Vendita di immobili ipotecari. È possibile vendere un appartamento con un mutuo? - E' possibile vendere un appartamento ipotecario in ipoteca

Sfortunatamente, nessuno di noi è immune dall'improvvisa perdita del lavoro, da una malattia inaspettata o da un'aggiunta alla famiglia. Nella vita possono accadere sia eventi tristi che gioiosi. E anche alloggi così desiderabili acquistati a credito diventeranno presto gravosi o non necessari.

È possibile vendere un appartamento acquistato con un mutuo? Cercheremo di capirlo oggi.

Quando è necessario un accordo del genere?

I dipendenti delle banche finanziatrici spesso sentono dai loro mutuatari: "Voglio vendere un appartamento con un mutuo, ma non so da dove cominciare". La vendita di un appartamento impegnato da una banca è ancora un fenomeno raro per i nostri connazionali. Tuttavia, in moderno pratica bancaria casi del genere si sono già verificati. Ad esempio, un mutuatario ha acquistato un appartamento con un mutuo, ha pagato con cura i pagamenti correnti, ma poi, a causa di alcune circostanze, ha avuto bisogno di un alloggio più grande. A questo proposito cerca un acquirente per il suo spazio abitativo con l'aiuto di un agente immobiliare o da solo.

Il ricavato va a rimborsare il prestito, e il resto diventa la prima rata quando si acquista uno spazio abitativo più ampio, ma con un nuovo contratto di prestito.

La situazione potrebbe essere diversa. Se, dopo un certo periodo di tempo, un cliente bancario che ha ricevuto un mutuo non può continuare a rimborsare il prestito, allora questa proprietà cerco anche acquirente. Quindi viene stipulato un accordo ma solo con il consenso della banca. L'acquirente ha il diritto di acquistare l'immobile, ma è obbligato a ripagare il debito con la banca, in altre parole diventa suo debitore.

Ci sono situazioni in cui un acquirente di una casa non ha l'importo necessario per acquistare una casa più grande e chiederà anche un mutuo ipotecario. Questa procedura è più complicata, poiché la banca dovrà approvare la sua candidatura, valutarla opportunità finanziarie in modo da mantenere le garanzie di rimborso del prestito.

Alieniamo la proprietà dalla banca

Se il mutuatario si trova in circostanze insormontabili che non consentono di effettuare i pagamenti integralmente, la banca è principalmente interessata a incontrarlo sulla questione della vendita di immobili residenziali. Se non è stato ancora trovato un acquirente per l'alloggio, l'ente offre al suo cliente un partner affidabile e fidato per completare la transazione. Tuttavia, il mutuatario deve capire bene come vendere un appartamento gravato da un mutuo. Questa è una transazione non standard, quindi potrebbe portare a una diminuzione del valore di vendita degli alloggi.

La banca è interessata al rimborso del prestito e non ci sono pagamenti scaduti. Se il mutuatario, per una serie di motivi, non può rimborsare il prestito, ma accetta di rimborsarlo vendendo l'appartamento, l'istituto finanziario, di norma, preclude la garanzia. Questo accade in via extragiudiziale.

L'ingombro di un appartamento con pegno impone alcune restrizioni alla disposizione di questo diritto legale.

Cerchiamo un acquirente

Se vuoi vendere un appartamento acquistato con un mutuo, devi ottenere il consenso della banca. Dopo aver ottenuto la sua approvazione, devi scegliere il miglior schema di vendita.

Considera possibili modi per vendere

Ci sono due opzioni per tali transazioni. Quale è più adatto nel tuo caso: la banca, l'acquirente e il venditore decideranno. I metodi differiscono notevolmente l'uno dall'altro. È molto importante quando ea quali condizioni il pegno verrà rimosso dalla proprietà, prima della registrazione dei diritti di proprietà o dopo di essa.

Nella prima ipotesi, la banca dà il proprio assenso alla sostituzione del titolare, quindi rimuove l'onere. Di conseguenza, per qualche tempo il mutuatario è nuovo proprietario appartamenti - l'acquirente. Mette i fondi in due cassette di sicurezza. Uno memorizza l'importo che è uguale al saldo del debito verso la banca, l'altro - il resto. Le operazioni con le cellule sono svolte sotto il controllo di un impiegato di banca. Dopo la registrazione dei diritti di proprietà, lo stesso dipendente ritira il saldo del debito dalla "sua" cella e consegna all'acquirente un documento sulla rimozione dell'onere. Il venditore dell'appartamento riceve il denaro dalla seconda cella. Questo completa l'affare.

È possibile vendere in altro modo un appartamento acquistato con mutuo?

Sì, c'è un'altra opzione per un tale accordo. Nel secondo caso, il mutuatario deposita il saldo del debito, nonché gli interessi maturati sul prestito in corso, sul proprio conto bancario. Questo viene fatto in modo che l'istituto finanziario cancelli questo importo ed emetta una lettera al mutuatario affermando che i suoi obblighi nei suoi confronti sono stati adempiuti e l'onere per l'alloggio è stato rimosso.

Per fare ciò, il venditore può stipulare un accordo sulla vendita di un appartamento (versione preliminare), dopo la conclusione del quale l'acquirente trasferirà al mutuatario l'importo necessario per chiuderlo prestito ipotecario. A sua volta, il mutuatario depositerà fondi sul suo conto bancario prima di presentare i documenti pertinenti per la registrazione dei diritti di proprietà. Puoi consegnare tutti i documenti necessari per rimuovere l'ingombro e registrare il contratto di vendita lo stesso giorno.

Affare raro ma possibile

Alla domanda se sia possibile vendere un appartamento acquistato con un mutuo, i dipendenti di banca di solito rispondono che questa transazione è più complicata del solito, ma è possibile. Il termine dopo il quale è possibile la sua attuazione è fissato dalla banca.

Oggi ci sono tre modi per vendere un appartamento acquistato con un mutuo. La prima opzione è l'autovendita. Implica la trasparenza dell'operazione e l'obbligatorio consenso della banca creditrice ad essa. Dopo aver ricevuto il consenso e aver finalmente determinato l'importo del debito sul prestito, viene concluso un accordo con l'acquirente. Deve essere autenticato. L'acquirente paga quindi alla banca creditrice l'importo dovuto dal venditore. Successivamente, riceve una ricevuta e un documento sull'assenza di debiti.

