ინვესტიციები კომერციულ უძრავ ქონებაში საზღვარგარეთ. მომგებიანი ინვესტიციები უცხოურ უძრავ ქონებაში. რომელ ქვეყნებშია მომგებიანი ინვესტირება?

უძრავ ქონებაში ინვესტიციები მთელს მსოფლიოში არის მოგების მიღების ერთ-ერთი კლასიკური ინსტრუმენტი. გარკვეული პირი დებს ფულს ობიექტის მშენებლობაში ან შეძენაში, მოლოდინით, რომ შემდგომში მიიღებს გარკვეულ მოგებას გაყიდვიდან (ფასების სხვაობის გამო) ან გაქირავებიდან. საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების ყიდვა არ იძლევა სწრაფი გამდიდრების გარანტიას. უფრო მეტიც, მფლობელმა უნდა იცოდეს საკუთრებაში, შეძენასა და გასხვისებასთან დაკავშირებული მრავალი რისკი.

საბჭოთა კავშირის დაშლამ, საზღვრების გახსნამ და კერძო კაპიტალის გაჩენამ განაპირობა ის, რომ რუს მაცხოვრებლებს საშუალება ჰქონდათ შეეძინათ სახლები, ვილები და საწარმოები მის საზღვრებს მიღმა და არ აყოვნებდნენ ამით ისარგებლონ.

გაცვალეთ ნაღდი ფული "პატარა" სახლზე თქვენი მშობლიური ნაპირებიდან შორს

მაგრამ არის თუ არა უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია მართლაც ასეთი მომგებიანი? არის თუ არა რეგიონები, რომლებიც მეტ-ნაკლებად მიმზიდველია? რამდენია მიღებული მოგების რეალური პროცენტი წელიწადში ან თვეში? სად შეიძლება მიიღოთ მუდმივი საცხოვრებელი ან მოქალაქეობა ბინების შეძენით და სად არ უნდა გააკეთოთ ეს? შევეცადოთ გავიგოთ ეს საკითხები.

უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები - როგორც კაპიტალის შენარჩუნების საშუალება

რუსეთის მაცხოვრებლებისთვის უცხო ქვეყნები ერთი უწყვეტი სამოთხეა. თუ საკუთარი ეკონომიკა შერყეულია მუდმივი კრიზისებით, მაშინ უცხოური აღიქმება როგორც "უსაფრთხო თავშესაფარი", განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება ევროპას, არაბეთის ნახევარკუნძულს, აშშ-სა და კანადას. ამ ქვეყნების მიმართ პრიორიტეტების გადანაცვლების მიზეზები შემდეგია:

• საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების ღირებულება სტაბილური რჩება სეზონის, ინფლაციის ან მმართველი პარტიის მიუხედავად უმეტეს ქვეყნებში. ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ ფასები იზრდება კვადრატული მეტრიყოველთვის უსწრებს ინფლაციის მაჩვენებელს;
• ფინანსური კრიზისები ჩვეულებრივი მოვლენაა გლობალურ ეკონომიკაში. განსხვავება მხოლოდ ისაა, თუ რომელი ქვეყანა და როგორ ჩნდება მათგან. თუ რუსეთში სამშენებლო ბაზარი უკვე რამდენიმე წელია მუდმივ სტაგნაციაშია, არსებობს ფულის დაკარგვის მაღალი რისკი დეველოპერის მიზანმიმართული გაკოტრების ან თაღლითური ქმედებების შედეგად, მაშინ ევროპის უმეტეს ქვეყნებში წინასწარი აღდგენა ხდება. -კრიზისული მდგომარეობა გაცილებით სწრაფად ხდება. დიდი დეპრესია დასრულდა, ადამიანებს სჭირდებათ სადმე საცხოვრებლად. უძრავი ქონების შეძენის ან გაქირავების ალბათობა კი იგივე დონეზე რჩება;
• რუსეთის მოქალაქეებისთვის უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია საინტერესოა კიდევ ერთი მიზეზით: როგორც დოლარის, ასევე ევროს ღირებულება რუბლთან მიმართებაში სტაბილურად იზრდება. მაშინაც კი, თუ ბინის ან სასტუმროს ფასი იგივე დონეზე დარჩება, რუბლის ექვივალენტი გაიზრდება, რაც შიდა ბაზარზე ინფლაციას გადააჭარბებს.

როგორც ცენტრალური ბანკის მიერ მოწოდებული მონაცემები აჩვენებს, მხოლოდ 2014 წელს რუსებმა 484 მილიონ აშშ დოლარზე მეტი ინვესტიცია განახორციელეს თავიანთი სახელმწიფოს ფარგლებს გარეთ უძრავი ქონების შესაძენად. და ჩვენ აღარ ვსაუბრობთ მხოლოდ საზაფხულო არდადეგებზე ვილის ან პატარა სახლის შეძენაზე პირადი სარგებლობისთვის. რუსების საშუალო და მდიდარი ფენა ცდილობს შეიძინოს სასტუმრო კომპლექსი, შენობა, საცხოვრებელი კორპუსი, თუ არა დამატებითი მოგების მიღების, მაშინ არსებული კაპიტალის შესანარჩუნებლად.

უძრავი ქონების მესაკუთრეთა მნიშვნელოვანი ნაწილი, როგორც რუსეთში, ისე მის ფარგლებს გარეთ, კვლავ დაინტერესებულია არსებული სახსრების გაზრდით და გარკვეული შემოსავლით. არსებობს ორი ძირითადი გზა:

1. შეძენა შემდგომი გადაყიდვის მიზნით;
2. ქირის მიღება - იჯარის შემოსავალი.

თითოეულ ვარიანტს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, რომლებიც განსაკუთრებულ ყურადღებას იმსახურებს.

შემოსავლის გამომუშავება უძრავი ქონების შეძენით

გარკვეული თანხის მფლობელი ყიდულობს ობიექტს (სახლს, ვილას, კორპუსს, სასტუმროს და ა.შ.) მშენებლობის ან ექსპლუატაციაში გაშვების ეტაპზე, დებს ნასყიდობის ხელშეკრულებას დეველოპერთან ან მფლობელთან იმ მოლოდინით, რომ დროთა განმავლობაში არა მხოლოდ შენობა თავად გაძვირდება, არამედ მიწა, რომელზეც ის მდებარეობს.

მნიშვნელოვანია ხაზგასმით აღვნიშნოთ, რომ ინვესტორების მოლოდინები შეიძლება არ დაკმაყოფილდეს მრავალი მიზეზის გამო:

1. შეიცვალა ბაზრის პირობები, გაჩნდა ახალი, უფრო პოპულარული თუ პრესტიჟული კურორტი;
2. ქონების ფასის ზრდის მოლოდინის პერიოდი შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს. კვლევა აჩვენებს, რომ საშუალოდ, მინიმუმ 5 წელი გადის შეძენიდან შემდგომ გაყიდვამდე;
3. სირთულეები საგარეო ბაზარზე არსებული ვითარების პროგნოზირებაში. ფასზე გავლენას ახდენს როგორც საბაზრო, ასევე არასაბაზრო ფაქტორები. ბევრი ევროპული ქვეყანაა მომენტშიდრო დაკავებულია ცალკეული ტერიტორიების ან რეგიონების ავტონომიის ან დამოუკიდებლობის გამოცხადებით საკითხების გადაწყვეტით. ასეთ ვითარებაში უძრავი ქონების ფასის ზრდაზე საუბარი არ არის;
4. სანქციები და კონტრსანქციები. რუსეთსა და მთელ რიგ უცხო ქვეყნებს შორის პოლიტიკურ საკითხებზე დაპირისპირებამ გამოიწვია რიგის დახურვა პერსპექტიული ბაზრებიდა რეგიონები ჩვენი თანამემამულეებისთვის;
5. ორიგინალური შესყიდვის ფასი ძალიან მაღალი აღმოჩნდა. მესაკუთრემ ან რეალტორმა ისარგებლა შექმნილი სიტუაციით და გაყიდა ის ქონება, რომელიც არ იყო მოთხოვნადი.

ბევრი შესაძლო სიტუაციაა. შესყიდვის გადაწყვეტილების მიღებამდე საჭიროა ყურადღებით შეისწავლოთ ბაზარი და გაიაროთ კონსულტაცია არა ერთ, არამედ რამდენიმე აგენტთან. აუცილებელია შემოწმდეს მიწოდება და მოთხოვნა არა მხოლოდ რუსული გამოცემების, არამედ შიდა პუბლიკაციების მიმართ იმ ქვეყნისთვის, სადაც შესყიდვა იგეგმება. ზოგადად, ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვისაც აქვს მნიშვნელოვანი თანხა საბრუნავი კაპიტალიდა მოგების მოლოდინის შესაძლებლობა 5 ან მეტი წლის განმავლობაში.

საშუალოდ, უძრავი ქონების ფასის ზრდა წელიწადში 3-5%-ს არ აღემატება. ყველა ხარჯის, გადასახადების, ფრენების და ობიექტის მოვლა-პატრონობის ხარჯების გათვალისწინებით, ძნელია ეს თანხა ყურადღების ღირსად ჩაითვალოს. მაქსიმალური ზრდა ამისთვის ბოლო წლებშიარ აღემატება 7%-ს.

