Постановление 491 п 29

Сегодня мы будем подробно рассматривать постановление правительства об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, обозначенного номером 491, которое было принято в середине августа две тысячи шестого года. Тема эта достаточно избитая. Однако споров по поводу постановления правительства об утверждении правил в многоквартирном доме достаточно много. Очень часто возникают разногласия между жильцами и организациями их обслуживающими по постановлению правительства под номером 416 о том, как нужно управлять многоквартирным домом, которое было принято в середине мая две тысячи тринадцатого года. И по пунктам статьи 40 Жилищного кодекса, в которой правительство определяет основания изменения границ жилых помещений.

В жилищной сфере всегда возникает много нестандартных и конфликтных ситуаций. В данном обзоре мы рассмотрим постановления правительства (по большей части под номером 491 и 416) и положения ФЗ (федеральных законов), имеющие отношение к жилищному законодательству, а также статьи Жилищного Кодекса. Особое внимание будет уделено постановлению правительства под номером 491 и особенно пп (подпунктам) второй части и пункту № 11. Так как УК и ЖКХ в нашей стране, почему то никак не хотят работать добросовестно и оказывать свои услуги качественно и в полном объеме, претензий к ним у собственников помещений становится все больше и больше.

Чаще всего решить возникшие проблемы без привлечения опытных юристов не получается. Особенно по 11 части 491 постановления правительства – содержание общедомового имущества.

У пользователей портала «ПравПотребитель» есть возможность воспользоваться услугами квалифицированных специалистов совершенно бесплатно.

Давайте вкратце рассмотрим состав постановления № 491. Он состоит из нескольких глав:

• 1 глава рассказывает об определении состава общедомового имущества, принадлежащего каждому из собственников жилых помещений;
• 2 глава подробно регламентирует требования, которые предъявляются к содержанию имущества, принадлежащего каждому из собственников жилых помещений (следует обратить внимание на пункт 11 данного раздела);
• 3 глава повествует о том, какие траты ложатся на плечи собственников помещений, чтобы содержать и ремонтировать общее имущество;
• 4 глава определяет, как и кем контролируется содержание имущества собственников помещений.

Также, по окончанию данного постановления подлежат утверждению правила перерасчета оплаты за ремонт и содержание общедомового имущества, которым может пользоваться каждый из собственников жилых помещений при условии оказания некачественных услуг. Хоть этот документ и не является достаточно громоздким (по сравнению с некоторыми постановлениями правительства или ФЗ), но как и любой другой законодательный акт написан он юридическим языком и изобилует специфическими терминами.

А подобные бумаги лучше изучать вместе со специалистами, разбирающимися в специфике и терминологии документа.

К тому же, опытный юрист не будет загружать вас лишней информацией, а просто озвучит пункты нормативно – правовых актов, имеющих отношение именно к вашей ситуации.

Общие положения 416 и 290

Постановление № 416 устанавливает порядок управления многоквартирником. Структура этого документа имеет следующий вид:

• 1 глава - общие положения;
• 2 глава – здесь рассказывается о том, какие стандарты по управлению домом, в котором проживает много владельцев квартир, приняты правительством нашей страны;
• 3 глава – приведена информация о том, по каким правилам утверждается перечень работ и услуг, направленных на содержание общедомового имущества в многоквартирнике;
• 4 глава – прописывает порядок обслуживания и работы аварийно – диспечерской службы;
• 5 глава – прописывает порядок передачи документов, имеющих прямое отношение к управлению многоквартирником, в том числе и тех. документация;
• 6 – глава – рассказывает нам о том, как необходимо действовать в случае когда у обслуживающей организации закончилась лицензия на осуществление своей деятельности, а также если данные на многоквартирный дом были удалены из реестра регистрации недвижимого имущества.

Постановление № 290 определяет перечень услуг, которые как минимум должны оказываться по содержанию общедомового имущества. А также определяет порядок и очередность их выполнения. Структура этого документа имеет следующий вид:

• 1 глава повествует о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке несущие конструкции и являющиеся ненесущими;
• 2 глава рассказывает о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке инженерно – технические системы и различное оборудование;
• 3 глава рассказывает о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке иное имущество.

В конце документа утверждены правила, регламентирующие порядок выполнения работ и оказания услуг, направленных на содержание общедомового имущества в надлежащем виде.

Глава 2 п.10 Постановление 491

Первую главу 491 постановления мы подробно рассматривали в статье об определении . Сейчас более подробно остановимся на положениях пункта 10 второй главы. Как организовать процесс обслуживания общедомовой собственности чтобы выполнить условия обеспечения:

• безопасного пользования многоквартирником;
• доступа к пользованию всеми помещениями многоквартирника и принадлежащему по праву собственности владельцам квартир участку земли;
• отсутствия угрозы жизни и состояния здоровья людей;
• сохранения имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам;
• не нарушения интересов третьих лиц и собственников квартир;
• нахождения всех коммуникаций и оборудования в рабочем состоянии, чтобы из можно было запустить в любое время;
• соответствие внешнего состояния дома, в котором живут несколько владельцев жилой площадью, проектным документам, составленным в отношении строительства и его реконструкции;
• соблюдение законов об экономии энергии.

Как и положения любого другого правового акта, эти требования должны исполняться собственниками квартир и обслуживающими организациями (как и третьими лицами при необходимости) в обязательном порядке.

Глава 2 п.11 Постановление 491

11 пункт 491 постановления правительства гласит об обязанностях, которые накладываются вследствие содержания общедомового имущества в зависимости от его состава, износа, тех. состояния и особенностей конструкции. Эти обязанности подразумевают совершение следующих действий от собственников квартир и иных ответственных лиц:

• регулярный осмотр общедомовой собственности, направленный на обнаружение дефектов в его состоянии, наличие которых нарушает законы нашей родины и может нести угрозу для людей и всему, чем они владеют;
• приведение и поддержание в рабочем состоянии оборудования, работающего от электрической сети, и коммуникаций энергетического снабжения;
• поддержание влажности и тепла в комнатах общего пользования;
• наведение порядка в вышеуказанных комнатах и на территории, принадлежащей им земли;
• поддержание чистоты в комнатах общего владения и территории, а также вывоз в специально отведенные места мусора и канализационных отходов (оставшихся после физических и/или юр. лиц);
• оборудование мест для складирования ламп, содержащих ртуть, и их вывоз для последующей утилизации;
• соблюдение мер противопожарной безопасности;
• содержание в порядке объектов озеленения общедомовой территории;
• проведения текущих и капитальных ремонтных работ;
• установка и обслуживание общедомовых счетчиков;
• подготовка многоквартирника к сменам природных сезонов;
• проведение различных мероприятий, направленных на энергосбережение.

Третья глава постановления 491 подробно рассматривается в , выложенной на нашем сайте в общем доступе. В теле статьи наименования правовых актов употреблялось в сокращенном варианте. Все нормативные документы, к которым обращается автор, вы можете скачать на нашем сайте бесплатно.

Собственники недвижимости в МКД, согласно Жилищному кодексу РФ, являются совладельцами помещений, находящихся за порогом их квартир и функционирующих как подсобные площади, целевое назначение которых – обслуживание жилья (ст. 36 п. 1 ЖК РФ). Такая домовая территория называется общим имуществом, по отношению к нему все владельцы выполняют определенные обязанности, направленные на обеспечение его нормального функционирования. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома разрешают хозяевам жилья самим устанавливать состав недвижимости совместного использования.

Что включается в правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правилами предусмотрено, что на многоэтажки составляется и утверждается список действий, выполнение которых берет на себя управляющая компания. При разных формах хозяйствования возможны отличающиеся варианты принятия решений. Например, если квартиросъемщики отдали предпочтение самостоятельному обслуживанию, то выбор действий остается за одним из владельцев жилья.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предписывают обязательное подтверждение целесообразности осуществления ремонтных и других видов работ. Это делается несколькими способами. Чаще всего используют прием документальных доказательств: оформляют бумаги, подтверждающие несоответствующее состояние дома, и приводят другие аргументы. В случае необходимости к работе привлекается специальная комиссия, которая фиксирует все неисправности.

В Правилах названо минимальное количество работ, которые необходимо проводить на общедомовой территории, но список можно корректировать, добавляя новые услуги или мероприятия.

Пункты, выбранные для исполнения, должны соответствовать определенным требованиям, которые подразумевают наличие:

• указаний на время проведения мероприятий;
• графика выполнения работ;
• сметы на проведение работ;
• материальных средств.

Как регулируются правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Основным нормативным документом, регулирующим Правила, является правительственное Постановление № 491 от 13 августа 2006 г., которое сопровождается дополнениями и изменениями.

В первую очередь, Постановление раскрывает смысл понятия «общее имущество» по отношению к многоэтажному дому.

