Revânzarea apartamentelor ca afacere. Cum să faci bani cumpărând un apartament într-o clădire nouă de la investitori privați. Despre construcția comună

Mulți ruși bogați au cumpărat în mod activ imobil rezidential să investească bani în scopul revânzării ulterioare. Se crede pe scară largă că poți face bani frumoși cumpărând un apartament în faza de construcție și vânzându-l când casa este finalizată și dată în funcțiune.

Ei spun că achiziția unui apartament este în stadiul de excavare, adică. Când Companie de construcții abia incepand sa construiesti un obiect, poate aduce un profit de aproximativ 200 la suta.

De fapt, totul nu este atât de simplu aici. Acest tip de afacere are specificul său, deci nu este potrivit pentru toată lumea. În primul rând, pentru a cumpăra chiar și cele mai bugetare imobiliare, sunt necesare investiții inițiale serioase. În al doilea rând, nimeni nu este imun de întâlnirea cu dezvoltatori fără scrupule, ci pur și simplu - escroci.

Mai mult, chiar și o casă care pare să fie aproape complet finalizată poate aștepta câțiva ani pentru conectarea la comunicații și punerea în funcțiune reală. Prin urmare, doar un studiu preliminar detaliat al pieței imobiliare și al tuturor „capcanelor” acesteia va minimiza riscurile și va asigura câștiguri bune.

Mai multe moduri de a organiza o afacere pe revânzarea de apartamente

Puteți câștiga bani din revânzarea apartamentelor fără a avea de-a face cu clădiri noi, pentru că există și o piață secundară. Iată câteva dintre cele mai comune scheme de afaceri care vă permit să faceți profit pe „secundar” ca exemplu:

1. Cumpărăm un apartament „ucis”., facem reparații cosmetice ieftine și vindem profitabil. În acest caz, costurile în numerar pentru achiziționarea unui apartament vor fi semnificativ mai mari decât pentru achiziționarea unui apartament în faza de construcție, dar riscurile sunt minimizate. Principalul lucru este să abordăm rațional problema aranjamentului.

Astăzi, pe piață există o mulțime de materiale de construcție ieftine, care au caracteristici bune de performanță. Cheltuire o suma mica bani, puteți obține un apartament cu reparații cosmetice de înaltă calitate, care își va găsi rapid cumpărătorul. În acest fel, poți câștiga până la 15-20% din costul inițial locuințe.

2. Achizitie urgenta de apartamente. Adesea, din cauza unor circumstanțe, proprietarii trebuie să-și vândă urgent apartamentul. În acest caz, pentru a grăbi procesul de vânzare, au pus imobile la un preț cu 10-15% mai mic decât prețul mediu al pieței. După o tranzacție reușită, nu mai rămâne decât să scoateți apartamentul la vânzare pe îndelete la un preț adecvat.

3. Camere în apartamente comune. Această schemă constă în achiziționarea în etape a camerelor individuale situate în aceeași apartament comunal. Costul tuturor camerelor individuale răscumpărate va fi cu aproximativ 20% mai mic decât costul întregului apartament. Cel mai dificil lucru aici este să negociezi cu toți proprietarii de case, ceea ce nu este întotdeauna posibil.

Ce apartamente să cumpăr pentru revânzare?

Pentru începătorii care abia intră în afacerea revânzării apartamentelor, experții recomandă să achiziționeze mai întâi doar apartamente lichide, adică cele care pot fi vândute rapid. Astăzi este cu o singură cameră sau apartamente cu doua camere gama medie de pret.

Apartament suprafata mare costă mai mult și vor fi semnificativ mai puțini cumpărători reali pentru el.

Daca apartamentul nu este de vanzare

Trebuie să înțelegeți că un apartament nu este o pâine, așa că este extrem de rar să îl vinzi în câteva zile. Uneori trebuie să așteptați câteva luni pentru a obține o ofertă acceptabilă.

