Norme per la manutenzione dei beni comuni in un condominio. Moduli e procedure per lo svolgimento di riunioni dei proprietari di appartamenti. Specifiche di costruzione

Ogni mese, pagando le ricevute, pochi residenti si chiedono cosa significhi veramente il concetto di "manutenzione e riparazioni correnti di un condominio".

I lavori devono essere eseguiti regolarmente durante l'intero periodo operativo. Ogni inquilino ha tutto il diritto di avere informazioni su ciò per cui paga un canone mensile e di chiedere che il lavoro sia svolto correttamente.

Vigilanza tecnica sullo stato attuale dell'immobile di un condominio

Ispezione di beni comuni. Viene eseguito dai proprietari dei locali e dalle persone responsabili al fine di rilevare tempestivamente incongruenze nello stato di questa proprietà.

Garantire la completa preparazione delle reti elettriche generali della casa e delle apparecchiature elettriche.

Manutenzione di locali comuni secondo le norme di alcuni indicatori di temperatura e umidità in essi contenuti.

Pulizia e pulizia igienico-sanitaria dei locali e delle aree comuni.

Organizzazione di siti di raccolta e accumulo per lampade contenenti mercurio guaste, loro ulteriore trasferimento a organizzazioni speciali.

Adottare misure di sicurezza antincendio.

Riparazioni importanti e in corso, preparazione stagionale all'esercizio e manutenzione di beni comuni.

Svolgere attività legate all'efficienza energetica e al risparmio energetico.

Eliminazione delle emergenze, guasti e ripristino del supporto vitale

Un'appendice separata n. 4, relativa al decreto del Gosstroy della Federazione Russa n. 170 del 27 settembre 2003, "" afferma che l'elenco dei lavori di manutenzione della casa dovrebbe includere lavori per lo svolgimento di ispezioni tecniche e l'esecuzione di un bypass del locali ed elementi delle case:

Eliminazione di piccoli guasti agli impianti di approvvigionamento idrico e fognario (sostituzione guarnizioni rubinetti, eliminazione intasamenti, fissaggio impianti idraulici, pulizia depositi calcarei, ecc.)

Eliminazione di piccoli malfunzionamenti negli impianti di acqua calda e riscaldamento (regolazione dei rubinetti, dei premistoppa, eliminazione delle perdite nelle tubazioni e nei dispositivi; smontaggio, ispezione e pulizia delle vasche di raccolta dell'aria, ecc.).

Eliminazione di piccoli guasti agli apparati elettrici (riparazione e sostituzione di prese e interruttori, sostituzione di lampadine disabilitate, ecc.).

Verifica dell'idoneità delle cappe dei sistemi fognari, presenza di tiraggio di lavoro nei condotti di fumo e ventilazione.

Piccole riparazioni di focolari e stufe.

Lubrificazione di elementi di copertura in metallo.

Verifica della validità della messa a terra dei cavi elettrici.

Ispezione dei mezzi di estinzione incendi e impianto antincendio.

Rinforzare ginocchia e imbuti, tubi di scarico.

Ripristino e riparazione di impianti di irrigazione.

Riparazione di attrezzature situate su campi sportivi e campi da gioco.

Predisposizione di tutti i dispositivi tecnici e delle attrezzature presenti in casa per il funzionamento stagionale

Lavori preparatori nei locali associati al loro funzionamento nei periodi autunnale e invernale:

Isolamento di aperture di finestre e balconi, porte d'ingresso, solai sottotetto, tubazioni, caldaie.

Controllo delle prestazioni di finestre e persiane.

Riparazione e regolazione degli impianti di riscaldamento.

Isolamento e pulizia condotti di fumo e ventilazione.

Sostituzione di vetri di porte e finestre.

Manutenzione del sistema di irrigazione.

Controllo del funzionamento dei prodotti nel seminterrato della casa.

Riparazione e coibentazione di colonne e rubinetterie esterne.

Fornitura chiudiporta.

Isolamento e riparazione di porte.

Pulizia e rimozione di rifiuti vari dal territorio della casa

Pulizia, lavaggio o irrigazione di marciapiedi, vialetti e prati.

Taglio del prato, spazzamento delle foglie, abbellimento di aiuole, campi per bambini e sportivi.

Pulizia e spazzamento della neve.

Spruzzare con reagenti antigelo.

Formazione di banchi di neve con gli spazi necessari tra di loro.

Pulizia di falde e tetti, rimozione di neve, ghiaccioli e ghiaccio da balconi, logge e cornicioni.

Raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Riparazione dei beni comuni di un condominio

Un elenco approssimativo delle riparazioni in corso è descritto nell'appendice n. 7 del decreto del Gosstroy della Federazione Russa n. 170 del 27 settembre 2003 "Sull'approvazione delle regole e delle norme per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare".

Oggetti soggetti a riparazione in corso:

Le fondamenta della casa. Si tratta di opere di correzione di piccole deformazioni, ripristino e consolidamento di aree di fondazione dove sono presenti danni.

Pareti e facciata dell'edificio. Ciò include la sigillatura di giunti, la sigillatura e il ripristino di elementi architettonici, la riparazione e la verniciatura di parti di facciata.

Sovrapposizioni. I lavori di riparazione sono una sostituzione parziale di alcuni frammenti, sigillando le cuciture e le crepe formate, dipingendole e fissandole.

Tetto. Rinforzo di elementi di sistemi a traliccio in legno, risoluzione dei problemi delle strutture del tetto, sostituzione dei tubi di scarico, riparazione dell'impermeabilizzazione, ventilazione e isolamento.