Entro il termine indicato, il venditore deve registrare ufficialmente la rimozione dell'onere presso l'autorità competente e il trasferimento di proprietà dell'appartamento venduto. Anche il contratto di vendita deve essere registrato. La differenza di fondi tra l'importo dovuto alla banca e il prezzo dell'appartamento è conservata in una cassetta di sicurezza che ha determinate condizioni di accesso.

La seconda opzione è vendere il prestito. Differisce dall'oggetto della vendita. Sono mutui. Ciò richiederà anche il consenso della banca creditrice. In questo caso, ha il diritto di approvare (o non approvare) la candidatura del nuovo mutuatario. Solo allora il prestito sarà riemesso.

Viene stipulato un accordo per trasferire il debito all'acquirente, il quale accetta l'obbligo di rimborsare il debito. A questo caso l'appartamento è ancora impegnato in banca. Inoltre, un istituto finanziario può anche riscattare un prestito da un altro (on-lending). Ma, di regola, eseguono tali operazioni con riluttanza, poiché non sono interessati a perdere i propri clienti.

Opzione tre: non ufficiale

Questo metodo è discutibile sotto tutti gli aspetti. Per la sua attuazione, è necessario trovare un acquirente che voglia rimborsare il prestito prima del previsto. Trovare una persona del genere è abbastanza difficile. Inoltre, in questo caso, il mutuo ipotecario deve essere rimborsato anticipatamente e senza penali. Se non conosci i mutui, devi considerare che la transazione avverrà allo stesso modo di un appartamento.

Altre domande relative alla vendita di un appartamento ipotecario

Abbastanza spesso, con la ricezione di un alloggio tanto atteso, le persone hanno molti problemi. Sono principalmente associati al cambiamento delle condizioni di vita, alla perdita del lavoro, all'impossibilità di rimborsare un prestito. Ad esempio, molti sono interessati alla domanda se sia possibile vendere un appartamento per mutuo militare. Tale operazione è possibile, ma previo consenso della banca creditrice e del Ministero della Difesa.

Oggi hai imparato se è possibile vendere un appartamento acquistato con un mutuo. Ci auguriamo che le informazioni ricevute ti aiutino a condurre correttamente tale transazione.

Quali sono le condizioni e le modalità di vendita di un appartamento in mutuo? Come vendere un appartamento con mutuo di proprietà da meno di 3 anni? Chi può aiutare a vendere appartamento ipotecario in modo rapido e redditizio?

Ciao cari lettori! Benvenuto a Denis Kuderin.

Nella prossima pubblicazione della nostra risorsa, continueremo ad esplorare un ampio argomento chiamato "Mutuo". Argomento nuovo articolo- come vendere un appartamento ipotecario.

Il materiale sarà principalmente di interesse per chi non può più o non vuole pagare un mutuo ipotecario e vuole liberarsi dell'immobile acquistato a credito, nonché per tutti coloro che vogliono migliorare la propria alfabetizzazione finanziaria.

Quindi iniziamo!

Oggi parleremo del processo inverso - saldi appartamento ipotecario. bisogno urgente tutti possono sbarazzarsi di una casa acquistata a credito.

A sezione separata prenderemo in considerazione tutte le circostanze in cui tale transazione è opportuna e redditizia.

Tuttavia, prima devi rispondere alla domanda: una procedura del genere è legale? È possibile vendere un appartamento ipotecario?

La risposta è sì, se la vendita e l'acquisto vengono effettuati legalmente con competenza, nel rispetto delle norme e dei regolamenti vigenti. Puoi vendere un appartamento acquistato con mutuo in qualsiasi fase di rimborso dei prestiti, inoltre, anche in fase di costruzione dell'abitazione.

Annuncio immediatamente la condizione principale per la liceità dell'operazione: eventuali operazioni con immobili che si impegnano possono essere effettuate solo con il permesso o con la partecipazione diretta dell'istituto finanziario in cui viene erogato il prestito.

In poche parole, sarà possibile vendere legalmente immobili solo attraverso una banca. Poiché la proprietà non appartiene per intero al mutuatario, questi non ha il diritto di disporne esclusivamente a propria volontà.

Inoltre, ci sono una serie di situazioni in cui la banca ha il diritto di citare in giudizio un appartamento dal mutuatario.

Queste situazioni includono:

• la presenza di debito;
• gestione impropria dell'appartamento, danni a cose;
• lavori di modifica non autorizzati specifiche locali;
• perdita di beni per colpa del proprietario;
• cessione di immobili a terzi.

Conclusione: non provare nemmeno a bypassare società finanziaria. Non ci sono schemi legali per vendere un appartamento senza la partecipazione di una banca.

Ma non disperate: una vendita con il consenso di una finanziaria non è affatto un'opzione perdente. Se agisci in modo coerente e competente, c'è la possibilità non solo di restituire i tuoi soldi, ma anche di fare un affare a tuo vantaggio.

Non è necessario continuare a saldare un debito se a un certo punto diventa insostenibile. prestito ipotecario rilasciato per molti anni - durante questo periodo la vita e le circostanze finanziarie cambiano spesso.

Nelle sezioni seguenti spiegherò in quali casi la vendita di un immobile ipotecario è inevitabile e come sollevarsi da un onere creditizio in modo competente ed efficace.

Leggi di più su come funziona in un post separato sul nostro blog.

2. In quali casi stanno vendendo un appartamento ipotecario

Perché le persone vogliono vendere un immobile ipotecario?

Le ragioni possono essere molte, ma la più importante è la perdita di reddito sufficiente per estinguere il debito. Alcune persone, avendo tagliato le loro spese mensili, continuano a portare un carico insopportabile, pur soffrendo mentalmente e fisicamente.

Ma l'altra parte, soppesati tutti i pro ei contro, decide di sbarazzarsi della proprietà, per la quale si deve pagare un prezzo esorbitante date le circostanze.

Elencherò tutti i motivi per vendere un appartamento in mutuo:

• perdita di reddito;
• la necessità di acquistare alloggi più spaziosi;
• il desiderio di fare soldi con una transazione di rivendita;
• motivi personali - divorzio, matrimonio, trasferimento in un'altra città (paese).

Ora di più su ciascuno dei motivi.