Pentru ca apartamentul să nu atârne în greutate, ci să facă profit, acesta poate fi închiriat, avertizându-i pe chiriași că atunci când se găsește un adevărat cumpărător, vor trebui să elibereze spațiul de locuit.

Pe acest moment, un număr mare de oameni care nu doresc
investeste in pieţele de valori(acțiuni ale companiei, obligațiuni, valută
Piața valutară etc.), nu aveți încredere institutii financiare(bancă pe
depozite, contribuții) și încearcă să obțină venituri din revânzare
imobiliare.

Cum să faci bani din revânzarea apartamentelor

După cum arată practica - o investiție Baniîn imobiliare
mult mai sigur și mai profitabil decât investiția în financiar
unelte. Pentru a începe o afacere de revânzare
imobiliare, este suficient sa ai un capital initial pentru a cumpara o camera
(apartament cu o cameră etc.) și poți începe cu seriozitate
face bani din revânzarea apartamentelor.

Ce apartament să cumpăr pentru revânzare?

Una dintre cele mai profitabile opțiuni pentru a face bani în imobiliare este
cumpărați un apartament în stare proastă sau de urgență, faceți reparații și
revinde. Este recomandabil să alegeți apartamente cu 2 camere pentru cumpărare,
deoarece aceste apartamente sunt la mare căutare. Mai bine cumpără
un apartament în cea mai proastă stare, de exemplu, ars sau
inundat, unde geamurile și o baie proastă sunt sparte. Apartamente ca
de obicei, pot fi cumpărate mult mai ieftin (înainte de a cumpăra bine
târguire cu proprietarul). Daca apartamentul este in stare buna, cu
reparatii si mobilier, este mai ieftin sa cumperi un apartament. Separat merită
noteaza afacerea pentru achizitionarea urgenta de apartamente.

Care ar trebui să fie reparația în apartament?

După ce ați cumpărat un apartament fără reparații, îl puteți pregăti pentru
reparație. Mai întâi trebuie să înlocuiți coloanele de apă rece și fierbinte,
baterii și conducte de încălzire (radiatoare). Bucătăria ar trebui să fie făcută din ieftin
gresie. Dacă este posibil, înlocuiți instalațiile sanitare din toaletă și
baie.

Principalul lucru este că totul în apartament este nou sau în stare bună. Nu
ar trebui instalate plăci scumpe și de înaltă calitate,
instalații sanitare, este mai bine să vă opriți la un producător intern.
Nu economisiți la calitate, cumpărați instalații sanitare etc., unde dau garanție.

De asemenea, înlocuiți geamurile și ușa din față. Se poate instala limba chineză
usa metalica ieftina si cea mai ieftina
ferestre din plastic cu un set minim de accesorii. A inlocui
întrerupătoare, prize în apartament cu altele noi și ridicați-le la o înălțime de 80
centimetri (conform standardului european)

Dacă este necesar, turnați o podea de beton (șapă de beton), așezați
laminat ieftin (pentru parchet). Acoperiți camerele cu tapet de vinil
(astfel de imagini de fundal ascund denivelările pereților). Cumpărați imagini de fundal cu geometrice
model, modă. Pe această reparație poate fi considerată finalizată. Rămășițe
scoate apartamentul la vanzare.

Cheltuieli și venituri de revânzare

apartamente

Reparația de mai sus într-un mod tipic 2 apartament camera ia
aproximativ 2-3 luni și va costa aproximativ 2 - 4 mii de dolari. (depinde de
regiunea de reședință și costul materialelor de construcție)

Dacă a fost nevoie, de exemplu, de 4.000 USD pentru a repara, atunci adăugați la cost
apartamente 8.000 USD, venitul aproximativ al afacerii din revânzarea apartamentelor va fi
este egal cu 200%