თუ თქვენ გეგმავთ რამდენიმე სახლის ან ვილის შეძენას შემდგომი გაყიდვის მიზნით, ყურადღება მიაქციეთ შემდეგ ვარიანტებს:

შენობა ან ბინა ყიდულობს გათხრის ან საძირკვლის ჩამოსხმის ეტაპზე. გამოცდილება გვიჩვენებს, რომ განსხვავება სრულად გამოსაყენებლად მზა ობიექტის ღირებულებასთან არის 20%-მდე ან მეტი. რისკებიც იზრდება. დეველოპერმა შეიძლება არ დაასრულოს სამუშაო დროულად და გაკოტრდეს. შესაძლოა შეიცვალოს ქვეყანაში პოლიტიკური ვითარება და რეგიონის პრესტიჟიც. და შესრულებული სამუშაოს ხარისხი შეიძლება იყოს უფრო დაბალი ვიდრე ხელშეკრულებაში დეკლარირებული.

რისკების შესამცირებლად, ფრთხილად უნდა იყოთ მოსამზადებელი სამუშაოები, შეამოწმეთ დეველოპერის რეპუტაცია, დასრულებული ობიექტების ხელმისაწვდომობა და მისი დოკუმენტაციის შესაბამისობა ადგილობრივ კანონმდებლობასთან;

ბანკების ან სხვა კრედიტორების მიერ დაგირავებული უძრავი ქონების შეძენა. ფინანსური კრიზისი 2008-2014 წლებში საბერძნეთში, ესპანეთსა და ევროპის სხვა ქვეყნებში მრავალი შენობის ჩამორთმევა გამოიწვია მესაკუთრეებმა ვალების დასაფარად. თუ თქვენ გაქვთ ენების შესაძლებლობა და ცოდნა, მაშინ საბანკო სტრუქტურების შეთავაზებების შესწავლის შემდეგ შეგიძლიათ იპოვოთ შესაფერისი ობიექტი შედარებით დაბალ ფასად.

იპოთეკური უძრავი ქონება ყოველთვის იაფია.

შემოსავლის მიღება უძრავი ქონების გაქირავებით

სახლის ყიდვა და მისი ღირებულების გაზრდის რამდენიმე წელი ლოდინი დიდი ფუფუნებაა. მთელი ამ ხნის განმავლობაში ობიექტს სჭირდება შენახვა, მოწესრიგება, გადასახადების გადახდა და კომუნალური მომსახურება. შედეგი არის ის, რომ ხარჯები იზრდება, მოგება გაურკვეველ მომავალშია. უძრავი ქონების გაქირავება ნაწილობრივ დაგეხმარებათ პრობლემის მოგვარებაში.

სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ყველა შეძენილი უძრავი ქონების მინიმუმ 75% ამ მიზნით იყო შეძენილი. და რუსების უმეტესობა, რომელიც ცდილობს ფულის დაზოგვას, არ სურს „ზედმეტის“ დახარჯვა, ცდილობს დამოუკიდებლად გადაჭრას დამქირავებლის პოვნასთან დაკავშირებული საკითხები, ფულის შეგროვება, დასუფთავება, მცირე და ძირითადი რემონტი.

ექსპერტების აზრით, სპეციალიზებული სააგენტოები, რომლებიც მონაწილეობენ დაქირავებული ბინებისა თუ კერძო სახლების კლიენტების შერჩევაში, თავიანთი მომსახურებით იღებენ მოგების 35%-მდე. ამ ფულისთვის მფლობელი იღებს:

• პოტენციური მოიჯარისა და მისი გადახდისუნარიანობის შემოწმება;
• მოიჯარეებისგან ფულის შეგროვება;
• დაზღვევის რეგისტრაცია, კომუნალური მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებების დადება, გადასახადების გადახდა და სხვა გადასახდელები;
• ობიექტის მდგომარეობის შემოწმება: ავეჯი, საყოფაცხოვრებო ტექნიკა, სანტექნიკა, კედლები, მიმდებარედ მიწის ნაკვეთი;
• ტერიტორიის, შენობების დასუფთავება, საცურაო აუზის, ბაღის, ყვავილების საწოლების და ა.შ.

თუ სხვა ქვეყანაში იმყოფებით და არ იცით ადგილობრივი კანონმდებლობა, ენა და წეს-ჩვეულებები, მაშინ ამ საკითხებთან დამოუკიდებლად გამკლავება რთული და ზოგჯერ შეუძლებელია. ამიტომ, წარმოსახვითი დანაზოგი პროფესიონალი მენეჯერის მომსახურებაზე გადაიქცევა ზარალში. არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეები, ქურდები და თაღლითები ყველგან არიან.

მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ ევროპის უმეტეს ქვეყნებში უძრავი ქონების ღირებულების 3-5%-ს ყოველწლიურად იღებს. ქირავდებაკარგ შემოსავალად ითვლება. 2-5 წლის განმავლობაში ანაზღაურება პრინციპში არ განიხილება.

რისკები უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას

არა მარტო რუსული ბაზარიექვემდებარება კრიზისებს და კანონმდებლობაში მუდმივ ცვლილებებს. ევროპულ, აზიურ და ამერიკულ უძრავი ქონების ბაზრებს აქვს თავისი მახასიათებლები და ნიუანსი. ყველგან შეიძლება მოსალოდნელი იყოს სირთულეები და პრობლემები, გაუთვალისწინებელი გარემოებები და რისკები.

ყველაზე მნიშვნელოვან რისკებს შორისაა:

• უყურადღებობა დამატებით ხარჯებზე: გადასახადები, სავალდებულო გადასახადები, მოსაკრებლები. ქვეყნების უმეტესობას აქვს უძრავი ქონების ან ქონების გადასახადი 40% ან მეტი. ობიექტის გაყიდვისას მოგიწევთ მოგების ან საშემოსავლო გადასახადის გადახდა. ასე რომ, საფრანგეთში, მესაკუთრე, რომელმაც გაყიდა ბინა ან კერძო სახლი, ვალდებულია გადაიხადოს გადასახადის სახით მიღებული თანხის 20%;
• ეკონომიკური მდგომარეობა კონკრეტულ ქვეყანაში. 2008 წლის კრიზისმა, რომელიც შეერთებულ შტატებში დაიწყო, უდიდესი ზიანი მიაყენა ევროპის ქვეყნებს: საბერძნეთს, იტალიას და ესპანეთს. ოდესღაც პოპულარული კურორტები სტუმრების ნაკლებობას განიცდიან. გარდა ამისა, ბევრს ურჩევნია ოთახების დაქირავება დიდ სასტუმროებში, სადაც მათ აქვთ ყველაფერი რაც მათ სჭირდებათ კომფორტული დასვენებისთვის. კერძო ვილისთვის აუცილებელია მოსამსახურეების დაქირავება, რაც დამატებით ხარჯებს იწვევს;
• პოლიტიკური სიტუაცია. ევროპაში ლტოლვილთა შემოდინებამ რეგიონი ტურისტებისთვის მიმზიდველი გახადა. არანაკლებ პრობლემები დაკავშირებულია ცალკეული რეგიონების დამოუკიდებლობის მოპოვების მზარდ სურვილთან, კერძოდ ესპანეთში. შედეგი: პოპულარული საკურორტო ქალაქები უცხოელებისთვის მიუწვდომელი გახდა საპროტესტო აქციების, გენერალური გაფიცვების და არმიის ნაწილების განლაგების გამო.

თქვენი საკუთრებიდან დისტანციურად ცხოვრებასთან დაკავშირებული რისკები

სხვა ქვეყანაში მდებარე მფლობელს შეიძლება ნებისმიერ დროს არ ჰქონდეს წვდომა მის ქონებაზე. მსოფლიოს ძალიან ცოტა რეგიონს შეუძლია „იამაყოს“ პოლიტიკური სტაბილურობით და სამხედრო კონფლიქტების არარსებობით მათ ტერიტორიაზე ან მის მახლობლად საზღვარგარეთ. ინვესტორის კონტროლის მიღმა გარემოებათა გამო, სახელმწიფოებს შორის დიპლომატიური ურთიერთობები შეიძლება გაუარესდეს, სრულ გაწყვეტამდეც კი. ასეთ სიტუაციაში თქვენი სახლის გამოყენება რთული იქნება.

აზიის, აფრიკისა და ლათინური ამერიკის ქვეყნების მნიშვნელოვანი ნაწილი ხასიათდება შიდა არასტაბილური პოლიტიკური ვითარებით მთავრობების, პარლამენტებისა და ლიდერების ხშირი ცვლილებით. და ხშირად ახალი პერიოდიმთავრობა იწყება ადრე მიღებული რეგულაციებისა და კანონების გაუქმებით. იშვიათი არაა „სახელმწიფოს“ ან ცალკეული პოლიტიკური ძალისთვის საჭირო უძრავი ქონების ობიექტების იძულებითი ჩამორთმევის სიტუაციები. ასეთ სიტუაციაში ძნელი ან შეუძლებელი იქნება თქვენი საკუთრების დამტკიცება.

არალიკვიდური ობიექტში ინვესტიციასთან დაკავშირებული რისკები

თქვენ არ შეგიძლიათ სრულად ენდოთ რეალტორს, რომელიც სთავაზობს ამა თუ იმ ქონებას. თქვენ თვითონ უნდა შეამოწმოთ ყველაფერი, ადგილობრივი პირობებისა და ინფრასტრუქტურის გულდასმით შესწავლის შემდეგ. თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ჩვენი სიტყვა, რომ ვილა ან სასტუმრო არის წინა რიგში სანაპიროზე და პირდაპირ გადაჰყურებს სანაპიროს. ეს შეიძლება მართლაც ასეა, მაგრამ ამ ადგილას ზღვა ცურვისთვის გამოუსადეგარია, ან იქვე არის უზარმაზარი ბენზინგასამართი სადგური, მუდმივი ხმაურით და მანქანების გუგუნით.