В состав коллективных ценностей владельцев квартир и недвижимости, относящейся к нежилому фонду МКД, входят:

• крыша здания;
• места общедомового использования (оборудованные лестничные клетки, чердаки и подвалы, шахты лифтов и сами кабинки, технический этаж и другие помещения, не относящиеся к жилым, но оснащенные инженерными коммуникациями и находящиеся на территории строения). Движимое имущество нежилого фонда должно использоваться несколькими квартирами МКД;
• несущие стены, перегородки и другие сооружения и ограждения МКД;
• оборудование различного целевого назначения и находящееся на территории МКД (в помещении и вне его). В перечень включено санитарное, механическое, электрическое и прочее оснащение, предназначенное для обеспечения жильцов в двух и более квартирах МКД;
• земельный участок под домом и прилегающая к нему территория (границы этой площади определяются государственной кадастровой палатой);
• системы инженерных коммуникаций, находящиеся внутри здания (сети электро-, газо- и водоснабжения, отопительные);
• размещенные внутри дома теле- и радиосети, к которым также относятся устройства телефонной связи, кабельного телевидения и другие системы коммуникации и информации;
• прочие объекты МКД, которые используются с целью предоставления услуг и поддержания в исправности жилых помещений, способствующие эксплуатации и влияющие на благоустройство здания.

Лица, отвечающие за функционирование МКД, должны вести документацию на многоквартирный дом и своевременно ее предоставлять (требования к оформлению бумаг и порядок их передачи регламентированы законами РФ).

Какие требования к содержанию жилья устанавливают Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правительственное Постановление № 491 предписывает необходимость содержать многоквартирные дома и прилегающие территории в таком виде, который соответствует требованиям нормативно-правовой документации учреждений, регулирующих и контролирующих обслуживание общедомового имущества. Этот порядок охватывает его санитарно-эпидемиологическое и техническое состояние, защиту прав потребителей и некоторые другие аспекты.

Владельцы активов, относящихся к разряду коллективных, опираясь на правила содержания общего имущества многоквартирного дома, обязаны обеспечить надежность строения и конструкций, гарантировать безопасность всех жильцов, организовать деятельность таким образом, чтобы недвижимость граждан, предприятий и органов власти находилась в сохранности. Кроме этого, необходимо обратить внимание, чтобы содержание МКД в порядке не имело негативного отражения на эксплуатации помещений жилого и нежилого фонда, земельного участка, принадлежащего зданию.

Квартиросъемщикам положено контролировать работу коммуникационных систем, счетчиков и других приборов, поддерживая их в исправном состоянии, чтобы обеспечить своевременное предоставление коммунальных услуг.

Кроме этого, правила содержания общего имущества многоквартирного дома обязывают жильцов следить, чтобы архитектурный облик МКД соответствовал утвержденному проекту.

Соблюдение установленных регламентов предполагает, что собственники должны предпринимать следующее:

• периодически осматривать общее имущество с целью обнаружения проблем, неисправностей и несоответствия условиям нормативной документации;
• своевременно убирать места общего пользования, соблюдая требования к санитарно-гигиеническому состоянию объектов;
• организовать регулярный сбор и вывоз мусора;
• обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности владельцами жилья;
• объекты, относящиеся к категории общей собственности, необходимо содержать в порядке, придомовая территория должна быть благоустроенной и озелененной;
• периодически проводить текущий и капитальный ремонт, готовить инженерные и коммуникационные системы к отопительному сезону;
• работать над увеличением энергоэффективности и обеспечением энергосбережения общедомовой территории (подъездов, чердачных помещений и т. п.) путем проведения мероприятий, предусмотренных нормативной базой;
• установить и ввести в эксплуатацию приборы, контролирующие коллективные объемы потребления ресурсов (счетчики воды, газа, тепла, электричества), периодически проводить их поверку и регулярно обследовать.

Виды работ и условия их выполнения (включая материальную сторону вопроса) устанавливаются на собрании хозяев недвижимости в МКД.

Решение о проведении текущего ремонта также принимается на общем собрании. Жильцы должны руководствоваться необходимостью поддержания дома в технически исправном и работоспособном состоянии. Текущий ремонт общедомового имущества может быть проведен в отношении отдельных объектов и с профилактической целью, и после обнаружения поломок, износа.

Двери и окна МКД, которые не относятся к совместной собственности, расположенные внутри помещений нежилого и жилого фонда, устанавливаются за счет квартиросъемщиков и ремонтируются самостоятельно.

Решение об организации и проведении капремонта коллективного имущества принимается на общем собрании владельцев квартир данного МКД. Капитальный ремонт очень отличается от текущего, в ходе которого восстанавливается эксплуатационная характеристика или устраняются мелкие дефекты/разрушения, полученные в результате износа здания или других объектов совместного пользования.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома по несению расходов на обслуживание

Все материальные затраты, связанные с обеспечением ухода и содержания МКД в надлежащем состоянии, возлагаются на квартиросъемщиков. Суммы определяются исходя из доли в праве собственности на имущество. В расчеты включаются:

• начисления за содержание жилья МКД (если этим занимается компания или владельцы помещений);
• взносы и платежи, являющиеся неотъемлемыми при вхождении в ТСЖ, жилищный кооператив или в другую жилищно-управляющую компанию, удовлетворяющую потребности обитателей дома. Причем квартиросъемщики, не входящие в вышеперечисленные организации, на основании ст. 155 ЖК РФ производят оплату за содержание жилья.

Затраты на обслуживание помещений насчитываются в объеме, способном обеспечить материальную базу для поддержания коллективной собственности на уровне, установленном Правительством России в соответствующих законах и других нормативно-правовых документах.

В январе 2017 года были внесены изменения в правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Теперь статьи расходов пополнились счетами за водо- и энергопотребление, водоотведение, производимое для осуществления услуг, которые необходимы для жизнеобеспечения МКД.

Суммы, являющиеся частью оплаты за содержание общедомового движимого и недвижимого имущества, показываются в платежках. Каждый из потребленных ресурсов прописывается в отдельной строке извещения о начислениях.

Финансироваться содержание общего имущества может за счет средств:

• поступающих от владельцев помещений;
• вносимых собственниками квартир, которым полагается субсидия при оплате жилищно-коммунальных услуг. Квартиросъемщики могут производить оплату из личных средств и использовать предоставленную субсидию;
• поступающих от владельцев помещений, являющихся физлицами и получающих частичную или полную компенсацию затрат, произошедших в результате внесения оплаты ЖКУ. Жильцы могут использовать личные средства и предоставленную компенсацию на оплату потребленных услуг.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают, что объемы начислений обговариваются и принимаются на общем собрании квартиросъемщиков – собственников недвижимости (если управление домом ведет организация). Срок действия тарифа, как правило, устанавливается на том же собрании и составляет не менее одного года. Причем при определении стоимости должны учитываться предложения, которые вносит УК. Сумма, предъявленная к оплате, является одинаковой для всех квартиросъемщиков дома.

При владельцами жилья величина оплаты содержания здания, в котором расположены квартиры, должна быть такой, чтобы оказаться в состоянии покрыть расходы, связанные с потреблением качественных услуг и проведением необходимых работ. Основанием для расчетов становятся договора, которые собственники заключают с компаниями или организациями, способными обеспечить нужды жильцов. Решение о том, кому поручить данную функцию, принимается на общем собрании владельцев недвижимости.

Причем установленная сумма не включает затраты на ресурсы, которые расходуются с целью содержания общих активов в МКД.

Оплата обязательных начислений предназначена для покрытия издержек, связанных с обслуживанием коллективной собственности членов товарищества владельцев жилья или другой организации, решающей проблемы потребителей жилищно-коммунальных услуг. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома говорят о том, что хозяева квартир, не заключившие соглашения с жилищными компаниями и кооперативами, должны оплачивать затраты на уход за объектами совместного пользования. Для таких жильцов сумму взносов устанавливают управляющие организации. В основе начислений лежит утвержденная доходно-расходная смета на текущий год.

Данные платежи с января 2017 года включают затраты компаний, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению (ТСЖ, УК, жилищные кооперативы и т. п.). Такое условие содержится в Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома (п. 29).

Если владельцы жилья не приняли решение о способе управления, тогда сумма, необходимая для содержания коллективной собственности МКД, устанавливается местными органами власти. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) размер оплаты определяет государственная власть субъекта РФ (при условии, что эти полномочия не переданы муниципальным структурам). Ценообразование происходит в результате проведения открытого конкурса, итогами которого становятся сформированные тарифы на содержание общей недвижимости. В договоре с хозяйствующей компанией указывается определенная таким способом стоимость, соответствующая расходам, необходимым для обслуживания здания.

