ბინების გადაყიდვა ბიზნესად. როგორ გამოვიმუშავოთ ფული კერძო ინვესტორებისგან ახალ კორპუსში ბინის ყიდვით. საერთო მშენებლობის შესახებ

ბევრი მდიდარი რუსი ბოლო დროს აქტიურად ყიდულობს საცხოვრებელი უძრავი ქონებაშემდგომი გადაყიდვის მიზნით თანხის ინვესტირებისთვის. გავრცელებულია მოსაზრება, რომ შენ შეგიძლია გამოიმუშაო კარგი ფული მშენებლობის დროს ბინის ყიდვით და გაყიდვით, როცა სახლი დასრულდება და ექსპლუატაციაში შევა.

ამბობენ, რომ ბინის ყიდვა გათხრის ეტაპზე, ე.ი. როცა სამშენებლო ორგანიზაციაახლახან იწყება ობიექტის მშენებლობა, მას შეუძლია მოგების დაახლოებით 200 პროცენტი მოიტანოს.

სინამდვილეში, ეს არც ისე მარტივია. ამ ტიპის ბიზნესს აქვს თავისი სპეციფიკა, ამიტომ ყველასთვის შესაფერისი არ არის. პირველ რიგში, თუნდაც ყველაზე საბიუჯეტო უძრავი ქონების შესაძენად, გჭირდებათ სახსრების სერიოზული საწყისი ინვესტიცია. მეორეც, არავინ არის დაცული არაკეთილსინდისიერ დეველოპერებთან, ან უბრალოდ თაღლითებთან შეხვედრისგან.

უფრო მეტიც, ერთი შეხედვით თითქმის მთლიანად დასრულებულმა სახლმაც შეიძლება რამდენიმე წელი დაელოდოს კომუნიკაციებთან დაკავშირებას და რეალურ ექსპლუატაციას. ამიტომ, უძრავი ქონების ბაზრისა და მისი ყველა ნაკლის მხოლოდ დეტალური წინასწარი შესწავლა მინიმუმამდე დააყენებს რისკებს და უზრუნველყოფს კარგ შემოსავალს.

ბინების ბიზნეს გადაყიდვის ორგანიზების რამდენიმე გზა

ბინების გადაყიდვაზე ფულის შოვნა ახალ შენობებთან ურთიერთობის გარეშეც შეგიძლიათ, რადგან მეორადი ბაზარიც არის. მოდით, მაგალითისთვის მოვიყვანოთ რამდენიმე ყველაზე გავრცელებული ბიზნეს სქემა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ მოგება მეორად ბაზარზე:

1. ვყიდულობთ „მოკლულ“ ბინას, ვაკეთებთ იაფფასიან კოსმეტიკურ რემონტს და ვყიდით მათ მოგებით. ამ შემთხვევაში ბინის შეძენის ფულადი ხარჯები მნიშვნელოვნად მაღალი იქნება, ვიდრე ბინის შესყიდვისას მშენებლობის ეტაპზე, მაგრამ რისკები მინიმუმამდეა დაყვანილი. მთავარია რაციონალურად მივუდგეთ მოწყობის საკითხს.

დღეს ბაზარი გთავაზობთ უამრავ იაფ სამშენებლო მასალას, რომლებსაც აქვთ კარგი შესრულების მახასიათებლები. დახარჯული მცირე რაოდენობითფულით, შეგიძლიათ მიიღოთ ბინა მაღალი ხარისხის კოსმეტიკური რემონტით, რომელიც სწრაფად იპოვის თავის მყიდველს. ამ გზით შეგიძლიათ მიიღოთ 15-20%-მდე საწყისი ღირებულებასაცხოვრებელი.

2. ბინების სასწრაფო შეძენა. ხშირად, გარკვეული გარემოებების გამო, მფლობელებს სასწრაფოდ სჭირდებათ ბინის გაყიდვა. ამ შემთხვევაში, გაყიდვის პროცესის დაჩქარების მიზნით, სთავაზობენ ქონებას საბაზრო საშუალოზე 10-15%-ით დაბალ ფასში. წარმატებული ტრანზაქციის შემდეგ რჩება მხოლოდ ბინის გასაყიდად გატანა ადეკვატურ ფასად.

