Piața de țară: mai multe case decât este necesar. Imobiliare de tara

25.04.2019

Departamentul Clădiri Noi INCOM-Real Estate a examinat starea pieței primare de locuințe din Moscova veche și a prezis, de asemenea, mai multe direcții pentru dezvoltarea acesteia. Astfel, în segmentele de preț de masă, cumpărătorii preferă apartamentele cu o dimensiune de 38–55 de metri pătrați. m în proiecte de clasa confort și sunt din ce în ce mai pozitivi cu privire la noile clădiri ridicate pe șantier foste zone industriale. La rândul lor, apartamentele pe două niveluri și locuințele cu terase se transformă în „rarități” ale pieței de masă.

24.04.2019

INCOM-Real Estate a monitorizat creșterea continuă a costului mediu de aprovizionare de 1 mp. m pe piața imobiliară secundară a vechii Moscove: pe în acest moment este la un nivel record - 208 mii de ruble (+16,4% pe an). Mai mult, modificarea acestui indicator a fost cauzată nu numai de o creștere semnificativă a activității de cumpărare anul trecut (în prezent, cererea, dimpotrivă, a scăzut), ci și de spălarea din expoziție a celor mai accesibile obiecte - până la 15 milioane de ruble. Drept urmare, dacă în urmă cu un an astfel de loturi ocupau o cotă de 61% din piața secundară a capitalului, acum ele reprezintă doar jumătate.

22.04.2019

În ajunul sezonului de vacanță, Departamentul de închiriere a apartamentelor INCOM-Real Estate a analizat piața de închiriere a cabanelor de țară și a caselor din regiunea Moscova. În special, a fost relevată o scădere a volumului total de aprovizionare cu 18% față de datele din aprilie 2018. Specialiștii companiei atribuie tendința unei scăderi a interesului pentru chiriile de vară imobiliare rurală- comparativ cu perioada pre-criză de acum cinci ani, dinamica negativă a cererii s-a ridicat la 24%. În astfel de condiții, unii proprietari scot de pe afișaj obiectele nerevendicate, potrivit experților INCOM-Real Estate. Sezonul de anul trecut a fost o excepție: vremea caldă și Cupa Mondială au contribuit la o creștere semnificativă a numărului de tranzacții și la extinderea sortimentului - cu 30% în termeni anuali.

18.04.2019

În timp ce guvernul discută un proiect de sprijinire a construcției de case private (construcții de locuințe individuale) - în special, lansarea programului ipoteca preferentiala cu o rată care să nu depășească 10% și emiterea unui împrumut garantat teren, - Departamentul de imobiliare suburbane INCOM-Real Estate a analizat modul în care creditele ipotecare se află acum în „gardul” principal al regiunii Moscovei și cum o nouă inițiativă poate ajuta piața. Astfel, pe parcursul a cinci ani, numărul creditelor ipotecare pentru achiziționarea de obiecte vândute în conformitate cu 214-FZ, i.e. casele și apartamentele din „cladiri joase” (LW), au crescut în medie de la 40% la 90%. Astăzi, 80% dintre clienți cumpără cabane finisate cu ipotecă, față de 35% în 2014. Locurile fără contract (UBP) sunt achiziționate pe credit în 50% din cazuri, în timp ce acum cinci ani erau 15% din astfel de tranzacții.

17.04.2019

Pe baza rezultatelor din martie, Departamentul Pieței Secundare și Centrul Analitic INCOM-Real Estate au examinat starea actuală a „pieței de revânzare” a vechii Moscove, urmărind modificările caracteristicilor sale cheie de-a lungul lunii și anului. În special, specialiștii companiei au dezvăluit că, față de martie 2018, nivelul cererii (numărul de avansuri) din segment a scăzut cu 20%, în principal din cauza slăbirii continue a activității consumatorilor după creșterea acesteia în toamna trecută și începutul creșterii. rate ipotecare. Astfel, ponderea vânzărilor cu credit, care a atins nivelul maxim de 42,4% în 2018, a scăzut acum la 35,7%.

16.04.2019

Specialiștii de la Departamentul de închiriere de apartamente INCOM-Real Estate au elaborat o evaluare tradițională a celor mai accesibile apartamente din Moscova Vechi de închiriat: în TOP-5 din aprilie, patru obiecte sunt situate în estul orașului - lângă Shchelkovskaya, Izmailovskaya și Novogireevo statii de metrou. Liderul graficului a fost un apartament cu 1 cameră cu o rată de închiriere de 20 de mii de ruble pe lună: spațiul de locuit este situat la câțiva pași de stația de metrou Domodedovskaya și este închiriat pentru cel mult 6 luni - de la 1 mai până la 1 noiembrie.

11.04.2019

Departamentul Clădiri Noi INCOM-Real Estate a studiat oferta și cererea de locuri de parcare în parcările subterane situate în ansambluri rezidențiale noi din fostele granițe ale Moscovei. Dacă parcarea subterană este prevăzută în doar 27% dintre proiectele de clasă confort, atunci în segmentul de elită prezența acesteia este obligatorie, în timp ce în ansamblurile rezidențiale de cea mai mare categorie de preț sunt adesea două sau trei locuri de parcare per apartament. În ciuda diferenței semnificative dintre bugetele tranzacțiilor cu locuințe în diferite clase, prețul unui loc de parcare este în medie de 7,5–10% din costul apartamentului achiziționat.

