Costruzione di azioni: come lavoreranno gli sviluppatori durante il periodo di transizione. Perché la nuova legge sull'edilizia condivisa rischia di far crollare il mercato immobiliare Quando sarà bandita la partecipazione condivisa all'edilizia

Gli esperti di M16-Real Estate hanno preparato materiale dettagliato sull'abolizione della costruzione condivisa in Russia.

Vi diciamo quali cambiamenti avverranno nella legislazione e sul mercato a partire dal 1 luglio 2018, quali conseguenze avranno se l'utilizzo dei fondi degli azionisti verrà annullato e quando la costruzione di azioni sarà finalmente vietata in Russia.

Liquidazione della costruzione condivisa in Russia

Al momento, circa l'80% di tutte le abitazioni viene venduto in base alla partecipazione al capitale, che, a sua volta, è regolata da 214-FZ. Ahimè, regolamento legislativo sfera, su cui un tempo si riponevano grandi speranze, non diede molto frutto. E alla fine del 2017, il numero di detentori di azioni fraudolente ufficialmente riconosciuti nel paese ammontava a 86.000.

Il numero di azionisti ingannati ufficialmente riconosciuti è di 86mila, ufficiosamente nel Paese sono circa 2 milioni le persone interessate dalle azioni degli sviluppatori

È ovvio che il problema degli azionisti interessati dalle azioni imprese ediliè acuta e la sua soluzione richiede misure decise e dure da parte del governo. È questa misura che dovrebbe essere l'abolizione della quota.

Cosa accadrà invece della costruzione condivisa?

In effetti, agli sviluppatori sarà vietato attrarre fondi dai detentori di azioni per il loro lavoro. Invece, le aziende dovranno o gestire con i propri fondi (e questo è realistico solo per le società statali) o contrarre prestiti. La situazione è già stata concordata e risolta con le banche.

Allo stesso tempo, i cittadini conservano il diritto di acquisire alloggi incompiuti. Solo ora i fondi versati verranno archiviati in appositi conti di deposito a garanzia, ai quali gli sviluppatori avranno accesso solo dopo la consegna della casa.

Se lo sviluppatore non ha adempiuto ai suoi obblighi, gli acquirenti semplicemente restituiscono i loro fondi, fortunatamente non vengono spesi, ma stanno pazientemente aspettando, rimanendo su conti di deposito a garanzia.

A proposito, il governo non esclude la possibilità che tra qualche anno venga in linea di principio vietata la vendita di alloggi incompiuti. Tuttavia, questo non è stato ancora legalmente sancito da nessuna parte.

Il parere del presidente

Il presidente ha insistito molto sull'abolizione della dolevka. Fu lui ad avviare lo sviluppo di un sistema alternativo che consentisse la costruzione di nuove abitazioni senza l'utilizzo dei fondi dei consumatori.

Il presidente russo Vladimir Putin ha definito la costruzione di equità un sistema incivile

All'inizio di questo mese, V. Putin ha commentato in modo estremamente critico la costruzione condivisa, definendo lo schema incivile e il regolamento vago.

Legge sull'abolizione della costruzione condivisa

In quanto tale, non ci sarà una legge separata. Invece, tutte le modifiche saranno sancite in 214-FZ. Le prime innovazioni inizieranno a funzionare quest'anno. A piena forza La riforma entrerà in vigore solo nel 2019. Questa volta, come previsto dal governo, dovrebbe essere sufficiente agli sviluppatori per riorientarsi e prepararsi al lavoro nelle nuove condizioni.

Nuovo in costruzione condivisa dal 2018

Aspettati la cancellazione completa delle ricariche in anno corrente- presto. Tuttavia, il mercato è ancora in attesa di cambiamenti significativi.

La cosa principale è che i requisiti per gli sviluppatori stanno diventando più severi. D'ora in poi, solo le aziende con almeno 3 anni di lavoro nel settore dell'edilizia abitativa potranno costruire alloggi.

Dal 1 luglio 2018, gli sviluppatori inizieranno a ricevere i permessi di costruzione solo dopo la piena attuazione dei progetti precedenti

Inoltre, l'azienda deve avere sul proprio conto almeno il 10% del costo di costruzione pianificato. A proposito, questo importo sarà congelato.

Dopo il 1° luglio, gli sviluppatori potranno ricevere un solo permesso di costruire. E fino al pieno adempimento degli obblighi previsti dall'attuale progetto, non si può nemmeno sognare un nuovo permesso.

Allo stesso tempo, le competenze vengono rafforzate documentazione del progetto.

Quando verrà annullata la costruzione condivisa nella Federazione Russa

All'inizio, gli sviluppatori manterranno il diritto di scegliere autonomamente il formato di costruzione: capitale proprio o finanziamento del progetto. Tuttavia, dal 1 luglio 2019, non ci sarà tale possibilità: la costruzione condivisa sarà completamente annullata.

Entro un anno, le aziende dovrebbero prepararsi al passaggio a un'altra forma di finanziamento e adeguare i propri processi di lavoro in base ai nuovi requisiti.

Cosa si tradurrà in un divieto di costruzione condivisa?

Naturalmente, tali emendamenti su larga scala lasceranno un segno evidente sul mercato immobiliare residenziale e le conseguenze, sia positive che negative, saranno avvertite sia dagli sviluppatori che dagli acquirenti.

Sicurezza dell'acquirente

Questo è il motivo principale per cui la costruzione condivisa dovrebbe sprofondare nell'oblio. Ma quanto sarà efficace la nuova misura?

Grazie ai conti di deposito a garanzia, che immagazzineranno il denaro trasferito per l'appartamento, le finanze degli acquirenti saranno davvero al sicuro. E se lo sviluppatore non adempie ai propri obblighi, i clienti riceveranno semplicemente i loro soldi indietro.

Il nuovo ordine proteggerà il denaro degli azionisti, ma non salverà dalla costruzione a lungo termine

Ma ciò non influirà sul completamento tempestivo delle case. Qualcuno potrebbe dire "restituito i soldi - e va bene, appartamento nuovo puoi prendere", ma questo non è del tutto corretto.

Immagina di aver acquistato un appartamento per 3 milioni di rubli e due anni dopo lo sviluppatore è fallito. Hai riavuto i soldi, solo che ora un appartamento del genere costa 4 milioni. E la prospettiva di trasferirsi nella propria casa viene nuovamente respinta indefinitamente.

Prezzi delle abitazioni

Gli appartamenti aumenteranno di prezzo, è un dato di fatto. Il costo degli oggetti aumenterà, poiché il costo dei servizi di credito verrà ora investito in esso. Gli sviluppatori cercheranno, per quanto possibile, di condividere l'onere del credito con gli acquirenti, quindi gli appartamenti aumenteranno costantemente di prezzo. Secondo gli esperti di M16-Real Estate, l'aumento del prezzo sarà dal 15 al 30%.

D'altra parte, gli sviluppatori rimarranno limitati dal loro potere d'acquisto, che non aumenta più. a lungo(nel prossimo futuro non ci sono ragioni per la sua crescita).

