Apartament privatizat: este posibil schimbul forțat?

În prezent, mecanismul de privatizare a locuințelor este încă în vigoare în Rusia: în procesul de privatizare, un cetățean și membrii familiei sale care locuiesc în spații rezidențiale în baza unui contract angajare socială, pot obține dreptul de proprietate asupra acestui spațiu rezidențial gratuit. Oferind totul documentele necesareși după efectuarea procedurilor legale corespunzătoare, participanții la privatizare, pe baza unui acord între aceștia și proprietarul imobilului, care poate fi o municipalitate sau un stat, vor putea privatiza această proprietate rezidențială.

Un astfel de certificat, care confirmă dobândirea de către proprietar sau proprietari a întregii sfere a drepturilor asupra unui apartament, cameră sau altă locuință, le oferă aceleași drepturi și obligații care sunt dobândite, de exemplu, de către o persoană care cumpără un apartament, primește aceasta în baza unui contract de donație, prin moștenire, sau prin schimbul unui apartament privatizat prin instanță. Cu alte cuvinte, în conformitate cu prevederile de bază ale Codului civil Federația Rusă, proprietarul are dreptul de a deține, folosi și dispune de bunurile care îi aparțin în orice mod la propria discreție, inclusiv vânzarea, donarea, lăsarea moștenirii.

Aceste prevederi ale legislației actuale, la rândul lor, stabilesc că nimeni altul decât proprietarul însuși nu are dreptul de a decide cu exactitate cum trebuie să dispună de bunul său. Mai mult, dacă în procesul de privatizare proprietarii unui anumit spațiu rezidențial devin persoane care au locuit anterior în acest apartament în baza unui contract de închiriere socială, toți dobândesc o sumă egală de drepturi în legătură cu acest imobil rezidențial.

Schimb forțat al unui apartament privatizat

Condiția egalității în drepturi a proprietarilor se aplică în toate situațiile legate de dispunerea și folosirea unui apartament. Cu alte cuvinte, dacă obiectul tranzacției este un apartament privatizat, orice tranzacție cu acesta este posibilă numai dacă toți proprietarii sunt de acord cu implementarea lor. Dacă apartamentul are un singur proprietar, condiție prealabilă efectuarea unor astfel de operațiuni constituie consimțământul acestuia.
De exemplu, un tată, o mamă și fiul lor adult locuiau într-un apartament cu trei camere, care era situat în fondul locativ municipal. Apoi au decis să privatizeze această locuință și au depus o cerere, în urma căreia toți trei au devenit proprietari egali. a acestui obiect imobil rezidential.
Să presupunem că circumstanțele pentru această familie au fost nefavorabile, iar după ceva timp părinții băiatului au decis să divorțeze. În acest sens, au avut nevoie să schimbe acest apartament în scopul locuirii separate a persoanelor care nu mai sunt căsătorite.
Conform legislației în vigoare, vânzarea sau schimbul, ca orice alte acțiuni cu acest apartament, este posibilă doar cu acordul tuturor celor trei proprietari ai imobilului - tatăl, mama și fiul lor. Și dacă fiul, dorind să se opună divorțului părinților săi, nu consimte, va fi imposibil să-l ducă la bun sfârșit.

Astfel, schimbul forțat în raport cu apartament privatizat imposibil.

Nici schimbul unui apartament privatizat în instanță la cererea unuia dintre părinți nu va aduce rezultate, întrucât proprietarul, reprezentat de fiul său, este în dreptul său de a refuza schimbul acestui imobil rezidențial.