Finestre e porte. Ricostruzione e sostituzione di singole parti di strumenti e otturazioni.

Divisori tra le stanze. Include sostituzione, terminazione e rinforzo di singole parti.

Balconi con scale, pensiline agli ingressi al piano interrato, ingressi. Lavori di sostituzione e restauro di singoli frammenti.

Pavimento. Sono in corso lavori generali per ripristinare i frammenti.

Finitura interna. Prevalentemente ripristino delle finiture superficiali di pavimenti, soffitti, pareti con elementi separati nell'ingresso e nei locali tecnici, oltre che nei locali ausiliari comuni.

Il riscaldamento. Consiste nella sostituzione e nel ripristino del funzionamento degli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie domestiche.

Impianto idraulico e fognario, fornitura di acqua calda. Sostituzione e riparazione di sistemi fognari e idraulici domestici, compresi i sistemi che forniscono acqua calda e pompe.

Sistemi di alimentazione e dispositivi elettrici. Sostituzione, installazione e ripristino della funzionalità dell'impianto elettrico di casa, ad eccezione di dispositivi e dispositivi per uso intra-appartamento e stufe elettriche.

Sistema di ventilazione. Ripristino della funzionalità delle reti di ventilazione della casa, inclusi ventilatori e relativi azionamenti elettrici.

Scivoli della spazzatura. Ripristino del funzionamento di dispositivi per ventilazione e risciacquo, coperchi valvole e dispositivi.

Dispositivi tecnici di uno speciale orientamento generale della casa (sistemi antincendio, dispositivi di misurazione dell'intera casa, ascensori, unità di pompaggio per la fornitura di acqua potabile, ecc.). Sostituzione e ripristino di elementi di dispositivi speciali. Sono effettuati in base a un contratto con il proprietario o con un'organizzazione al servizio del patrimonio immobiliare.

Abbellimento esterno. Queste sono opere che stanno riparando e restaurando in natura. Tra questi l'eliminazione dei frammenti danneggiati di marciapiedi, vialetti, carreggiate, recinzioni di aree cieche, capannoni per contenitori di rifiuti. Include la riparazione di varie attrezzature relative a campi domestici e sportivi, luoghi di svago.

Se il lavoro specificato incluso nella manutenzione e riparazione non viene eseguito dal fornitore di servizi a casa, ogni consumatore ha il diritto di presentare un reclamo all'Ispettorato statale degli alloggi.

Inclusione dell'ODN nella manutenzione e nelle riparazioni attuali degli alloggi

Dal 1 gennaio 2017, il costo del pagamento delle bollette per i bisogni generali della casa (ODN) viene trasferito dalla categoria delle utenze all'abitazione.

Secondo le modifiche apportate al Codice abitativo della Federazione Russa, dal 1 gennaio 2017, il pagamento per la manutenzione e la riparazione in corso di un'abitazione includerà il pagamento per:

acqua calda,

acqua fredda

smaltimento delle acque reflue,

energia elettrica consumata nella manutenzione della proprietà comune di un condominio.

Il pagamento per il volume delle risorse comunali sarà limitato dallo standard dei servizi comunali per ONE, che è fissato per ciascuna categoria di edifici residenziali.

Posso richiedere servizi aggiuntivi?

Se i proprietari hanno desideri aggiuntivi per l'esecuzione di lavori sull'attuale manutenzione e riparazione di beni comuni, ad esempio, abbellimento degli ingressi e ulteriore cura degli impianti o installazione di videosorveglianza, la società immobiliare ha il diritto di rifiutare ai proprietari questa richiesta. Azioni che non sono incluse nell'elenco dei lavori per la riparazione e la manutenzione degli alloggi, l'organizzazione del servizio non è tenuta a svolgere. Tuttavia, i residenti possono tenere una riunione in cui offriranno ai rappresentanti della società di gestione di assumersi la responsabilità di determinate azioni e di eseguirle come al solito, il che richiederà un compenso separato.

Se la maggior parte degli inquilini sostiene questa idea, può proporre all'organizzazione di gestione di redigere un accordo aggiuntivo, indicando condizioni speciali per la cooperazione e l'importo del pagamento. Se i proprietari hanno desideri aggiuntivi dal momento in cui si sono trasferiti nella casa, di cui hanno discusso all'assemblea generale quando hanno scelto un modo per gestire la casa, queste condizioni possono essere approvate inizialmente nel contratto tra i proprietari e la società immobiliare.

Tariffa per manutenzione e riparazione

L'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione corrente di un'abitazione in un condominio è determinato tenendo conto delle proposte dell'organizzazione di gestione ed è approvato per un periodo di almeno 1 anno.

Quando si preparano proposte per l'elenco di lavori e servizi per un particolare condominio, l'organizzazione abitativa deve calcolare il costo stimato dei lavori, che determinerà l'importo del pagamento per la riparazione e la manutenzione dell'abitazione per questo edificio. Ciò è confermato dal paragrafo 35 del Regolamento per la manutenzione dei beni comuni in un condominio, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491. In connessione con l'adozione di questo decreto, una lettera dal Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa è stato anche emesso il 12 ottobre 2006, che puoi leggere.

Dal 2017, l'importo per la manutenzione e la riparazione nella ricevuta è calcolato:

Valutare- tariffa per la manutenzione e la riparazione degli alloggi, approvata dall'amministrazione locale;

mq- area dell'appartamento;

N- consumo normativo della risorsa, stabilito dall'ente locale;

Smop- area delle aree comuni;

Stot- superficie totale dei locali residenziali e non;

(N*Smop* Sq/Totale)- ODN.