Perdita di reddito

Perdere un lavoro o un'altra fonte di reddito in tempi di instabilità economica è facile. Sei stato licenziato per licenziamento, la società è fallita, il tuo negozio personale è fallito e l'azienda ha smesso di realizzare profitti.

In nessun caso auguro ai nostri lettori una sorte simile, ma ai nostri giorni nessuno è immune dalla perdita di un reddito stabile.

Un istituto finanziario non si preoccupa delle circostanze economiche. I pagamenti devono essere effettuati mensilmente e per intero, altrimenti la banca applicherà inevitabilmente sanzioni e sanzioni.

Se il pagatore non vede altro modo per risolvere il problema nel prossimo futuro, c'è solo una via d'uscita: vendere la proprietà ipotecata e trasferirsi in un alloggio più modesto.

La necessità di espansione

La situazione più tipica di un tale piano è la nascita di un bambino. Se il figlio è il secondo, la famiglia ha il diritto di utilizzare il capitale di maternità per migliorare le condizioni abitative.

Per informazioni su come acquistare, leggere una pubblicazione separata sul sito.

La necessità di acquistare un appartamento più prestigioso sorge tra le persone che hanno ricevuto una posizione redditizia o aperto un'attività redditizia.

Ci sono due opzioni per affrontare questa situazione:

• fare un secondo prestito e saldare 2 mutui (se il reddito familiare lo consente, alla banca non dispiacerà);
• vendi il primo appartamento e ne compri uno più spazioso.

La prima opzione è piuttosto rischiosa, perché, come accennato in precedenza, anche i milionari del dollaro non sono immuni da difficoltà finanziarie.

Circostanze personali

La vita è piena di sorprese: la famiglia decide di trasferirsi in un'altra città e gli immobili, gravati dalla necessità di molti anni di pagamenti, semplicemente non ne hanno bisogno. Oppure la famiglia ha deciso di divorziare e nessuno dei coniugi ha bisogno di una proprietà comune sotto forma di un appartamento ipotecario.

Esempio

Dopo aver convissuto per diversi anni, gli sposi sono giunti alla conclusione che il loro incontro è stato un errore. Poiché l'ipoteca è stata emessa alla moglie e al marito come co-mutuatari, entrambi rimangono debitori dell'ipoteca. Ma da allora appartamento condiviso non ne hanno più bisogno, l'unica opzione ragionevole è venderlo con il permesso della banca.

Uno dei coniugi o entrambi possono impegnarsi nella vendita di garanzie. Solo liberati dai debiti, possono iniziare una vita separata.

Guadagno su una transazione di vendita

Opzione per smart e avanzati.

Se l'immobile è stato acquistato in una casa in costruzione in una fase iniziale, entro la fine della costruzione, il suo valore aumenterà in modo significativo. In alcuni casi, la vendita coprirà più che eventuali costi del mutuo.

Gli esperti consigliano i partecipanti costruzione condivisa vendere la proprietà prima che l'oggetto sia messo in funzione, poiché è molto più facile rinnovare un tale accordo che redigere alloggi già pronti.

Ripeto, queste manipolazioni sono rilevanti solo per coloro che inizialmente si sono posti l'obiettivo di fare soldi con un mutuo. Succede, ovviamente, che mentre la casa costava, è scomparsa la necessità di un alloggio da parte del mutuatario: in tali situazioni, il beneficio della vendita diventa un effetto collaterale delle circostanze della vita.

3. Come vendere un appartamento con un mutuo - 4 modi comprovati

Qualsiasi opzione per vendere un appartamento che si trova nello stato di pegno non sarà facile. Del resto, infatti, non possiedi completamente l'immobile, poiché gravato da un pegno.

Pertanto, prima di decidere di vendere un appartamento con stato di mutuo, è opportuno scegliere in anticipo la modalità della futura transazione.

Ci sono 4 opzioni legali:

1. Rimborso anticipato: Trovate un acquirente disposto ad acquistare l'immobile con gravame ea pagare l'importo necessario per saldare integralmente il debito.
2. Vendita di obbligazioni di credito: organizzi un "re-prestito" - una procedura in cui il tuo prestito viene trasferito a un'altra persona.
3. Vendita in banca: la banca stessa cerca un acquirente e rimuove l'ingombro.
4. autovendita: trovi un acquirente, lui contatta la banca, stipula con lui un accordo scritto sul successivo acquisto dell'oggetto e ne paga. Il mutuatario rimuove egli stesso l'onere sulla base di un certificato di assenza di debiti.

E ora in dettaglio e in dettaglio su ogni metodo.

Metodo 1. Vendita in contanti (rimborso anticipato)

Un tale schema, ovviamente, è il più vantaggioso per il proprietario dell'appartamento. È vero, trovare un acquirente che accetti di occuparsi di una proprietà ipotecaria non è un compito facile.

L'ingombro di per sé spaventa: tutti vogliono acquistare un appartamento senza debiti e obblighi, e ci sono molti oggetti simili sul mercato secondario.

Questo metodo viene solitamente utilizzato quando si vendono alloggi in costruzione, acquistati presso programma di mutui. Sono richiesti anche nuovi appartamenti finiti in aree prestigiose con infrastrutture sviluppate. Anche la pianificazione migliorata e la fase finale della costruzione stanno lavorando per aumentare la popolarità dell'oggetto.

Fasi dell'affare:

• l'acquirente autentica l'accordo con il mutuatario e paga l'importo necessario per il rimborso totale del mutuo ipotecario;
• dopo aver chiuso il debito e rimosso l'ingombro dall'appartamento, il venditore e l'acquirente si recano alla camera di registrazione, dove redigono un contratto di vendita;
• se non è ancora giunta la fase di messa in esercizio dell'oggetto, al posto dell'atto di vendita si riesegue il contratto di costruzione in comune.

Tale modalità è detta anche “fiducia”, in quanto il richiedente alloggio rimborsa anticipatamente il prestito con i propri fondi, senza aver ancora compiuto l'atto di compravendita.

Dopo aver pagato il debito ipotecario e tolto l'ingombro, l'acquirente deposita il resto del denaro per l'acquisto dell'appartamento in cassetta di sicurezza. Il venditore riceverà tale importo solo dopo la firma del contratto di vendita e l'esecuzione di tutti gli altri documenti.

