introduzione

Il mercato immobiliare è l'argomento più discusso al momento. Ce ne sono molti di più questioni di attualità, a cui cercherò di rispondere nel mio lavoro: cosa è successo agli sviluppi abitativi durante la crisi? In quali regioni gli sviluppatori operano già in perdita? Cosa fare con 60 milioni di mq. nuovi edifici incompiuti? E perché gli alloggi nel mercato primario non possono costare 30.000 rubli. per quadrato?

Transizione del paese a relazioni di mercato creato il mercato immobiliare. Il mercato immobiliare dovrebbe essere inteso come un certo sistema di relazioni economiche in cui il trasferimento dei diritti di proprietà dal venditore all'acquirente e direttamente attraverso l'istituto di mediazione - agente immobiliare, sviluppatore.

Immobiliare: qualsiasi proprietà costituita da terreno, nonché edifici e strutture su di esso. Nel mio lavoro voglio considerare il mercato immobiliare primario e secondario, la messa in servizio di edifici residenziali. Inoltre, la dinamica dei prezzi e i fattori da cui dipende il costo finale degli oggetti finiti.

Una delle tendenze nella formazione mercato russo il settore immobiliare è la costruzione di nuove abitazioni: questo è il mercato primario.

1. Immobiliare e mercato immobiliare

1.1 Il mercato immobiliare: concetto, entità del mercato, quadro normativo

Il mercato è un insieme di soggetti di relazioni e scambio di beni e servizi (venditori, acquirenti, intermediari) e relazioni socio-economiche tra di loro; la totalità degli acquirenti esistenti e potenziali dei beni; la sfera dello scambio di merci di un certo tipo in un certo territorio. L'immobile è un bene speciale, in quanto le sue caratteristiche non sono tipiche di altri beni (ad esempio, una collocazione ben definita). Il mercato immobiliare è un insieme di relazioni intorno alle operazioni con gli immobili (vendite, acquisti, perizie, locazioni, pegni, ecc.).

Le caratteristiche principali del mercato immobiliare sono: la natura locale del mercato immobiliare (riduzione del numero di transazioni possibili a causa di una posizione specifica); l'unicità di tutti i terreni (comporta una differenza di prezzo); bassa liquidità degli immobili rispetto ad altri beni (a causa della necessità di coinvolgere le istituzioni legali nelle transazioni); discrepanza tra prezzo elevato e opportunità finanziarie acquirenti, che richiedono un prestito nella maggior parte dei casi; variazione dei prezzi a causa della conoscenza incompleta di venditori e acquirenti.

Secondo lo scopo funzionale degli oggetti, il mercato immobiliare è suddiviso in 4 componenti principali: il mercato dei terreni (terreni), il mercato immobiliare, il mercato dei locali non residenziali e il mercato degli immobili industriali. Puoi anche evidenziare il mercato degli oggetti non finiti e dei servizi alberghieri.

I principali soggetti del mercato immobiliare insieme ai proprietari e utilizzatori di immobili (che possono essere sia persone fisiche che giuridiche) sono: investitori, banche, organizzazioni edilizie(appaltatori), società immobiliari, studi legali, agenzie pubblicitarie, Compagnie di assicurazione, comitati di gestione immobiliare, ufficio tecnico dell'inventario, tribunale arbitrale, studi notarili, ispezioni fiscali.

In connessione con lo sviluppo del mercato immobiliare, c'era bisogno di attività di valutazione. L'attività di stima è l'attività di una persona (perito) soggetta a licenza, che consiste nello stabilire da parte sua, in relazione all'oggetto oggetto di stima, utilizzando regole e metodi speciali, il valore di mercato o altro del bene immobile. Professione di perito, senza la quale è impossibile immaginare il mercato immobiliare.

Lo sviluppo del mercato immobiliare è facilitato dal libero trasferimento della proprietà degli immobili. Va notato che secondo Codice civile La Federazione Russa richiede l'autenticazione notarile obbligatoria delle transazioni immobiliari, secondo la legge "On Pledge", un contratto di mutuo deve essere autenticato. È iniziata la costituzione dei condomini (associazioni di proprietari di case finalizzate alla gestione congiunta).

Il tipo principale di proprietà immobiliare è la terra. L'inizio della riforma agraria in Russia può essere considerato l'inizio degli anni '90 (vedi la Legge della RSFSR "Sulla riforma agraria", il Codice fondiario della RSFSR del 1991). In precedenza, esisteva un'unica proprietà statale della terra. La formazione del mercato fondiario in Russia è iniziata con la privatizzazione (vedi Decreti del Presidente della Federazione Russa "Sulla vendita di terreni a cittadini e persone giuridiche durante la privatizzazione di imprese statali e municipali", "Sulla tassazione della vendita di terreni e altre transazioni con terreni”, ecc.). Il catasto fondiario è di grande importanza per il mercato fondiario.

Il mercato immobiliare è suddiviso in 4 componenti principali: il mercato fondiario, il mercato immobiliare, il mercato dei locali non residenziali e il mercato immobiliare industriale. Puoi vedere nella figura: le componenti strutturali del mercato immobiliare.

Ciascuno di questi segmenti di mercato si sviluppa autonomamente, indipendentemente dagli altri tre, facendo affidamento su un proprio quadro istituzionale e legale. Ciascuno dei segmenti di mercato comprende due componenti: il mercato primario associato alla realizzazione dei diritti su oggetti immobiliari di nuova creazione e il mercato secondario, che è la sfera della circolazione sul mercato degli oggetti immobiliari che sono già stati operativi. Il mercato immobiliare secondario è caratterizzato da un'ampia varietà di transazioni immobiliari, che offre un ambiente istituzionale più sviluppato.

I processi che si svolgono in entrambi i mercati - primario e secondario - sono interconnessi: i prezzi del mercato secondario fungono da linea guida che riflette il grado di redditività della nuova costruzione e la sua attrattiva per gli investimenti. Le decisioni prese in merito all'acquisizione di immobili devono inevitabilmente tener conto dei seguenti fattori che determinano le caratteristiche del suo fatturato economico:

· dinamiche estratte dal suo utilizzo flussi di cassa;

la quantità e la qualità dei diritti connessi agli immobili acquisiti a seguito di transazioni, nonché una valutazione delle possibili combinazioni di tali diritti;

l'importo dei costi di transazione associati all'esecuzione della transazione;

attrattiva per gli investimenti dell'oggetto della transazione;

il grado di liquidità dell'immobile acquisito (la disponibilità di opzioni alternative per l'utilizzo dell'immobile e il grado di facilità di estrazione reddito aggiuntivo);

il metodo di tassazione;

la necessità di una gestione diretta della proprietà e delle procedure di controllo;

· possibili rischi natura economica e non economica.

1.1.1 L'essenza economica degli immobili

Attualmente, la categoria "immobiliare" è più ampiamente divulgata dal punto di vista dell'approccio giuridico che da quello economico. Così, la divisione delle cose in mobili e immobili risale alle sue origini e al diritto romano. Questa divisione era basata sulle proprietà naturali delle cose.

La prima menzione di immobili in Russia risale all'inizio del XVIII secolo. Il termine stesso immobiliare»è stato legalmente introdotto con decreto di Pietro 1 nel 1714 per risolvere questioni relative alla regolamentazione dell'eredità unica. Questo decreto ha testimoniato che lo Stato ha iniziato a esercitare i propri diritti, principalmente in relazione alla determinazione delle forme di disposizione dei beni.

Il passaggio del paese alle relazioni di mercato ha anche creato un mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare è comunemente inteso come un certo sistema di relazioni economiche in cui viene effettuato il trasferimento dei diritti di proprietà dal venditore all'acquirente direttamente o tramite l'istituto dell'intermediario (agente immobiliare, promotore, ecc.).

Il fatto stesso della comparsa del mercato immobiliare e dei servizi immobiliari in Russia dimostra la necessità e la tempestività della sua comparsa durante la transizione verso un'economia di mercato. Il mercato immobiliare e i servizi immobiliari hanno mosso i primi passi nel periodo che va dal 1987 al 1991.

Di recente, in Russia sono apparse molte aziende chiamate società immobiliari. Prima non esisteva un'espressione del genere in lingua russa, ci è venuta dalla lingua inglese. La parola "agente immobiliare" deriva dalla parola inglese "realmente", che si traduce come "immobiliare".

Tenendo conto dell'esperienza domestica nello sviluppo di servizi immobiliari, possiamo presumere che il mercato immobiliare sia un insieme di transazioni effettuate con immobili, Supporto informativo gestione immobiliare e operazioni di finanziamento. Di conseguenza, il mercato immobiliare e, di conseguenza, i servizi immobiliari sono un sottosistema mercato comune connesse con la circolazione dei diritti immobiliari.

Il mercato immobiliare, nonché l'elemento principale di questo mercato - i servizi immobiliari, è un'astrazione del flusso effettivo di transazioni immobiliari con interessi e diritti immobiliari, nonché del flusso di informazioni relative alle transazioni. Resta inteso che nel mercato immobiliare:

Compratori e venditori si comportano in modo razionale, ma non hanno una conoscenza assoluta. Ciò significa che tutti i partecipanti al mercato raccolgono informazioni sui termini della transazione prima di prendere una decisione;

· acquirenti e venditori agiscono in modo indipendente l'uno dall'altro, ovvero agiscono senza collusione o frode. In caso contrario, alcuni prezzi di transazione potrebbero essere fortemente distorti.

Elenco degli oggetti che appartengono a beni mobili secondo il codice civile della Federazione Russa è presentato nel diagramma:

Oggetti immobiliari

Condizionalmente omogeneo: Terra; Il destino del sottosuolo; Corpi d'acqua isolati, tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, ad es. oggetti, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo: foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture; Oggetti immobili secondo la legge, soggetti a registrazione statale: aria e navi marittime, navi per la navigazione interna; Altri beni classificati come immobili per legge

Eterogeneo: Imprese come complesso immobiliare, che comprende tutti i tipi di beni destinati alle sue attività, terreni, edifici, strutture, attrezzature, inventario, materie prime, crediti, debiti, diritti a designazioni che individuano l'impresa, i lavori e i servizi

Come si evince dallo schema, gli oggetti di proprietà sono suddivisi in due grandi gruppi in base alle loro caratteristiche economiche, sociali e giuridiche.

Funzioni economiche gli immobili si riflettono in categorie quali utilità, redditività, costi di manutenzione, costo, prezzo, prodotto, liquidità, tassazione, investimento, domanda e offerta, ecc. -chiamati accessori.

Il bene immobile, considerato come il risultato dell'attività umana, in certe condizioni agisce come una merce. La condizione determinante per la sua natura di merce è l'isolamento economico ( proprietà privata) soggetti delle relazioni di mercato. La circolazione degli immobili come prodotto specifico sul mercato è direttamente correlata all'attrazione capitale finanziario, l'uso di varie risorse e manodopera.

La varietà di oggetti che sono legati alla proprietà immobiliare (terreno, sue risorse, attività produttive e non produttive, nonché imprese) complica la caratterizzazione della proprietà immobiliare come merce. Ciò vale sia per le modalità di acquisto e vendita di beni (un appartamento residenziale, un terreno, un'impresa), sia per le entità coinvolte in questo processo.

A causa del fatto che un numero crescente di cittadini e organizzazioni è coinvolto in operazioni nel mercato immobiliare, è necessario definire chiaramente le proprietà immobiliari come tipo speciale merce. Sulla base di questa conoscenza, ogni proprietario può disporre in modo più razionale e proficuo della sua proprietà (o affidatagli). In effetti, per la maggior parte dei cittadini della Federazione Russa, le loro abitazioni o terreni sono la parte più costosa della loro proprietà personale.

Gli immobili sono il bene più fondamentale e solido esistente e non possono essere rubati, persi o rotti. Infatti, è possibile rubare un edificio residenziale o un appartamento, è possibile perdere o dimenticare la propria casa da qualche parte, come a volte accade con la maggior parte delle cose personali. Solo un terremoto, un'esplosione, un incendio, un'inondazione, un tornado o altri disastri naturali possono distruggere un edificio residenziale. Tuttavia, questa non è più una situazione tipica, ma estrema. La stazionarietà e la materialità degli immobili sono le sue caratteristiche essenziali.

La stazionarietà (immobilità) è un segno che caratterizza la forte connessione di una proprietà con la superficie terrestre, ad es. l'impossibilità di spostare un oggetto nello spazio senza distruzione fisica e danni che lo rendano inadatto a un ulteriore utilizzo. La stazionarietà è una caratteristica spaziale del settore immobiliare. La sua materialità significa che l'immobile funziona sempre in forme naturali-materiali e di valore. Le caratteristiche fisiche di una proprietà includono, ad esempio, la sua dimensione e forma, fastidi e pericoli, ambiente su strade di accesso, servizi pubblici, superficie e sottosuolo, paesaggio, ecc. La totalità di queste proprietà caratterizza la qualità degli immobili, vale a dire la materialità e le caratteristiche fisiche di un immobile ne misurano la qualità. La qualità, a sua volta, determina l'utilità dell'oggetto, che è alla base del valore degli immobili. Tuttavia, l'utilità di per sé non determina il valore. Qualsiasi oggetto ha valore, avendo in una certa misura caratteristiche come l'idoneità all'uso e la disponibilità limitata. L'offerta limitata è un prerequisito necessario per la formazione del valore di qualsiasi prodotto. ideali e norme sociali, attività economica e le tendenze, le leggi, le decisioni e le azioni del governo, le forze naturali influenzano il comportamento delle persone e tutti questi fattori, interagendo tra loro, creano, mantengono, cambiano il valore degli immobili.

Pertanto, l'immobile è una merce che ha, da un lato, stazionarietà e, dall'altro, ha una certa qualità mobile che cambia sia nelle scale spaziali che nel tempo. Inoltre, la qualità degli immobili dipende in gran parte dallo stato dell'ambiente.

Gli immobili sono una delle poche commodity il cui valore può aumentare nel tempo, a parte gli ultimi mesi, a causa della crisi. Ma ne parleremo più avanti

Secondo i codici e le normative edilizie in vigore in Russia (SNiP), gli edifici residenziali, a seconda del materiale delle strutture principali (fondazioni, pareti, soffitti), sono suddivisi in 6 gruppi con la corrispondente durata di servizio standard - da 15 a 150 anni. Allo stesso tempo, gli oggetti immobiliari cambiano durante la loro vita, mentre si distinguono quattro fasi ciclo vitale ogni oggetto: crescita, stabilità, declino, rinnovamento.

L'ammortamento caratterizza la perdita di idoneità e la diminuzione del valore degli immobili ragioni varie. Quindi, il deterioramento fisico riflette il grado di cambiamento delle proprietà fisiche degli immobili nel tempo. L'usura funzionale si verifica a causa della scarsa pianificazione e della non conformità funzionale dell'edificio ai requisiti moderni. L'ammortamento esterno appare a causa di cambiamenti in fattori esterni al settore immobiliare, ad es. sotto l'influenza negativa dell'ambiente.

Diversità, unicità e unicità formano un altro gruppo di caratteristiche immobiliari. Come già notato, non esistono praticamente due appartamenti, edifici, terreni identici, poiché avranno necessariamente differenze di posizione, in relazione ad altri oggetti, comunicazioni, linee dell'orizzonte e punti cardinali. Inoltre, per ogni acquirente (o investitore), una combinazione della propria gamma di preferenze, opportunità e restrizioni determina in ultima analisi l'attrattiva individuale della proprietà, la sua utilità individuale.

Una caratteristica importante del settore immobiliare è la necessità di una gestione costante del processo del suo utilizzo. Qualsiasi oggetto immobiliare necessita di una supervisione sistematica, indipendentemente dal suo scopo funzionale. Ciò include la manutenzione di locali residenziali o non residenziali da parte delle utenze (e il loro pagamento), la sicurezza e le riparazioni correnti, la ricerca di inquilini e il controllo sulla ricezione dei canoni di locazione, vari lavori stagionali o preventivi relativi alla manutenzione di immobili residenziali e non - fondi residenziali.

Una caratteristica distintiva del patrimonio immobiliare è il fatto che a livello micro - un'unità abitativa (appartamento, stanza, casa) - funge da bene privato, e a livello macro - come parte dell'infrastruttura, cioè un bene pubblico .

Nelle condizioni delle trasformazioni di trasformazione del mercato, le caratteristiche dell'immobile come merce acquistano un significato prioritario. Inoltre, in alcuni segmenti del mercato immobiliare, significativo fluttuazioni stagionali. Pertanto, il mercato degli affitti immobiliari è caratterizzato da fluttuazioni della domanda e dell'offerta durante il cambio delle stagioni. Allo stesso tempo, il mercato dei locali non residenziali non dipende in modo significativo dal periodo dell'anno, qui le fluttuazioni sono determinate dai cambiamenti della situazione economica generale, dalle dinamiche indicatori macroeconomici- ritmo Crescita del PIL, inflazione, interessi, ecc.

Il bene immobile è un oggetto speciale di proprietà. I diritti di possesso, uso e disposizione di esso sono diversi da quelli simili diritti di proprietà ad altre proprietà. Ciò è dovuto al fatto che l'uso degli immobili incide sugli interessi di altri cittadini e / o persone giuridiche in contrasto con l'enorme numero di beni legati ai beni mobili. Pertanto, l'acquisizione di alloggi o altri beni immobili, nonché altre transazioni con esso (donazione, scambio, eredità, chiarimento di quote) sono associate a determinate procedure volte a garantire l'armonizzazione degli interessi dello Stato, delle autorità locali, del comunità locale e altri soggetti di diritto.

Una delle tendenze nella formazione del mercato immobiliare russo è la costruzione di nuove abitazioni: questo è il mercato principale. In questo mercato, la vendita di immobili viene effettuata direttamente secondo lo schema: l'acquirente - lo sviluppatore. C'è anche un mercato immobiliare secondario.

1.1.2 Funzioni immobiliari

Il mercato immobiliare ha un grande impatto su tutti gli aspetti della vita e delle attività delle persone, svolgendo una serie di funzioni generali e speciali.

Una delle principali funzioni del mercato è la fissazione di prezzi di equilibrio, ai quali la domanda effettiva corrisponde al volume delle proposte. A prezzi inferiori al prezzo di equilibrio, c'è un eccesso di domanda, e quando il prezzo di equilibrio viene superato, c'è un eccesso di offerta. Il prezzo concentra anche una grande quantità di informazioni sulla saturazione del mercato, le preferenze dell'acquirente, i costi di costruzione, economici e politica sociale stati della zona, come la costruzione di alloggi, ecc.

Funzione regolatriceè che il mercato, funzionando autonomamente, secondo la definizione di A. Smith, ridistribuisce le risorse con una "mano invisibile" tra le aree di business e indirizza i suoi partecipanti verso un obiettivo che non faceva parte delle loro intenzioni: formare una struttura efficace dell'economia e soddisfare gli interessi pubblici. Svantaggi nel mondo di oggi regolazione del mercato sono sempre più compensati dalla gestione statale dell'economia nazionale, soprattutto in termini di conservazione della natura, protezione della concorrenza, ridistribuzione del reddito, creazione di un ambiente imprenditoriale legale, soluzioni problemi sociali e così via.

funzione commerciale consiste nel realizzare il valore e il valore d'uso degli immobili e realizzare un profitto sul capitale investito.

Funzione sanificazione -è la pulizia dell'economia da partecipanti di mercato non competitivi e deboli, il fallimento di quelli inefficienti. Il meccanismo di mercato indirizza le persone nella direzione della loro ricerca, ma non dà loro alcuna garanzia sui risultati finanziari finali. Riconosce solo gli investimenti socialmente necessari in immobili, perché solo quelli sono pagati dall'acquirente. Pertanto, liberare il mercato da proprietari inefficienti di imprese e altri oggetti immobiliari porta a una maggiore sostenibilità e crescita economica.

Funzione informazioni - questo è un modo unico di raccolta e diffusione tempestiva di informazioni oggettive generalizzate, consentendo a venditori e acquirenti di immobili di prendere liberamente e con competenza una decisione nel loro interesse.

Funzione intermediaria Si esprime nel fatto che il mercato funge da intermediario aggregato e da luogo di incontro per molti compratori e venditori indipendenti ed economicamente isolati a causa della divisione sociale del lavoro, tra loro si stabilisce una connessione e si offre un'opportunità per un scelta alternativa dei partner. Sul mercato immobiliare operano anche intermediari professionali: agenti immobiliari, periti, agenti, mediatori, assicuratori, istituti di credito ipotecario e altri soggetti che prestano servizi agli interessati.

Funzione stimolante agisce sotto forma di incoraggiamento economico - il profitto dell'uso produttivo dei risultati del progresso scientifico e tecnologico nella creazione e nell'uso di beni immobili. La concorrenza economicamente costringe e sostiene un'elevata attività imprenditoriale e la ricerca di nuove opportunità per una gestione efficiente della proprietà del capitale.

