Jak pronajmout prostory bance. Jaké jsou požadavky na nájemce nebytových prostor. Nájemníci jsou stabilní a solidní

Organizace poskytující úvěrové a finanční služby by měly být velmi obezřetné při výběru prostor k pronájmu. Závisí na nich pověst instituce, která přímo ovlivňuje počet klientů a jejich solventnost. Je rozumné upřednostnit dlouhodobý pronájem prostor pro banku v Moskvě, aby bylo možné se pojistit proti překvapení ze strany pronajímatele. Objekt musí splňovat mnoho požadavků:

vynikající dopravní dostupnost a dostupnost parkování
přízemí nebo samostatná budova;
blízkost obchodních center hlavního města nebo umístění na rušném místě;
reprezentativní výhled na budovu a bezprostřední okolí.

Pronajměte si pokoj pro banku za výhodných podmínek

Chcete-li rychle najít vhodnou variantu, použijte webovou databázi komerčních nemovitostí! Tento pohodlný a rychlý způsob pronajmout si banku bez zprostředkovatelů. U nás najdete mnoho nabídek ve správné oblasti s požadovaným počtem čtverců.

Našim klientům nabízíme nejen pohodlné vyhledávání v databázi, které umožňuje rychlý výběr požadovaného objektu dle zadaných parametrů, ale také bezplatný osobní výběr nemovitosti. Kontaktujte nás pro pronájem bankovního prostoru od majitele a ušetřete čas i peníze!

Růst trhu finančních služeb, stejně jako odchod z trhu bankovní služby značný počet úvěrových institucí v souvislosti s odebráním licence umožňuje největší banky rozšířit rozsah jeho přítomnosti. Důvodem je především akvizice a pronájem komerčních nemovitostí pro další pobočky a kanceláře. Mnoho pronajímatelů si klade otázku, jak bance pronajmout prostory, protože bankou zastupovaný nájemce je spolehlivým partnerem, který důsledně plní své závazky bez ohledu na vnější faktory.

Požadavky a kritéria na prostory

Banky a další finanční instituce zvláště pečlivě vybírají prostory pro umístění svých kanceláří a reprezentativních kanceláří. Dobře zvolené místo umožňuje nejen přilákat nové tváře do řad potenciálních zákazníků, ale také zvýšit reputaci a postavení mezi stálými. Jaké požadavky kladou banky na pronajaté prostory a na co si dát pozor při uzavírání smlouvy s bankou. Pojďme analyzovat této kategorie nájemní vztahy.

Blíží se hledání prostor k pronájmu pro samostatné pobočky, banky jsou připraveny zaplatit pronajmout si vyšší než ostatní nájemci, ale zároveň jsou jejich požadavky na objekty poměrně vysoké. Analýza nabídek několika bank na pronájem a koupi umožnila identifikovat tato obecná kritéria pro nebytové prostory:

budova musí být řádně uvedena do provozu;
absence jakéhokoli břemene, včetně zatčení a jiné sporné situace;
možnost dlouhodobého pronájmu (minimálně 5 let);
umístění v obchodním centru města;
dostupnost pro motoristy a chodce (dostupnost parkování);
první patro budovy;
možnost podnájmu.

V závislosti na cílech a funkčnosti budoucího oddělení lze požadavky výrazně doplňovat. Pokud tedy plánujete otevřít pobočku zaměřenou na obsluhu drobných klientů v Moskvě, některé banky vyžadují splnění následujících podmínek:

umístění na frekventovaném místě (v blízkosti metra nebo hlavních dopravních uzlů);
otevřené a bezplatné plánování;
možnost přístupu do areálu 24 hodin denně;
prezentovatelný pohled zvenčí a možnost reklamy na fasádě.

Kromě toho často existují takové specifické požadavky, jako jsou:

nedostatek výhradního práva jednoho poskytovatele na komunikační služby;
přítomnost určité výšky od podlahy ke stropu (například 2,5 m.);
určitou úroveň napájení.