Metodo 2. Vendita di debito

Un altro nome per questa opzione è "re-prestito". Abitazione ipotecata a società di credito, il proprietario ha il diritto di prestare ad altro individuo se assume obbligazioni ipotecarie.

Puoi trovare qualcuno che vuole ri-prendere in prestito un mutuo da solo. Il mutuatario, che ha trovato un cliente, lo porta in banca ed effettua la procedura di nuova registrazione. Il futuro proprietario deve soddisfare i requisiti della banca: avere un reddito stabile e una storia creditizia decente. Se il cliente soddisfa le condizioni, viene redatto un nuovo contratto.

Secondo questo documento, l'alloggio continua a rimanere in pegno bancario, ma un altro cliente paga i soldi del prestito. Se lo desidera, il "riprendente" ha il diritto di rimborsare il prestito prima del previsto.

In che modo gli appartamenti ipotecati possono attrarre acquirenti:

• primo, costo ridotto;
• in secondo luogo, la posizione in una buona zona;
• in terzo luogo, una migliore disposizione e decorazione.

La procedura per la reiscrizione di un gravame in Rosreestr è solitamente gestita dalla banca stessa. Il primo mutuatario è tenuto a firmare un contratto di cessione del debito.

La procedura di vendita delle obbligazioni di debito richiede in media circa 20 giorni. Sono necessari 5 giorni per rimuovere l'ingombro e 2 settimane per emettere un nuovo documento di vendita.

Metodo 3. Vendere con una banca

Rifiutarsi di partecipare alla vendita è un diritto legale di ogni mutuatario. Se non ha tempo a sufficienza o non può essere presente alla transazione di persona (ad esempio, quando si trasferisce in un'altra città), ha il diritto di spostare l'attuazione dell'appartamento ipotecario interamente sulle spalle dei dipendenti di banca.

La rimozione dell'vincolo e le altre fasi della transazione sono effettuate in questo caso dagli impiegati della banca e dall'acquirente, che si trova anche istituzione finanziaria. Il nuovo proprietario paga il debito ipotecario e registra nuovamente lo spazio abitativo per se stesso.

Il saldo in contanti della transazione (se presente) è la differenza tra l'importo del mutuo e il prezzo dell'immobile. L'acquirente mette questi soldi in una cassetta di sicurezza bancaria e ex proprietario appartamenti li ritira dopo aver firmato il documento di vendita.

Metodo 4. Autovendita

Indipendente - non significa illegale. Devi ancora avvisare la banca. È solo che la rimozione dell'ingombro, le pratiche burocratiche e le altre fasi della transazione vengono eseguite dal venditore e dall'acquirente in piena autonomia.

È illegale e inopportuno nascondere a un potenziale nuovo proprietario il fatto di ingombro dell'appartamento. Se fornisci informazioni in parti e taci su circostanze importanti, la persona avrà l'impressione di volerlo coinvolgere in una sorta di truffa.

Le fasi della transazione sono le seguenti:

• l'acquirente guarda l'oggetto;
• se l'appartamento è adatto, l'acquirente si rivolge a una società di credito con l'espressione del desiderio di riscattare il pegno;
• i dipendenti fanno pace con l'acquirente accordo preliminare, notaio approvato;
• l'acquirente deposita l'importo per estinguere il debito ipotecario nella cassetta di sicurezza n. 1 e il denaro dovuto al mutuatario nella cella n. 2;
• l'ingombro viene rimosso dall'oggetto;
• le prove documentali della vendita sono emesse a Rosreestr;
• la banca e il commerciante hanno accesso rispettivamente alle celle n. 1 e n.

Il metodo indipendente è un po' più veloce, ma trovare un acquirente per un appartamento in pegno non è così facile. Inoltre, la banca darà il consenso solo se non ha crediti nei confronti del mutuatario: ha regolarmente pagato il mutuo e non ha debiti a termine.

Per chiarezza, uniamo nella tabella tutti i pro e i contro delle opzioni per la vendita di immobili ipotecari:

№	Metodo di vendita	professionisti	Svantaggi
1	Rimborso anticipato	Esci dai debiti e guadagna denaro	È difficile trovare un acquirente per un appartamento senza vantaggi
2	Vendita del debito	Smaltimento rapido e completo delle obbligazioni ipotecarie	La difficoltà principale è la ricerca di un "rimutuatario"
3	Vendere con una banca	La ricerca di un acquirente e l'esecuzione della transazione sono effettuate dalla banca	Non sempre è possibile ricevere un compenso monetario
4	autovendita	Stabilisci tu stesso il prezzo e controlli il processo	Trascorrere del tempo personale alla ricerca di un acquirente e rimuovere l'ingombro

4. Vendita di un appartamento ipotecario: possibili rischi e insidie

Per la banca, la cosa principale è recuperare l'importo del debito ipotecario, quindi i dipendenti della società finanziaria non cercheranno opzioni redditizie in modo che anche il venditore abbia abbastanza soldi. Per questo motivo, una transazione tramite una banca è la meno vantaggiosa per il proprietario dell'immobile.

Conclusione

Se non vuoi solo sbarazzarti del debito ipotecario, ma ottenere almeno un po' di soldi per il tuo appartamento, cerca tu stesso un acquirente.

D'altra parte, se il tuo appartamento non attira potenziali proprietari con nient'altro che il prezzo, puoi dimenticare i vantaggi.

Tuttavia, a volte l'autovendita non è disponibile secondo le regole del contratto di prestito. Diverse banche richiedono che l'appartamento ipotecato sia venduto esclusivamente attraverso la propria banca dati istituto di credito.

Per quanto riguarda i rischi per gli acquirenti, sono minimi nel caso di transazioni con appartamenti ipotecati, poiché sono rigorosamente regolati e controllati dalla legge federale "Sull'ipoteca". Se nella procedura sono coinvolti rappresentanti della banca, avvocati e agenti immobiliari, il rischio di invalidare il contratto è prossimo allo zero.

Altra sfumatura: con il permesso per una vendita indipendente, anche il costo dell'appartamento è controllato dalla banca. Non puoi impostare il tuo prezzo per vendere rapidamente una proprietà. È importante per la banca che l'importo copra tutto obbligazioni creditizie mutuatario, comprese multe e sanzioni.

5. FAQ - risposte alle domande frequenti

Sarà utile per i proprietari di appartamenti e gli acquirenti di immobili ipotecati conoscere le risposte alle domande più comuni riguardanti la compravendita di immobili ipotecati.

