სახელმძღვანელო კურსისთვის „უძრავი ქონების შეფასება. უძრავი ქონების შეფასება და მართვა: ლექციის შენიშვნები უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგიური გზამკვლევი

დისციპლინა "უძრავი ქონების შეფასება" შექმნილია მაღალკვალიფიციური სპეციალისტების ტრენინგის უზრუნველსაყოფად, რომლებიც აკმაყოფილებენ რუსეთის ეკონომიკის და, კერძოდ, უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების უახლეს ტენდენციებს.
დისციპლინის "უძრავი ქონების შეფასება" შესწავლის მიზანია სტუდენტებს მიაწოდოს აუცილებელი თეორიული ცოდნა უძრავი ქონების ობიექტების ბუნებისა და მათი როლის შესახებ უძრავი ქონების ბაზრისა და რუსეთის ეკონომიკის ფუნქციონირებაში, აგრეთვე პრაქტიკული უნარ-ჩვევების განსაზღვრაში. უძრავი ქონების ობიექტების საბაზრო ღირებულება.
ამ მხრივ, ამ სახელმძღვანელოს მთავარი მიზანია სტუდენტებს - მომავალ შემფასებლებს - მისცეს სისტემატიზებული ცოდნა ეკონომიკური პროცესებიდაკავშირებული უძრავი ქონების ობიექტებთან და უძრავი ქონების ბაზარზე მოქმედ სუბიექტებთან (ფიზიკური და იურიდიული პირები), უძრავი ქონების ობიექტების ღირებულების განსაზღვრის ძირითადი მიდგომები და მეთოდები.

რუსეთში ბოლო დროს გაიზარდა შეფასებითი საქმიანობის გავლენა. ეს შეიძლება ჩაითვალოს რუსეთის ქვეყნად აღიარების ფაქტად საბაზრო ეკონომიკა. განვითარებული ეკონომიკა საბაზრო მექანიზმიყველა ბიზნეს სუბიექტის გაგება, როგორც მათი როლი წარმოების ეფექტურ მენეჯმენტში, საქონლით მომხმარებელთა კმაყოფილება და მაქსიმიზაცია ფინანსური შედეგიდა თავად ფირმის როლი კონკრეტული ინდუსტრიის ეკონომიკაში, მასშტაბით ამ რეგიონშიან მთლიანად ქვეყანას.
სრულყოფილი ბაზარი ქაოტური და ცუდად პროგნოზირებადია. თუმცა, ეს აჩერებს რამდენიმეს. ზოგიერთი ადამიანი ცდილობს განახორციელოს ტრანზაქცია საქონლის ყიდვა-გაყიდვისთვის საკუთარი საფრთხის და რისკის ქვეშ, ეყრდნობა საკუთარ ინტუიციას ან ემოციებს, ზოგი კი, გარკვეული გამოცდილების და საკმარისი ინფორმაციის მქონე, შეუძლია ამ მექანიზმის შიგნით ჩახედვა და დღეს ცდილობს შემდგომი პროგნოზირება. ამ ტრანზაქციის გავლენა ბაზრის ვითარებაზე მომავალში, რითაც მოტივაციას უქმნის ბაზარს კიდევ უფრო გააუმჯობესოს თავისი მექანიზმი (ტრანზაქცია), მაგრამ უკვე საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე.

შინაარსი
ინფორმაცია ავტორების შესახებ 4
შესავალი 5
თემა 1. უძრავი ქონების ობიექტების ცნება და კლასიფიკაცია, ექსპერტიზა და აღწერა 7
1.1. უძრავი ქონების კონცეფცია 10
1.2. უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია 12
1.3. Ტექნიკური ექსპერტიზათვისებები 16
1.4. შემფასებლის მუშაობის თავისებურებები შეფასების ობიექტის გამოკითხვისას 18
1.5. შეფასების ობიექტის აღწერა ანგარიშის შედგენისას 19
1.6. უძრავი ქონების შეფასების საინფორმაციო მხარდაჭერა 24
კითხვები 29
თემა 2. უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების თავისებურებები 31
2.1. ზოგადი მახასიათებლებიდა უძრავი ქონების ბაზრის სტრუქტურა 32
2.2. უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის მიზნები, მიწოდებისა და მოთხოვნის ფაქტორები 35
2.3. უძრავი ქონების ბაზრის სიმძლავრის განსაზღვრა 38
2.4. საერთო მახასიათებლები და განსხვავებები უძრავი ქონების ბაზრისა და კაპიტალის ბაზრის განვითარებაში 41
2.5. რისკის დონე უძრავი ქონების ბაზარზე 42
კითხვები 44
თემა 3. უძრავი ქონების შეფასების პროცესის თავისებურებები პირობებში თანამედროვე ბაზარი 47
3.1. ღირებულების ტიპები 48
3.2. უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები 55
3.3. შეფასების პროცესი 65
3.4. შეფასება საინვესტიციო მიმზიდველობათვისებები 68
კითხვები 81
თემა 4. უძრავი ქონების შეფასების სამართლებრივი ასპექტები 83
4.1. სამართლებრივი კონცეფცია უძრავი ქონება 84
4.2. შეფასების საქმიანობის რეგულირება 101
4.3. გამოყენებული ღირებულების სტანდარტები 114
კითხვები 116
თემა 5. უძრავი ქონების შეფასების მიდგომები 119
5.1. შემოსავლის მიდგომა 121
5.2. შედარებითი მიდგომა 144
5.3. ღირებულება მიდგომა 152
5.4. ინვესტიციისა და იპოთეკის ანალიზი 165
5.5. გარემო ფაქტორების გავლენა უძრავი ქონების შეფასებაზე 168
5.6. მიწის შეფასების მეთოდები 171
კითხვები 175
თემა 6. უძრავი ქონების შეფასება საგადასახადო მიზნებისათვის 179
6.1. ინფორმაციის შეგროვება და დაკვირვების ცხრილის ფორმირება 186
6.2. შეფასების მოდელის არჩევანი 190
პრაქტიკული დავალებები 201
ტესტები 215
მარეგულირებელი დოკუმენტები 227
1. ფედერალური კანონი „შეფასებითი საქმიანობის შესახებ ქ რუსეთის ფედერაცია» 227
2. სავალდებულო სტანდარტებირეიტინგი 244
3. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსი 246
4. გაიდლაინებისაბაზრო ღირებულების განსაზღვრით მიწის ნაკვეთები 290
5. შენობების ექსპლუატაციის ვადა და ცვეთა 297
6. შემფასებლის ქცევის (ეთიკის) კოდექსი 302
საგანი კურსის ნაშრომები 306
ძირითადი ტერმინების ლექსიკონი 307
გამოყენებული ლიტერატურა 353

Უფასო გადმოწერა ელექტრონული წიგნიმოსახერხებელ ფორმატში უყურეთ და წაიკითხეთ:
ჩამოტვირთეთ წიგნი უძრავი ქონების შეფასება, Ronova G.N., Osorgin A.N., 2008 - fileskachat.com, სწრაფი და უფასო ჩამოტვირთვა.