3. ოთახები კომუნალურ ბინებში.ეს სქემა შედგება ცალკეული ოთახების ეტაპობრივი შესყიდვისგან, რომლებიც მდებარეობს იმავე ადგილას კომუნალური ბინა. ყველა შეძენილი ინდივიდუალური ოთახის ღირებულება იქნება დაახლოებით 20%-ით დაბალი, ვიდრე მთლიანი ბინის ღირებულება. აქ ყველაზე რთულია ყველა სახლის მფლობელთან შეთანხმება, რაც ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

რომელი ბინები ვიყიდო გასაყიდად?

დამწყებთათვის, რომლებიც ახლახან შედიან ბინების გადაყიდვის ბიზნესში, ექსპერტები გვირჩევენ, რომ მათ ჯერ შეიძინონ მხოლოდ თხევადი ბინები, ანუ ის, რაც შეიძლება სწრაფად გაიყიდოს. დღეს ეს არის ერთოთახიანი ან ოროთახიანი ბინებისაშუალო ფასის კატეგორიაში.

ბინა დიდი ფართობიუფრო მეტი ღირს და საგრძნობლად ნაკლები იქნება რეალური მყიდველი.

თუ ბინა არ იყიდება

უნდა გესმოდეთ, რომ ბინა არ არის პური, ამიტომ ძალიან იშვიათია მისი გაყიდვა რამდენიმე დღეში. ზოგჯერ მოგიწევთ რამდენიმე თვის ლოდინი მისაღები გარიგებისთვის.

ბინა რომ მკვდარი სიმძიმის სახით არ ჩამოიხრჩო, არამედ მოგება მიიღოს, შესაძლებელია მისი გაქირავება, გაფრთხილება მოიჯარეები, რომ ნამდვილი მყიდველის აღმოჩენისას მათ მოუწევთ საცხოვრებელი ფართის დაცლა.

ჩართულია მომენტში, დიდი რაოდენობით ადამიანები, რომლებსაც არ სურთ
ინვესტიცია საფონდო ბაზრებზე(კომპანიის აქციები, ობლიგაციები, ვალუტა
ფორექსის ბაზარი და ა.შ.), არ ენდოთ ფინანსური ინსტიტუტები(ბანკები ჩართულია
დეპოზიტები, დეპოზიტები) და შეეცადეთ მიიღოთ შემოსავალი ხელახალი გაყიდვით
უძრავი ქონება.

როგორ გამოიმუშავოთ ფული ბინების გადაყიდვით

როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, ინვესტიცია ნაღდი ფულიუძრავ ქონებაში
ბევრად უფრო საიმედო და მომგებიანი, ვიდრე ფინანსური ინვესტიცია
ხელსაწყოები. გაყიდვის ბიზნესის დასაწყებად
უძრავი ქონება, საკმარისია გქონდეთ საწყისი კაპიტალი ოთახის შესაძენად
(ერთოთახიანი ბინა და ა.შ.) და შეგიძლიათ სერიოზულად დაიწყოთ
ფულის გამომუშავება ბინების გადაყიდვით.

რომელი ბინა ვიყიდო გასაყიდად?

უძრავ ქონებაში ფულის გამომუშავების ერთ-ერთი ყველაზე მომგებიანი ვარიანტია
იყიდეთ ღარიბი ან ავარიული ბინა, გააკეთეთ რემონტი და
გადაყიდა შესაძენად სასურველია აირჩიოთ 2 ოთახიანი ბინები,
რადგან ეს ბინები საკმაოდ მოთხოვნადია. ჯობია იყიდო
ბინა უმძიმეს მდგომარეობაში, მაგალითად, დამწვარი ან
დატბორილია, ჩამტვრეული ფანჯრებითა და ცუდი აბაზანით. ბინები, როგორიცაა
როგორც წესი, მისი ყიდვა გაცილებით იაფად შეგიძლიათ (სყიდვამდე კარგია
გარიგება მფლობელთან). თუ ბინა არის კარგ მდგომარეობაში, თან
რემონტი და ავეჯი, მაშინ უფრო იაფ ბინას ვერ იყიდი. ღირს ცალკე
გაითვალისწინეთ ბინების სასწრაფო შეძენის ბიზნესი.

რა სახის რემონტი უნდა გაკეთდეს ბინაში?