Oamenii care și-au salvat economiile de ruble în 2014 prin achiziționarea de bunuri imobiliare vor avea în curând o surpriză neplăcută - inovații fiscale care vor intra în vigoare din 2016. De la 1 ianuarie se va putea vinde un apartament fără plata taxelor abia după cinci ani (în loc de trei, așa cum este acum). Acest lucru îi împinge pe mulți investitori să intre în mod activ în numerar acum - să-și vândă investiția metri patrati prin cesiunea de drepturi. Partenerul director al agenției imobiliare din Moscova Dream Realty Nadezhda Telesh discută despre achiziția unor astfel de apartamente

Până în prezent, cea mai lipsită de riscuri și cea mai interesantă din punct de vedere al investiției pe termen mediu (de la trei până la cinci ani) este achiziționarea de apartamente într-o clădire nouă de la investitori privați.

Și există mai multe motive pentru aceasta:

1) afacerea de închiriere a apartamentelor a scăzut puternic și nu este foarte indicat să luați în considerare achiziționarea de bunuri imobiliare secundare gata făcute din acest punct de vedere. Judecă singur: o perioadă de rambursare de peste 20 de ani, costurile de servicii și bătăile de cap cu chiriașii, ținând cont de tarifele reduse de închiriere, duc la faptul că obiectul devine mai mult o datorie decât un activ;

2) ținând cont de faptul că un volum semnificativ de clădiri noi este înghețat sau se schimbă în timp, investițiile în orice etapă de la groapa de fundație până la realizarea comunicațiilor în termen mediu prezent risc crescutși să-și înghețe investițiile pe termen nelimitat. ÎN acest caz luăm în considerare opțiuni în etapa de excavare și construcție pe termen lung.

În acest sens, dacă nu luăm în considerare opțiunea de a rezolva o problemă de locuință personală, ci ne bazăm pe atractivitatea investițiilor obiect, recomandam acordarea de preferinta imobilelor secundare in cladiri noi vandute de investitori privati.

Motivul #1: preț. Prețul apartamentelor în case noi astăzi diferă cu 5-10% de prețul dezvoltatorului însuși. Și prețul investitorilor privați este mai mic datorită faptului că nu sunt legați de ei obligații de creditși un plan de vânzări, ei sunt gata să-și blocheze profiturile, care oricum variază de la 50% la 70% din investiția inițială.

La achiziționarea unor astfel de obiecte, nu este deloc necesar să se investească în reparații (mai ales având în vedere noile prețuri legate de euro și dolar).

În plus, vânzătorul este interesat să-și retragă banii fără a aștepta modificări legislatia fiscala, care va intra în vigoare în 2016 și va lega calculul bazei impozabile de valoarea cadastrală obiect. O așteptare de cinci ani deducere fiscală clar nu sunt incluse în planurile investitorului.

Motivul #2: Lipsa riscurilor legale. Prezența proprietății proaspăt primite și a cheilor la îndemână, precum și probabilitate mare absența drepturilor terților asupra obiectului (care ar trebui verificată în orice caz) sunt dovezi incontestabile ale purității juridice a obiectului.

Obiectele pe care le avem în vedere peste trei ani în aceeași stare, și anume „din beton”, îi vor aduce proprietarului un profit de aproximativ 30-40%, care va fi de minim 10% pe an. Această opțiune este ideală pentru un investitor conservator care este gata să obțină un profit rezonabil fără a suporta aproape niciun risc.

În orice caz, înainte de a cumpăra orice, este necesar să se analizeze perspectivele de creștere a zonei, calitatea construcției, posibilitatea apariției metroului, infrastructura, problemele de parcare și alți câțiva factori, consecințele negative ale prezența sau absența cărora poate anula întreaga achiziție.

Nadezhda Telesh special pentru RBC Real Estate

Cum să faci bani pe imobiliare: relevanța problemei + modalități de a câștiga bani vânzând imobiliare + 4 tipuri de chirie + sfaturi pentru cei care vor să facă bani pe imobiliare în 2017.