Funzione di investimento - il mercato immobiliare è un modo attraente per preservare e aumentare il valore del capitale. Contribuisce al trasferimento del risparmio e dell'accumulazione della popolazione dalla forma passiva delle azioni al capitale produttivo reale, che porta reddito al proprietario dell'immobile. Allo stesso tempo, l'immobile stesso funge da sorta di garanzia assicurativa per i rischi di investimento.

funzione sociale si manifesta nella crescita dell'attività lavorativa dell'intera popolazione, nell'aumento dell'intensità del lavoro dei cittadini che cercano di diventare proprietari di appartamenti, terreni e altri oggetti di capitale e di prestigio. I proprietari di immobili costituiscono lo strato sociale medio della società. Come risultato della redistribuzione ripetuta nel mercato, le imprese, i terreni, gli edifici e le strutture alla fine passano a investitori strategici efficaci che ne assicurano un uso altamente produttivo.

1.1.3 Gestione del mercato immobiliare

I principali obiettivi della gestione del mercato immobiliare:

Attuazione dei diritti costituzionali dei cittadini sui beni immobili e obblighi connessi al loro possesso;

Istituzione del mercato certo ordine e condizioni di lavoro per tutti i suoi partecipanti;

Protezione dei partecipanti da disonestà, frode e organizzazioni criminali e individui;

Garantire prezzi gratuiti n. oggetti immobiliari in accordo con la domanda e l'offerta;

Creazione di condizioni per gli investimenti, stimolante attività imprenditoriale nel campo della produzione;

Migliorare l'ambiente ecologico, raggiungere la crescita economica, ridurre la disoccupazione, risolvere il problema degli alloggi e altri obiettivi pubblici;

Fiscalità equa degli immobili e dei partecipanti al mercato immobiliare.

I principi di gestione del mercato immobiliare dipendono in gran parte dalle condizioni politiche ed economiche del paese, ma allo stesso tempo devono tenere conto dell'esperienza mondiale prevalente. Il raggiungimento degli obiettivi formulati è possibile tenendo conto dei seguenti principi di gestione.

Separazione delle procedure - applicazione di approcci speciali alla regolamentazione delle relazioni di vari tipi di immobili: locali residenziali e non residenziali, terreni, terreni forestali e altri oggetti.

Apertura delle informazioni su tutti i partecipanti e gli oggetti del mercato immobiliare per prendere decisioni commerciali.

Pubblicità della regolamentazione - discussione pubblica di progetti di legge e di altri atti normativi. Ad esempio, la discussione di un programma di riforma abitativa che interessa gli interessi di tutti i segmenti della popolazione.

Competitività come meccanismo per migliorare la qualità dei servizi nel mercato e ridurne il costo.

Separazione dei poteri tra regolatori - regolamentazione e applicazione della legge - non dovrebbero essere combinati in una sola persona.

Oggetti immobiliari stato e proprietà comunale sono di proprietà comune e utilizzati dall'intera popolazione della rispettiva regione.

Applicazione di ulteriori misure di protezione, nel mercato immobiliare dei cittadini a rischio - minorenni, pensionati single, disabili, ecc.

Distribuzione razionale delle funzioni gestione del mercato immobiliare tra organi di governo e partecipanti professionali - organizzazioni commerciali e pubbliche (associazioni di agenti immobiliari, periti, ecc.).

Politica nel campo della gestione immobiliare dovrebbe garantire l'uso efficiente del suolo in conformità con i piani di zonizzazione dei territori approvati e l'esclusiva fornitura mirata e ragionevole di agevolazioni fiscali con una transizione graduale dalla concessione di agevolazioni sui pagamenti fondiari a mirati compensi dal bilancio in conformità con la politica sociale in corso.

Organi rappresentativi, autorità statali(federale, territoriale e municipale), nell'interesse della popolazione, adotta leggi e altri atti normativi che stabiliscono la procedura per il possesso, l'uso e la disposizione dei beni immobili.

Dismissione di immobili demaniali eseguire in conformità con la legge applicabile organi esecutivi potere statale.

Privatizzazione di stato e municipale i beni immobili e il trasferimento a pagamento dei diritti su oggetti non statali dovrebbero essere effettuati secondo valore di mercato e non per inventario.

tasse e imposte, riscossi sugli immobili, comprese le transazioni con essi, sono suddivisi per livelli di gestione secondo standard stabiliti.

Continuità sistema russo gestione del mercato immobiliare, avere una propria storia e tradizioni, tenendo conto dell'esperienza mondiale nella regolamentazione dei diritti di proprietà su vari oggetti immobiliari; la sua comprensione creativa e l'adattamento alle nostre condizioni domestiche.

1.1.4 Forme di regolazione governativa

Nel mercato immobiliare, lo stato svolge le seguenti funzioni:

Iniziative ideologiche e legislative (concetti per lo sviluppo di alcuni tipi di mercato e programmi per la loro attuazione);

Un investitore nei settori prioritari della produzione materiale, dell'edilizia abitativa e della sfera socio-culturale;

Un partecipante professionale alla vendita di certificati abitativi, edifici e strutture statali e altri beni immobili;

Emittente di titoli statali e municipali garantiti da beni immobili;

Il regolatore che stabilisce le regole e le norme per il funzionamento del mercato immobiliare;

Arbitro supremo nelle controversie tra operatori del mercato immobiliare attraverso il sistema giudiziario;

Regolatore di stabilità e sicurezza del mercato (registrazione dei diritti e transazioni immobiliari).

Sistema regolamento statale Il mercato immobiliare è composto da due elementi:

1) enti e organizzazioni statali e municipali;

2) stato e altro regolamenti. In termini organizzativi, la regolamentazione statale del mercato immobiliare si svolge in due forme:

Attraverso l'intervento diretto, ad es. in via amministrativa;

Impatto indiretto o modalità di gestione economica.

Controllo amministrativo diretto include una combinazione dei seguenti metodi:

· Creazione quadro normativo- leggi, regolamenti, istruzioni, regolamenti, regolamenti che disciplinano il funzionamento del mercato immobiliare nel centro e nelle regioni;

· certificazione dello status di professionisti partecipanti al mercato immobiliare - licenza, registrazione;

Definizione di requisiti obbligatori per il contenuto e la qualità di vari tipi di attività nel mercato immobiliare e per i suoi partecipanti;

controllo sulla conformità da parte di tutti i partecipanti al mercato alle norme e alle regole stabilite;

· introduzione di divieti e sanzioni in caso di deviazione dagli obblighi normativi nell'effettuare transazioni immobiliari e nel mantenimento dell'ordine pubblico nel mercato;

riscatto in proprietà statale di qualsiasi immobile per esigenze pubbliche.

La gestione amministrativa si basa sulla forza del potere statale e comprende misure di divieto, coercizione o autorizzazione.

Metodi economici la gestione del mercato immobiliare è svolta con l'ausilio di:

1) sistemi di tassazione della proprietà e dei benefici (aliquote fiscali, esenzione da esse);

2) regolazione del tasso di sconto (politica di sconto della Banca Centrale);

3) rilascio e circolazione certificati abitativi;

4) concessione di sussidi ai cittadini bisognosi di migliori condizioni abitative;

5) attuazione di programmi obiettivo statali;

6) politica di ammortamento;

7) attività economica estera.

1.2 Valutazione immobiliare

Una stima è un'opinione metodicamente motivata di un esperto sul valore di un immobile e sul processo della sua determinazione.

La valutazione immobiliare è la fase iniziale del processo globale nel mercato immobiliare. Esistono diversi approcci alla valutazione immobiliare, ma anche valutando un oggetto otterremo un risultato diverso.

In generale, per valutare gli immobili, è necessario determinare autonomamente le fasi del lavoro, ovviamente, nella fase iniziale, raccogliamo informazioni, ne controlliamo l'affidabilità, queste informazioni devono essere fornite da fonti affidabili.

Quindi applichiamo una metodologia per la valutazione immobiliare, ogni oggetto ha le sue caratteristiche di calcolo.

Attualmente, ci sono molti fattori da considerare quando si effettua una valutazione finale della casa.

1.2.1 Tipi di valore, concetti di valore abitativo

Un oggetto immobiliare può avere "diversi" valori a seconda delle esigenze delle entità del mercato immobiliare (finalità di valutazione), ovvero il valore di un immobile per esigenze, assicurazioni differirà dal valore calcolato per vendita, pegno, ecc. . Ad esempio, la base per il calcolo del valore per le esigenze assicurative sarà il costo di sostituzione degli elementi soggetti a rischio, per le garanzie - la capacità della proprietà di generare reddito quando il prestito viene estinto.

Le principali tipologie di valore immobiliare sono: valore di mercato, valore d'uso, fiscale, di investimento, assicurativo, collaterale, valore contabile, valore di permuta o di permuta, valore del diritto di locazione, valore di rimpiazzo, valore di rimpiazzo e valore di liquidazione.

Considera i tipi di valore più comuni:

1. Il più comune è la valutazione del valore di mercato degli immobili. Il valore di mercato è il prezzo di vendita più probabile di un immobile sul mercato aperto.

2. Il costo in esercizio riflette l'importanza dell'oggetto per una particolare entità, che potrebbe non avere l'intenzione di mettere in vendita l'oggetto. Il costo di gestione si basa sulla redditività, l'utilità e la convenienza dell'immobile per il proprietario.

3. Il costo ai fini fiscali si basa, di regola, sui costi (per la riproduzione di un oggetto).

4. Il valore assicurativo si basa sul costo di riproduzione (sostituzione) di elementi immobiliari soggetti al rischio di distruzione. valore assicurativo utilizzati a fini assicurativi. Di norma, questo valore è il costo di sostituzione o il costo di sostituzione, escluso il terreno. Il costo di sostituzione è il costo della riproduzione copia esatta beni immobili assicurati, costo di sostituzione - il costo per la creazione di un oggetto simile.

5. Per gli oggetti forniti in garanzia, viene determinato il valore della garanzia - il valore della proprietà che il creditore si aspetta di ricevere quando vende la proprietà sul mercato in caso di inadempienza del prestito. Il valore della garanzia viene preso in considerazione quando si determina l'importo del prestito da emettere.

6. Il valore dell'investimento è il costo investimenti di capitale per un investitore specifico, tenendo conto delle sue esigenze di investimento.

7. Valore di liquidazioneè determinato con la liquidazione dell'impresa per decisione del titolare o dell'autorità giudiziaria. Il valore di liquidazione è il prezzo di vendita dell'immobile imposto al proprietario in un periodo non sufficiente a far conoscere a tutti i potenziali acquirenti l'oggetto posto sul mercato. Pertanto, a seconda dello scopo della valutazione, è richiesta la definizione di diversi tipi di valore. La valutazione più comune del valore di mercato degli immobili. Raggiungere una corrispondenza tra lo scopo della valutazione e il tipo di valore che si sta determinando è la chiave del buon lavoro del perito.

1.2.2 Fattori che influenzano la formazione del mercato immobiliare

Quindi, in generale, la formazione del mercato immobiliare domestico può essere caratterizzata dai seguenti fattori:

1. Instabilità macroeconomica (è impossibile prevedere atti normativi, la cui adozione è determinata dalla "situazione politica" in un momento o nell'altro).

2. Inflazione (da un lato, l'attività di investimento è in calo, lo sviluppo di un normale sistema di mutui ipotecari è “rallentato”; dall'altro, a causa della limitata disponibilità di aree di investimento più liquide e redditizie, gli investimenti in immobili sono attraenti, poiché “in una certa misura” consentono di risparmiare fondi dall'inflazione).

3. Offuscamento del quadro normativo (soprattutto per quanto riguarda il mercato immobiliare).

4. Mancanza di trasparenza dello spazio informativo a causa dell'instabilità politica, scarso sviluppo delle infrastrutture (sono delineate solo forme di cooperazione, ruoli e funzioni dei singoli collegamenti, non ci sono servizi speciali per la raccolta e l'analisi delle informazioni), bassa professionalità del mercato immobiliare partecipanti (poca esperienza lavorativa, incertezza del quadro normativo, tendenza a selezionare i dipendenti per amicizia e parentela, e non per qualità professionali).

5. Mancanza di una chiara base metodologica per la valutazione immobiliare.

6. Sviluppo disomogeneo di segmenti del mercato immobiliare (il più massiccio è il mercato immobiliare).

Quindi, con il passaggio della Russia alle relazioni di mercato, il settore immobiliare diventa una merce e il mercato immobiliare si sviluppa. L'incertezza della proprietà terriera, l'inflazione e altri fattori sopra menzionati influenzano lo sviluppo del mercato immobiliare russo.

1.3 Principali indicatori del mercato immobiliare a San Pietroburgo

Gli indicatori di prezzo sul mercato di appartamenti, stanze, uffici e immobili commerciali caratterizzano lo stato generale e le tendenze di vari segmenti del mercato immobiliare. Gli indici dei prezzi mostrano la dinamica dei prezzi medi di offerta e dei canoni di locazione nei vari segmenti del mercato immobiliare. Gli indicatori della domanda mostrano l'attività degli acquirenti nel mercato secondario e nel mercato immobiliare in costruzione.

Indice di attività di mercato

Questo indicatore mostra la quota di appartamenti messi in vendita per la prima volta rispetto all'offerta totale sul mercato immobiliare secondario. Caratterizza il cambiamento nell'attività di offerta nel mercato immobiliare di San Pietroburgo

Indice delle aspettative sui prezzi dei venditori

Questo indicatore mostra il rapporto tra il prezzo medio di offerta degli immobili offerti per la prima volta sul mercato secondario delle abitazioni e il prezzo medio di offerta sul mercato. Caratterizza il cambiamento delle aspettative di prezzo dei venditori nel mercato immobiliare di San Pietroburgo

Indice di affitto

Questo indicatore mostra il rapporto tra l'attuale prezzo medio di offerta nel mercato dell'affitto di appartamenti e stanze rispetto a gennaio 2008, caratterizza la variazione delle tariffe di affitto nel mercato immobiliare di San Pietroburgo.

Indice di rendimento

Questo indicatore mostra il rendimento medio degli alloggi in affitto quando si acquista un appartamento oggi a San Pietroburgo, % annuo.

Variazione dei prezzi per gli appartamenti nei quartieri

Questo indicatore mostra l'attuale livello medio dei prezzi di fornitura nel mercato secondario e nel mercato immobiliare in costruzione nei distretti amministrativi di San Pietroburgo.

Prezzi per tipologie di appartamenti nel mercato immobiliare primario

Questo indicatore mostra la dinamica e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta nel mercato immobiliare primario di San Pietroburgo per tipologia di appartamento

Prezzi per tipologie di appartamenti nel mercato immobiliare secondario

Questo indicatore mostra le dinamiche e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta nel mercato immobiliare secondario di San Pietroburgo per tipologia di appartamento.

Prezzi per tipi di case nel mercato immobiliare secondario

Questo indicatore mostra le dinamiche e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta nel mercato immobiliare secondario di San Pietroburgo per tipologia di case.

Prezzi per tipologie abitative nel mercato immobiliare primario

Questo indicatore mostra la dinamica e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta nel mercato immobiliare primario di San Pietroburgo per tipologia di abitazione.

Prezzi per camere nel mercato immobiliare secondario

Questo indicatore mostra le dinamiche e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta per le camere nel mercato immobiliare secondario di San Pietroburgo. All'inizio dell'anno ci sono molte offerte, in questa fase ce ne sono meno.

Attività di domanda nel mercato immobiliare primario

Questo indicatore mostra il numero di domande iniziali dei cittadini per la ricerca di alloggi nel mercato degli alloggi in costruzione a San Pietroburgo e caratterizza l'attività della domanda dei consumatori. A febbraio, soprattutto, ora c'è un calo.

Attività della domanda nel mercato immobiliare secondario

Questo indicatore mostra il numero di domande iniziali dei cittadini per la ricerca di alloggi nel mercato immobiliare secondario di San Pietroburgo e caratterizza l'attività della domanda dei consumatori.

Attività della domanda nel mercato degli alloggi in affitto

Questo indicatore mostra il numero di domande di affitto di alloggi nel mercato di San Pietroburgo e caratterizza l'attività della domanda nel mercato degli affitti di alloggi.

Tariffe di affitto sul mercato immobile commerciale

Questo indicatore mostra la dinamica e l'attuale livello medio dei canoni di locazione per uffici e locali commerciali a San Pietroburgo

Prezzi nel mercato immobiliare commerciale

Questo indicatore mostra le dinamiche e l'attuale livello medio dei prezzi di offerta per uffici e negozi a San Pietroburgo.

Varie pubblicazioni sulle tendenze del mercato immobiliare

Risultati delle indagini sociologiche

Indipendentemente dalla situazione del mercato immobiliare, la domanda di ricerca sociologica è in crescita, ciò è dovuto al fatto che per un'analisi completa del mercato immobiliare è necessaria una combinazione ideale di metodi di ricerca matematica, statistica e sociologica. L'uso di metodi sociologici aiuta a identificare i fattori che influenzano lo sviluppo del mercato, che contribuisce alla completezza dell'ottenimento di informazioni per l'analisi e la previsione del mercato immobiliare, consente di scoprire l'opinione dei rappresentanti dei gruppi target, suggerire il mercato sviluppo, identificare l'efficacia delle campagne pubblicitarie, la fama nel mercato.
La mostra-seminario “Progetto Alloggio” utilizza il metodo dell'interrogazione (questionari) a partecipanti e professionisti del mercato immobiliare. Con il coinvolgimento dell'Ufficio Informazione Immobiliare Comunale" Problema abitativo» verrà utilizzato un sistema di sondaggi telefonici sulla popolazione, sia potenziali acquirenti che intermediari operanti nel mercato immobiliare.

Metodi utilizzati nei sondaggi:

Interviste strutturate in profondità (metodo qualitativo) con potenziali consumatori e potenziali acquirenti, inquilini di immobili residenziali e commerciali.

Questionari, sondaggi ( metodo quantitativo) rappresentanti di gruppi target per i test di conoscenza del marchio imprese edili e oggetti ricercati di immobili residenziali e commerciali.

Colloqui strutturati in profondità (metodo qualitativo) con esperti del mercato immobiliare residenziale e commerciale con esperienza in compravendita e promozione.

L'uso di vari metodi sociologici (sia in combinazione che utilizzando uno dei metodi) offre l'opportunità di ottenere informazioni uniche sul mercato, sui consumatori, sui concorrenti e sulla capacità di valutare l'efficacia delle campagne pubblicitarie.

Fondamentalmente, l'uso di metodi sociologici è finalizzato all'ottenimento dei seguenti risultati:

Descrizione dei fattori che influenzano il comportamento dei consumatori nel mercato immobiliare;

Definizione del target di riferimento – demografia, psicografia;

Descrizione del possibile comportamento dei consumatori (in generale e per diversi gruppi);

Valutazione dei parametri e delle preferenze di consumo;

Il comportamento del rispondente (e/o delle persone che influenzano la scelta) nella scelta di un immobile;

Descrizione dell'esperienza personale dell'intervistato dalla cooperazione con i partecipanti al mercato;

Collaudo di materiali promozionali;

Descrizione del pubblico target in termini di acquisizione e utilizzo di immobili - attitudine all'acquisizione di immobili, distribuzione dei redditi da risparmio, le fonti di informazione più popolari;

Descrizione delle caratteristiche psicografiche del target di riferimento (stile di vita, consumi, risparmio e spesa).

2. Approcci e metodi nella valutazione immobiliare

2.1 La stima immobiliare: approcci e metodologia

La valutazione immobiliare è una delle fasi principali del mercato immobiliare. Ogni immobile deve essere chiaramente prezzato in base a varie caratteristiche che vanno da mq. metri e termina con il livello di prestigio dell'area, infrastrutture sviluppate.

Per iniziare la valutazione, è necessario ricercare il mercato, studiare le preferenze dei consumatori, il rapporto di alcuni tipi di immobili, o meglio il loro soggiorno commerciale o non commerciale

Le finalità della valutazione immobiliare possono essere diverse (acquisto e vendita di un oggetto, controversie assicurative e immobiliari, tassazione degli immobili, realizzazione di progetti di investimento, prestiti garantiti, ecc.), corrispondono a diversi tipi di valore. Prima di iniziare a lavorare sulla valutazione immobiliare, il perito deve determinare il tipo di valore applicabile in questa situazione. La relazione deve riflettere il tipo di valore stimato e giustificarne la scelta.

Esistono diversi approcci alla valutazione immobiliare: comparativa, redditizia e costosa.

approccio reddituale utilizzato per valutare i progetti di investimento e nel calcolo delle quote del comune e dei privati ​​che vi investono costruzione del capitale o ricostruzione. Quelli. l'approccio utilizzato per il reddito stimato degli oggetti - il valore degli oggetti immobiliari è pari al valore del reddito futuro dal suo utilizzo. Il costo delle risorse monetarie dipende non solo dall'entità della loro offerta, ma anche dalle condizioni della loro fornitura e restituzione. Pertanto, l'acquirente di un bene immobiliare, finalizzato a trarre profitto dal suo utilizzo, deve confrontare le sue spese per l'acquisto di un immobile e il reddito previsto. Se acquistato per 1.000.000 di rubli. l'oggetto può realizzare un profitto nei prossimi 10 anni a 100.000 rubli. all'anno, dopodiché perderà completamente il suo valore, quindi dopo 10 anni l'acquirente potrà solo restituire i suoi fondi. Allo stesso tempo, dopo averli investiti in una banca, riceverà interessi sul deposito per gli stessi 10 anni.

Qualsiasi investimento nel settore immobiliare è inevitabilmente associato a rischio a causa di molti fattori. Il rischio dipende dalla stabilità della situazione socio-politica ed economica. Ovviamente, maggiore è il rischio che un investitore è disposto a mettere i suoi fondi, maggiore è il reddito che prevede di ricevere dal proprio investimento.