Podrobná kritéria si každá banka vytváří sama, přičemž čím konkrétnější požadavky jsou kladeny, tím vyšší je cena, kterou je ochotna za pronajatou nemovitost zaplatit. komerční nemovitosti.

Ve srovnání s výše uvedenými požadavky s pronájmem místnosti pro bankomat nejsou spojeny žádné zvláštní funkce, s výjimkou nepřetržitého přístupu.

Vlastnosti pronájmu bankovních prostor

Smlouvu o nájmu prostor určených pro pobočky bank upravuje Ch. 34 občanského zákoníku.

Vzhledem k tomu, že pronájem bankovních prostor má dlouhodobý charakter, je taková smlouva sepsána vždy písemně a podléhá závazné státní registrace. provedeno zasláním oznámení jeden měsíc před očekávaným datem.

Kromě toho banka, zpravidla na úkor vlastní prostředky provádí opravy prostor tak, aby vyhovovaly všem požadavkům centrální banky. Proto je důležité okamžitě určit osud neoddělitelných vylepšení po ukončení nájmu.

Při pronájmu prostor pro bankomat je nutné jasně uvést polohu jeho umístění, protože ve většině případů není nutné pronajmout celý prostor, ale pouze jeho malou část.

Pronájem prostor pro banku láká pronajímatele velikostí nájmu a dlouhodobou dohodou. Všechny požadavky kladené bankami mají za cíl ukázat výhodu nad konkurencí a zajistit loajalitu zákazníků k bankovním službám.

Problém s hledáním nemovitosti pro komerční použití mnoho zdrojů je věnováno internetu, periodikům atd. Základním kritériem pro klasifikaci existujících nemovitostí je jmenování:

1. Obytné prostory.

2. Prostory pro komerční využití.

3. Výrobní a skladovací prostory.

Dále, pokud mluvíme o komerční prostory, pak přicházejí ve 4 třídách (A, B, C, D). Třída A zahrnuje nejziskovější možnosti (specializovaná obchodní centra, kanceláře, jejichž projekty byly řešeny známým stavební firmy). Návrh takové budovy obvykle provádějí slavní vývojáři v oboru. Prostory se vyznačují vynikajícím designem, optimální dispozicí, moderním parkováním. Třída B se však vyznačuje skromnějšími podmínkami dobrá oprava a plánovací aspekty objektu zůstávají. Třída C je charakterizována takovými prostory, jako jsou prostory v prvních patrech obytných budov, bývalých výzkumných ústavů, vzdělávací zařízení atd. Třída D je podobná předchozí třídě, ale stav budovy je výrazně horší (oprava, přítomnost elektrického vedení, stav vodovodů, kanalizace atd.).

Hlavní požadavky, které musí mít pronajatá plocha pro komerční využití, jsou:

Třída majetku;

Náměstí;

Celkový stav objektu (oprava);

Dispozice (počet podlaží, přítomnost suterénu, podkroví, nouzové východy);

Výška stropu, rozteč sloupků (inženýrské řešení);

Absence objektů v okolí, které ovlivňují obraz (skládka, hřbitov) a tak dále.

Pokud potřebujete najít pokoj pro banku, pak kromě výše uvedených aspektů stojí za zmínku následující body:

Přítomnost izolované místnosti pro trezory a speciální trezory;

Možnost založení moderní systém ovládání a ochrana (alarm);

Dostupnost parkovacích míst v okolí;

Protože finanční instituce se zabývají zákaznickým servisem, důležitý je i rádius dostupnosti, tedy teoretická průchodnost lidí v prostoru, kde se nachází prostory pro kancelář banky.

Protože bankovní instituce- jedná se o síťové struktury, pak nájemce při výběru dalších prostor očekává, že najde nabídku s podobnými marketingovými, technickými a lokalizačními požadavky.