Diamo un'occhiata a un esempio

L'appartamento ha una superficie totale di 51 mq. si trova al secondo piano di un edificio residenziale di nove piani con tutti i comfort, un ascensore e uno scivolo della spazzatura nella regione di Mosca. Tariffa per la manutenzione e la riparazione degli alloggi 23,60 rubli. Sono stati stabiliti standard per le esigenze generali della casa per:

acqua calda 0,0124 mc;

acqua fredda 0,0220 mc;

elettricità 1,54 kWh.

L'area delle aree comuni è di 6000 mq. La superficie totale della casa è di 18000 mq.

Noi abbiamo:

Il calcolo dei servizi di manutenzione e riparazione negli incassi, di norma, viene effettuato utilizzando un software che tiene conto di tutte le normative vigenti del settore abitativo e dei servizi comunali.

È possibile non pagare per la manutenzione e la riparazione

Ai sensi dell'articolo 158 del codice abitativo della Federazione Russa, i proprietari dei locali sono tenuti a pagare i costi di manutenzione e riparazione della proprietà comune in un condominio.

È possibile rifiutare alcuni servizi. In questo caso, il rifiuto deve essere coordinato con i rappresentanti del codice penale o dell'HOA, cosa che avviene prendendo una decisione in un'assemblea generale della casa. Il modo più semplice è rifiutare i servizi associati a un ingresso separato. Ad esempio, la pulizia del pianerottolo può essere eseguita da soli se i residenti dell'ingresso sono d'accordo e smettono di pagare per questi servizi. I residenti possono partecipare a una votazione collettiva su questo tema utilizzando gli account personali del sito web Housing and Public Utilities (

I proprietari di immobili in MKD, secondo il Codice abitativo della Federazione Russa, sono comproprietari di locali situati fuori dalla soglia dei loro appartamenti e che funzionano come aree accessorie, il cui scopo previsto è la manutenzione degli alloggi (articolo 36, paragrafo 1 del Codice abitativo della Federazione Russa). Tale area della casa è denominata proprietà comune, in relazione ad essa tutti i proprietari svolgono determinati compiti volti a garantirne il normale funzionamento. Le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio consentono ai proprietari di abitazione di determinare da soli la composizione degli immobili condivisi.

Cosa è incluso nelle regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio

Le regole prevedono che venga redatto e approvato un elenco di azioni per i grattacieli, la cui attuazione è intrapresa dalla società di gestione. Con diverse forme di gestione, sono possibili diverse opzioni decisionali. Ad esempio, se gli inquilini hanno optato per l'automantenimento, la scelta dell'azione spetta a uno dei proprietari di casa.

Le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio prescrivono la conferma obbligatoria della fattibilità dell'esecuzione di riparazioni e altri tipi di lavori. Questo viene fatto in diversi modi. Molto spesso vengono utilizzate prove documentali: redigono documenti che confermano le condizioni inadeguate della casa e forniscono altri argomenti. Se necessario, nei lavori è coinvolta una commissione speciale, che risolve tutti i malfunzionamenti.

Il Regolamento indica la quantità minima di lavoro che deve essere svolta nell'area comune, ma l'elenco può essere modificato aggiungendo nuovi servizi o attività.

Gli elementi selezionati per l'esecuzione devono soddisfare determinati requisiti, tra cui:

tempistica degli eventi;
orario di lavoro;
preventivi di lavoro;
risorse materiali.

Come sono regolate le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio?

Il principale documento normativo che disciplina la Disciplina è il Decreto Governativo 13 agosto 2006 n. 491, che è accompagnato da integrazioni e modifiche.

In primo luogo, il Decreto svela il significato della nozione di “beni comuni” in relazione ad un edificio multipiano.

La composizione dei valori collettivi dei proprietari di appartamenti e immobili relativi al fondo non residenziale di MKD comprende:

tetto dell'edificio;
luoghi di uso generale dell'abitazione (scale attrezzate, solai e scantinati, vani ascensori e le cabine stesse, pavimento tecnico e altri locali non residenziali, ma dotati di comunicazioni ingegneristiche e ubicati sul territorio dell'edificio). I beni mobili di azioni non residenziali devono essere utilizzati da diversi appartamenti di MKD;
muri portanti, pareti divisorie e altre strutture e recinzioni dell'MKD;
apparecchiature per vari scopi e situate sul territorio dell'MKD (al chiuso e all'esterno). L'elenco include apparecchiature sanitarie, meccaniche, elettriche e di altro tipo progettate per fornire i residenti in due o più appartamenti MKD;
il lotto di terreno sotto casa e il territorio ad essa adiacente (i confini di quest'area sono determinati dalla camera catastale dello Stato);
sistemi di comunicazione ingegneristica posti all'interno dell'edificio (reti elettriche, gas e acqua, riscaldamento);
reti televisive e radiofoniche situate all'interno dell'abitazione, che comprendono anche dispositivi di comunicazione telefonica, televisione via cavo e altri sistemi di comunicazione e informazione;
altre strutture MKD che vengono utilizzate per fornire servizi e mantenere i locali residenziali in buone condizioni, contribuendo al funzionamento e influenzando il miglioramento dell'edificio.

Le persone responsabili del funzionamento dell'MKD devono conservare la documentazione per il condominio e fornirla in modo tempestivo (i requisiti per le pratiche burocratiche e la procedura per il loro trasferimento sono regolati dalle leggi della Federazione Russa).