მას შემდეგ რაც შეიძინეთ ბინა რემონტის გარეშე, შეგიძლიათ მოამზადოთ იგი
შეკეთება. ჯერ უნდა შეცვალოთ ცივი და ცხელი წყლის ამწეები,
ბატარეები და გათბობის მილები (რადიატორები). სამზარეულო უნდა გაკეთდეს იაფისგან
ფილები. თუ შესაძლებელია, შეცვალეთ სანტექნიკა ტუალეტში და
აბაზანა

მთავარია ბინაში ყველაფერი იყოს ახალი ან კარგ მდგომარეობაში. არა
თქვენ უნდა დააყენოთ ძვირადღირებული და მაღალი ხარისხის ფილები,
სანტექნიკა, უმჯობესია შეჩერდეთ შიდა მწარმოებელთან.
ნუ დაზოგავთ ხარისხს, იყიდეთ სანტექნიკის მოწყობილობები და ა.შ., რაც გარანტიას იძლევა.

ასევე შეცვალეთ ფანჯრები და წინა კარი. შეგიძლიათ დააინსტალიროთ ჩინური
იაფი რკინის შესასვლელი კარი და ყველაზე იაფი
პლასტმასის ფანჯრები ფიტინგების მინიმალური ნაკრებით. ჩანაცვლება
გადამრთველები, სოკეტები ბინაში ახალზე და აწიეთ ისინი 80 სიმაღლეზე
სანტიმეტრი (ევროპული სტანდარტის მიხედვით)

თუ დაგჭირდებათ ბეტონის იატაკის (ბეტონის ნაკაწრის) დაყრა
იაფი ლამინატი (პარკეტის მსგავსად). დაფარეთ თქვენი ოთახი ვინილის ფონით
(ასეთი შპალერი მალავს არათანაბარ კედლებს). შეიძინეთ გეომეტრიული ფონი
ნიმუში, მოდა. ამ ეტაპზე რემონტი შეიძლება ჩაითვალოს დასრულებულად. რჩება
ბინა იყიდება.

ხარჯები და შემოსავალი ხელახალი გაყიდვით

ბინები

ზემოაღნიშნული რემონტი ტიპიურ 2-ში ოთახიანი ბინაიღებს
დაახლოებით 2-3 თვე და ეღირება დაახლოებით 2-4 ათასი $. (დამოკიდებულია
საცხოვრებელი რეგიონი და სამშენებლო მასალების ღირებულება)

თუ რემონტი ღირს, მაგალითად, $4000, მაშინ დაამატეთ ღირებულება
ბინები 8000$, ბიზნესის სავარაუდო შემოსავალი ბინების გადაყიდვით იქნება
უდრის 200%

ადამიანები, რომლებმაც 2014 წელს დაზოგეს რუბლის დანაზოგი უძრავი ქონების შეძენის გზით, მალე მიიღებენ უსიამოვნო სიურპრიზს - საგადასახადო სიახლეებს, რომლებიც ძალაში შევა 2016 წლიდან. 1 იანვრიდან ბინის გაყიდვა გადასახადის გადახდის გარეშე მხოლოდ ხუთი წლის შემდეგ იქნება შესაძლებელი (ნაცვლად სამისა, როგორც ახლა). ეს უბიძგებს ბევრ ინვესტორს ახლა აქტიურად წავიდნენ ნაღდ ფულში - გაყიდონ თავიანთი ინვესტიცია კვადრატული მეტრიუფლებების მინიჭების გზით. მოსკოვის უძრავი ქონების სააგენტო Dream Realty-ის მმართველი პარტნიორი ნადეჟდა ტელეში განიხილავს ასეთი ბინების შეძენას.

დღეს ყველაზე რისკების გარეშე და ყველაზე საინტერესო საშუალოვადიანი (სამიდან ხუთ წლამდე) ინვესტიციების თვალსაზრისით არის კერძო ინვესტორებისგან ბინების შეძენა ახალ კორპუსში.