10.04.2019

Analiștii de la compania Metrium Group au rezumat rezultatele anului pe piața imobiliară primară suburbană. Volumul ofertei a crescut cu 5%. Prețul mediu pe mp. m a scăzut cu 24%.

Potrivit Metrium Group, în 2017 s-a înregistrat o oarecare redresare pe piața imobiliară suburbană. Două sate noi au fost scoase la vânzare. În februarie, în New Riga au început vânzările de cabane cu finisaje în complexul comunitar de elită ArtEco. Tot în prima jumătate a anului au intrat pe piață terenuri cu contract în noul sat Wright de clasă premium (25 km în direcția Kiev).

Pe lângă proiectele primite, oferta a fost actualizată datorită începerii vânzărilor de noi linii în trei sate: Uspensky Les, Fedoskino Park și Razdory-2.

Spre comparație, pentru tot anul 2016 piața a fost completată cu un singur proiect și o nouă fază într-un sat deja implementat.

În complexul de elită Rubin Estate, ultimul lot a fost vândut anul trecut.

Astfel, la sfârșitul anului 2017, pe piața imobiliară suburbană primară a regiunii Moscova, existau 42 de sate de cabane cu un volum de aprovizionare de aproximativ 1.025 de gospodării. În dinamică anuală, eșantionul a crescut cu 5%.

După cum notează analiștii Metrium Group, la sfârșitul anului 2017, aproape 2/3 din oferta totală în ceea ce privește numărul de gospodării este concentrată în două direcții: Novorizhsk și Kiev (30,8% fiecare). Pe parcursul anului, ponderea celor dintâi a scăzut cu 9,7 puncte procentuale. din cauza spălării fără aprovizionare în mai multe sate. Cota celui de-al doilea, dimpotrivă, a crescut cu 15,8% pe fondul intrării pe piață a unui nou CP. Acestea sunt urmate de Autostrada Rublevo-Uspenskoe (20,4%, -6,6 p.p.). Cota autostrăzii Dmitrovskoe a fost de 13,4% (+0,2 p.p.), Minsk – 4,6% (+0,3 p.p.).

Volumul predominant de aprovizionare (58,4%) este situat la o distanță de 21-30 km de șoseaua de centură a Moscovei (-3,4 puncte procentuale pe an). Puțin mai mult de o treime din piață (31,7%) este concentrată pe o rază de 11-20 km de șoseaua de centură a Moscovei (+1,0 p.p.). Doar 6,9% dintre gospodării sunt reprezentate în zonele cele mai îndepărtate (peste 31 km), iar 3% sunt în zona apropiată (până la 10 km). Cotele lor pentru perioada de raportare a prezentat o dinamică de +2,1 p.p. și +0,3 p.p. respectiv.

În structura ofertei pe clase, volumul principal cade pe loturile din satele de elită (61,5%, +5,1 p.p.). Un sfert din aprovizionare (25,2%, -7,1 puncte procentuale) este vândută în clasa business CP. În mod tradițional, proporția dotărilor cu buget redus în zonele studiate este mică (13,3%, +2,1 p.p.).

Cele mai vizibile schimbări au avut loc pe autostrada Kievskoye. Lansarea unei noi proprietăți comerciale cu buget mare a dus la o dublare a ofertelor de elită în locație (până la 56,2%, +53,5 puncte procentuale de la începutul anului).

La sfârșitul anului, suprafața medie a unei locuințe pe piața de țară era de 538,2 metri pătrați. m (-6,6% de la începutul anului). În ceea ce privește direcțiile, dinamica negativă a fost observată pe Dmitrovskoye (-10,9%) și pe autostrada Novorizhskoye (-9,5%). Pentru alte locații, suprafața medie a lotului a crescut: în Rublevo-Uspensky cu 17,4%, în Kievsky cu 15,5%, în Minsky cu 4,5%. Motivul schimbărilor a fost o combinație a doi factori: apariția propunerilor pentru suprafețe mai mici și erodarea gospodăriilor mai mici.

Potrivit analiștilor Metrium Group, în decembrie 2017 prețul mediu pe mp. m pe piața suburbană primară în zonele selectate s-a ridicat la 127.980 de ruble. Comparativ cu anul precedent indicatorul a scăzut semnificativ – cu 24%. Acest lucru se datorează lansării de noi oferte la prețuri de pornire atractive. În plus, pentru unele dintre proiectele deja expuse, dezvoltatorii au decis să reducă direct prețurile.

Reducerea prețului mediu pe mp. m de proprietate a locuinței în perioada de raportare a fost notat în toate direcțiile. Cea mai mare corecție a fost înregistrată pe autostrada Kievskoye (-30,3%), Rublevo-Uspenskoye (-27,6%) și autostrada Novorizhskoye (-18,4%). În direcțiile Minsk și Dmitrovsk, modificarea a fost mai puțin semnificativă: -10,2%, respectiv -8,9%.