Quali sono i requisiti per il mantenimento degli alloggi previsti dal Regolamento per il mantenimento dei beni comuni di un condominio

Il decreto governativo n. 491 prescrive la necessità di mantenere i condomini e i territori adiacenti in una forma che risponda ai requisiti della documentazione legale degli enti che regolano e controllano la manutenzione dei beni comuni. Questa procedura copre le sue condizioni sanitario-epidemiologiche e tecniche, la protezione dei consumatori e alcuni altri aspetti.

I proprietari di beni collettivi, in base alle regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio, sono obbligati a garantire l'affidabilità della struttura e delle strutture, garantire l'incolumità di tutti i residenti, organizzare le attività in modo tale che la proprietà dei cittadini , le imprese e le autorità sono al sicuro. Inoltre, è necessario prestare attenzione al fatto che il mantenimento in ordine del MKD non ha un impatto negativo sul funzionamento dei locali residenziali e non residenziali, il terreno di pertinenza dell'edificio.

Gli inquilini sono tenuti a monitorare e mantenere in buone condizioni i sistemi di comunicazione, i contatori e altri dispositivi per garantire la fornitura tempestiva di servizi di pubblica utilità.

Inoltre, le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio obbligano i residenti a garantire che l'aspetto architettonico dell'MKD sia conforme al progetto approvato.

Il rispetto delle normative stabilite implica che i proprietari si impegnino a:

ispezionare periodicamente i beni comuni al fine di rilevare problemi, malfunzionamenti e non rispetto delle condizioni della documentazione normativa;
pulire tempestivamente le aree comuni, osservando i requisiti per lo stato igienico-sanitario degli impianti;
organizzare la raccolta e lo smaltimento regolari dei rifiuti;
garantire il rispetto dei requisiti di sicurezza antincendio da parte dei proprietari di case;
gli oggetti appartenenti alla categoria dei beni comuni devono essere tenuti in ordine, il territorio adiacente deve essere paesaggistico e paesaggistico;
eseguire periodicamente riparazioni attuali e importanti, preparare sistemi di ingegneria e comunicazione per la stagione del riscaldamento;
adoperarsi per aumentare l'efficienza energetica e garantire il risparmio energetico del territorio della casa comune (ingressi, soffitte, ecc.) attraverso lo svolgimento delle attività previste dal quadro normativo;
installare e mettere in funzione dispositivi che controllino i volumi collettivi di consumo delle risorse (contatori di acqua, gas, calore, elettricità), li tarino periodicamente e li ispezionino regolarmente.

I tipi di lavoro e le condizioni per la loro attuazione (compreso il lato materiale della questione) sono stabiliti in una riunione dei proprietari di immobili nell'MKD.

La decisione di effettuare le riparazioni in corso viene presa anche dall'assemblea generale. I residenti dovrebbero essere guidati dalla necessità di mantenere la casa in condizioni tecnicamente solide ed efficienti. Le riparazioni in corso di proprietà di una casa comune possono essere eseguite in relazione ai singoli oggetti sia a scopo preventivo che dopo il rilevamento di guasti e usura.

Le porte e le finestre di MKD, che non appartengono alla comproprietà, situate all'interno dei locali del magazzino non residenziale e residenziale, vengono installate a spese degli inquilini e riparate in modo indipendente.

La decisione di organizzare ed eseguire la revisione della proprietà collettiva viene presa in un'assemblea generale dei proprietari di appartamenti in questo MKD. Una revisione importante è molto diversa da una ristrutturazione importante, che ripristina le prestazioni o ripara piccoli difetti/danni derivanti dall'usura di un edificio o di un'altra proprietà condivisa.

Norme per il mantenimento della proprietà comune di un condominio per sostenere i costi di manutenzione

Tutti i costi materiali associati alla garanzia della cura e del mantenimento dell'MKD in condizioni adeguate sono a carico degli inquilini. Gli importi sono determinati in base alla quota di proprietà dell'immobile. I calcoli includono:

ratei per la manutenzione degli alloggi MKD (se la società oi proprietari dei locali sono coinvolti in questo);
contributi e versamenti indispensabili per entrare a far parte di una HOA, di una cooperativa immobiliare o di un'altra società di gestione abitativa che soddisfi le esigenze degli abitanti della casa. Inoltre, gli inquilini che non sono membri delle suddette organizzazioni, in base all'art. 155 del Codice degli alloggi della Federazione Russa paga per il mantenimento degli alloggi.

I costi di manutenzione dei locali sono calcolati in un importo in grado di fornire una base materiale per il mantenimento della proprietà collettiva al livello stabilito dal governo russo nelle leggi pertinenti e in altri documenti normativi.

A gennaio 2017 sono state apportate modifiche alle regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio. Ora le voci di spesa sono state reintegrate con le bollette per il consumo di acqua ed energia, la rete fognaria prodotta per la fornitura dei servizi necessari per il supporto vitale di MKD.

Gli importi che fanno parte del pagamento per il mantenimento di beni mobili e immobili di casa comune sono indicati nei pagamenti. Ciascuna delle risorse consumate è scritta in una riga separata dell'avviso di rateizzazione.

