Cosa fare se lo sviluppatore interrompe la costruzione. Consulenza legale: cosa fare se il committente ha ritardato la consegna della casa. Vale la pena andare a processo?

"Funzionano come un orologio" - ahimè, non si può dire lo stesso dei nostri sviluppatori. Curando un appartamento in una nuova costruzione, l'acquirente deve tenere presente che sicuramente sorgeranno problemi con i tempi di consegna della casa. Naturalmente, tale "scorrettezza" non è tipica di tutte le aziende. Ci sono sviluppatori che sanno come lavorare in qualche modo senza tali problemi: costruiscono nei tempi previsti, consegnano in tempo. Ma ci sono abbastanza di quelli sul mercato che sono fatalmente in ritardo: il lavoro è congelato per anni e spesso questo non vale per un oggetto, ma per quasi tutto ciò che viene costruito da questa azienda.

Questo articolo è un materiale informativo e di riferimento, tutte le informazioni in esso contenute sono presentate a scopo informativo e sono solo a scopo informativo.

Problema: soldi...
Secondo gli esperti che abbiamo intervistato, il motivo principale per cui gli sviluppatori non riescono a lavorare nei tempi previsti è mancanza di denaro . Il motivo, francamente, non è molto originale: non ci sono abbastanza soldi per tutti e sempre. Nel vecchio film poliziesco "Il pastore con un cetriolo" (la serie "ZnatoKi"), il truffatore Boborykin (attore Boris Tenin), che non è privo di fascino, pronuncia una frase meravigliosa: “Se incontri una persona che non ha bisogno di soldi, chiama in qualsiasi momento. Verrò a vedere almeno le tre del mattino!”

In generale, il punto non è tanto nell'assenza fisica di denaro, quanto nel fatto che Vladimir Kolikov, Partner presso lo studio legale Genesis, li chiama delicatamente "uso inetto e inappropriato". La gamma di opzioni qui è enorme: dal furto banale con il ritiro di fondi all'offshore fino alla vera incapacità. Diciamo che un'azienda ha più oggetti. Su uno di essi bruciano le scadenze, su un altro tutto sembra essere in ordine (nel senso che è ancora lontano dalle scadenze annunciate). E la direzione ha avuto un'idea "brillante": prendere il denaro fornito dagli acquirenti del secondo oggetto e usarlo per "rattoppare" i buchi nel primo. È abbastanza ovvio che quando arriverà il momento di completare la costruzione dell'oggetto numero due, non ci saranno fondi sufficienti nemmeno per questo.

...e autorità
Il secondo motivo per i ritardi da parte degli sviluppatori è autorità locali. Non è stato a lungo un segreto che nessuno attività economica sul territorio di loro competenza, le amministrazioni distrettuali e cittadine sono considerate una “base alimentare”. La costruzione, ovviamente, non fa eccezione. E i funzionari possono provare a ottenere qualcosa dallo sviluppatore sia per scopi personali (per la sesta macchina dell'ottava padrona), sia nell'interesse della popolazione locale. Ad esempio, richiedere società di costruzioni costruire un nuovo asilo nido o destinare più appartamenti per le esigenze di chi è in lista d'attesa. "A volte le amministrazioni locali cercano di "spremere" il massimo da una casa in costruzione, aumentando sconsideratamente il costo delle condizioni tecniche per collegare una casa alle reti man mano che la casa cresce", afferma Sergei Ryabchikov, Direttore esecutivo Credit Center Real Estate LLC (città di ). E sebbene la preoccupazione per la popolazione locale sembri molto umana (i funzionari stanno provando non per se stessi, ma per le persone!), Ciò porta a tristi conseguenze: l'economia dello sviluppatore sta esplodendo da questo, e altri cittadini ordinari (acquirenti) non possono anni ricevono gli appartamenti per i quali hanno pagato.

Problemi: ricorda tutti per nome
Ma alla fine, gli sviluppatori saranno in grado di affrontare i propri dolori da soli. Se non potevano, non facevano affari. Diamo un'occhiata dall'altra parte: che cosa è dannoso per gli acquirenti il ​​mancato rispetto delle scadenze di costruzione? L'elenco qui è solido.

In primis, psicologicamente sgradevole . Non è chiaro dove siano i soldi e i dipendenti della società di sviluppo, che durante il periodo prima i pagamenti sono stati superbamente educati, improvvisamente sono diventati immediatamente scortesi e ignoranti. O non rispondono affatto alle telefonate o dicono qualcosa del tipo: "Ti è stato detto, aspetta, ma non sappiamo quanto". In generale, tutto si rivela in qualche modo straziante.