ჩამოტვირთეთ pdf
ქვემოთ შეგიძლიათ შეიძინოთ ეს წიგნი საუკეთესო ფასდაკლებულ ფასად რუსეთში მიტანით.

სხვადასხვა უძრავი ქონების ობიექტების შეფასების თეორიული და მეთოდოლოგიური ასპექტები, მისი სამართლებრივი და ინფორმაციის მხარდაჭერა, უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერაციებისა და ტრანზაქციების თავისებურებები, ასევე უძრავი ქონების და იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ინვესტიციების დაფინანსების საკითხები. სახელმძღვანელოს თავისებურებაა შეფასების თეორიული საკითხების წარმოჩენა უძრავი ქონების ეკონომიკის ფართო კონტექსტში, შეფასებითი საქმიანობის სამართლებრივი რეგულირების ფაქტორების გათვალისწინებით. უძრავი ქონების შეფასების შემოთავაზებული მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენება ილუსტრირებულია მაგალითების დიდი რაოდენობით. იურიდიული და ეკონომიკური ფაკულტეტების სტუდენტებისა და მასწავლებლებისთვის, რომლებიც ამზადებენ სპეციალისტებს მიწათმოქმედების, მშენებლობისა და უძრავი ქონების ბაზარზე, აგრეთვე სახელმწიფო და მუნიციპალური ხელისუფლება. ის შეიძლება სასარგებლო იყოს უძრავი ქონებისა და შემფასებელი ფირმების თანამშრომლებისთვის და მენეჯერებისთვის, ინვესტიციების პროფესიონალებისთვის.

ჩვენს ვებგვერდზე შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ წიგნი "უძრავი ქონების შეფასება" Kasyanenko Tatyana Gennadievna უფასოდ და რეგისტრაციის გარეშე fb2, rtf, epub, pdf, txt ფორმატში, წაიკითხეთ წიგნი ინტერნეტით ან იყიდეთ წიგნი ონლაინ მაღაზიაში.

წიგნის მოკლე შინაარსი

ამ სახელმძღვანელოს მიზანია უძრავი ქონების შეფასების თეორიული, მეთოდოლოგიური და პრაქტიკული საფუძვლების სისტემის ჩამოყალიბება. მოცემულია ძირითადი ცნებები: უძრავი ქონება, უძრავი ქონების ბაზარი, უძრავი ქონების შეფასება, ღირებულების სახეები, მიზნები და შეფასების პრინციპები. წარმოდგენილია უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიდგომები და მეთოდები რუსული პრაქტიკაშეფასებები და ბოლო ცვლილებებიშეფასების საქმიანობის მარეგულირებელ კანონმდებლობაში. შეესაბამება უახლესი თაობის ფედერალური სახელმწიფო განათლების სტანდარტებს. საბაკალავრო პროგრამებზე ჩარიცხული სტუდენტებისთვის „ეკონომიკა და მენეჯმენტი“ შემცირებული პროგრამების, პროგრამების სტუდენტებისთვის. პროფესიული გადამზადებაპრაქტიკოსი შემფასებლები.

ფასი: ~ 1647 რუბლი გადადით საყიდლად

შეამოწმეთ მსგავსი წიგნები "უძრავი ქონების შეფასება (ბაკალავრიატისთვის). სახელმძღვანელო"

• უძრავი ქონების შეფასება. დავალებების კრებული. სახელმძღვანელო

  იგი შეიცავს ამოცანების, ტესტების, ასევე მარეგულირებელ მასალებს, რომლებიც მოიცავს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითად თეორიულ და გამოყენებით ასპექტებს. ამოცანები შემუშავებულია ტიპიური სიტუაციებისა და უძრავი ქონების შეფასების ყველაზე გავრცელებული მეთოდების საფუძველზე. კონცეპტუალური აპარატურა და რეკომენდებული მეთოდოლოგიური დებულებები ადაპტირებულია შეფასების საქმიანობის შიდა პრაქტიკის პირობებთან და შეესაბამება საერთაშორისო სტანდარტებს...

• ქონების შეფასება. სახელმძღვანელო

  გამომცემელი: Knorus. წელი: 2020 წელი.

  განხილულია უძრავი ქონების სხვადასხვა ობიექტების შეფასების თეორიული და მეთოდოლოგიური ასპექტები, მისი სამართლებრივი და საინფორმაციო მხარდაჭერა, უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერაციებისა და ტრანზაქციების თავისებურებები, ასევე უძრავ ქონებაში ინვესტიციების დაფინანსებისა და იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზი. სახელმძღვანელოს თავისებურებაა შეფასების თეორიული საკითხების წარმოჩენა უძრავი ქონების ეკონომიკის ფართო კონტექსტში, სამართლებრივი რეგულირების ფაქტორების გათვალისწინებით...

• უძრავი ქონების შეფასება. სახელმძღვანელო

  გამომცემელი: Knorus. წელი: 2020. სერია: ბაკალავრიატი.

  განიხილება თეორიული და პრაქტიკული საფუძვლები უძრავი ქონების, როგორც შეფასების კონკრეტული ობიექტის საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად. დეტალურად არის გაანალიზებული შეფასების ცნებები, პრინციპები და საინფორმაციო მხარდაჭერა; შეფასების სხვადასხვა მიდგომის ფარგლები, უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები; უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების ეტაპების შინაარსი სხვადასხვა მეთოდებიდა მიღებული შედეგების შეთანხმება. შეესაბამება უახლესი თაობის ფედერალური სახელმწიფო განათლების სტანდარტებს. ამისთვის...

• ქონების შეფასება. სახელმძღვანელო

  წიგნში განხილულია უძრავი ქონების სხვადასხვა ობიექტების შეფასების თეორიული და მეთოდოლოგიური ასპექტები, შეფასების სამართლებრივი და ინფორმაციული მხარდაჭერა, უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერაციებისა და ტრანზაქციების თავისებურებები, ასევე უძრავ ქონებასა და იპოთეკაში ინვესტიციების დაფინანსების საკითხები. ინვესტიციის ანალიზი. ამ წიგნის თავისებურებაა შეფასების თეორიული საკითხების პრეზენტაცია უძრავი ქონების ეკონომიკის ფართო კონტექსტში, მარეგულირებელი ფაქტორების გათვალისწინებით...

• გამომცემელი: Prospect. წელი: 2019 წელი.

  სახელმძღვანელოს სტრუქტურა და შინაარსი შეესაბამება უმაღლესი განათლების ფედერალური სახელმწიფო სტანდარტის კომპეტენციებზე დაფუძნებულ მიდგომას. პროფესიული განათლება(FSES VPO) მე-3 თაობა. სახელმძღვანელო იძლევა იდეას უძრავი ქონების შეფასების თეორიასა და პრაქტიკაზე. იგი ეხება უძრავი ქონების შეფასების თეორიულ და მეთოდოლოგიურ ასპექტებს, მის იურიდიულ და ინფორმაციულ მხარდაჭერას. შეფასებისას გამოყენებული ძირითადი ცნებები...

• უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება. სახელმძღვანელო

  გამომცემელი: INFRA-M. წელი: 2019. სერია: უმაღლესი განათლება. ბაკალავრიატი.

  სახელმძღვანელო ეძღვნება ბაზრის განსაზღვრის, ინვესტიციის, ლიკვიდაციის საკითხებს და საკადასტრო ღირებულებაუძრავი ქონების ობიექტები. თეორიულ დებულებებს ახლავს მაგალითები პრაქტიკული საქმიანობიდან. განკუთვნილია უმაღლესი საგანმანათლებლო დაწესებულებების სტუდენტებისთვის "ბაკალავრიატი" და "მაგისტრის" კვალიფიკაციით, რომლებიც სწავლობენ სწავლების 03/21/02 და 21/04/02 "მიწის მართვა და კადასტრი". მე-2 გამოცემა, შესწორებული და გადიდებული...

• სასტუმროს უძრავი ქონების შეფასების რამდენიმე კითხვა

  გამომცემელი: საერთაშორისო ურთიერთობები. წელი: 2018 წელი.

  პუბლიკაცია ეხება სასტუმროს ობიექტების, როგორც ცალკე ტიპის შეფასებას კომერციული უძრავი ქონება. მოცემულია სასტუმროს ობიექტების ფუნქციონირების საფუძვლები, რომელთა ცოდნა აუცილებელია განსახლების ობიექტების შეფასების მოდელების ასაგებად; განიხილება სასტუმროს ბაზრის ანალიზისა და მათი საქმიანობის პროგნოზირების მეთოდები და ინსტრუმენტები, რაც აუცილებელია შემოსავლებისა და ხარჯების შესაფასებლად. საოპერაციო საქმიანობა. კვლევა ეფუძნება რუსული ენის მიმოხილვას და შედარებას.

• უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება. სახელმძღვანელო

  გამომცემელი: Prospect. წელი: 2017 წელი.

  შეესაბამება მე -3 თაობის FSES VPO-ს. სახელმძღვანელო იძლევა იდეას უძრავი ქონების შეფასების თეორიასა და პრაქტიკაზე. განხილულია უძრავი ქონების შეფასების თეორიული და მეთოდოლოგიური ასპექტები, მისი სამართლებრივი და საინფორმაციო უზრუნველყოფა.მოყვანილია შეფასების საქმიანობაში გამოყენებული ძირითადი ცნებები...

• უძრავი ქონება: ეკონომიკის საფუძვლები, შეფასება და კადასტრი. მოკლე კურსი

  გამომცემელი: Phoenix. წელი: 2013. სერია: ტესტი და გამოცდა.

  სახელმძღვანელო მომზადებულია მესამე თაობის უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საგანმანათლებლო სტანდარტების შესაბამისად (FSES-3) და აკმაყოფილებს სავალდებულო მინიმალურ ცოდნას უძრავი ქონების სფეროში ბაკალავრიატის მომზადების მიმართულებით 120700 მიმართულებით. „მიწის მართვა და კადასტრი“. შექმნილია ორგანიზებაში დასახმარებლად დამოუკიდებელი მუშაობადა მზადება საბოლოო სერტიფიცირებისთვის. შესთავაზა...

• უძრავი ქონების ხანდაზმულობისა და საუკეთესოდ გამოყენების შეფასება

  გამომცემელი: Stroyinformizdat. წელი: 2013 წელი.

  ეს წიგნი არის ორიგინალური ტრენინგისა და პრაქტიკული სახელმძღვანელოს მე-2 გამოცემა უძრავი ქონების მოძველების და საუკეთესო გამოყენების (UEI) შესაფასებლად. განხილულია მოძველებისა და NEI პრინციპის ურთიერთმიმართების საკითხები. განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა NEI ანალიზის ურთიერთქმედების სქემას შეფასების მიდგომებთან მოხსნადი მოძველების გზით და ამ უკანასკნელის კავშირს რესტრუქტურიზაციის გაუმჯობესების ხარჯებთან. მოყვანილია ფუნქციური და ეკონომიკური სიბერის შეფასების ალგორითმები,...

• უძრავი ქონება: ეკონომიკა, შეფასება და განვითარება

  გამომცემელი: Phoenix. წელი: 2013. სერია: უმაღლესი განათლება.

  AT სასწავლო სახელმძღვანელოასახულია შეფასების და უძრავი ქონების, როგორც დამოუკიდებელი საგანმანათლებლო სფეროს განვითარების ეკონომიკის ძირითადი თეორიული და მეთოდოლოგიური საკითხები და ზოგადი დებულებებიუძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლების დაკავშირებული ასპექტები, უძრავი ქონების დაკრედიტება (იპოთეკა), უძრავი ქონების განვითარების რისკის შეფასება. განკუთვნილია ბაკალავრიატის, მაგისტრის, მაგისტრანტებისა და სპეციალიზებული დისციპლინების მასწავლებლებისთვის, პრაქტიკოსი შემფასებლებისთვის, ორგანიზატორებისთვის...

• ფასები მშენებლობაში და უძრავი ქონების შეფასებაში

  გამომცემელი: პეტრე. წელი: 2013. სერია: სამშენებლო ბიზნესი.

  ეს სასწავლო სახელმძღვანელო გთავაზობთ ვრცელ მასალას შენობებისა და ნაგებობების დიზაინის, მშენებლობის დანახარჯების და უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებასთან დაკავშირებულ, მჭიდროდ დაკავშირებულ საკითხებზე. სამშენებლო და შეფასების სფეროში ავტორების პროფესიულ და სასწავლო საქმიანობაში მრავალწლიანმა გამოცდილებამ მათ საშუალება მისცა შეეგროვებინათ და შეექმნათ წიგნში ყოვლისმომცველი მასალა, რომელიც მიმართული იყო ხარისხის ამაღლებაზე...

• უძრავი ქონების შეფასება: თეორია და პრაქტიკა: სასწავლო გზამკვლევი

  გამომცემელი: Omega-L. წელი: 2012. სერია: უმაღლესი ფინანსური განათლება.

  სახელმძღვანელოში მოცემულია უძრავი ქონების შეფასების თეორიული და პრაქტიკული ასპექტების ხელმისაწვდომი აღწერა. თეორიული დებულებები ახლავს პრაქტიკული მაგალითებიდა ამოცანები, რომლებიც ხელს უწყობს მასალის ათვისებას. ავტორი ფართოდ იყენებს რუსი და უცხოელი წამყვანი მეცნიერების ნაშრომებს, თანამედროვე რუსეთის კანონმდებლობა, ისევე, როგორც პირადი გამოცდილებაპრაქტიკოს შემფასებლებთან თანამშრომლობით შეძენილი, მრავალწლიანი (10 წელზე მეტი) გამოცდილება...

• უძრავი ქონების შეფასება და ფასები მშენებლობაში. სასწავლო და პრაქტიკული სახელმძღვანელო

  გამომცემელი: Stroyinformizdat. წელი: 2012 წელი.