Un altro punto importante: il reddito futuro dovrebbe compensare non solo l'investimento speso, ma anche le perdite causate dal fatto che per qualche tempo questo investimento non funziona.

Approccio al costo - si tratta di un insieme di metodi di valutazione basati sulla determinazione dei costi necessari per ripristinare o sostituire un oggetto, tenendo conto dell'ammortamento accumulato. Si basa sul presupposto che l'acquirente non pagherà di più per l'oggetto finito che per la creazione di un oggetto di utilità simile. Tuttavia, va tenuto presente che i costi di creazione di un immobile non sono equivalenti al suo valore di mercato. Pertanto, l'ambito dell'approccio del costo è piuttosto ristretto e viene utilizzato in assenza di informazioni sufficienti per valutare il valore degli immobili; quando si assicura un immobile somma assicurata, tassa di assicurazione, risarcimento assicurativo sono determinati in base ai costi dell'assicurato; nella valutazione di edifici specializzati (scuole, ospedali, stazioni ferroviarie, ecc.); nel calcolo delle imposte e tasse stabilite dalla legge; nella rivalutazione delle immobilizzazioni.

La valutazione degli immobili con il metodo del costo viene effettuata per fasi.

Approccio di mercato (comparativo). - si tratta di un insieme di metodi per stimare il valore basato su un confronto dell'oggetto di valutazione con i suoi analoghi, rispetto ai quali esistono informazioni sui prezzi delle transazioni con essi, in cui il valore dell'oggetto non può superare il costo di oggetti simili con caratteristiche identiche. Nel mio lavoro considererò proprio l'approccio al mercato, ovvero il metodo della vendita a coppie, che consiste nel determinare il valore di mercato considerando i prezzi di vendita di siti comparabili come il valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione.

Questo metodo, secondo me, è il più efficace, ma è abbastanza difficile per un principiante nel mercato immobiliare determinare il prezzo esatto, basandosi sulla logica e sulle informazioni primarie, qui devi essere uno specialista della classe media.

2.1.1 Ricerche di mercato immobiliare per categoria

La fase della ricerca di mercato, che consente di passare dalle sue caratteristiche generali all'analisi della situazione in relazione a uno specifico oggetto o gruppo di essi, è la segmentazione del mercato, che consente di concentrarsi sulle informazioni più importanti quando si sceglie l'una o l'altra opzione per la decisione di un imprenditore.

Caratteristiche distintive mercato immobiliare sono:

Prezzi individuali;

Alto livello costi di transazione;

L'importante ruolo dell'interazione dei mercati primario e secondario;

Elevata dipendenza dei prezzi, della redditività e dei rischi dallo stato dell'economia regionale;

Varietà di rischi;

Bassa liquidità delle merci sul mercato;

Debolezza dei meccanismi di prezzo di autoregolamentazione del mercato.

Per questi motivi, il mercato immobiliare si distingue per una serie di fattori che ne rendono difficile l'analisi, il che determina la particolare importanza della sua analisi nel prendere decisioni economiche.

D'altra parte, il mercato immobiliare è caratterizzato da una serie di fattori che ne rendono difficile l'analisi. Questo:

inaccessibilità di informazioni affidabili;

un numero limitato di transazioni simili (e talvolta la loro completa assenza);

una varietà di fattori che determinano le tendenze di sviluppo del mercato

influenza di fattori esterni (crisi).

Date queste circostanze, l'analisi del mercato immobiliare è tanto importante quanto difficile.

È in questa veste che è importante per la formazione della politica nel mercato. La selezione dei segmenti consente di concentrarsi non sul mercato nel suo insieme, ma sulle sue parti componenti e, sulla base di ciò, determinare le caratteristiche del lavoro in questo segmento (se si tratta di scegliere una nicchia di mercato), o la competitività dell'oggetto (se si tratta di una proprietà separata) . Nel mercato immobiliare, la segmentazione può essere effettuata in base a una serie di caratteristiche: posizione geografica, caratteristiche fisiche, destinazione funzionale degli oggetti o anche in base a un insieme di caratteristiche.

Una volta per tutte, non esiste una base definita per la segmentazione e non può esserlo. È importante che consenta di combinare oggetti veramente omogenei (e i gruppi di consumatori dietro di essi), i confini dei segmenti possono essere chiaramente definiti e l'allocazione dei segmenti consentirebbe di prendere decisioni economicamente giustificate, comprendere meglio il consumatore comportamento, costruire con competenza relazioni con loro e, in ultima analisi, garantire il successo delle vendite.

Come segni scelti come base per la segmentazione del mercato, possono essere prese le caratteristiche fisiche degli oggetti immobiliari, dietro le quali si trovano gruppi omogenei di acquirenti immobiliari.

Si può scegliere un altro modo, quando la segmentazione si basa sulla classificazione dei consumatori stessi.

Ad esempio, nel mercato dei locali commerciali, può essere opportuna la seguente suddivisione dei potenziali consumatori:

1. Istituzioni, assicurazioni, istituzioni finanziarie: le loro attività sono direttamente correlate al flusso di visitatori, in primo luogo; e, in secondo luogo, per il loro normale funzionamento sono necessari contatti costanti sia tra di loro che con le autorità (cioè le zone di maggior traffico). Da qui sono pronti a pagare un affitto più alto nell'immediato centro della città, ma i territori abbastanza vicini al centro, ma che non ne fanno effettivamente parte, interessano loro poco.

2. Organizzazioni produttive (centri aziendali): per alcune di esse è importante avere uffici di rappresentanza nel centro della città, tuttavia preferiranno collocare uffici di lavoro in cui sono occupati solo i dipendenti di queste organizzazioni, e ancor di più la produzione locali stessi, in periferia con un canone inferiore. Dal punto di vista dell'assistenza sociale, questa è la soluzione di maggior successo per alleviare gli ingorghi nel centro, che è diverso da Mosca.

3. Organizzazioni di categoria: i loro orientamenti dipendono dalla natura della merce (alimentare, industriale, per il visitatore medio, per la clientela d'élite). Di conseguenza, si concentrano sui flussi di passeggeri di diversa qualità e, sulla base di essi, costruiscono la loro politica in relazione a affitto.

Quindi, aumento della domanda da parte delle organizzazioni commerciali per terreni edificabili. Il fatto di trovarsi in prossimità dei flussi di traffico indica che non solo l'ubicazione in quanto tale influisce sulla redditività delle attività. I requisiti di localizzazione possono variare a seconda della natura del commercio:

· per le imprese che commerciano in prodotti alimentari, è importante dalla vicinanza ai luoghi di residenza della popolazione;

· Per le imprese che vendono beni di lusso, è importante essere situate vicino alla sede delle istituzioni o lungo le vie di comunicazione;

· per le imprese che commerciano beni di classe media, è vantaggioso essere localizzati in luoghi di maggior traffico;

· per le imprese che vendono una serie limitata di beni "caldi", la vicinanza alle linee di trasporto pubblico è essenziale, ecc.

A sua volta, il mercato degli uffici per il primo gruppo di consumatori immobiliari può essere segmentato in base alla qualità degli oggetti offerti sul mercato.

Pertanto, i criteri di segmentazione non possono essere fissati a priori e fissati per sempre. L'importante è che i rappresentanti del segmento rappresentino davvero una comunità omogenea di consumatori e siano un insieme sufficiente per identificare tendenze regolari nel loro comportamento.

E, al contrario, se parliamo di uffici di lavoro, allora qui le posizioni di banche e imprese industriali possono differire in modo significativo e la loro unificazione nell'ambito di un segmento della rappresentanza è difficilmente giustificata. La segmentazione del mercato è fondamentale per la fase successiva della ricerca di mercato - posizionamento, il cui oggetto può essere sia un'azienda e i suoi servizi, sia una proprietà separata.

Posizionamento- assegnazione di qualsiasi prodotto a un determinato segmento di mercato, nonché definizione ed "evidenziazione" della sua collocazione all'interno del segmento. In questo caso, l'oggetto immobiliare, il servizio offerto ai clienti e, infine, l'azienda stessa possono fungere da prodotto. Posizionando il prodotto, l'imprenditore deve mostrare il suo posto nel mercato (appartenenza a un certo segmento) e allo stesso tempo la sua differenza da quelli già presenti sul mercato, quei suoi vantaggi che non sono disponibili in oggetti simili, il suo "gusto" .

Come la segmentazione, il posizionamento ha un duplice significato. In primo luogo, determinare la posizione di un prodotto sul mercato è la base per sviluppare un concetto per promuovere un oggetto sul mercato: determinare canali di promozione, metodi e mezzi di pubblicità, sviluppare una politica dei prezzi. In secondo luogo, il posizionamento è rivolto al cliente ed è progettato per formare in lui una certa immagine del prodotto.

Naturalmente, sia la segmentazione del mercato che il posizionamento del prodotto sono solo strumenti utilizzati per raggiungere l'obiettivo principale: adottare l'ottimale soluzione economica che porta il massimo reddito all'imprenditore. Il loro significato risiede principalmente nel fatto che le caratteristiche fisiche (qualità) degli oggetti creati (venduti) corrispondono alle loro caratteristiche economiche (prezzo, reddito) e alle percezioni dei consumatori degli oggetti offerti in vendita, che possono essere sinteticamente espresse nella forma della seguente semplice formula:

Qualità=prezzo=consumatore.

Ad esempio, su primario mercato immobiliare individuando un determinato segmento di mercato come ambito della propria attività, lo sviluppatore-imprenditore deve identificare il livello di requisiti che i consumatori impongono al prodotto (ad esempio, sulle caratteristiche di un appartamento), in base a ciò, accettare determinati requisiti tecnici E soluzioni urbanistiche, determinare le caratteristiche di costo, confrontarle con le capacità dei potenziali acquirenti. In realtà, questa operazione può essere eseguita più volte per bilanciare tutti i componenti della formula di cui sopra. L'uso della segmentazione come strumento nella formazione del modello di comportamento di un imprenditore ti consente di razionalizzare il tuo comportamento economico, evitare costi inutili e scegliere i modi giusti per promuovere il tuo prodotto.

2.1.2 Approccio comparativo di mercato alla valutazione immobiliare: metodo di vendita in coppia

L'approccio di mercato alla valutazione immobiliare si basa sull'analisi delle informazioni sui prezzi delle transazioni per la vendita di oggetti simili a quello oggetto di valutazione o simili ad esso in alcuni parametri, che comprende quattro fasi successive:

· Raccolta di informazioni– si effettua un'analisi dello stato e dell'andamento del mercato, ed in particolare del segmento di appartenenza dell'immobile oggetto di valutazione, si individuano gli oggetti immobiliari maggiormente assimilabili all'immobile oggetto di valutazione, venduto relativamente di recente;

· Analisi dell'attendibilità delle informazioni e della loro applicabilità- sugli analoghi di oggetti venduti di recente, confronto di oggetti analoghi con l'oggetto da valutare;

· Conclusione sul valore dell'oggetto valutato- adeguamento dei prezzi di vendita degli analoghi selezionati in funzione delle differenze rispetto all'oggetto di valutazione;

· Valutazione dell'accuratezza del risultato- fissare il valore dell'oggetto di perizia concordando i prezzi rettificati degli oggetti analoghi.

Vantaggi dell'approccio comparativo:

1. Il costo finale riflette l'opinione di venditori e acquirenti tipici

2. I prezzi di vendita riflettono il cambiamento termini finanziari e inflazione

3. staticamente giustificato

4. Vengono apportate modifiche alle differenze negli oggetti confrontati

5. Abbastanza facile da usare e fornisce risultati affidabili.

Svantaggi dell'approccio comparativo:

1. Differenze di vendita

2. Difficoltà nel reperire informazioni sui prezzi pratici di vendita

3. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui termini specifici della transazione

4. Dipendenza dall'attività di mercato

5. Dipendenza dalla stabilità del mercato

6. Difficoltà a riconciliare dati su vendite significativamente diverse

Per alcuni tipi di immobili, le sue caratteristiche speciali hanno un impatto diverso sul valore. Quando si utilizza l'approccio di mercato, è necessario allocare parametri affidabili e unità di confronto degli oggetti valutati e comparabili per il corretto adeguamento dei prezzi di vendita, poiché gli aggiustamenti per differenze minori (in termini di incidenza sul valore) tra l'oggetto comparabile e il oggetto di valore riducono la precisione del risultato finale.

Per gli appartamenti, il parametro principale può essere l'area totale e il numero di stanze.

Per le singole case di campagna, un ruolo importante è svolto dal numero di piani, dal tipo di separazione, dalla lontananza dalla città, dalla disponibilità di comunicazioni, dalla vicinanza alle autostrade e dal prestigio del territorio.

Per i complessi residenziali, il principale parametro di confronto per il perito è il numero di appartamenti di ogni tipologia in tale complesso.

Nel determinare i parametri di confronto, il perito deve identificare i parametri principali che hanno un impatto maggiore sul prezzo e contengono informazioni di base sul costo.

Il metodo delle vendite accoppiate è il confronto e l'analisi di diverse coppie di vendite comparabili. Le vendite accoppiate si riferiscono alle vendite di due proprietà quasi identiche ad eccezione di una caratteristica che il perito deve valutare per utilizzare come adeguamento al prezzo effettivo di una proprietà comparabile.

Il primo elemento di confronto è l'ubicazione del sito e il relativo ambiente, infrastruttura, ambiente naturale, ecc. Per determinare l'adeguamento, vengono identificate tutte le differenze ambientali accettabili dal mercato e tutte le conseguenze delle differenze.

I criteri principali per la selezione di oggetti analogici:

1. Proprietà di beni immobili. L'adeguamento dei diritti di proprietà è la differenza tra gli affitti di mercato e quelli contrattuali, come la piena proprietà è determinata al canone di mercato e al finanziamento corrente disponibile.

2. Condizioni per il finanziamento dell'operazione. In condizioni di finanziamento atipiche per un'operazione, è necessaria un'analisi approfondita, a seguito della quale viene apportata una modifica.

3. Condizioni di vendita e tempi di vendita.

4. Posizione.

5. Caratteristiche fisiche.

Un adeguamento alle vendite comparabili è necessario per determinare il valore finale dell'immobile oggetto di valutazione. Il calcolo e gli aggiustamenti vengono effettuati basata sull'analisi logica calcoli precedenti, tenendo conto della significatività di ciascun indicatore. La cosa più importante è la definizione precisa fattori di correzione .

Aggiustamenti percentuali si ottengono moltiplicando il prezzo di vendita di un oggetto analogo o la sua unità di confronto per un coefficiente che riflette il grado di differenza tra le caratteristiche di un oggetto analogo e l'oggetto da valutare. Se la proprietà da valutare è migliore di un analogo comparabile, al prezzo di quest'ultimo viene aggiunto un coefficiente crescente, se peggiore, uno decrescente.

Rettifiche di costo:

UN) correzioni assolute, apportato all'unità di confronto, modifica di un certo importo il prezzo dell'oggetto-analogo venduto, che valuta la differenza nelle caratteristiche dell'oggetto-analogo e dell'oggetto oggetto di valutazione. Si effettua una correzione positiva se l'oggetto da valutare è migliore di un analogo comparabile, negativa se è peggiore;

B) conguagli di cassa, fatto al prezzo dell'oggetto-analogo venduto nel suo insieme, modificarlo di un certo importo, in cui vengono stimate le differenze nelle caratteristiche.

Gli aggiustamenti percentuali cumulativi sono determinati moltiplicando tutti gli aggiustamenti percentuali individuali.

Un adeguamento sotto forma di un raggruppamento generale viene solitamente utilizzato in un mercato immobiliare sviluppato in cui vi è un gran numero di vendite. L'adeguamento cumulativo viene effettuato all'interno del gruppo selezionato di proprietà comparabili.

Sequenza di modifica:

1. adeguamento per condizioni di finanziamento;

2. adeguamento per particolari condizioni di vendita;

3. conguaglio per il momento della vendita;

4. correzione della posizione;

5. correzione per le caratteristiche fisiche.

2.2 Vantaggi e svantaggi degli alloggi nel mercato primario e secondario

La questione dei vantaggi comparativi dell'alloggio nel mercato primario e secondario ha avuto, deve e dovrà essere affrontata da molti di coloro che cambiano le proprie condizioni di vita. Ciascuno dei due tipi di alloggio ha i suoi pro e contro, vantaggi e svantaggi, aderenti e avversari.

Cosa si dovrebbe intendere nella categoria "alloggi secondari" - se la casa viene affittata e gli appartamenti invenduti sono registrati come proprietà del promotore, allora tali alloggi - sebbene completamente nuovi - sono già considerati secondari quando vengono venduti. Una situazione simile è con gli alloggi, che vengono rivenduti da investitori privati, fissando i loro profitti. Naturalmente in questi casi non c'è differenza, tutto è essenzialmente nuovo, l'unica domanda è la procedura per la registrazione legale ". E se parliamo di case che durano 10-15 anni, allora tali abitazione secondaria ci sono due vantaggi oggettivi. In primo luogo, può essere "sentito", il che significa che non ci sono rischi di messa in servizio tardiva, rischi associati alle attività degli sviluppatori, ecc. In secondo luogo, è più facile trovare un alloggio in un luogo di interesse, poiché il volume geografico dell'offerta di edifici nuovi e "secondari" è incomparabile. Gli svantaggi del "vecchio" appartamento possono essere trovati molto più di due.

Acquistando alloggi in un nuovo edificio, otteniamo un layout moderno, nuove comunicazioni, altri comfort e nessun passato "dubbioso". È necessario prestare attenzione al fatto che le reti elettriche nelle vecchie case spesso non resistono ai carichi moderni, perché sono state progettate quando gli unici apparecchi elettrici della famiglia erano un frigorifero e un televisore. Oggi vengono costruite anche case a pannelli con una disposizione migliorata, una grande cucina e camere spaziose. E monolitico case di mattoni e prevedere completamente l'opportunità di progettare autonomamente un appartamento, tenendo conto delle abitudini e delle esigenze personali, ad es. se l'acquirente lo desidera, puoi rompere i muri (se non sono portanti) e realizzare il layout a tua discrezione.

A carenzeÈ logico attribuire ai proprietari "primari" un intervallo piuttosto lungo (che spesso richiede due o tre anni) tra il pagamento per l'acquisto e la possibilità di un vero insediamento - dopotutto, acquistano nuovi edifici, di norma, al fase di costruzione e sistemazione inizia solo dopo la messa in servizio della casa da parte della Commissione di Stato. Ma, anche dopo aver ricevuto le chiavi e aver effettuato le riparazioni, il proprietario dell'appartamento non potrà godersi appieno la vita: per più di un anno (tre, quattro o anche più), i felici nuovi arrivati ​​eseguiranno attivamente vari lavori di finitura, rovinando i nervi dei primi coloni con un costante rumore di fondo.

Un altro svantaggio è che, di norma, i nuovi edifici sono più economici degli alloggi secondari in termini di costo. metro quadro, ma nel mercato secondario “c'è un'opportunità da valutare subito composizione sociale residenti dell'ingresso o dell'intera casa. Inoltre, non ci sono domande con la registrazione e il regolamento è possibile quasi immediatamente dopo l'acquisto.

Circa il costo del "quadrato" primario è buon investimento soldi, perché mentre la casa viene costruita, il prezzo al metro quadrato è in costante crescita. Un appartamento a ciclo zero costa decisamente meno dello stesso appartamento in una casa già costruita. Tuttavia, in molte case, gli appartamenti vengono affittati senza finiture: niente pareti intonacate, niente soffitti, niente pavimenti. Di conseguenza, il nuovo arrivato è costretto a stanziare una cifra significativa dal suo budget per portare lo spazio abitativo tanto atteso in una forma adatta a una vita confortevole.

Ma nel mercato secondario non c'è "incompiuto" e c'è poco pericolo che al posto dell'appartamento promesso rimanga nelle mani solo un pezzo di carta. Inoltre, se parliamo di mutui, il prestito per l'acquisto di alloggi secondari è diventato la direzione fondamentale del suo sviluppo e molte banche preferiscono lavorare con il mercato secondario.

Secondo analisti e statistiche, la domanda di alloggi primari sta diminuendo molto più rapidamente rispetto a quella di alloggi secondari.

I principali vantaggi delle nuove costruzioni- questa è la purezza legale dell'appartamento, la pianificazione gratuita, le nuove comunicazioni e la vita utile.

Ma ci sono anche alcuni svantaggi. In primo luogo, l'impossibilità di trasferirsi subito dopo l'acquisto, poiché la maggior parte degli appartamenti nei nuovi edifici viene venduta nella fase di costruzione di una casa. In secondo luogo, l'acquirente investe in un prodotto che non esiste ancora, con tutti i rischi che ne conseguono." Ecco perché, prima di acquistare un appartamento in un nuovo edificio, è necessario affrontare con responsabilità e attenzione la scelta di uno sviluppatore ed essere sicuro di chiedere della sua reputazione.

Gli appartamenti sul mercato secondario sono costantemente richiesti tra gli acquirenti d'élite: gli appartamenti situati in palazzi storici ricostruiti sono individuali, hanno la loro unicità, la maggior parte di essi è concentrata nel centro di San Pietroburgo: i distretti Centrale, Vasileostrovsky e Petrogradsky, e hanno viste eccellenti. Se parliamo di case staliniste, sono ancora una domanda stabile, sebbene non possano più essere attribuite ad alloggi d'élite. Tra i vantaggi di questi edifici vi sono l'architettura unica, i materiali di finitura costosi, l'ampio territorio della casa, le magnifiche viste dalle finestre e i soffitti alti.