Potrivit Kommersant, piața imobiliară continuă să scadă în 2017, în special segmentul primar imobiliare de lux, care abia primavara si-a pierdut 20% din valoare.

Piața secundară scade puțin mai lent.

Totuși, toți cei familiarizați cu tendințele economice încep să cumpere locuințe la prețuri avantajoase. De ce? „Pentru că toată lumea așteaptă ca creșterea economică să înceapă la sfârșitul anului 2017.

Cumpărați când este ieftin, vindeți când este scump. Deci, este timpul să ne gândim la asta.

Pe scurt despre relevanța tranzacțiilor cu locuințe

Având în vedere scăderea constantă a prețurilor locuințelor, atât primare cât și secundare, un articol despre cum să faci bani în imobiliare nu pare pe deplin potrivit. Dar asta este doar la prima vedere.

Piața imobiliară este într-adevăr instabilă, dar dă anumite semne de redresare.

Deci, în general, a continuat să scadă, dar, în mod surprinzător, piața locuințelor pentru clasa business a crescut cu 30%. Prețul bunurilor imobiliare cu amănuntul și al centrelor de birouri este, de asemenea, în creștere (deși numai la Moscova).

Dar, deoarece aceasta este deja o categorie de pondere complet diferită a afacerii, atunci luați în considerare segmentul proprietate comerciala Nu o vom face – puțini oameni își pot permite.

De asemenea, nu ne vom opri în detaliu asupra pieței terenurilor secundare, deoarece nu numai că s-a prăbușit, dar a devenit practic nepromițătoare (cu excepția unor regiuni).

Cert este că terenurile agricole și din oraș sunt vândute la prețuri de chilipir de către stat la licitații și, prin urmare, cererea pe piața secundară nu este foarte mare - de ce să plătească în plus?

Hostel- Aceasta este o casă de camere ușor înnobilată pentru cei care nu își pot permite un hotel obișnuit. Recent, acestea sunt foarte populare în rândul studenților.

Esența unor astfel de câștiguri se rezumă la faptul că un apartament cu mai multe camere este mobilat cu paturi cu două sau chiar trei etaje, iar apoi nu sunt închiriate camere, ci locuri de dormit.

Un astfel de loc este de obicei foarte ieftin, dar într-o cameră, ca șproții într-o cutie de conserve, o mulțime de oaspeți pot fi împachetati, ceea ce va oferi o rentabilitate bună, care poate depăși chiar veniturile hotelierii tradiționali.

Deci, dacă puneți 5-6 persoane într-o cameră, puteți obține până la 1000 de ruble pe zi.

În cazul unor evenimente de masă, de exemplu, un campionat de fotbal sau Jocurile Olimpice, randamentul poate crește până la 1.000 de ruble pe oră, dar astfel de oportunități sunt extrem de rare, deși unii investitori caută deja apartamente ieftine pentru pensiuni pentru lumea viitoare. campionatul de fotbal.

PS. Adevărat, există o nuanță aici - conform legii, astfel de așezări în masă pot fi făcute oficial numai în fond nerezidenţial- Acest lucru necesită o proprietate comercială specială.

Cu toate acestea, dacă există dorința de a câștiga bani și oportunități pentru asta, atunci de ce să nu încerci?

Schema care utilizează contracte de închiriere și subînchiriere vă permite să închiriați locuințe mai multor persoane simultan, pe oră - asta înseamnă că va apărea aceeași pensiune.

Dintre principalele dezavantaje poate fi numită deteriorarea rapidă a reparației apartamentului și nevoia de curățare constantă, care, totuși, este compensată de venituri bune pentru rezidenți marile orașe sau pentru a face bani pe imobile în apropierea gărilor.