Если полномочия по руководству МКД предоставлены управляющей организации, то владельцы квартир, которые принадлежат муниципалитету или государству, обязаны оплачивать затраты, произошедшие в результате обслуживания коллективной собственности здания. Об этом говорят и Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и Жилищный кодекс РФ (ст. 155 ч. 4). Если квартиросъемщики оплачивают сумму, не способную покрыть всех расходов, связанных с обслуживанием совместных активов, то недостающие средства предоставляет арендодатель этих помещений. Этот вопрос должен быть согласован с управляющей компанией в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кем контролируется, соблюдаются ли правила содержания общего имущества многоквартирного дома

• Право на информацию. Компетентное лицо обязано предоставить сведения потребителю об объеме, видах и качестве выполненных работ, об оказанных услугах и частоте их подачи в 5-дневный срок. Причем этот период можно сделать меньше.
• Право на проведение проверки. Жильцы МКД могут проинспектировать не только объем, качество и периодичность выполнения каких-то работ, но и выполнить экспертизу, которая способна объективно оценить состояние общего имущества МКД.
• Право на своевременное устранение неполадок и дефектов. Причем это право сопровождается определенными действиями жильцов, которые заключаются в том, что квартиросъемщик может пожелать убедиться в исполнении договорных обязательств.

Законы РФ и правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают полную ответственность граждан за обеспечение исправного состояния коллективной собственности. Жильцы могут делегировать эти функции хозяйствующей организации.

Управляющие компании и другие коммунальные предприятия несут ответственность за свою работу или качество сервиса, в первую очередь, перед главными квартиросъемщиками. УК должны в точности выполнять обязательства, взятые на себя во время составления договора на обслуживание, где одним из условий (или поручений) будет содержание общего имущества МКД в состоянии, соответствующем законам РФ.

Какой грозит штраф, если нарушены правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Пока не было введено лицензирование, инспекторы, осуществляющие контроль состояния общего имущества, руководствовались КоАП РФ. На основании статьи 7.2 могли наложить штраф за любой дефект или недостаток в работе (плохо убранный снег, поломанная плитка на полу, подтопление подвала и т. д.).

Жилищные инспекторы приносили неплохой доход в бюджет, потому что нарушение правил содержания общего имущества можно приравнять к несоблюдению требований лицензии, а это наказывается намного строже.

Инспекторы стали руководствоваться:

• статьей 7.23.3, в ней предусмотрены санкции к предпринимателям, которые не соблюдают правила содержания общего имущества многоквартирного дома;
• статьей 14.1.3, в которой изложено наказание за управление МКД без соответствующей лицензии или за нарушение требований лицензии (кроме случаев, описанных в статье 7.23.1).

Для понимания разницы в размерах штрафов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой указаны суммы для юридических и должностных лиц.

В статье 193 Жилищного кодекса РФ названы лицензионные условия. Однако есть и такое: «а также другие требования, утвержденные Правительством РФ». Согласитесь, что подобная формулировка открывает перед инспекторами весьма широкий спектр деятельности.

Помимо этого, Постановлением Правительства РФ № 1110 от 28.10.2014 внесены некоторые дополнения к лицензионным требованиям в Положение о лицензировании деятельности предпринимателей. Например:

• соблюдать требования статьи 161 части 2.3. ЖК РФ (т. е. правила содержания общего имущества многоквартирного дома с точки зрения технических норм и обеспечение коммунальных услуг в соответствии со степенью благоустройства МКД);
• соблюдать требования статьи 162 части 2 ЖК РФ (т. е. выполнять обязательства, прописанные в договоре управления МКД).

Итак, видно, что дополнения к требованиям лицензионной деятельности предусмотрели практически все нюансы управления многоквартирным домом. Органы, осуществляющие контроль, уже не руководствуются статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой за несоблюдение условий содержания общего имущества МКД привлекали к ответственности. Инспекторы приняли на вооружение ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ, и на ее основании составляется протокол об административном нарушении.

Мнение эксперта

Что делать УК после получения штрафа

Попов Р. М. ,

руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Как же лучше поступить, если вам все же вручили предписание на основании ст. 7. 22 КоАП РФ? Прежде всего, не теряйтесь и делайте следующее.

Во-первых, подготовьте доказательства того, что вы не бездействовали, а предпринимали меры для предотвращения дефекта, обнаруженного инспекторами контролирующего органа.

Не забывайте, что любое юридическое лицо может быть оправдано судом, если сделает все для доказательства своей невиновности. В данном случае вам необходимо принять меры для предотвращения правонарушения.

В суде потребуются доказательства того, что:

• выявленные дефекты существуют на протяжении нескольких лет (они появились до того, как вы приняли на себя обязанности управления и обслуживания, эту проблему не могли решить в течение довольно длительного периода времени);
• вы работали над тем, чтобы недостатки были ликвидированы;
• жильцы не производят оплату содержания и ремонта общего имущества, хотя ведется работа по предъявлению исков и претензий должникам;
• специалисты и эксперты вашей компании регулярно проверяют состояние общего имущества и составляют соответствующие акты и экспертные заключения (их вам и потребуется предъявить).

Если для того чтобы иметь возможность решить проблему, вам нужен был допуск внутрь дома, а вас не пустили. Покажите, что вы этого добивались, привлекая судебные органы. Также при создавшейся ситуации можно составить «Акт недопуска», который будет подписан соседями или представителем собственников квартир.

Во-вторых, аргументируйте свое требование отменить обвинение несерьезностью выявленных недостатков.

Существует несколько способов доказать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не были нарушены, а имеющиеся проблемы нельзя назвать серьезными:

• рассчитайте расходы, которые последуют в результате устранения причины составления протокола;
• предоставьте документацию бухгалтерии, которая в полной мере осветит положение дел в компании и докажет, что состояние фирмы весьма плачевно;
• ознакомьте суд с информацией, показывающей, что жильцы еще не рассчитались за предоставленные ранее услуги и должны вашей компании.

Если предписание направлено по жалобе владельца квартиры, то начните с ознакомления с историей его платежей за жилищно-коммунальные услуги и предоставьте суду выписку.

В-третьих, убедитесь, что не истек срок, в течение которого возможно привлечение к ответственности.

Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) этот период равен двум месяцам. Если это время миновало, то у вас есть все основания требовать прекращения делопроизводства. Однако не забывайте, что если нарушаются правила содержания общего имущества многоквартирного дома, то дело может приобретать длящийся характер.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: судебная практика

Нарушение Правил содержания МКД наказывается в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ. Управляющая компания может быть подвергнута наложению штрафных санкций на сумму от 40 до 50 тыс. руб.

Наиболее часто представители жилинспекции ссылаются на Постановление № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда», которое предназначено для регламентирования деятельности организаций, осуществляющих управление МКД и содержание общего имущества. Постановление, конечно, регулирует правовые отношения, но иногда его статьи можно трактовать весьма двусмысленно. Все из-за того, что некоторые термины не имеют однозначного толкования, так как содержат оценочные понятия, такие как «по мере необходимости» проводятся такие-то работы. Что приводит к несовпадению взглядов и мнений компаний, управляющих жилыми помещениями, и инспекторов, проверяющих их состояние (для одних «мера необходимости» уже зашкаливает, а другие не видят никаких предпосылок что-либо предпринимать). Поэтому нередко такие споры решаются в судебном порядке.

Обычно суд принимает сторону проверяющих и не поддерживает иск о снятии административного наказания в форме штрафа, а, значит, протокол инспекторов остается в силе. Например, судебное постановление № 4а-224/2016 от 26.07.2016 (г. Иваново).

Управляющие компании и другие коммунально-жилищные службы признаются правыми всего в 2 % случаев.

Чаще всего суды принимают сторону обвинения из-за простого желания не рисковать, оспаривая позицию представителей государственной власти.

Однако известны случаи, когда вынесение постановления об административной ответственности признается неправомерным. Например, в ходе одного судебного разбирательства, проходившего в Санкт-Петербурге, было доказано, что управляющая компания не нарушила правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и поэтому делопроизводство, начатое на основании ст. 7.22 КоАП РФ, было прекращено (Решение по делу № 12–15/2016 от 14.01.2016 Пушкинского райсуда).

Пример. Постановление по делу № 06АП-4078/2009 от 22.10.2009 Шестого арбитражного суда.

Основание для привлечения к ответственности. Проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Владивостокская, № 35, показала, что в нем произошло подтопление помещений, относящихся к общему имуществу (подвала, площадки перед лестницей). Результатом потопа стало оседание грунта перед входом в подъезд и разрушение домовой отмостки. Инспекторы приходят к выводу, что управляющая компания не выполнила правила содержания общего имущества многоквартирного дома и, как и следовало ожидать, выписывают постановление.

Аргументы стороны защиты. Управляющая компания приступила к исполнению своих обязанностей в конце октября 2008 г., а нарушение правил задокументировано в конце апреля 2009 г. Обнаруженные проблемы регулярно беспокоят жильцов в течение последних 10 лет. О чем и сообщили владельцы квартир в этом доме, когда писали жалобу, которая и стала основанием для проведения внеочередной проверки.