Considera una situazione in cui si verifica l'acquisto di immobili finalità di investimento. In questo caso la scelta tra un appartamento in un nuovo edificio e un'abitazione secondaria dipende dallo scopo dell'investimento, cosa accadrà ulteriormente ai locali.

Se l'acquirente desidera ottenere il massimo rendimento in breve tempo, ha senso acquistare un immobile in un nuovo edificio in fase di scavo e poi venderlo in una fase successiva di costruzione o al completamento. Ma ci sono rischi associati, prima di tutto, alla tempistica dell'implementazione degli oggetti. Ora gli acquisti a scopo di ulteriore rivendita vengono effettuati meno rispetto agli anni precedenti. Riassumendo, possiamo dire che investire in immobili costosi ai fini di un'ulteriore rivendita è ancora un modo molto rilevante di investire capitale. Con uno scenario di successo, può portare fino al 50% annuo.

Per noleggio gli immobili vengono acquistati ancora meno spesso. Solitamente si tratta di appartamenti secondari con rifiniture. L'affitto porta il 10-12% annuo, non puoi nemmeno sognare super profitti. Ma questa attività è considerata una fonte affidabile di entrate regolari e i rischi qui sono bassi. I prezzi qui stanno crescendo più lentamente del costo degli appartamenti venduti, ma il costoso segmento degli affitti aumenterà per molto tempo e le tariffe degli affitti continueranno a salire costantemente.

2.3 Indicatori previsionali dei prezzi delle abitazioni nel mercato primario e secondario fino alla fine del 20 10

Quando si studia il mercato immobiliare, è necessario tenere conto di vari fattori, non solo l'aumento o la diminuzione dei prezzi, ma anche la messa in servizio degli edifici residenziali.

Messa in servizio di edifici residenziali, migliaia di metri quadrati di superficie totale, valori per anno.

Se prevediamo con cinque anni di anticipo, sceglierò due approcci per la previsione:

1° approccio - Ottimista - attraverso la linea di tendenza. Il risultato è un aumento del livello di messa in servizio degli edifici residenziali. Ciò può essere ottenuto con grandi contributi da parte di investitori russi e stranieri.

Considero tale previsione insostenibile, perché. la costruzione è stata notevolmente ridotta e molte strutture sono attualmente sospese. Se consideriamo la situazione con l'investimento di oggetti "congelati", questo non è molto redditizio. Il denaro investito nell'infrastruttura di una struttura messa fuori servizio è un'ulteriore fonte di perdita, se ne parliamo stato iniziale. Per prima cosa devi eseguire il lavoro di indagine e solo dopo iniziare il lavoro di progettazione. Tra gli oggetti la cui costruzione è stata interrotta, vi sono edifici di medio e alto grado di prontezza. Per tenerli qualità originale e sicurezza, l'investitore dovrà anche sostenere molti costi.

Approccio 2 - Pessimistico - l'indicatore per l'anno di previsione 2009 mostrerà il risultato del 2005. La domanda della popolazione e il potere d'acquisto stanno gradualmente diminuendo, solo nel 1° trimestre del 2009 la domanda è scesa dall'11 al 17%, mentre i prezzi sono diminuiti solo del 6-10%. A poco a poco, quando la situazione migliorerà, riprenderanno lavori di costruzione su oggetti congelati. Nel contesto della crisi, molte società di sviluppo hanno bloccato la costruzione già iniziata e hanno rinviato a tempo indeterminato la messa in servizio degli impianti che sono nella fase finale dei lavori. La ragione per la maggior parte di loro è la stessa: la mancanza di denaro entro la fine del 2010 inizierà un lento aumento. Quindi il grafico sarà simile a questo:

È inoltre necessario analizzare i prezzi per i mercati immobiliari primari e secondari, come accennato in precedenza, al momento c'è un calo in questi due mercati. Il mercato secondario, come sappiamo, è completamente dipendente da quello primario. I prezzi per metri quadrati e per appartamenti in generale sono molto più alti, perché il prezzo del mercato secondario si forma a causa del prezzo del primario più varie trasformazioni, migliorie, eventuali investimenti immobiliari.

Dinamica dei prezzi medi di offerta nel mercato immobiliare di San Pietroburgo (rubli/mq)

data	Mercato secondario	mercato primario

La tabella mostra che c'è un calo costante dei prezzi, sia nel mercato primario che in quello secondario. Questo calo è evidente, poiché la domanda della popolazione per l'acquisto di appartamenti sta diminuendo, il numero di case messe in funzione sta diminuendo, il reddito della popolazione è diminuito in media dell'11-16% e un numero di persone ha stato definitivamente licenziato. Tutti questi fattori ci mostrano la reale situazione del mercato immobiliare, in particolare dell'edilizia abitativa.

Prevediamo i prezzi fino alla fine del 2009, per questo momento si può rintracciare una situazione instabile, molti parlano della "seconda ondata" della crisi, mentre gli esperti sono sicuri che il mercato immobiliare diventerà più stabile entro il 4 ° trimestre del 2009.

Il grafico mostra che i prezzi delle case nel mercato secondario scenderanno a 72.000 rubli per metro quadrato. M. Al momento, il mercato immobiliare secondario occupa una posizione più stabile rispetto all'inizio del 2009;

Ora, prevediamo i prezzi per mercato primario alloggio:

IN questo caso i prezzi scenderanno a 70.000 rubli/mq. m, che è leggermente inferiore rispetto all'inizio dell'anno. Sono sempre di più le persone che desiderano acquistare appartamenti “zero”; la domanda in questo mercato diminuisce leggermente. Se consideriamo insieme i due mercati, possiamo notare una leggera differenza di prezzo.

È inutile confrontare questi mercati tra loro, perché. un mercato - secondario, in proporzione diretta, dipende dal primario, sommando e classificando vari fattori che influenzano il costo del mercato immobiliare secondario :

Domanda dell'acquirente

Infrastruttura

· Area totale

·Zona giorno

· Posizione

Stato dell'oggetto

Pavimenti dell'appartamento

Materiale da costruzione

Possibili altre modifiche rispetto all'aspetto originale: usura, ammodernamento

Quando acquisti un immobile, devi sempre analizzare tutte le opzioni di sviluppo, esplorare il mercato. Nel mercato immobiliare, come in qualsiasi altro, ci sono sempre due parti: l'acquirente e il venditore, quindi è sempre necessario considerare due parti per prevedere con maggiore precisione il risultato finale. Al momento, diventa più difficile data la crisi, "nessuno sa cosa accadrà domani". Gli analisti non sono d'accordo sul fatto che ci sarà una svolta e quando tutto tornerà alla normalità. La mia risposta: quest'anno non ci sarà una svolta, e per quanto riguarda il mercato immobiliare, come nel 2° trimestre del 2008, non sarà presto, cioè fino a quando non stabiliremo tutte le aree relative alla costruzione, e questa è una vasta rete di imprese correlate.

Anche per quanto riguarda il settore immobiliare, è importante sollevare la questione della costruzione di case con materiali economici e di bassa qualità, che possono portare a conseguenze negative in futuro.

3. Analisi del mercato immobiliare residenziale a San Pietroburgo

Per analizzare il mercato immobiliare, prima di tutto, bisogna sapere cosa è compreso nella sua struttura ed è fondamentale. Visto che stiamo considerando la questione abitativa, prima di tutto sarà: la costruzione di edifici e strutture, la loro messa in servizio. Inoltre, varie situazioni legate a questi problemi, come: mutui ipotecari, mercato immobiliare primario e secondario, programma federale per gli alloggi e, naturalmente, la situazione di crisi nel mercato immobiliare.

Il volume di lavoro svolto per tipo di attività "Costruzione" - si tratta di lavori eseguiti da enti in proprio nella tipologia di attività “Costruzione” sulla base di accordi e (o) contratti stipulati con committenti. Il costo di questi lavori comprende lavori per la costruzione di nuovi impianti, capitale e riparazioni in corso, ricostruzione, ammodernamento di edifici residenziali e non residenziali e strutture ingegneristiche.

A edifici si riferisce a un sistema edilizio costituito da strutture portanti e di contenimento o combinate (portanti e di contenimento) che formano un volume chiuso sopraelevato destinato all'abitazione o al soggiorno delle persone, a seconda della destinazione funzionale e per svolgere diverso tipo processi di produzione.

Volume totale di costruzione degli edificiè definito come la somma del volume di costruzione al di sopra del segno più meno 0,00 (parte fuori terra) e al di sotto di questo segno (parte interrata). Il volume di costruzione delle parti fuori terra e sotterranee dell'edificio è determinato all'interno delle superfici di delimitazione, sotterranei ventilati sotto edifici progettati per la costruzione su suoli permafrost. Per gli edifici residenziali, il volume di costruzione è determinato dai permessi per la messa in funzione degli oggetti.

Area edificabile totaleè definita come la somma delle superfici di tutti i piani dell'edificio (compresi tecnico, sottotetto, interrato e interrato), misurate all'interno delle superfici interne dei muri perimetrali, nonché delle superfici dei balconi e dei loggiati. Le aree dei locali sono determinate dalle loro dimensioni, misurate tra le superfici finite delle pareti e le partizioni a livello del pavimento

Superficie totale degli edifici residenzialiè definita come la somma delle superfici dei locali residenziali e di servizio degli appartamenti, delle superfici di logge, balconi, verande, terrazzi e celle frigorifere, calcolate con gli opportuni coefficienti di riduzione in condomini e case di tipo alberghiero, dormitori permanenti e altri edifici destinati per l'abitazione umana (case di cura e disabili, dormitori di orfanotrofi e convitti, ecc.), nonché locali residenziali e di servizio in singoli edifici residenziali. I locali tecnici includono cucine, corridoi frontali, corridoi interni all'appartamento, bagni o docce, servizi igienici, dispense o armadi a muro. Nelle case di cura per anziani e disabili, reduci, case speciali per anziani non sposati, orfanotrofi, convitti, locali di servizio sono compresi anche i locali per scopi culturali e comunitari e per l'assistenza sanitaria.

La superficie totale degli edifici residenziali non comprende l'area di atri, vestiboli, pianerottoli, corridoi comuni, nonché l'area degli edifici residenziali destinati a locali non residenziali incorporati.

3.1 Situazione di crisi del mercato immobiliare

La crisi globale che stiamo affrontando è diventata un fenomeno fondamentalmente nuovo per il nostro Paese. Al momento, il mercato non è crollato in modo catastrofico, ma ha comunque rallentato notevolmente la sua crescita. Oggi imprese edili, che si aspettavano di attendere il periodo di calo della domanda solo a scapito delle riserve interne, stanno vivendo crescenti problemi, perché ogni margine di sicurezza ha un limite. In questa situazione, alcune aziende saranno costrette a fare una scelta tra la conservazione dell'impresa e il suo fallimento.

C'è già stata una riduzione dei costi del personale e degli uffici, un "congelamento" dei progetti e una riduzione dei finanziamenti. Il prossimo passo è la dismissione di beni che un anno fa erano considerati proprietà altamente qualificate, ma ora una parte significativa di essi ha perso liquidità.

Gli oggetti immobiliari sottoposti all'odierno "congelamento" possono essere suddivisi condizionatamente in due gruppi. Il primo comprende progetti che sono in una fase iniziale di attuazione. Il secondo gruppo è costituito da oggetti in costruzione con vari gradi di prontezza, il cui completamento è ritardato a causa di problemi di finanziamento. Tuttavia, tale procedura è irta di gravi costi e conseguenze imprevedibili.

Nel primo trimestre del 2009 il mercato immobiliare residenziale si è contratto del 30% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

La tendenza principale del mercato è la riduzione uno bilocali e studi. Oggi solo la metà degli acquirenti acquista immobili a rate, il resto paga l'intero importo in un'unica soluzione. I prezzi dovrebbero scendere nel mercato secondario. La maggior parte degli affari degli ultimi anni riguarda piccoli appartamenti. Credo che l'aumento dei prezzi riprenderà solo dopo il processo di ripresa del prestito, perché. Non tutte le famiglie sono in grado di effettuare pagamenti completi. Se guardi al livello della popolazione al di sotto della soglia di povertà, sarà circa la metà della città e il numero di famiglie medie non supera il 27% della popolazione di San Pietroburgo.

Naturalmente, i costi di costruzione sono generalmente diminuiti, ci sono soldi nel mercato delle costruzioni. Quest'anno la domanda di case private e cottage è maggiore rispetto ai tempi pre-crisi. Il costoso mercato delle costruzioni azionario sta perdendo la fiducia e il suo cliente. La gente ha iniziato a dare la preferenza a immobili suburbani non così costosi, ma allo stesso tempo affidabili. Domanda allineata per progetti con un'economia ragionevole.

Nonostante la crisi, il comitato per gli alloggi del governo di San Pietroburgo non intende rallentare il tasso di reinsediamento degli appartamenti comuni. Quindi dentro quest'anno si prevede di reinsediare circa 2mila appartamenti comuni, in cui vivono 3,5mila famiglie.

Dal bilancio della città pagamenti sociali 1 miliardo di rubli sarà assegnato a quelli in lista d'attesa che vivono in appartamenti comuni. Tuttavia, nonostante la diminuzione dei finanziamenti di un terzo, si prevede di reinsediare non meno dell'anno scorso. Ad oggi ci sono più di 109mila appartamenti comuni, mentre uno dei problemi più acuti nel reinsediamento sono le eccessive richieste dei residenti e l'incapacità per loro di mettersi d'accordo tra loro. L'opzione di reinsediamento di maggior successo rimane l'acquisto di tutte le stanze di uno dei vicini e il trasferimento del resto in altri appartamenti.

Ad oggi sono stati effettivamente sistemati 374 appartamenti comuni e sono state fornite nuove abitazioni a più di 600 famiglie. A spese degli investitori è stata fornita assistenza a 2,5mila famiglie per il reinsediamento di 1080 appartamenti comuni. Nel 2008 a San Pietroburgo come parte di programma obiettivo ha ricevuto il "via libera" per il reinsediamento di quasi 1,7mila appartamenti comuni, in cui vivono più di 3,5mila famiglie.

Certo, queste cifre non sono sufficienti per risolvere completamente il problema, sono necessari ingenti investimenti, la maggior parte dei quali dovrebbero essere effettuati dagli investitori.

In generale, la crisi procede in modo diverso in ogni paese. Per la Russia, la previsione dei partner austriaci è la seguente: il calo continuerà per due anni, ma piccolo, entro il 10-15%, poi ci sarà un graduale aumento del mercato per 5-7 anni. Con l'avvento della primavera, il mercato delle costruzioni russo prende vita e sta rapidamente guadagnando volume.

La crisi, come critica, in una certa misura è utile al mercato. Lo salva dalla stagnazione, gli fa rimettere in ordine, sbarazzarsi dell'eccesso e iniziare a lavorare in modo più efficiente ed efficiente.

Ambito di lavoro svolto per tipo di attività "Costruzione" , per il 2008 è pari al 112,8% rispetto al 2007. Quelli. nel 2008 la messa in opera di abitazioni ammontava a 2,63 milioni di metri quadrati.

Considerando il tema del settore immobiliare, è impossibile non toccare un elemento come il progetto nazionale: "Conveniente e alloggi confortevoli per i cittadini della Russia". Il suo lavoro si è svolto dal 2006 al 2008, nel marzo 2009 il dipartimento stesso è stato soppresso. Ora il finanziamento di singoli eventi rientra nella categoria del sostegno statale all'industria (acquisto di alloggi da sviluppatori) o in categorie dipartimentali separate (appartamenti per personale militare). 262,2 miliardi di rubli sono stati stanziati dal bilancio federale per l'attuazione del progetto nazionale. Il maggior numero di "nomine non soddisfatte" è stato ottenuto nel 2007: 19,75 miliardi di rubli. nel 2008, il volume delle obbligazioni non soddisfatte ammontava a 14,8 miliardi di rubli. denaro "bloccato", anche a causa del fatto che era troppo tardi per prendere una decisione da stanziare fondi di bilancio per l'acquisto di appartamenti nell'ambito del sottoprogramma "Adempimento degli obblighi statali di fornire alloggi per categorie di cittadini stabiliti dalla legge federale".

Per sostenere il settore delle costruzioni nell'ambito delle misure anticrisi, il governo della Federazione Russa ha deciso di stanziare 32,6 miliardi di rubli per l'acquisto di alloggi già costruiti per il Ministero della Difesa della Federazione Russa, altri 60 miliardi di rubli. sostenere il prestito sistemico e il rifinanziamento ipotecario.

Con questo, i membri saami della Camera dei conti vogliono formare un ordine statale per fornire rapidamente alloggi ai beneficiari, "con determinazione del numero di appartamenti che devono essere costruiti". In una crisi, questo aiuterà a risolvere due problemi: sostenere il mercato immobiliare e, in in definitiva, Cittadini In Piedi Nelle Linee.

3.2 Prestito ipotecario

Il problema dei mutui ipotecari è sempre esistito, ora, durante la crisi, è più acuto. Durante i primi 3 mesi di quest'anno, i creditori di San Pietroburgo hanno emesso 693 mutui per la casa. L'entità del disastro del "mutuo" è evidente: circa lo stesso importo nel primo trimestre del 2008 è stato emesso solo da VTB24. I volumi dei prestiti ipotecari sono diminuiti di tre volte rispetto al quarto trimestre dello scorso anno e di 10 volte rispetto al primo trimestre del 2008. L'importo totale dei prestiti emessi dall'inizio del 2009 è di 1,4 miliardi di rubli.

Le condizioni ei volumi dei mutui odierni ricordano molto il 2005: i tassi minimi sono del 15-16% in rubli; acconto dal 30%. L'importo medio del prestito è di circa 2 milioni di rubli. molti istituti di credito sono costretti a rivedere le condizioni, a sospendere i programmi più rischiosi e ad approfondire la valutazione della solvibilità dei clienti. Anche il processo stesso è diminuito, i clienti non sono pronti ad assumersi obblighi di credito.

Le banche statali (Sberbank e VTB24) hanno mantenuto le loro posizioni sul mercato - 80% in totale, sebbene anche i loro volumi di prestito siano diminuiti in modo significativo. La quota rimanente ricade su "San Pietroburgo", banche che operano secondo gli standard AHML, nonché istituti di credito che forniscono non più di 10 prestiti al mese nell'ambito dei propri programmi.

Alla fine del 2008, Absolut Bank non ha fornito alcun report sui prestiti emessi; La banca non spiega il motivo, anche se afferma che il prestito ipotecario è in corso. Una situazione simile con la City Mortgage Bank - le cifre sono sconosciute.

L'emissione di prestiti nell'ambito del programma dell'Agenzia per i mutui mutui per la casa: i partner regionali riprendono la cooperazione con AHML (tuttavia, la quota di questi prestiti nella massa totale non è finora significativa).

Se si tiene conto del fatto che la stragrande maggioranza dei prestiti è stata emessa per l'acquisto di alloggi nel mercato secondario, si scopre che hanno rappresentato solo il 6% delle transazioni nel primo trimestre (in città sono state registrate 10.703 transazioni). Nel 2008, secondo varie stime (e in periodi diversi), la quota di mercato dei mutui variava dal 15 al 30%. Ovviamente non sarà possibile riportare a lungo il volume degli impieghi al livello del 2008. La dinamica del calo dei mutui, vedi tabella. 1

banca creditrice			I trimestre 2009
	Numero di prestiti all'anno, pz.	Numero prestiti per il 4° trimestre, pz.	Numero di crediti, pz.	Volume, milioni di rubli	Importo medio del prestito, milioni di rubli
Severo-Zapadny Bank della Cassa di risparmio della Russia
Banca VTB24
Banca "San Pietroburgo"
Banca ipotecaria cittadina
Banche che operano nell'ambito dei propri programmi di prestito ipotecario
"City Mortgage Lending Program", banche partner dell'Agenzia
Banca "KIT-Finanza"
Banca "assoluta"
TOTALE	16.700 (43,2 miliardi di rubli)	1646 (4,3 miliardi di rubli)

Interessante anche il fatto che cosa faranno le banche con gli immobili ricevuti per debiti, ed è redditizio per loro?

Molti esperti concordano sull'opinione unanime che le banche cercheranno fino all'ultimo di non ottenere questa proprietà. Alle banche non sono mai piaciuti gli asset non core, strutture finanziarie interessato solo al denaro. Adesso non è così facile vendere un immobile, dovrà essere presentato con uno sconto (rispetto alla valutazione iniziale). Di conseguenza, il valore di mercato o di vendita può essere inferiore alla garanzia.

Il rilascio sul mercato di appartamenti "ipotecari" porterà a una reazione a catena: i prezzi scenderanno ancora di più - diventerà ancora più difficile per le banche restituire i propri soldi. E gli stessi istituti di credito lo capiscono: vendono alloggi solo come ultima risorsa, se il mutuatario non può assolutamente pagare il prestito. In effetti, ci sono solo pochi oggetti di questo tipo sul mercato immobiliare.