La manutenzione dei beni comuni può essere finanziata mediante:

proveniente dai proprietari dei locali;
contributo dei condomini che hanno diritto a un sussidio per il pagamento dell'alloggio e dei servizi comunali. Gli inquilini possono pagare di tasca propria e utilizzare il sussidio previsto;
percepito dai proprietari dei locali, che sono persone fisiche e percepiscono un indennizzo parziale o totale delle spese sostenute per il pagamento dei servizi abitativi e comunali. I residenti possono utilizzare fondi personali e fornire un compenso per pagare i servizi consumati.

Le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio prevedono che gli importi dei ratei vengano negoziati e accettati in un'assemblea generale degli inquilini - proprietari di immobili (se un'organizzazione gestisce la casa). Il periodo di validità della tariffa, di regola, è stabilito nella stessa riunione ed è di almeno un anno. Inoltre, nella determinazione del costo, dovrebbero essere prese in considerazione le proposte avanzate dalla società di gestione. L'importo indicato per il pagamento è lo stesso per tutti gli inquilini della casa.

In da parte dei proprietari di abitazione, l'importo del pagamento per la manutenzione dell'immobile in cui sono ubicati gli appartamenti deve essere tale da poter coprire i costi connessi al consumo di servizi di qualità e alla realizzazione dei lavori necessari. La base per gli accordi sono i contratti che i proprietari stipulano con aziende o organizzazioni in grado di soddisfare le esigenze dei residenti. La decisione su chi affidare questa funzione viene presa in un'assemblea generale dei proprietari di immobili.

Inoltre, l'importo stabilito non include il costo delle risorse spese per mantenere i beni comuni nel MKD.

Il pagamento dei ratei obbligatori è destinato a coprire i costi associati al servizio del patrimonio collettivo dei membri associazioni di proprietari di case o un'altra organizzazione che risolva i problemi dei consumatori di alloggi e servizi comunali. Le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio prevedono che i proprietari di appartamenti che non abbiano stipulato convenzioni con società di edilizia abitativa e cooperative devono farsi carico delle spese di cura delle strutture comuni. Per tali inquilini, l'importo dei contributi è determinato dalle organizzazioni di gestione. Gli stanziamenti si basano sulle stime di entrate e uscite approvate per l'anno in corso.

Da gennaio 2017, questi pagamenti comprendono i costi delle società che forniscono alloggi e servizi comunali alla popolazione (HOA, società di gestione, cooperative edilizie, ecc.). Tale condizione è contenuta nelle Regole per la manutenzione dei beni comuni di un condominio (clausola 29).

Se i proprietari di casa non ha preso una decisione sul metodo di gestione, quindi l'importo necessario per mantenere la proprietà collettiva del MKD è fissato dalle autorità locali. E nelle città di importanza federale (Mosca, San Pietroburgo, Sebastopoli), l'importo del pagamento è determinato dalle autorità statali dell'entità costituente della Federazione Russa (a condizione che questi poteri non siano trasferiti alle strutture municipali). La determinazione del prezzo avviene a seguito di una competizione aperta, i cui risultati sono le tariffe formate per il mantenimento di immobili comuni. Il contratto con la società di gestione indica il valore così determinato, corrispondente ai costi necessari per la manutenzione dell'immobile.

Se viene concessa l'autorità per gestire l'MKD organizzazione di gestione, quindi i proprietari di appartamenti che appartengono al Comune o allo Stato sono tenuti a pagare le spese sostenute per il mantenimento della proprietà collettiva dell'immobile. Ciò è indicato anche dalle Regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio e dal Codice abitativo della Federazione Russa (articolo 155, parte 4). Se gli inquilini pagano un importo che non è in grado di coprire tutti i costi associati al mantenimento dei beni comuni, i fondi inferiori sono forniti dal proprietario di questi locali. Questo problema deve essere concordato con la società di gestione secondo le modalità previste dalla legislazione della Federazione Russa.

Chi controlla il rispetto delle regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio

Il diritto all'informazione. La persona competente è obbligata a fornire informazioni al consumatore sul volume, sui tipi e sulla qualità del lavoro svolto, sui servizi forniti e sulla frequenza della loro presentazione entro 5 giorni. Inoltre, questo periodo può essere ridotto.
Il diritto di ispezionare. I residenti di MKD possono ispezionare non solo il volume, la qualità e la frequenza di alcuni lavori, ma anche eseguire un esame che può valutare oggettivamente le condizioni della proprietà comune degli MKD.
Il diritto alla tempestiva rettifica di vizi e difetti. Inoltre, questo diritto è accompagnato da alcune azioni degli inquilini, che consistono nel fatto che l'inquilino può voler garantire l'adempimento degli obblighi contrattuali.

Le leggi della Federazione Russa e le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio prevedono la piena responsabilità dei cittadini per garantire il buono stato della proprietà collettiva. I residenti possono delegare queste funzioni a un'organizzazione aziendale.

Le società di gestione e le altre utility sono responsabili del proprio lavoro o della qualità del servizio, in primo luogo, nei confronti degli inquilini principali. La società di gestione deve adempiere esattamente agli obblighi assunti durante la preparazione del contratto di servizio, laddove una delle condizioni (o istruzioni) sarà il mantenimento della proprietà comune del MKD in una condizione conforme alle leggi della Federazione Russa.

Qual è la sanzione se vengono violate le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio

Fino all'introduzione della licenza, gli ispettori che controllano lo stato della proprietà comune erano guidati dal Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa. In base all'articolo 7.2, potrebbe essere inflitta una sanzione per qualsiasi difetto o mancanza di lavoro (neve scarsamente rimossa, piastrelle rotte sul pavimento, allagamento del seminterrato, ecc.).