აუცილებელია რეალტორისგან სრული გამოთვლების მიღება, შემდეგი მონაცემების ჩათვლით:

• ობიექტის ღირებულების შესახებ, სამშენებლო და დასრულების სამუშაოების ჩათვლით, ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვება, საინჟინრო კომუნიკაციები, ავეჯის და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის შეძენა;
• საკუთრების ყველა ეტაპზე გადასახდელი გადასახადების შესახებ, მათ შორის გაყიდვისას;
• სავარაუდო მოგების შესახებ მოთხოვნის სეზონურობის, ტექნიკური და მომსახურების ხარჯების გათვალისწინებით.

მხოლოდ ყველა საჭირო მონაცემით, დეველოპერის ან გამყიდველის რეპუტაციის, ადგილობრივი კანონებისა და მოთხოვნების შესწავლის შემდეგ, შეგიძლიათ მიიღოთ გადაწყვეტილება ქონების შეძენის შესახებ. მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ შენობის შეძენა არ არის იგივე, რაც სუპერმარკეტში წასვლა სურსათის საყიდლად. რთული და ზოგჯერ შეუძლებელია გარიგების პროტესტი და დეველოპერის მხრიდან თაღლითური ქმედებების არსებობის დამტკიცება.

მავრიკიში უძრავი ქონების ინვესტიციის უპირატესობები

ყველა ქვეყანას შორის აქტიურად იზიდავს უცხოელი ინვესტორები, განსაკუთრებით გამოირჩევა მავრიკი, პატარა კუნძული ინდოეთის ოკეანეში მადაგასკარის აღმოსავლეთით. მას არ აქვს სახმელეთო საზღვარი არცერთ სხვა ქვეყანასთან და არ არის ომები დედაქალაქიდან 100 კილომეტრში. კლიმატი რბილია, ზამთარი არ არის, ტურისტების მიღება შესაძლებელია მთელი წლის განმავლობაში. ქვეყანა აქტიურად ეძებს თანამშრომლობას და ხელს უწყობს ბაზარზე იმ ობიექტების განხორციელებას, რომლებიც აკმაყოფილებენ ყველაზე მკაცრ მოთხოვნებს.

მავრიკიში უძრავ ქონებაში ინვესტიციის სარგებელი ამით არ მთავრდება. პოტენციური ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია შემდეგი:

უძრავი ქონების შეძენის შესაძლებლობა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებითავისუფალი ჰოლდი, რომელიც განასხვავებს მავრიკს სხვა კუნძულოვანი სახელმწიფოებისა და ტროპიკული კურორტებისგან, სადაც ეს შეუძლებელია (როგორიცაა მალდივები, სეიშელის კუნძულები და ა.შ.);

500 ათას დოლარზე მეტი ღირებულების ობიექტების შეძენა ავტომატურად შესაძლებელს ხდის კუნძულზე ბინადრობის ნებართვის მოპოვებას არა მხოლოდ თავად ინვესტორისთვის, არამედ მისი ახლო ნათესავებისთვის (მეუღლე და 18 წლამდე ასაკის ბავშვები).

არარეზიდენტს ბინადრობის ნებართვის მიღებამდე უფლება აქვს დადოს ხელშეკრულებები ნებისმიერი უძრავი ქონების შესყიდვაზე მხოლოდ დეველოპერულ კომპანიებთან. მაგრამ ამას აქვს ძალიან დიდი უპირატესობები:

ექსპლუატაციაში გაშვებამდე სპეციალური კომისია ამოწმებს ყველა ეტაპის ხარისხს: სამშენებლო მასალების შეძენიდან დაწყებული ნათურების და საყრდენი დაფების დამონტაჟებამდე. ინვესტორი იღებს ექსპლუატაციისთვის სრულიად მზად ობიექტს. თქვენ არ უნდა გაუმკლავდეთ საკითხებს, რომლებიც დაკავშირებულია ბზარების დალუქვასთან, კედლების მოხატვასთან ან გადაკეთებასთან.

ამასთან, თუ ქონების მესაკუთრისთვის გადაცემის დღიდან 10 წლის განმავლობაში გამოვლინდა ხარვეზები, ხარვეზები ან ხარვეზები, დეველოპერი ვალდებულია აღმოფხვრას ისინი საკუთარი ხარჯებით. რუსეთში ამაზე მხოლოდ ოცნება შეიძლება;

ინვესტორი იღებს არა მხოლოდ თავად შენობას, არამედ IRS-ის (Integrated Resort Scheme) ფარგლებში საცხოვრებელი ფართის შეძენის შემთხვევაში, შემდეგ ყველა საჭირო ინფრასტრუქტურას, მათ შორის დასასვენებელ ზონებს, გოლფის მოედნებს, პლაჟებს, რესტორნებს, ავტოსადგომებს და იახტების ნავმისადგომებს. და გამყიდველმა უნდა უზრუნველყოს ეს ყველაფერი.

თქვენ იღებთ კეთილმოწყობის აუცილებელ კომპლექტს კომფორტული დასვენებისთვის.

თუ შეუძლებელია მავრიკიის ეკონომიკაში 500 ათასი დოლარის ან მეტი ინვესტიცია ერთდროულად, შეგიძლიათ შემოიფარგლოთ უძრავი ქონების სქემის პროგრამის ფარგლებში პატარა სახლის ან ვილის ყიდვით. ეს ვარიანტი არ ითვალისწინებს სარგებელს ბინადრობის ნებართვის მისაღებად, მაგრამ როგორც კი ინვესტიციის თანხა 500 ათას დოლარს მიაღწევს, მისი მფლობელი იღებს კუნძულზე ბინადრობის ნებართვას.

2017 წელს კუნძულის მთავრობამ სხვა სახელმწიფოების მოქალაქეების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით საკანონმდებლო ჩარჩოში ცვლილებები შეიტანა. ამ მომენტიდან უცხოელს უფლება აქვს შეიძინოს ვილა სპეციალური პროექტის PDS, ანუ Property Development Scheme-ის ფარგლებში, რომელიც გულისხმობს ტერიტორიის პრიორიტეტულ განვითარებას.

PDS-ის ამოცანაა ბაზრიდან მოხსნას დეველოპერები და მშენებლები, რომლებიც არ აკმაყოფილებენ საკანონმდებლო მოთხოვნებს და რომლებიც აღმოჩნდებიან თაღლითურ საქმიანობაში ჩართულები. მუშაობის ლიცენზიები სამშენებლო სამუშაოებიხელს აწერს მხოლოდ პრემიერ-მინისტრი.

ამიერიდან, მავრიკიაში არ ხდება განსხვავება ძვირადღირებული უძრავი ქონების მფლობელებსა და პატარა ბინების ან სახლების მფლობელებს შორის. ნებისმიერი ობიექტის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას მფლობელი იხდის ობიექტის ღირებულების მხოლოდ 5%-ს რეგისტრაციის საფასურად. მნიშვნელოვანია: IRS ან RES სქემებით შეძენილი ქონება არ ექვემდებარება PDS სტანდარტს.

ადრე IRS სქემით მფლობელმა ბიუჯეტში 70 ათასი აშშ დოლარი გადაიხადა. RES სქემის გამოყენება მოითხოვდა 25 ათასი აშშ დოლარის საფასურის გადახდას.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ მხოლოდ 2005 წელს მიეცა ნებადართული უძრავი ქონებისა და მიწის მიყიდვა კუნძულზე უცხოელებზე. ბაზარი ჯერ არ არის გადატვირთული ან გადახურებული. ახალი რეგიონის განვითარების ეტაპები ჯერ კიდევ მიმდინარეობს და არის შედარებითი შესაძლებლობა მცირე რაოდენობითფული დედამიწაზე "სამოთხეში" ადგილის მოსაპოვებლად. მავრიკს არ აქვს მძიმე მრეწველობა, არც გიგანტური ნაგავსაყრელები და არც მეზობლები, რომლებიც მძიმე იარაღს ამოწმებენ. აქ ყველაფერი შექმნილია მხოლოდ მშვიდი დასვენებისა და სამყაროს დასაფიქრებლად.

რომელ ქვეყნებში არ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია 2018 წელს?

თუ თქვენ გაქვთ გარკვეული კაპიტალი და გადაწყვეტილი გაქვთ დახარჯოთ იგი უცხოეთში უძრავი ქონების შესაძენად, წაიკითხეთ რამდენიმე რეკომენდაცია, თუ სად არ უნდა წაიკითხოთ კონკრეტული ქონების გაყიდვის რეკლამა:

ბერლინი, გერმანია

აქ არ არის მიღებული ან მოდური საკუთარი სახლის ქონა. თითქმის ყველა ცხოვრობს ნაქირავებ ადგილას. ბევრი პლიუსად ასახელებს გერმანულ პედანტურობას და მმართველი კომპანიების კომპეტენციას. და ბევრს მიაჩნია, რომ ეს საკმარისია უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის სწორედ აქ, ევროპის გეოგრაფიულ და პოლიტიკურ ცენტრში.