Operatori di mercato

Il numero di costruttori diminuirà notevolmente. Inoltre, il mercato eliminerà non solo gli attori senza scrupoli, ma semplicemente le medie imprese. Gli sviluppatori coscienziosi che non hanno fondi sufficienti nelle loro risorse saranno costretti a lasciare il mercato.

Il mercato si libererà degli sviluppatori senza scrupoli. Anche le piccole imprese saranno costrette ad andarsene

Alcune aziende si stanno già riorientando verso il general contracting. Il motivo principale è l'incertezza della situazione causata dai cambiamenti legislativi. Tra queste aziende, ad esempio, uno dei più antichi sviluppatori di San Pietroburgo - "47 Trust".

Sebbene le perdite di San Pietroburgo e Mosca non saranno molto evidenti a causa dei leader di mercato che lavorano qui, in generale, la Russia perderà una quota significativa di imprese di costruzione, comprese quelle coscienziose.

Ritmo di costruzione

Il principio "uno sviluppatore - un permesso di costruzione" spaventa gli sviluppatori non meno della prospettiva di ottenere un prestito edilizio.

Le aziende temono che i termini per la realizzazione di complessi residenziali aumenteranno in modo significativo, perché ora ogni edificio dovrà ottenere permessi separati. Compreso la costruzione di infrastrutture sociali o ingegneristiche.

Cioè, dovremo dimenticare la costruzione parallela di case e asili nido. Lo stesso vale per le singole caldaie, le sottostazioni di trasformazione, ecc. Per i progetti IBA, questo sarà particolarmente evidente. E i primi inquilini dovranno abituarsi all'atmosfera della costruzione eterna.

Cosa accadrà agli azionisti ingannati?

Per coloro che hanno già subito le azioni degli sviluppatori, nulla cambierà. Piuttosto, i loro problemi saranno risolti nell'ordine corrente.

E adesso?

Fino a quando le modifiche non avranno effetto, gli sviluppatori stanno cercando di ottenere il maggior numero possibile di permessi e di portare gli oggetti sul mercato più velocemente. La vendita degli oggetti immessi sul mercato entro il 1 luglio sarà effettuata secondo le norme vigenti e il successivo annullamento della costruzione in comune non pregiudicherà in alcun modo questa.

Nel prossimo anno il volume del mercato si formerà principalmente a causa dell'offerta ora ritirata, i prezzi saranno competitivi, l'aumento del prezzo sarà moderato.

Parere 2019

Pavel Lipkin, responsabile degli immobili in costruzione alla M16: Dal 1° luglio il mercato delle costruzioni passa finalmente agli accordi con gli azionisti tramite conti a garanzia. Tuttavia, ci sono delle eccezioni: chi ha già venduto più del 10% dell'area, e la disponibilità della casa supera il 30%, potrà completare la costruzione secondo le vecchie regole.

Per coloro che devono costruire a proprie spese e trasferire alle strutture sociali del Tesoro, livello minimo prontezza ridotta al 15%. E per le società "backbone", la soglia di prontezza è stata ridotta al 6%, ma a San Pietroburgo solo pochi sviluppatori possono richiedere tale status.

Il periodo dal 1 luglio 2018 è diventato una modalità "test" per il mercato delle costruzioni. Alcune aziende sono passate ai conti di deposito a garanzia, ma molte hanno iniziato a cercare soluzioni alternative, come la vendita su incarico. Alcuni degli appartamenti sono stati nuovamente registrati per conto terzi persone giuridiche che ora agiscono come venditori in base a un contratto di cessione.

Il previsto aumento dei prezzi si è rivelato inferiore al previsto. Per il primo semestre l'aumento medio del prezzo al metro quadro è stato del 7-10%. In generale, qualsiasi valutazione delle nuove regole sarà per il momento prematura, solo dopo il definitivo passaggio ai conti escrow si potrà valutare appieno i cambiamenti del mercato.

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Il rifiuto di costruire in comune può verificarsi già a partire dall'inizio quest'anno invece del 1 luglio 2019, e sarà subordinata la vendita di appartamenti in case in costruzione divieto assoluto nel 2020

Tali conclusioni possono essere tratte sulla base delle informazioni che sono finite nelle mani della stampa economica dopo l'incontro del presidente Vladimir Putin con funzionari governativi e sviluppatori.

L'inasprimento della posizione delle autorità è volto a proteggere i cittadini da sviluppatori senza scrupoli. Tuttavia, gli stessi operatori professionali del mercato affermano che la misura potrebbe portare a un aumento dei prezzi degli immobili e all'oligopolizzazione del mercato delle costruzioni.

La stragrande maggioranza dei nuovi edifici in Russia (circa l'80%) viene venduta attraverso accordi di costruzione condivisa (DDU), in base ai quali vengono costruiti immobili a spese degli investitori (azionisti). Poiché un tale schema comporta il rischio per i cittadini di perdere denaro e rimanere senza alloggio, unendosi ai ranghi dei "detentori di azioni ingannati", le autorità hanno deciso di cambiare le regole del gioco ed escludere un gran numero di investitori dalla progetto di costruzione. Secondo varie stime, il numero degli acquirenti, i cui termini di contratti di partecipazione non sono stati rispettati, ha superato le 100mila persone in tutto il Paese, il che non ha potuto non allertare sia le autorità federali che quelle regionali.

La decisione di abbandonare la costruzione condivisa è stata presa già nel 2017, ma per ridurre al minimo i rischi di un crollo del mercato, il processo di transizione al project financing del settore è stato prorogato di tre anni. Durante questo periodo, gli sviluppatori hanno dovuto imparare a funzionare nelle nuove realtà del finanziamento di progetti, padroneggiare tutte le sfumature dell'interazione con le banche e "lasciare" completamente i fondi dei cittadini e acquisire il proprio capitale.

Secondo le modifiche alla legge sul costruzione condivisa N 214-FZ, dal 1 luglio 2019, gli sviluppatori riceveranno fondi per gli appartamenti venduti solo dopo che l'alloggio sarà stato consegnato agli acquirenti. Fino a quel momento, i soldi dei clienti saranno tenuti in apposita riserva conto in banca, inaccessibile né al "costruttore" né ai futuri proprietari di abitazione. in cui somma assicurata, in caso di problemi, compensato dal Fondo di assicurazione dei depositi, è limitato a 10 milioni di rubli.

Secondo la stampa, nell'incontro con il capo dello stato, gli sviluppatori hanno cercato di ottenere concessioni, ma tutto si è rivelato esattamente il contrario: dovranno affrettarsi con il rifiuto della costruzione condivisa, poiché la situazione del mercato sta diventando critica .

Superpotenza petrolifera: i prezzi della benzina salgono di un altro 10%

La compagnia in difficoltà ha aggiunto benzina al fuoco Gruppo Urbano, in caso di fallimento il cui elenco degli azionisti interessati aumenterà di 16mila persone. Al momento, la società, che ha debiti per 80 miliardi di rubli, ha annunciato la cessazione delle vendite immobiliari. Lo sviluppatore era sull'orlo del fallimento a causa di gravi errori e violazioni nel sistema di gestione dell'azienda. Secondo i media, stiamo parlando di ritiro di fondi attraverso schemi ombra.