და ამის რამდენიმე მიზეზი არსებობს:

1) ბინების გაქირავების ბიზნესი საგრძნობლად დაეცა და ამ თვალსაზრისით მზა მეორადი უძრავი ქონების შეძენის გათვალისწინება არც ისე მიზანშეწონილია. თავად განსაჯეთ: ანაზღაურებადი პერიოდი 20 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, მომსახურების ხარჯები და მოიჯარეებთან აურზაური, ქირავნობის შემცირებული ტარიფების გათვალისწინებით, იწვევს იმ ფაქტს, რომ ქონება ხდება უფრო მეტად ვალდებულება, ვიდრე აქტივი;

2) იმის გათვალისწინებით, რომ ახალი შენობების მატერიალური მოცულობა გაყინულია ან დროში გადადის, ინვესტიციები ნებისმიერ ეტაპზე საძირკვლის ორმოდან კომუნიკაციების დამონტაჟებამდე. საშუალოვადიანიწარმოადგენენ გაზრდილი რისკიდა მათი ინვესტიციების გაყინვა განუსაზღვრელი ვადით. IN ამ შემთხვევაშიჩვენ განვიხილავთ ვარიანტებს გათხრის ეტაპზე და დაუმთავრებელ მშენებლობაზე.

ამასთან დაკავშირებით, თუ არ განვიხილავთ პირადი საბინაო საკითხის მოგვარების ვარიანტს, მაგრამ დავეყრდნობით საინვესტიციო მიმზიდველობაობიექტი, ჩვენ გირჩევთ უპირატესობა მიანიჭოთ კერძო ინვესტორების მიერ გაყიდულ ახალ შენობებში მეორად უძრავ ქონებას.

მიზეზი # 1: ფასი. ახალ კორპუსებში ბინების ფასი დღეს 5-10%-ით განსხვავდება თავად დეველოპერის ფასისგან. კერძო ინვესტორებისთვის კი ფასი უფრო დაბალია იმის გამო, რომ ისინი არ არიან მიბმული საკრედიტო ვალდებულებებიდა გაყიდვების გეგმა, ისინი მზად არიან დააფიქსირონ თავიანთი მოგება, რომელიც ჩვეულებრივ მერყეობს საწყისი ინვესტიციის 50%-დან 70%-მდე.

ასეთი ობიექტების შეძენისას საერთოდ არ არის საჭირო რემონტში ინვესტიცია (განსაკუთრებით ევროსა და დოლარზე მიბმული ახალი ფასების გათვალისწინებით).

გარდა ამისა, გამყიდველი დაინტერესებულია თანხის გატანაში ცვლილებების მოლოდინის გარეშე საგადასახადო კანონმდებლობა, რომელიც 2016 წლიდან ამოქმედდება და საგადასახადო ბაზის გაანგარიშებას უკავშირებს საკადასტრო ღირებულებაობიექტი. და ხუთწლიანი ლოდინი გადასახადის გამოქვითვააშკარად არ შედის ინვესტორის გეგმებში.

მიზეზი No2: სამართლებრივი რისკების არარსებობა. ხელთ არსებული ახლად მიღებული ქონებისა და გასაღებების ხელმისაწვდომობა, ასევე მაღალი ალბათობამესამე მხარის ობიექტზე უფლებების არარსებობა (რაც ნებისმიერ შემთხვევაში უნდა შემოწმდეს) არის ობიექტის სამართლებრივი სიწმინდის დამადასტურებელი მტკიცებულება.

ობიექტები, რომლებსაც სამ წელიწადში განვიხილავთ იმავე მდგომარეობაში, კერძოდ "ბეტონში", მოუტანს მათ მფლობელს დაახლოებით 30-40% მოგებას, რაც მინიმუმ 10% წელიწადში. ეს ვარიანტი იდეალურია კონსერვატიული ინვესტორისთვის, რომელიც მზად არის მიიღოს გონივრული მოგება პრაქტიკულად ყოველგვარი რისკის გარეშე.

ნებისმიერ შემთხვევაში, სანამ რაიმეს იყიდით, თქვენ უნდა გაანალიზოთ ტერიტორიის ზრდის პერსპექტივები, მშენებლობის ხარისხი, მეტროპოლიტენის შესაძლებლობა, ინფრასტრუქტურა, პარკირების პრობლემები და რამდენიმე სხვა ფაქტორი, რომელთა არსებობა-არარსებობის უარყოფითი შედეგები შეიძლება იყოს მთელი შესყიდვის უარყოფა.

ნადეჟდა ტელეში სპეციალურად RBC Real Estate-სთვის

როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე: საკითხის აქტუალობა + უძრავი ქონების გაყიდვით ფულის გამომუშავების გზები + 4 ტიპის გაქირავება + რჩევები მათთვის, ვისაც სურს ფულის გამომუშავება უძრავ ქონებაზე 2017 წელს.