მაგრამ გასათვალისწინებელია შემდეგი. ბერლინი შედარებით ცოტა ხნის წინ გახდა გერმანიის ფედერაციული რესპუბლიკის ნაწილი. აქ ბაზარი უფრო ძვირადღირებული მიუნხენის ან მაინის ფრანკფურტის თანაბარია. მას შემდეგ, რაც განაკვეთები დაეცემა, შეიძლება ველოდოთ შემცირებას ბიზნეს საქმიანობა. ინვესტორები კი არ მიიღებენ აქტიურ ზრდას სამშენებლო ბაზარზე, არამედ ჩვეულებრივ სტაგნაციას.

ასევე მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ გერმანიაში კომუნალური მომსახურების, შენობებისა და ნაგებობების მოვლა-პატრონობის, შუამავლებისა და რეალტორების საკომისიოს ხარჯები (ღირებულების 10%-მდე) ძალიან მაღალია;

დუბაი, UAE

აქ მთავარი რისკი რეგიონის პოლიტიკური არასტაბილურობაა. ქვეყნები არაბული აღმოსავლეთიმუდმივად კონფლიქტი ერთმანეთთან, მაგალითად, ირანი და საუდის არაბეთი. დიახ და თან გარე სამყაროურთიერთობებს ძნელად თუ შეიძლება ვუწოდოთ ხელსაყრელი ტერორისტული დაფინანსების ეჭვების გამო.

ტურისტებისთვის ასევე მნიშვნელოვანია, რომ სტუმრებსაც კი მოეთხოვებათ აქ ისლამის კანონების დაცვა, რაც მნიშვნელოვნად ზღუდავს დასვენების შესაძლებლობებს, მაგალითად, თურქეთში ან ეგვიპტეში. რუსეთის მაცხოვრებლებისთვის არანაკლებ მნიშვნელოვანია ქვეყნის დაშორება. თვითმფრინავები მხოლოდ დედაქალაქიდან დაფრინავენ. თქვენს სახლამდე მისვლას შეიძლება ერთ დღეზე მეტი დასჭირდეს.

ყატარი და ქუვეითი, რომლებიც მუდმივად განიცდიან რეგიონში ყველა ომს და ქონების გადანაწილებას, ყველანაირად ცდილობენ კონკურენცია გაუწიონ უფრო განვითარებულ დუბაისა და არაბეთის გაერთიანებულ საემიროებს. ფიფას მსოფლიო ჩემპიონატი 2022 წელს ყატარში გაიმართება. შეიძლება ველოდოთ, რომ ტურისტები სრულიად ბუნებრივ ინტერესს გამოიჩენენ ამ მდგომარეობის მიმართ და შეცვლიან პრიორიტეტებს დასასვენებელი ადგილის არჩევისას;

სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზია (ვიეტნამი, ტაილანდი)

უცხოელ ინვესტორებს აქ არანაირი პრივილეგია არ აქვთ ვიზის, მუდმივი ბინადრობის ან მოქალაქეობის მიღებისას. ბაზარი ხალხმრავლობაა, ტურისტებიც ბევრია, მაგრამ კიდევ უფრო მეტი შეთავაზებაა.

ასევე ფაქტორებია რეგიონის დაშორება ტრადიციული ტურისტული მარშრუტების მნიშვნელოვანი ნაწილისგან, ტურების ფასების ზრდა რუბლის გაუფასურების შემდეგ და ჩრდილოეთ კორეასთან სიახლოვე ბირთვული იარაღის მოპოვებისა და გამოყენების ამბიციებით;

ევროპა (ესპანეთი, კატალონია, კვიპროსი და ა.შ.)

ინვესტორი ხდება უშუალოდ ტურისტების ინტერესზე დამოკიდებული ამ რეგიონს. ამავდროულად, დამსვენებელთა მასის სურვილები და პრიორიტეტები ძალზე არათანმიმდევრული და არაპროგნოზირებადია. არანაკლებ მნიშვნელოვანია ევროპაში არსებული ვითარება, ევროკავშირის წევრებს შორის უთანხმოება მიგრაციის საკითხებზე, შენგენის ვიზისა და ზონის შესაძლო გაუქმება, აფრიკიდან და აზიიდან ლტოლვილების განთავსების კვოტების შემოღება.

ასევე მზარდი ტენდენციები შეინიშნება რიგი რეგიონების მეტროპოლიისგან გამოყოფის მიმართ, რაც არ მატებს პოლიტიკურ სტაბილურობას. ტურისტები თავს მოწყვეტილნი არიან ტრადიციულად მიმზიდველ ქალაქებს (ბარსელონა). თუ ვსაუბრობთ ხმელთაშუა ზღვის სანაპიროზე, მაშინ აქ უძრავი ქონების ღირებულება ისეთია, რომ ანაზღაურებაზე მხოლოდ ოცნება შეიძლება. გარდა ამისა, ინვესტიციებისთვის მიმზიდველი ტერიტორიები დიდი ხანია იყოფა და მიეკუთვნება სამთავროების თაობებს და დიდგვაროვან ოჯახებს. შემთხვევით მყიდველს შესთავაზებენ იმას, რაც ადგილობრივ მოსახლეობაში ათწლეულების განმავლობაში არ იწვევს ინტერესს.

შედეგები, დასკვნები

უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია არ არის მოგების მიღების საშუალება აქ და ახლა. პროექტი ანაზღაურდება არა უადრეს წლებისა და ათწლეულების განმავლობაში. თუ თქვენ გაქვთ დაზოგული მილიონი დოლარი და ნამდვილად გსურთ იყიდოთ "სახლი" ზღვის სანაპიროზე, გაითვალისწინეთ შემდეგი:

• ქვეყანაში და რეგიონში არსებული პოლიტიკური ვითარება, რუსეთთან კეთილმეზობლური ურთიერთობების არსებობა, უთანხმოების არარსებობა მოკლე და გრძელვადიან პერსპექტივაში. ძალიან უსიამოვნო იქნება, თუ მასპინძელი ქვეყნის ხელმძღვანელობა, გარკვეული პოლიტიკური ამბიციების მოსაწონად, აუკრძალავს რუსებს მის ტერიტორიაზე შესვლას, მთლიანად ან შერჩევით;
• აშკარა და ფარული გადასახადები, მოსაკრებლები, საკომისიოები. ობიექტის ძებნაში აუცილებელია ადგილობრივი ადვოკატის ან რეალტორის ჩართვა, მაგრამ მისი რეპუტაციის წინასწარი შემოწმებით. თუ ქონება ადრე იყო გაქირავებული, შეეცადეთ გაარკვიოთ, რატომ იყიდება, რა მოგება ან ზარალი მიიღო წინა მესაკუთრემ და რა მიზეზით;
• არ მოაწეროთ ხელი გაყიდვის ხელშეკრულებას, სანამ პირადად არ იხილავთ სასტუმროს, ვილას ან თქვენს მომავალ სახლს. ნუ დაკმაყოფილდებით ფოტოებით და გარანტიებით, რომ ყველაფერი კარგადაა, რომ "ერთი წლის წინ" ეს იყო ყველაზე პრესტიჟული დასასვენებელი ადგილი მთელ სანაპიროზე;
• აირჩიე სახლი, რომელშიც დამოუკიდებლად ისურვებდი ცხოვრებას. განიხილეთ ინფრასტრუქტურული ობიექტების ხელმისაწვდომობა და არა მხოლოდ გასართობი. თუ გარშემო მხოლოდ რესტორნები და გოლფის მოედნებია, მაგრამ არც ერთი მაღაზია ან... სამედიცინო დაწესებულება, თუ უახლოესი დასახლება- საათზე მეტი მანქანით, უარი თქვით შეძენაზე. მარტოობა სასიამოვნოა პირველ დღეებში. მაშინ მოგიწევთ ძირითადი ყოველდღიური საკითხების გადაჭრა, რაც ყოველთვის ადვილი არ არის.

შეარჩიეთ ფრთხილად, აწონეთ დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ინვესტიცია გონივრულად. და მაშინ თქვენ არა მხოლოდ ისიამოვნებთ თქვენი შვებულებით მსოფლიოს საუკეთესო სანაპიროებზე, არამედ მიიღებთ ხელშესახებ მოგებას თქვენი საკუთრებიდან.

უძრავი ქონების აქტივებში კაპიტალის ინვესტიციის თემის განგრძობით, მსურს განვიხილო საინვესტიციო ინსტრუმენტი, რომელიც სწრაფად იძენს პოპულარობას ბოლო წლებში - უცხოეთში უძრავ ქონებაში ინვესტიცია. მე უკვე დავწერე ზოგადად რა არის, ახლა უფრო დეტალურად ვისაუბრებ კაპიტალის ინვესტიციის ამ მეთოდის ერთ-ერთ ტიპზე, რათა გავითვალისწინო მისი ძირითადი დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

ასე რომ, უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირება.

დღეს უფრო და უფრო მეტ ადამიანს ესმის, რომ აქტიური შემოსავალი არ გამოიწვევს რაიმე კარგს, ამიტომ ისინი ცდილობენ შექმნან კაპიტალი და დააბანდონ ის აქტივებში, რომლებიც მოაქვს პასიური შემოსავალი. ერთ-ერთი პოპულარული საინვესტიციო ინსტრუმენტია უძრავი ქონება. მათ მიმართ ინტერესი გამოწვეულია, პირველ რიგში, იმით, რომ ეს არის რაღაც ხელშესახები და ხელშესახები (განსხვავებით, მაგალითად, ფასიანი ქაღალდებიდა ინვესტიციები საინვესტიციო ფონდები), რაც მფლობელს ეკუთვნის, მისგან არსად წავა და ღირებულება არ დაეცემა ნულამდე.