Každým dnem se objevuje více a více budov a následně nabídek k pronájmu (prodeji) nemovitostí, stále však existují některé problémy výběru. Hlavním problémem je poměr ceny a lokalizační charakteristiky prostor. Podnikatelé mají samozřejmě zájem o nemovitosti s nejvýhodnějšími charakteristikami lokality (blízkost lokality kanceláře do centra města, dopravní uzly) a přijatelnou cenou.

Chcete-li najít nejvhodnější variantu pro pouliční maloobchodní nemovitosti, musíte pravidelně sledovat inzeráty na prodej (pronájem).

Obvykle se provádí dlouhodobě. Zároveň pronajatá plocha prochází částečnou, někdy i kompletní rekonstrukcí (fasáda, výzdoba interiéru). Abyste ušetřili čas hledáním takových inzerátů, je nejlepší využít databázi nabídek na internetu na pronájem nemovitostí na spolehlivých zdrojích.

Prodej prostor pro banku se nejčastěji provádí v případech, kdy kupující potřebuje budovu pro hlavní kancelář úvěrová instituce, protože pronajaté prostory se týkají dočasného umístění objektu. Proto jsou požadavky na prodejní prostor mnohem vyšší. Pokud mluvíme o ceně, pak je v tomto případě lepší uzavírat transakce bez zprostředkovatelů, čímž se ušetří značné množství peněz, které mají realitní kanceláře za poskytování služeb.

V době nestability trhu a Směnné kurzy Na trh komerčních nemovitostí vstupuje stále více investorů, kteří mohou generovat nemalé příjmy z pronájmu prostor. Tento trend potvrzují i data společnosti CBRE, podle kterých investice do komerčních nemovitostí v Rusku v prvním čtvrtletí roku 2016 vzrostly oproti loňsku 4,5krát. Investor si však při investici do takového projektu musí uvědomit, jak velká bude poptávka po jeho prostoru a kdo si jej pronajme.

Dmitrij Michajlov, ředitel

pro vývoj AKTIVO

O složitosti vztahu mezi vlastníky a nájemci a také o tom, jaké příjmy můžete očekávat z pronájmu prostor různých formátů. Dmitrij Mikhailov, ředitel rozvoje společnosti AKTIVO, realitní crowdfundingová platforma.

Každý nájemce obchodního prostoru má samozřejmě zájem o nejziskovější místo pro jeho podnikání, kde se mu hodí pověsit ceduli a prodávat zboží. To je jasné každému majiteli komerčního zařízení. Bylo by však mylné se domnívat, že specifičnost výběru komerčního předmětu pro investici je omezena na toto. Různé formáty maloobchodních nemovitostí zahrnují různé nájemce s vlastními požadavky na prostory z hlediska bezpečnosti, přítomnosti komunikací v nich a tak dále. Pojďme se tomu tedy věnovat podrobněji.

Nájemníci jsou nenároční, ale problémoví

Malá obchodní plocha 40-50 m2. metrů, možná jeden z nejlikvidnějších objektů na maloobchodním trhu s nemovitostmi. Pokud mají takové plochy dobrou polohu, například u metra nebo na průjezdních ulicích, může se o ně ucházet poměrně hodně nájemníků: nejčastěji se jedná o obchody mobilní komunikace, květinářství a prodejci masných výrobků, jako je Setun, Dymov, Myasnitsky Ryad atd. Takové body jsou požadovány kosmetickými salony, kadeřníky a dalšími zástupci sektoru služeb. sazba za čtvereční metr v malých místnostech může dosáhnout 10 000 rublů. za měsíc, někdy i více.