O scădere a suprafeței medii a locuinței combinată cu o scădere a prețului mediu pe metru pătrat. m a dus la o ajustare a costului mediu al lotului. La sfârșitul anului 2017, se ridica la 60,9 milioane de ruble. (-41,4%). Cel mai mare impact a fost exercitat de schimbarea structurii de aprovizionare în direcția Novorizhsk. În locație, costul mediu al unui lot a scăzut la jumătate, până la 53,3 milioane RUB. (-56,4%).

Cele mai scumpe loturi sunt prezentate pe Minskoye (în medie - 162,7 milioane de ruble) și pe autostrada Rublevo-Uspenskoye (în medie - 114,8 milioane de ruble). Pe parcursul anului, prețurile au scăzut cu 6,3%, respectiv 16,1%.

Principalele tendințe

Activitate de dezvoltare

„Piața principală a imobiliarelor suburbane este caracterizată de o activitate scăzută de dezvoltare”, comentează Ilya Menzhunov, directorul departamentului imobiliar suburban la Metrium Group, membru al rețelei de parteneri CBRE. – Cu toate acestea, în comparație cu perioada de raportare anterioară, în 2017 a avut loc o oarecare revigorare - au fost puse în aplicare două sate și noi faze în trei proiecte deja expuse. Spre comparație, în 2016 piața a fost completată cu un singur obiect și o nouă coadă. Motivul poate fi remarcat că, în ciuda nivel înalt concurență (inclusiv de pe piața secundară), există o ofertă cu adevărat lichidă pe piață.”

Creșterea lichidității ofertei

„Unul dintre instrumentele de generare a cererii pe care dezvoltatorii le-au folosit în 2017 a fost furnizarea de gospodării mobilate”, continuă Ilya Menzhunov. – Deci, în complexul comercial ArtEco care a intrat pe piață, toate căsuțele ar trebui să fie transferate cumpărătorilor cu finisaje. În plus, într-o serie de proiecte deja expuse, dezvoltatorii au început să ofere loturi cu renovări gata făcute.

Este de remarcat nivelul ridicat al reducerilor oferite în multe sate. Anul trecut a ajuns la 40%. Cu toate acestea, merită remarcat faptul că un indicator atât de ridicat se observă în principal în proiectele care au fost pe piață de mult timp - așa se străduiește dezvoltatorii să implementeze o ofertă cu lichiditate scăzută.”

Cerere

„În 2017, a existat o creștere a interesului din partea cumpărătorilor pe piața imobiliară primară suburbană”, notează Ilya Menzhunov. „La aceasta au contribuit câțiva factori principali. În primul rând, a fost lansat un nou volum de aprovizionare la prețuri atractive. În al doilea rând, pe fundalul unei concurențe mai dure, unii dezvoltatori au redus prețurile în satele deja expuse. În plus, au folosit și alte instrumente pentru a crește lichiditatea ofertei. În al treilea rând, se remarcă realizarea cererii reținute - dacă anterior unii potențiali cumpărători au avut o atitudine de așteptare pentru a cumpăra casă de țară la un cost mai mic, atunci oferta actuală la vânzare cu bugete atractive i-a împins în acțiune.”

Prognoza

„Având în vedere noile realități (atât pe piața imobiliară economică, cât și pe cea rurală), situația nu este de așteptat să se schimbe semnificativ în 2018”, rezumă Ilya Menzhunov, directorul departamentului imobiliar rural la Metrium Group, membru al rețelei de parteneri CBRE. . – Pentru a vinde loturi cu lichiditate redusă, dezvoltatorii fie vor continua să reducă direct prețurile, fie vor continua să ofere reduceri extrem de mari. Într-adevăr, în timp, oferta în așezările care au fost vândute de mult timp devine din ce în ce mai puțin relevantă și răspunde nevoilor cumpărătorilor moderni. Ca urmare, prețul mediu fie va scădea, fie va stagna. Cererea principală va fi concentrată în proiecte noi care să răspundă nevoilor cumpărătorilor. Având în vedere faptul că o parte din cererea reținută a fost realizată în ultimul an, nu se așteaptă o creștere în 2018.”

Partenerul de conducere al companiei MIEL-Country Real Estate rezumă rezultatele anului 2017 pentru piața imobiliară din țară și dă o prognoză pentru 2018.

Potrivit datelor, 2017 nu a fost amintit de participanții de pe piață case de tarași zone cu tendințe pozitive remarcabile. Astfel, din cele 60 de sate noi care au intrat pe piață în 2017, mai puțin de o treime dintre ele au efectiv aprovizionare lichidă.