უცხოეთში უძრავ ქონებაში ინვესტიციები პოპულარული გახდა ფაქტიურად ბოლო ათწლეულის განმავლობაში. ბევრი უძრავი ქონების ფირმა ახლა გვთავაზობს ინვესტირებას სახლებსა და ბინებში საზღვარგარეთ და, რა თქმა უნდა, ისინი ყურადღებას ამახვილებენ უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის უპირატესობებზე, ხოლო უარყოფითი მხარეების შესახებ დუმს. ვეცდები მონეტის ორივე მხარეს შევხედო.

საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის უპირატესობები.

1. საზღვარგარეთ უძრავი ქონების ღირებულება ბევრ ქვეყანაში უფრო დაბალია, ვიდრე რუსეთისა და უკრაინის დიდ თუ საკურორტო ქალაქებში და ხარისხი და სავარაუდო პასიური შემოსავალი, რაც მას შეუძლია, პირიქით, უფრო მაღალია.

2. საზღვარგარეთ უძრავი ქონების შეძენის შემდეგ ინვესტორს ეძლევა შესაძლებლობა გამოიყენოს იგი არა მხოლოდ პასიური შემოსავლისთვის, არამედ პირადი მიზნებისთვისაც: მაგალითად, იქ დასასვენებლად ან მომავალში გადავიდეს საცხოვრებლად ამ ქვეყანაში, რომელსაც უკვე აქვს ბინა. ან იქ სახლი.

3. უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები განაწილების გზით დივერსიფიკაციის საშუალებას გაძლევთ პირადი კაპიტალისხვადასხვა სახელმწიფოს აქტივებს შორის, რაც ზრდის მის წინააღმდეგობას რისკების მიმართ.

უცხოეთში უძრავ ქონებაში ინვესტიციის უარყოფითი მხარეები.

1. უძრავი ქონების შეძენის პროცედურა საკმაოდ რთულია უცოდინარისთვის, სხვა სახელმწიფოს საკანონმდებლო ასპექტების გააზრების აუცილებლობა. ამ მხრივ, ბევრი ინვესტორი ყიდულობს უძრავ ქონებას საზღვარგარეთ შუამავლების მეშვეობით, ან ადვოკატის მომსახურებით და ეს არის დამატებითი ხარჯი, ხშირად მნიშვნელოვანი. გარდა ამისა, ვერასოდეს იქნებით ბოლომდე დარწმუნებული, რომ შუამავლები თქვენთვის ტრანზაქციას 100%-ით სწორად დაასრულებენ და შემდგომში უსიამოვნო სიურპრიზები არ იქნება.

2. უცხოური უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯები, როგორც წესი, მისი ღირებულების მინიმუმ 5-10%-ია და ეს საკმაოდ მნიშვნელოვანი თანხებია. კერძოდ, ეს არის გადასახადები და მოსაკრებლები, რომლებიც უნდა გადაიხადოს უცხო სახელმწიფოს ბიუჯეტში.

3. სრული დამოკიდებულება საკანონმდებლო ჩარჩოსხვა ქვეყანა, რომელიც ნებისმიერ დროს შეიძლება შეიცვალოს. მაგალითად, არარეზიდენტებისთვის უძრავი ქონების გარიგებებიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება დაექვემდებაროს დამატებით გადასახადებს, რაც შეძენილი ბინის ან სახლის გაქირავებას ან გადაყიდვას უბრალოდ წამგებიანი გახდის.

4. საზღვარგარეთ უძრავი ქონების ფასები არა მხოლოდ შეიძლება გაიზარდოს, არამედ დაეცეს და ფასების ცვლილების პროგნოზირება, განსაკუთრებით გრძელვადიან პერსპექტივაში, ყოველთვის საკმაოდ რთულია და ამას ნამდვილად ვერავინ გააკეთებს. იგივე კრიზისი, რომლის ახალი ტალღები სულ უფრო და უფრო იფეთქებს ამა თუ იმ სახელმწიფოში, შეიძლება გამოიწვიოს უძრავი ქონების ფასების ვარდნა, რაც ზარალს მოუტანს ინვესტორს.

5. უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შეიძლება მოითხოვოს სავალდებულო ნებართვა სამთავრობო უწყებებსთქვენი ქვეყნის (მაგალითად, უკრაინაში, ეს არის ინდივიდუალური ლიცენზია NBU-დან უცხოეთში ინვესტიციების განსახორციელებლად). და ეს შეიძლება არა მხოლოდ დამატებით ხარჯებს მოჰყვეს, არამედ თქვენს ყურადღებასაც მიიპყრობს საგადასახადო ორგანოები, რაც კარგს არ იწვევს.

საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ძირითადი უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები გავითვალისწინე, როგორც ხედავთ, ცოტა მეტი უარყოფითი მხარე აღმოვაჩინე. თუმცა, ეს არ ნიშნავს იმას, რომ სხვა ქვეყნებში უძრავ ქონებაში ინვესტიცია არ არის მომგებიანი. ეს მხოლოდ მნიშვნელოვანი სიგნალია იმისა, რომ უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია მოიცავს ბევრ განსხვავებულ ნიუანსს და დახვეწილობას, რომლებიც საფუძვლიანად უნდა იქნას შესწავლილი, სანამ საინვესტიციო გადაწყვეტილებას მიიღებთ. ყოველივე ამის შემდეგ, ჩვენ ვსაუბრობთ მნიშვნელოვანი თანხის ინვესტიციაზე, ამიტომ საკითხს მთელი პასუხისმგებლობით უნდა მიუდგეთ.

რომელ ქვეყნებში ჯობია ინვესტიცია უძრავ ქონებაში?

ასე რომ, ვთქვათ, თქვენ დაინტერესებული ხართ უცხოეთში უძრავ ქონებაში ინვესტიციით, მაშინ შემდეგი მნიშვნელოვანი კითხვა იქნება კონკრეტული ქვეყნის არჩევა, რომელშიც აპირებთ ბინის ან სახლის შეძენას. აქ, როგორც კაპიტალის ინვესტირების ნებისმიერ მეთოდში, ასევე არსებობს სხვადასხვა მეთოდი, ასე რომ, ეს ყველაფერი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა მიზნებს ახორციელებთ და რამდენად ხართ მზად რისკების აღებისას. ვფიქრობ, ჯერ არ ღირს ცალკეული ქვეყნების აღწერა ყველა ნიუანსით, ამიტომ გამოვყოფ მთავარს უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მიმართულებები, აერთიანებს სახელმწიფოებს ჯგუფებად გარკვეული მახასიათებლების მიხედვით.

1. ინვესტიციები უძრავ ქონებაში განვითარებულ ქვეყნებში.უძრავი ქონების ყიდვა გერმანიაში, დიდ ბრიტანეთში, საფრანგეთში, აშშ-ში და სხვა მაღალგანვითარებული კაპიტალისტური ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში დღეს იზიდავს, პირველ რიგში, ინვესტიციების საიმედოობის ფაქტორს. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს ქვეყნები, თუნდაც სერიოზული ეკონომიკური პრობლემები, განაგრძობს გლობალური ლიდერობის შენარჩუნებას და მოქმედებს როგორც სტაბილურობის სტანდარტი მსოფლიო ბაზრებზე. მეორეს მხრივ, ასეთ ქვეყნებში ბინები და სახლები საკმაოდ ძვირია და შესაძლოა ყველასთვის შესაფერისი არ იყოს.

2. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში მსოფლიო კურორტებზე.საზღვარგარეთ საცხოვრებელში კაპიტალის დაბანდების ეს ვარიანტიც საკმაოდ ძვირია, მაგრამ, მეორე მხრივ, საკმაოდ მომგებიანიც. უპირველეს ყოვლისა, ასეთ ობიექტებს ყიდულობენ ქირით ფულის გამომუშავების მიზნით. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს იქნება საკმაოდ მაღალი და უმეტეს შემთხვევაში მთელი წლის განმავლობაშიც კი, ანუ ინვესტორს მიეწოდება სახსრების სტაბილური წყარო პირადი ბიუჯეტისთვის.

3. ინვესტიციები უძრავ ქონებაში განვითარებად ქვეყნებში.ბევრი ინვესტორი მიიჩნევს, რომ უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირების ეს მეთოდი საკმაოდ პერსპექტიულია: თუ ქვეყნის განვითარების ტემპი მაღალია (და ბევრში განვითარებადი ქვეყნებიისინი უფრო მაღალია, ვიდრე განვითარებულ ქვეყნებში), მაშინ ასეთ ქვეყნებში საცხოვრებლის ფასების ზრდა შეიძლება პოტენციურად უფრო მაღალი იყოს. ამიტომ განვითარებად ქვეყნებში უძრავი ქონების შეძენა ყველაზე ხშირად ხდება შემდგომი გადაყიდვის მიზნით. ბოლო წლებში ჩვენი ინვესტორებისთვის პოპულარული ქონება იყო უძრავი ქონება თურქეთში, ჩეხეთის რესპუბლიკაში, ბულგარეთში და ჩინეთში.