Posibilități de repartizare a proprietății între participanții la privatizare: alocarea de acțiuni în natură

Potrivit legii, drepturile proprietarilor rămași ai acestei locuințe nu trebuie încălcate, iar dacă doresc să locuiască separat, ar trebui să aibă o astfel de oportunitate. Se poate realiza prin, adică în natură. Întrucât într-un apartament situat în proprietate comună, sunt 3 camere, iar numarul proprietarilor este de 3, fiecaruia li se poate aloca o cota naturala de 1 camera.
În același timp, repartizarea efectivă a proprietății între ei - care dintre membrii familiei va deveni proprietarul unei anumite încăperi - trebuie stabilită între ei ca urmare a unui acord comun. În cazul în care nu se poate ajunge la o astfel de înțelegere, proprietarii se pot adresa în comun în instanță, care va aloca acțiunile în natură.
Unul dintre proprietari care este interesat să identifice imobilul care îi aparține în scopul dispunerii acestuia se poate adresa instanței de judecată cu cerere corespunzătoare. În special, părinții care doresc să-și împartă proprietatea în scopul separării pot depune o declarație de revendicare. Distribuția realizată a proprietății între proprietari trebuie să fie documentată: dacă un anumit mecanism de împărțire este rezultatul unui acord, este recomandabil să se oficializeze în scris.

În practică, un astfel de mecanism se aplică cel mai adesea apartamentelor cu mai multe camere, în care cotele alocate în natură reprezintă în primul rând camere individuale în instalația corespunzătoare. Daca vorbim de un apartament cu o camera de suprafata mica, in care alocarea actiunilor in natura este dificila, impartirea intre proprietari se poate face proportional cu valoarea fiecarei cote. În acest caz, vânzarea acțiunilor se poate dovedi a fi ceva mai complicată decât în ​​cazul acțiunilor determinate în natură: mecanismul cel mai acceptabil aici ar fi vânzarea de către proprietar a cotei sale din acest imobil către alți proprietari.

Cedarea cotelor imobiliare alocate în natură

După ce s-a făcut alocarea acțiunilor în natură, fiecare dintre proprietari are posibilitatea de a dispune de bunurile sale la propria discreție. De exemplu, părinții care doresc să locuiască separat își pot vinde acțiunile din apartament și pot folosi banii primiți în urma acestei tranzacții pentru a cumpăra o altă locuință. De asemenea, scopul pe care și l-au stabilit poate fi atins prin schimbul acțiunilor lor existente cu alte imobile rezidențiale.
Sunt posibile și alte opțiuni pentru efectuarea unei astfel de tranzacții: de exemplu, doar una dintre părți, tatăl, își va exercita dreptul. Astfel, scopul separării va fi atins. În acest caz, camera lui, vândută ca urmare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare, va deveni proprietatea altei persoane care, în baza unui acord încheiat, va primi dreptul de a locui în această cameră împreună cu alți proprietari - mama si fiul. În plus, în această situație, este posibilă o altă opțiune: dacă mama și fiul nu doresc ca un străin să locuiască în același apartament cu ei, pot cumpăra cota tatălui.
Astfel, tatăl va primi suma de bani necesară, pe care o poate folosi pentru achiziționarea unei alte locuințe. Repartizarea cotei sale între mamă și fiu trebuie să se facă în conformitate cu termenii contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți. Termenii acestui acord vor fi, la rândul lor, determinați de natura acordului la care sa ajuns între mamă și fiu.
Deci, una dintre opțiunile pentru un astfel de acord ar putea fi distribuirea cotei tatălui între ei proporțional cu volumul numerar investit în cumpărare. De exemplu, cota fiului din suma totală a fost 1/3, cota mamei a fost 2/3. Ca urmare, repartizarea proporțională a cotei din apartamentul care a aparținut tatălui între ei va aduce fiului 1/3 din această cotă, iar mamei – 2/3. Împreună cu cotele care le aparțineau anterior, care însumau 1/3 din acest apartament, alocate în natură, cota fiului va fi de 4/9 din apartament, iar cea a mamei va fi de 5/9.

Complexul de locuințe al Federației Ruse Articolul 72. Dreptul de a schimba spațiile de locuit prevăzute în contractele de închiriere socială

(1) Chiriașul unui loc de locuit în baza unui contract de închiriere socială, cu acordul în scris al proprietarului și al membrilor familiei acestuia care locuiesc cu acesta, inclusiv al membrilor familiei sale temporar absenți, are dreptul de a schimba spațiile de locuit ocupate de aceștia cu spații de locuit furnizate în baza unui contract de închiriere socială altuia angajatorului.