Ma oltre a tali inconvenienti morali, ce ne sono anche di abbastanza materiali. Una persona ha bisogno di vivere da qualche parte - di conseguenza, non avendo ricevuto nel tempo promesso appartamento nuovo, è costretto pagare l'affitto . Molti acquisti immobiliari vengono effettuati tramite mutui. E alle banche - è risaputo - non piacciono i prestiti che non hanno garanzie. Quindi, mentre non c'è ancora un appartamento, il mutuatario paga percentuale aumentata .

Sergey Ryabchikov ("Credit Center Real Estate") ricorda che fino a quando la casa non sarà messa in funzione, nell'appartamento Impossibile registrarsi in locale . Il che a sua volta rende difficile l'utilizzo delle prestazioni sociali comunali: cure mediche gratuite, asili nido, scuole. Non sarà possibile immatricolare un'auto, installare un telefono fisso o abbonarsi a un giornale. Dovrai votare al vecchio indirizzo. L'elenco degli inconvenienti potrebbe continuare all'infinito.

E chi ha venduto l'unico alloggio che aveva per l'acquisto ha il timbro sul passaporto “cancellato”, ma non ha il timbro “registrato”. In effetti, queste persone rientravano nella categoria dei "senza un luogo di residenza fisso" - e tutto questo "grazie" allo sviluppatore.

E infine, come ricordi Oleg Sukhov, avvocato, avvocato leader del First Capital Legal Center, gli immobili non registrati non possono essere ceduti. Inoltre, sebbene non ci sia un certificato di proprietà a portata di mano, il rischio di incontrare "doppio acquirente" è molto più alto (se il venditore si è rivelato essere un truffatore e ha "fumato" il tuo appartamento a qualcun altro).

Volontario è improbabile.
In una società dignitosa, è consuetudine compensare la parte opposta per le perdite materiali e morali. Questa tradizione, piacevole per i consumatori, non ha ancora messo radici nel nostro paese, soprattutto se parliamo di casi in cui lo sviluppatore copre i danni dell'acquirente non sotto l'influenza di forze esterne (tribunale, amministrazione, ecc.), Ma volontariamente.

“Nella vendita di nuovi edifici è necessario distinguere tra due diverse situazioni giuridiche: secondo la legge n. 214-FZ (“Sulla partecipazione a costruzione condivisa...") e tutti gli altri modi per raccogliere fondi dai cittadini, - afferma Dmitry Nekrestyanov, capo della pratica immobiliare e di investimento presso lo studio legale Kachkin and Partners. - La legge della Federazione Russa n. 214-FZ prevede sanzioni il cui importo lo sviluppatore non può ridurre, anche se prescrive altre dimensioni di sanzioni nel contratto. E quando si utilizzano altri schemi per attirare fondi dai cittadini, non esistono norme del genere e la responsabilità dello sviluppatore dipende dal contratto". In altre parole, laddove il contratto è redatto secondo 214-FZ, lo stato costringe direttamente lo sviluppatore a pagare un risarcimento, quindi parlare della "buona volontà" di questo sviluppatore è in qualche modo fuori mano. Ma nelle situazioni con “altre forme”, quando la società venditrice di appartamenti fa (o non fa) clausole di compensazione nel contratto proprio di sua spontanea volontà, tutto è completamente diverso. "Non sono a conoscenza di casi di pagamenti volontari da parte dello sviluppatore a detentori di azioni", osserva Dmitry Nekrestyanov.

Tutti in tribunale!
Nei paesi civili è nota la soluzione a tutti i problemi sopra descritti: devi andare in tribunale! A poco a poco, questa norma di comportamento si radica in noi. Vero, non così velocemente come vorremmo e con alcune distorsioni, ma il processo è in corso.

Come osserva l'avvocato Oleg Sukhov, per poter recuperare i fondi assegnati dallo sviluppatore, è necessario passare attraverso solo due istanze giudiziarie: in generale, ci vogliono 5-8 mesi. Le statistiche del tribunale, secondo l'esperto, si presentano così:

15% - rifiuto completo agli azionisti in tutto,

10% - una sanzione di oltre 1 milione di rubli,

60% - una penale di 50-200 mila rubli,

15% - una sanzione di 200-500 mila rubli.