В ходе разбирательства была поднята документация «Водоканала» г. Хабаровска (акты проверок от 02.04.2008 и 03.04.2008), ознакомление с которой показало: инженерно-техническая система исправна и не является причиной периодического подтопления и порчи общедомового имущества. Это происходит вследствие разлива грунтовых вод, о чем был составлен соответствующий акт от 19.02.2008.

Управляющая компания провела ряд работ, в результате чего было заменено дренажное покрытие возле поврежденного подъезда. О чем, опять же, 05. 11. 2008 был составлен акт. Реестр выполненных работ доказал, что управляющая компания сделала все от нее зависящее для устранения данной проблемы (установила в подвале насосы, откачивающие воду).

Аргументы стороны обвинения. Состояние здания дает основание считать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не выполняются.

Судебная позиция. Доводы органа власти признаются существенными и постановление выписано законно. Однако ознакомление с бухгалтерской документацией показало, что жильцы дома не всегда вносят оплату за работу компании, из-за чего у них возникла существенная задолженность по этой статье расходов.

Суд принял во внимание все доводы стороны обвинения и пришел к выводу, что причинно-следственная связь не доказана (нарушения возникли не по причине бездействия хозяйствующей организации).

Решение суда. Отмена постановления о привлечении управляющей компании к ответственности.

В ЖК России говорится, что все жильцы многоквартирного дома обязаны содержать в должном порядке не только те помещения, собственниками которых они являются. Они также ответственны за содержание общедомового имущества. Поэтому каждый из них обязан подписать договор управления.

Содержание какого общедомового имущества в многоквартирном доме лежит на плечах собственников

По условиям правовых норм, актуальных в России, общедомовое имущество – это долевой ресурс собственников квартир, которые находятся в объекте недвижимости. Главные компоненты этой инфраструктуры могут быть разнообразными.

Что входит в содержание общедомового имущества? Состав общедомового имущества формируется:

• государственными властными органами, которые осуществляют надзор за содержанием общедомового имущества;
• местной властью – для подготовки, а также непосредственного проведения открытого конкурса, на котором происходит отбор УК (часть 4 статьи 161 ЖК РФ);
• жильцами – они также несут обязательства по содержанию общедомового имущества.

В статье 36 ЖК России говорится о том, какое конкретно имущество признается общедомовым :

1. помещения, которые не принадлежат владельцам квартир; они направлены на удовлетворение социально-бытовых запросов собственников, а также жильцов квартир. Среди них – помещения для детского творчества, организации досуга, культурного развития, для занятий спортом и физкультурой и прочих мероприятий такого плана;
2. помещения, которые входят в состав дома, однако не относятся к квартирам. Они нужны, чтобы обслуживать свыше одного помещения в МКД. К такого рода помещениям относятся:

• лестничные площадки;
• лестница;
• технические этажи;
• лифтовые (и прочие) шахты;
• подвал и чердаки;
• коридоры;

1. участок земли по МКД (под эти условия подпадает также участок земли, на котором велось озеленение и благоустройство). В такой ситуации площадь участка и его границы могут определяться нормами Градостроительного и Земельного кодексов РФ;
2. крыши многоквартирных домов, а также ограждающие несущие конструкции, электро-, механическое, сантехническое оснащение (оно может располагаться как в самом доме, так и вне его, однако в любом случае применяется для нужд МКД);
3. прочие объекты, которые предназначены для использования, а также благоустройства и обслуживания МКД (это могут быть тепловые пункты и гаражи, а также спортивные и детские площадки, стоянки для машин и трансформаторные подстанции, находящиеся на земельном участке, принадлежащем дому).

Помимо этого, в общедомовое имущество входят:

• внутридомовая отопительная структура. Она состоит из:
• составляющих для обогрева;
• стояков;
• коллективных приборов учета тепловой энергии;
• запорной и регулирующей арматуры;
• прочего оснащения;
• внутридомовая система электроснабжения. Она складывается из:
• вводно-распределительных устройств;
• вводных шкафов;
• коллективных приборов учета электроэнергии;
• аппаратуры контроля, защиты и управления;
• осветительных установок помещений общего пользования;
• щитков и шкафов на этажах;
• систем автоматической пожарной сигнализации;
• внутреннего противопожарного водопровода;
• электроустановок дымоудалительных систем;
• автоматических запирающихся устройств дверей подъездов;
• разного рода лифтов (пассажирских, пожарных, грузовых);
• кабелей;
• электрооборудования на инженерных сетях;
• внутридомовые инженерные системы газоснабжения, а также горячего и холодного водоснабжения. Они состоят из:
• стояков;
• ответвлений от них до первого отключающего устройства;
• самих отключающих устройств;
• первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки;
• приборов учета воды (горячей и холодной);
• разного рода оснащения (электрического, сантехнического, механического и пр.).

Внешней границей разного рода сетей (тепловых, электрических, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных), которые входят в состав общего имущества, служит внешняя граница домовой стены (если иное не прописано в законодательных нормах РФ). Информационно-телекоммуникационными сетями считаются в том числе кабельное ТВ, проводное радиовещание, оптоволокно. Границей же, по которой проходит эксплуатационная ответственность в случае, когда дом оборудован коллективным прибором учета соответствующего коммунального ресурса, служит место, где такой прибор соединяется с соответствующей инженерной сетью МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, которые включены в общедомовое имущество, выступает место, где первое запорное устройство соединяется с внешней газораспределительной сетью.

Главные законодательные акты, определяющие правовые отношения в данной области, - это Жилищный кодекс , а еще – постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491. В общих ситуациях нужно следовать нормам ЖК России. С вопросами по содержанию соответствующих объектов необходимо обращаться к вышеуказанному постановлению. Общедомовое имущество отличается множеством тонкостей относительно содержания и пользования.

3 способа содержания общедомового имущества

Есть три способа управления общедомовым имуществом.

1. Общим имуществом ведает товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив) . Для реализации этого метода управления необходимо принять решение о формировании ТСЖ. ТСЖ может быть одно. В данной ситуации сформированная структура станет заботиться об уровне содержания общедомовых объектов. Оно может вестись либо самостоятельно, либо с помощью сторонних компаний. С ними подписывают договор содержания общедомового имущества МКД. Этот метод управления порой оборачивается злоупотреблениями ТСЖ. Они могут взаимодействовать с «подходящими» компаниями с увеличенными тарифами на оказание услуг.
2. Управление имуществом осуществляется самими собственниками помещений в МКД . Жильцы оформляют договоры на обслуживание с фирмами, которые оказывают соответствующие услуги. Подписываются также договоры на водоотведение, электроснабжение, газоснабжение с поставщиками услуг от своего лица. Этот метод серьезно экономит средства жильцов. Но сведения о возможностях этого способа управления мало распространены.
3. Общим имуществом заведует управляющая компания . В этом случае осуществляется профессиональный подход в управлении. Однако жильцы не могут повлиять на решения, принимаемые УК относительно общедомового имущества. В связи с этим компания может превышать свои права. Уйти из-под власти организации, которая не удовлетворяет потребности жильцов, можно с помощью общедомового собрания. На нем либо выносится решение о смене способа управления, либо избирается другая УК.

Выбор способа управления определяется следующими факторами: в какой мере дисциплинированы и платежеспособны жильцы, сколько квартир расположено в доме, какие отношения установились с компаниями - поставщиками ресурсов, установлены ли поквартирные и общедомовые приборы учета, какие УК действуют на рынке жилищно-коммунальных услуг и т. п.

Люди сами избирают конкретный метод управления МКД, опираясь на определенные показатели в зависимости от сложившейся ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом жильцами встречаются разные пути взаимодействия с компаниями, занимающимися коммунальными и жилищными услугами.

1. Договоры по ремонту и содержанию общедомового имущества подписываются с большинством либо со всеми владельцами помещений в доме. В данной ситуации большинство либо все владельцы являются одной стороной в документе.
2. В интересах всех жильцов, на основании решения собрания в отношениях с третьими лицами может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
3. Договоры на поставку коммунальных услуг (водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроснабжение) подписываются с каждым жильцом персонально.

При непосредственном управлении каждый жилец подписывает от своего имени договоры ресурсообеспечения. Он своими силами решает все проблемы, которые связаны с пользованием коммунальными услугами и проживанием в данном доме. В указанной ситуации владелец квартиры почти не зависит от того, насколько ответственны относительно оплаты его соседи. Но вопросы управления общедомовым имуществом до сих пор слабо проработаны. Такой метод подходит для одноэтажных жилых домов, где квартир мало.

Если действует товарищество собственников жилья, оно может подписывать (по нормам законов России) договор управления МКД, а еще – договоры об оказании коммунальных услуг, о ремонте и содержании общедомового имущества, а также все остальные бумаги в интересах владельцев помещений.

В итоге возможны две схемы, по которым строятся договорные отношения между компаниями, поставляющими услуги, и жильцами в том случае, если дом управляется органами ТСЖ.