„Astăzi, majoritatea dezvoltatorilor sunt pesimiști, iar din punct de vedere al marketingului și al prețurilor, 2017 nu a fost într-adevăr cea mai bună perioadă pentru a intra activ pe piață. Cererea efectivă este concentrată în segmentul clasei de confort scăzut, unde cumpărătorul nu se așteaptă la mare lucru și atunci când ia o decizie se bazează doar pe bugetul de achiziție. Cererea, în general, scade an de an, iar interesul pentru proiecte depinde acum puțin de accesibilitatea transportului, conceptul, prezența sau absența infrastructurii - comportamentul consumatorilor este ghidat de buget”, notează Vladimir Yakhontov, managing partner al MIEL-Country Real Estate.

Dar în 2018, conform previziunilor analiștilor MIEL-Country Real Estate, scăderea activității de dezvoltare ar putea fi înlocuită cu o tendință pozitivă: noi dezvoltatori de locuințe de țară care intră pe piață. Deși acum putem vorbi despre începerea a cel mult 10 sate de înaltă calitate din regiunea Moscovei în noul an, noi proiecte ar putea fi anunțate în a doua jumătate a anului. Dezvoltatorii vor fi încurajați să se dezvolte pe piața suburbană prin modificările aduse Legii federale 214 care intră în vigoare la 1 iulie 2018, care obligă participanții la piață să aibă în portofoliu cel puțin 10.000 mp pentru construcția de locuințe cu mai multe etaje Moscova. m de bunuri imobiliare rezidențiale vândute și, de asemenea, nu permit eliberarea a mai mult de 1 autorizație de construcție per companie.

„Pentru dezvoltatorii comerciali privați din Moscova, urmează o perioadă în care este logic să-i acordăm atenție proiecte de țară. Companiile care nu pot construi noi strategii de operare în realitățile actuale pot intra pe piața suburbană. În același timp, depășiți limita de 10.000 mp. m pentru a obține o autorizație de construire, este posibil, printre altele, prin construirea de sate de cabană: acest volum este comparabil cu un sat pentru 50-100 de case, în funcție de zonă; iar cererea de locuințe finisate astăzi crește treptat, ceea ce poate deveni un stimulent pozitiv pentru dezvoltatorii începători pe piața suburbană”, spune expertul.

Potrivit lui Vladimir Iakhontov, în 2018, cererea va continua să se deplaseze de la segmentul de parcele fără contract la segmentul de locuințe finite - case și cabane. Ansamblurile rezidențiale joase ca alternativă la cabanele clasice prezintă, de asemenea, un interes constant pentru public: „Remarcăm și o cerere stabilă pentru apartamente în clădiri mici, care sunt considerate cel mai accesibil produs finit din segmentul suburban. De exemplu, în complexul rezidențial Erin Island din New Moscova, cea mai mare cerere este apartamente cu doua camereîntr-un buget de 3 milioane de ruble: pentru familiile tinere, aceasta este oportunitatea optimă de a-și schimba stilul de viață urban într-unul suburban mai confortabil, păstrând în același timp avantajele unui mediu de viață civilizat”, spune expertul.

De asemenea, factorii bugetari devin premise obiective pentru tranziția cererii către segmentul de locuințe finite: „Diferența de cost între construirea independentă a unei case pe un teren fără contract și achiziționarea unui produs finit la cheie este acum deja de 5-15. %, in functie de clasa proiectului si materialele folosite. În același timp, pe case gata făcute Dezvoltatorul acordă din ce în ce mai multă atenție acelor cumpărători pentru care o casă din afara orașului nu este o locuință temporară, ci o alternativă la un apartament de oraș, cu un nivel mai mare de confort și o ecologie mai bună”, spune expertul. Acei dezvoltatori care vor fi primii care vor înțelege principalele tendințe de consum în 2018 vor avea toate șansele până la sfârșitul anului să-și crească profitabil cota de piață și să implementeze proiecte în derulare, chiar și ținând cont de scăderea generală a cererii.

Piața imobiliară rurală este una dintre cele mai diverse și în plină dezvoltare. Cabane lângă Moscova și organizate sate de cabane, case, ansambluri rezidentiale la tara, case de tara- asta e departe de a fi lista completa posibile formate de locuințe suburbane. Gama de întrebări care apar atunci când cumpărați sau vindeți o cabană, construiți o casă sau cabană, pregătiți documente pentru o cabană sau casă de țară. Toate informatii utile informații despre acest segment sunt colectate mai jos sub forma unei analize a pieței imobiliare suburbane, recenzii și articole. O atenție deosebită este acordată rezultatelor cercetărilor proprii privind piața satelor de cabane, piața caselor de oraș și piața caselor de țară. ansambluri rezidentiale, pe care centrul analitic o desfășoară de câțiva ani la rând.