Închirierea unei camere într-un apartament este asemănătoare, dar nu se închiriază un pat, ci o cameră sau un apartament întreg. Spre deosebire de chiriile tradiționale de apartamente, astfel de proprietăți trebuie să aibă statutul de proprietăți comerciale, iar ocolirea acestor restricții în același mod ca și în cazul unei pensiuni va fi foarte problematică.

Cum să faci bani pe bunuri imobiliare nerezidențiale?

Pentru ca articolul să fie complet, este necesar să menționăm cel puțin pe scurt contractul de închiriere proprietate nerezidențială precum garaje, loc de parcare și box.

Este problematic să devii milionar pe chirie (în special subînchiriere) a unor astfel de spații, dar venit suplimentarîncă nu a deranjat pe nimeni.

Să presupunem că aveți o cutie sau un garaj într-o cooperativă, sau poate doar un loc de parcare suplimentar pe care nu intenționați să îl folosiți. Să presupunem că ai avut două mașini, dar în timpul crizei l-ai vândut pe al doilea, iar acum locul este gol.

De asemenea, puteți cumpăra un garaj sau chiar câteva special pentru nevoile de câștig.

Un garaj cu drepturi depline în prețurile din 2017 costă aproximativ 300.000 de ruble. Dacă, atunci va fi până la 200.000 de ruble. Închirierea acestuia va costa 4 - 6.000 de ruble pe lună.

Fă o baie ca asta portofoliul de investiții” va dura destul de mult, dar nu uitați de inflație și devalorizare.

În ultimii 10 ani, rubla a scăzut foarte mult, iar prețurile de închiriere au crescut. Adică, are sens să o faci nu atât ca câștiguri, ci să-ți economisești capitalul în viitor. Garaj până la urmă poate fi și vinde în acest caz.

În plus, în mediu rural diverse hambare și clădiri tehnice, sere etc., pot fi închiriate în același mod ca și garajele.

Cum să faci bani în imobiliare fără capital de pornire?

Toate secretele creării de venituri pasive sunt dezvăluite în videoclip:

Deci, cum să faci bani pe imobiliare în Rusia în 2017?

Pe scurt, foarte atent și cu mare grijă.

Cu toate acestea, după criza din 2015, situația a început să se îmbunătățească, ceea ce înseamnă că este timpul să ne gândim la cum să faci bani în imobiliare– rezidențial sau comercial nu este atât de important.

După cum am spus, ar trebui să cumpărați când prețurile sunt în scădere (cum sunt acum) și să vindeți când acestea cresc, ceea ce, conform previziunilor, se va întâmpla încă din trimestrul IV al anului 2017.

Articol util? Nu ratați altele noi!
Introduceți e-mailul dvs. și primiți articole noi prin poștă

Destul de multe apartamente din clădiri noi sunt cumpărate de oameni pentru revânzarea ulterioară. Schema este binecunoscută: luați locuințe în stadiul de excavare, o vindeți deja terminată, prețul pentru ea crește odată cu podelele. Mai există o subtilitate - finisarea corectă poate crește și valoarea bunurilor imobiliare.

Desigur, mult depinde de starea apartamentului în sine. În elită, de exemplu, nu are sens să faci reparații deloc, nu va afecta în niciun fel lichiditatea și costul locuinței, deoarece noul proprietar cu siguranță își va schimba aspectul „pentru sine”. Cumpărătorii de elită, de regulă, sunt concentrați pe exclusivitate, așa că preferă să facă singuri finisarea, implicând în cooperare agenții de design specializate. Dar în segmentele „economie” și „afaceri”, reparațiile pot fi într-adevăr o investiție bună.

Mânca reguli generale pe care trebuie să le urmați pentru ca reparația să meargă la apartament pentru viitor. „Cel mai important lucru este să faceți munca de înaltă calitate și să proiectați interiorul într-un mod neutru, pentru a satisface gusturile numărului maxim de potențiali cumpărători”, avertizează Maria Litinetskaya, CEO Grupul Metrium.