1. Жильцы передают право подписания документов на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а оно своим чередом заключает договор управления с УК. Компания ищет поставщиков услуг и подписывает с ними документы от лица ТСЖ.
2. Владельцы помещений в доме передают право подписания договоров на поставку услуг ТСЖ. Эта передача может быть зафиксирована в уставе ТСЖ, в договоре управления, в решении общего собрания.

Если дом находится в ведении управляющей компании , происходит профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг. Осуществляется грамотный расчет финансов, нужных для ремонта и содержания общедомового имущества, благоустройства и др. УК подписывает договоры со всеми компаниями-поставщиками. Она оказывает полный спектр жилищно-коммунальных услуг. Этот метод часто используется в управлении большим многоквартирным домом по следующей причине: большое число участников.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

Владельцы помещений пользуются ими согласно нормам федерального законодательства России. Изменение размера общедомового имущества дозволено только при согласии всех собственников этой инфраструктуры. Помимо прочего, можно передать соответствующие помещения во владение другим лицам. Однако при реализации такого рода мероприятий необходимо соблюдать следующий критерий: общедомовое имущество может перейти в пользование только тогда, когда это не нарушает интересов и прав компаний и физических лиц.

Земельные участки, где расположены жилые объекты, могут передаваться третьим лицам в ограниченное пользование. Коль скоро до принятия законов, определяющих правила использования общедомовых ресурсов, эти участки уже были заняты кем-то, доступ к ним не может быть закрыт. Новое обременение объекта начинается с момента договора между собственниками квартир и тем, кто хочет использовать участок. Какие-либо разногласия касаемо такого рода взаимоотношений разбираются в судебном порядке.

Правила содержания общедомового имущества (они были утверждены постановлением Правительства России № 491 от 13.08.2006 г.) говорят, что общедомовое имущество должно содержаться согласно нормам. Они прописаны в различных законодательных актах, также содержащих сведения о защите прав потребителей, техническом регулировании, о санитарно-эпидемиологической безопасности населения. Правила включают список работ по ремонту общедомового имущества.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества в многоквартирном доме состояние общедомового имущества обязано обеспечивать:

• показатели безопасности и надежности МКД: должно находиться в сохранности имущество юридических и физических лиц (а также муниципальное, государственное и другое); сохранность архитектуры МКД, предусмотренной проектной документацией (которая была создана для постройки либо реконструкции); отсутствие угроз для здоровья и жизни;
• готовность общедомовых приборов учета потребления, инженерных систем и другого общедомового оснащения к тому, чтобы предоставлять жильцам коммунальные услуги;
• доступность использования нежилых/жилых помещений, участка земли (закрепленного за домом), мест общего пользования;
• обеспечение всех законных интересов и прав владельцев квартир и прочих заинтересованных лиц.

Конкретный перечень мероприятий , относящихся к содержанию общедомовых ресурсов, определяется свойствами жилого объекта, а также климатическими условиями, в которых он находится. Чаще всего там значатся:

• поддержание рабочего состояния систем электроснабжения;
• мониторинг имущества, проводимый гражданами и другими ответственными лицами для того, чтобы выявить недочеты в структуре соответствующих объектов;
• вывоз отходов и мусора, накапливающихся по итогам деятельности компаний;
• санитарно-гигиеническая обработка и уборка помещений, а также земельного участка, на котором размещается дом;
• забота о растениях, посаженных на земельном участке, прилегающем к дому;
• использование мер пожарной защиты, предписанных законами России;
• проведение текущего ремонта объектов, подготовка их к использованию в конкретный сезон;
• осуществление мероприятий для усиления энергоэффективности дома;
• забота об элементах благоустройства, размещенных на соответствующей территории.

Данный перечень выступает лишь базовым компонентом услуг, которые обязаны предоставляться жителям МКД в соответствии со статьей оплаты за содержание жилья. Полный список услуг, а также его подпункты содержатся в статье 154 ЖК России.

Перечень услуг по содержанию общедомового имущества может дополняться/изменяться. Такая коррекция происходит на общем собрании жильцов МКД. На нем присутствуют и представители УК. Чтобы список предоставляемых услуг обрел законную силу, потребуется составить протокол. Под ним расписываются представители УК и жильцы, которые в данной ситуации являются двумя сторонами правоотношений.

В ремонт и содержание общедомового имущества не входят :

• утепление балконов;
• обеспечение рабочего состояния дверей в квартирах, принадлежащих жильцам (внутренних и наружных), а также окон;
• забота о земельных участках, которые не являются частью общедомового имущества (не входит также посадка растений на таких участках);
• замена стекол.

Эти вопросы жильцы решают самостоятельно.

Содержание и ремонт общедомового имущества

Среди базовых мер, которые осуществляются касаемо пользования общедомовым имуществом, числится ремонт. Он бывает капитальным и текущим.

Текущий ремонт необходим для предупреждения изнашивания дома. Он обеспечивает функциональность конкретных объектов.

Работы, относящиеся к текущему ремонту и содержанию жилого помещения, регулирует постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г. По условиям данного документа УК либо ТСЖ, осуществляя контроль за ремонтом и содержанием жилья, обязаны выполнять следующие мероприятия:

1. уборку общедомовых помещений согласно санитарным нормам;
2. работы по освещению общедомового имущества;
3. сбор бытовых отходов, их вывоз (своими силами либо с привлечением соответствующих фирм);
4. земельные работы на прилегающих к дому участках (озеленение);
5. поддержание в помещениях предписанной нормами температуры, а также процента влажности;
6. обеспечение мер пожарной безопасности;
7. своевременное осуществление планового и текущего ремонта;
8. подготовку общедомового имущества к использованию;
9. мониторинг общедомовых помещений для выявления нарушения норм либо условий, угрожающих здоровью, удобству и жизни людей.

Жильцы могут устроить собрание. Там представителям УК будет предложено взять на себя ответственность за определенные действия. Управляющая компания станет выполнять их в штатном режиме, а жильцы будут за это платить.

В случае, если подавляющее число жильцов отдаст свой голос «за» такую мысль, можно будет составить дополнительное соглашение с УК либо ТСЖ. В этом документе будут значиться указанные условия работы, а также сведения о платежах.

Когда у жителей изначально накопились дополнительные требования, оглашенные на общем собрании (где избирался метод управления домом и проходило голосование за конкретную УК), в договоре между фирмой и владельцами квартир такие моменты могут быть упомянуты сразу.

Капитальный ремонт общедомового имущества подразумевает реконструкцию/замену отдельных компонентов инфраструктуры жилого помещения. Его осуществляют также, когда заканчивается срок использования каких-либо объектов.

По условиям ЖК России капитальными считаются ремонтные работы, проводимые с:

• лифтовым оборудованием;
• инженерными системами;
• подвалом;
• кровлей;
• фундаментом;
• фасадом.

При проведении капитального ремонта речь идет только о полной замене сломанных компонентов и систем. Если упоминается лишь часть оснащения, это считается текущим ремонтом.

Допустим, капремонт – это полная замена системы холодного водоснабжения (в том числе внутриквартирных частей) либо кровли. Конечно, замена лифтов может вестись по одному. Это определяется большой стоимостью работ такого рода. Обновление всего лифтового оснащения, отслужившего свой срок, происходит по мере возможности.

Капремонт фасада подразумевает сразу ряд крупных мероприятий:

• покраску;
• утепление;
• ремонт балконных плит;
• замену подъездных окон.

Региональные власти имеют право дополнять список капитальных работ. С этой статьей расходов можно связать обустройство детской игровой площадки либо замену асфальтового покрытия на придомовой территории.

Каждый субъект РФ автономно продумывает дополнительные списки работ. Сведения об имеющемся перечне и его содержании можно получить в органе местного самоуправления.

Капремонт общедомового имущества возможен только при имеющемся решении собрания жильцов. На этом мероприятии они прорабатывают способ формирования фонда капремонта и последовательность проведения его разновидностей.

Мнение эксперта

Текущий ремонт - довольно спорное определение

В.А. Гассуль ,

канд. экон. наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Самая трудная задача – это уточнение списка работ, которые могут проходить как текущий ремонт.

Госстрой России в письме от 12.12.2015 г. № 44010-ОГ/04 сообщил: самый общий список процедур по текущему ремонту содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилфонда. Они были утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Коротко будем называть этот документ постановлением № 170.

Оно не носит законодательного характера. Этот документ применяется в качестве рекомендательного. Изучая постановление № 170, можно сделать определенные выводы.

1. Работы, относящиеся к текущему ремонту, не конкретизированы.

По каждой инженерной системе либо конструктивному компоненту здания содержится требование о восстановлении работоспособности либо ликвидации неисправностей.