È possibile vendere un appartamento senza avvisare la banca?

La risposta è no. Non è legale vendere un appartamento ipotecato come proprio. La banca deve essere a conoscenza di qualsiasi transazione con mutuo immobiliare fino al completo pagamento del debito.

Tuttavia, se hai estinto il mutuo insieme a tutte le commissioni, l'oggetto diventa completamente di tua proprietà e sei libero di disporne tu stesso: per dare, vendere, scambiare, trasferire in eredità.

È possibile vendere alloggi acquistati con un mutuo militare?

Anche in questo caso, se il mutuatario ha già saldato il debito, è libero di effettuare qualsiasi transazione con l'appartamento. Tutto diventa più complicato se il militare non ha avuto il tempo di saldare il suo debito, ma a causa delle circostanze è costretto a vendere alloggi.

Per ottenere il permesso di vendere un appartamento "mutuo militare", il mutuatario dovrà raccogliere un numero enorme di permessi e altri documenti, visitando una dozzina di istanze diverse per questo. La vendita di un appartamento del genere senza il permesso del Ministero della Difesa della Federazione Russa non funzionerà.

In una situazione in cui la vendita di un appartamento è associata al trasferimento dei militari in un'unità non residenziale, Rosvoenipoteka assiste in ogni modo possibile la procedura di vendita.

In altri casi, la questione viene decisa personalmente dai militari: se riesce a convincere le autorità a rilasciare un permesso per la vendita, potrà mettere all'asta l'appartamento, in caso contrario dovrà attendere il termine del periodo di pagamento.

Tutto su - in un articolo speciale della rivista.

È possibile vendere un appartamento ipotecario e acquistarne un altro?

Questa situazione si verifica quando il mutuatario ha la necessità di acquistare un appartamento più grande o, ad esempio, di trasferirsi in un'altra zona. In teoria, questa operazione è abbastanza fattibile, ma in pratica questa opzione richiederà un incredibile investimento di tempo ed energia morale da parte del venditore.

Per prima cosa devi trovare un venditore che sia pronto a chiudere il primo debito ipotecario, poi redigere un nuovo contratto prestito ipotecario. Non tutte le banche accetteranno tali manipolazioni, a meno che non vedano vantaggi per se stesse in questo accordo.

Sia il vantaggio che lo svantaggio di acquisire contemporaneamente un immobile con un mutuo è che il pagamento dell'appartamento avviene in molti anni. I mutuatari hanno spesso una domanda: è possibile vendere un appartamento con un mutuo e acquistarne un altro con un mutuo?

Lo schema per ottenere un mutuo è già noto a tutti i mutuatari che hanno emesso un appartamento a credito. Considera come vendere immobili che hanno gravami sulla proprietà.

Motivi per cambiare appartamento

A seconda dei motivi per cui è necessario un cambio di appartamento, la questione della compravendita immobiliare può essere risolta in diversi modi. Gli agenti immobiliari notano che i motivi più popolari per cambiare un appartamento acquistato con un mutuo in un altro acquistato nell'ambito dello stesso programma sono:

• miglioramento situazione finanziaria mutuatario o aumento della famiglia. Spesso i mutui vengono emessi da giovani famiglie che, dopo aver avuto figli, cercano di migliorare le proprie condizioni di vita;
• cambiamento delle circostanze familiari. È così che i mutuatari chiamano velatamente divorzio quando hanno bisogno di vendere proprietà acquisite in matrimonio, dividere i soldi e acquistare appartamenti più piccoli;
• peggioramento della situazione finanziaria. Le banche emettono mutui ipotecari non solo in rubli, ma anche in dollari o euro. Negli ultimi due anni, la valuta nazionale si è deprezzata più di due volte, mentre gli stipendi sono rimasti allo stesso livello e ora molte famiglie semplicemente non sono in grado di rimborsare il prestito preso.

Potrebbero esserci altri motivi per cui il mutuatario deve cambiare alloggio, ad esempio, trasferirsi in un nuovo lavoro e non voler arrivarci attraverso l'intera città.

Molto spesso, il motivo della vendita di un appartamento è la necessità di cambiare il luogo di residenza o un cambiamento nello stato civile del mutuatario.

Se si prevede di aumentare lo spazio abitativo o trasferirsi in un'area più prestigiosa, ovvero la proprietà prevista per l'acquisto è più costosa e liquida, il mutuatario può rivolgersi alla banca con una domanda sulla sostituzione della garanzia. Tuttavia, questa opzione è possibile, principalmente se l'acquisto di nuove abitazioni è previsto da un contratto di scambio o se il mutuatario acquista prima nuova proprietà e poi vende quello vecchio. Tali situazioni sono rare. Di norma, il mutuatario deve prima vendere un alloggio e poi acquistarne uno nuovo. E in questi casi, il mutuatario è interessato a una domanda: è possibile vendere un appartamento ipotecario? Poiché l'acquisto di un nuovo spazio abitativo andrà secondo il consueto schema di registrazione dei mutui.

Che cosa dice la legge?

Le questioni relative all'acquisizione di immobili in mutuo sono regolate legge federale“On Mortgage (Pledge of Real Estate)” (di seguito denominata legge). L'articolo 37 della citata legge prevede che per l'alienazione (semplicemente vendita) del bene dato in pegno occorre il consenso del pignorato, cioè della banca. Pertanto, senza il permesso della banca, la transazione non sarà iscritta nel registro statale.

Se il venditore ha in qualche modo aggirato la legge e venduto la proprietà data in pegno, in conformità con l'articolo 39 della legge, la banca ha il diritto di richiedere l'adempimento anticipato degli obblighi, anche dall'acquirente, o il riconoscimento della transazione come non valida.

Importante! Senza il consenso della banca, la transazione non sarà valida! La proprietà non sarà trasferita all'acquirente.

Come ottenere il permesso di vendere?

Quindi, la condizione principale è ottenere il permesso dalla banca per vendere immobili. Quasi tutte le banche hanno già stabilito una chiara procedura per il rilascio del permesso di alienare la proprietà. Istituzioni finanziarie interessati a estinguere il mutuo, e chi sarà il proprietario, non sono interessati.