  ეს სასწავლო სახელმძღვანელო გთავაზობთ ვრცელ მასალას შენობებისა და ნაგებობების დიზაინის, მშენებლობის დანახარჯების და უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებასთან დაკავშირებულ, მჭიდროდ დაკავშირებულ საკითხებზე. ავტორთა მრავალწლიანი პროფესიული და სწავლების გამოცდილება სამშენებლო და შეფასების სფეროში მათ საშუალებას აძლევდა შეეგროვებინათ და შეექმნათ...

სახელმძღვანელოში განხილულია შეფასების საკითხები გარკვეული ტიპებიქონება: უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, მიწის ნაკვეთების ჩათვლით, უძრავი ქონების საკადასტრო შეფასება, საბაზრო ღირებულება. არამატერიალური აქტივები. ელექტრონული აპლიკაციები შემოთავაზებულია შეფასების ანგარიშების მაგალითებით განსაზღვრული ტიპის აქტივებისთვის (გამოქვეყნებულია უნივერსიტეტის პროფესიული გადამზადების ცენტრის ვებგვერდზე www.c-pp.ru). შექმნილია ფართო აუდიტორიისთვის - სტუდენტებიდან უნივერსიტეტის პროფესორები და პრაქტიკოსი შემფასებლები, მეწარმეები და ეკონომისტები.

ნაწარმოები განეკუთვნება საგანმანათლებლო ლიტერატურის ჟანრს. ის 2017 წელს გამოსცა გამომცემლობა სინერჯიმ. წიგნი „უნივერსიტეტის სერიის“ ნაწილია. ჩვენს ვებგვერდზე შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ წიგნი „ქონების შეფასება“ fb2, rtf, epub, pdf, txt ფორმატში ან წაიკითხოთ ონლაინ. აქ, სანამ წაიკითხავთ, შეგიძლიათ წიგნს უკვე კარგად ნაცნობი მკითხველების მიმოხილვებიც გაეცნოთ და გაიგოთ მათი აზრი. ჩვენი პარტნიორის ონლაინ მაღაზიაში შეგიძლიათ შეიძინოთ და წაიკითხოთ წიგნი ქაღალდის ფორმით.

შევჩუკი დენის ალექსანდროვიჩი

მოსკოვის წამყვან უნივერსიტეტებში სხვადასხვა დისციპლინების სწავლების გამოცდილება (ეკონომიკური, იურიდიული, ტექნიკური, ჰუმანიტარული), ორი უმაღლესი განათლება(ეკონომიკური და იურიდიული), მოსკოვის იურისტთა კავშირის წევრი, რუსეთის ჟურნალისტთა კავშირის წევრი, მოსკოვის ჟურნალისტთა კავშირის წევრი, რუსეთის ფედერაციის მთავრობის სტიპენდიანტი, გამოცდილება ბანკებში, კომერციულ და სახელმწიფო სტრუქტურები(მათ შორის, მაღალ თანამდებობებზე), მოადგილე აღმასრულებელი დირექტორი INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).

დაამთავრა მოსკოვი Სახელმწიფო უნივერსიტეტიგეოდეზია და კარტოგრაფია (MIIGAiK), ეკონომიკისა და ტერიტორიების მართვის ფაკულტეტი (FEUT), მენეჯერი (ორგანიზაციის მენეჯმენტი) და მოსკოვის სახელმწიფო უნივერსიტეტი. მ.ვ. ლომონოსოვი, საფრანგეთის საუნივერსიტეტო კოლეჯი (იურიდიული), საკანდიდატო მინიმუმი სპეციალობაში „ფინანსები, ფულის ბრუნვადა კრედიტი."

ნაწარმოების დაწერისას ავტორს ფასდაუდებელი დახმარება გაუწიეს: შევჩუკ ვლადიმერ ალექსანდროვიჩმა (სამი უმაღლესი განათლება, INTERFINANCE-ის სამეთვალყურეო საბჭოს თავმჯდომარე, გამოცდილება ბანკებში, კომერციულ და სამთავრობო სტრუქტურებში, მათ შორის მაღალ თანამდებობებზე), შევჩუკი ნინა მიხაილოვნა (ორი უმაღლესი). განათლება, კომერციულ და სამთავრობო სტრუქტურებში მუშაობის გამოცდილება, მათ შორის ხელმძღვანელ თანამდებობებზე), შევჩუკი ალექსანდრე ლვოვიჩი (მას აქვს დიდი მიღწევები სამეცნიერო და პრაქტიკულ საქმიანობაში).

1. უძრავი ქონება

1.1. უძრავი ქონება, როგორც საინვესტიციო ობიექტი

უძრავი ქონება - მიწა და მასზე მუდმივად მიმაგრებული ყველა კეთილმოწყობა (შენობები, ნაგებობები, მშენებლობა მიმდინარეობს).

რუსეთში ტერმინი „უძრავი და მოძრავი ქონებაპირველად კანონმდებლობაში გამოჩნდა პეტრე I- ის მეფობის დროს 1714 წლის 23 მარტის ბრძანებულებაში "მოძრავი და უძრავი ქონების მემკვიდრეობის შესახებ". უძრავ ქონებად აღიარეს მიწა, მიწა, სახლები, ქარხნები, ქარხნები, მაღაზიები. უძრავი ქონება ასევე მოიცავდა მიწაში მდებარე მინერალებს და სხვადასხვა ნაგებობებს, როგორც მიწის ზემოთ აღმართული, ისე მის ქვეშ აშენებული, მაგალითად: მაღაროები, ხიდები, კაშხლები.

რუსეთში განხორციელებულმა ეკონომიკურმა რეფორმებმა, ფიზიკური და იურიდიული პირების საკუთრების უფლებებზე საკუთრების კონსოლიდაციამ გამოიწვია ქონების დაყოფის აუცილებლობა მოძრავად და უძრავად (დაწვრილებით იხილეთ შევჩუკი დ.ა. ინვესტიციების ორგანიზაცია და დაფინანსება. - დონის როსტოვი. : ფენიქსი, 2006; შევჩუკი დ.ა. საბანკო საქმიანობის საფუძვლები - როსტოვ-დონზე: ფენიქსი, 2006; შევჩუკი დ.ა. ბანკის ოპერაციები. - როსტოვ-დონზე: ფენიქსი, 2006).

1994 წლიდან, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, ”უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწისქვეშა ნაკვეთებს, იზოლირებულს. წყლის სხეულებიდა ყველაფერი, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ საგნებთან, რომელთა გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, ტყეების ჩათვლით, მრავალწლიანი პლანტაციები, შენობები, ნაგებობები.

უძრავი ქონება ასევე მოიცავს სახელმწიფო რეგისტრაციაჰაერი და ზღვის გემები, შიდა ნავიგაციის გემები, კოსმოსური ობიექტები.