Per quanto riguarda le altre perdite elencate nel terzo capitolo della nostra storia, i tribunali respingono le richieste di risarcimento per le perdite derivanti dall'affitto di un appartamento nel 95% dei casi. Ma le perdite causate dal pagamento in eccesso alle banche degli interessi sul prestito, al contrario, sono decise per essere coperte al 95%. “Se la società non è in bancarotta, ma non vuole eseguire volontariamente la decisione del tribunale, un avvocato professionista ha tempo sufficiente fino a 3 mesi per eseguire la decisione. Se fai affidamento sulla buona volontà degli ufficiali giudiziari, che devono eseguire decisioni fino a 2 mesi, puoi aspettare il risarcimento assegnato per anni ", conclude la sua storia Oleg Sukhov.

Dmitry Nekrestyanov ("Kachkin and Partners") completa il quadro con alcuni tocchi più colorati. In primo luogo, quando si firma l'atto di accettazione e trasferimento di un appartamento, gli sviluppatori spesso inseriscono una frase in cui il detentore del capitale non ha pretese per ritardi o altri reclami. Di norma, un azionista, che sta già ricevendo un appartamento in ritardo, firma qualsiasi versione dell'atto, che lo priva del diritto di chiedere queste sanzioni. E in secondo luogo, c'è una disposizione nella legge che consente al tribunale di ridurre l'importo della sanzione a un limite "ragionevole" (articolo 333 del codice civile della Federazione Russa). Di conseguenza, eventuali importi significativi vengono ridotti più volte, il che rende tali controversie piuttosto inutili: gli importi recuperati ammontano a 100-300 mila rubli, mentre il costo degli appartamenti è di milioni. "Molte persone considerano inopportuno spendere soldi per avvocati e investire in riparazioni", riassume l'esperto.

Riepilogo dal portale
Vorrei sperare che un giorno gli sviluppatori nel nostro paese funzionino in modo chiaro: hanno scritto la data nel contratto e tutto è stato consegnato rigorosamente ad esso. Ma lo stato attuale del mercato sta raffreddando gli entusiasmi: se mai accadrà, non sarà molto presto. "È solo un peccato, Vanya, in quel momento né io né te dovremo vivere una vita meravigliosa ...".

Cosa fare oggi? La risposta è semplice: affidati al buon senso e non entrare in tali situazioni. In particolare, per "vedere attraverso" attentamente lo sviluppatore prima di dargli i tuoi soldi: le realtà moderne (principalmente Internet) offrono eccellenti opportunità per questo. Non investire in progetti che per qualche motivo vengono venduti a metà prezzo rispetto alla media di mercato. E non fare affidamento soprattutto sulle autorità. I tribunali, come si vede, non favoriscono particolarmente i detentori di azioni, ma va comunque notato che il ricorso a Themis ha ancora un certo risultato. Una goccia, come sai, affila una pietra.

La stragrande maggioranza di tutte le domande che gli azionisti pongono ai nostri avvocati sono relative alla violazione delle scadenze condominio. Cosa dovrebbe fare un azionista se lo sviluppatore ha ritardato la consegna dell'appartamento? Come proteggere i tuoi diritti? Attenzione! Questo articolo è rilevante solo per i contratti di partecipazione alla costruzione condivisa e non è adatto ai casi di acquisizione di appartamenti in cooperative edilizie. La sanzione ex 214-FZ non si applica agli appartamenti acquistati tramite la partecipazione alla cooperativa edilizia.

Come viene determinata la durata del contratto di locazione?

Il termine per il trasferimento della quota finita è sempre previsto nei termini dell'accordo scritto per la partecipazione alla costruzione condivisa. Come determinare questo periodo, la legge non regola. La cosa principale è che dovrebbe essere lo stesso per tutti i detentori di azioni di un particolare condominio o della sua sezione di blocco.

Nei contratti partecipazione al capitale di solito ci sono 2 termini principali: il termine per la messa in funzione della casa (rilascio del permesso di ingresso) e il termine per il trasferimento dell'appartamento all'azionista. Per legge, il committente non ha il diritto di trasferire appartamenti ai detentori di partecipazioni fino a quando l'amministrazione locale non ha accettato la casa e ha rilasciato al committente il permesso di entrare. Cioè, prima la casa viene messa in funzione, quindi gli appartamenti finiti vengono trasferiti agli azionisti. Pertanto, quando si conclude un accordo, l'azionista dovrebbe prestare attenzione per il periodo di trasferimento dell'appartamento.