Di norma, l'alienazione è possibile subordinatamente al rimborso integrale del mutuo ipotecario. Se il mutuatario non è in grado di chiudere il debito da solo, la situazione diventa un po' più complicata. In primo luogo, il mutuatario deve trovare un acquirente pronto a pagare l'importo del mutuo, solo dopo che la banca rimuove l'onere e la transazione è possibile.

Spiega alla banca il motivo per cui è stata presa la decisione di vendere l'appartamento e molto probabilmente ti incontrerà e ridurrà il tempo necessario per completare tutte le pratiche burocratiche.

Problemi legati alla vendita di un appartamento gravato

La vendita di un appartamento gravato da un mutuo è un compito piuttosto difficile, poiché non tutti gli acquirenti accetteranno di acquistare una proprietà del genere. Ciò solleva due problemi:

• ristretta cerchia di acquirenti. La cosa più difficile nella vendita di un immobile ipotecario è trovare un acquirente. Molti hanno semplicemente paura di contattare la banca per paura di perdere sia beni immobili che denaro in futuro. Data la ricca selezione di immobili in vendita, trovare una persona disposta ad acquistare un appartamento del genere può essere una vera sfida;
• la necessità di vendere a un prezzo inferiore. Poiché la cerchia dei potenziali acquirenti si sta restringendo notevolmente, per rendere l'offerta più appetibile è necessario fare sconti importanti, rinunciando ad un appartamento ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

Inoltre, a volte le banche impongono una sanzione per il rimborso anticipato del mutuo. In questo caso, è necessario calcolare tutti i costi in modo che non risulti che la transazione non è redditizia.

Quando vendi un appartamento gravato da un mutuo, preparati a perdere un po' di valore.

Modi per vendere un appartamento

Più probabilmente i seguenti modi vendita di un appartamento gravato da mutuo:

• vendita indipendente all'acquirente per contanti;
• vendita di un appartamento ad un acquirente che lo predispone per un mutuo;
• vendita con il coinvolgimento di un'organizzazione immobiliare come intermediario.

Consideriamo tutte le opzioni in modo più dettagliato.

autovendita

In questo caso, il venditore cerca un acquirente da solo.

L'essenza della transazione è la seguente. In primo luogo, l'acquirente dà al venditore la parte di denaro che deve essere pagata sull'ipoteca per estinguere il debito. Successivamente, il venditore e il rappresentante organizzazione bancaria l'ingombro viene rimosso dall'appartamento e l'acquirente registra i diritti sull'immobile, trasferendo l'importo residuo.

Il problema principale è che è necessario trovare un acquirente che accetti di depositare l'importo necessario prima della transazione. Questa operazione abbastanza rischioso, perché in caso di disonestà del venditore, l'acquirente può rimanere senza appartamento e senza denaro. Per proteggersi, l'acquirente potrebbe richiedere di registrare il contratto di deposito presso un notaio.

Il problema principale quando si vende un appartamento ipotecato è la necessità di convincere l'acquirente ad effettuare un pagamento anticipato.

Vendita ad un acquirente che organizza un mutuo

In questo caso, la situazione ideale è quando l'acquirente ha l'importo necessario per estinguere il mutuo. Il venditore paga la banca per il denaro ricevuto e rimuove tutte le restrizioni. Successivamente, l'acquirente fornisce i documenti necessari per la transazione e stipula un'ipoteca e il venditore riceve il resto dei fondi dalla banca.

È auspicabile che il mutuo sia preso dalla stessa banca. Quindi si può contare su una procedura più rapida e semplice, e alla domanda si possono allegare i documenti del futuro acquirente con la richiesta di consentire il rimborso anticipato del mutuo.

La registrazione degli acquirenti di mutui nella stessa banca è l'ideale sia per il venditore che per l'acquirente. In alcuni casi, la banca è pronta a "sostituire il mutuatario" nell'ambito del contratto di mutuo.

Vendere un appartamento con l'aiuto di un'agenzia immobiliare

La situazione è molto simile al primo modo di vendere un appartamento, solo un agente immobiliare cerca un acquirente. Per questo servizio, prende una certa percentuale. Coinvolgere una nota agenzia immobiliare sul mercato come intermediario aiuterà a convincere un potenziale acquirente che il venditore non ha alcun intento doloso e che è necessario pagare parte dei fondi in anticipo.

Le grandi agenzie immobiliari possono emettere un prestito per estinguere un mutuo per rimuovere gravami dagli immobili. Ciò aumenterà le possibilità di una vendita più rapida.

Risultati

Quindi, è possibile vendere un appartamento ipotecario e acquistarne un altro, e ci sono anche diversi modi per farlo. Certo, la presenza di gravami complica la procedura per trovare un acquirente e concludere un affare, ma non è un problema irrisolvibile.

Il concetto di "mutuo" è stato a lungo sentito e tutti ne conoscono il significato. Il costo degli alloggi è in costante aumento, quindi un mutuo è una delle soluzioni più ragionevoli. questione abitativa. Tuttavia, si verificano situazioni in cui è necessario vendere un appartamento ipotecario. Come vendere un appartamento nel mutuo di Sberbank? Quali sono i rischi per acquirenti e venditori di tali alloggi?

Motivi per la vendita di alloggi ipotecari

Gli immobili ipotecari possono essere venduti per i seguenti motivi:

1. I proprietari di un appartamento ipotecario non possono più pagarlo ragioni varie, ad esempio, a causa della perdita di posti di lavoro.
2. Possibilità di acquisto immobiliare migliori condizioni. Pertanto, l'appartamento ipotecario diventa superfluo.
3. Circostanze familiari, ad esempio, divorzio, matrimonio, ricezione di altri beni immobili in eredità o in dono, ecc.

In che modo le banche trattano tali transazioni?

Quando un mutuatario non riesce a pagare, nella maggior parte dei casi l'unica soluzione ragionevole è vendere l'appartamento ipotecario e acquistarne uno più piccolo. Per effettuare una transazione di questo tipo, è necessario prima ottenere l'autorizzazione dalla banca presso la quale il Mutuo abitativo. Di norma, la banca è interessata al rimborso tempestivo del mutuo ed evitare ritardi. Pertanto, di solito la banca assiste nella vendita di immobili ipotecari al fine di prevenire possibili debiti.