Ce reparații sunt necesare

Deci, terminând. Este important să nu exagerați aici, să rămâneți la mijlocul de aur. Cel mai bine este să te concentrezi pe stilul clasic. Prin urmare, reparația ar trebui să devină o bază universală pentru mobilier și decor Cea mai bună decizie- pereti netezi usori (fara flori, stucaturi si picturi). Nu ar trebui să faceți un finisaj exclusiv, acest lucru poate îngusta cercul potențialilor clienți. Uitați de elementele de decor prea luminoase, de culorile și detaliile interioare prea atrăgătoare, de experimentele de design. Nuanțele neutre de maro, alb și bej sunt, de asemenea, acceptabile, deoarece se potrivesc bine tipuri diferite mobila.

Pentru podea, fie că este vorba de parchet sau laminat, este, de asemenea, mai bine să alegeți un ton natural fără mozaicuri elaborate, oase de pește și bibelouri similare. Puteți lua tapet pentru vopsire cu o bază densă nețesută, deoarece au un ușor efect de întărire. Aceasta este o calitate valoroasă, deoarece casa se va micșora încă câțiva ani. În plus, nu va fi dificil să schimbați interiorul dacă culoarea veche este obosită, iar copiii pot desena pe astfel de pereți fără teamă.

„Deciziile prea creative ale proprietarilor pot reduce valoarea imobilului și pot împiedica în mod semnificativ vânzarea”, spune Irina Dobrokhotova, președintele Consiliului de Administrație al Best Novostroy. De exemplu, în niciun caz nu trebuie să faceți reamenajări cu demolare ziduri portante sau pereți despărțitori (în special la primele etaje), precum și zonele umede de transfer. Chiar dacă, în sens giratoriu, s-a putut obține aprobarea la ITO pentru o amenajare dubioasă, în caz de orice urgență (fie că este vorba de un golf al apartamentului unui vecin sau de o prăbușire de pereți), toate avizele sunt anulate și declarate. ilegal. Desigur, niciun cumpărător nu va fi de acord cu o astfel de grevare.

Ce este mai bine să nu salvezi

Chiar și cu un buget modest, vei putea transforma un apartament într-o casă confortabilă dacă dai dovadă de imaginație și ingeniozitate. Folosiți mici trucuri - de exemplu, pentru camere cu pereți de proastă calitate alege tapet gros cu relief texturat la cald, care va ascunde eventualele defecte. Tavanele întinse sunt, de asemenea, excelente pentru mascarea erorilor de construcție. Și fără o astfel de muncă supărătoare și cu forță de muncă intensă precum chitul și instalarea podelelor autonivelante, este foarte posibil să se facă.

Apartamentul va părea mai scump dacă instalați uși solide, echipați toaletele cu obiecte sanitare de înaltă calitate. În același timp, excesele sub formă de mixere placate cu aur sunt complet inutile. Dar cumpărătorii de proprietăți imobiliare, de regulă, acordă atenție prezenței pardoselilor încălzite în incintă, comunicaţii de inginerie, antene de televiziune, filtre de apa si aer.

Cât poți câștiga

Și iată un alt lucru care este important de știut: este mai bine să nu începeți deloc reparațiile dacă nu sunt suficienți bani pentru asta. Agenții imobiliari susțin că arătarea cumpărătorilor de spații în care renovările au fost suspendate reduce șansele de vânzare de câteva ori. Este mai bine decât să vinzi fără a termina deloc.

Dar dacă faceți corect o reparație ieftină, există șansa nu numai să acoperiți costurile, ci și să faceți bani buni. În clasa economică, conform Metrium Group, un apartament cu o cameră din Moscova cu decor poate fi vândut pentru 0,5-1 milion de ruble. mai scumpe decât locuințe similare fără finisare. Experții de la „Best-Novostroy” confirmă: cu reparații corespunzătoare, puteți conta pe o creștere a prețului unui apartament cu o medie de 20%.