Materiale analitice pe tema „Imobiliare la țară”

11.04.19: De la hambar la high-tech 05.04.19: Clădiri noi de clasă confort cu excese „burgheze”. Viață frumoasă împachetată în standardul de locuințe de masă 13.11.18: Dezvoltatorii de țară și construcție comună Cum se adaptează constructorii mici la schimbare 12.11.18: Locuințe pentru 3 milioane de ruble: există o alegere Studiouri în Moscova, camere de revânzare și apartamente cu două camere în regiunea Moscova

Apăsați pe subiectul „Imobiliare la țară”

15:38: Comitetul relevant al Dumei de Stat a susținut ideea prelungirii „amnistiei dacha” până în 2022 Comitetul Dumei de Stat pe clădirea statului iar legislația a susținut prelungirea „amnistiei dacha” până la 1 martie 2022, transmite Interfax. „La ședința comisiei au fost susținute următoarele propuneri de prelungire a termenilor „amnistiei dacha” și extinderea valabilității acesteia: se propune restabilirea valabilității „amnistiei dacha” până la 1 martie 2022 în raport cu la clădiri rezidențiale, clădiri și case de grădină care sunt construite pe terenuri, furnizate înainte de 4 august 2018”, a spus serviciul de presă al comitetului, citând Krasheninnikov. 23.04.19: Peste 60 de mii de mp. m de locuințe individuale puse în funcțiune în New Moscova în primul trimestru 62 mii mp. m de locuințe individuale introduse în TiNAO în primul trimestru anul curent, a spus șeful departamentului capitalei pentru dezvoltarea noilor teritorii ale orașului Moscova, Vladimir Zhidkin. „În total, până la sfârșitul anului ne așteptăm ca volumul locuințelor individuale să ajungă la 300 de mii de metri pătrați”, a precizat el. 22.04.19: S-a decis prelungirea „amnistiei dacha” până la 1 martie 2020 – Mutko S-a decis prelungirea „amnistiei dacha” până la 1 martie 2020, a spus el la al XVII-lea Congres al Constructorilor din întreaga Rusie. organizații de autoreglementare Viceprim-ministrul Vitali Mutko. Potrivit acestuia, citat de RIA Novosti, s-a decis să se facă acest lucru deoarece sfârșitul „amnistiei” începuse deja să afecteze ritmul construcției de locuințe. 22.04.19: Oferta de dachas de închiriat în regiunea Moscova a scăzut cu 18% - Inkom În această primăvară, piața de închiriere a datcii din regiunea Moscova a înregistrat o reducere a ofertei cu 18% față de aceeași perioadă a anului trecut, a precizat compania INCOM-Real Estate într-un comunicat. Acest fenomen se datorează în principal unei scăderi a cererii pe segment - unii proprietari scot de pe afișaj proprietățile nerevendicate, potrivit experților companiei. 19.04.19: Pariuri pe acoperiș Credite ipotecare pentru construirea și achiziționarea de case particulare, condițiile vor fi apropiate de cele care se emit astăzi pentru achiziționarea de apartamente, au relatat aceștia. ziarul Rossiyskaya„în Ministerul Construcţiilor. Astăzi, în aceste scopuri, oamenii folosesc fonduri proprii si credit. Dar singurul disponibil pentru ei instrument bancar- credit de consum cu procent mare si de scurta durata. „Dacă vorbim despre credit de consum, atunci sunt 3-5 ani. Dar pentru construcția unei case, împrumutul trebuie să fie același ca pentru un credit ipotecar pentru apartamente, astfel încât cetățenii să poată împrumuta fonduri pentru douăzeci de ani”, a declarat ministrul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale Vladimir Iakusev.

Cercetare de piață imobiliară pe tema „Imobilul de țară”

Conferințe online pe tema „Imobilul de țară”

Piața imobiliară în toamna anului 2017: tendințe, prețuri, proiecte interesante Pe piața imobiliară nu au existat schimbări majore de mult timp: cererea rămâne limitată, iar tendința de scădere a prețurilor continuă. Cel mai grav factor nou este scăderea ratelor ipotecare la niveluri record: acestea încep de la 7% pe an. Pe fondul scăderii prețurilor locuințelor, situația de acum este destul de favorabilă pentru achiziționarea unei locuințe. Este acum momentul să cumpărăm sau ar trebui să așteptăm condiții și mai favorabile? Începutul sezonului de afaceri va aduce o creștere a cererii de apartamente? Cum vor afecta dobânzile ipotecare mai mici acest lucru? Există viață pe piața secundară? Și ce lucruri interesante pregătesc dezvoltatorii pentru piața clădirilor noi? Noua Moscova sau regiunea Moscovei: de unde să cumperi un apartament? Noi teritorii au fost anexate la Moscova în vara lui 2012. În mai puțin de 5 ani, Noua Moscova s-a schimbat considerabil: terenul este dezvoltat activ cu locuințe, se deschid noi stații de metrou și se construiesc drumuri. Pe de altă parte, există multe orașe satelit în regiunea Moscovei, unde acum ele nu sunt cel puțin mai rele decât în ​​Noua Moscova în ceea ce privește alegerea locuințelor și dezvoltarea infrastructurii. Acestea sunt orașe vechi, cu propria lor viață, sistem de transport si toate facilitatile necesare. Unde este mai confortabil să trăiești acum - în Noua Moscova sau în orașele din regiunea Moscovei? Ce teritorii se vor dezvolta mai activ? Ce proiecte interesante există pe piață și de unde să cumpărați un apartament? Cine ar fi mai potrivit pentru a trăi în noile teritorii capitale și cine ar fi mai bine să aleagă regiunea? Cum să reduceți impozitul și Modificările privind determinarea valorii cadastrale afectează serios costurile afacerilor, investitorilor și oamenilor de rând. Pe baza evaluării cadastrale se calculează impozitul pe proprietate, precum și costul închirierii terenurilor și spațiilor aflate în proprietatea statului. Pentru a nu crește gradul de tensiune în condiții de instabilitate economică, în vară a fost introdus un moratoriu privind reevaluarea valorii cadastrale până în 2020. Cu toate acestea, deja în toamnă, a fost adoptat un proiect de lege conform căruia autoritățile regionale au dreptul de a decide în mod independent dacă acest moratoriu se va aplica pe teritoriul entității lor constitutive. Ca rezultat, de exemplu, la Moscova un nou valoarea cadastrală va începe să fie calculat la 1 ianuarie 2017.