Il termine per il trasferimento di un appartamento può essere determinato in diversi modi:

• data esatta, ad esempio "entro il 31 dicembre 2014". Con questa opzione, il ritardo nel trasferimento dell'appartamento è considerato dal giorno successivo, ovvero dal 01/01/2015;
• la designazione del quartiere - ad esempio, "nel 3° trimestre 2014". Il 3° trimestre 2014 dura dal 01/07/2014 al 30/09/2014 compreso. Pertanto, il ritardo partirà dal giorno successivo alla chiusura del trimestre, ovvero dal 01/10/2014;
• a seconda del periodo di ottenimento del permesso di messa in servizio, ad esempio “Il termine approssimativo per ottenere l'autorizzazione alla messa in servizio è il 1° trimestre 2015. Il trasferimento dell'appartamento al socio viene effettuato entro - 30 giorni dalla data di ricezione dell'autorizzazione alla messa in servizio ". Con questa opzione, per cominciare, determineremo il periodo per ottenere il permesso di ingresso (fino al 31/03/2015 compreso), aggiungeremo 30 giorni per il trasferimento dell'appartamento (fino al 30/04/2015 compreso). Il ritardo totale arriverà dal 05/01/2015.

Informazioni sui termini pianificati (non garantiti dallo sviluppatore).

Gli astuti sviluppatori spesso scrivono negli accordi di partecipazione al capitale che il termine per il trasferimento di un appartamento è "indicativo", "pianificato", "non garantito dal promotore" e può cambiare. Nostro pratica di arbitraggio conferma che tali riserve non vengono prese in considerazione dal tribunale, poiché il committente non può posticipare unilateralmente il termine per la consegna.

Cosa succede se il termine per l'affitto di un appartamento viene violato?

Secondo la legge "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa", lo sviluppatore è obbligato a farlo avvisare per iscritto il debitore che la costruzione della casa non rientra nei termini previsti dal contratto. Lo sviluppatore deve consegnarti questo avviso contro firma o inviarlo tramite raccomandata con avviso. La legge stabilisce anche il termine per l'invio di tale notifica - almeno 2 mesi prima del termine stabilito dal contratto. In pratica, la notifica di rinvio non viene sempre inviata.

Per legge, lo sviluppatore, insieme all'avviso di rinvio, deve inviarti proposta di modifica del contratto. In pratica, il committente potrebbe proporti di firmare un accordo aggiuntivo al contratto per posticipare il trasferimento dell'appartamento.

L'azionista è obbligato a firmare un accordo sulla modifica del termine per il trasferimento di un appartamento?

No, non richiesto. La legge "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa" dice che la questione della modifica del patto di partecipazione è regolata Codice civile RF (GK RF). E il codice civile dice che una modifica del contratto è possibile principalmente previo accordo delle parti. Poiché tu, azionista, sei parte del contratto alla pari, puoi decidere tu stesso se è vantaggioso per te modificare il contratto in termini di rinvio del termine per l'affitto di un appartamento.

Certo, a volte il rinvio del trasferimento di un appartamento può essere conveniente per un azionista. Ad esempio, se hai acquistato un appartamento a rate e sei tenuto a pagare l'ultima rata dell'appartamento al momento del suo trasferimento, ma non hai ancora l'importo richiesto. Anche se molto più spesso accade il contrario: il titolare degli interessi è interessato alla consegna rapida dell'appartamento, perché. costretti a vivere con i parenti, in un appartamento in affitto e sopportare altri disagi. In questo caso, non vale la pena firmare un accordo aggiuntivo al contratto.

Cosa succede se il socio ha comunque firmato un accordo per posticipare il trasferimento dell'appartamento?

Lo sviluppatore avrà il diritto di trasferirti l'appartamento nuovo termine specificato nell'addendum. Cioè, la durata del contratto originale non sarà presa in considerazione. E questo significa che non potrai chiedere una penale per il ritardo nell'affitto di un appartamento (a meno che, ovviamente, il promotore non violi la nuova scadenza).

Come dimostrare che lo sviluppatore ha ritardato la consegna della casa?

La violazione dei termini per il trasferimento della quota è provata mediante l'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento:

• opzione 1: semplicemente non hai ancora un atto del genere. Ciò significa che l'appartamento non è stato ancora consegnato a te e lo sviluppatore non ha adempiuto ai suoi obblighi;
• opzione 2 - hai un certificato di accettazione con una data successiva a quella specificata nell'accordo di equità.