Допустим, касаемо текущего ремонта фундаментов можно говорить о восстановлении и усилении поврежденных отрезков, о ликвидации местных деформаций. По отношению к ремонту систем отопления и водоснабжения говорится о необходимости восстановления рабочего состояния отдельных компонентов системы.

1. Не определены признаки, по которым можно отнести ту или иную работу к текущему ремонту.

По этой причине нужно обратиться к утвержденному Госстроем России «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда» МДК 2-04.2004. Будем называть его просто Методическим пособием. В нем говорится об одном из ключевых критериев отнесения работы к текущему ремонту: она должна носить плановый характер.

Текущий ремонт там определяется так: это ремонт, который производится в плановом порядке. Его цель – восстановить рабочее состояние (исправность) жилого дома, частично возобновить его ресурс. Делается это с помощью ремонта или замены его составных частей ограниченной номенклатуры (она предусматривается техническими документами).

Данное определение целиком соответствует практическим рекомендациям по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества.

Распределение расходов на содержание общедомового имущества между жильцами

По условиям законов, регулирующих жилищную сферу, граждане совместно несут расходы по решению данной проблемы. Величина издержек отдельного жильца рассчитывается исходя из доли, которой гражданин владеет в общей собственности.

Часть 1 статьи 37 ЖК России говорит о том, что доля в праве общей собственности на общедомовое имущество находится в прямой пропорциональной зависимости от величины общей площади помещения, принадлежащего человеку. Доля в общедомовом имуществе определяется площадью квартиры. Право владения в данном случае подтверждается документами.

Для того чтобы найти долю конкретного гражданина, необходимо поделить площадь его недвижимости на общую площадь всей недвижимости МКД, исключая общую. 100 % (или 1) – это суммарная доля собственников недвижимости в доме, а также конечное число голосов, которыми они обладают (так говорится в части 3 статьи 48 ЖК России).

Допустим, в доме есть 8 помещений. Среди них 4 являются нежилыми, а остальные 4 – жилые (они не считаются общедомовыми). Площадь каждого помещения – 50 кв. м.

Суммарная площадь всех помещений – 400 кв. м. Чтобы найти долю хозяина отдельного помещения, нужно произвести следующий расчет: разделить площадь его жилища на суммарную площадь – 50/400=0,125 (12,5 % либо 125/1000).

Доля в общедомовом имуществе – это соотношение площади помещения гражданина к суммарной площади помещений всех жильцов. Если происходит расчет доли собственности жильца, те площади помещений, которые являются общедомовыми, во внимание не берутся.

Не предусмотрено каких-либо дополнительных коэффициентов, которые базируются на площади мест общего пользования: чердаков, коридоров, лестничных клеток и др. В расчетах не участвуют: габариты инженерных систем, площадь земельных участков и т. п. Все это оборачивается только тем, что общая сумма долей собственников помещений перестает быть равной 1 (100 %).

Расчет содержания общедомового имущества в 2017 г.

С 01.01.2017 г. в плату за содержание жилого помещения добавляются расходы на:

• водоотведение;
• электроэнергию на содержание общедомового имущества;
• воду (как холодную, так и горячую).

Для того чтобы новый алгоритм начисления платы был осуществлен в реальной жизни, Правительство разработало постановление от 26.12.2016 г. № 1498. Называется оно «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД».

Этот нормативный акт модифицировал:

• Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства от 06.05.2001 г. № 354);
• Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491);
• Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (постановление от 23.05.2006 г. № 306);
• Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо ЖК или иным специализированным ПК договоров с ресурсоснабжающими организациями (постановление от 14.02.2012 г. № 124).

Новые изменения содержат:

• ситуации и алгоритм, при которых и по которым начисляется плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН);
• новые нормы покупки у ресурсоснабжающих организаций (РСО) коммунальных ресурсов, используемых ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК для содержания общедомового имущества;
• ситуации и алгоритм, при которых и по которым в плату за содержание жилого помещения добавляется коммуналка, связанная с содержанием общедомового имущества.

С 01.01.2017 г. вода (как горячая, так и холодная), отведение сточных вод, а также электричество, идущие на содержание общедомового имущества, являются:

• или коммунальными услугами на ОДН;
• или коммунальными ресурсами на содержание общедомового имущества.

Какой пункт будет в силе, зависит от метода управления домом. Если речь идет о ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, это коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества. С 01.01.2017 г. плата за них по общим нормам относится к плате за содержание жилого помещения.

Вариант с коммунальными услугами на ОДН работает, когда жильцы:

• не претворили его в жизнь;
• для себя избрали непосредственное управление домом.

Во всех трех вариантах плата за ресурсы на содержание общедомового имущества входит в плату за коммуналку.

Отопление при любом раскладе является коммунальной услугой. Вне зависимости от того, как именно управляется дом, за него платят совокупно. Не идет разделения: платятся деньги за расход в жилом/нежилом помещении либо отопление использовалось в целях содержания общедомового имущества.

Люди рассчитываются за коммуналку на содержание общедомового имущества, когда осуществляют выплаты за содержание жилого помещения. Добавочные платежи на первых этапах не должны быть больше норм потребления коммуналки на ОДН (эти нормы разработаны субъектами РФ, берутся они по состоянию на 01.11.2016 г.).

Чтобы произошло первое включение, организовывать общее собрание и разрабатывать на нем соответствующее решение нет необходимости. После первого использования величину трат на коммунальные ресурсы необходимо рассчитывать, основываясь на нормах их потребления. Их обязаны утвердить компетентные органы субъекта России по алгоритму, определенному региональными законами. Срок для утверждения – до 01.06.2017 г. До этого момента нужно опираться на нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН, принятые субъектами России по состоянию на 01.11.2016 г.

Нормативы на содержание общедомового имущества должны быть приняты на основании объема ресурсов, нужных для минимального списка услуг и работ, которые связаны с должным содержанием общедомового имущества. Реестр таких мероприятий утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 г. № 290.

Если список услуг и работ по содержанию общедомового имущества не отвечает минимуму, выходит за его границы, жильцы имеют право принять решение: внести в платежи за содержание жилого помещения расходы на покупку коммунальных ресурсов, которые выходят за рамки норм.

Чтобы скорректировать размер расходов на коммуналку, предназначенную для содержания общедомового имущества, жителям необходимо будет организовать собрание для вынесения общего решения.

Если же норматив разработан субъектом РФ и его величина жильцов устраивает, претензий нет, расходы на коммуналку нужно учитывать:

• в величине норматива, актуального на дату, когда была выставлена плата;
• без коррекции величины платы за содержание общедомового имущества;
• в платежах за содержание жилого помещения.

В конце концов доля трат на содержание общедомового имущества будет скорректирована.

Если в МКД есть ОДПУ, величину коммунального ресурса, который должен быть оплачен, необходимо определять по данным ОДПУ, вычитая объем, потребленный в нежилых помещениях по прямым соглашениям с РСО.

В случае если дом не оснащен ОДПУ, данный объем нужно рассчитывать по формуле, которая указана в подпункте «в» пункта 21 Правил № 124. Делается это на базе норматива потребления на содержание общедомового имущества.

Если исполнитель не должен вносить плату за коммунальный ресурс в полном объеме, он обязан оплатить коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества:

• в размере разницы, образовавшейся между данными ОДПУ и всем объемом, за который должны внести плату потребители, или же
• в размере норматива потребления, если ОДПУ отсутствует.

Подобные варианты имеют место быть, допустим, когда:

• РСО использовала право на односторонний отказ от соглашения с исполнителем (пункт 30 Правил № 124);
• жильцы вынесли решение оставить ранее существовавший принцип предоставления и платежей за коммунальные услуги при изменении непосредственного управления (часть 18 статьи 12 Закона № 176-ФЗ).

Если дом управляется ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, потребитель платит за коммуналку, использованную в нежилом/жилом помещении. НА ОДН начисления не происходит. Коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества надлежит оплачивать вместе с содержанием жилого помещения.

Отдельно от коммуналки, потребленной в жилых/нежилых помещениях, люди платят за услуги на ОДН, если они:

• не остановились на каком-либо методе управления;
• не претворили метод в жизнь;
• избрали .

Мнение эксперта

Расчет нормативов ОДН имеет слабые стороны

М.А. Булкин ,

председатель правления ТСЖ «ЖСК-65», г. Ковров

Нормативы одобряет субъект РФ. При этом он опирается на постановление Правительства от 23.05.2005 г. № 306. Однако данный документ совсем не берет в расчет нюансы различных категорий домов. А тонкостей становится все больше.

Главный показатель в расчетах – это площадь помещений общего пользования. Он оказался наиболее непонятным с точки зрения здравого смысла. Этот параметр не значится в документации подавляющего числа домов. Можно пустить громадные деньги на инвентаризацию жилого фонда, но этот не дает гарантии, что станет ясно, по какой причине законодатель определил непосредственную связь расходов на ОДН. И относятся ли лоджии и балконы к помещениям общего пользования? По постановлению Правительства России от 13.08.2006 г. № 491 лоджии и балконы считаются общим имуществом. Однако по регистрационным документам они являются собственностью жильцов. И люди пользуются ими единолично. В последнее время все чаще встречаются ситуации, когда УК заставляют осуществлять ремонт балконов отдельных квартир за счет остальных граждан.