4. არასტაბილური ეკონომიკური სიტუაციის მქონე ქვეყნებში უძრავ ქონებაში ინვესტირება.და ბოლოს, საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში ინვესტირების ყველაზე სარისკო ვარიანტია საცხოვრებლის შეძენა იმ ქვეყნებში, სადაც მწვავე ეკონომიკური და ეკონომიკური მდგომარეობაა. პოლიტიკური კრიზისი(საბერძნეთი, კვიპროსი, ეგვიპტე და სხვ.). კრიზისმა გამოიწვია ამ ქვეყნებში უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვანი ვარდნა, ამიტომ ბევრი ინვესტორი, მიუხედავად სიტუაციის არასტაბილურობისა, ჩქარობს იქ კაპიტალის ინვესტირებას, მიაჩნიათ, რომ ახლა ისინი ყიდულობენ უძრავ ქონებას ყველაზე დაბალ ფასად და მომავალში, კრიზისის დაძლევის შემდეგ, ის მნიშვნელოვნად გაძვირდება. ანუ აქ ინვესტიციის მთავარი მიზანიც გადაყიდვაა. ისე, ასეთ საინვესტიციო სტრატეგიას უდავოდ აქვს თავისი უპირატესობები, მაგრამ აქ კაპიტალის ინვესტიციის რისკები საკმაოდ მაღალია.

ყოველი ინვესტორი თავისუფალია თავად აირჩიოს, რომელ ქვეყნის უძრავ ქონებაში ჩადოს თავისი კაპიტალი. რა თქმა უნდა, იდეალურია დივერსიფიკაცია რამდენიმე ქვეყანაში უძრავ ქონებაში ინვესტიციით, მაგრამ ცხადია, რომ ამას მხოლოდ რამდენიმე შეძლებს. ინვესტორების უმეტესობას გაუჭირდება თუნდაც ერთი უცხოური უძრავი ქონების მართვა. ამიტომ, კომპეტენტურად შეაფასეთ ყველა რისკი, დაწყებული უძრავი ქონების ტრანზაქციებისა და დაბეგვრის სფეროში ქვეყნის კანონმდებლობის საფუძვლიანი შესწავლით, ბოლო წლების უძრავი ქონების ფასების ცვლილების შესწავლით და დამთავრებული სტაბილურობის ანალიზით. ეკონომიკური მდგომარეობადა პროგნოზები უახლოეს მომავალში.

ხარჯები უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას.

უცხოეთში უძრავ ქონებაში ინვესტიციები ყოველთვის გარკვეულ ხარჯებს მოიცავს, რაც შეიძლება საკმაოდ მნიშვნელოვანი იყოს. მე გამოვყოფ ასეთი ხარჯების ძირითად სფეროებს.

– საზღვარგარეთ უძრავი ქონების შეძენის ლიცენზიებისა და ნებართვების მოპოვების ხარჯები (საჭიროების შემთხვევაში);

- გადახდის ხარჯები იურიდიული მომსახურებაუძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების მხარდაჭერა;

– ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის განხორციელებისას გადასახადებისა და გადასახადების გადახდის ხარჯები;

– შეძენილი ქონების გამართულ მდგომარეობაში შენარჩუნების ხარჯები, კომუნალური გადასახადები.

როგორც ხედავთ, უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები მოიცავს ხარჯებს არა მხოლოდ მის ფაქტობრივ შეძენამდე, არამედ მის შემდეგაც.

ეს იყო ძირითადი, შესავალი ინფორმაცია უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირების შესახებ.

რამდენად საინტერესოა ეს ინსტრუმენტი ინვესტიციისთვის, რა სახის უძრავი ქონების ყიდვა ჯობია და როგორ გამოიმუშაოთ ფული (გაქირავებით ან გადაყიდვით) თქვენი გადასაწყვეტია. მთავარია გვახსოვდეს, რომ მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონება არის ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო ინსტრუმენტი კაპიტალის ინვესტირებისთვის, ბევრი დამატებითი ხარჯები, კანონმდებლობის ცვლილებებმა და ქვეყნის ეკონომიკაში არსებულმა პრობლემებმა შეიძლება საზღვარგარეთ არსებული უძრავი ქონება ისეთი მომგებიანი გახადოს, როგორც ჩვენ გვსურს და ზოგჯერ წამგებიანიც კი იყოს. ამიტომ, უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას ფრთხილად იყავით!

მომავალ პუბლიკაციებში ასევე შევეხები რამდენიმე მნიშვნელოვან ნიუანსს, რომელიც დაკავშირებულია უცხოეთში და ჩემს ქვეყანაში უძრავ ქონებაში ინვესტირებასთან, ასევე განვიხილავ კაპიტალის ინვესტირებისა და პირადი ფინანსების მართვის ბევრ სხვა გზას. თვალყური ადევნეთ და დაელოდეთ განახლებებს!

ბოლო წლებში უცხოურ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ჩვენს თანამემამულეებში მუდმივად იზრდება. და ეს გასაკვირი არ არის. მართლაც, მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენი უძრავი ქონების კონკურენტუნარიანობა მუდმივად იკლებს, უცხოური უძრავი ქონების ობიექტები სულ უფრო და უფრო მიმზიდველი ხდება სხვადასხვა თვალსაზრისით. გარდა იმისა, რომ უცხოური უძრავი ქონება ჩვენზე ბევრად მაღალი ხარისხისაა, ისიც უმეტეს შემთხვევაში იაფია. უცხო ქვეყნებში. უფრო მეტიც, უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიცია მყიდველებს მაღალი შემოსავლის გარანტიას აძლევს. დასავლეთის და ევროპის ქვეყნებში უძრავ ქონებაზე გაძვირება ხომ ყოველთვის სტაბილურია და ეს მომავალში მისი ლიკვიდურობის გარანტიაა.

და მაინც, რატომ არის ახლა ასე პრესტიჟული უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირება? ამას ობიექტური მიზეზები აქვს.

1. განსხვავებით ჩვენი უძრავი ქონების, და სხვა სახის საინვესტიციო საქმიანობა, უცხოური უძრავი ქონების შეძენა არასოდეს ასოცირდება მკვეთრ გაუფასურებასთან. აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ფასები უცხო ქვეყნების უმეტესობაში ყოველთვის სტაბილურად იზრდება, რაც მათ ძალიან ლიკვიდურს ხდის. უფრო მეტიც, ობიექტების ფასები არასოდეს არის დაკავშირებული საფონდო ბაზარზე არსებულ ტენდენციებთან და სავალუტო ბაზრებზე. ამრიგად, უცხოეთში ქონების შეძენისას ინვესტორი შეიძლება იყოს ასი პროცენტით დარწმუნებული, რომ ის არასოდეს დაკარგავს მთელ ინვესტიციას. და თუნდაც ქონება ოდნავ შემცირდეს, ინვესტორს შეუძლია ნებისმიერ დროს იქირაოს, რაც მას დამატებით პასიურ შემოსავალს მოუტანს.
2. უცხოური უძრავი ქონება – დიდი ვარიანტიინვესტიციისთვის სწორედ იმიტომ, რომ დღეს, მასში თავისი კაპიტალის დაბანდებით, ხვალ ინვესტორს შეუძლია აანაზღაუროს ყველა ხარჯი მისი გაქირავებით. ამრიგად, რამდენიმე წლის შემდეგ, ყველა ხარჯი შეიძლება ანაზღაურდეს და კიდევ რამდენიმე წლის შემდეგ, ინვესტორი დაიწყებს პასიური მოგების მიღებას. ნებისმიერ დროს, თუ შეძენილ უძრავ ქონებაზე ფასები მკვეთრად გაიზრდება, ყოველთვის არის მისი მაქსიმალური გადაყიდვის შესაძლებლობა. ხელსაყრელი ფასი.
3. უძრავი ქონების უცხოური ბაზარი ხელმისაწვდომია უცხოელი ინვესტორებისთვის. უფრო მეტიც, ბევრი ქვეყანა პირადად დაინტერესებულია უცხოელების მიერ ქონების შეძენით და, შესაბამისად, უძრავი ქონების შესაძენად ლოიალური პირობები იქმნება კაპიტალის ინვესტორებისთვის.
4. უცხოური საცხოვრებელი სახლი ბევრად უკეთესი და თანამედროვეა, ვიდრე შიდა საცხოვრებელი. ამიტომ უძრავი ქონება ყოველთვის ასოცირდება უცხოელი ინვესტორებიარა მხოლოდ კომფორტული პირობებით, არამედ შეღავათებითაც. საცხოვრებლის შეძენით, მაგალითად, რომელიმე ტურისტულ ქვეყანაში, ინვესტორს შეუძლია ნებისმიერ დროს მოვიდეს აქ და დაისვენოს ოჯახთან ერთად და აღარ დასჭირდეს იმაზე ფიქრი, სად იცხოვროს დასასვენებლად ჩამოსვლისას. დანარჩენ დროს შესაძლებელია საცხოვრებლის გაქირავება.
5. მეტიც, ბევრი ქვეყანა უზრუნველყოფს უცხოელ ინვესტორებს ნებართვის, ბინადრობის ნებართვის და მოქალაქეობის მისაღებად გამარტივებულ პროცედურებს.
6. ინვესტორს თავისი ქონების საზღვარგარეთ ყოფნის შესაძლებლობა აქვს თავისუფლად მოინახულოს ის ქვეყანა, რომელშიც ის მდებარეობს.
7. უცხოური უძრავი ქონების ღირებულება ხშირად გაცილებით ნაკლებია, ვიდრე შიდა უძრავი ქონების ღირებულება, როგორც საცხოვრებელი, ასევე კომერციული. აქედან გამომდინარე, თავისუფალი კაპიტალის არსებობით, არის შესანიშნავი შესაძლებლობა, იყიდოთ სახლი სადმე ზღვასთან ახლოს ადეკვატურ ფასად.
8. ბევრ ქვეყანას აქვს სტაბილური ეკონომიკური და პოლიტიკური მდგომარეობა და კრიზისები მათ გვერდს უვლის. უცხო ქვეყნებში სტაბილურობის არსებობა კარგი მოტივაციაა ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შესაძენად.