Si prega di notare che in questo caso il tempestivo adempimento degli obblighi di trasferimento dell'appartamento deve essere dimostrato dal promotore.

Cosa fare se non c'è ancora il permesso per entrare e lo sviluppatore ti sta già costringendo a firmare l'atto di accettazione e trasferimento?

In pratica, gli sviluppatori possono offrire di firmare tali atti se la casa stessa è generalmente pronta per la consegna e i problemi con l'ottenimento del permesso di entrare sono associati all'abbellimento territorio contiguo e simili imperfezioni. Lo sviluppatore può darti le chiavi, consentire l'accesso all'appartamento.

Tuttavia, tale atto sarà considerato non valido perché contrario alla legge: È impossibile trasferire un appartamento senza il permesso di entrare. Anche se l'atto è firmato, non sarai in grado di registrarne la proprietà sulla base e diventare il pieno proprietario del tuo appartamento. In questo atto, molto probabilmente, non verrà scritto sui tuoi accordi reciproci finali con lo sviluppatore in merito a un possibile cambiamento nell'area dell'appartamento, perché l'ITV non sarà ancora in grado di misurare gli appartamenti e scrivere fuori piani tecnici per loro.

Se hai comunque firmato tale certificato di accettazione, puoi contestarne la validità in ordine giudiziario- nel valutare la tua pretesa nei confronti del committente in merito al ritardo nella consegna della casa e chiedere al tribunale di riscuotere una penale entro la data della firma dell'atto finale.

Cosa fare se il committente ha ritardato la consegna dell'appartamento?

1. Scrivi un reclamo allo sviluppatore.

In un reclamo, puoi chiedere il trasferimento dell'appartamento, il pagamento di una penale per il ritardo nel trasferimento dell'appartamento, nonché il risarcimento per le tue perdite (ad esempio il costo dell'affitto di un appartamento in affitto). Tieni presente che tutte le tue perdite devono essere documentate. Se stai chiedendo il rimborso del costo di un appartamento affittato, assicurati di allegare una copia del contratto di locazione e dei documenti di pagamento (ordini di pagamento, ricevute, ecc.) alla richiesta. Se possibile, fornisci anche la prova che non possiedi o non utilizzi nessun altro appartamento o stanza.

2. Consegnare il reclamo allo sviluppatore.

Il reclamo viene consegnato contro la firma sulla tua copia del reclamo o inviato allo sviluppatore tramite raccomandata con avviso. Assicurati di salvare la tua copia del reclamo con la ricevuta del costruttore o le ricevute postali per l'invio del reclamo e l'avviso postale.

Quando deve essere presentata una denuncia?
È possibile prima di firmare l'atto di accettazione e trasferimento, è possibile dopo. Se presenti un reclamo prima del trasferimento dell'appartamento ai sensi dell'atto, indica in esso l'importo della penale per 1 giorno di ritardo, calcola la penale di riferimento il giorno in cui è stato presentato il reclamo e chiedi di pagare la penale il giorno l'appartamento è stato trasferito ai sensi dell'atto. Se presenti un reclamo dopo aver firmato l'atto, indicalo immediatamente in un importo fisso, in base al ritardo effettivo.

3. Vai in tribunale.

Se lo sviluppatore non ha risposto alla tua richiesta e non ha offerto un modo accettabile per risolvere la controversia, ti consigliamo di rivolgerti immediatamente al tribunale con una richiesta di tutela del consumatore. Oltre ai requisiti del reclamo, puoi aggiungere il risarcimento del danno morale (determina l'importo a tua discrezione) e una sanzione ai sensi dell'articolo 13, parte 6, della legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" per il mancato rispetto ordine volontario soddisfare le esigenze dei consumatori.

E il committente può, a causa del suo ritardo, annullare il mio pagamento aggiuntivo per i contatori extra o le spese fino al 3% per la messa in funzione della casa?

Forse, ma non è necessario. Tali supplementi non vengono automaticamente cancellati in caso di ritardo nella consegna della casa. Le assicurazioni verbali dello sviluppatore, purtroppo, non sono sufficienti. Pertanto, dovrai convincere lo sviluppatore a firmare un accordo aggiuntivo al contratto. In tale accordo, è necessario prescrivere una clausola sull'esclusione dal contratto di partecipazione al capitale della condizione per un pagamento aggiuntivo per il cambio dell'area, il rimborso delle spese del committente.