2. Membrii familiei acestuia care locuiesc împreună cu chiriașul au dreptul să ceară chiriașului schimbul spațiilor de locuit pe care le ocupă în baza unui contract de închiriere socială cu spații de locuit furnizate în baza contractelor de închiriere socială altor chiriași și situate în case sau apartamente diferite. .

3. În cazul în care nu s-a încheiat un acord de schimb între chiriașul unui loc de locuit în temeiul unui contract de închiriere socială și membrii familiei acestuia care locuiesc cu acesta, oricare dintre aceștia are dreptul de a cere schimbul forțat al imobilului de locuit ocupat în procedura judiciara. În același timp, sunt luate în considerare argumentele demne de atenție și interesele legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile de locuit schimbate. În cazul în care este nevoie de un schimb forțat de spații de locuit ocupate în temeiul unui contract de închiriere socială de către un minor (minori) și cetățenii lipsiți de drepturile părintești în raport cu acești minori, alte persoane care locuiesc împreună cu minorul (minori), reprezentanții legali. minorilor, autoritatea tutelară are dreptul de a înainta o cerere corespunzătoare instanței și tutelei sau procurorului, dacă coabitare a acestor cetățeni cu astfel de minori încalcă drepturile și interesele legitime ale minorilor.

(vezi textul din ediția anterioară)

4. Schimbul de spații de locuit care sunt prevăzute în baza contractelor de închiriere socială și în care locuiesc minori, cetățeni incompetenți sau parțial capabili care sunt membri ai familiilor chiriașilor acestor spații de locuit, este permis cu acordul prealabil al tutelei și tutelei. autoritatile. Autoritățile tutelare și tutelare refuză să dea un astfel de acord dacă schimbul de spații de locuit prevăzute în baza contractelor de închiriere socială încalcă drepturile sau interesele legitime ale acestor persoane. Deciziile autorităților de tutelă și tutelă de a da consimțământul pentru schimbul de locuințe sau de a refuza acordul sunt luate în scris și sunt transmise solicitanților în termen de paisprezece zile lucrătoare de la data depunerii cererilor relevante. Furnizarea solicitanților de decizii ale autorităților de tutelă și tutelă cu privire la acordarea consimțământului la schimbul de locuințe sau la refuzul de a acorda un astfel de consimțământ poate fi efectuată printr-un centru multifuncțional.

În cazul în care nu a fost încheiat un acord de schimb voluntar între chiriașul unui loc de locuit în temeiul unui contract de închiriere socială și membrii familiei acestuia care locuiesc cu acesta, oricare dintre aceștia are dreptul de a cere schimbul forțat al imobilului de locuit ocupat într-un tribunal judiciar. procedură de apartament ocupat pentru spații în diferite case (apartamente). În același timp, sunt luate în considerare argumentele demne de remarcat și interesele legitime ale persoanelor care locuiesc în spațiile rezidențiale schimbate (Partea 3 a articolului 72 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Este necesar ca spațiile de locuit propuse spre relocare să nu înrăutățească condițiile de viață ale membrilor familiei care se opun schimbului. Pe lângă cerințele pentru spațiile rezidențiale (amprenta, numărul de etaje, disponibilitatea unui lift, încălzire centrală, alimentare cu apă caldă și alte facilități, în raport cu localitatea în care se află apartamentul), există și alte circumstanțe care pot fi motivul pentru care instanța de judecată respinge o cerere pentru schimb forțat.

Locurile de locuit oferite spre schimb trebuie să fie situate în raza orașului sau localității în care se află spațiile de locuit schimbate. Contează și zona în care se află spațiul de locuit. Relocarea unei persoane dintr-o zonă în alta, de regulă, nu este considerată o deteriorare a condițiilor de viață. Cu toate acestea, în practica judiciara Există cazuri când relocarea în altă zonă a fost recunoscută de instanță ca o circumstanță care s-a înrăutățit condiţiile de viaţă, iar pe această bază cererea a fost respinsă.