"In un mercato in contrazione, in cui la solvibilità degli acquirenti è in calo, molte decisioni devono essere prese più velocemente", ha spiegato in un'intervista a Tsargrad. Direttore della ricerca presso "Informazioni sul mercato" LLC Svetlana Podchalina. "In generale, possiamo dire che la situazione del mercato delle costruzioni è simile a quella del settore bancario".

Ma il problema degli azionisti ingannati è sempre stato una priorità, e durante il periodo pre-elettorale l'attenzione del governo su di esso è aumentata ancora di più, sottolineano nel loro commento gli analisti di VTB Capital. Allo stesso tempo, la società ha osservato che le regole introdotte, in particolare il divieto di ricevere il pagamento per gli appartamenti prima del completamento dei lavori e l'inasprimento dei requisiti per un'impresa di costruzioni, cambiano in modo significativo " fondamentali economici operazioni di settore.

Al momento saranno disponibili solo due schemi di finanziamento per gli sviluppatori: proprio Contanti e credito. Secondo la signora Podchalina, va tenuto conto del fatto che pochi sviluppatori si basano fondi propri.

"Se gli sviluppatori dovessero finanziare la costruzione solo da soli o fondi di prestito, il suo valore aumenterebbe di circa il 20%", indicano, a loro volta, analisti "Capitale VTB" . A loro avviso, le nuove regole del gioco forniscono un vantaggio competitivo per i grandi sviluppatori "che hanno stabilito legami con le banche e creano i presupposti per un consolidamento su larga scala del settore".

Gli esperti sono sicuri che la decisione delle autorità causerà seri problemi agli sviluppatori e persino il fallimento del mercato. Parliamo innanzitutto di piccole imprese. Un'ulteriore oligopolizzazione del mercato influirà non solo sul costo dei nuovi edifici, ma anche sulla qualità degli alloggi in costruzione. L'oligopolio elimina la concorrenza, dicono gli analisti.

"È molto probabile che i piccoli sviluppatori lascino il mercato, poiché non saranno in grado di rispettare le nuove regole, principalmente a causa della mancanza di fondi per la costruzione", afferma S. Podcalina . - Allo stesso tempo, le banche, in linea di principio, sono molto riluttanti a concedere prestiti anche ingenti ea lungo termine storia di successo l'esistenza di sviluppatori, piccoli sviluppatori - ancora di più."

L'aumento dei prezzi per le nuove abitazioni è contrario agli obiettivi fissati dal Presidente della Russia nel nuovo Decreto maggio, notato in un'intervista con BFM membro del consiglio di Opra Rossii Dmitrij Kotrovsky . Uno degli obiettivi per migliorare la vita dei cittadini è la creazione di 40 milioni di metri quadrati di alloggi a prezzi accessibili commissionati in modo che 5 milioni di cittadini possano migliorare la propria condizioni di vita. "Questo non è assolutamente correlato l'uno con l'altro", sostiene.

Secondo l'esperto, solo attore principale sarà in grado di determinare la marginalità, che alla fine andrà a costituire il costo finale del prodotto. "Per stare al passo con una tale opportunità per gli altri partecipanti al mercato, in particolare quelli che lavorano nelle regioni, non credo sia possibile", ha concluso signore Kotrovsky .

È vero, il consumatore non sentirà immediatamente tutti questi fenomeni negativi, per qualche tempo il mercato esisterà per inerzia.

"Nel 2018-2020, molto probabilmente, ci sarà un eccesso di scorte di mercato, poiché molti sviluppatori hanno cercato di avviare la costruzione di progetti in fase di sviluppo secondo il vecchio schema", prevede S. Podcalina. - Allo stesso tempo, il volume richiesto della domanda da parte degli acquirenti non viene rispettato. Prima di tutto, tale sovraffollamento interesserà Mosca e la regione di Mosca.

Secondo lei, di conseguenza, nel prossimo anno e mezzo i prezzi delle case non aumenteranno.

"Nella situazione attuale, è molto difficile pianificare anche due anni, perché il mercato cambierà, il suo terreno e il suo paesaggio cambieranno", ritiene l'esperto. "Quello che otterremo in futuro dipenderà da come cambierà e da quanto stabile resta." .

Finora non ci sono prerequisiti per la crescita dei prezzi e, in primo luogo, perché non ci sono prerequisiti per la crescita della domanda effettiva interna. Come ha già riportato Tsargrad, mentre lo è il problematico Urban Group verifica esterna, gli esperti stanno indovinando chi raccoglierà i progetti "orfani". Tra coloro a cui lo sviluppatore si è rivolto per chiedere aiuto ci sono Ingrad, PIK e Granel.

Tuttavia, la comunità di esperti ha espresso dubbi sull'interesse degli sviluppatori nel salvataggio di Urban Group. In assenza di domanda, le posizioni di mercato sono traballanti e chi vuole assumersi nuovi rischi in condizioni di instabilità è al minimo.

La Russia prevede di passare nuovo schema acquisizione di alloggi in costruzione - invece della costruzione condivisa, arriverà il finanziamento del progetto. RBC-Nedvizhimost spiega in che modo il nuovo schema differisce dalle vendite di DDU

Il presidente russo Vladimir Putin fino al 15 dicembre di quest'anno, misure per sostituire gradualmente la costruzione condivisa prestito bancario e altre fonti di finanziamento. Il passaggio a un programma di finanziamento di progetti per i costruttori edili, che dovrebbe ridurre al minimo il rischio per i cittadini, richiederà tre anni.

Ciò significa che in futuro gli sviluppatori non saranno in grado di attrarre fondi dai detentori di azioni per finanziare la costruzione. Simile pratica di partecipazione limitata individui nella costruzione di alloggi opera in molti Paesi esteri e prevede il finanziamento della costruzione a spese delle banche.

Lo scopo principale delle innovazioni è quello di risolvere il problema degli azionisti ingannati. “I cittadini non rischieranno i propri fondi, ma acquisteranno alloggi già costruiti, che possono essere immediatamente censiti come proprietà. Ma allo stesso tempo, è necessario assicurarsi che il prezzo per metro quadro non è diventato trascendentale e le banche erano pronte a concedere prestiti a tassi di interesse moderati ", è così che Mikhail Men, capo del Ministero delle costruzioni russo, ha spiegato la necessità di modifiche in un commento a RBC-Nedvizhimost.

I redattori di RBC-Real Estate hanno capito quali rischi per gli acquirenti di nuovi edifici saranno rimossi dal nuovo schema di finanziamento e come ciò influenzerà il mercato immobiliare in Russia.

Un'alternativa alla costruzione condivisa

Attualmente, circa l'80% dei nuovi edifici in Russia viene realizzato attraverso la conclusione di accordi di costruzione condivisa (DDU). Questo schema presuppone che la costruzione di alloggi sia effettuata a spese dei detentori di azioni, individui che, di fatto, condividono tutti i rischi con lo sviluppatore.