Se non sei riuscito a persuadere lo sviluppatore, la clausola sui supplementi continuerà a funzionare. Ciò significa che dovrai pagare allo sviluppatore l'importo necessario. In caso di mancato pagamento, potrà recuperarli da voi in tribunale. Indipendentemente da questi supplementi per lo sviluppatore, puoi presentare la tua richiesta di protezione del consumatore.

Cosa devo fare se nel certificato di accettazione è riportato che l'azionista non ha pretese in merito ai tempi del trasferimento dell'appartamento?

Possiamo suggerire il seguente piano d'azione:

1. Scrivi una domanda scritta allo sviluppatore chiedendo di modificare il testo del certificato di accettazione, perché hai pretese sui tempi di consegna della casa. Puoi anche scrivere questo requisito nella richiesta di pagamento di una penale. Questa domanda/rivendicazione deve essere consegnata allo sviluppatore dietro firma sulla tua copia.
2. Attendi la risposta dello sviluppatore. Ricorda le scadenze per la firma del certificato di accettazione: sono 7 giorni lavorativi dalla data di ricezione del messaggio dello sviluppatore sulla disponibilità dell'oggetto per il trasferimento (ai sensi dell'articolo 8 della legge federale sulla partecipazione alla costruzione condivisa) o un altro periodo ( secondo i termini del contratto DDU).
3. Firma l'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento con una prenotazione, se lo sviluppatore non apporta modifiche al certificato di accettazione e non hai motivi per rifiutarti di firmare (ad esempio, difetti non riparati).

Una prenotazione viene effettuata in tutte le copie dell'atto dopo la tua firma:
“Vi sono richieste di pagamento di una penale per il ritardo nel trasferimento di un appartamento per il periodo da ___ a _____. Firma, Cognome I.O., Data.

Avrò problemi durante la registrazione dei diritti di proprietà con un atto del genere?

Nella legge federale sul registrazione statale diritti a immobiliare si dice che i documenti che presentano cancellature o aggiunte, parole barrate e altre correzioni in essi non specificate, documenti scritti a matita, nonché documenti che presentano gravi danni che non consentono un'interpretazione univoca del loro contenuto non sono soggetti ad accettazione per stato registrazione dei diritti (parte 3 dell'art. 18).

Nell'Ordine del Ministero della Giustizia della Federazione Russa n. 184 del 07/01/2002 ( Linee guida sulla procedura per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle operazioni con gli stessi) si chiarisce che devono essere specificate integrazioni, cancellazioni, parole barrate e altre correzioni in documenti (comma 3 dell'articolo 18 della legge), anche confermate dal firma di persone (persone), ad esempio i partecipanti alla transazione che hanno firmato il documento.

Cioè, se il poscritto è concordato e confermato dalla tua firma, l'atto deve essere accettato.

La campanella suona o ricevi una lettera dallo sviluppatore con un invito a ispezionare l'appartamento costruito. Resta da firmare l'atto di accettazione e trasferimento e l'appartamento tanto atteso diventerà effettivamente tuo. Non affrettarti ad aprire lo champagne e invitare gli ospiti a una festa di inaugurazione della casa. Il momento cruciale dell'accettazione dell'appartamento è arrivato. Sii paziente e armati di conoscenza.

Consentono anche le imperfezioni nei nuovi edifici. Dove lamentarsi e cosa chiedere in questi casi?

Come riconoscere i difetti in un appartamento?

La legge obbliga il committente a consegnarvi l'appartamento indicato nella DDU. Deve essere conforme non solo al contratto, ma anche ai requisiti di legge, principalmente 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini ...".

Durante la costruzione possono verificarsi carenze: questa è una situazione comune con la costruzione di massa. La legge distingue due tipi di vizi: essenziali e insignificanti.

Svantaggi significativi includono le carenze, a causa delle quali è impossibile vivere in un appartamento. Possono essere:

• Finestra rotta;
• Guasto al cablaggio elettrico;
• fogna non funzionante;
• Mancanza di tiraggio nella ventilazione.

Insignificante: questo è un numero infinito di altri difetti. Quelli popolari includono:

• Irregolarità di pareti, soffitto e qualsiasi altra superficie;
• Piccole fessure nelle finestre con doppi vetri o nelle porte dei balconi;
• Schegge, crepe, graffi su vetri, porte, piastrelle in ceramica o impianti idraulici;
• Carta da parati sporca e strappata.