კომერსანტის ცნობით, საბინაო ბაზარი 2017 წელს განსაკუთრებით კლებას განაგრძობს პირველადი სეგმენტი ძვირადღირებული უძრავი ქონება, რომელმაც მხოლოდ გაზაფხულზე დაკარგა ღირებულების 20%.

მეორადი ბაზარი ოდნავ ნელა ეცემა.

თუმცა, ყველა, ვინც იცნობს ეკონომიკურ ტენდენციებს, იწყებს საცხოვრებლის შეძენას გარიგების ფასად. რატომ? — იმიტომ, რომ ყველა ელოდება, რომ ეკონომიკური ზრდა 2017 წლის ბოლოს დაიწყება.

იყიდე როცა იაფად - გაყიდე როცა მაღალია. ასე რომ, დროა ვიფიქროთ ამაზე.

მოკლედ საბინაო ტრანზაქციების აქტუალობის შესახებ

საბინაო სექტორში ფასების მუდმივი კლების გათვალისწინებით, როგორც პირველადი, ისე მეორადი, სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე, მთლად მიზანშეწონილი არ ჩანს. მაგრამ ეს მხოლოდ ერთი შეხედვით.

უძრავი ქონების ბაზარი მართლაც არასტაბილურია, მაგრამ აღდგენის გარკვეულ ნიშნებს აჩვენებს.

ასე რომ, ზოგადად, ვარდნა განაგრძო, მაგრამ ბიზნეს კლასის საბინაო ბაზარი საოცრად გაიზარდა 30%-ით. ასევე იზრდება საცალო უძრავი ქონების და საოფისე ცენტრების ფასი (თუმცა მხოლოდ მოსკოვში).

მაგრამ რადგან ეს არის ბიზნესის სრულიად განსხვავებული წონის კატეგორია, მაშინ განიხილეთ სეგმენტი კომერციული უძრავი ქონებაჩვენ არ გავაკეთებთ - ცოტა ადამიანს შეუძლია ამის საშუალება.

ასევე, ჩვენ დიდად არ ვისაუბრებთ მიწის მეორად ბაზარზე, რადგან ის არა მხოლოდ დაინგრა, არამედ პრაქტიკულად უიმედო გახდა (გარდა ზოგიერთი რეგიონისა).

ფაქტია, რომ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწები და ქალაქებში სახელმწიფო აუქციონებზე ხელმისაწვდომ ფასებში ყიდის და, შესაბამისად, მეორად ბაზარზე მოთხოვნა არც თუ ისე მაღალია - რატომ გადაიხადე?

ჰოსტელი- ეს არის ოდნავ კეთილშობილური საცხოვრებელი მათთვის, ვისაც არ შეუძლია ჩვეულებრივი სასტუმროს შეძენა. ბოლო დროს ისინი ძალიან პოპულარული გახდა სტუდენტებში.

ასეთი შემოსავლის არსი იქამდე მიდის, რომ მრავალოთახიანი ბინა ორ ან თუნდაც სამ სართულზე საწოლებით არის მოწყობილი, შემდეგ კი არა ოთახებს, არამედ საწოლებს ქირაობენ.

ასეთი ადგილი, როგორც წესი, ძალიან იაფია, მაგრამ ბევრი სტუმარი შეიძლება ერთ ოთახში ჩაყაროს თუნუქის ქილაში შპრიცის მსგავსად, რაც უზრუნველყოფს კარგ მომგებიანობას, რაც შეიძლება აღემატებოდეს ტრადიციული სასტუმროების შემოსავალს.

ასე რომ, თუ ერთ ოთახში 5-6 ადამიანს მოათავსებთ, დღეში 1000 მანეთამდე შეგიძლიათ მიიღოთ.

ზოგიერთი საჯარო მოვლენის შემთხვევაში, მაგალითად, ფეხბურთის ჩემპიონატი ან ოლიმპიადა, მომგებიანობა შეიძლება გაიზარდოს საათში 1000 რუბლამდე, მაგრამ ასეთი შესაძლებლობები ძალზე იშვიათია, თუმცა ზოგიერთი ინვესტორი უკვე ეძებს იაფ აპარტამენტებს ჰოსტელებისთვის შემდეგი მსოფლიო ფეხბურთისთვის. ჩემპიონატი.