Cât de mult poate crește valoarea cadastrală a imobilelor și a terenurilor ca urmare a reevaluării? Cum se calculeaza? Este posibil să reduceți valoarea cadastrală și cum să faceți acest lucru?

Pe piața din regiunea Moscovei, nu numai casele sunt acum supraevaluate, ci și aproape toate formatele de imobiliare suburbane

Fotografie: Depositphotos/AndreySt Astăzi, propunerile pentru vilele de lângă Moscova au depășit imaginea lor clasică - clădiri ușoare într-o cooperativă de grădină sau case în așa-numitele sate „vechi-dacha” (locuri viata la tara elita sovietică

- oficiali, oameni de știință, militari, artiști). În ultimele decenii, pe piață au apărut noi formate, spre care cererea consumatorilor s-a reorientat în mare măsură. Vorbim în primul rând despre terenuri fără contract pe piața primară, pe care noii proprietari, la propria discreție, ridică nu numai clădiri permanente, ci și case. Editorii RBC Real Estate au analizat care dachas sunt cele mai populare astăzi și care sunt perspectivele pentru aceste formate pe piață. Experții pe piața imobiliară suburbană caracterizează modern proiecte de țară

după cum urmează: o casă cu o suprafață de cel mult 100 de metri pătrați. m, pe un teren de aproximativ 6 acri, care nu este destinat locuinței pe tot parcursul anului. Aceste case pot fi fie gata făcute, fie sub formă de proiecte pe care cumpărătorul le implementează independent sau încheie un contract cu vânzătorul.

Potrivit Inkom-Real Estate, prețul mediu de ofertă pe piața suburbană depășește prețul mediu de vânzare de 2,2 ori (7,7 milioane RUB față de 3,5 milioane RUB). Pentru formate specifice, acest exces este după cum urmează: de 2,8 ori - pentru parcele fără contract și același lucru pentru cabane, de 1,5 ori - pentru apartamente în clădiri mici. cladiri rezidentiale, de 1,5 ori - pentru case și duplexuri. Potrivit managerului think tank„Inkom-Real Estate” al lui Dmitry Taganov, pe piața regiunii Moscova au fost înregistrate un total de 18 mii de tranzacții în 2014, ceea ce este cu 14% mai puțin decât în ​​2013. Dintre acestea, cel mai mare număr de vânzări - 56% - au fost pentru parcele fără contract, 25% - pentru apartamente din clădiri rezidențiale mici, 10% - pentru case și duplexuri, 9% - pentru cabane și parcele cu contract.

Costul unei daci în funcție de distanța de la șoseaua de centură a Moscovei și de direcție, milioane de ruble.

Autostradă	pana la 30 km	30-50 km	50-85 km	în 85 km
autostrada Dmitrovskoe	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
autostrada Kaluzhskoe	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
autostrada Kashirskoe	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
autostrada Kiev	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
autostrada Mozhaiskoe Autostrada Minskoe	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
autostrada Novoryazanskoe autostrada Egoryevskoe	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
autostrada Nosovhinskoe autostrada Gorkovskoe	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Autostrada Pyatnitskoe autostrada Leningradskoe	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Autostrada Rublevo-Uspenskoe. autostrada Novorizhskoe	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Autostrada Simferopolskoe	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
autostrada Yaroslavskoe	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Sursa: „Miel-Country Real Estate”

Nici nu se ridică, nici nu coboară

În prezent, piața imobiliară dacha din regiunea Moscova este într-o stare de stagnare. Acest segment reacționează la crize cel mai dureros - o „a doua casă” nu este un articol esențial, așa că achiziția acesteia este de obicei amânată până la vremuri mai bune. În general, piața imobiliară suburbană a intrat într-o fază de stagnare după criza din 2009, acum tendința s-a întărit și mai mult, a declarat Oleg Repchenko, șeful centrului de analiză „Indicatorii pieței imobiliare IRN.RU”.

În 2013, prețul mediu pe piața dacha a scăzut cu 30%. „Anul trecut, prețurile au rămas la același nivel, dar numai din cauza apetitului vânzătorilor care nu au vrut să renunțe la pozițiile lor de preț”, spune Igor Bykovsky, vicepreședinte al corporației de agenți imobiliari Megapolis-Service.