La legge non stabilisce un elenco di alcune imperfezioni in un appartamento di nuova costruzione. Un elenco indicativo è stato sviluppato da avvocati ed esperti in pratica. Devi distinguere l'uno dall'altro per fare richieste allo sviluppatore.

Non vuoi perdere tempo e capire le leggi? Invita un esperto che verrà con te all'accettazione. Il servizio ti costerà circa 2000 rubli. Con l'aiuto di strumenti speciali, l'esperto identificherà le carenze e le descriverà correttamente.

Come convincere lo sviluppatore a correggere le imperfezioni nell'appartamento?

Tu stesso o con uno specialista hai ispezionato l'alloggiamento e individuato i difetti. Hai due strade davanti a te:

1. Se le carenze non sono significative, si firma il certificato di accettazione e si allega un rapporto di ispezione o un foglio di ispezione (può essere chiamato diversamente) con la descrizione dei difetti.
2. Se le imperfezioni sono significative, non si firma l'atto di accettazione e trasferimento e si redige un verbale di ispezione che descriva le carenze.

L'atto di ispezione è un reclamo allo sviluppatore per imperfezioni. La forma dell'atto può essere portata all'oggetto dallo stesso sviluppatore, ma può anche essere redatta in forma libera in 2 copie. Allo stesso tempo, sul certificato di accettazione viene fatta un'iscrizione sulla presenza di un certificato di ispezione.

Il rapporto di ispezione deve contenere:

• Numero e indirizzo dell'appartamento;
• Numero e data dell'accordo di partecipazione al capitale;
• Una descrizione dettagliata delle carenze (se significative, indicarle);
• Il tuo nome completo e il rappresentante dello sviluppatore, nonché le firme delle parti;
• data di compilazione;
• Requisiti per lo sviluppatore con scadenze.

È meglio se l'elenco delle carenze è indicato con collegamenti a SNiP, dove requisiti necessari. In questa situazione, l'aiuto di un esperto tornerà utile.

Il rappresentante deve avere una procura da parte dello sviluppatore. Prestare attenzione al diritto di firma e al periodo di validità.

Cosa fare se il rappresentante dello sviluppatore si presenta con vari pretesti ed elude la firma del rapporto di ispezione? Inviare il documento allo sviluppatore tramite lettera con avviso di ricevimento e con una descrizione dell'allegato. Questo aiuterà in seguito a dimostrare che lo sviluppatore era a conoscenza dei difetti della tua casa.

In conformità con 214-FZ, puoi richiedere allo sviluppatore:

• eliminare le carenze gratuitamente;
• ridurre il prezzo del contratto;
• rimborsarti il ​​costo dell'autoriparazione.

La prima opzione è conveniente, ma può allungarsi a lungo.

Se le carenze sono significative, puoi, senza il consenso dello sviluppatore, richiedere un rimborso e interessi per l'utilizzo dei fondi.

Cosa fare se lo sviluppatore non elimina i difetti?

Hai redatto un rapporto di ispezione e stai aspettando che lo sviluppatore elimini le carenze. Il termine di eliminazione è meglio prescrivere nel rapporto di ispezione. Per gli altri casi, la legge prevede un "tempo ragionevole".

Di norma, sono sufficienti un paio di mesi affinché lo sviluppatore corregga piccoli difetti.

Quando dovresti andare in tribunale?

• Non hai concordato una scadenza e lo sviluppatore sta chiaramente ritardando la correzione delle carenze;
• Lo sviluppatore non ha risolto nulla entro il tempo concordato;
• Il costruttore ha corretto solo alcune delle carenze.

Se lo sviluppatore non elimina le carenze, allora spendi competenza indipendente e correggere le carenze a proprie spese. Salva tutti i controlli e gli atti con il calcolo del costo del lavoro. Questo metodo è adatto a coloro che non sono pronti ad attendere una decisione del tribunale e hanno fretta di iniziare le riparazioni o di trasferirsi in un nuovo appartamento.

Al termine della riparazione, rivolgersi al tribunale con il requisito:

1. Raccogliere i danni dallo sviluppatore per l'autoeliminazione delle carenze;
2. Riscuoti una penale per il ritardo nella correzione delle carenze.
3. Chiedere il risarcimento del danno morale.

La penale (pena) per il ritardo è calcolata per ogni giorno, a partire dal giorno successivo a quello in cui il committente era obbligato ad eliminare le mancanze. Il requisito è sancito dalla legge "Sulla tutela dei diritti dei consumatori".