Caratteristiche della vendita di immobili ipotecari

Gli agenti immobiliari sanno da tempo che le transazioni immobiliari ipotecarie rappresentano oltre il 50% di tutte le transazioni. Per effettuare una transazione, è necessario ottenere l'autorizzazione da un istituto di credito, nel nostro caso, Sberbank of Russia. In questo caso, la banca dovrà rimborsare integralmente le spese sostenute a seguito dell'erogazione di prestiti al mutuatario. fondi di prestito e profitti parzialmente persi.

Metodi di vendita

Come vendere un appartamento nel mutuo di Sberbank? Ci sono 3 modi per completare una transazione:

1. Redenzione mutuo abitativo. Il metodo è adatto solo nelle situazioni in cui i termini del mutuo ipotecario prevedono la possibilità del suo rimborso anticipato. L'ipoteca verrà rimborsata dai fondi dell'acquirente dell'appartamento, a tal fine il venditore deve concludere un contratto preliminare con lui e certificare con un notaio. Successivamente, l'acquirente, il venditore e la banca concludono un accordo sul rimborso dell'ipoteca e sulla rimozione dell'onere. Puoi vendere un appartamento solo dopo aver registrato la rimozione dell'ingombro a Rosreestr.
2. Vendita di mutui. Gli immobili ipotecari possono essere trasferiti a terzi nell'ambito di un nuovo contratto di prestito con Sberbank. Per fare ciò, come nel caso precedente, l'acquirente e il venditore prima concludono e registrano un accordo preliminare tra loro, quindi con la banca, un accordo tripartito sul cambio del mutuatario. Successivamente, viene redatto un contratto di vendita e registrato a Rosreestr.
3. Rinnovo del prestito. Il metodo è indicato nei casi in cui è possibile reintegrare un mutuo in uno regolare. credito al consumo. Per cominciare, il venditore emette nuovamente un prestito per se stesso, quindi riceve il consenso da Sberbank per la vendita di alloggi. Successivamente, si potrà procedere all'esecuzione del contratto di vendita.

Quali documenti saranno necessari?

La vendita di un appartamento in ipoteca comporta l'incasso di:

• carte del titolo,
• copie dei passaporti dei proprietari,
• passaporti ITV,
• estratti dal libro di casa,
• copie account personale immobiliare.

Inoltre, se uno dei proprietari è minorenne, può essere richiesto il permesso delle autorità di tutela. Avrai anche bisogno di un estratto dall'USRN che indichi lo stato attuale degli impegni e tutti i proprietari.

La Banca ha facoltà di richiedere inoltre:

• una copia della patente di guida,
• carta d'identità militare,
• un certificato di un dispensario di tubercolosi (se ci sono proprietari anziani).

Procedura di vendita

La procedura per vendere un appartamento, che è nel mutuo di Sberbank, consiste nei seguenti passaggi:

1. L'acquirente dell'appartamento effettua un pagamento anticipato al venditore.
2. Il venditore presenta alla banca il pacchetto di documenti concordato.
3. Il venditore invita gli specialisti dell'ufficio di valutazione a redigere un rapporto completo sull'appartamento.
4. Preparazione di un contratto preliminare e principale, coordinamento della procedura per la vendita di un appartamento ipotecario con Sberbank.
5. Firmare accordi.
6. Registrazione di un pegno per un appartamento in una banca, rimozione di un vincolo, registrazione statale di un contratto e diritti di proprietà.
7. Ottenere un certificato di registrazione dei diritti, stipulare accordi reciproci tra l'acquirente e il venditore.

La vendita di un appartamento con un mutuo Sberbank è una procedura piuttosto lunga, soprattutto quando si tratta di rimborso anticipato mutuo abitativo. Sberbank non considera schemi dubbi, quindi si propone sostanzialmente di agire secondo gli algoritmi che ha sviluppato. Pertanto, la procedura di vendita sarà individuale in ogni caso. È importante notare che Sberbank è riluttante a riemettere i mutui in alcun modo.

Come vendere un appartamento in un mutuo Sberbank con capitale di maternità?

Se è stato contratto un mutuo per la casa capitale materno, l'accordo sembrerà un po' più complicato. Il bambino per il quale sono stati stanziati fondi dal bilancio statale deve avere 3 anni. Solo in questo caso puoi vendere un alloggio per acquistarne uno nuovo con il ricavato. Può essere sia altro, compreso il mutuo, immobili in nuove costruzioni e nel mercato secondario.

Da Sberbank, il venditore deve ottenere l'autorizzazione scritta per vendere alloggi. Questo documento specifica le condizioni per la transazione (ad esempio il pagamento di una commissione). Successivamente, si potrà procedere all'estinzione del debito in essere e presentare a Rosreestr documentazione per il riscatto della voce sull'esistenza di un gravame e contestualmente per la reiscrizione della proprietà. Inoltre l'appartamento può essere venduto se c'è un vincolo, mentre il prestito viene rimborsato dopo registrazione statale contratti. Quindi puoi procedere con il ritiro della caparra.
Se l'appartamento ha meno di 3 anni

La procedura per vendere un appartamento che è di proprietà da meno di 3 anni non è diversa dall'algoritmo di cui sopra. L'unica differenza è che il venditore deve pagare tassa sul reddito. Ma se acquisti nuove abitazioni di valore superiore, puoi ottenerle detrazione fiscale e ritorno del 13%. Se acquistato nuovo appartamento valore inferiore - non viene pagata alcuna detrazione.

Vendere un appartamento durante un divorzio

Tutto ultimamente grande quantità le coppie decidono di divorziare. In questo caso, gli ex coniugi devono condividere i beni acquisiti in matrimonio, ma anche congiuntamente obbligazioni. Come vendere un appartamento in un mutuo Sberbank durante un divorzio? Ci sono due schemi.

1. L'ipoteca è stata emessa dopo il matrimonio. Gli ex coniugi devono firmare un accordo aggiuntivo in banca al contratto prestiti per la casa. In questa situazione, le banche di solito decidono di riemettere due nuovi prestiti o di riscrivere quello vecchio per un mutuatario. Poiché le condizioni del prestito sono determinate individualmente, è necessario prima consultare la banca.
2. L'ipoteca è stata ottenuta prima che i coniugi stipulassero un matrimonio legale. In questa situazione, uno degli ex coniugi funge da mutuatario. Allo stesso tempo, l'alloggio non è legalmente considerato acquisito congiuntamente. Solo i pagamenti effettuati dopo il matrimonio possono essere soggetti a divisione qui. Questo può essere ottenuto solo con una decisione del tribunale. E in questo caso, dovresti consultare un dipendente di Sberbank.