În martie 2015, cererea de vilele de lângă Moscova s-a dovedit a fi mai mare decât în ​​perioada corespunzătoare a anului trecut (deși semnificativ mai mică decât în ​​2013), la care nici măcar agenții imobiliari nu se așteptau. „Anul trecut, la mijlocul toamnei, ne-a fost teamă că în 2015 oamenii nu vor mai cumpăra dachas”, spune Igor Bykovsky. „Cu toate acestea, acum numărul de cereri pentru dachas de la cumpărători a crescut cu aproape 15% față de perioada corespunzătoare a anului trecut.”

Cererea se referă în principal la segmentul ieftin de dachas (până la 1,5 milioane de ruble). Această tendință a fost evidentă mai ales la începutul anilor 2014-2015, după o prăbușire bruscă a rublei, când cetățenii au încercat să salveze economiile de ruble de la devalorizare.

„Pe măsură ce oferta de lichide pe piața clădirilor noi a fost spălată, oamenii care „fugeau rublei” au început să caute alte opțiuni pentru economisirea fondurilor. Drept urmare, mulți au venit pe piața imobiliară dacha, de unde puteți cumpăra o casă cu șase sute de metri pătrați la un preț de aproximativ 1,5 milioane de ruble”, comentează Serghei Vlasenko, președintele corporației Megapolis-Service.

În primăvară, cererea a început să fie alimentată de factori sezonieri. Cu toate acestea, acest lucru nu se aplică tuturor proprietăților imobiliare din dacha, notează agenții imobiliari.

Format cu perspective

După cum asigură agenții imobiliari, terenurile fără contract astăzi sunt motivul șanselor de dezvoltare ale segmentului dacha: cea mai mare parte a tranzacțiilor se încadrează pe acest segment. „Inițial, majoritatea potențialilor cumpărători vin pe piață cu scopul de a cumpăra case gata făcute”, spune Vladimir Yakhontov, managing partner al Miel-Country Real Estate. - Cu toate acestea, 80% dintre ei își schimbă în cele din urmă planurile și cumpără UPS pentru constructie case de tara" Drept urmare, ponderea UBP pe piața dacha reprezintă aproximativ 75% din oferte.

Pentru a cumpăra un teren și pentru a construi o casă, aveți nevoie de aproximativ aceeași sumă ca și pentru a cumpăra o dacha gata făcută pe piața secundară. Potrivit lui Vladimir Iakhontov, astăzi majoritatea cumpărătorilor nu sunt pregătiți să cheltuiască mai mult de 5 milioane de ruble pentru achiziționarea unei daci. În același timp, aveți de ales: cumpărați o dacha gata făcută pe piața secundară pentru suma totală dintr-o dată sau cumpărați un teren fără contract pentru 1 milion și construiți o casă pe ea pentru 4 milioane de ruble. Cu toate acestea, în al doilea caz, există mai multe oportunități de a alege locația site-ului, de a construi o casă conform nevoilor tale și de a economisi bani.

Prețul în acest segment UBP, așa cum spune Serghei Tsyvin de la departamentul imobiliar de țară al Inkom-Real Estate, este în medie de 3,5 milioane de ruble, în clasa economică - 2,4 milioane de ruble. Cu toate acestea, pe piața pentru construirea unei case de vară puteți găsi un teren pentru 450-500 de mii de ruble.

Format supraevaluat

Există, de asemenea, o mulțime de oferte pe piața secundară de dachas în grădinărit și parteneriate de dacha. Cu toate acestea, segmentul este foarte eterogen și aproape imposibil de structurat. Casele sunt oferite pe diferite dimensiuni, de la materiale diferite, cu grade diferite de uzură. Tranzacțiile aici pot fi efectuate fie cu un multiplu al costului real, fie cu o scădere multiplă și, adesea, fără participarea agenților imobiliari.

„Acest segment nu poate fi evaluat în mod fiabil”, a explicat Serghei Tsyvin. „Vânzătorii sunt proprietari privați, piața nu este organizată și nu se supune unor legi generale uniforme - prețurile pot fi nerezonabil de mari.” În unele cazuri, ofertele sunt atât de îndepărtate de realitățile pieței încât durează ani de zile pentru a fi vândute.

„Segmentul este supraevaluat cu cel puțin 20%”, a declarat Igor Bykovsky, vicepreședintele Megapolis-Service. - Voi da două exemple ilustrative. Vânzătorul a încercat să vândă o casă cu panouri pe 6 acri în zona Balashikha timp de un an pentru 1 milion de ruble. Cu toate acestea, în acest timp, nu a fost primită o singură cerere pentru propunerea sa. După ce agentul imobiliar l-a convins pe proprietar să reducă prețul cu 400 de mii de ruble, dacha a fost vândută a doua zi.”

Al doilea exemplu este o vilă mai îndepărtată de Moscova în zona Pavlov Posad, dar cu caracteristici de consum mult mai bune: izolată, cu șemineu - potrivită pentru viața de iarnă. Acest obiect a fost expus pe piață pentru o lungă perioadă de timp pentru 4,8 milioane de ruble. După scăderea prețului la 4,2 milioane de ruble. obiectul și-a găsit cumpărătorul.