სხვა ქონება ასევე შეიძლება კლასიფიცირებული იყოს როგორც უძრავი ქონება. ასე რომ, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 132: ”საწარმო მთლიანად, როგორც ქონების კომპლექსი, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობაუძრავ ქონებად აღიარებული. ნივთები, რომლებიც არ არის უძრავი ქონება, მათ შორის ფული და ფასიანი ქაღალდები, აღიარებულია მოძრავ საკუთრებად.

შეიძლება განვასხვავოთ უძრავი ქონების შემდეგი მახასიათებლები:

- უძრავი ქონების გადატანა შეუძლებელია ობიექტის დაზიანების გარეშე;

- უძრავი ქონება მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, არა მხოლოდ ფიზიკურად, არამედ იურიდიულად;

- საინვესტიციო ობიექტის ხანგრძლივობა;

– თითოეული კონკრეტული ქონება უნიკალურია ფიზიკური მახასიათებლებისა და საინვესტიციო მიმზიდველობის თვალსაზრისით;

– ნორმალურ პირობებში უძრავი ქონების მოპარვა, გატეხვა ან დაკარგვა არ შეიძლება;

- უძრავი ქონების ღირებულება მაღალია და მისი დაყოფა ქონებრივ წილებად რთული და სხვა შემთხვევაში შეუძლებელი;

– ინფორმაცია უძრავი ქონების ტრანზაქციების შესახებ ხშირად არ არის ხელმისაწვდომი;

- სამომხმარებლო თვისებების დაკარგვა ან ღირებულების გადაცემა წარმოების პროცესში ხდება თანდათანობით, როგორც ის ცვივა;

- უძრავი ქონების სარგებლიანობა განისაზღვრება საცხოვრებელ და სამრეწველო ფართზე ადამიანის კონკრეტული მოთხოვნილების დაკმაყოფილების შესაძლებლობით;

- ახალი მშენებლობის დადებითი ან უარყოფითი ზემოქმედების შესაძლებლობა მიმდებარე მიწის, შენობების ღირებულებაზე;

– დროთა განმავლობაში შეინიშნება უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდის ტენდენცია;

- უძრავ ქონებას, როგორც საინვესტიციო ობიექტს აქვს სპეციფიკური რისკები: ფიზიკური დაზიანების რისკი ბუნებრივი და ხელოვნური ფაქტორების გავლენის ქვეშ, გარე და ფუნქციონალური ცვეთა და ცვეთა დაგროვების რისკი, ფინანსური რისკი, რომელიც დაკავშირებულია გადასინჯვის პირობებთან. ქირა;

- მკაცრი სახელმწიფო რეგულირებაუძრავი ქონების გარიგებები.

1.2. ქონების ტიპები

უძრავი ქონების სამი ძირითადი ტიპი არსებობს: მიწა, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები.

უძრავი ქონების ძირითადი ობიექტია მიწა.

ტიპებად დაყოფასთან ერთად უძრავი ქონების კლასიფიცირება ხდება რიგი კრიტერიუმების მიხედვით, რაც ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის უფრო წარმატებულ კვლევას და ხელს უწყობს სხვადასხვა კატეგორიის უძრავი ქონების შეფასებისა და მართვის მეთოდების შემუშავებას და გამოყენებას. კლასიფიკაცია ყველაზე გავრცელებული მახასიათებლების მიხედვით წარმოდგენილია ცხრილში. 1.1.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციიდან მიღებული შემოსავლის შემდეგი ფორმები არსებობს:

– უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა საბაზრო ფასების ცვლილების გამო, ახალი ობიექტების შეძენა და ძველი ობიექტების განვითარება;

– მომავალი პერიოდული ფულადი ნაკადები;

- შემოსავალი ობიექტის ხელახალი გაყიდვიდან შენახვის პერიოდის ბოლოს.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის მიმზიდველობა აიხსნება შემდეგი ფაქტორებით:

- უძრავი ქონების შეძენის დროს ინვესტორი იღებს უფლებათა პაკეტს, ხოლო ბევრი საინვესტიციო ობიექტი არ იწვევს საკუთრების უფლებას;

- ზოგადად დაბანდებული სახსრების უსაფრთხოება (ნორმალურ პირობებში უძრავი ქონების დაკარგვა ან მოპარვა არ შეიძლება) და ინფლაცია კონკრეტულად (ინფლაციურ პროცესებს თან ახლავს უძრავი ქონების ფასების და მისგან მიღებული შემოსავლების ზრდა);

– უძრავი ქონებიდან შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა ფულადი თვალსაზრისით და ცხოვრების სხვა სასარგებლო ეფექტები, გარკვეული ობიექტის ფლობის პრესტიჟი და ა.შ.

ცხრილი 1.1

უძრავი ქონების ზოგადი კლასიფიკაცია

უძრავ ქონებაში ინვესტირებას აქვს ისეთი დადებითი თვისებები, როგორიცაა ობიექტის გრძელვადიანი გამოყენების შესაძლებლობა და კაპიტალის შენარჩუნება.

1.3. უძრავი ქონების ბაზარი

უძრავი ქონების ბაზარი -ეს არის უძრავი ქონებით ოპერაციების გარშემო ურთიერთობების ერთობლიობა: უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა, იპოთეკა, უძრავი ქონების გაქირავება და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი სეგმენტები: მიწის ბაზარი, საბინაო ბაზარი და არასაცხოვრებელი შენობების ბაზარი.

ცალკე, არის მომგებიანი უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც სეგმენტირებულია ფუნქციური დანიშნულებაობიექტები:

– საოფისე ობიექტების ბაზარი;

- კომერციული ობიექტების ბაზარი;

- საწარმოო და შესანახი ობიექტების ბაზარი;

- სასტუმროს მომსახურების ბაზარი;

- სამშენებლო ბაზარი მიმდინარეობს.

უძრავ ქონებაზე კანონიერი უფლებებიდან გამომდინარე, რომლებიც გარიგების საგანია გამყიდველსა და მყიდველს შორის, უძრავი ქონების ბაზარი იყოფა გასაყიდად და გასაქირავებელ ბაზრებად.

ბაზარზე გასაყიდად გადადის შესაბამისი ეკვივალენტის სანაცვლოდ სრული უფლებაქონება, განკარგვის უფლების ჩათვლით, იჯარის ბაზარზე გარიგების ობიექტს წარმოადგენს უფლებათა ნაწილობრივი ნაკრები, განკარგვის უფლების გამოკლებით.

შეიძლება განვასხვავოთ უძრავი ქონების ბაზრის შემდეგი მახასიათებლები:

– ლოკაცია;

- ობიექტების დაბალი ურთიერთშემცვლელობა;

– სეზონური რყევები;

- გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობა.

უძრავი ქონების დაფინანსებისას გამოიყოფა ხარჯების სამი ჯგუფი:

- ქონების ფუნქციურად გამოსაყენებელ მდგომარეობაში შენარჩუნების ღირებულება;

– ყოველწლიური გადასახადი ქონების საკუთრებაზე;

– მაღალი ტრანზაქციის ხარჯები უძრავი ქონების ტრანზაქციებში.

უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნისა და მიწოდების რყევები ნელია, რადგან მოთხოვნის არსებობისას, ქონების რაოდენობის ზრდა ხდება დიდი ხნის განმავლობაში, რაც განისაზღვრება შენობის მშენებლობის პერიოდით. უძრავი ქონების გადაჭარბების შემთხვევაში, ფასები რჩება დაბალი რამდენიმე წლის განმავლობაში (დაწვრილებით იხილეთ Shevchuk D.A. ბინის ყიდვა და მიწის ნაკვეთი: ნაბიჯ - ნაბიჯ. – M.: AST: Astrel, 2008).

მიწოდებასა და მოთხოვნაზე მოქმედი ძირითადი ფაქტორები:

– ეკონომიკური: მოსახლეობის და ბიზნესის შემოსავლის დონე, ხელმისაწვდომობა ფინანსური რესურსები, გაქირავების ტარიფების დონე, სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულება და სამშენებლო მასალები, ტარიფები კომუნალური;

– სოციალური: რაოდენობის ცვლილება, მოსახლეობის სიმჭიდროვე, განათლების დონე;

– ადმინისტრაციული: საგადასახადო განაკვეთები და ზონალური შეზღუდვები;

– ეკოლოგიური: ტერიტორიის მიდრეკილება, სადაც ქონება მდებარეობს გვალვისა და წყალდიდობის, გარემოს მდგომარეობის გაუარესების ან გაუმჯობესების მიმართ.

უძრავი ქონება ფინანსური აქტივია, რადგან ის იქმნება ადამიანური შრომით და კაპიტალის ინვესტიციებით. უძრავი ქონების შეძენა-განვითარებას თან ახლავს მაღალი ხარჯები და, შესაბამისად, ხშირად წარმოშობილი მოზიდვის საჭიროება. ნასესხები ფულიამიტომ უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთი სექტორია ფინანსური ბაზარი.

ფინანსური ბაზარი -გართულებულია ეკონომიკური სისტემა, რომელიც მოიცავს ინსტიტუტებისა და პროცედურების ერთობლიობას, რომელიც მიმართულია ყველა სახის ფინანსური დოკუმენტის გამყიდველებისა და მყიდველების ურთიერთქმედების განხორციელებაზე.

უძრავი ქონების ბაზარი ფინანსური ბაზრის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტია.

ფინანსურ ბაზარსა და უძრავი ქონების ბაზარს შორის მჭიდრო ურთიერთობაა: უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ზრდა აცოცხლებს უძრავი ქონების ბაზარს, შემოდგომა ზღუდავს მას. ეკონომიკური არასტაბილურობა ხელს უშლის როგორც რუს, ისე უცხოელ კრედიტორებსა და ინვესტორებს. სახელმწიფოს მხარდაჭერაა საჭირო უძრავ ქონებაში ინვესტიციების დაფინანსების გასააქტიურებლად.

1.4. უძრავი ქონების დაფინანსების პროცესის მონაწილეები და წყაროები

ტრადიციულად, უძრავი ქონების დაფინანსების პროცესში მონაწილეები იყოფა შემდეგ კატეგორიებად:

– ფედერალური და ადგილობრივი ხელისუფლება და ადმინისტრაციები;

– საკრედიტო და ფინანსური ინსტიტუტები;

- ინვესტორები და ა.შ.

ფედერალური და ადგილობრივი ხელისუფლება და ადმინისტრაციები უზრუნველყოფენ ეკონომიკურ და სამართლებრივ ურთიერთობებს უძრავი ქონების დაფინანსების პროცესში მონაწილეებს შორის. სახელმწიფო უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებასთან დაკავშირებული ნორმებისა და წესების დაცვას; აწესრიგებს უძრავ ქონებაზე ზონირების, ურბანული განვითარებისა და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საკითხებს; ადგენს შეღავათებს ან აწესებს შეზღუდვებს (საკანონმდებლო შეზღუდვები, დაბეგვრის მახასიათებლები) უძრავ ქონებაში ინვესტიციებზე. გარდა ამისა, სახელმწიფო მოქმედებს როგორც მრავალი უძრავი ქონების ობიექტის მფლობელი.

ფინანსური ინსტიტუტები კაპიტალს აწვდიან ინვესტორებს, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი სახსრები.

ინვესტორები არიან ფიზიკური პირები და იურიდიული პირები(რეზიდენტები და არარეზიდენტები), რომლებიც ყიდულობენ უძრავ ქონებას და ინარჩუნებენ მას ფუნქციურ მდგომარეობაში.

ინვესტორები შეიძლება დაიყოს ორ ტიპად:

1) აქტიური - აფინანსებს და ეწევა ობიექტის მშენებლობას, განვითარებას ან მართვას;

2) პასიური - მხოლოდ პროექტის დაფინანსება, მასში შემდგომი მონაწილეობის გარეშე.

ამჟამად განვითარებულია უძრავი ქონების ბაზარი განვითარება -განსაკუთრებული სახის პროფესიული საქმიანობაუძრავი ქონების საინვესტიციო პროექტების მართვა, რომლის ერთ-ერთი ამოცანაა უძრავი ქონების განვითარებასთან დაკავშირებული რისკების შემცირება. დეველოპერი -ორგანიზატორი, რომლის საქმიანობა შეიძლება დაიყოს სამ ეტაპად:

1) პროექტის განხორციელების შესაძლებლობის ანალიზი: გათვალისწინებულია კანონმდებლობის ცვლილებების მდგომარეობა და ტენდენციები, მომხმარებელთა შეღავათები, ფინანსური და ეკონომიკური პირობები, რეგიონის განვითარების პერსპექტივები;

2) პროექტის განხორციელების გეგმის შემუშავება: განისაზღვრება პროექტის განსახორციელებლად საჭირო მიწის ნაკვეთის ფართობი, შეირჩევა ადგილი შესაბამისი გარემოთი, კომუნიკაციებით და ფასდება პროექტის ეფექტურობა. შემდეგ დგინდება ფინანსური რესურსების წყაროები, მიიღება მშენებლობის ნებართვა და ა.შ.

3) განხორციელება საინვესტიციო პროექტი: ფინანსური რესურსების მოზიდვა, საპროექტო და სამშენებლო ორგანიზაციები, მშენებლობის მიმდინარეობის მონიტორინგი, ობიექტის მთლიანად ან ნაწილობრივ გაყიდვა.

დაფინანსების წყაროები კაპიტალური ინვესტიციები: საჯარო სახსრები, სახსრები ადგილობრივი ბიუჯეტი(მუნიციპალური), საწარმოებისა და ფიზიკური პირების საკუთარი ფინანსური რესურსები, მოზიდული სახსრები, ინვესტორების სახსრები.