Oggi ci sono tre fonti di finanziamento per qualsiasi progetto di costruzione: fondi dei detentori di azioni, finanziamenti bancari (progetti) e fondi propri degli sviluppatori. “I fondi propri dello sviluppatore vanno dal 20% al 40% del totale investimenti di capitale, che sono necessari per la costruzione di [un complesso residenziale separato], i fondi degli azionisti - circa il 50%. Il riposo - fondi presi in prestito da istituti di credito (finanziamento di progetti, non più del 50%)", afferma il vicedirettore generale della Krost Concern Marina Lyubelskaya. Ma in pratica, lo sviluppatore sceglie non più del 30% dell'allocato limite di credito per il progetto, e le vendite dei futuri contatori sotto DDU inizieranno dal momento in cui inizia la costruzione, aggiunge Vladimir Sergunin, partner della società di consulenza internazionale Colliers International.

Il finanziamento del progetto, che dovrebbe essere completamente trasferito in tre anni, presuppone che la costruzione sarà finanziata in misura maggiore dalla banca. Allo stesso tempo, non sono ancora stati annunciati schemi e condizioni specifici per l'interazione tra banche, sviluppatori e acquirenti di nuovi edifici. Nei mercati immobiliari sviluppati (vedi riquadro sotto), nell'ambito di questo schema, la banca investe nella realizzazione di progetti residenziali, che fungono da garanzia per le obbligazioni di debito, e nella restituzione di fondi istituto di credito avviene non a spese dei beni dello sviluppatore, ma a spese di flussi di cassa generato dal nuovo progetto. In altre parole, la costruzione della casa viene effettuata con i soldi della banca. Allo stesso tempo, project financing non significa prestito: i tassi per il project financing possono essere molto più bassi di quelli per prestiti in corso per i costruttori.

“Il nuovo schema eliminerà il rischio per i cittadini di perdere i propri investimenti in alloggi in costruzione, non ottenendo di conseguenza un appartamento. Per gli sviluppatori, il meccanismo per la raccolta di fondi per la costruzione sarà semplificato (anziché numerosi individui, saranno una o due banche e un numero limitato di investitori professionali). Inoltre, verranno eliminati i rischi di incoerenza tra i volumi dei finanziamenti attratti e le fasi di costruzione: il finanziamento verrà effettuato entro il volume approvato secondo necessità ", ha affermato Mikhail Men.

schema finanziamento bancario l'edilizia residenziale riduce anche i rischi per lo stato - riduce al minimo "la probabilità che sia necessario un sostegno di bilancio per l'industria", ha aggiunto il ministro. Ciò significa che le case in caso di inadempienza da parte dei costruttori saranno completate non a spese del bilancio dello Stato, ma con i soldi delle banche che hanno finanziato il progetto, o delle compagnie di assicurazione.

Come passeranno al nuovo schema?

Il primo passo nel passaggio dalla costruzione condivisa al project financing è stato l'emergere del Fondo per la Tutela dei Diritti degli Azionisti presso il Ministero delle Costruzioni. La seconda fase sarà l'entrata in vigore, il 1° luglio 2018, delle norme 218-FZ, che comportano modifiche alla normativa sull'edilizia condivisa. Anche in questa fase, si prevede di creare sistema unificato controllo sulla costruzione condivisa nelle regioni.

Il prossimo passo sarà generalmente valutare come le banche finanzieranno la costruzione di alloggi. “Se si giustifica in questo ambito, in futuro, tenendo conto di una valutazione competente dei rischi e di una diminuzione del costo delle risorse creditizie, ciò consentirà di sostituire gradualmente la costruzione di azioni con il finanziamento di progetti, tenendo conto della conservazione dell'accessibilità degli alloggi”, ha detto Mikhail Men a RBC-Nedvizhimost.

Il capo del ministero dell'edilizia ha osservato che gli investimenti dei privati ​​nella costruzione di alloggi ammontano a circa 3,5 trilioni di rubli. attualmente. “Prima di tutto, dobbiamo ottenere una risposta da settore bancario: per quanto tempo ea quale prezzo le banche saranno in grado di sostituire questi 3,5 trilioni di rubli. È possibile sistema bancario questa somma di finanziamento? E se sì, per quale periodo? Bisogna fare i conti prima di passare a un atteggiamento più civile, quando l'edilizia abitativa è finanziata non dai cittadini, ma dalle banche", ha commentato il capo del ministero delle Costruzioni.

Costruzione di azioni in Russia

Oggi, secondo 214-FZ, circa l'80% degli alloggi in costruzione in Russia è finanziato a spese dei partecipanti alla costruzione condivisa. Nel terzo trimestre del 2017, c'erano circa 1,1 milioni di istituti prescolari attivi registrati in tutto il paese. Secondo la Banca di Russia, il debito dei cittadini su un'ipoteca presa sulla sicurezza di un DDU è di circa 1 trilione di rubli e, tenendo conto della prima rata, questo importo sale a 1,5 trilioni di rubli.

Un altro 20% è principalmente la vendita di appartamenti in case prefabbricate con contratti preliminari di vendita, c'è anche il rilascio di certificati abitativi (estremamente raro) o uno schema di cooperative edilizie che non sono ancora riuscite ad uscire completamente dal mercato.

Le paure degli sviluppatori

In generale, gli sviluppatori e gli agenti immobiliari intervistati dai redattori di RBC-Nedvizhimost concordano con la posizione delle autorità secondo cui il finanziamento dei progetti rimuoverà tutti i rischi per gli acquirenti e lo stato in termini di comparsa di nuovi detentori di azioni truffati. Allo stesso tempo, alcuni attori del mercato immobiliare ritengono che il passaggio a un nuovo schema aumenterà il costo degli alloggi, anche a causa di costosi prestiti per gli sviluppatori.

Il Presidente dell'Osnova Group of Companies non vede particolari difficoltà e ostacoli per il passaggio al project financing e ex capo"Morton" Aleksandr Ruchev. Secondo lui, oggi il mercato sta già funzionando secondo questo schema e con abbastanza successo, senza aumentare i costi di costruzione e aumentare i prezzi. “Ad esempio, stiamo implementando un progetto nella regione di Mosca con il coinvolgimento del finanziamento di progetti della Cassa di Risparmio della Russia. Sì, allo stesso tempo attiriamo denaro dai detentori di azioni, ma non hanno alcuna influenza sul finanziamento della costruzione e non dipendiamo da loro ", afferma Ruchiev. A suo avviso, le piccole imprese che non hanno un margine di stabilità perderanno l'opportunità di raccogliere fondi dalle banche e, possibilmente, uscire dal mercato.

In teoria, il finanziamento del capitale può essere sostituito dal finanziamento del progetto, crede Marina Lyubelskaya, ma rileva la condizione: tasso effettivo di tale finanziamento di progetti dovrebbe essere uguale al tasso di inflazione più un'equa remunerazione. Pertanto, se l'inflazione è del 4% annuo, il tasso finale, insieme alla ricompensa per il rischio, non dovrebbe essere superiore all'8%. "Questo tasso consentirà, pur mantenendo l'attuale livello dei prezzi nel mercato per i consumatori finali, di sostituire una quota significativa di progetti con l'attrazione di fondi da detentori di azioni con finanziamento di progetti senza perdere il margine dello sviluppatore", spiega.