În același timp, Serghei Vlasenko va observa că ofertele cu prețuri de până la 1,5 milioane de ruble. nu sta mult pe piata. De exemplu, în direcțiile de sud-est și de est, la acest preț puteți cumpăra o casă gata preparată într-o zonă de 30 de kilometri de la șoseaua de centură a Moscovei. În timp ce în nord sau vest puteți găsi o opțiune pentru un milion și jumătate nu mai aproape de 80-90 km de Moscova.

Paradoxul pieței secundare a imobiliarelor suburbane este că nici cea mai ieftină ofertă din segmentul dacha nu este solicitată, potrivit Inkom-Real Estate. Ca exemplu: o casă din lemn pe un teren de 10 acri, la 55 km de șoseaua de centură a Moscovei pentru 1,97 milioane de ruble. Acum, acest preț este mai mic decât costul unui teren fără contract pe piața primară, cu toate acestea, având în vedere scăderea generală a interesului pentru formatul dacha (precum și cerințele tot mai mari ale cumpărătorilor pentru aceștia), proprietatea a fost expusă. timp de un an, a spus agentul imobiliar.

Dragi dachas Formatul satelor „de modă veche” este acum dizolvat în proiecte clădiri mici, care se construiesc în regiunea din apropierea Moscovei. Drept urmare, mulți dintre ei își pierd treptat exclusivitatea și elitetatea. O oferte bune devine din ce în ce mai mic, iar segmentul nu mai face diferența pe piața secundară a imobiliarelor de vară. Conform director general agenție imobiliară exclusivă „Usadba” de Nadezhda Khazova, în segmentul caselor scumpe, cele mai populare destinații sunt încă Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Kiev, Kaluga, Minskoe și autostrada Mozhaiskoe, precum și obiecte din apropierea unor corpuri mari de apă în direcțiile nordice. Ofertele din locurile vechi dacha, ca în cazul SNT, nu pot fi diferențiate prin nivelurile prețurilor. „În vechiul sat dacha Nov din Barvikha există o casă în starea nu cea mai bună, care costă mai mult de 1 milion de dolari (la cursul de schimb actual). În același timp, o opțiune similară în Novoperedelkino este estimată la 500-600 mii USD.

Format de ieșire

Satele de grădină și dacha de pe piața primară, unde se oferă case care nu sunt destinate locuirii pe tot parcursul anului, cu comunicații, drumuri și magazine, sunt cel mai optim format din punct de vedere al caracteristicilor consumatorilor, spun agenții imobiliari. „Proiectele moderne de dacha de la dezvoltatori includ tot ceea ce este necesar pentru un sejur sezonier în afara orașului”, spune Serghei Tsyvin.

Potrivit acestuia, piața dacha nu este interesantă pentru dezvoltatori, așa că acest format rămâne fără alternativă sursa financiarași perspectivele de dezvoltare.

Potrivit lui Vladimir Iakhontov de la Miel-Country Real Estate, acele case de țară care au fost construite anterior ca parte a proiectelor USP sunt acum vândute. Prețul minim pentru aceste propuneri, conform Inkom-Real Estate, este de 2,5 milioane de ruble, iar maximul este de 9-10 milioane de ruble. - în funcție de distanța de la Moscova (în zona de la 30 la 55-60 km de la șoseaua de centură a Moscovei).

La 20 martie, a intrat în vigoare Legea federală 46 „Cu privire la modificările la cod”. Federația Rusă despre abateri administrative" Acesta prevede, printre altele, amenzi majorate pentru „neîndeplinirea obligațiilor de a aduce terenul într-o stare adecvată, neutilizarea unui teren destinat locuinței sau altor construcții, grădinărit și grădinărit de legume”. Potrivit lui Igor Bykovsky, o astfel de măsură poate încuraja în mod semnificativ vânzătorii să reducă prețurile și să vândă acele case pe care nu le-au folosit, dar le-au lăsat până la vremuri mai bune.

Activarea pieței de parcele contractate este posibilă după stabilizare situatia economicaîn țară când proiectele dacha devin atractive pentru afaceri.

Neutilizarea terenului destinate locuințelor sau altor construcții, grădinărit, cultivarea livezilor atrage aplicarea unei amenzi administrative. Dacă se determină valoarea cadastrală a terenului: - pentru cetățeni - în valoare de 1- 1,5% din valoarea cadastrală a terenului, dar nu mai puțin de 20 de mii de ruble; - pe oficiali- de la 1,5- 2% din valoarea cadastrală a terenului, dar nu mai puțin de 50 de mii de ruble; - pe persoane juridice - 3 - 5% din valoarea cadastrală a terenului, dar nu mai puțin de 400 de mii de ruble. Dacă valoarea cadastrală nu este determinată: - pentru cetățeni - 20- 50 de mii de ruble; - pentru oficiali - 50- 100 de mii de ruble; - pentru persoane juridice - 400- 700 de mii de ruble. Din Legea federală-46 „Cu privire la modificările la Codul Federației Ruse privind infracțiunile administrative”

Vladimir Mironov