PS. მართალია, აქ არის ნიუანსი - კანონის თანახმად, ასეთი მასობრივი დასახლებები ოფიციალურად შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ არასაცხოვრებელი ქონება– ამისათვის საჭიროა სპეციალური კომერციული უძრავი ქონება.

თუმცა, თუ გაქვთ ფულის შოვნის სურვილი და ამის შესაძლებლობა, მაშინ რატომ არ სცადოთ?

სქემა, რომელიც იყენებს ქირავნობისა და ქვეიჯარის ხელშეკრულებებს, საშუალებას გაძლევთ გაქირაოთ საცხოვრებელი მრავალ ადამიანზე ერთდროულად საათობრივად - რაც ნიშნავს, რომ ეს იქნება იგივე ჰოსტელი.

მთავარი მინუსებიდანშეიძლება ეწოდოს ბინების რემონტის სწრაფი ცვეთა და მუდმივი დასუფთავების საჭიროება, რაც, თუმცა, ანაზღაურდება მაცხოვრებლებისთვის კარგი შემოსავლით. დიდი ქალაქებიან რკინიგზის სადგურებთან უძრავ ქონებაზე ფულის გამომუშავება.

ბინაში ოთახის დაქირავებაც ანალოგიურად მუშაობს, მხოლოდ ის არ არის გაქირავებული საწოლი, არამედ ოთახი ან მთელი ბინა. ტრადიციული ბინების გაქირავებისგან განსხვავებით, ასეთ უძრავ ქონებას უნდა ჰქონდეს კომერციული სტატუსი და ამ შეზღუდვების გვერდის ავლით, როგორც ჰოსტელში, ძალიან პრობლემურია.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე?

იმისათვის, რომ სტატია იყოს სრული, აუცილებელია მოკლედ მაინც აღინიშნოს ქირა არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება, როგორიცაა ავტოფარეხი, პარკინგი და ყუთი.

მილიონერი გახდე ასეთი შენობების გაქირავებით (განსაკუთრებით ქვეიჯარით) პრობლემურია, მაგრამ დამატებითი შემოსავალიჯერ არავის შევაწუხებ.

დავუშვათ, რომ კოოპერატივში გაქვთ ყუთი ან ავტოფარეხი, ან შესაძლოა უბრალოდ დამატებითი პარკინგი, რომლის გამოყენებასაც არ აპირებთ. ვთქვათ ორი მანქანა გყავდა, მაგრამ კრიზისის დროს მეორე გაყიდე და ახლა ადგილი ცარიელია.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეიძინოთ ავტოფარეხი ან თუნდაც რამდენიმე სპეციალურად თქვენი შემოსავლის საჭიროებისთვის.

სრულფასოვანი ავტოფარეხი 2017 წლის ფასებში დაახლოებით 300,000 რუბლს შეადგენს. თუ, მაშინ ეს იქნება 200000 რუბლამდე. მისი ქირა თვეში 4 - 6000 რუბლი ეღირება.

გადაიხადე ასე" საინვესტიციო პორტფელი„საკმაოდ ხანგრძლივი იქნება, მაგრამ არ დაივიწყოთ ინფლაცია და დევალვაცია.

ბოლო 10 წლის განმავლობაში, რუბლი მნიშვნელოვნად გაუფასურდა და იჯარის ფასები გაიზარდა. ანუ, აზრი აქვს ამის გაკეთებას არა იმდენად, როგორც შემოსავალს, არამედ თქვენი კაპიტალის შენარჩუნებას მომავალში. ყოველივე ამის შემდეგ, ავტოფარეხი შეიძლება გაიყიდოს, თუ რამე მოხდება.

გარდა ამისა, ში სოფლადგარაჟების მსგავსად შეიძლება გაქირავდეს სხვადასხვა ბეღლები და ტექნიკური ნაგებობები, სათბურები და ა.შ.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაში საწყისი კაპიტალის გარეშე?

პასიური შემოსავლის შექმნის ყველა საიდუმლო ვლინდება ვიდეოში:

ასე რომ, როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავი ქონებით რუსეთში 2017 წელს?

მოკლედ, ძალიან ფრთხილად და დიდი სიფრთხილით.