Per evitare l'aumento dei prezzi, secondo Natalia Shatalina, è necessario lanciare un programma di sostegno statale per il finanziamento di progetti, in base al quale gli sviluppatori potranno ricevere prestiti a tassi più convenienti. Le ragioni principali della possibile crescita dei prezzi delle case, Natalya Shatalina definisce la mancanza dell'opportunità di acquistare gli oggetti in costruzione a prezzi più convenienti - ad esempio, nella fase iniziale della costruzione, è possibile acquistare un appartamento del 25-30% in meno che in una casa finita. Se consideriamo solo case finite, quindi possiamo ipotizzare un aumento dei prezzi fino al 10% in base ai tassi esistenti sui prestiti per gli sviluppatori, prevede.

Allo stesso tempo, secondo Roman Rodiontsev, il principale responsabile delle relazioni con i partner di Est-a-Tet, non è assolutamente previsto un forte aumento dei prezzi né in caso di rifiuto della costruzione condivisa, né per qualsiasi altro motivo. L'esperto spiega ciò con il fatto che ogni trimestre una grande quantità di nuova offerta a prezzi bassi entra nel mercato dei capitali, il che frena il livello generale dei prezzi di fornitura nei nuovi edifici. “Anche se nuovi progetti usciranno con il project financing, uno strato di alloggi venduti in base a contratti di costruzione condivisa rimarrà sul mercato. Per la realizzazione di soli quei 3,4 milioni di mq. m di alloggi, che ora sono offerti in nuovi edifici, all'attuale tasso di vendita, ci vorranno almeno quattro anni ", conclude Rodiontsev.

In futuro, un approccio individuale alla definizione di tasso d'interesse, poiché tutti i progetti hanno attrattività e livelli di rischio diversi, ha previsto il servizio stampa del Ministero delle Costruzioni. Sarà redditizio per uno sviluppatore professionista lavorare sul modello di finanziamento del progetto, perché il meccanismo per raccogliere fondi per la costruzione sarà semplificato sia proceduralmente che in termini di afflusso garantito di fondi per la costruzione da parte dell'investitore, secondo il ministero dell'edilizia .

Come vendere case in costruzione all'estero

A Europa occidentale il finanziamento del progetto è utilizzato come schema principale per la raccolta di fondi per la costruzione. La costruzione di alloggi viene effettuata su fondi presi in prestito e il denaro degli acquirenti va a speciali conti di deposito a garanzia delle banche, che vengono divulgati solo dopo che le strutture sono state messe in funzione e solo allora lo sviluppatore realizza un profitto.

In Germania ci sono casse di risparmio edilizio: il futuro acquirente di immobili investe prima in casse di risparmio e dopo alcuni anni può emettere Mutuo abitativo per l'acquisto di alloggi. I fondi dei conti di risparmio possono essere utilizzati esclusivamente per la costruzione di case.

In Gran Bretagna Proprietà residenziali viene venduto secondo il seguente principio: durante il ciclo di costruzione del progetto, lo sviluppatore stesso finanzia la costruzione e può permettersi di pagare un anticipo fino al 5% per un appartamento, il resto sono fondi propri e presi in prestito dallo sviluppatore o dall'investitore . Riceve il pagamento completo alla messa in funzione dell'oggetto e nella maggior parte dei casi gli oggetti vengono consegnati con la finitura. Il costo del finanziamento di progetti per gli sviluppatori non supera il 5-6% e il costo dei mutui ipotecari - 1,5-3%.

In Israele, lo schema di finanziamento azionario è distribuito nel tempo: l'azionista paga il 10% del costo dell'appartamento in fase di rilascio del permesso di costruire, la parte successiva - nel momento in cui l'oggetto lascia il suolo, il resto - al completamento di tutto il lavoro. Cioè, il pagamento dell'azionista è legato alla prontezza di costruzione dell'impianto.

Le organizzazioni edili potranno ricevere denaro dai detentori di azioni per gli appartamenti che hanno acquistato solo dopo la consegna delle case. Dal 1° luglio, le modifiche al la legge federale"Sulla partecipazione alla costruzione condivisa...". Il cambiamento principale in esso è l'aspetto dei conti di deposito a garanzia. Su di essi le banche tratterranno i soldi ricevuti dalla vendita degli appartamenti fino alla fine dei lavori. E concedere prestiti fruttiferi ai costruttori per un progetto di casa specifico.

Pertanto, l'acquirente dell'appartamento conclude un accordo con lo sviluppatore per l'acquisto di un appartamento in un nuovo edificio.

"Questo accordo sarà registrato con Rosreestr", ha spiegato Nikolay Alekseenko sul nuovo sistema, Amministratore delegato agenzia di rating complesso edilizio. "Allo stesso tempo, i fondi non andranno allo sviluppatore, ma saranno depositati in banca su un conto speciale".

Lo sviluppatore li riceverà solo dopo il completamento della costruzione. Quindi i fondi degli azionisti saranno protetti dall'appropriazione indebita. Si presume che con il passaggio a un nuovo modello finanziario gli sviluppatori investiranno più fondi propri nella costruzione. Il loro volume minimo è prescritto dalla nuova legge. Gli sviluppatori sono tenuti a riservare il 10% dei propri fondi prima dell'inizio della costruzione. Questo potrebbe essere il profitto ricevuto dall'attuazione di progetti già realizzati.

E più fondi lo sviluppatore investe nell'attività, meno prestiti bancari avrà bisogno. Il più economico, il che significa che i suoi appartamenti sul mercato saranno più competitivi.

Si tratta di denaro preso in prestito che diventerà poi la principale fonte di finanziamento dopo l'abbandono della costruzione condivisa in Russia.

Per garantire che il denaro durante la costruzione non venga dirottato ad altri scopi, è stato stabilito un divieto di condurre progetti non correlati a costruzione di alloggi, l'introduzione dell'obbligatorietà supporto bancario progetti e un controllo più stringente sulla spesa dei fondi da parte dello sviluppatore.

Non tutti gli sviluppatori passeranno immediatamente agli account di deposito a garanzia dal 1 luglio. A senza fallire tale meccanismo è introdotto per quegli impianti per i quali verrà presentata una convenzione per la partecipazione alla costruzione condivisa con il primo socio registrazione statale dopo il 1 luglio 2019.

Caratteristiche dell'applicazione degli esperti di legislazione "RG" alla voce "Consulenza legale". Puoi fare loro delle domande

"I conti di deposito rimarranno una rarità nel prossimo futuro", ha affermato Maria Litinetskaya, managing partner di Metrium. Inoltre, a causa del gran numero di progetti che sono già stati immessi sul mercato, gli acquirenti potranno trovare un appartamento che può essere acquistato senza utilizzare conti di deposito a garanzia per almeno altri due anni, afferma Alexander Khrustalev, capo del gruppo NDV .