Parlando di mutui ipotecari, vorrei anche sottolineare che il Presidente della Federazione Russa, Dmitry Medvedev, dichiara che lo Stato è pronto a stanziare ulteriori fondi se necessario.

Lo stato adotta misure rivoluzionarie nei confronti di tutte le banche che hanno ricevuto sostegno statale. Ora devono prestare alle imprese e alla popolazione a un tasso non superiore al tasso di rifinanziamento maggiorato del 3%. Ora il tasso di rifinanziamento è del 13%, il che significa che puntata massima sul prestito non deve superare il 16%. In realtà, si avvicina al 20%.

Il ministro delle finanze Alexei Kudrin ha chiarito che solo le banche che hanno ricevuto prestiti subordinati dovrebbero prestare a un tasso del 16%. Le banche che hanno ricevuto prestiti chirografari dalla Banca Centrale non sono interessate.

Prestiti subordinati emessi ad oggi:

Sberbank - 500 miliardi di rubli,

VTB - 200 miliardi di rubli,

Rosselkhozbank - 25 miliardi di rubli,

Gazprombank - 15 miliardi di rubli,

Alfa Bank - 10,2 miliardi di rubli,

Nomos Bank - 4,9 miliardi di rubli,

Banca Khanty-Mansiysk - 2 miliardi di rubli.

Ora gli azionisti della banca devono attirare un altro rublo dall'esterno per un rublo come un prestito. E la dimensione del prestito subordinato non può superare il 30% del capitale della banca.

Dal picco dei prezzi da settembre 2008 ad aprile 2009, il prezzo degli appartamenti è diminuito del 13,4% in rubli, incluso per il 1 ° trimestre - del 7%. All'inizio dell'anno, "quelli" - meno 8%, "pezzi copechi" - meno 7%, "tre rubli" - meno 6%, hanno venduto di più in termini di prezzo. Passato più velocemente di altri oggetti economici bassa qualità (che un anno fa aumentava di prezzo a un ritmo più veloce): il pannello "Krusciov" e "navi" hanno perso il 9%. Leggermente meno economici sono stati i pannelli degli anni '70 e '80 - meno 8%, i prezzi per le moderne case in mattoni sono diminuiti del 7% e nel vecchio fondo del 6%.

Il numero di offerte sul mercato è cresciuto, nella maggior parte dei casi i prezzi delle opzioni offerte erano troppo cari. Gli acquirenti hanno chiesto uno sconto di 200.000-300.000 rubli, pochi venditori l'hanno accettato. Gli importi delle transazioni reali sono inferiori alla domanda iniziale del 5% (in alcuni casi gli sconti raggiungono il 10-15%).

Alla fine di marzo, il volume dell'offerta nel mercato secondario ammontava a circa 16.000 appartamenti, con un aumento del 24% nel trimestre.

I prezzi delle case scendono ogni giorno, dal 17 aprile sono 84.704 rubli al mq. Credo che questa situazione associata al calo dei prezzi continuerà fino alla fine del 2009. Il grafico sarà un'ondata di alti e bassi, ma comunque costruzione bassa rimane una delle aree promettenti per gli sviluppatori.

Il più popolare nel mercato della costruzione di alloggi a pochi piani è l'alloggio di classe economica, che sembra più costoso di quanto costa. Di conseguenza, vi è una crescente domanda di tecnologie che garantiscano il costo di costruzione di una struttura a livello di 14-17 mila rubli. per mq. metro e finiture costose e di alta qualità.

3.3 Analisi delle dinamiche di vendita

Analizzando la dinamica delle vendite per il 4 ° trimestre del 2008 nel mercato immobiliare suburbano di pochi piani, gli specialisti di Vesco Consulting notano una diminuzione dei volumi di vendita al livello dello stesso periodo del 2003, dopo aver analizzato la situazione del mercato, concludo che il 2009 sarà rimangono entro il periodo del 2003.

La seconda metà del 2008 è stata il momento più difficile per tutti i giocatori senza eccezioni mercato del paese. Il rifiuto quasi totale di ipotecare abitazioni e terreni di pochi piani, la mancanza di investimenti, un forte calo dell'attività dei consumatori: tutto ciò ha provocato un rallentamento dell'edilizia, progetti di congelamento , rifiuto dei concetti originali dei progetti. Sullo sfondo di un forte calo dell'attività di acquisto associata all'aspettativa e al calo dei prezzi e alla paura di investire in Lavori in corso, gli sviluppatori sono stati costretti a trovare vari modi per incoraggiare i clienti a effettuare un acquisto.

Tengono tutti i tipi di promozioni e regali per i futuri residenti, ne escono alcuni strategia per promuovere il tuo "prodotto", offrendo auto, appartamenti, garage, bagni, altri - metri aggiuntivi di alloggi. E quasi tutti richiedono sconti per il pagamento del 100% per gli immobili. La dimensione del bonus in questo caso è puramente individuale e può essere del 15-20%.

Tuttavia, la maggior parte degli acquirenti sta aspettando come si comporterà ulteriormente il mercato e non ha fretta di fare acquisti, e sono pienamente d'accordo con questa affermazione, il mercato diventerà costantemente più economico. Inoltre, in un contesto in cui grandi e piccole aziende annunciano tagli di personale, tagli di budget, bonus e stipendi, il numero di potenziali clienti è notevolmente ridotto.

Di conseguenza, tutti questi fattori in modo negativo ha influito negativamente sul volume delle famiglie vendute, il cui numero è diminuito di quattro volte rispetto al trimestre precedente.

Vale anche la pena notare che le vendite nel 4 ° trimestre sono state registrate solo in quei luoghi in cui gli sviluppatori erano grandi aziende esperte, nonché dove la costruzione era in fase di completamento.

Il compito principale dello sviluppatore in complesso situazioni economiche - rimanere a galla, cosa che si può fare solo riducendo i costi: determinare l'insieme ottimale di infrastrutture, scegliere le tecnologie ei materiali più convenienti per la costruzione degli edifici.

Inoltre, secondo i risultati della ricerca di Vesco Consulting, va notato che il 96% dei potenziali acquirenti studia attentamente opzioni possibili tecnologie costruttive, e questo è per loro di fondamentale importanza. Quindi, ad esempio, a San Pietroburgo, gli edifici con struttura in legno sono molto richiesti.

Ora l'intero mercato è unito dalla tendenza a ridurre i costi di costruzione, mentre prima veniva data priorità ai materiali costosi. Più basso è il costo - meno il costo del lavoro, il prezzo del kit di casa stesso, maggiore è l'interesse che sviluppatori e consumatori mostrano per la tecnologia. Questo vale anche per i volumi - se qualche mese fa le più apprezzate dai consumatori erano case con una superficie abitabile di 300-400 mq. metri, ora il loro interesse è limitato a 120-150 mq. metri.

Tuttavia, va notato che l'aumento della domanda totale di alloggi bassi nella quota di classe economica non è un fenomeno momentaneo. Il potere d'acquisto della popolazione non è cambiato. Coloro che avevano fondi per alloggi costosi hanno già acquistato case di campagna di classe elitaria. E ora arriva il momento delle persone con un potere d'acquisto medio. È su di loro che ora dovrebbe essere orientato il mercato. La crisi ha solo esacerbato questa tendenza.

È la costruzione di alloggi di classe economica a pochi piani su cui gli sviluppatori si concentreranno ora. In realtà sta cambiando anche la domanda di tecnologie e materiali utilizzati: saranno richiesti quelli che consentono di ridurre i costi di costruzione, ma senza peggiorare gli indicatori tecnico-economici e la qualità delle finiture. Materiali di finitura di classe economica saranno utilizzati nella costruzione di alloggi per ordini statali, ma materiali di alta qualità saranno utilizzati nella costruzione di alloggi nell'ambito di progetti di investimento.

Pertanto, la tendenza principale nel mercato dell'edilizia abitativa a pochi piani è la riduzione dei costi di costruzione degli edifici e l'uso di costosi materiali di finitura. Inoltre, la riduzione del costo di costruzione si ottiene principalmente attraverso l'introduzione di nuove tecnologie, raramente attraverso l'utilizzo di materiali più economici.

3.4 Mercato immobiliare primario e secondario

Dall'inizio dell'anno, il numero di vendite nel mercato immobiliare secondario continua ad aumentare senza intoppi. Ci sono state 4416 transazioni registrate ad aprile, ovvero 331 transazioni in più rispetto a marzo. Tuttavia, in termini di livello generale di attività di acquisto, la primavera del 2009 è ancora significativamente inferiore agli indicatori dello stesso periodo del 2008. Ad esempio, un anno fa sono stati registrati 6884 contratti di vendita. La dinamica dei contratti di vendita nel mese di aprile (intervallo di un anno) è visibile nella tabella.

La zona
Admiralteisky
Vasileostrovsky
Vborgskij
Kalininsky
Kirovsky
Krasnogvardeisky
Krasnoselsky
Mosca
Pietrogrado
Mare
Frunzensky
Centrale
Kolpinsky
Kronstadt
Ricorrere
Petrodvorets
Pushkinsky
Totale

Come si può vedere dalla tabella, il calo è stato anche nell'aprile 2007, e nel 2008 le vendite sono nuovamente aumentate, a causa della crisi nell'aprile 2009 le vendite sono diminuite. Picco di vendite nel 2006.

Ma il numero di appartamenti privatizzati è notevolmente aumentato. Ciò, ovviamente, è collegato alle dichiarazioni di deputati e funzionari secondo cui il periodo di libera privatizzazione non sarà esteso.

SWOT - analisi del primario mercato immobiliare residenziale di San Pietroburgo

Punti di forza del mercato immobiliare primario	Opportunità del mercato immobiliare primario
Nuovi alloggi Economicità rispetto al mercato secondario Base di clienti propri (questo mercato ha i propri clienti che acquistano appartamenti in affitto, per la rivendita) Contratti con fabbriche famose Struttura di mercato del reparto vendite Disponibilità di proprio sito e centro servizi	Servizio migliorato e tempi di assistenza ridotti Stretta integrazione con le fabbriche e ottenere grandi sconti Costruzione di espansione per territori Creazione di nuovi edifici di progetto, per aumentare il costo finale e massimizzare i profitti dalla vendita
Debolezze del mercato immobiliare primario	Minacce del mercato immobiliare primario
una mancanza di capitale circolante per gli appalti Tempo di costruzione lungo Elevato turnover del personale Oggetti da costruzione possono essere congelati e rivenduti più volte, mentre i contratti per la vendita di appartamenti vengono conclusi nella fase base della costruzione L'attuale aumento del prezzo dell'oggetto Utilizzo di materiali scadenti ed economici forza lavoro porta alla scarsa qualità degli oggetti finiti	L'instabilità del tasso di cambio del dollaro ( prezzo d'acquisto ancorato a $ e venduto in rubli) Modifiche alla politica dei fornitori Scarso controllo sui costi di costruzione Crescente pressione da parte dei produttori di materiali da costruzione, aumenti spontanei dei prezzi Maggiore concorrenza all'interno del mercato Prestito di credito ipotecario