თუმცა, 2015 წლის კრიზისის შემდეგ, სიტუაცია დაიწყო გაუმჯობესება, რაც ნიშნავს, რომ დროა ვიფიქროთ როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე– საცხოვრებელი ან კომერციული აღარ არის ისეთი მნიშვნელოვანი.

როგორც ვთქვით, თქვენ უნდა იყიდოთ, როდესაც ფასები ეცემა (როგორც ახლა), და გაყიდოთ, როდესაც ისინი გაიზრდება, რაც, პროგნოზების მიხედვით, მოხდება უკვე 2017 წლის მეოთხე კვარტალში.

სასარგებლო სტატია? არ გამოტოვოთ ახალი!
შეიყვანეთ თქვენი ელფოსტა და მიიღეთ ახალი სტატიები ელექტრონული ფოსტით

ხალხი ყიდულობს საკმაოდ ბევრ ბინას ახალ კორპუსებში შემდგომი გასაყიდად. სქემა ცნობილია: შენ იღებ საცხოვრებელს საძირკვლის ორმოს ეტაპზე, ყიდი უკვე დასრულებულს, მისი ფასი იატაკებთან ერთად იზრდება. არის კიდევ ერთი დახვეწილობა - სათანადო დასრულებამ ასევე შეიძლება გაზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება.

რა თქმა უნდა, ბევრი რამ არის დამოკიდებული თავად ბინის სტატუსზე. მაგალითად, ელიტარულ ბინაში აზრი არ აქვს რემონტის გაკეთებას, ეს არანაირად არ იმოქმედებს საცხოვრებლის ლიკვიდობაზე და ღირებულებაზე ახალი მფლობელიალბათ შეიცვლის თავის გარეგნობას "თავისთვის შესაფერისად". ძვირადღირებული საქონლის მყიდველები, როგორც წესი, ექსკლუზიურად არიან ორიენტირებული, ამიტომ მათ ურჩევნიათ თავად გააკეთონ დასრულება, სპეციალიზებული დიზაინის სააგენტოების თანამშრომლობით. მაგრამ "ეკონომიკის" და "ბიზნესის" სეგმენტებში რემონტი ნამდვილად შეიძლება იყოს კარგი ინვესტიცია.

ჭამე ზოგადი წესები, რომელიც უნდა დაიცვან, რომ რემონტი იმუშაოს ბინაში სამომავლო სარგებლობაში. „ყველაზე მნიშვნელოვანია სამუშაოს ეფექტურად შესრულება და ინტერიერის ნეიტრალურად გაფორმება, რათა დააკმაყოფილოს პოტენციური მყიდველების მაქსიმალური გემოვნება“, - აფრთხილებს მარია ლიტინეცკაია. გენერალური მენეჯერიკომპანია Metrium Group.

რა რემონტი არ არის საჭირო?

ასე რომ, დასრულება. აქ მნიშვნელოვანია, რომ არ გადააჭარბოთ მას, დაიცვან ოქროს შუალედი. უმჯობესია ყურადღება გაამახვილოთ კლასიკურ სტილზე. რემონტი უნდა გახდეს ავეჯის და დეკორაციის უნივერსალური საფუძველი, ასე რომ საუკეთესო გამოსავალი- მსუბუქი, გლუვი კედლები (ყოველგვარი ყვავილების, შტუკოს ჩამოსხმის ან ფერწერის გარეშე). თქვენ არ უნდა გააკეთოთ ექსკლუზიური დასრულება, რადგან ამან შეიძლება შეზღუდოს პოტენციური კლიენტების წრე. დაივიწყეთ ზედმეტად ნათელი დეკორატიული ელემენტები, ზედმეტად მიმზიდველი ფერები და ინტერიერის დეტალები და დიზაინის ექსპერიმენტები. ასევე მისაღებია ნეიტრალური ყავისფერი, თეთრი და კრემისფერი ჩრდილები, რადგან მათ კარგად უხდებათ სხვადასხვა სახისავეჯი.

იატაკისთვის, იქნება ეს პარკეტი თუ ლამინატი, ასევე უმჯობესია აირჩიოთ ბუნებრივი ტონი დახვეწილი მოზაიკის, ჰერინგბონის და მსგავსი სიამოვნების გარეშე. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ შპალერი სქელი უქსოვი ძირით შეღებვისთვის, რადგან მას აქვს მსუბუქი გამაძლიერებელი ეფექტი. ეს ღირებული თვისებაა, რადგან სახლი რამდენიმე წლის განმავლობაში გაგრძელდება კლებას. გარდა ამისა, ინტერიერის შეცვლა არ გაგიჭირდებათ, თუ მოგბეზრდათ წინა ფერი და ბავშვებს უშიშრად შეუძლიათ ასეთ კედლებზე დახატვა.