Dacă spațiul de locuit oferit spre schimb este o cameră sau mai multe camere în apartament comunal, atunci numărul vecinilor dintr-un astfel de apartament nu trebuie să depășească numărul membrilor (sau foștilor membri) ai familiei care pleacă. Instanța poate respinge o cerere de schimb forțat în cazul persoanelor care locuiesc într-un apartament comunal care abuzează de alcool, provoacă scandaluri sau încalcă regulile căminului. Această împrejurare poate fi recunoscută de instanță ca înrăutățirea condițiilor de viață.

Este o credință comună (chiar și printre avocați) că o cerere de schimb forțat poate fi depusă în instanță cu două sau mai multe opțiuni de schimb. Aceasta nu este altceva decât o concepție greșită, deoarece legislația nu prevede astfel de cerințe. Dacă se găsește o opțiune de schimb adecvată la singular, părțile interesate se pot adresa instanței de judecată, care trebuie să accepte cererea în considerare.

Din practica judiciară*(22)

Hotărârea judecătorească a satisfăcut cererea lui I. de schimb forțat apartament cu doua camere: T. și K. au fost mutați în două camere privatizate ale unui apartament cu trei camere, iar I. și fiul său au fost mutați în apartament cu o camera; V. a fost mutat în apartamentul în litigiu.

Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse a satisfăcut protestul înaintat prin supraveghere, a anulat hotărârile judecătorești și a trimis cauza spre un nou proces instanței de fond pentru următoarele motive.

Instanța, după ce a satisfăcut pretențiile lui I., a arătat în hotărâre că spațiul de locuit oferit pârâților la schimb nu înrăutățește condițiile de locuit ale acestora, întrucât aceștia nu sunt lipsiți de dreptul de a se adresa instanței de judecată pentru declararea nevalabilă a privatizării. . Cu toate acestea, o astfel de concluzie contrazice cerințele legii. Pârâții locuiesc într-un apartament aparținând fondului locativ municipal, chiriașul este T. Camerele în care pârâții trebuie să se mute ca urmare a schimbului sunt proprietatea lui B. În conformitate cu art. 1 din Legea Federației Ruse din 4 iulie 1991 N 1541-1 „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă” (modificată la 29 decembrie 2004), se efectuează transferul locuințelor în proprietatea cetățenilor. afară pe bază de voluntariat. În acest caz, orice constrângere este exclusă.

Instanța, prin hotărâre, a satisfăcut pretențiile și i-a mutat pe T. și K. în camere privatizate, în timp ce pârâții s-au opus transferării forțate a dreptului de proprietate asupra spațiului de locuit către acestea. Referirea în hotărâre la dreptul pârâților de a se adresa justiției cu cererea de declarare a nulității privatizării nu constituie un temei pentru satisfacerea cererii de schimb forțat, întrucât încalcă principiul voluntarității trecerii în proprietate a locuinței.

Întrucât motivele de refuz al pârâților în cererile de schimb forțat pot fi diferite, în fiecare caz instanța, la examinarea acestei categorii de cauze, este obligată să țină seama și să verifice motivele pentru care pârâtul se opune schimbului.

Ce este schimbul forțat de locuințe prin instanță?

De fapt, aceasta este o conversație despre ceva care nu există.

Schimbul forțat de spațiu de locuit nu există ca atare din punct de vedere juridic.

Dacă locuința aparține mai multor persoane, atunci toată lumea are drepturi egale de a dispune de ea.

Nu îi poți forța pe alții fără dorința lor de a schimba sau de a efectua alte acțiuni cu metri patrati.

În cazul locuințelor publice, termenul „schimb forțat” este viu și bine.

Cerere pentru schimb forțat de spații de locuit.