1.5. უძრავ ქონებაში ინვესტიციის უპირატესობები

უძრავ ქონებაში ინვესტიცია, რომელიც შემოსავალს ქმნის, ყველაზე მომგებიანია. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების შეძენის მიმზიდველობა მდგომარეობს გამოსყიდვის შემდეგ ინვესტიციის დაბრუნებაში. საოპერაციო ხარჯები. თუმცა, ამ შემთხვევაში, რისკი უფრო მაღალია უძრავი ქონების დაბალი ლიკვიდურობისა და ინვესტირებული სახსრების ანაზღაურების პერიოდის ხანგრძლივობის გამო.

უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირების მეთოდები შეიძლება იყოს პირდაპირი და არაპირდაპირი.

პირდაპირი– კერძო ხელშეკრულების შესაბამისად უძრავი ქონების აუქციონზე შეძენა, იჯარით ყიდვა.

არაპირდაპირი- შესყიდვა ძვირფასი ქაღალდებიკომპანიები, რომლებიც სპეციალიზირებულია უძრავ ქონებაში ინვესტიციებში, ინვესტიციები უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ იპოთეკაში.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში, ისევე როგორც ინვესტიციები კორპორატიულ ფასიან ქაღალდებში, გრძელვადიანია.

უპირატესობებიინვესტიცია უძრავ ქონებაში ფასიანი ქაღალდების მიმართ:

1. კორპორატიული ფასიანი ქაღალდებისგან განსხვავებით, როგორიცაა აქციები, რომლებიც იხდიან კვარტალურ დივიდენდებს, უძრავი ქონების საკუთრება ინვესტორს ყოველთვიურად ნაღდ ფულს აძლევს, რადგან ყოველთვიური ქირის გადახდა იწვევს ყოველთვიური გადასახადებიინვესტორი.

2. ქონების საკუთრებიდან მიღებული შემოსავლის ფულადი ნაკადები (განსხვავება ფულადი ქვითრებიქირავნობისა და ქონების მოვლის ხარჯებიდან პლუს კაპიტალის ინვესტიციები) ნაკლებად დინამიურია ვიდრე ფულადი სახსრების დინებამაღალი ბერკეტის მქონე კორპორაციების მოგება:

- კორპორაციების ფულადი სახსრების შემოსავალი დამოკიდებულია პროდუქციის გაყიდვის მოცულობაზე, რომელიც დამოკიდებულია მომხმარებელთა ყოველდღიურ გადაწყვეტილებებზე, ხოლო უძრავი ქონებიდან შემოსავლების ნაკადები უფრო სტაბილურია, რადგან ისინი ეფუძნება იჯარის ხელშეკრულებებს;

- კორპორატიული წყაროები ფულადი შემოსავალიშეიძლება დროთა განმავლობაში შეიცვალოს და უძრავი ქონებიდან შემოსავლის წყაროები უფრო პროგნოზირებადია, ვინაიდან შენობები უძრავია, აქტივები ფიზიკურადაც და იურიდიულადაც ფიქსირდება.

3. კორპორატიული ანაზღაურება ზოგადად უფრო დაბალია, ვიდრე უძრავი ქონება. ეს გამოწვეულია იმით, რომ უძრავი ქონების აქტივების ინტენსიური ოპერირება შედარებულია ბიზნეს სფეროების უმეტესობასთან. Მეტი ვიდრე მაღალი დონემომგებიანობა, რადგან შემოსავალი, რომელსაც ინვესტორი მიიღებს, უნდა აღემატებოდეს ქონების ექსპლუატაციის ხარჯებს. ანაზღაურება უნდა იყოს უფრო მაღალი, ვიდრე ინვესტიციის დროს ფინანსური აქტივები, რაც უნდა შეესაბამებოდეს უძრავ ქონებაში ინვესტირების მაღალ რისკებს.

4. უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციები ხასიათდება უფრო დიდი უსაფრთხოების, უსაფრთხოებისა და ინვესტორის კონტროლის უნარით, ვიდრე ინვესტიციები აქციებში.

უძრავ ქონებაში ინვესტიციის წყაროებსა და მოცულობაზე გავლენას ახდენს:

– ინვესტიციის მოსალოდნელი ანაზღაურება;

- შეთავაზება საბანკო პროცენტი;

– საგადასახადო პოლიტიკაზოგადად და კონკრეტულად საინვესტიციო სფეროში;

– ინფლაციის მაჩვენებელი;

- უძრავ ქონებაში ინვესტიციის რისკის ხარისხი.

უძრავი ქონების ინვესტიციის მიმზიდველობის მიზეზები ინფლაციის თვალსაზრისით:

- ფულის სწრაფი ცვეთა მათი უსაფრთხოების არასაკმარისი საიმედოობით საკრედიტო ინსტიტუტები;

- ხშირი შეუსაბამობა ბანკის განაკვეთსა და ინფლაციის დონეს შორის;

- შეიზღუდა ინვესტიციების უფრო მომგებიანი სფეროები;

- ნარჩენი ხელმისაწვდომობა და საცხოვრებელში ინვესტიციის სიმარტივე;

– ამ პირობებში შეიძლება გაიზარდოს შემოსავლის მომტან უძრავ ქონებაში ინვესტირება ქირავდებარითაც დაზოგავთ თქვენს ინვესტიციას.

მეორე მხრივ, ინფლაციის პირობებში არის გარემოებები, რომლებიც ხელს უწყობს ინვესტიციებს სხვა სფეროებში: რეალური შემოსავლები იკლებს, ინვესტორს უჭირს ხარჯებსა და მოსალოდნელ სარგებელს შორის თანაფარდობის პროგნოზირება, უფრო რთულია გრძელვადიანი შემოსავლის მიღება. ვადიანი სესხი მისაღები საპროცენტო განაკვეთით, რაც იწვევს პოტენციურ მყიდველებს ფინანსური რესურსების ნაკლებობას.

Ზე დღევანდელი ეტაპიგანვითარება რუსეთის ეკონომიკათან სწრაფადინფლაცია საინვესტიციო საქმიანობაექვემდებარება მნიშვნელოვან რისკებს, რაც იწვევს უძრავი ქონების ბაზარზე საინვესტიციო აქტივობის შემცირებას. შეზღუდულმა საინვესტიციო რესურსებმა განაპირობა მშენებლობის შემცირების პროცესი ეკონომიკის თითქმის ყველა სექტორში (დაწვრილებით იხილეთ Shevchuk D.A. უძრავი ქონების შეფასება და ქონების მართვა. - როსტოვ-დონ: Phoenix, 2007).

და მაინც უძრავი ქონების ბაზარი მიმზიდველია პოტენციური ინვესტორებისთვის შემდეგი მიზეზების გამო:

- ინვესტიციები უძრავ ქონებაში ხასიათდება უსაფრთხოების მნიშვნელოვანი ხარისხით, დაცულობით და ინვესტორის კონტროლის უნარით;

- უძრავი ქონების შეძენის დროს ინვესტორი იღებს უფლებათა პაკეტს, ხოლო სხვა საინვესტიციო ობიექტების უმეტესობა არ იწვევს საკუთრების უფლებას;

- უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც დიდი ზომისაა, ნაკლებად არის ათვისებული;

- უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს თან ახლავს ამ ბაზარზე ოპერაციების მისაღები მომგებიანობა.