რომელი ქვეყნებია ახლა ყველაზე მომგებიანი უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის?

1. ტაილანდი შესანიშნავი საკურორტო ქვეყანაა იაფი უძრავი ქონებით. გარდა ამისა, აქ ბევრად უფრო ადვილია შესაფერის უძრავი ქონების ყიდვა, ვიდრე სხვა ქვეყნებში და უძრავი ქონების ფასები ცნობილია თავისი სიიაფით.
2. მიუხედავად იმისა, რომ მალაიზიის ეკონომიკა ამჟამად არც თუ ისე ხელსაყრელ პირობებშია, აქ უძრავი ქონება გამოირჩევა არა მხოლოდ კომფორტით, არამედ დაბალი ფასებით.
3. ეგვიპტეში ტურისტების ნაკადი მუდმივად იზრდება და შესაბამისად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა სტაბილურად იზრდება. და მიუხედავად ამისა, ობიექტების ფასები უცხოელი ინვესტორებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.
4. სტაბილური პოლიტიკური სიტუაციისა და ეკონომიკური ვითარების მქონე ქვეყანაა ნორვეგია. ასე რომ, უბრალოდ არ არსებობს უფრო უსაფრთხო ადგილი უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის.
5. საფრანგეთი შესანიშნავია რომანტიკოსებისთვის და მდიდარი ინვესტორებისთვის. არჩეული ტერიტორიიდან გამომდინარე, შეგიძლიათ იპოვოთ როგორც იაფი, ასევე ძალიან ძვირი უძრავი ქონება. საფრანგეთში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მუდმივად იზრდება, რაც უძრავ ქონებას წლიდან წლამდე აძვირებს.
6. UAE. აქ, ალბათ, უძრავი ქონება ერთ-ერთი ყველაზე ძვირია, რადგან ამ კონკრეტულ სახელმწიფოს აქვს უპრეცედენტო სტაბილური ეკონომიკა. უაღრესად რთულია თქვენთვის სასურველი ქონების შეძენა, თუმცა, თუ ამას შეძლებთ, ინვესტორი თავისი ინვესტიციიდან სიცოცხლის ბოლომდე მიიღებს სტაბილურობას.
7. კიდევ ერთი პერსპექტიული ქვეყანა უძრავ ქონებაში ინვესტირების კუთხით არის თურქეთი, კარგად განვითარებული ტურისტული სერვისების ბაზრით. აქ ობიექტები მუდმივად ძვირდება, თუმცა ჯერჯერობით ღირებულება ევროპის ქვეყნებთან შედარებით საშუალო დონეზეა.
8. ბულგარეთი ბოლო წლების განმავლობაში ინვესტორებს შორის უპრეცედენტო მოთხოვნა იყო. აქ არა მხოლოდ სტაბილური პოლიტიკური ვითარებაა, არამედ კარგიც განვითარებული ეკონომიკა. უძრავი ქონება ხელმისაწვდომია უცხოელი მყიდველებისთვის და ფასები შედარებით დაბალია.
9. მაროკო ეგზოტიკური ქვეყანაა განვითარებადი ტურისტული სექტორით. ამიტომ, ახლა არის შესანიშნავი შესაძლებლობა შეიძინოს ქონება შედარებით დაბალ ფასად, რადგან უახლოეს მომავალში უძრავი ქონების ფასები აუცილებლად დაიწყებს ზრდას.

როდესაც გეგმავს ფულის ჩადებას ნებისმიერ პროექტში, ნებისმიერი საღად მოაზროვნე ადამიანი უპირველეს ყოვლისა გააკეთებს ყველა სახის შეკითხვას, შეეცდება გაარკვიოს და მინიმუმამდე დაიყვანოს ყველა რისკი, გაიაროს კონსულტაცია ექსპერტებთან და მხოლოდ ამის შემდეგ დაიწყებს საინვესტიციო გეგმის განხორციელებას. და ეს არის სრულიად გონივრული მიდგომა, რადგან თქვენ რისკავთ თქვენს ფულს და არავის სურს მისი დაკარგვა.

სარგებელი რისკის გარეშე

თუ გავითვალისწინებთ ტრადიციულს და ყველაზე პოპულარული მეთოდებიინვესტიცია, შეიძლება აღინიშნოს შემდეგი რისკები:

• დეპოზიტები. ბანკის გაკოტრება, თუ ის არ არის სანდო, ბანკის ლიცენზიის გაუქმება, რაც ასევე აუცილებლად გამოიწვევს დეპოზიტის ნაწილის დაკარგვას და გაცვლითი კურსის ნახტომს, თუ თქვენ გაქვთ რუბლის ანაბარი.
• უცხოური ვალუტის დეპოზიტები. კარგი, ინვესტიცია უცხოური ვალუტასაკმაოდ გამართლებულია, განსაკუთრებით რუსეთში. ამ ოფციით თქვენ დაზღვეული იქნებით გაცვლითი კურსის რყევებისგან, მაგრამ მაინც ბანკის ლიცენზიის გაუქმება ან გაკოტრება რჩება თქვენი შესაძლო რისკების სიაში.
• საფონდო. საწარმოს გაკოტრება ან დანგრევა.
• უძრავი ქონება. თუ კომერციული უძრავი ქონების ვარიანტს მივიღებთ, მაშინ კრიზისი შესაძლოა დამღუპველი აღმოჩნდეს ასეთი ინვესტიციებისთვის. კრიზისი აუცილებლად იწვევს კომერციული უძრავი ქონების გადახდისუნარიანობის დამქირავებელთა შემცირებას.
• საცხოვრებელი უძრავი ქონება. ნაკლებად სავარაუდოა, რომ კრიზისი გარკვეულწილად იმოქმედებს მოთხოვნაზე. არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეები, ხანძარი, სტიქიური უბედურება ან სხვა ფორსმაჟორული მოვლენები შეიძლება დამღუპველი იყოს. კარგად, ან თქვენი უხალისობა საშემოსავლო გადასახადის გადახდისას.
• უძრავი ქონება საზღვარგარეთ. უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები აღიარებულია, როგორც ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხო, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ წინასწარ დარწმუნდებით, რომ თქვენი ინტერესები წარმოდგენილია სანდო სპეციალისტებით.

კარგად, როდესაც გადაწყვიტეთ კაპიტალის ინვესტიციის ყველაზე უსაფრთხო გზა, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ სად იყიდოთ უძრავი ქონება.

უძრავი ქონების არჩევა საზღვარგარეთ

თუ არ გეგმავთ დიდი თანხის დახარჯვას უძრავი ქონების შესაძენად და მაღალი გადასახადების გადახდას, მაშინ ევროპის ქვეყნები აშკარად არ არის თქვენთვის შესაფერისი. ექსპერტები გვირჩევენ, ყურადღება მიაქციონ აზიის ქვეყნებს, განსაკუთრებით ტაილანდს, რომელიც იქცა ნამდვილ საკურორტო ქვეყნად ტურისტებისთვის მთელი მსოფლიოდან. ეს მოგცემთ მოიჯარეების მუდმივ ნაკადს თქვენი ქონებისთვის. რაც შეეხება იმას, თუ რომელი ვიყიდოთ, ეს ყველაფერი თქვენს სურვილზეა დამოკიდებული. ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი სავსეა შეთავაზებებით ყველა გემოვნებისა და ბიუჯეტისთვის, უბრალოდ გახსენით თითქმის ნებისმიერი უძრავი ქონების ვებგვერდი საზღვარგარეთ და თავად დარწმუნდებით. მაგრამ იმისათვის, რომ აირჩიოს საუკეთესო ვარიანტი, და სწრაფად გაუმკლავდეს რეგისტრაციის ყველა საჭირო დოკუმენტები, უდავოდ დაგჭირდებათ ადგილობრივი რეალობის მცოდნე სპეციალისტების დახმარება.

ჩვენ დავეხმარებით

ჩვენი კომპანია "ThaiInvest" დიდი ხანია მუშაობს ტაილანდის სამშენებლო და უძრავი ქონების ბაზარზე. ჩვენი სპეციალისტები სიამოვნებით გაგიწევენ იურიდიულ და საკონსულტაციო დახმარებას, აირჩიონ უძრავი ქონების საუკეთესო ვარიანტი, რომელიც აკმაყოფილებს არა მხოლოდ თქვენს ფინანსური შესაძლებლობები. მაგრამ ასევე თქვენი პირადი სურვილებით. ჩვენ ვიცით ადგილობრივი კანონები და წეს-ჩვეულებები და დაგეხმარებით სწრაფად მიიღოთ საჭირო დოკუმენტები.