Il recupero del danno morale richiede la prova di un grave grado di sofferenza. Per esempio, congedo per malattia se la violazione dei termini ha causato un deterioramento della salute. Purtroppo, i tribunali spesso riducono di più volte l'importo del risarcimento del danno morale, poiché la sua aggiudicazione si basa sulla convinzione interiore del giudice.

IL MIO SVILUPPATORE SMETTE DI COSTRUIRE LA CASA. COSA DOVREI FARE?

In una situazione del genere, ci sono due opzioni principali. In primo luogo, chiedere in tribunale la risoluzione del contratto, se ci sono circostanze che indicano che la casa non sarà consegnata in tempo. In secondo luogo, si può attendere il termine per l'esecuzione del contratto e in caso di mancato rispetto del termine per la consegna dell'oggetto, chiedere in tribunale il risarcimento del danno e delle penali. In caso di risoluzione del contratto in sede giudiziaria, il socio ha il diritto di esigere non solo gli interessi per l'utilizzo di fondi altrui, ma anche una penale contrattuale, nonché il risarcimento del danno. In questa situazione, le perdite dovrebbero essere intese come i costi sostenuti dall'azionista nell'ambito del contratto di mutuo.

Se decidi di attendere la scadenza del termine per la consegna dell'oggetto specificato nel contratto, si presentano le seguenti possibilità. In caso di ritardo nell'esecuzione di un contratto concluso ai sensi del legge federale“Sulla partecipazione alla costruzione in comune” n. 214-FZ, il socio ha il diritto di chiedere una sanzione, nonché il risarcimento delle perdite causate dal ritardo, e ha anche il diritto di adire il tribunale con richiesta di trasferimento appartamento di proprietà se l'oggetto è ultimato e messo in funzione.

Situazione critica
Una situazione critica è quando lo sviluppatore ha smesso di costruire l'oggetto, in realtà non ha soldi per continuare la costruzione e l'appartamento non è stato costruito affatto o si trova in una casa parzialmente costruita. In una situazione del genere, possono essercene solo due modi possibili tutela: andare in tribunale con richiesta di riconoscimento della proprietà di un oggetto al grezzo, se l'appartamento si trova su un piano ultimato, o se l'appartamento è progettato su un piano al grezzo, si può solo parlare di fallimento.

Fallimento
Il fallimento degli sviluppatori ha una serie di caratteristiche. Vengono creati due registri dei crediti dei creditori. Uno è un registro generale e il secondo è un registro esclusivo dei reclami di persone coinvolte nella costruzione di alloggi sotto 214-FZ. Se l'appartamento è stato effettivamente costruito ed è stata ricevuta una decisione del tribunale che riconosce la proprietà di questo oggetto, il titolare degli interessi avrà il diritto di presentare crediti pecuniari solo nell'ambito della procedura fallimentare. In tale situazione, il detentore del capitale non dovrà partecipare alla successiva decisione sul completamento della casa. Se l'appartamento non è effettivamente costruito, l'azionista deve contattare corte arbitrale in cui sarà condotta la procedura fallimentare e dichiarare le proprie pretese. Considerata la validità dei requisiti, si decide di inserire nel registro i requisiti per il trasferimento di appartamenti ai possessori di partecipazioni. Tutte le persone i cui appartamenti non sono stati completati formano una cooperativa di costruzione di alloggi, che prenderà una decisione sul completamento della costruzione della casa. Allo stesso tempo, è ovvio che Contanti per il completamento della casa saranno raccolti dai partecipanti della cooperativa abitativa. Anche in questo caso, se hai ricevuto una decisione del tribunale che riconosce la proprietà dell'oggetto finito, non è necessario partecipare alla cooperativa immobiliare, salvo eventuali elementi proprietà comune non sono stati completati nella casa al piano corrispondente.

Pertanto, se lo sviluppatore in realtà non ha i fondi per continuare la costruzione e questo sviluppatore non ha attività che possano compensare i costi dei detentori di azioni che dovranno completare l'alloggio, i detentori di azioni potranno completare la casa solo da soli.

Poiché ogni situazione è individuale, è necessario contattare per tempo uno specialista altamente qualificato. Solo un ricorso tempestivo aiuterà a proteggere i tuoi diritti e ottenere il miglior risultato.

L'avvocato Stanislav Viktorovich Borodaev