Gli ispettori immobiliari hanno portato un buon reddito al bilancio, perché la violazione delle regole per il mantenimento della proprietà comune può essere equiparata al mancato rispetto dei requisiti di licenza, e questo è punito molto più severamente.

Gli ispettori iniziarono ad essere guidati da:

articolo 7.23.3, prevede sanzioni nei confronti degli imprenditori che non rispettano le norme per il mantenimento della proprietà comune di un condominio;
articolo 14.1.3, che stabilisce la punizione per l'esercizio di un MKD senza una licenza adeguata o per aver violato i requisiti di una licenza (salvo quanto descritto nell'articolo 7.23.1).

Per comprendere la differenza nell'importo delle multe, ti suggeriamo di familiarizzare con la tabella, che mostra gli importi per le persone giuridiche e i funzionari.

Nell'articolo 193 del Codice abitativo della Federazione Russa, sono nominate le condizioni di licenza. Tuttavia, c'è anche questo: "così come altri requisiti approvati dal governo della Federazione Russa". Concordo sul fatto che una tale formulazione apre una gamma molto ampia di attività per gli ispettori.

Inoltre, il decreto del governo della Federazione Russa n. 1110 del 28 ottobre 2014 ha introdotto alcune aggiunte ai requisiti di licenza nel regolamento sulla licenza delle attività degli imprenditori. Per esempio:

soddisfare i requisiti di cui all'articolo 161 della parte 2.3. Codice abitativo della Federazione Russa (ovvero le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio in termini di standard tecnici e fornitura di servizi pubblici in base al grado di miglioramento dell'MKD);
soddisfare i requisiti dell'articolo 162, parte 2 della LC RF (vale a dire, adempiere agli obblighi specificati nell'accordo di gestione MKD).

Quindi, è chiaro che le aggiunte ai requisiti delle attività autorizzate hanno previsto quasi tutte le sfumature della gestione di un condominio. Le autorità che esercitano il controllo non sono più guidate dall'articolo 7.22 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, secondo il quale gli MKD erano ritenuti responsabili per il mancato rispetto delle condizioni per il mantenimento della proprietà comune di MKD. Gli ispettori hanno adottato l'art. 14.1.3 Parte 2 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa e sulla sua base viene redatto un protocollo sulla violazione amministrativa.

Opinione di un esperto

Cosa fare dopo aver ricevuto una multa

Popov R.M.,

Responsabile dello studio legale "Intel-Law" (Dubna)

Qual è la cosa migliore da fare se ti è stato comunque consegnato un ordine sulla base dell'art. 7. 22 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa? Prima di tutto, non perderti e fai quanto segue.

In primo luogo, preparare le prove che non eri inattivo, ma che hai adottato misure per prevenire un difetto scoperto dagli ispettori dell'autorità di regolamentazione.

Non dimenticare che qualsiasi persona giuridica può essere assolta dal tribunale se fa di tutto per provarne l'innocenza. In questo caso, è necessario adottare misure per prevenire il reato.

Il tribunale avrà bisogno di prove che:

i difetti riscontrati esistono da diversi anni (si manifestavano prima che si assumesse l'incarico di gestione e manutenzione, problema non risolvibile per un periodo di tempo piuttosto lungo);
hai lavorato per garantire che le carenze fossero eliminate;
gli inquilini non pagano per la manutenzione e la riparazione dei beni comuni, sebbene siano in corso i lavori per presentare reclami e reclami contro debitori;
specialisti ed esperti della tua azienda controllano regolarmente lo stato della proprietà comune e redigono atti e pareri di esperti pertinenti (dovrai presentarli).

Se per poter risolvere il problema avevi bisogno del permesso per entrare in casa, ma loro non ti hanno fatto entrare. Dimostra di aver raggiunto questo obiettivo coinvolgendo la magistratura. Inoltre, in questa situazione, puoi redigere un "atto di non ammissione", che sarà firmato dai vicini o da un rappresentante dei proprietari dell'appartamento.

In secondo luogo, giustificare la vostra richiesta di annullare l'accusa con la leggerezza delle carenze individuate.

Esistono diversi modi per dimostrare che le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio non sono state violate e i problemi esistenti non possono essere definiti seri:

calcolare i costi che seguiranno a seguito dell'eliminazione del motivo di redazione del protocollo;
fornire la documentazione del reparto contabilità, che coprirà completamente lo stato delle cose nell'azienda e dimostrerà che lo stato dell'azienda è molto deplorevole;
fornire al tribunale informazioni che dimostrino che gli inquilini non hanno ancora pagato per i servizi passati e sono debitori alla vostra azienda.

Se l'ordine è diretto sulla denuncia del proprietario dell'appartamento, inizia a familiarizzare con la cronologia dei suoi pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali e fornisci un estratto al tribunale.

In terzo luogo, assicurarsi che il periodo durante il quale è possibile la responsabilità non sia scaduto.

Secondo il Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa (articolo 7.22), questo periodo è pari a due mesi. Se questo tempo è trascorso, allora hai tutte le ragioni per chiedere la cessazione del lavoro d'ufficio. Tuttavia, non dimenticare che se le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio vengono violate, il caso potrebbe diventare in corso.

Norme per la manutenzione dei beni comuni di un condominio: pratica giudiziaria

La violazione delle regole per il mantenimento di MKD è punibile ai sensi dell'articolo 7.22 del Codice degli illeciti amministrativi della Federazione Russa. La società di gestione può essere soggetta a sanzioni per un importo compreso tra 40 e 50 mila rubli.