დაგვირეკეთ, თუ თქვენი კაპიტალის ინვესტირების ვარიანტად ტაილანდი აირჩიეთ, თუ მტკიცედ გადაწყვიტეთ, რომ ეს არის მომგებიანი ინვესტიცია: უძრავი ქონება და კომპანია ThaiInvest ყოველთვის გაგიწევთ პროფესიონალურ დახმარებას.

კეთილი იყოს თქვენი მობრძანება ტაილანდში, შესაძლებლობების ქვეყანაში!

ზოგიერთისთვის მომგებიანობაა წმინდა მოგებამინუს ყველა ხარჯი და გადასახადი, სხვებისთვის - IRR, ანუ ინდიკატორი, რომელიც გამოითვლება საფუძველზე ფულადი ნაკადები 10 წელიწადში ფასდაკლებისა და პირობითი გასაყიდი ფასის გათვალისწინებით, სხვებისთვის – წლიური შემოსავალი გაყოფილი ქონების ღირებულებაზე. და ყველა თავისებურად მართალია.

არ არსებობს კონსენსუსი ინვესტორებს შორის ანაზღაურების შესახებ, ამიტომ ბევრს დიდი მოლოდინი აქვს

ინტერპრეტაციის ბუნდოვანების გამო, ინვესტორები ხშირად „ადარებენ თბილს რბილს“, იღებენ არასწორ გადაწყვეტილებებს, ირჩევენ დაბალი ხარისხის თვისებებს ან უბრალოდ კარგავენ დროს. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, თუ როგორ აკეთებს ბიზნეს პარტნიორი გამოთვლებს და სინქრონიზებული იყოს მომგებიანობისა და რისკების გაგება.

ბევრი კლიენტი დაინტერესებულია მაღალი მოსავლიანობით, მაგრამ როდესაც საქმე ეხება ყიდვას, ცოტანი შეიძენენ დაბალი ხარისხის აქტივს, თუნდაც მაღალშემოსავლიანს. უმეტესობა ცდილობს შეიძინოს უძრავი ქონება კარგ მდგომარეობაში და აყვავებულ ტერიტორიაზე, მინიმუმ 5-7% სარგებელით. მაგრამ უმეტეს შემთხვევაში, მაღალი მოსავლიანობა ნიშნავს, რომ ქონება არ არის საუკეთესო ადგილას. ხარისხიანი უძრავი ქონების იაფად ყიდვა შეუძლებელია, რადგან მასზე მოთხოვნა მაღალია ცხელ ბაზრებზე.

ჩვენი ერთ-ერთი კლიენტი ფლობდა საოფისე შენობას ბერლინის ცენტრში. მან ცოტა ხნის წინ მიიღო ოთხი შეთავაზება მსხვილი ინსტიტუციონალური მყიდველებისგან, რომლებიც მზად იყვნენ შეიძინონ ქონება 4%-იანი სარგებელით ხარჯების წინ. ამავდროულად, მე ვაჩვენე შენობა ვიეტნამელ კლიენტს, მაგრამ ის დათანხმდა მხოლოდ 5% -ს, მიუხედავად იმისა, რომ ამ ქონების ხარისხი და ბაზარზე არსებული მდგომარეობა არ მაძლევს საშუალებას ვიყიდო მსგავსი რამ. მომგებიანობა. შედეგად, შენობა ერთ თვეში კანადელ მყიდველს მიჰყიდეს 4%-იანი შემოსავლით და ვიეტნამელები კვლავ ეძებენ იდეალურ ქონებას ბერლინის ცენტრში, რომელიც მას წელიწადში 5%-ს მოუტანს.

ფოტო: Unspash 2

ბერკეტი

მყიდველებს ხშირად არ ესმით, როგორ გამოითვლება სარგებელი სესხის გამოყენებისას. ისინი არ არიან მიჩვეულები იმ ფაქტს, რომ ვალის დაფინანსება შეიძლება იყოს იაფი, ვიდრე ობიექტის დაქირავება. ამიტომ მათთვის ძნელია გააცნობიერონ, რომ სესხის საშუალებით ინვესტირებულ კაპიტალზე ანაზღაურება შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს.

სესხის გამო ინვესტირებულ კაპიტალზე ანაზღაურება შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს

მაგალითად, ყიდვისას საინვესტიციო ქონებაგერმანიაში შეგიძლიათ დაეყრდნოთ სესხს ქონების ღირებულების 50%-მდე წელიწადში 2-3%-ით. ქირავნობის 6.5%-იანი სარგებელით, ინვესტირებულ კაპიტალზე (IRR) მოგებამ სესხის გათვალისწინებით შეიძლება 7-8%-ს მიაღწიოს.

ფოტო: Unspash 3

დეველოპერის წილი

გაქირავების ბიზნესის გარდა, ბოლო წლებში ბევრი ინვესტორი დაინტერესდა დამატებითი ღირებულების მქონე პროექტებით. გეგმა, როგორც წესი, არის ყიდვა, აშენება ან გარემონტება, მაღალი გაქირავების შემოსავლის მიღწევა, ღირებულების გაზრდა და შემდეგ ქონების ფლობა ან გაყიდვა.

თუ ასეთი სცენარი განხორციელდება დეველოპერის დახმარებით, მაშინ სავარაუდო მომგებიანობა განსხვავდება იმისგან, რასაც რეალურად მიიღებს ინვესტორი, რადგან მისგან გამოიქვითება დეველოპერის წილი. მაგალითად, პროექტის IRR შეიძლება იყოს 30%, მაგრამ ინვესტორი მიიღებს მხოლოდ 15%.

ფოტო: Unspash 4

ფინანსური მოდელის მანიპულირება

კომპანიები, რომლებიც ახორციელებენ დამატებითი ღირებულების პროექტებს, ხშირად მანიპულირებენ ფინანსურ მოდელებზე, რათა ხელოვნურად გაზარდონ ინდიკატორები: ვალის დაფინანსების ღირებულების შეცვლა, კრედიტის მოცულობის ან კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთი, ხარჯების ნაკლებობა ან ზედმეტად ოპტიმისტური პროგნოზები. ამ ყველაფერმა შეიძლება რამდენჯერმე გაზარდოს პროექტის ეკონომიკური მიმზიდველობა და ინვესტორი საბოლოოდ რისკავს, რომ არ მიიღოს დეკლარირებული მომგებიანობა.

ამ შემთხვევაში რეკომენდებულია გულდასმით შესწავლა ფინანსური მოდელებიდა ასევე იმუშაოს მხოლოდ დეველოპერთან, რომელიც მზად არის ჩადოს ბევრი საკუთარი ფული პროექტში - რაც ნიშნავს, რომ ის რისკავს არა მხოლოდ ინვესტორის ფულს, არამედ საკუთარსაც.

ფოტო: Unspash 4

რისკები

ინვესტორების უმეტესობას ესმის, რომ ანაზღაურება რისკის პირდაპირპროპორციულია. თუმცა ბევრი მზადაა იყიდოს უფრო მაღალი მოსავლიანობის ობიექტი, დაუფიქრებლად რა რისკებთან არის დაკავშირებული და რა მოხდება უარყოფითი სცენარის შემთხვევაში.

ანაზღაურება პირდაპირპროპორციულია რისკის

მაგალითად, ჩვენ ვახორციელებთ განვითარების პროექტებს საბერძნეთში პროექტის დაფინანსების გარეშე, მთლიანად საკუთარი სახსრები, და ჩვენ მივაღწევთ ანაზღაურებას ინვესტორისთვის 12–15% ყველა ხარჯისა და გადასახადის გამოკლებით. ერთ-ერთმა კლიენტმა თქვა, რომ გერმანიაში შეგიძლიათ მიიღოთ 15% მშენებლობაზე (თუმცა ეს ადვილი არ არის). მაგრამ უნდა გვესმოდეს, რომ გერმანიაში პროექტი, სავარაუდოდ, 70-80%-ით დაფინანსებული იქნება ვალით, ანუ ნეგატიურ სცენარში არის კაპიტალის დაკარგვის რისკი. საბერძნეთში ასეთი რისკი არ არსებობს, მაგრამ არის საშიშროება, რომ ვერ გავყიდით და დაგვრჩება არალიკვიდური უძრავი ქონება დაბალი მომგებიანობით. რომელი სცენარია უარესი - ყველაფრის დაკარგვა თუ ნაკლები მოგების მიღება?

ფოტო: Unspash 6

დასკვნები

როცა პარტნიორები აფასებენ ფინანსური მახასიათებლებიპროექტი, წინასწარ უნდა განისაზღვროს ყველა ტერმინი, გაანგარიშების მეთოდი და შესაძლო რისკები. წინააღმდეგ შემთხვევაში, დიდია გაუგებრობის, დროისა და ფულის დაკარგვის ალბათობა.

ჩემი აზრით, ში გაქირავების პროექტებიუპირველეს ყოვლისა, უმჯობესია გავაანალიზოთ უმარტივესი ინდიკატორი - წლიური იჯარის შემოსავალი გაყოფილი ქონების ღირებულებაზე (სარგებელი ან კაპიტალი).

დამატებული ღირებულების პროექტებში, გირჩევთ, ყურადღება მიაქციოთ მომგებიანობას დანახარჯების გამოკლების შემდეგ მმართველი კომპანიადა ზე ადგილობრივი გადასახადებიპირადი გადახდამდე საშემოსავლო გადასახადიინვესტორი.