Un'altra cosa è che per l'acquirente di un conto a garanzia è solo più redditizio dell'attuale procedura di costruzione condivisa. I partecipanti al mercato affermano che il nuovo schema finanziario garantisce agli acquirenti una sicurezza senza precedenti delle transazioni nel mercato immobiliare con alloggi in costruzione. Sono infatti previsti più meccanismi assicurativi contemporaneamente, che vengono attivati ​​a seconda della situazione che si è creata.

"Se la banca ha problemi, ad esempio con la revoca di una licenza, la DIA garantisce agli azionisti un rimborso fino a 10 milioni di rubli", afferma Nikolay Alekseenko. "Se lo sviluppatore non può completare la costruzione, il denaro verrà restituito a l'acquirente o la banca accrediterà un nuovo sviluppatore che completerà il progetto."

Le modifiche non solo garantiranno un rimborso, ma accelereranno anche questo processo. Fino alla fine dell'anno possono essere apportate modifiche relative alla procedura per il fallimento degli sviluppatori.

"La procedura per il ritiro di un oggetto per il completamento sarà accelerata", osserva Alexander Khrustalev. Ora il fallimento può durare per diversi anni, le persone non ricevono i loro soldi, gli edifici incompiuti non vengono trasferiti a nuove organizzazioni di costruzione per il completamento. Secondo Khrustalev, il nuovo meccanismo potrebbe garantire la restituzione dei fondi o il trasferimento di case a nuove organizzazioni di costruzione entro tre o cinque mesi.

Inoltre, la Duma di Stato ha adottato emendamenti che consentiranno di allontanarsi dal principio della "caldaia" in edilizia. È uno dei motivi principali per la comparsa di costruzioni a lungo termine e impedirà l'uso improprio dei fondi organizzazioni edili che contribuiranno alla loro stabilità finanziaria. Anche la norma "una licenza edilizia - una società" ha subito una modifica. Gli sviluppatori possono ora utilizzare più permessi di costruzione se le proprietà vendute fanno parte dello stesso progetto.

"Sono uno dei più grandi sviluppatori del paese, perché stai cercando di uccidermi?" - ha così commentato con emozione la nuova versione della legge sull'edilizia condivisa, titolare di una grande società di sviluppo in una recente riunione al Ministero delle Costruzioni. Gli emendamenti sono stati firmati dal Presidente in estate e dovrebbero entrare in vigore il 1° luglio 2018. Da allora, i funzionari del ministero hanno discusso regolarmente con i rappresentanti delle più grandi imprese di costruzioni su come mitigare l'effetto di questi cambiamenti. Se ciò non viene fatto, l'industria non sopravviverà, secondo la maggior parte dei costruttori. La cosa principale è la tutela degli azionisti, e truffatori e piccole aziende lasceranno il mercato, sostenitori dell'oggetto della legge. Vedomosti ha capito cosa cambierà esattamente e perché confonde i costruttori.

Sfondo

Per risolvere il problema degli azionisti ingannati - persone che hanno investito denaro nell'edilizia e non hanno ricevuto l'appartamento promesso, nel 2005 è stata adottata la legge "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa" condomini e altri oggetti immobiliari. Ha proibito agli sviluppatori di prendere soldi per un appartamento prima di ottenere i permessi per la costruzione; li obbligava a prescrivere nel contratto tutti i termini e le sanzioni per il suo inadempimento; registrare il contratto per evitare doppie vendite.

Gli sviluppatori hanno capito come aggirare la legge e funzionari e deputati ogni volta hanno cercato di mettere una barriera sulla loro strada. Ma i cambiamenti sono stati cosmetici e sono state necessarie misure radicali, spiega il presidente della commissione della Duma di Stato risorse naturali, proprietà e relazioni fondiarie Nikolai Nikolaev. "Perché abbiamo un numero catastrofico di cittadini ingannati?" lui chiede. Non c'è sufficiente responsabilità degli sviluppatori, risponde il vice. Dice che la Duma di Stato insiste sull'entrata in vigore dei nuovi emendamenti sei mesi prima, non dal 1° luglio, ma dal 1° gennaio 2018.

Il numero di detentori di azioni ingannati, secondo la maggior parte dei loro difensori, è ancora nelle cifre a sei cifre. Nel 2007, in Russia, secondo le stime del comitato organizzatore dei coinvestitori ingannati di Mosca e della regione di Mosca, erano 200.000. Nel 2017, il gruppo di lavoro sui problemi dei detentori di azioni ingannati sotto il Consiglio generale del partito Russia Unita ha contato 122.000 detentori di azioni truffati. E solo nel Ministero dell'edilizia e dell'edilizia abitativa e dei servizi pubblici della Russia credono che ce ne siano solo 86.000 nel paese ora.È vero, il Ministero dell'edilizia ha criteri molto severi per determinarli. Ad esempio, se una persona ha investito in una casa in costruzione con violazioni della legislazione sulla terra e sull'urbanistica, i funzionari non lo riconosceranno come azionista ingannato. Tuttavia, anche con questo metodo, la cifra è impressionante. Perché sono così tanti?

Grandi e piccoli incompiuti

"Tutti i problemi con gli azionisti ingannati sono dovuti al fatto che le società [a causa delle quali appaiono] sono incomprensibili e piccole", ha affermato Sergei Polonsky, fondatore del Gruppo Mirax, in un'intervista del 2007 con Vedomosti. Così lui, allora un rispettato sviluppatore, comproprietario e capo di una delle società di sviluppo più famose del paese, ha spiegato perché migliaia di acquirenti di nuovi edifici in tutta la Russia sono rimasti senza soldi e alloggi. Ma alcuni anni dopo, usando l'esempio della propria attività, dimostrò che la questione non era nelle dimensioni e nella fama dell'azienda. Nel giugno 2013 il fallito Polonsky, che allora si trovava in Cambogia, è stato accusato in contumacia di frode. Secondo gli inquirenti, solo nel 2007-2008. I manager Mirax hanno stipulato contratti che non rispettavano la documentazione del progetto contratti preliminari compravendita di appartamenti in costosi complesso residenziale"Kutuzovskaya Mile", e il ricavato è stato utilizzato per finanziare altri progetti. L'indagine ha riconosciuto più di 100 persone come vittime, valutando importo totale un danno di circa 3,2 miliardi di rubli. Polonsky è stato riconosciuto colpevole di frode, ha trascorso un anno e mezzo a Matrosskaya Tishina ed è stato rilasciato nel luglio 2017.

Finora, Polonsky è uno dei pochi esempi in cui il capo di una società di costruzioni che non dava appartamenti agli acquirenti è andato in prigione. In arresto anche i vertici della società fallita SU-155. In particolare, Alexander Meshcheryakov, l'ex direttore generale di SU-155, è accusato di appropriazione indebita di fondi da azionisti che hanno acquistato appartamenti in complessi residenziali incompiuti.