Molto spesso, i rappresentanti dell'ispettorato abitativo fanno riferimento al decreto n. 170 del 27 settembre 2003 "Sull'approvazione delle regole e delle norme per il funzionamento del patrimonio immobiliare", che ha lo scopo di regolare le attività delle organizzazioni che gestiscono MKD e mantengono proprietà comune. La risoluzione, ovviamente, regola i rapporti giuridici, ma a volte i suoi articoli possono essere interpretati in modo molto ambiguo. Ciò è dovuto al fatto che alcuni termini non hanno un'interpretazione univoca, poiché contengono concetti valutativi, come "come necessario", si eseguono tali e tali lavori. Questo porta a una discrepanza tra i punti di vista e le opinioni delle società che gestiscono i locali residenziali e gli ispettori che ne verificano le condizioni (per alcuni la “misura di necessità” è già fuori scala, mentre altri non vedono i presupposti per fare nulla). Pertanto, tali controversie vengono spesso risolte in tribunale.

Di solito il tribunale si schiera dalla parte degli ispettori e non sostiene la richiesta di rimozione di una sanzione amministrativa sotto forma di multa, il che significa che il protocollo degli ispettori rimane in vigore. Ad esempio, sentenza del tribunale n. 4a-224/2016 del 26 luglio 2016 (Ivanovo).

Le società di gestione e gli altri servizi comunali e abitativi sono riconosciuti come giusti solo nel 2% dei casi.

Molto spesso, i tribunali si schierano dalla parte dell'accusa per il semplice desiderio di non rischiare di mettere in discussione la posizione dei funzionari del governo.

Tuttavia, vi sono casi in cui l'emanazione di una decisione sulla responsabilità amministrativa è riconosciuta illegittima. Ad esempio, nel corso di un processo svoltosi a San Pietroburgo, è stato dimostrato che la società di gestione non ha violato le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio, e quindi i lavori d'ufficio avviati sulla base dell'art. 7.22 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, è stato risolto (Decisione nel caso n. 12-15 / 2016 del 14.01.2016 del tribunale distrettuale di Pushkinsky).

Esempio. Delibera sulla causa n. 06AP-4078/2009 del 22 ottobre 2009 della Sesta Corte Arbitrale.

Base di responsabilità. Controllo di un condominio situato a Khabarovsk, st. Vladivostokskaya, n. 35, ha testimoniato che si sono verificati allagamenti di locali appartenenti a proprietà comune (seminterrato, pianerottolo davanti alle scale). Il risultato dell'alluvione fu il cedimento del terreno davanti all'ingresso dell'ingresso e la distruzione dell'area cieca della casa. Gli ispettori giungono alla conclusione che la società di gestione non ha rispettato le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio e, come previsto, emettono una delibera.

Argomenti di difesa. La società di gestione ha assunto le sue funzioni a fine ottobre 2008 e la violazione delle regole è stata documentata a fine aprile 2009. I problemi riscontrati sono stati una preoccupazione costante per i residenti negli ultimi 10 anni. Lo hanno riferito i proprietari degli appartamenti di questa casa quando hanno scritto una denuncia, che è diventata la base per un sopralluogo straordinario.

Durante il procedimento è stata sollevata la documentazione del Vodokanal di Khabarovsk (atti di ispezione del 04/02/2008 e del 04/03/2008), la cui familiarizzazione ha dimostrato che il sistema tecnico e ingegneristico è in buono stato e non è causa di allagamenti periodici e danni ai beni comuni della casa. Ciò è dovuto allo sversamento di acque sotterranee, su cui è stato redatto il relativo atto in data 19.02.2008.

La società di gestione ha eseguito una serie di lavori, a seguito dei quali è stata sostituita la copertura di drenaggio in prossimità dell'ingresso danneggiato. Su cosa, ancora, il 05.11.2008 è stato redatto un atto. Il registro dei lavori ha dimostrato che la società di gestione ha fatto tutto il possibile per eliminare questo problema (installando pompe nel seminterrato che pompano l'acqua).

Argomenti dell'accusa. Lo stato dell'immobile fa ritenere che non vengano rispettate le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio.

posizione giudiziaria. Le argomentazioni dell'autorità sono riconosciute significative e la decisione è stata emessa legalmente. Tuttavia, dall'esame delle scritture contabili è emerso che i residenti della casa non sempre pagano per il lavoro dell'azienda, motivo per cui hanno un debito significativo in questa voce di spesa.

Il tribunale ha tenuto conto di tutti gli argomenti dell'accusa ed è giunto alla conclusione che il nesso di causalità non era provato (le violazioni non sono derivate dall'inerzia dell'organizzazione economica).

La decisione del tribunale. Annullamento della decisione di ritenere responsabile la società di gestione.

Inoltre, la società di gestione o HOA, che effettua la manutenzione e le riparazioni correnti di beni comuni, deve monitorare attentamente lo stato dei beni comuni della casa e prevenire danni ad essa.

Elenco delle opere

Tutti capiscono che l'attuale riparazione e manutenzione degli alloggi include un certo elenco di azioni.

Ma nel frattempo, c'è un atto normativo che elenca tutti gli elementi di lavoro, che include la manutenzione e le riparazioni in corso dei locali residenziali.

L'elenco è introdotto dal decreto governativo n. 491 del 13 agosto 2006. In conformità con questo atto, la società di gestione o HOA, nell'ambito della supervisione della manutenzione e riparazione degli alloggi, deve eseguire una serie di azioni.