„მფლობელების ზედმეტად კრეატიულ გადაწყვეტილებებს შეუძლია შეამციროს უძრავი ქონების ღირებულება და მნიშვნელოვნად შეაფერხოს გაყიდვა“, - ირწმუნება Best-Novostroy-ის დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარე ირინა დობროხოტოვა. მაგალითად, არავითარ შემთხვევაში არ უნდა გააკეთოთ ხელახალი განვითარება დანგრევით მზიდი კედლებიან ტიხრები (განსაკუთრებით პირველ სართულებზე), ასევე გადაიტანეთ სველი ადგილები. მაშინაც კი, თუ შემოვლითი გზით, შესაძლებელი იყო BTI-სგან დამტკიცების მიღება საეჭვო განლაგებისთვის, რაიმე საგანგებო სიტუაციის შემთხვევაში (იქნება ეს მეზობლის ბინაში წყალდიდობა ან კედლების ჩამონგრევა), ყველა დამტკიცება გაუქმებულია და გამოცხადებულია. უკანონო. რა თქმა უნდა, არცერთი მყიდველი არ დათანხმდება ასეთ დატვირთვას.

რა ჯობია არ დაზოგოთ?

თუნდაც მოკრძალებული ბიუჯეტით, შეგიძლიათ ბინა გადააქციოთ კომფორტულ საცხოვრებლად, თუ გამოიჩენთ ფანტაზიას და გამომგონებლობას. გამოიყენეთ პატარა ხრიკები - მაგალითად, ოთახებისთვის უხარისხო კედლებიაირჩიეთ სქელი ფონი ცხელი ტექსტურირებული ჭედურით, რომელიც დამალავს შესაძლო დეფექტებს. გაჭიმვის ჭერი ასევე შესანიშნავია სამშენებლო შეცდომების დასაფარად. და თქვენ შეგიძლიათ გააკეთოთ ისეთი პრობლემური და შრომატევადი სამუშაოების გარეშე, როგორიცაა იატაკის დალაგება და დამონტაჟება.

ბინა უფრო ძვირი გამოიყურება, თუ მაღალხარისხიან კარებს დაამონტაჟებთ და ტუალეტის ოთახებს მაღალი ხარისხის სანტექნიკით აღჭურავთ. ამავდროულად, ოქროთი მოოქროვილი ონკანების სახით ექსცესები სრულიად არასაჭიროა. მაგრამ უძრავი ქონების მყიდველები, როგორც წესი, ყურადღებას აქცევენ შენობაში გაცხელებული იატაკის არსებობას, საინჟინრო კომუნიკაციები, ტელევიზორის ანტენები, წყლის და ჰაერის ფილტრები.

რამდენის შოვნა შეგიძლიათ

და კიდევ ერთი რამ, რაც მნიშვნელოვანია იცოდეთ: უმჯობესია საერთოდ არ დაიწყოთ რემონტი, თუ ამისთვის საკმარისი ფული არ გაქვთ. რეალტორები ამბობენ, რომ მყიდველებისთვის იმ შენობების ჩვენება, სადაც რემონტი შეჩერებულია, რამდენჯერმე ამცირებს გაყიდვის შანსებს. ჯობია საერთოდ მორთვის გარეშე გაყიდო.

მაგრამ თუ სწორად აკეთებთ იაფ რემონტს, არის შანსი არა მხოლოდ დაფაროთ ხარჯები, არამედ კარგი ფულიც გამოიმუშაოთ. ეკონომიკის კლასში, Metrium Group-ის მიხედვით, მოსკოვის ერთოთახიანი ბინა დამთავრებული შეიძლება გაიყიდოს 0,5-1 მილიონ რუბლამდე. უფრო ძვირია, ვიდრე მსგავსი საცხოვრებელი დამთავრების გარეშე. Best-Novostroy-ის სპეციალისტები ადასტურებენ: სათანადო რემონტით, შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ ბინის ფასის საშუალოდ 20%-ით ზრდაზე.