დღეს რუსეთში საინვესტიციო აქტივობა უძრავი ქონების ბაზარზე შემცირებულია. საბინაო ბაზარსაც კი, რომელიც უძრავი ქონების ბაზრის ყველაზე აქტიური სეგმენტია, არ იყო უზრუნველყოფილი შესაბამისი საკრედიტო და ფინანსური მექანიზმები, რომლებიც ხელს შეუწყობდა მოსახლეობის ეფექტურ მოთხოვნას და შესაძლებელს გახდის გაუმჯობესებას. საცხოვრებელი პირობებიმოსახლეობა მასობრივად. უძრავი ქონების დაფინანსების პროცესში ყველა მონაწილის ინტერესთა ბალანსი უძრავი ქონების ბაზრის ნორმალური ფუნქციონირების აუცილებელი კომპონენტია.

1.6. იპოთეკური სესხი

„იპოთეკის“ ქვეშ გვესმის უძრავი ქონების გირავნობა, როგორც ვალდებულებების უზრუნველყოფის საშუალება. სისტემის ხელმისაწვდომობა იპოთეკური სესხი- კერძო სამართლის ნებისმიერი განვითარებული სისტემის განუყოფელი ნაწილი. იპოთეკის როლი იზრდება განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ეკონომიკის მდგომარეობა არადამაკმაყოფილებელია, რადგან გააზრებული და ეფექტური იპოთეკური სისტემა, ერთის მხრივ, ხელს უწყობს ინფლაციის შემცირებას დროებით თავისუფლად გაყვანით ნაღდი ფულიმოქალაქეებსა და საწარმოებს, მეორე მხრივ, ეხმარება სოციალური და ეკონომიკური პრობლემების მოგვარებაში.

იპოთეკის გაჩენა.იპოთეკის პირველი ნახსენები VI საუკუნეს ეხება. ძვ.წ ე. საბერძნეთში იპოთეკა ნიშნავდა მოვალის ვალდებულებას კრედიტორის წინაშე გარკვეული მიწის საკუთრებაში. Საზღვარზე მიწის ფართობი, მოვალის კუთვნილებას, ვალდებულების აღებისას იდგა სვეტი, რომელსაც „იპოთეკა“ უწოდეს.

პირველი გირავნობის აქტები, რომლებიც ჩვენამდე მოვიდა რუსეთში, თარიღდება XIII-XIV საუკუნეების პერიოდით, ხოლო საკანონმდებლო ნორმები პირველად გამოჩნდა მე -14 საუკუნის ბოლოს ან მე -15 საუკუნის დასაწყისში. პსკოვის სასამართლო წესდებაში, რომელშიც, შეგროვების უძველეს მეთოდთან - პერსონალურთან ერთად, არის ქონების კოლექცია.

XIX საუკუნის ბოლოს - XX საუკუნის დასაწყისში. აქტიურად მიმდინარეობდა მიწის ნაკვეთებით უზრუნველყოფილი დაკრედიტების პროცესი, რომლის შეძენასაც მსესხებელი აპირებდა. ეს პროცესი განვითარდა გლეხური მიწის ბანკების დახმარებით, რომლებიც შეიქმნა რუსეთის თითქმის ყველა პროვინციაში და ხელი შეუწყო გაღატაკებული გლეხებისთვის მიწის გამოყოფას.

1922 წლიდან 1961 წლამდე რუსეთში, რსფსრ სამოქალაქო კოდექსი, მუხ. რომელთაგან 85 გირავნობას განსაზღვრავდა, როგორც მოთხოვნის უფლებას, რომელიც საშუალებას აძლევს კრედიტორს მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მიიღოს პრიორიტეტული დაკმაყოფილება სხვა კრედიტორებთან შედარებით დაგირავებული ქონების ღირებულების ხარჯზე (დაყოფის გარეშე. მოძრავი და უძრავი).

როგორც ასეთი, სხვადასხვა ეკონომიკური და სამართლებრივი დაბრკოლებების გამო, იპოთეკის ინსტიტუტმა ჯერ კიდევ არ მოიპოვა მნიშვნელოვანი პოპულარობა რუსეთში, ამიტომ იგი რეგულირდება შედარებით მცირე რაოდენობის რეგულაციებით.

1992 წელს მიღებულ იქნა რუსეთის ფედერაციის კანონი „გირავნობის შესახებ“, რომელიც განსაზღვრავდა იპოთეკის შესაძლებლობას, როგორც ვალდებულებების უზრუნველყოფის საშუალებას. Სამოქალაქო კოდექსი RF (ნაწილი I), დაზუსტდა გარკვეული დებულებები გირავნობის შესახებ (მუხლები 334-358). ხელოვნებაში. 340 დადგენილია, რომ შენობის ან ნაგებობის იპოთეკა დაიშვება მხოლოდ ერთდროული იპოთეკით იმ მიწის ნაკვეთთან, რომელზედაც მდებარეობს ეს შენობა ან ნაგებობა, ან ამ ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც ფუნქციურად უზრუნველყოფს დაგირავებულ ობიექტს, ან ამ ნაკვეთის ან დამგირავებლის კუთვნილი მისი შესაბამისი ნაწილის იჯარით გაცემის უფლების. ხოლო მიწის ნაკვეთის იპოთეკის შემთხვევაში გირავნობის უფლება არ ვრცელდება ამ ნაკვეთზე მდებარე ან მშენებარე დამგირავებლის შენობებსა და ნაგებობებზე, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

უძრავი ქონების რეგისტრაცია - აუცილებელი ფუნქციასახელმწიფოს, რომლის სათანადო განხორციელების გარეშე შეუძლებელია უძრავი ქონების სტაბილური ბრუნვა, რეგულირდება 1997 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონით „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“. ფაქტობრივი განხორციელებაბანკის იპოთეკური უფლებები შესაძლებელია კანონის „ შესახებ სააღსრულებო წარმოება". ცალკე სპეციალური წესები, რომლებიც, მიუხედავად ამისა, გასათვალისწინებელია დადებისას იპოთეკური ხელშეკრულებები, იშლება შესაბამისი კანონების მიხედვით.

1998 წელს მიიღეს ფედერალური კანონი„იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“, რომლის მიხედვითაც, უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებით (იპოთეკის ხელშეკრულება), ერთ მხარეს - მოგირავნეს, რომელიც არის კრედიტორი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით, უფლება აქვს ქ. მიიღოს ამ ვალდებულებით მოვალის მიმართ თავისი ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილება მეორე მხარის - იპოთეკარის დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან, უპირატესად იპოთეკარის სხვა კრედიტორებზე, კანონით დადგენილი გამონაკლისის გარდა. დამგირავებელი შეიძლება იყოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით მოვალე ან ამ ვალდებულებაში არ მონაწილე პირი (მესამე პირი). ქონება, რომელზეც დადებულია იპოთეკა, რჩება დამგირავებელთან მის მფლობელობაში და სარგებლობაში (მუხლი 1).