Împărțirea proprietății private

Când este necesară schimbarea forțată a unui apartament? Ce să faci dacă apartament proprietate privata? Există două opțiuni aici:

• negociază cu rudele (ceea ce fac de obicei) despre vânzare și împărțind banii pentru toată lumea, apoi fiecare merge pe drumul lui.
• alocați-vă cotași apoi vinde sau schimbă.

De ce fac asta? De regulă, din unul dintre cele două motive - unul dintre conviețuitori este zbuciumat, huligan, beat și amenință siguranța celor care locuiesc în cartier.

Sau - o ceartă totală între membrii gospodăriei. Într-un cuvânt, acestea sunt situații în care trăirea în continuare sub un singur acoperiș este impracticabilă, imposibilă și adesea periculoasă.

Dacă niciun acord între cei apropiați nu a devenit imposibil, atunci rămâne un lucru - alocarea de acțiuni prin hotărâre judecătorească.

După aceasta, proprietarul este obligat să ofere oficial concubitorilor cumpără-o înapoi(Articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).

Toate documentele, inclusiv refuzul rudelor, trebuie certificate de un notar. Abia după aceasta proprietarul poate vinde-ți acțiunea sau schimbul ei.

Unele situația este mai complicată cu rezidenții înregistrați. Alocarea și vânzarea unei acțiuni implică o schimbare a proprietarului proprietății, ceea ce înseamnă (articolul 292 din Codul civil al Federației Ruse) dreptul de utilizare a acesteia este reziliat pentru persoanele înregistrate acolo (nu coproprietari).

• persoane dependente;
• privatizare refuzată voluntar (trebuie furnizat actul corespunzător certificat de notar).

Puteți afla despre cum să locuiți într-un hostel sau un apartament comunal, precum și un apartament și cum să faceți unul din articolele noastre.

Schimb de locuințe conjugale

În acest caz, metri pătrați vor trebui împărțiți mai întâi.

Cotele vor fi egale, cu excepția cazului în care există circumstanțe care să permită instanței să ia în considerare altfel.

Într-un fel sau altul, mai întâi trebuie să semnezi un acord care să definească mărimea acțiunilor fost cuib de familie.

Acest lucru se poate face fie pe cale pașnică, dacă se ajunge la o înțelegere între fostul soț și soție, fie prin instanțe.

După aceasta, foștii soți vinde apartamentul si imparti banii, sau fiecare dispune de propria sa cotă.

Puteți afla cum poate fi împărțit un apartament privatizat după un divorț din videoclip:

Cum se desfășoară procedura?

Cum se schimbă un apartament prin instanță? În primul rând trebuie să contactați un avocat specializata in dreptul locuintei.

În niciun caz nu ar trebui să vă ocupați singur de problema, deoarece fiecare situație este individuală și o persoană obișnuită poate pur și simplu să nu vadă toate nuanțele care pot fi decisive pentru această problemă.

Apoi, inițiatorul procesului contactează la Judecătoria de la locul inculpatului. Pe lângă declarația în sine, acesta este obligat să furnizeze biroului următoarele documente:

• cărțile de identitate ale tuturor participanților la tranzacție;
• notificarea schimbului către consiliul de administrație (dacă tranzacția are loc cu participarea unui copil);
• actele de proprietate ale acțiunii;
• pașaport cadastral;
• extras din registrul casei;
• o copie a contului financiar și personal.

Instanța ia o decizie în termen de o lună. Dar trebuie amintit că judecătorul nu este un broker și nu va vinde sau schimba nimic. Servitorul Themis poate da doar „undă verde” pentru schimbul unui apartament în instanță și alte acțiuni în justiție.

Acest lucru va fi raportat în decizie. Toate procedurile legale ulterioare cu metri pătrați ai foștilor membri ai unei singure gospodării îl produc deja ei înșiși.

Sau prin birou imobiliar , ceea ce este de preferat.

Astfel, se dovedește că schimbul forțat de locuințe private este chiar cazul când este mult mai ușor pe hârtie decât în ​​practică.

Reclamantul trebuie cere ajutorul unui avocat de locuințe, doar în acest caz șansele unui rezultat de succes vor fi mari.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.