Modifiche al controllo

Le autorità risolvono i problemi degli azionisti in due modi: cercano denaro per risarcire le vittime e rafforzare il controllo sui costruttori. Questa settimana, il 25 ottobre, un fondo di compensazione inizierà a lavorare per garantire gli obblighi degli sviluppatori nell'ambito di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, ha detto a Vedomosti il ​​viceministro dell'edilizia, dell'edilizia e dei servizi pubblici della Russia Nikita Stasishin. Tutti gli sviluppatori che vendono appartamenti in costruzione sono tenuti per legge a trasferire a questo fondo l'1,2% del prezzo di ogni contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa. I fondi del fondo saranno destinati al completamento delle case problematiche. I contributi annuali al fondo possono essere di circa 10 miliardi di rubli, afferma il direttore generale dell'Agenzia per l'edilizia abitativa e prestito ipotecario(AHML) Alexander Plutnik. Il fondo, secondo lui, non ha intenzione di incassare una certa somma, deve fornire una copertura finanziaria per i rischi esistenti di costruzione condivisa.

Chi sono gli azionisti ingannati

Il Ministero dell'edilizia riconosce come detentori di azioni ingannati solo quei partecipanti alla costruzione condivisa nei confronti dei quali il promotore non adempie agli obblighi previsti dall'accordo di partecipazione condivisa per più di nove mesi e allo stesso tempo non aumenta gli investimenti nella costruzione di una casa per più di due periodi di riferimento consecutivi. Inoltre, lo sviluppatore non ha un successore legale per la costruzione della struttura e i suoi obblighi nei confronti dell'azionista non sono garantiti da una garanzia bancaria o da un'assicurazione di responsabilità civile.
Ma in alcuni casi, l'esistenza di un accordo di partecipazione al capitale nella costruzione non protegge l'acquirente. I soci non sono riconosciuti ingannati nei seguenti casi: - in una casa costruita, gli stessi locali sono venduti più volte;
- la casa è in costruzione su un terreno che non è registrato come proprietà o affittato dal promotore;
- la casa è in costruzione su un sito in cui tale costruzione non è consentita;
- la casa è stata costruita in violazione piano urbanistico, requisiti di progettazione eccetera.

Gli acquirenti di appartamenti capiranno che ora non perderanno nulla comunque: riceveranno un appartamento o verranno rimborsati, afferma Stasyshyn. Ma affinché gli sviluppatori senza scrupoli non fossero tentati di trasferire la responsabilità allo stato, sono stati sviluppati emendamenti alla legge sulla costruzione condivisa. Tuttavia, la loro stessa adozione è stata una sorpresa per i funzionari.

Una versione concordata, su cui hanno lavorato funzionari, banchieri e costruttori, è andata alla Duma di Stato e sono entrati nella legge emendamenti completamente diversi, lamenta un funzionario del governo. Secondo lui, gli emendamenti sono stati riscritti letteralmente la notte prima di essere presi in considerazione - non sono nemmeno entrati sistema elettronico Duma di Stato.

“Quando abbiamo iniziato a considerare il disegno di legge in prima lettura, abbiamo scoperto che rischiava di diventare un altro documento cosmetico. Pertanto, molti cambiamenti sono stati apportati dalla seconda lettura dal corpo dei deputati", spiega Nikolaev.

Una casa, un costruttore

La legge introduce il principio "un committente - un permesso di costruire". Cioè, per ogni casa, un'entità legale separata deve ricevere l'autorizzazione.

In questo caso non sarà possibile realizzare progetti per lo sviluppo integrato del territorio, ritengono i costruttori. Le case nei grandi progetti sono costruite in più fasi. Ad esempio, la costruzione del distretto di Akademichesky a Ekaterinburg, che prevede la costruzione di 13 milioni di metri quadrati. m di proprietà su 2500 ettari, il cui completamento è previsto nel 2026. Ottenere il permesso per l'intera area è un compito quasi impossibile. Dopotutto, per questo è necessario progettare immediatamente tutti gli edifici (costerà circa 2000 rubli per 1 mq). Ci vorranno miliardi di investimenti e anni di preparazione, spiega un importante sviluppatore. Ora il ritmo del design dipende dallo sviluppatore.

È anche importante che fino ad ora, in progetti pluriennali su larga scala, lo sviluppatore potesse cambiare i singoli oggetti a seconda delle condizioni del mercato: le dimensioni degli appartamenti, il numero di piani, ecc. Dopotutto, è difficile calcolare il mercato per 5-10 anni, spiega Ilshat, Presidente del Gruppo di società Granel Nigmatullin. La legge modificata elimina questa possibilità.

Iniziamo dal nostro

In conformità con la nuova legge, il promotore non può attrarre crediti e prestiti per l'acquisto di terreni e altri bisogni. Se ha acquistato un terreno a credito prima dell'entrata in vigore della legge, non sarà in grado di raccogliere fondi dai detentori di azioni fino a quando il prestito non sarà rimborsato.

Nella struttura dei costi, i costi sostenuti dal committente per la registrazione dei terreni e le relazioni legali (acquisizione dei diritti a terra, modificando il tipo di uso consentito, la pianificazione del territorio, indagine ingegneristica, progettazione, conclusione di contratti per la connessione tecnologica) può raggiungere fino al 30% del costo totale di costruzione e, a Mosca, fino al 50%, afferma uno degli sviluppatori.

Con tutto questo nuova legge richiede allo sviluppatore di mostrare sul conto contanti per un importo pari al 10% del costo di costruzione del progetto. Da dove può ottenerli il costruttore? Questo 10% è solo il massimo profitto possibile dal precedente progetto completato, afferma Pavel Bryzgalov, Direttore per lo sviluppo strategico di FGC Leader. Ma anche se il committente l'ha ricevuto, la nuova legge vieta l'uso dei profitti per finanziare la costruzione fino a quando tutti gli appartamenti della casa non vengono trasferiti agli azionisti.

In acquirenti senza scrupoli sarà possibile bloccare le attività dello sviluppatore, eludendo l'accettazione di un appartamento e persino portarlo al fallimento, teme uno degli sviluppatori. Questo non accadrà, afferma Alexander Sidyakin, deputato della Duma di Stato e capo del gruppo di lavoro per la tutela dei diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa del partito Russia Unita. Promette di apportare emendamenti: "Pur tutelando i diritti degli azionisti, non si possono assecondare i ricattatori che, attraverso una sanzione, paralizzano la costruzione dell'intera struttura".

I neofiti non devono preoccuparsi

Secondo nuova versione della legge, il committente (o una persona a lui affiliata) deve avere almeno tre anni di esperienza nella costruzione di condomini con una superficie totale di almeno 10.000 mq. m come sviluppatore, cliente tecnico o appaltatore generale. "Questa regola limiterà l'accesso al mercato per le nuove imprese, rafforzando così la posizione di strutture di sviluppo grandi e di lunga data", ha affermato Roman Sychev, direttore generale della società di costruzioni Tekta Group. "La restrizione contribuirà alla creazione di schemi di partnership, che saranno costretti a includere nuovi sviluppatori". A suo avviso, centri regionali e piccoli centri, in cui non più di 5.000-10.000 mq. m all'anno, corrono il rischio di rimanere completamente senza nuove costruzioni.