Vediamo, quali lavori sono inclusi nella manutenzione e nelle riparazioni in corso cosa paghiamo:

Lavori illuminazione proprietà comune.
Pulizia delle aree comuni conforme alle norme igienico-sanitarie.
lavori di sterro in aree vicino a un condominio (paesaggistica).
Raccolta dei rifiuti domestici, nonché la loro esportazione in modo indipendente o con l'aiuto di società interessate.
Conformità sicurezza antincendio.
Sicurezza manutenzione interna temperatura e umidità di legge.
Ispezione locali comuni al fine di identificare il mancato rispetto delle norme, nonché minacciare la vita, la salute e il benessere dei residenti.
Condotta tempestiva riparazioni in corso e programmate.
Preparazione per il funzionamento proprietà comune.

Questo non è un elenco completo dei lavori inclusi nella manutenzione e nelle riparazioni in corso di un condominio, che dovrebbero essere eseguiti dalla società di gestione o dall'HOA.

In dettaglio nell'elenco, puoi familiarizzare con le sfumature dell'esecuzione di azioni di manutenzione e riparazione, nonché con le condizioni per il completamento delle azioni dell'HOA o del codice penale.

Ma a volte le esigenze dei residenti di un condominio vanno oltre i limiti stabiliti dalla legge e sono necessari lavori aggiuntivi. Come agire in tali situazioni?

Posso richiedere qualcosa in più?

Se i residenti hanno ulteriori richieste di lavoro sull'attuale manutenzione e riparazione della proprietà comune della tangenziale di Mosca, ad esempio, l'abbellimento dell'ingresso e la successiva cura dei fiori, il frequente rinnovo della vernice sulle pareti e così via, la società di gestione o l'HOA ha il diritto di rifiutare i cittadini in una tale richiesta.

L'organizzazione dei servizi non è obbligata a eseguire azioni che non sono incluse nell'elenco dei lavori per la riparazione e la manutenzione degli alloggi.

Tuttavia, i residenti possono tenere una riunione in cui verrà chiesto ai rappresentanti dell'organizzazione di servizio di assumersi la responsabilità di eventuali azioni e di svolgerle come di consueto, per la quale gli inquilini saranno addebitati.

Se la maggior parte dei residenti vota positivamente per questa idea, può offrire l'HOA o la società di gestione redigere un accordo aggiuntivo, che indicherà ulteriori condizioni per la cooperazione, nonché il pagamento.

Se, fin dall'inizio dell'insediamento della casa, gli inquilini hanno requisiti aggiuntivi che hanno scoperto in assemblea generale, scegliendo il modo di gestire la casa e votando per questa o quell'organizzazione, le condizioni possono essere esplicitate nel inizialmente il contratto tra i proprietari e l'azienda.

Ogni quanto controllare?

Molti inquilini non sono interessati al costo dei servizi forniti, ma alla frequenza della loro attuazione.

Dopotutto, spesso i dipendenti delle organizzazioni comunali cercano di ingannare i proprietari senza sprecare tempo ed energie per eseguire l'una o l'altra azione.

Tali casi sono spesso argomentati dalla mancanza di denaro, manodopera o dal fatto che tale lavoro è stato svolto di recente.

Frequenza di riparazione deve essere concordato nel contratto tra gli inquilini e la società di gestione(o HOA).

Se non c'è una clausola contrattuale corrispondente che dovrebbe spiegare la frequenza del lavoro svolto, i residenti possono utilizzare la tabella numero 49, che è stabilita dalle raccomandazioni per il razionamento del lavoro per i lavoratori che lavorano nel settore della manutenzione domestica.

Sulla base di questa tabella, è possibile fornire una serie di esempi che caratterizzeranno chiaramente la quantità di lavoro svolto.

Rimozione della polvere dai soffitti - 2 volte all'anno.
Lavare le finestre - 2 volte l'anno.
Lavaggio degli sbarchi - tutti i giorni.
Pulizia del sito ogni giorno.
Pulire le pareti - 2 volte all'anno, davanzali - 1 volta al mese.
Lavare le cassette postali - una volta al mese.

Per quanto riguarda le azioni di riparazione, sono divise in stagionali, pianificate e necessarie. Lavoro stagionale dovrebbe essere effettuato una volta all'anno quando la casa viene preparata per la stagione di riscaldamento o quando è ferma.

Lavori di riparazione programmati appartengono alle riparazioni in corso e devono essere previsto nel piano annuale, con il quale i residenti possono familiarizzare con tutti i proprietari di locali in un condominio e apportare le proprie modifiche durante la riunione.

Riparazioni necessarieè un'attività di risoluzione dei problemi che è comparsa spontaneamente e richiede un intervento tempestivo.

Ad esempio, interruzione delle comunicazioni e mancata fornitura di acqua, gas o elettricità ai residenti necessita di una risoluzione immediata dei problemi.

Ogni volta che ricevi un documento di pagamento e vedi una riga in esso relativa alla manutenzione e riparazione degli alloggi, non dimenticare di ricordare le condizioni della tua casa per capire se i tuoi soldi vengono spesi in modo saggio.

Solo gli stessi inquilini possono tutelare i propri diritti se sono stati trattati illecitamente e pretendono che i lavori siano eseguiti in conformità con il contratto.

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Ora sai che questa è la manutenzione e la riparazione corrente della proprietà comune dei locali (MKD), cosa è incluso in essa e con quale frequenza dovrebbe essere eseguita. Se hai domande, chiedile nei commenti.