Analisi SWOT del mercato immobiliare residenziale secondario a San Pietroburgo

Punti di forza del mercato immobiliare secondario	Possibilità del mercato immobiliare secondario
Infrastrutture sviluppate Benessere dei quartieri Avere i tuoi clienti Immobiliare di lusso	Possibilità di specializzazione ristretta Sviluppo di clienti corporate e nuove industrie di consumo Prestito di credito ipotecario
Debolezze del mercato immobiliare secondario	Minacce del mercato immobiliare secondario
Possibilità di modernizzazione - nuovi costi	Invia il tuo buon lavoro nella base di conoscenza è semplice. Utilizza il modulo sottostante Studenti, dottorandi, giovani scienziati che utilizzano la base di conoscenza nei loro studi e nel loro lavoro ti saranno molto grati. postato su http://www.allbest.ru/ introduzione Il mercato immobiliare residenziale è interessante per gli investimenti. L'instabilità economica moderna mostra che tali forme di investimenti finanziari come attività in proprio, depositi bancari o investimenti in titoli sono associate a rischi, cosa che non si può dire degli investimenti immobiliari. Quindi, ad esempio, un appartamento acquistato nella fase iniziale di costruzione da uno sviluppatore affidabile, al termine della costruzione, può aggiungere fino al 10% di valore. Questo indicatore non è univoco e può variare sia verso l'alto che verso il basso. Ciò dipende dal grado di rischio dello sviluppo, che a sua volta dipende in gran parte dalla reputazione dello sviluppatore. Maggiori sono i rischi, minore è il prezzo nella fase iniziale della costruzione e maggiore è la probabilità di un aumento del costo per metro quadrato al termine della costruzione. Costruttori affidabili con reputazione positiva nel mercato immobiliare, di norma, il costo di vendita degli appartamenti non cambia durante l'intero periodo di costruzione, e solo in caso di rivendita (mercato immobiliare secondario) il costo di un appartamento aumenta a condizione di un mercato in costante crescita. Il mercato immobiliare è molto vario. Il costo di un appartamento è influenzato da molti fattori, dal più globale al più dettagliato: a quale tipo di mercato appartiene un edificio residenziale (mercato immobiliare residenziale secondario o primario), la sua posizione geografica, la classe, il tipo di edificio, “ età” dell'abitazione, dell'area e di altri fattori. Il mercato immobiliare è principalmente un mercato locale. Lo sviluppo del mercato immobiliare ei suoi parametri principali differiscono in modo significativo anche nell'ambito di un'unica economia nazionale. Il mercato immobiliare nazionale è un mosaico di mercati regionali che differiscono significativamente l'uno dall'altro nell'attività del mercato immobiliare, nel livello dei prezzi, nella redditività e nei rischi nel mercato immobiliare. L'argomento del lavoro è molto rilevante e interessante da studiare. L'utilizzo di metodi previsionali nel mercato immobiliare consente di valutarne l'impatto condizioni esterne dinamiche di mercato e prendere le giuste decisioni di gestione. Lo scopo del mio lavoro è analizzare il mercato immobiliare residenziale a Nizhny Novgorod, per identificare i fattori che influenzano il prezzo degli immobili residenziali. Nell'ambito della mia ricerca, verrà effettuata un'analisi dei mercati immobiliari residenziali secondari e primari a Nizhny Novgorod, verranno identificate le loro caratteristiche e verranno fornite le dinamiche di alcuni indicatori del mercato. In questo documento, i fattori di nostro interesse saranno le dinamiche della messa in servizio di immobili residenziali a Nizhny Novgorod, il numero e il volume delle proposte nel mercato immobiliare residenziale secondario, il costo medio per metro quadrato nel mercato immobiliare residenziale secondario e primario mercati immobiliari. Il secondo capitolo analizza i fattori che influenzano il costo delle abitazioni, vale a dire il tasso di cambio del dollaro, l'inflazione, i redditi delle famiglie, tasso ipotecario, situazione demografica e altri. Lo studio tocca anche il cambiamento di questi fattori nel tempo. Il terzo capitolo presenta le previsioni di tendenza dei prezzi nel mercato immobiliare di Nizhny Novgorod, ovvero l'analisi delle serie temporali dei prezzi assoluti del mercato immobiliare primario e secondario, viene costruito un modello di regressione lineare per prevedere lo sviluppo del mercato immobiliare primario e secondario mercato. Nel corso dei lavori vengono risolti i seguenti compiti: analisi e valutazione dello stato attuale degli indicatori del mercato immobiliare residenziale; studio della dinamica degli indicatori; studio dei fattori che influenzano il cambiamento degli indicatori, nonché uno studio congiunto della dinamica di alcuni indicatori per poter prevedere le tendenze delle variazioni dei prezzi. Capitolo 1. Analisi del mercato immobiliare residenziale a Nizhny Novgorod L'inizio dello sviluppo del mercato immobiliare risale al 1991, quando ci fu un periodo di iniziale accumulazione di capitale. Quindi si nota la sua formazione e il rapido sviluppo. Durante questo periodo, c'è un aumento dei prezzi di 11-12 volte. Il periodo dal 1995 all'agosto 1998 è caratterizzato da stabilizzazione e fluttuazioni dei prezzi entro il 10-15%. Il tempo post-crisi sta arrivando per il mercato immobiliare dal 2000. Il mercato, ovviamente, non è ancora diventato veramente civile, ma è già molto avanzato in questa direzione. 1.1 Definizione del mercato immobiliare residenziale. Caratteristiche generali del mercato immobiliare Le cose immobili (immobili, immobili) includono terreni, sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè oggetti che non possono essere spostati senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, fabbricati, fabbricati. [Articolo 130 del codice civile della Federazione Russa] Immobili nel settore dell'edilizia abitativa - immobili con diritti stabiliti di possesso, uso e disposizione entro i confini della proprietà, tra cui: terreni e case residenziali con locali residenziali e non residenziali saldamente associati ad essi, terreni domestici annessi, spazi verdi con ciclo di sviluppo pluriennale; edifici residenziali, appartamenti, altri locali residenziali in edifici residenziali e altri edifici adatti alla residenza permanente e temporanea; strutture ed elementi dell'infrastruttura ingegneristica del settore abitativo. L'immobile ad uso abitativo ha le seguenti proprietà: – eterogeneità; L'alloggio differisce per posizione, tempo di costruzione, area, layout, decorazione d'interni. - unicità; - immobiliare; È quasi impossibile spostare gli edifici residenziali, c'è un forte legame con il suolo. – durabilità; Il degrado degli edifici si verifica per un lungo periodo di tempo, richiedendo investimenti per mantenerli. In conformità con la corrente in Russia codici di costruzione La vita utile degli edifici residenziali varia da 15 a 150 anni. – durata della creazione dell'oggetto; I tempi di costruzione possono variare da diversi mesi a diversi anni. - alto prezzo; L'acquisto di immobili residenziali di solito richiede fondi presi in prestito, poiché è abbastanza difficile pagare una commissione una tantum. - Alti costi di trasloco. Qui possiamo distinguere 2 tipi di costi: materiali e "psicologici", associati alla separazione dall'ambiente familiare. Va inoltre notato che il mercato immobiliare residenziale è un mercato stagionale (a fine anno c'è un aumento della domanda di alloggi e all'inizio dell'anno i prezzi tendono a diminuire o rimanere allo stesso livello) , e inerte. La caratteristica principale degli immobili residenziali è la posizione. La posizione influisce in modo significativo su parametri economici come il prezzo, la liquidità, la redditività degli immobili. Nella teoria economica è consuetudine suddividere tutti i beni in reali (edifici, strutture, attrezzature, beni) e finanziari (contanti, conti bancari, titoli). Gli immobili possono agire contemporaneamente per diverse persone come una sorta di attività finanziaria e come un bene reale destinato all'uso personale. Dipende dallo scopo dell'acquisizione di beni immobili. Se l'immobile viene acquisito per generare reddito attraverso l'affitto, allora è considerato come un tipo di attività finanziaria, se viene acquisito per consumo personale o industriale, quindi come un tipo di attività reale. [Maximov] Si distinguono quindi i concetti di immobile “operativo” (asset reale) e immobile di “investimento” (asset finanziario). Ne consegue che lo stesso immobile avrà un valore diverso a seconda dello scopo per il quale viene acquisito. 1.2 Analisi del principale mercato immobiliare residenziale a Nizhny Novgorod Quando si analizza il mercato immobiliare residenziale primario, viene effettuata una ricerca a tavolino e sul campo. Il database dei nuovi edifici a Nizhny Novgorod viene costantemente mantenuto e rifornito, dove vengono inseriti tutti i parametri necessari, vale a dire il nome dell'azienda dello sviluppatore, i suoi dati di contatto, la classe dell'edificio residenziale, l'altezza del soffitto, le scadenze per il completamento dell'oggetto, il numero e l'area degli appartamenti, ecc. (Appendice 1). L'analisi del costo al metro quadro nel primario mercato immobiliare residenziale viene effettuata con l'ausilio del telemarketing. Ogni trimestre vengono effettuate chiamate a tutti i nuovi edifici in cui gli appartamenti vengono venduti dallo sviluppatore. 1.2.1 Il concetto e la segmentazione del mercato immobiliare residenziale primario L'oggetto principale del bene immobile è un appezzamento di terreno e tutti gli oggetti strettamente connessi con il terreno, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo (edifici, strutture). Come accennato in precedenza, la caratteristica principale del mercato immobiliare residenziale è la posizione. Nell'analizzare gli alloggi nella città di Nizhny Novgorod, per posizione, è stata adottata una divisione nella parte montuosa e oltre la parte fluviale della città e ulteriormente per distretti cittadini. Zarechnaya parte della città - distretti di Avtozavodsky, Kanavinsky, Leninsky, Moskovsky, Sormovsky. Parte montana della città - distretti di Nizhegorodsky, Sovetsky, Prioksky. A sua volta, la regione di Nizhny Novgorod è divisa nella parte storica e nel microdistretto di Pechery. La tendenza del mercato moderno è la differenziazione tra oggetti immobiliari in termini di qualità e prezzo e la divisione del mercato in classi. Secondo le attuali tendenze della domanda di alloggi in costruzione a Nizhny Novgorod, possono essere tipizzati come segue: Alloggio d'élite (classe A); Alloggi di classe business (premium - classe B e business - B-); Alloggio in classe economica. L'alloggio di lusso comprende: Centro città, parte storica; Distanza dalle autostrade trafficate Un piccolo numero di piani della casa (non più di 5 piani); Numero di appartamenti fino a 50; Disponibilità di parcheggio auto interrato (preferibilmente 2 posti auto per ogni trilocale e quadrilocale); Omogeneità dell'infrastruttura; La presenza di un patio per bambini e campi sportivi; L'assenza di entrambi importo minimo locali non residenziali dei piani interrati e primi non condominiali; Attraente vista dalle finestre. Il costo per metro quadrato è: 90.000 - 180.000 rubli. Alloggio di classe business. La classe premium include: Parte storica della città; È auspicabile essere lontani dalle autostrade trafficate; Piani della casa - 5-10 piani; Numero di appartamenti - 50-100 unità; Posto auto interrato per 1 posto auto per l'appartamento o parcheggio esterno; L'infrastruttura è sviluppata; I piani primo e seminterrato sono uffici. Il costo di mq. metri è: 75.000 - 100.000 rubli. La classe business include: La parte alta della città o il centro del quartiere nella parte fluviale o una zona residenziale di pregio; Numero di piani della casa - più di 10 piani; Disponibilità di posti auto interrati = almeno 1/3 del numero degli appartamenti; Possibile ubicazione su autostrade trafficate del centro, o in luoghi con infrastrutture eterogenee; I piani primo e seminterrato sono negozi e uffici. Il costo di mq. metri è: 65.000 - 85.000 rubli. La classe economica include: Zona notte, parte fluviale della città; Numero di piani della casa - da 10 a 18 piani; Numero di appartamenti - più di 100; Parcheggio auto a terra. Il costo di mq. metri è: 40.000 - 65.000 rubli. Secondo la classificazione presentata sopra, segmenteremo gli oggetti attualmente in costruzione, oltre che messi in funzione, dove gli appartamenti vengono ancora venduti dallo sviluppatore. Secondo 1 mq. Nel 2015, nel mercato primario degli alloggi multi-appartamento a Nizhny Novgorod, la situazione con la segmentazione per classe è la seguente: Riso. 1 Numero di oggetti del principale mercato immobiliare residenziale a Nizhny Novgorod con segmentazione per classe, % Attualmente, il principale mercato immobiliare residenziale è dominato da edifici residenziali di classe economica - 68%. 1.2.2 Caratteristiche delle classi di immobili residenziali Classe economica. I nuovi edifici di classe economica sono alloggi tipici. L'altezza della casa, di regola, non deve superare i 24 piani e il numero totale di appartamenti raggiunge i 700. Nelle case di classe economica ci sono monolocali con una superficie di 35 mq. Una caratteristica di tali case è l'assenza di appartamenti a pianta aperta, tutte le stanze sono separate da tramezzi. Riempimento tecnico - tipico per seriale casa a pannelli. Ascensori - produttori nazionali. L'area intorno alla casa non è recintata, di regola non c'è un parcheggio sotterraneo. Se nella casa sono presenti locali non residenziali, l'intera infrastruttura si riduce a generi alimentari, negozi di abbigliamento e servizi domestici in tutta la città. Le case di classe economica sono caratterizzate dalla presenza di appartamenti di 1-2-3 locali. Fondamentalmente, quando si progetta una casa di classe economica, viene data preferenza agli appartamenti di 1-2 stanze (nel 20% delle case prese in considerazione non ci sono appartamenti di 3 stanze nel progetto). Ma alcune case offrono appartamenti di 4-5 stanze, così come appartamenti a pianta aperta (ZhD "Severny Dvorik", distretto di Avtozavodsky). Negli ultimi anni sempre più progetti residenziali prevedono la realizzazione di monolocali. In media, nei progetti in corso di classe economica, il rapporto tra appartamenti e numero di stanze è il seguente (esclusi i monolocali): Monolocali - 49% Bilocali - 35% Trilocali - 15% Gli appartamenti di 4 stanze possono rappresentare circa l'1%, per gli appartamenti open space - meno dello 0,5%. Riso. 2 Superficie media degli appartamenti in classe economica per 1 mq. 2015, mq. La progettazione di grandi appartamenti in edifici residenziali di classe economica con più di 3 stanze indica che i parametri abitativi di classe business a volte compaiono in questo segmento. Business class. I nuovi edifici di classe business sono alloggi ad alto comfort in case costruite secondo le ultime tecnologie, con la fornitura di servizi di qualità durante il periodo di funzionamento. Una casa con appartamenti di classe business, di norma, è progettata secondo un progetto individuale. Layout funzionali e confortevoli di appartamenti, soffitti alti, ascensori ad alta velocità, finiture di alta qualità di scale e facciate, garage sotterraneo, cortile paesaggistico. Confortevoli appartamenti di classe business, che differiscono in meglio dalle abitazioni tipiche e, inoltre, non hanno un costo elevato, si sono dimostrati un prodotto abbastanza richiesto. Gli esperti ritengono che le previsioni per lo sviluppo di questo segmento di mercato siano molto favorevoli. Al momento, a Nizhny Novgorod, c'è una tendenza centripeta nella costruzione di case di classe business. Fondamentalmente, la costruzione di edifici residenziali di classe business viene effettuata nei distretti di Sovetsky e Nizhny Novgorod, sebbene ci siano diversi complessi residenziali che vengono costruiti lontano dal centro della città. Tale decentramento ha un effetto positivo sull'emergere di sviluppi trimestrali nei microdistretti con alloggi di questa classe. Gli esperti ritengono che per classificare l'alloggio come classe aziendale, sia necessario che soddisfi i seguenti requisiti: Location (città alta, centro del quartiere nella città bassa, zona residenziale di pregio); Buona dotazione tecnica di un edificio costruito secondo un progetto individuale (solitamente un monolite); Appartamenti spaziosi con una disposizione ottimale; Area attrezzata intorno alla casa; Buona accessibilità per i trasporti; infrastrutture interne sufficienti (parcheggi sotterranei, parcheggi, negozi, fornitori di servizi, ecc.); La vicinanza di aree a parco o spazi verdi, caratteristiche di vista sono un vantaggio. L'assenza di uno o due fattori porta questo alloggio fuori dalla categoria business class nella categoria "economica". Una casa di classe business è, di regola, una struttura monolitica o in mattoni costruita secondo progetti architettonici individuali, ha una buona attrezzatura tecnica e un aspetto moderno e attraente. Di solito sono previsti parcheggi sotterranei e di superficie, la presenza di un'infrastruttura interna sviluppata (negozi, centri fitness, ecc.) e territorio contiguo e luoghi uso comune- Paesaggio migliorato. Inoltre, nei progetti di classe business, prima di tutto, standard di qualità generalmente accettati per la finitura e materiali da costruzione, efficienza del layout e isolamento acustico. Negli alloggi business class, le preoccupazioni legate all'ubicazione degli alloggi a un piano più alto, per quanto riguarda il comfort, non sono significative, poiché i piani inferiori sono principalmente utilizzati per ospitare i reparti di servizio. Nella business class, gli appartamenti senza finitura sono i più richiesti. Tra le caratteristiche chiave - una buona preparazione per la finitura fine. Ma va notato che attualmente a Mosca c'è una crescente domanda di appartamenti già pronti, anche parzialmente arredati. L'area dei monolocali business class può variare fino a 50 mq, bilocali - fino a 70 mq, trilocali - fino a 100 mq, quadrilocali appartamenti - fino a 140 mq I soffitti devono essere alti almeno 2,7 metri. Area cucina consigliata - da 12 a 15,2 mq Il numero di appartamenti in un edificio di classe business varia solitamente da 100 a 300. Nei grandi complessi sono spesso previste aree pedonali con elementi decorativi, un centro fitness, imprese commerciali, esercizi di ristorazione e servizi, come un bar, un ristorante, una farmacia, un centro medico, un salone di comunicazione mobile. condomini, di norma, sono dotati di locali ausiliari per la società di gestione, servizio operativo. Il branding degli oggetti è rilevante per la business class come lo è per quasi tutti i segmenti. Ogni casa ha bisogno di un'immagine, indipendentemente dal segmento. In generale, a Nizhny Novgorod oggi, circa il 60% dei complessi residenziali ha un nome. Il nome consente di posizionare meglio il progetto e aiuta gli acquirenti a navigare nel mercato immobiliare. Gli appartamenti negli edifici residenziali di classe business sono più grandi degli appartamenti di classe economica. Inoltre, quando si progettano alloggi aziendali, è necessario tenere conto delle preferenze dei consumatori con un'adeguata pianificazione del rapporto tra il numero di appartamenti di stanze diverse. Attualmente, nei progetti di business class in corso in ciascun progetto, esiste un diverso rapporto tra appartamenti in base al numero di stanze. Quindi, ad esempio, in alcuni oggetti non ci sono appartamenti di 3 stanze. Fondamentalmente, quando si progetta una casa di classe business, viene data preferenza agli appartamenti di 1-2 stanze. Inoltre, in alcune case vengono offerti appartamenti con un numero di stanze da 4 a 7, e nell'edificio residenziale n. 3 "KM Megapolis" viene offerto un appartamento a pianta aperta. In media, nei progetti di business class in corso, il rapporto tra appartamenti e numero di stanze è il seguente: Monolocali - 38% Bilocali - 34% Trilocali - 25% Quadrilocali - 2% Più di 4 camere e appartamenti con pianificazione gratuita - 1%. Riso. 3 Superficie media appartamenti business class, mq. La progettazione di appartamenti di grandi dimensioni in edifici residenziali di classe business con più di 4 stanze suggerisce che i parametri abitativi di classe premium a volte compaiono in questo segmento. L'infrastruttura interna è una delle definizioni fondamentali di alloggi di classe business. L'infrastruttura di una casa di classe business è rappresentata dai comfort e dai servizi che un acquirente di casa riceve senza allontanarsi da casa propria. Una casa di classe business dovrebbe avere le seguenti soluzioni ingegneristiche: è possibile il trattamento dell'acqua, la depurazione dell'acqua, l'isolamento acustico, il riscaldamento, l'aria condizionata. Di norma, si tratta di una combinazione di città centralizzate e sistemi individuali, come caldaie e depuratori d'aria, che servono solo questa particolare casa. Parcheggio sotterraneo (nella migliore delle ipotesi - per ogni appartamento - 1 posto auto); Imprese del settore dei servizi; Negozio di alimentari o minimarket; Classe premium. Gli alloggi di classe premium implicano un certo elemento di lusso necessario. Di norma, gli oggetti premium sono case situate in aree prestigiose con un numero ridotto (fino a 100) di appartamenti, con vista sul parco, sul fiume, sul lago. Le principali caratteristiche della business class - l'architettura originaria, la presenza di parcheggi interrati, un'area paesaggistica e protetta, i servizi di servizio, gli ascensori silenziosi ad alta velocità, l'ingegneria di alta qualità - per gli alloggi di classe premium sono solo un'aggiunta a una location prestigiosa . I seguenti fattori influenzano il premio di un appartamento: Costruzione di una casa su progetto individuale; La saturazione della casa con i moderni mezzi di comunicazione (parabola satellitare, Internet, ecc.); La classe Premium ha 7 caratteristiche principali: Posizione (centro città con vista sul parco, fiume, panorama della città); Limitazione dell'edificio per numero di piani, numero di appartamenti (non più di 100 appartamenti); Possibile Servizi aggiuntivi all'interno della casa (infrastruttura sociale: bar, palestra, lavanderia, pulitura a secco, ecc.); Disponibilità di appartamenti a pianta libera o con più di 3 locali. Gli edifici premium sono caratterizzati da linee rette e forme semplici, l'uso di materiali costosi di alta qualità, la creazione di facciate calme e concise, l'uso diffuso del vetro, grazie al quale le stanze acquistano profondità e ricevono più luce, così come il assenza di elementi di design non necessari e non funzionali. La forma dovrebbe essere funzionale, ma allo stesso tempo dovrebbe avere un'estetica speciale. Questo stile combina eleganza e semplicità. soluzione architettonica. Tutte le tecnologie utilizzate nella costruzione di case premium sono piuttosto costose. Riso. 4 Dinamica di messa in servizio di edifici residenziali di classe premium dal 2009 con una previsione fino al 2016, pz. La dinamica di ingresso nel mercato immobiliare premium fino al 2012 ha una marcata tendenza al ribasso. Nel 2013 e nel 2014 sono stati commissionati 2 edifici residenziali di pregio. Nel 2015 è prevista la costruzione di 4 edifici residenziali. Gli appartamenti di classe premium sono più grandi degli appartamenti di classe business ed economica. Tutti gli edifici residenziali di classe premium considerati in ciascun progetto hanno un diverso rapporto di appartamenti in base al numero di stanze. Quindi, ad esempio, in alcuni oggetti non ci sono monolocali. Fondamentalmente, quando si progetta una casa di classe premium, viene data preferenza agli appartamenti di 2-3 stanze. Inoltre, alcune case offrono appartamenti a pianta aperta (LC "Prazhsky Quarter", CJSC "Zhilstroyresurs"; LCD "Respect", LLC "Consortium NN-90") e attici (LC "Emerald Castle", LLC "RosAvtoStroy"). In generale, nei progetti di classe premium in corso, il rapporto tra appartamenti e numero di stanze è il seguente: Monolocali - 20% Bilocali - 39% Trilocali - 35% Quadrilocali - 5% Attico con 5 stanze, piano aperto - 1% Riso. 5 Superficie media appartamenti classe premium, mq. Quando si progetta una casa premium, attualmente viene presa in considerazione la possibilità di combinare due o tre appartamenti. L'infrastruttura interna è una delle definizioni fondamentali di alloggi premium. L'infrastruttura di una casa premium è costituita da quei comfort e servizi che un acquirente di casa riceve dalla comodità della propria casa. La presenza di un condizionatore d'aria; Finitura. Una casa premium dovrebbe avere le seguenti soluzioni ingegneristiche: trattamento dell'acqua, purificazione dell'acqua, purificazione dell'aria, ventilazione, isolamento acustico, riscaldamento. Di norma, si tratta di una combinazione di città centralizzate e sistemi individuali, come caldaie e depuratori d'aria, che servono solo questa particolare