Содержание общедомового имущества и контроль за его выполнением

Госконтроль за содержанием общедомового имущества относится к компетенции исполнительной власти: ее федеральных и субъектных органов. Делают они это в рамках своей компетенции, опираясь на законы России.

Владельцы помещений согласно пунктам соглашения либо учредительной документации ТСЖ, ЖСК, ЖК либо другого специализированного потребительского кооператива имеют право:

• осуществлять проверку качества, периодичности и объемов работ и услуг (в том числе экспертным методом);
• требовать от ответственных структур ликвидации обнаруженных недочетов;
• проверять своевременность и полноту такой ликвидации;
• получать от ответственных структур не позднее 5 рабочих дней с даты заявки сведения об объемах, списке, периодичности и качестве выполненных работ и/или предоставленных услуг. В соглашении этот срок может быть снижен.

Владельцы помещений облечены ответственностью за должное содержание общедомового имущества по условиям законодательных актов России.

Управляющие компании, а также те, кто выполняют работы и предоставляют услуги в случае непосредственного управления домом, отвечают перед жильцами за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества.

Управляющие компании являются по сути исполнителем, который привлекается владельцами квартир. На них по договору управления возлагается ответственность по обеспечению готовности:

• электрического, сантехнического, механического и прочего оснащения, расположенного в жилом помещении МКД и предназначенного для предоставления коммунальных услуг;
• к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, включенных в состав общедомового имущества.

Управляющие организации, которые выполняют работы и оказывают услуги в случае непосредственного управления МКД, отвечают перед владельцами квартир за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за должное содержание общедомового имущества по условиям законов России и по договору.

Постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491 утвердило также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (коротко – Правила изменения размера платы). Пункт 3 данных Правил свидетельствует: работы и услуги обладают ненадлежащим качеством, если они не отвечают требованиям:

• Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
• Правил содержания;
• иным условиям законов России и пунктам договоров.

Установленной длительностью перерывов в выполнении работ и предоставлении услуг выступает их максимальная продолжительность. Она определяется согласно требованиям Правил. Вместе с тем в договоре управления МКД может быть прописана меньшая длительность перерывов. Однако это не должно становиться причиной снижения качества ремонта и содержания общедомового имущества.

Ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества

Управляющая компания и лица, которые выполняют работы и предоставляют услуги при непосредственном управлении МКД, отвечают перед жильцами за пренебрежение своими обязанностями. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества. Так сказано в законах России и в договоре об управлении МКД. Правила устанавливают госконтроль за содержанием общедомового имущества. Его осуществляет исполнительная власть в лице своих федеральных и субъектных органов. Делается это в границах соответствующей компетенции согласно законам РФ.

Госжилинспекция – это уполномоченный орган исполнительной власти, который занимается региональным государственным жилищным контролем. Ее заботой являются обнаружение, пресечение и предупреждение нарушений различных требований. Они могут совершаться местными властными органами, органами государственной власти, ИП, гражданами и юридическими лицами. Органы Госжилинспекции имеют право осуществлять инспекционные проверки.

Инспекция по результатам проверок:

• оформляет протоколы об административных правонарушениях, которые связаны с пренебрежением обязательными требованиями;
• рассматривает дела о таких правонарушениях;
• принимает меры по предупреждению подобных инцидентов;
• отсылает в компетентные органы материалы, относящиеся к нарушениям обязательных требований, для того, чтобы решался вопрос о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
• выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, о ликвидации обнаруженных недочетов, об организации мероприятий по обеспечению выполнения обязательных требований.

Если в процессе проверок обнаруживаются нарушения, виновным выдаются предписания об их ликвидации. По условиям статьи 23.55 Кодекса об административных правонарушениях России органами Госжилинспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, которые прописаны в статьях 7.21-7.23. Туда входят нарушение в сфере обеспечения населения коммунальными услугами, пренебрежение правилами ремонта и содержания жилых домов и/или помещений.

Ответственность наступает при:

• установлении низкого качества работ;
• при наступлении негативных последствий переустройства, значительно ухудшающих условия использования жилого помещения;
• обнаружении фактов пренебрежения требованиями разрешительного порядка переустройства, стандартами качества строительных и прочих услуг.

Законами РФ предусмотрена административная ответственность за недобросовестное содержание общедомового имущества.

Среди прочего, статья 7.22 КоАП говорит об административной ответственности в виде штрафа. Должностные лица должны будут заплатить 4–5 тыс. руб., юридические – 40–50 тыс. руб.

Госжилинспекция имеет право совершать представления о приостановлении либо аннулировании лицензии на деятельность УК. Это происходит, если физические и юридические лица при осуществлении своей профессиональной деятельности серьезно нарушают жилищное законодательство, касающееся содержания, ремонта и использования жилищного фонда.

Еще один момент: по условиям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса жильцы на основании решения собрания могут в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора управления МКД. Это возможно, когда УК пренебрегает условиями данного документа.

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

• безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
• безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
• нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг;
• доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества - один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

• плата за коммунальные услуги;
• плата за содержание и ремонт;
• плата за наем.

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Уплата установленных налогов

Гражданским законодательством России на гражданина - собственника - возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания - так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане-собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Геннадий 08.12.2018 22:08

Дубровина Светлана Борисовна 09.12.2018 10:27

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 10.12.2018 11:00

Задать дополнительный вопрос

Нарушения в эксплуатации нежил.помещения в мкд

В наш мкд вьехал магазин на 1 этаж и устроил терминал и производств.цех в подвале мкд. Была разрушена вентиляцион. система,на фундамен дома поставл.компрес.станция и мощн.холод.оборуд.,ликвидирована звукоизоляция и гидро и высота потолка магаз.вплотную без доп.потолка подходит к жилому фонду.Материалы используемые маг. после проверок РПН для звукоизол. не соответствуют назначению. С актом нарушений жильцов не знакомят только через суд.Слышна речь сотрудн.маг. катание телег,удары технологич. оборуд. 05.10.17 маг.ооо интерторг закрыли.ССП Работы внутри продолжаются.Как обратиться и куда? 3 года не жили в своей квартире.Жалобы посали. Как попросить собственника нежил.помещ. и кто его прикрывал из органов.исполн.власти. восстановить расстояние между жил и нежил. помещ. нанесенный ущерб жителям мкд.

Светлана 18.11.2017 15:24

Здравствуйте Светлана! Вам нужно обращаться прежде всего с жалобой в районную администрацию, жилищную инспекцию и районную прокуратуру. Пусть проводят проверку данных фактов и обязывают арендаторов устранить нарушения в кратчайший срок. При отсутствии положительного результата, можете обратиться в суд за защитой своих прав, как собственники помещения. При необходимости можем оказать судебную защиту, для этого можете обратиться на консультацию к нашим специалистам.

Федорова Любовь Петровна 20.11.2017 12:51

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 15:56

Я поняла так:что мкд является общей собственностью собственников жилого фонда и собственников нежилого помещения т.к.несущие конструкции в.т.ч фундамент и стены едины согласно ст.ЖК РФ.И мы пожем потребовать как собственники мкд призвать к ответственности собст.нежилого помещения в мкд за ненадлежащее содержание помещения.И просим организовать комиссионную проверку с представителем бти или инспектора по эксплуатации нежилого помещения и спец.инженера по технол.оборуд. и из Управы.Из какой организации д.б. сотрудник если была реконструкция без согл с жильцами мкд,хотим акт о прочности несущих конструкций и изменена и сломана а где то и открыта вентиляц.система и старый лифт. Как нам потребовать комиссию после сьезда магазина?На предмет безопасного проживания в своей квартире.