Gli azionisti saranno aiutati con la terra

"Il problema ha quasi 20 anni e continuano a comparire detentori di azioni ingannati", afferma un rappresentante gruppo di iniziativa azionisti di Samara Tamara Matuzkova. A nuova edizione La legge sulla costruzione in comune prevede la creazione di un fondo di compensazione. Ciò contribuirà a proteggere i diritti dei nuovi detentori di azioni, ma per quanto riguarda i vecchi, chiede. Dopotutto, le autorità non hanno offerto alcuna ricetta per loro. Il rappresentante del Ministero delle Costruzioni non è d'accordo: “Tutte le regioni con detentori di azioni ingannati hanno presentato al Ministero delle Costruzioni della Russia i programmi per il completamento della costruzione di strutture problematiche, indicando i tempi e i meccanismi per risolverli. Ogni trimestre, il Ministero dell'edilizia controlla come vengono rispettati questi orari e aiuta anche le regioni fornendo terreni gratuiti che possono essere utilizzati dagli sviluppatori che investono nel completamento di case problematiche.

La nuova legge prescrive che lo sviluppatore non debba avere obblighi in merito a crediti, prestiti, prestiti, ad eccezione di prestiti mirati associati all'attrazione di fondi da parte di detentori di azioni. Ovvero, project financing in banche e mutui. In effetti, stiamo parlando del divieto di attrarre finanziamenti non bancari di terze parti: attraverso, ad esempio, l'emissione di obbligazioni o cambiali, la banca sarà l'unico creditore, ritiene Sychev. Tale restrizione aumenterà la dipendenza delle imprese di costruzione dalle banche, ritiene Ignakhin. Ma sarà difficile realizzare l'idea. In particolare, la banca deve disporre di uno staff di specialisti in edilizia in grado di comprendere l'essenza degli accordi contrattuali e valutare l'adeguatezza dei prezzi per i servizi resi su di essi, sottolinea Ignakhin. Ma le banche non hanno tali persone e risorse tecniche. "Ciò significa che l'apertura di account di "progetto" per lo sviluppatore, l'appaltatore e il cliente istituzioni finanziarie sarà riluttante, - dice Ignakhin. "In ogni caso, il controllo comporterà un aumento dei costi per le banche, e quindi per gli sviluppatori, a cui forniranno servizi di liquidazione".

Le maggiori banche non hanno risposto alla richiesta di Vedomosti di commentare le modifiche alla legge sull'edilizia condivisa. Se entrerà in vigore in questa forma, il rapporto tra banche e sviluppatori dovrà essere rivisto e qualsiasi cambiamento richiede tempo e impegno, ovvero potrebbero esserci sorprese per entrambe le parti, sostiene uno dei banchieri.

Dove prendere soldi

Secondo AHML, l'anno scorso sono stati conclusi circa 630.000 contratti per la partecipazione alla costruzione di alloggi condivisi, in termini monetari - 1,8 trilioni di rubli. Se la legge rimane invariata, lo sviluppatore avrà bisogno di fondi propri per un importo del 40% del costo totale di costruzione, secondo un grande costruttore. Ecco quanto stima il costo minimo di acquisto del terreno, ottenimento del permesso di costruire, più il 10% del costo di costruzione riservato per legge. Questi fondi dovrebbero essere effettivamente congelati fino al trasferimento dell'ultimo appartamento agli acquirenti, sottolinea la fonte di Vedomosti.

Secondo Bryzgalov, il ritiro una tantum da parte degli sviluppatori di tutti i profitti ricevuti dai progetti precedenti comporterà la mancanza di fondi per l'acquisto di nuovi siti e lo sviluppo della documentazione urbanistica. E questo significa un completo ritiro dal mercato dell'edilizia abitativa delle piccole imprese. Nel mercato di Mosca e nella regione di Mosca, si tratta di aziende con un fatturato annuo inferiore a 10 miliardi di rubli. - poiché qui solo il costo per l'acquisto di un nuovo sito è di almeno 1 miliardo di rubli, ritiene Bryzgalov.

“I titolari di garanzie, ovviamente, saranno protetti dalla costruzione incompiuta e dal mancato rimborso dei fondi. Ma l'adozione di misure così drastiche può aumentare notevolmente il costo degli alloggi, poiché, da un lato, cresce la protezione degli investimenti e questo stimola la domanda di alloggi primari. D'altra parte, ciò comporta un aumento del costo della raccolta di fondi per l'edilizia nel mercato nel suo insieme e una riduzione del numero di partecipanti al mercato. Lo standard funzionerà meccanismo di mercato: meno rischio - meno differenza di prezzo tra l'oggetto in costruzione e l'oggetto costruito ", ammette uno dei grandi sviluppatori.

Cosa farà la legge

Tra i costruttori ci sono anche sostenitori della legge. “Le novità puntano ad aumentare la trasparenza e la responsabilità nel mercato delle costruzioni. Il rischio dell'emergere di sviluppatori tossici creati come una piramide si riduce, quando attirando denaro da un progetto, gli obblighi su altri progetti vengono effettivamente chiusi", commenta Nikolai Bulychev di MR Group. I grandi sviluppatori, a suo avviso, non dovrebbero incontrare difficoltà, ma gli sviluppatori per i quali la costruzione non era un'attività fondamentale saranno costretti a cercare partnership con sviluppatori affermati. E poiché non ci sono prerequisiti per un aumento dei prezzi di mercato, la redditività del mercato delle costruzioni nel suo insieme diminuirà, prevede Bulychev.

"Prima di tutto, ci preoccupiamo della sicurezza di attrarre fondi dagli azionisti", afferma Stasishin. “I costruttori hanno paura che tutto crolli. Niente del genere, "Nikolaev è sicuro. Gli sviluppatori, ha detto, ora, infatti, strutture finanziarie- durante il periodo della legge sulla costruzione condivisa, hanno attirato 3,3 trilioni di rubli, che non erano soggetti a vigilanza finanziaria. “Nelle mani dei cittadini oggi, circa 20 trilioni di rubli. Ma penseranno 10 volte ad acquistare un appartamento da uno sviluppatore nell'ambito di un accordo di costruzione condiviso", assicura Nikolaev. A suo avviso, dopo l'introduzione di nuovi requisiti, la fiducia dei cittadini nel settore verrà gradualmente ripristinata. “I nuovi emendamenti non sono abbastanza severi. Attualmente stiamo lavorando a un disegno di legge che introdurrà la responsabilità sussidiaria dei beneficiari delle società di sviluppo", promette. Secondo le stime degli esperti, sul volume totale dei progetti avviati nel 2013-2014, circa il 7% è entrato nella categoria di quelli problematici: stiamo parlando di centinaia di case, afferma un rappresentante dell'AHML. Secondo lui, le modifiche alla legge garantiranno pienamente stabilità finanziaria e trasparenza degli sviluppatori, controllo destinazione d'uso saranno esclusi dal sistema di garanzia i fondi dei partecipanti alla costruzione condivisa e, soprattutto, le società consapevolmente insolventi o senza scrupoli. Le loro perdite o furti non verranno trasferiti all'industria e, in definitiva, all'acquirente, riassume una persona vicina al governo.