casa. L'infrastruttura interna della casa può includere: Parcheggio sotterraneo (nella migliore delle ipotesi - per ogni appartamento - 1 posto auto); Il club dei bambini; lavaggio a secco; Un centro fitness; Complesso sanitario; Magazzini; Classe d'élite. L'alloggio d'élite è un'infrastruttura sviluppata che forma la cosiddetta "città nella città". In città, gli alloggi d'élite possono essere considerati alloggi attraenti dal punto di vista ambientale, lontani dalle principali autostrade e anche vicini a un ambiente socialmente omogeneo. I seguenti fattori influenzano l'elitarismo di un appartamento: Il grado di prestigio della zona; Decorazione esterna e interna non standard della casa; La sua saturazione con i moderni mezzi di comunicazione (parabola satellitare, Internet, ecc.); La presenza di infrastrutture interne alla casa (locali per servizi di sicurezza, sedie a rotelle, depositi di pellicce, strutture ricreative per i residenti della casa, ecc.) "Elitarismo" ha sette caratteristiche principali: posizione (centro città con vista sul parco, fiume, panorama della città); Omogeneità sociale dei residenti; "Ripieno" tecnico di alta qualità (isolamento acustico, finestre con doppi vetri, ecc.); Architettura e progettazione dei locali (disposizione libera, soffitti non inferiori a 3 m); Comfort e servizi dell'abitazione (aria condizionata, impianto idrico e termico autonomo, parcheggio o garage interrato, vigilanza); Servizi aggiuntivi all'interno della casa (infrastruttura sociale: bar, palestra, lavanderia, pulitura a secco, ecc.); La casa deve essere un marchio; Limitazione dell'edificio per numero di piani, numero di appartamenti (entro 20-40 appartamenti); La presenza di non più di due appartamenti sul sito. L'assenza di uno dei fattori rimuove automaticamente questo alloggio dalla categoria di élite alla categoria di "maggiore comfort". L'aspetto architettonico influisce notevolmente sulla categoria della casa. L'aspetto architettonico di una casa d'élite dovrebbe essere creato da architetti professionisti in modo che l'architettura sia al livello di un capolavoro. L'architettura di un complesso d'élite dovrebbe corrispondere alla posizione del cantiere. Se questa è una parte storica della città, l'architettura dell'edificio dovrebbe essere realizzata in uno stile storico. Gli immobili residenziali d'élite devono avere un aspetto architettonico attraente. Un ulteriore vantaggio sarà la presenza di un certo "gusto" nell'aspetto, che creerebbe lo status della casa, creerebbe individualità. Le abitazioni di lusso dovrebbero essere costruite con materiali buoni e di alta qualità. Il materiale con cui sono costruite le abitazioni d'élite dovrebbe essere principalmente rispettoso dell'ambiente. Un'area recintata dovrebbe essere situata intorno alla casa d'élite, con sicurezza e un sistema di accesso. Negli ultimi anni, una delle caratteristiche degli alloggi d'élite è diventata la sua disposizione libera: lo spazio aperto ("spazio libero"). Le superfici di pareti, soffitti e pavimenti sono spesso preparate per la finitura, poiché sempre più clienti preferiscono decorare gli interni secondo i propri gusti. La struttura dell'appartamento dovrebbe essere abbastanza flessibile da poter cambiare qualcosa su richiesta del cliente. Un appartamento d'élite dovrebbe avere una vista attraente dalla finestra, è auspicabile che ogni appartamento sia orientato verso tre direzioni cardinali. Un appartamento d'élite presuppone la presenza di un ampio soggiorno, sala da pranzo, area di lavoro (studio), loggia vetrata. Segno di una buona organizzazione spaziale di un appartamento d'élite è la presenza di ampie finestre e di un giardino d'inverno. I residenti dei piani superiori dovrebbero essere in grado di installare un caminetto nell'appartamento. Ai piani superiori di una casa d'élite possono esserci appartamenti duplex, la cui superficie del tetto può essere utilizzata per un terreno, un campo sportivo o una piscina. Al piano seminterrato è possibile un ampio vestibolo, dove può essere collocato un locale di sicurezza, un'area di attesa per i proprietari dell'appartamento, stanze dove sono concentrati tutti i pannelli di controllo (videosorveglianza, allarmi antincendio, pannelli di sicurezza). Un appartamento d'élite dovrebbe avere un bagno spazioso per poter posizionare una varietà di cose per il massimo comfort. Se c'è un solo bagno, la sua superficie dovrebbe essere di circa 12 mq. Lo standard è il posizionamento di un bagno con accesso alla camera da letto, il numero di bagni dovrebbe corrispondere al numero di camere da letto nell'appartamento. La zona cucina deve essere di almeno 14 mq. Riso. 6 Dinamica della messa in servizio di edifici residenziali d'élite dal 2002 con una previsione fino al 2016, pz. Dinamiche di ingresso nel mercato immobili di lusso ha una marcata tendenza al ribasso. Secondo i dati previsionali per il 2013, è prevista la messa in servizio di 4 edifici residenziali di classe elite. Ad oggi, il calo della messa in servizio di edifici residenziali d'élite è dovuto ai seguenti motivi: Assenza sul mercato immobiliare di terreni nel centro storico di Nizhny Novgorod per la costruzione delle suddette abitazioni; Requisiti in rapida evoluzione per la qualità degli alloggi d'élite per il gruppo target, che porta a una discrepanza tra i progetti precedentemente annunciati per questa particolare classe di alloggi; Nella situazione post-crisi, la maggior parte degli sviluppatori si concentra sulla costruzione di alloggi di classe economica nel formato di sviluppi trimestrali, che, a loro volta, possono garantire l'uso delle loro strutture produttive, vale a dire le loro fabbriche (LLC Zhilstroy-NN, LLC Quartz , ecc.); Gli appartamenti Elite hanno aree più ampie rispetto agli appartamenti di altre classi. Inoltre, quando si progettano alloggi di lusso, dovrebbero essere prese in considerazione le preferenze dei consumatori, che hanno le loro dinamiche. Tutti gli edifici residenziali d'élite considerati in ogni progetto hanno un diverso rapporto di appartamenti in base al numero di stanze. Quindi, ad esempio, in alcuni oggetti non ci sono appartamenti di 1-2 stanze. Fondamentalmente, la preferenza è data agli appartamenti di 3-4 stanze. Inoltre, alcune case offrono appartamenti di 5 stanze, appartamenti a pianta libera, attici. In generale, nei progetti in corso della classe d'élite, il rapporto tra appartamenti e numero di stanze è il seguente: Monolocali - 16% Bilocali - 41% Trilocali - 22% Quadrilocali - 16% Attico con 5 stanze, piano aperto - 5% domanda offerta mercato immobiliare Riso. 7 Superficie media appartamenti d'élite, mq. Quando si progetta una casa d'élite, attualmente viene presa in considerazione la possibilità di combinare due o tre appartamenti. L'infrastruttura interna è una delle definizioni fondamentali delle abitazioni di lusso. L'infrastruttura di una casa d'élite è rappresentata dai comfort e dai servizi che un acquirente di casa riceve senza lasciare la propria casa. L'opzione ideale per un tale pacchetto infrastrutturale è considerata un pacchetto fornito ai clienti di hotel a cinque stelle. Nelle case d'élite, l'intera infrastruttura è solo per i residenti della casa. Uno dei vantaggi degli alloggi d'élite è l'isolamento, l'autosufficienza dell'infrastruttura e la sua attenzione a una ristretta cerchia di persone: i residenti della casa. L'infrastruttura interna dell'appartamento può includere: La presenza di un condizionatore d'aria; Approvvigionamento idrico autonomo (con filtrazione); Sistemi di alimentazione (con l'installazione di un gruppo di continuità); Impianto di riscaldamento autonomo; Finitura. Una casa d'élite dovrebbe avere le seguenti soluzioni ingegneristiche: trattamento dell'acqua, purificazione dell'acqua, purificazione dell'aria, ventilazione, isolamento acustico, riscaldamento. Di norma, si tratta di una combinazione di città centralizzate e sistemi individuali, come caldaie e depuratori d'aria, che servono solo questa particolare casa. L'infrastruttura interna della casa può includere: Sistema di sicurezza multilivello; Parcheggio sotterraneo (nella migliore delle ipotesi - per ogni appartamento - 2 posti auto); Posto di pronto soccorso 24 ore su 24; Il club dei bambini; lavaggio a secco; Piscina; Un centro fitness; Complesso sanitario; Palestra; La presenza di un congelatore per la conservazione di prodotti in pelliccia; Biliardo; Ristorante; Magazzini; lavanderia; Camere per il personale addetto alle pulizie. Di recente, a Mosca, gli sviluppatori di alloggi di lusso si stanno orientando verso la riduzione dell'infrastruttura interna del complesso. Ciò è dovuto principalmente al fatto che un piccolo numero di appartamenti in un edificio d'élite non può permettersi di recuperare l'infrastruttura interna del complesso, e il coinvolgimento dei cittadini "dall'esterno" distrugge lo status di elitarismo e isolamento. 1.2.3 Analisi del costo al metro quadro nel mercato immobiliare primario di Nizhny Novgorod Il costo per metro quadrato di immobili residenziali nel mercato primario varia a seconda della classe e dell'ubicazione dell'oggetto. Nelle strutture di classe economica e business, il costo per metro quadrato degli appartamenti dipende dal numero di stanze, dal piano su cui si trova l'appartamento. Nelle proprietà di classe premium ed elite, di norma, non vi è alcuna dipendenza del costo al metro quadrato dal numero di stanze, il prezzo dipende dal piano su cui si trova l'appartamento, dalle caratteristiche della vista e dalla metratura totale dell'appartamento . Analizziamo la dinamica del costo medio al metro quadrato a Nizhny Novgorod. Riso. 8 Dinamica del costo medio per metro quadrato nel mercato immobiliare residenziale primario a Nizhny Novgorod, rub./mq. Come si evince dal grafico, la dinamica del costo medio al metro quadro nel mercato immobiliare primario di Nizhny Novgorod mostra un trend in crescita. Tra la fine del 2006 e nel corso del 2007 si è assistito ad un brusco balzo del costo delle abitazioni, che successivamente, durante la crisi economica, ha portato ad una forte diminuzione del costo al metro quadro. Attualmente, c'è un costante aumento dei prezzi per le abitazioni primarie. Poiché gli alloggi di classe premium ed elite si trovano geograficamente nella parte storica della città, vale a dire solo nella regione di Nizhny Novgorod, il costo per metro quadrato di tali case non viene preso in considerazione quando si forma il costo medio per metro quadrato per l'intera città di Nižnij Novgorod. Secondo i dati del 4° trimestre 2015, il costo medio al metro quadrato nel mercato primario degli immobili residenziali è aumentato dello 0,8% rispetto allo stesso periodo del 2014. Riso. 9 Dinamica del costo medio al metro quadrato nel mercato immobiliare residenziale primario di Nizhny Novgorod, segmentato per classe, rub./mq. Tutt'altro che subito, nell'analizzare il costo al metro quadrato delle abitazioni, si è pensato di segmentare il costo per classe. Inizialmente, gli alloggi erano suddivisi in alloggi standard, layout migliorato, comfort superiore e alloggi di lusso. Come si può vedere dal diagramma, le classi economy, business e premium sono caratterizzate da una crescita stabile senza fluttuazioni evidenti. Il costo delle abitazioni di lusso ha subito forti variazioni nel 4° trimestre 2011 e nel 1° trimestre 2012. Inoltre, a partire dal 3° trimestre 2014, si è registrato un forte aumento del costo al metro quadro della classe elite. Ciò è stato provocato dal lancio di un nuovo edificio residenziale "Royal Landmark Club House" sull'argine di Verkhnevolzhskaya. Il costo medio più alto per metro quadrato di abitazioni nel mercato primario è tipico per il distretto di Sovetsky, il più basso - per il distretto di Leninsky. La variazione del costo di un metro quadrato nel mercato immobiliare primario dipende dalla fase di costruzione dell'oggetto, dal numero di appartamenti rimasti invenduti, dalla domanda e dall'offerta nel mercato. La crescita del costo di un metro quadrato dipende dal ritardo nelle vendite da parte degli sviluppatori, è associata allo sviluppo di mutui, aumento del costo dei materiali da costruzione, costi elevati per il reinsediamento, comunicazioni ingegneristiche, alti costi di transazione. La diminuzione del costo al metro quadrato è associata alla fine delle vendite degli ultimi appartamenti in edifici residenziali in affitto a prezzo più elevato e all'ingresso nel mercato di nuovi immobili a prezzo inferiore rispetto ai concorrenti. 1.3 Analisi del mercato immobiliare residenziale regolare (secondario) a Nizhny Novgorod Proprietà secondaria - registrata in a tempo debito parte spaziale di un edificio, struttura, avente uno status giuridico diverso da stato giuridico beni primari (appartamenti, locali, stanze). [Maximov]. Secondo la pratica del mercato reale, il fatturato degli immobili "secondari" è una quota importante. I mercati immobiliari primari e secondari sono interconnessi in termini di prezzi. In quasi tutte le regioni della Russia, il costo degli alloggi sul mercato secondario supera il costo degli alloggi sul mercato primario. Questa differenza è almeno del 10%. Pertanto, per determinare il valore del contratto quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio, è possibile concentrarsi sul costo di un appartamento sul mercato secondario meno il 10%. Quando si analizza il mercato immobiliare residenziale secondario, viene utilizzato il database NMLS (National Multi-Listing System). Contiene le informazioni più complete e affidabili sul mercato immobiliare secondario. L'analisi del mercato immobiliare residenziale secondario prevede l'analisi dei seguenti parametri: il volume delle proposte, il numero delle proposte, il costo medio al metro quadro. Inoltre, questi parametri possono essere considerati in modo più dettagliato, segmentandoli per numero di stanze, per classe, per materiale delle pareti. Riso. 10 Dinamica del numero di offerte nel mercato immobiliare secondario di Nizhny Novgorod, pz. Per l'intero periodo dello studio, il grafico mostra un trend crescente. Il numero di offerte sul mercato non è stabile, soprattutto nel periodo dal 4° trimestre 2006 al 1° trimestre 2008. Secondo i dati del 4° trimestre 2015, sul mercato immobiliare secondario c'erano 7.401 appartamenti. Il numero di offerte è aumentato del 16,7% rispetto al 4° trimestre 2014. La dinamica del volume dell'offerta coincide con la dinamica del numero di proposte nel mercato immobiliare secondario. Anche il volume delle offerte è caratterizzato da un trend in crescita. Secondo i dati del 4° trimestre 2015, il volume delle proposte nel mercato immobiliare secondario è stato pari a 378.443 metri quadrati, rispetto allo stesso periodo del 2014, il volume delle proposte è aumentato dell'11,7%. Riso. 11 Dinamica del costo per metro quadrato nel mercato immobiliare secondario di Nizhny Novgorod, rub./mq. Un forte calo dell'offerta nel mercato secondario nel 4° trimestre del 2006 ha portato ad un forte aumento del costo al metro quadrato, seguito da un costante aumento fino al 3° trimestre del 2008. In connessione con situazione di crisi nel corso del 2009 si è registrata una diminuzione dei prezzi. Nel periodo 2010-2011. sul mercato il costo al metro quadro si è stabilizzato e dalla fine del 2011 è tornato a crescere. Secondo i dati del 4° trimestre 2015, il costo medio al metro quadrato nel mercato delle abitazioni secondarie rispetto allo stesso periodo del 2014 è diminuito del 3,4%. C'è una stabilizzazione dei prezzi. Capitolo 2. Analisi dei fattori che incidono sul costo al metro quadrato degli immobili residenziali L'identificazione dei fattori economici e sociali che determinano lo stato e la dinamica del mercato immobiliare è una fase importante dell'analisi e della previsione. Sono questi fattori che determinano le esigenze e le opportunità della società per l'acquisizione di immobili, il fatturato del mercato. Si è formato un sistema di fattori a livello regionale che determinano lo stato e la dinamica del mercato immobiliare: 1. Economico Livello e dinamica del reddito della popolazione Disponibilità risorse finanziarie, compreso il credito Stato dei mercati alternativi e correlati Rischi degli investimenti immobiliari Costo di costruzione Prezzi e tariffe per servizi pubblici e risorse energetiche 2. Sociale Il livello e la dinamica dei cambiamenti nella popolazione e la sua struttura per età Il livello e la dinamica dei cambiamenti nella struttura sociale della popolazione Livello e dinamica dei cambiamenti nel livello di istruzione della popolazione 3. Amministrativo regime fiscale Restrizioni zonali Legale e condizioni economiche transazioni Condizioni giuridiche ed economiche per l'ottenimento dei diritti di edificabilità 4. Condizioni ambientali Fornitura di infrastrutture di trasporto Livello di sviluppo delle infrastrutture sociali Situazione ecologica 2.1 Messa in servizio di immobili residenziali a Nizhny Novgorod Al 1° gennaio 2014 il patrimonio abitativo della città ammontava a 29.840 mila mq. superficie totale, media per abitante 23,4 mq. area totale. La popolazione di Nizhny Novgorod, secondo il Comitato regionale di statistica statale di Nizhny Novgorod all'inizio del 2014, era di 1.272.746 persone. La distribuzione della popolazione per distretti amministrativi della città è la seguente: Tabella 1. Distribuzione della popolazione, del patrimonio abitativo e della superficie per 1 abitante per quartieri cittadini Nome dei distretti amministrativi della città Popolazione al 01.01.2014 (migliaia di persone) La superficie totale dei locali residenziali (stimata), mille metri quadrati m il 01.01.2014 Cade in media per 1 abitante (mq superficie totale) Distretto di Avtozavodsky Distretto di Kanavinsky Distretto di Leninsky Distretto Moskovsky Regione di Nižnij Novgorod Distretto di Prioksky Distretto Sovietsky Distretto di Sormovsky G. Nizhny Novgorod Il meno abbiente in termini di alloggi è il distretto di Moskovsky, dove 1 abitante rappresenta 21,1 mq. Il quartiere Nizhegorodsky è la zona più benestante della città in termini di abitazioni, 31,8 mq. Tavolo 2 Dinamica di messa in servizio del patrimonio abitativo, migliaia di mq. area totale / % del totale Distretti della città Anzi per anno Previsione (2015) Abitazioni plurifamiliari Media all'anno (per 5 anni) Avtozavodsky Kanavinsky leninista Mosca Nizhny Novgorod Prioksky sovietico Sormovsky Totale in città Per un lungo periodo di tempo, il leader nella messa in servizio di immobili residenziali è stata la regione di Nizhny Novgorod. Nel 2013-2014 Il maggior volume di commissioni è caduto sui distretti di Sovetsky e Prioksky. Nel 2015 è prevista la messa in servizio di oltre 621.000 mq. condominio a Nizhny Novgorod. Il maggior volume di messa in servizio nel 2015 è previsto anche nei distretti di Nizhegorodsky, Sovetsky e Prioksky. Il volume totale della messa in servizio di alloggi multi-appartamento in queste aree sarà superiore al 50% della messa in servizio totale di alloggi multi-appartamento a Nizhny Novgorod. Non è possibile prevedere il volume totale della messa in servizio, poiché non ci sono dati sui singoli alloggi in costruzione. Riso. 12 Dinamica del volume di messa in servizio di immobili residenziali, compresa la costruzione di alloggi individuali, mq. Il volume della messa in servizio di immobili residenziali ha registrato sia una crescita che un calo. Prima della crisi del 2008 per 2 anni nel periodo 2005-2007. la crescita delle abitazioni è stata del 218%. Durante il periodo di crisi fino al 2010, il ritmo di costruzione è stato notevolmente ridotto. Dal 2011, la crescita delle nuove costruzioni è stata rapida. Nel 2014 sono stati commissionati 800.779 metri quadrati di abitazioni, il 15,3% in più rispetto al 2013 e il 119,2% in più rispetto al 2010 post-crisi. Riso. 13 Dinamica del volume di messa in servizio di immobili residenziali plurifamiliari, mq. La dinamica della messa in servizio degli alloggi multi-appartamento ripete praticamente la dinamica della messa in servizio generale degli alloggi nella città di Nizhny Novgorod. Nel 2014 sono stati commissionati 587.958 mq di condomini, il 37,9% in più rispetto al 2013. L'elevata crescita nella costruzione di alloggi multi-appartamento è associata allo sviluppo di grandi appezzamenti di terreno per lo sviluppo complesso. Quindi oggi tale grandi progetti, come "Microdistrict Yug" nel distretto di Avtozavodsky, "Microdistrict Burnakovsky" nel distretto di Moskovsky, il complesso residenziale "Tsvety" nel distretto di Prioksky, il complesso residenziale "Krasnaya Polyana" nella regione di Nizhny Novgorod, il complesso residenziale "Seventh Heaven " e il complesso residenziale "Pervomaisky" nel distretto di Kanavinsky, il complesso residenziale "Udachny" nel distretto di Sormovsky. 2.2 Dati demografici Le tendenze della domanda e dell'offerta nel mercato immobiliare dipendono in gran parte situazione demografica, migrazione della popolazione. L'influenza di questi fattori non è momentanea, ma devono essere presi in considerazione quando si analizza il mercato immobiliare residenziale. Riso. 14 Dinamica della popolazione di Nizhny Novgorod all'inizio del periodo, pers. Per un lungo periodo di tempo c'è stata una diminuzione della popolazione di Nizhny Novgorod. Dal 2012 ci sono stati cambiamenti radicali e c'è stato un aumento della popolazione, ma a scapito dei flussi migratori. 2.3 Reddito della popolazione Riso. 15 Dinamica dei redditi della popolazione di Nizhny Novgorod, strofinare. Sulla base dei dati del grafico, si può notare che il tasso di crescita dei redditi delle famiglie è aumentato in modo significativo. Secondo i dati di gennaio-dicembre 2014, il nominale medio maturato salario a Nizhny Novgorod ammontava a 34.331 rubli, il 7,2% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Tuttavia, il livello di reddito della popolazione di Nizhny Novgorod è inferiore al livello di reddito nelle città regionali del Distretto Federale del Volga, come Kazan, Samara, Perm, Ufa. Allo stesso tempo, il costo della costruzione di alloggi a Nizhny Novgorod è più alto che nelle stesse città del Distretto Federale del Volga. I principali consumatori del mercato immobiliare a prezzi accessibili hanno sempre più bisogno di sistemi di credito per acquistare un appartamento. Gli sviluppatori di costruzioni, in particolare i residenti di Nizhny Novgorod, attraggono fondi dalla popolazione nelle prime fasi della costruzione. 