Come vendere un appartamento in un mutuo Sberbank tramite un agente immobiliare?

Spesso i proprietari di appartamenti ipotecari che vogliono vendere tali alloggi attraggono le agenzie immobiliari. Come vendere un appartamento nel mutuo di Sberbank in questo caso? Per prima cosa devi scoprirlo opzioni possibili vendita di immobili in banca. Successivamente, è necessario contattare un agente immobiliare che sarà direttamente coinvolto nella ricerca di acquirenti e nella raccolta dei documenti necessari per la transazione. L'agenzia prenderà una commissione considerevole per i suoi servizi, ma il processo di vendita sarà notevolmente accelerato. Il metodo di vendita di un appartamento ipotecario con la partecipazione di un agente immobiliare è adatto a quei proprietari che vogliono sbarazzarsi di tali alloggi il prima possibile.

Rischi per l'acquirente

Le operazioni con immobili acquisiti con fondi presi in prestito sono rischiose, in primo luogo, per l'acquirente. Se il venditore risulta disonesto, l'acquirente non sarà in grado di acquistare un appartamento con un ingombro, rispettivamente, gli verrà negato un prestito e non riceverà l'appartamento desiderato. Sfortunatamente, sorgono situazioni in cui i venditori falsificano i documenti. Inoltre, l'acquirente potrebbe trovarsi di fronte a una mancanza di documenti richiesti o il loro mancato rispetto delle richieste della banca da parte del venditore per la reiscrizione di immobili. Se il proprietario è minorenne, le autorità di tutela possono vietare la vendita di alloggi.

Rischi per il venditore

Ricordiamo che la procedura per la vendita di un appartamento ipotecario è totalmente controllata istituto bancario in tutte le sue fasi. La banca è più interessata al successo e alla trasparenza della transazione. Un ruolo importante qui è svolto da un fattore come la solvibilità dell'acquirente, poiché se questo parametro non soddisfa i requisiti della banca, l'ipoteca non può essere riemessa.

Il venditore dovrebbe fare attenzione quando effettua accordi con l'acquirente e non essere coinvolto in vari schemi di trasferimento di denaro "grigi", che sono spesso implementati dai truffatori. Qui c'è il rischio di interruzione della vendita. Tuttavia, se acquirente senza scrupoli essere ancora identificato, questo aiuterà il venditore a evitare seri problemi in futuro. Ricorda che i truffatori possono anche fuorviare un impiegato di banca. Tuttavia, all'operazione partecipa anche il servizio assicurativo da parte della banca, il cui compito è anche quello di verificare la liceità e legittimità dell'operazione. Lo schema delle ombre sarà così rivelato.

A questo proposito, il rischio maggiore per il venditore è una perdita di tempo se all'acquirente viene negato un mutuo per la casa.

La vendita di immobili ipotecari non è rara ai nostri tempi. Le situazioni in cui il mutuatario non può più rimborsare il suo debito sono comuni. L'unica soluzione ragionevole è vendere mutuo abitativo. Come vendere un appartamento acquistato con un mutuo Sberbank? Prima di tutto, dovresti ottenere il consenso di un istituto di credito per vendere un appartamento del genere e trovare un acquirente. Successivamente, puoi iniziare a elaborare la transazione. Ci sono due opzioni principali: l'acquirente ripaga il mutuo o gli viene riemesso un mutuo per la casa. Un altro modo è registrare nuovamente un mutuo in un prestito al consumo. Tuttavia, le transazioni ipotecarie immobiliari sono rischiose sia per gli acquirenti che per i venditori.

Ultima modifica: gennaio 2020

I mutuatari ipotecari si riferiscono al fatto che è meglio pagare la banca per il loro alloggio piuttosto che pagare quasi lo stesso denaro per uno in affitto. Prima di diventare proprietari a pieno titolo di immobili, i clienti dovranno pagare il prestito per molto tempo. Per così lungo termine la situazione potrebbe cambiare radicalmente, in relazione alla quale sarà necessario vendere proprietà ipotecata. È possibile vendere un appartamento con un mutuo e come viene effettuata la vendita di alloggi con vincolo, è spiegato in questo articolo.

Non tutti i cittadini ne hanno a sufficienza in contanti per l'acquisto di un proprio alloggio, quindi il mutuo per molti anni rimane il modo più diffuso per acquisire il proprio spazio vitale per la maggioranza.

Per tali operazioni, oltre all'ottenimento del nulla osta dal creditore, sarà richiesto il consenso delle autorità di tutela. I genitori, oltre a trovare acquirenti, dovranno trovare contemporaneamente un alloggio adatto allo scambio. Se l'operazione di permuta non è possibile, l'immobile dovrà essere venduto con l'acquisto una tantum di un altro spazio abitativo. In questo caso, dovrai prima ottenere il consenso sia del creditore che delle autorità OOiP (autorità di tutela e tutela). Le difficoltà risiedono nel fatto che è problematico trovare subito sia un acquirente che un venditore di alloggi adeguati, pronti ad aspettare.

L'autorizzazione dell'OOiP viene concessa dopo la fornitura di un pacchetto completo di documenti, tra cui:

• dichiarazione dei genitori
• domanda di un minore di età superiore a 14 anni che ha una quota;
• documenti per l'oggetto in vendita (un estratto di Rosreestr, un consenso scritto della banca o un mutuo, contratto di prestito);
• titoli di proprietà dell'oggetto acquistato;
• schede tecniche per entrambi gli appartamenti
• grado valore di mercato entrambe le proprietà.

Inoltre, va tenuto presente che ciò che si acquista invece immobiliare deve corrispondere alle caratteristiche dell'abitazione, e la quota del figlio in termini di metro non deve essere inferiore a quella assegnata al minore. In altre parole, non consente il deterioramento condizioni di vita proprietario minore. Importante! Non funzionerà lo scambio di alloggi con un appartamento in un nuovo edificio in fase di costruzione se i bambini hanno quote nelle vecchie abitazioni.
Avete domande? Chiedere! I nostri avvocati sono pronti a rispondere a tutte le tue domande, oltre a fornire assistenza qualificata nella preparazione delle domande alle varie autorità.