Здравствуйте Светлана! Сотрудник должен быть из Государственной жилищной инспекции. Пишите заявление в данную организацию и Управу Вашего района.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:40

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 16:48

С этим органом власти я имела дела и именно там дали понять и дедо затормозили и порвал мое заявление на личном приеме.ЮЗАО инспекция и сказал попробуйте что то докажите и затем также повел себя участковый только хитрее Какая организация кроме жил инсп. Есть же технические организации

Пишите жалобу на имя Мэра Москвы, что бы данная жалоба с резолюцией мэра, ушла в организацию, которая отвечает за данное направление деятельности в городе.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:59

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 17:47

Я начинаю от Мэра,а там перенаправляется в Префектуру и затем РПН.Из РПН звонят и говорят: Мы не понимаем что вы хотите. Я четко формулирую что хочу жить в своей квартире без нарушений условий проживания.Они мне ответили по тел. что видимо к ним ошибочно попала моя жалоба. Я попросила отразить письменно и поставила в изаестность что вопрос будет после их ответа решаться через Мэрию т.к.именно через Мэрию был закрыт магазин только не за разрушение жил.фонда и вент.систем,а из за постоянного парка машин под окнами Я поняла что после получения ответа из РПН я пишу опять в Мэрию и прошу написать резолюцию на разрешение проверки комиссией инспектором бти и инж.по технолог. оборудованию. Обычно,когда я через Прокуратуру добивалась разрешения на проверки маг.Прокурор писал резолюцию в левом углу. После приема дать делу ход и дата. Как получить разрешение на комиссионную проверку из Мэрии. По тел. исполнителя. внизу обращения или ответом на отдельном бланке через жалобу

Отдельным требованием через жалобу.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 17:55

Задать дополнительный вопрос

Светлана 24.11.2018 19:52

Я,зарегистрирована и проживаю с рождения в Москве по данному адресу в МКД.Приватизировали квартиру в 1993 с начала приватизации. В нашем доме есть подвал и 1этаж магазин.С конца 2014г своим жильем пользоваться в полном обьме пользоваться нельзя. О чем неоднократно обращались в МЭРИЮ. Подвал оказалось приватизировали без уведомления жильцов учредители граждане с Латышским происхождением.Согласно имеющейся информации в отчуждении общедомовой собственности у жителей МКД участвовали сотрудники Жилищника через подставных лиц и проживающие в муницип. жилье.Мы 4года просим прекратить Производство в подвале ранее это был разлив спиртного., при вызове Полиции нам ставят на вид что это их собственность и будут закон о Тишине соблюдать.Из подвала выходят иностранные граждане восточные а в подвале все коммуникации мкд. В ИФНС этот собственник заявил Наш адрес ул.Вавилова дом и номера комнат без указания подвал и нежилое помещение. С какой просьбой нам обратиться в Мэрию четкой чтобы разобрались в законности приватизации нашего подвала и ето его приватизировал без уведомлений нас и общего собрания и ведут производство Так же используют наши адреса только не квартира а комната И мы не можем подойти к отключению воды и щитовой Мы хотим узнать как платят они налоги за эту площадь ведя там работы и не используют наше электричество и воду Как все это сформулировать. Главное чтобы домпросто не разрушили и санитарные нормы на инфекции этих граждан у воды

Дубровина Светлана Борисовна 25.11.2018 10:34

Задать дополнительный вопрос

Я наниматель жилья, принадлежащего администрации поселения (деревянный дом, печное отопление). Дом признан аварийным по акту и подлежит расселению.Расселение предполагалось в ноябре 2016г, но новый дом, куда должны были переселить жильцов до сих пор не сдан.Поэтому договор с местной УК не заключен. Вопрос: у нас засорился дымоход(своими силами изнутри квартиры прочистить не удалось) , а администрация отказывает в помощи прочистки дымохода на крыше и предлагает чистить за свой счет, мотивируя, что за общедомовое имущество несут ответственность жильцы. Права ли она?

Татьяна Воробьева 31.10.2017 16:51

Здравствуйте Татьяна! Да, согласно ЖК РФ, ответственность за содержание общего имущества дома, несут собственники дома и управляющая организация. Но согласно ПП №491 государственный контроль за общим имуществом дома осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ и федеральные органы исполнительной власти т.е. при отсутствии управляющий организации, администрация должна контролировать и помогать жильцам дома. Пишите жалобу на бездействие администрации, прокуратуру Вашего региона.

Федорова Любовь Петровна 31.10.2017 16:53

Задать дополнительный вопрос

Оплата за содержание управление и ремонт общего имущества в МКД

Управляющая компания выставляет разные тарифы для жильцов (собственников) МКд и для собственников нежилых помещений в том же МКД. Насколько правомерны действия УК.

В квитанцию для оплаты коммунальных услуг жителей многоквартирных домов включена графа «текущее содержание жилья». Оплата содержания жилья и тарифы регулируется 154 статьей жилищного кодекса. Управляющая компания получает ежемесячную фиксированную оплату за содержание и текущий капитальный ремонт многоквартирного дома. Но что входит в оплату за содержание жилья и какого рода обслуживание должна обеспечить коммунальная служба для многих жильцов остается загадкой. Также остается загадкой и вопрос, что входит в содержание и ремонт жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Деятельность коммунальных предприятий, установление тарифов и порядок оплаты услуг потребителями регулируется Жилищным Кодексом РФ. Статья 154 ЖК РФ подробно расписывает правила содержания общего имущества для многоквартирного дома. Эти правила созданы для регулирования взаимоотношений, касающихся содержания общего имущества, которое находится в долевой собственности у жильцов многоквартирного дома.

Содержание дома подразумевает комплекс работ по обеспечению ремонта и обслуживанию общего имущества, коммуникаций, которые выполняет ответственное коммунальное предприятие. Услуги по содержанию дома должны осуществляться после начала эксплуатации на протяжении периода существования данного здания.
Согласно статье 154 ЖК РФ под понятием общее имущество подразумеваются:

• Помещения, которые не являются жилыми, т.е. не охватывающие территорию квартир, предназначенные для общего пользования жильцов дома. К ним относят помещения общественного пользования: лифт, коридор, лестница, а также котельные, подвалы, технические этажи, чердаки и встроенные гаражи.
• Крыши.
• Ограждения и конструкции дома, которые являются несущими: фундамент, несущие стены, перила, двери и бордюры.
• Расположенное на территории дома или за его пределами механическое, электрическое и другое техническое оборудование.
• Территория на которой располагается дом. Общая площадь участка определяется на основе государственного кадастрового учета.
• Другие объекты, которые находятся в пределах земельного участка, отведенного этому зданию и созданы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. В их число входят автомобильные стоянки, детские площадки, трансформаторные подстанции и т. д.

Полномочия по вопросу решения, что входит в содержание жилья многоквартирного дома возлагаются:

• Владельцы помещений многоквартирного здания.
• Уполномоченные органы государственной власти.
• Уполномоченные органы местного самоуправления.

Совокупный список услуг по вопросу, что входит в статью содержание жилья должен составляться на общем собрании жильцом дома в присутствии представителя ЖКХ.

Важно! Стоимость услуг, а также устанавливаемые тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания, точная информация должна быть указана в договоре с управляющей компанией.

Что входит в содержание жилья

Какие работы входят в содержание жилья? И входит ли уборка подъезда в содержание жилья? Давайте разбираться. Итак, в списке услуг числится:

• На регулярной основе производится осмотр общего имущества многоквартирного дома уполномоченными лицами. Осмотр проводится с целью дачи оценки текущего технического состояния объекта.
• Обеспечение освещения всех помещений, предназначающихся для общественного пользования.
• Осуществление уборки и поддержание санитарных и гигиенических норм на общественной территории.
• Поддержание норм температурного режима и влажности на территории общественного пользования, согласно государственным нормативам.
• Обеспечение норм пожарной техники безопасности многоквартирного дома.
• Своевременный вывоз бытовых отходов в твердой и жидкой форме, включая мусор, который образуется в результате работы предприятий, находящихся на территории дома (по договору найма).
• Сезонная эксплуатация объектов благоустройства, включая уборку и озеленение участка.
• Плановое обеспечение требуемого текущего либо капитального ремонта общественного имущества по мере необходимости.

Вывоз мусора также входит в содержание жилья. Для этого управляющая компания заключает договор с подрядной организацией. График вывоза мусора должен согласовываться с жильцами на общественном собрании. Вывоз бытового мусора должен производиться раз в сутки.
Графа содержание и ремонт жилья предусматривает, что починка крыши производится управляющей компанией за счет ранее уплаченных платежей. Ремонт кровли должен производиться планово, ежегодно УК должна производить экспертизу на предмет неисправности крыши. Текущий ремонт крыши производится ежегодно. Капитальный ремонт также входит в содержание жилья, но услуги за него начисляются в отдельной графе.

Плата за содержание жилья предусматривает озеленение придомовой территории в теплый период времени. Периодичность сезонной уборки территории, посадки и скоса газонов также решается на обще жилищном собрании. Уборка территории и полив газонов должна осуществляться ежедневно, скос травы не реже одного раза в 2 недели.

Куда обращаться если Управляющая компания не выполняет обязательств по содержанию жилья?

На случай если жители дома недовольны работой ЖКХ необходимо на общем собрании составить протокол, собрать подписи всех жильцов и обратиться в управляющую компанию для урегулирования данного вопроса. В ситуациях, когда УК не прислушалась к обращению жильцов, составляется повторный протокол с подписями, и заверяется нотариусом. Данный протокол может быть основанием для подачи судебного иска на ЖКХ.

Важно! Для обращения в суд, по вопросам капитального ремонта жилья проводится экспертиза, которая проводится за счет жильцов. Владельцы также имею право требовать УК возвратить данную сумму через суд.