2.4 Influenza di altri fattori economici sullo stato del mercato “Il mercato immobiliare dipende dallo stato dell'economia nel suo insieme e allo stesso tempo è un indicatore di questo stato. Se la situazione nel mercato immobiliare peggiora, ci si dovrebbe aspettare un deterioramento dello stato dell'economia nel suo complesso. Se la situazione nel mercato immobiliare migliora, ciò porta ad un aumento economia reale» . Riso. 16 Relazione cicli economici e cicli di sviluppo del mercato immobiliare Pertanto, uno dei chiari indicatori dei cambiamenti nello stato del mercato immobiliare è il periodo di esposizione degli oggetti sul mercato e il numero di transazioni sul mercato. L'aumento della domanda di alloggi è alimentato da coloro che desiderano investire in immobili, provocando così un aumento del costo degli alloggi. Il numero di richiedenti non è infinito, quindi, dopo una ripresa del mercato immobiliare, arriva una pausa, ma questo non significa che con un calo della domanda il prezzo diminuirà, ne rallenterà la crescita. I cambiamenti nel mercato immobiliare sono ciclici e stagionali. Qualche tempo dopo il calo della domanda, c'è una ripresa del mercato. Una diminuzione della disponibilità di risorse creditizie (un aumento dei tassi di interesse) riduce la capacità del consumatore di acquistare immobili, cioè porta a una diminuzione della domanda e aumenta i costi dei costruttori, cioè riduce l'offerta sul mercato (Figura 17). Riso. 17 L'effetto di un aumento del tasso di interesse sullo spostamento delle curve di domanda e offerta Il prestito ipotecario è molto richiesto a Nizhny Novgorod. La ragione di ciò è il fatto che un prestito può essere preso senza acconto, oppure il capitale di maternità può essere utilizzato come acconto. Inoltre, i programmi di varie banche competono chiaramente tra loro. Secondo i dati analitici del 2014 della società IPOhelp, i mutui a Nizhny Novgorod e nella regione di Nizhny Novgorod sono rappresentati da 25 banche ipotecarie che offrono ai mutuatari 170 programmi di mutuo per l'acquisto di alloggi a credito sia nel mercato immobiliare primario che in quello secondario. I tassi ipotecari a Nizhny Novgorod e nella regione di Nizhny Novgorod sono compresi tra l'8,50 e il 28,00% annuo per i prestiti in rubli e tra il 6,98 e il 12,50% annuo per prestiti in valuta estera. L'acconto minimo su un mutuo a Nizhny Novgorod è dello 0%. La durata del prestito ipotecario a Nizhny Novgorod può raggiungere i 50 anni. Il numero di transazioni ipotecarie registrate da Rosreestr nel primo trimestre del 2015 è diminuito del 18% rispetto allo stesso periodo del 2014. La quota di tali transazioni sul totale delle vendite di alloggi è scesa al 22%. Secondo la banca centrale, il volume dei prestiti in rubli concessi nel periodo gennaio-aprile di quest'anno mutui per la casa in Russia ammontava a 304,5 miliardi di rubli, il 40% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Al momento, le banche hanno iniziato a ridurre i tassi dei mutui. Inoltre, è venuto in soccorso il programma di sostegno ai mutui statali, secondo il quale il tasso sulle abitazioni primarie non dovrebbe superare il 12%, il che a sua volta ha portato a un cambiamento nella struttura della domanda. La preferenza è data alle nuove costruzioni piuttosto che agli appartamenti nel mercato immobiliare secondario. La variazione dei prezzi delle case è dovuta all'afflusso di petrodollari nel Paese e all'aumento del costo di costruzione dovuto all'aumento del costo dei materiali da costruzione. Un costruttore professionista parte dal costo di costruzione, includendo in questo concetto non solo il costo dei lavori di costruzione e installazione, ma anche: Il costo dell'assegnazione di un appezzamento di terreno (che in alcuni casi può raggiungere fino al 30% del costo dell'intero progetto); Specifiche - connessione alle comunicazioni (il cui costo oggi dipende interamente dall'arbitrarietà dei monopolisti); Tempo di realizzazione del progetto, Il costo delle risorse di credito; Le osservazioni dell'ultimo decennio hanno dimostrato che il prezzo di un metro quadrato "medio" in Russia, a condizione che si tratti di un nuovo edificio, un'area media, il livello di disponibilità alla costruzione è del 75%, è direttamente proporzionale al costo di un barile di petrolio. A questo rapporto è stato dato il nome di "NefteBaks". Conoscendo la dinamica del dollaro (Fig. 18) e la dinamica del costo del barile (Fig. 19), possiamo rintracciare la dinamica unità convenzionale NefteBaks. Riso. 18 Dinamica del tasso di cambio USD della Banca centrale della Federazione Russa, sfregamento. Riso. 19 Dinamica del prezzo del petrolio Brent (ICE.Brent), USD/barile Alcuni analisti russi hanno identificato la seguente dipendenza: per Mosca, il numero di barili di petrolio (barili) contenuti in 1 metro quadrato è di circa 50-60, per le regioni (oltre un milione di città: Samara, Nizhny Novgorod, Perm, Ekaterinburg ) - 25-30. Le spiegazioni di questo fenomeno sono tali che il bilancio del paese dipende in larga misura dalla situazione nel settore del petrolio e del gas dell'economia. Allo stesso tempo, una parte significativa del budget fluisce attraverso vari meccanismi dell'economia verso il mercato immobiliare, con un impatto significativo sul processo di investimento. "NefteBaksy" entra nell'economia dopo alcune elaborazioni. Questo processo è stato chiamato "Cracking". Autorità monetarie ( Banca centrale e il Ministero delle finanze della Federazione Russa), che sono essenzialmente gestori di risorse, sempre, e soprattutto in caso di crisi, assicurano la ricezione di flussi di cassa nell'economia con un certo ritardo. Questo ritardo è di circa 3-6 mesi. Documenti simili Panoramica delle informazioni sul mercato immobiliare residenziale della città di Syzran. Analisi delle connessioni di sistema e dei modelli di prezzo nel mercato immobiliare residenziale. Metodologia per la valutazione degli oggetti del mercato immobiliare residenziale. Tendenze e problemi del suo sviluppo, prospettive future. tesina, aggiunta il 28/05/2014 Valutazione di immobili residenziali. Tipi e principi, tecnologia per determinarne il valore. Analisi del mercato immobiliare residenziale a Novosibirsk. 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La loro messa in servizio durante tutto il periodo analizzato è stata effettuata a un ritmo variabile. Nella città di Volozhin, durante tutto il periodo analizzato, sono stati introdotti oggetti immobiliari residenziali. Ricade nel 2012 la superficie complessiva massima dei condomini messi in esercizio: 5,6 mila mq. condomini residenziali. Nel 2010 è stato notato un volume piuttosto elevato di messa in servizio di condomini. (5,3 mila mq). L'area totale massima dello sviluppo immobiliare residenziale messo in funzione (2,7 mila mq) cade nel 2011. Il volume di messa in servizio dei singoli edifici residenziali durante il periodo analizzato variava da 0,8 a 2,6 mila mq anno, il il valore medio di questo indicatore era di 1,2 mila metri quadrati all'anno. Per due mesi del 2012 sono stati messi in funzione 0,4 mila metri quadrati di case immobiliari residenziali. In totale, nella città di Volozhin, durante il periodo analizzato, sono stati messi in funzione immobili residenziali con una superficie totale totale di circa 30,7mila metri quadrati, di cui 19,4mila metri quadrati erano edifici residenziali plurifamiliari. Ai fini del presente studio, gli oggetti immobiliari non residenziali sono suddivisi in base alla loro destinazione in 6 categorie: oggetti amministrativi e d'ufficio, oggetti commerciali, oggetti del settore dei servizi, impianti di produzione e deposito, garage individuali e altri oggetti. Altri oggetti includono oggetti che non sono inclusi nelle prime cinque categorie, inclusi oggetti con scopo specializzato, oggetti con scopo non identificato e oggetti socialmente significativi. Le strutture amministrative e per uffici sono state commissionate solo nel 2005, con una superficie totale di 274,3 mq, strutture del settore dei servizi - dal 2005 al 2008, le strutture commerciali sono state commissionate da - magazzino - 2010. Oggetti immobiliari non residenziali di privati garage e altre categorie non sono state messe in funzione. La superficie totale totale delle strutture amministrative e degli uffici commissionate durante il periodo analizzato è di 274,3 mq, strutture commerciali - 625 mq, strutture di servizio - 1,9 mila mq, strutture di produzione e stoccaggio - 238,3 mq. m. m. Durante il periodo analizzato, gli immobili non residenziali non sono stati messi in funzione. In totale, durante il periodo analizzato, nella città di Volozhin sono stati messi in funzione oggetti immobiliari non residenziali con una superficie totale di circa 3.000 mq, una media di 338,7 mq all'anno. L'aumento della messa in servizio di oggetti immobiliari non residenziali è stato notato nel periodo del 2008, quando il valore della superficie totale totale degli oggetti immobiliari non residenziali commissionati ammontava a 1,6 mila metri quadrati, dovuto a la messa in servizio dell'edificio del cinema Yunost con una superficie totale di 1399, 8 mq. Un'analisi dell'area totale degli edifici e delle strutture registrate al 01.05.2012 in base al loro scopo è presentata sotto forma di diagramma nella Figura 2. La quota principale nella superficie totale degli edifici e delle strutture censite era costituita da condomini residenziali (41%) e edifici residenziali (28%). Analisi dei dati sulla superficie totale totale degli oggetti immobiliari messi in funzione per il periodo 01/01/2004-05/01/2012 e sulla superficie totale totale degli oggetti immobiliari registrati il ​​05/01/2012 ha mostrato che, in media, lo 0,3% degli immobili non residenziali e l'1,2% degli immobili residenziali sono stati commissionati ogni anno dal volume totale degli oggetti immobiliari registrati. I dati sono presentati nella tabella 1. Mercato secondario Mercato degli appartamenti Analisi degli indicatori di prezzo e delle dinamiche di cambiamento indicatori statistici nelle transazioni di acquisto e vendita (di seguito denominate transazioni) con appartamenti a Volozhin è presentato nelle Figure 3-4 e nella Tabella 2. Il 2008 è caratterizzato dal valore medio più alto dei prezzi di transazione, il prezzo medio è stato di 652 Usd/mq . Il più alto aumento dei prezzi si è verificato nel 2007, in cui, rispetto a l'anno scorso, il prezzo medio al metro quadrato è aumentato di oltre 1,8 volte. Dopo il 2008, c'è una tendenza al ribasso del prezzo medio al metro quadro. Pertanto, il prezzo medio al metro quadro nel 2011 non è stato superiore al 66% del prezzo medio nel 2008 (433 Usd/mq). Il maggior numero di transazioni Il maggior numero di transazioni per il periodo analizzato è stato registrato nel 2005-2006. (45-46 transazioni). Dopo il 2006 si è registrata una diminuzione del numero di transazioni. Nel periodo analizzato del 2012 sono state registrate 4 transazioni con appartamenti. Il prezzo medio degli appartamenti nelle transazioni di compravendita è stato di 104 Usd/mq. I tassi di variazione dei prezzi medi delle transazioni per 1 mq della superficie totale degli appartamenti sono presentati nella Tabella 3. La distribuzione delle transazioni con appartamenti in base alla superficie totale dell'appartamento e al numero di stanze, nonché al materiale delle pareti, al numero di piani e all'anno di messa in servizio di un condominio è mostrata nelle Figure 5- 8. Sulla base dell'analisi effettuata, si può concludere che gli oggetti acquistati e venduti più di frequente sono stati bilocali situati in case in muratura di cinque piani commissionate nel periodo dal 1976 al 1989. Mercato delle singole case Un'analisi degli indicatori di prezzo e la dinamica dei cambiamenti negli indicatori statistici nelle transazioni con singoli edifici residenziali nella città di Volozhin è presentata nelle Figure 9-10 e nella Tabella 4. Nel periodo dal 2004 al 2009 si è registrata una tendenza al rialzo del prezzo medio al metro quadro per i singoli edifici residenziali. Nel 2009 è stato raggiunto il picco del prezzo medio di transazione - 301 Usd/mq. Nel periodo 01/01/2010-05/01/2012. si registra una diminuzione del prezzo medio di transazione al livello di 86 Usd/mq. Il mercato più attivo cade nel 2006. Il numero totale di transazioni per questo periodo è stato di 35 transazioni (circa il 26% di tutte le transazioni), l'area totale totale - 2,1 mila mq. (circa il 24%). Dopo il 2006, il numero di transazioni e il valore della superficie totale dei singoli edifici residenziali interessati dalle transazioni sono diminuiti in modo significativo. Nel periodo analizzato del 2012, a Volozhin sono state registrate 3 transazioni con singoli edifici residenziali, il cui prezzo medio è stato di 86 Usd/mq. I tassi di variazione dei prezzi medi delle transazioni per 1 mq del totale dei singoli edifici residenziali sono presentati nella Tabella 5. La distribuzione delle transazioni con i singoli edifici residenziali in base alla superficie totale, al materiale delle pareti e all'anno di messa in servizio di un edificio residenziale è mostrata nelle Figure 11-13. La maggior parte dei singoli edifici residenziali presentati sul mercato immobiliare residenziale lo sono case di legno. Le transazioni più comuni sono con edifici residenziali con una superficie totale fino a 50 mq, messi in funzione nel periodo dal 1945 al 1960. Mercato immobiliare non residenziale Nel periodo analizzato sono state registrate operazioni di compravendita di complessi immobiliari. Il 27 marzo 2006 è stato venduto un complesso industriale di cinque edifici all'indirizzo: Volozhin, st. Chapaeva d.50, che comprende un fabbricato specializzato energetico con una superficie di 40,8 mq, un fabbricato specializzato ad altri usi con una superficie di 37,2 mq, un fabbricato specializzato ad altri usi con una superficie di 91,6 mq, un fabbricato per la produzione di materiali edili, con una superficie di 663,1 mq, un edificio magazzino specializzato, con una superficie di 18,5 mq. L'intero complesso è stato venduto al prezzo di 7.358 Usd, pari a 8,64 Usd/mq. Il 14 aprile 2008 è stata registrata una transazione per la vendita e l'acquisto del complesso all'indirizzo: Volozhin, st. Pushkina d.55, che comprende: un edificio officina con una superficie di 331,1 mq, venduto al prezzo di 64,66 Usd/mq, un edificio magazzino ricambi con una superficie di 182,4 mq. M. al prezzo di 81,64 Usd/mq, un edificio magazzino della superficie di 126 mq. al prezzo di 94,62 Usd/mq, un fabbricato magazzino della superficie di 96,4 mq. al prezzo di 120,60 Usd/mq, un edificio amministrativo con una superficie di 278,8 mq. al prezzo di 179,79 Usd/mq. Il 24 agosto 2010, il complesso situato all'indirizzo: Volozhin, st. Chapaeva d.50 al prezzo di 29,32 Usd/mq. Mercato immobiliare amministrativo e direzionale Per l'intero periodo analizzato nella città di Volozhin, è stata effettuata una sola transazione di vendita e acquisto con un oggetto di immobili amministrativi e per uffici. Il 7 giugno 2011 è stata registrata una transazione con un edificio amministrativo sulla strada. Matrosov con una superficie di 151,3 mq. al prezzo di 199,64 Usd/mq. Mercato immobiliare al dettaglio Nel periodo analizzato sono state registrate quattro operazioni di compravendita di immobili commerciali. Una transazione è stata registrata nel 2008 e nel 2010. e due operazioni nel 2011. Il prezzo al metro quadro nel 2008 è stato di 489,53 Usd/mq, nel 2010 - 132,46 Usd/mq, nel 2011 - 87,88 Usd/mq. L'area totale degli oggetti immobiliari che partecipano alle transazioni è di 759,9 mq. Servizio mercato immobiliare Nel periodo analizzato non sono state registrate operazioni di compravendita di immobili del settore dei servizi. Mercato immobiliare industriale e di magazzino Nel periodo dal 01.01.2004 al 01.05.2012 sono state registrate quattro transazioni con immobili di produzione e magazzino. Nel 2006 è stato venduto l'immobile del magazzino per materiale elettrico, con una superficie di 1004,1 mq. al prezzo di 28,24 Usd/mq. Nel 2009 è stata venduta l'officina di riparazione e manutenzione Veicolo, con una superficie di 42,6 mq. al prezzo di 24,69 Usd/mq. Nel 2010 - un magazzino-garage con una superficie di 200,2 mq. al prezzo di 49,52 Usd/mq. Nel 2011 l'ampliamento del magazzino, con una superficie di 281 mq. al prezzo di 19,16 Usd/mq. Mercato dei garage individuali Nel periodo analizzato non sono state registrate transazioni con le singole officine. Il mercato immobiliare appartenente alla categoria "Altro" Nel periodo analizzato non sono state effettuate transazioni con immobili classificati come “Altro”. Un'analisi del numero totale di oggetti immobiliari coinvolti nelle transazioni ha mostrato che il mercato immobiliare più sviluppato a Volozhin è il mercato degli appartamenti (circa 250 transazioni) e delle singole case (circa 133 transazioni). Meno sviluppato è il mercato degli immobili commerciali, industriali-magazzini e amministrativi-uffici. Il mercato dei garage individuali non è sviluppato. L'analisi dei dati sulla superficie totale degli oggetti immobiliari coinvolti nelle transazioni per il periodo 01.01.2004-01.05.2012 e l'area totale degli oggetti immobiliari registrati ha mostrato che ogni anno lo 0,5% degli oggetti immobiliari non residenziali e lo 0,8% degli immobili residenziali della superficie totale viene acquistato e venduto nel mercato immobiliare immobili simili registrati. I dati sono presentati nella tabella 6. La Mosca moderna è un'enorme metropoli, che concentra le funzioni del centro economico, finanziario, politico, culturale e amministrativo della Federazione Russa. La città di Mosca è il più grande proprietario di locali non residenziali situati nel territorio della capitale. Il mercato immobiliare non residenziale di Mosca è meno descritto e poco analizzato rispetto al mercato immobiliare residenziale, che, ovviamente, è più dinamico e ha volumi molto maggiori. Ma il mercato immobiliare non residenziale è quel segmento dell'economia della città che si sta sviluppando molto rapidamente in questo momento e porta ingenti fondi all'erario della città. Inoltre, la dinamica dei redditi da gestione degli immobili urbani è solo positiva. Gestisce e dispone delle proprietà della città (fondo non residenziale) Comitato per la gestione della proprietà di Mosca (Moskomimushchestvo). Tutti i locali non residenziali sul territorio di Mosca, indipendentemente dalla forma di proprietà, sono soggetti a registrazione da parte delle autorità del Comitato per la proprietà di Mosca e dell'ITV della città di Mosca. I documenti principali per i locali non residenziali sono: passaporto tecnico, registro comunale e certificato di proprietà dei locali non residenziali. Sul territorio del distretto amministrativo, l'organizzazione dell'interazione tra tutti i servizi per la contabilità e il controllo sull'uso dei locali non residenziali è svolta dal prefetto insieme all'agenzia territoriale del Comitato immobiliare di Mosca. Il Comitato per la proprietà di Mosca memorizza e conserva i registri dei diritti di proprietà dei locali trasferiti emettendo ed emettendo certificati a persone giuridiche e persone fisiche a cui sono assegnati i rispettivi locali. Gli organi dell'ITV archiviano e apportano al passaporto tecnico tutte le modifiche relative al cambio del titolare del saldo indicando il numero e la data del documento amministrativo, effettuano un sopralluogo dei locali e danno un parere sullo stato tecnico dei locali. Il Comitato per la proprietà di Mosca, o le persone da esso autorizzate, in collaborazione con i prefetti, le amministrazioni distrettuali, nei limiti dei diritti e dei poteri concessi, esercitano un controllo sistematico sull'uso dei locali non residenziali, che possono essere confiscati all'utente in caso di violazione dei termini dell'accordo o del contratto secondo le modalità previste dalla legge. Le strutture non residenziali possono essere trasferite: nella gestione economica gestione operativa uso gratuito da affittare venduto in conformità con la legislazione vigente, i programmi di privatizzazione dello Stato e di Mosca, nonché gli attuali documenti normativi per la città di Mosca. (Appendice 1 al Decreto del Governo di Mosca n. 689; Disposizioni generali) I locali non residenziali sono suddivisi in tipi come immobili commerciali (edifici per uffici, negozi, istituzioni finanziarie, ristoranti, altri tipi di commercio al dettaglio (vendita al dettaglio), immobili industriali (negozi di produzione, magazzini, garage, ecc.), Complessi alberghieri (motel, hotel di vari livelli di comfort), tipologie di immobili per scopi speciali (ospedali, asili, centrali elettriche, ecc.) Ciascuno di questi gruppi si sviluppa in modo indipendente, con un proprio quadro legale e normativo. Il mercato dei locali non residenziali è uno dei segmenti in via di sviluppo più dinamico del mercato immobiliare di Mosca. La concentrazione della capitale russa a Mosca ha predeterminato la necessità di locali non residenziali per fare affari. Il mercato immobiliare, avviato legalmente a Mosca alla fine del 1990, insieme alla privatizzazione delle abitazioni, si è ampiamente sviluppato nel corso degli anni. Il processo di privatizzazione delle imprese a Mosca ha contribuito all'emergere di una classe di proprietari di locali non residenziali. Prima di tutto, il processo di privatizzazione ha incluso negozi e imprese di servizi ai consumatori e altri "oggetti di piccola privatizzazione". Poiché il costo di questi oggetti era dominato dal prezzo dei locali e degli edifici, la privatizzazione su piccola scala significava in realtà l'affitto di locali da parte di collettivi di lavoro per un lungo periodo (fino a 15 anni) con il diritto di riacquistarli successivamente. Poiché subito dopo la privatizzazione dei fondi per il riscatto dei locali dal collettivo di lavoro, di norma, non c'era, durante i primi due anni, i locali non residenziali a Mosca sono stati offerti principalmente in affitto (ma in realtà - subaffitto dal "privatizzatori"). Tuttavia, gradualmente il numero di proprietari di locali non residenziali ha iniziato ad aumentare e, di conseguenza, è aumentata anche l'offerta di locali non residenziali in vendita. Dopo i locali commerciali e di servizio al consumatore, le istituzioni statali (istituti di ricerca, istituti di istruzione, ecc.), nonché le imprese industriali, hanno gradualmente aderito al processo di privatizzazione. Dal 1991 è stata attivamente sviluppata la costruzione di nuovi edifici, principalmente ad uso ufficio. Inoltre, la ricostruzione del capitale di palazzi o casette stabilite di vecchi edifici nel centro città per moderni spazi per uffici ha ricevuto un grande sviluppo. Di conseguenza, dal 1992, Mosca ha iniziato a formare la fornitura di spazi per uffici in centri commerciali specializzati e edifici per uffici. Per molto tempo, i locali per uffici e negozi sono stati i più richiesti, il che è associato alla particolarità delle riforme socio-economiche in corso e allo status di capitale della città. Sul territorio di Mosca nel 1998 ce n'erano più di 37mila edifici non residenziali, con una superficie totale di 66,9 milioni di metri quadrati. m di locali non residenziali integrati nel patrimonio abitativo. Di questi, 30,4 milioni di metri quadrati. m (37,5%) era di proprietà federale, 42,2 milioni di metri quadrati. m (52,1%) - di proprietà di Mosca, 8,4 milioni di metri quadrati. M. (10,4%) - in altre forme di proprietà. La superficie totale dei locali non residenziali a Mosca ha superato gli 80 milioni di metri quadrati, che, con un prezzo medio di almeno $ 1.000 al mq. m era di 80 miliardi di dollari. La struttura delle aree non residenziali è rappresentata di seguito nel diagramma n. 1: La maggior parte dell'area è occupata da varie istituzioni, organizzazioni educative ed educative, nonché da locali di produzione, stoccaggio e vendita al dettaglio. La struttura dell'uso dell'area non residenziale comunale è la seguente: 33% - affitto; 22% - gestione operativa; 44% - gestione economica e 1% - uso gratuito. Così, un terzo dello spazio della città è stato affittato, il che nel 1997 ha portato al bilancio circa 400 milioni di dollari USA. Nonostante tutto il valore significativo di questa cifra, il reddito della città dall'affitto di locali non residenziali comunali ammontava a 1 mq. m meno di 30 dollari all'anno. La superficie totale del fondo non residenziale della città all'inizio del 2001 era di circa 85 milioni di metri quadrati. metri. Circa 71 milioni di mq. metri si trova in oltre 37,2 mila edifici non residenziali e oltre 14 milioni di metri quadrati. metri nei locali integrati del patrimonio abitativo. Il governo di Mosca ha approvato il bilancio degli edifici e dei locali non residenziali a Mosca a partire dal 01.01.2000. La superficie totale dei locali non residenziali di proprietà della città di Mosca è di 46,7 milioni di metri quadrati. metri, di cui solo circa 8,5 milioni di metri quadrati. metri (circa il 18,2%) la città affitta ufficialmente. I restanti locali non residenziali situati a Mosca sono di proprietà federale e sono anch'essi di proprietà di persone giuridiche e persone fisiche. Parte dei locali non residenziali a Mosca è utilizzata per scopi commerciali. La struttura del fondo immobiliare commerciale di Mosca all'inizio del 2001 è mostrata nel diagramma n. 2 di seguito: Il mercato dei locali non residenziali nel 2000 e nel primo semestre 2001 ha “segnalato” una costante tendenza al rialzo sia dei prezzi che attività economica. Questi cambiamenti positivi riguardano principalmente il settore degli immobili commerciali, ovvero i mercati degli uffici, dei negozi e dei magazzini. Le ragioni principali di questi risultati sono state: ripresa dell'attività imprenditoriale in diversi settori economia russa e la conseguente necessità di un certo numero di partecipanti al mercato di grandi volumi di locali commerciali; l'ingresso di alcune nuove società estere sul mercato moscovita e l'ampliamento delle attività di società estere già operanti a Mosca; la mancanza sia di uffici che di spazi commerciali di alta classe causata dal "congelamento" dell'attuazione della maggior parte dei progetti di sviluppo nel 1999; diminuzione delle offerte sul mercato di locali non residenziali di bassa classe. Il settore immobiliare è una cosa complessa. I componenti di un oggetto immobiliare come cosa complessa sono il terreno su cui si trova e l'oggetto stesso. Pertanto, quando si dichiarano i diritti su una proprietà e si registra, ci sono molti problemi e ritardi. Tali fatti spiacevoli relativi al fatturato degli immobili sorgono per molti dei motivi più semplici: il periodo di validità dei certificati, la modalità di funzionamento della registrazione e organizzazioni di valutazione, la lontananza dell'oggetto stesso per accedervi Condividi il lavoro sui social network Se questo lavoro non ti soddisfa, c'è un elenco di lavori simili in fondo alla pagina. Puoi anche utilizzare il pulsante cerca Altri lavori correlati che potrebbero interessarti.vshm> 20358. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE SULL'ESEMPIO DELLA REGIONE DI KRASNODAR 1,39 MB È impossibile non notare che gli immobili sono interessanti per gli investimenti in termini di generazione di reddito. L'attuale crisi economica ha dimostrato che forme di investimento finanziario come la proprietà di un'impresa, depositi bancari o investimenti in titoli sono associate a un rischio enorme, cosa che non si può dire degli investimenti immobiliari. 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