Vysoké sazby tohoto maloobchodního formátu však často stojí majitele domů čas a nervy kvůli neustálým žádostem nájemníků o snížení nájemného, hrozbám, že nájemce prostory opustí atd. A takové hrozby jsou oprávněné - malí nájemníci jsou zpravidla docela mobilní. Například otevřít sítě obchodů s mobilními telefony nový bod utratit pouze od 600 000 do 1 milionu rublů. Pokud současná poloha nebo sazba pronájmu konkrétního bodu nevyhovuje správě sítě, opustí ji a zboží se přepraví na lepší místo - finanční výdaje za takový přesun kvůli úspoře na nájmu můžete „dobytí“ už za pár měsíců. Majitel bude nucen hledat nového hosta. Mezi takové mobilní nájemce patří i malé obchody, které prodávají omezený sortiment potravinářského zboží – náklady na otevření prodejen také nejsou příliš vysoké. Proto v takovém podnikání často následovala agresivní strategie: vzít nejlepší místo tempem nad trhem, a pak přesvědčováním a hrozbami, aby ho co nejvíce snížili. Majitel areálu na to musí být připraven.

V této řadě stojí zvlášť lékárny, které si zpravidla pronajímají i plochy 40-60 m2. metrů. Tento typ nájemce je konzervativnější, mění lokalitu se zjevnou nelibostí. Lékárna má další důvod, proč to brát vážně s výběrem místa pro obchod a dělat kompromisy s majitelem. Všechno je to o licenci, kterou lékárny dostávají k obchodování v konkrétní lokalitě. Získávání povolení pro nové zařízení je vždy ztráta času a peněz.

Zvláštní požadavky: banky, zastavárny a klenotnictví

Obecně jsou malí nájemníci celkem nenároční a nekladou na prostory žádné speciální požadavky: při pronajímání prostor nemusí majitel myslet například na zajištění spolehlivého napájení objektu nebo na dodatečné kapacity elektřiny. . Mnohem náročnější jsou ale v tomto ohledu klenotnictví, banky a zastavárny.

Například pozvat takového nájemce do skleněného obchodního pavilonu je prostě nesmyslné. Manažeři a majitelé tohoto podniku velmi pečlivě studují objekt přesně z pohledu možného hacknutí a vniknutí do areálu. A podniky finančních služeb, zejména banky, potřebují trvalé připojení k napájení a záložní vedení, které zajistí nepřetržité napájení v případě problémů na hlavním vedení. Navíc přítomnost řádné bezpečnosti a zvláštní požadavky na dodávky energie zpravidla neovlivňují hodnotu nájemného.

Ještě v letech 2011-2012, kdy bankovní organizace aktivně rozvíjely své obchodní řetězce, často si pronajímaly malé prostory o rozloze 40-60 metrů čtverečních. metrů, ale nyní se počet takových větví snižuje. Místo mnoha malých kanceláří nabízejí banky zákazníkům online služby. To samozřejmě neznamená, že úplně přestali otevírat nové pobočky, ale změnily se preference bankovních organizací. Nyní většina z nich rozvíjí síť poboček o velikosti 100 m2. metrů. Tato stopáž umožňuje mít méně kanceláří, ale nabídnout obyvatelstvu kompletní seznam služby v každé lokalitě. Za prostory takové oblasti platí bankovní organizace za průměrnou cenu asi 5–7 tisíc rublů. za čtvereční metr a nenabízejí žádné příplatky za jejich zvýšené požadavky.

Malé obchody s potravinami: Likérové licence a potíže se stěhováním

Obchody s potravinami nabízející široký sortiment zboží, zejména supermarkety, preferují pronájem mnohem větších ploch – od 300 do 350 m2. metrů. Obchodní řetězce prodávající potravinářské výrobky jsou nyní připraveny k pronájmu prostor od 1 500 do 4 000 rublů. za měsíc za čtvereční Metr. V poslední době obchody s potravinami nenabízejí majitelům pevné sazby, ale procento z obratu, aby minimalizovaly své ztráty. Prodejci potravin neradi platí hodně. Zvláštností takového nájemce je však to, že je připraven obsadit místo nejen v první linii, ale také v hloubce vilové čtvrti, protože tam budou kupci, kteří mu budou loajální.

Oblíbenou lokalitou velkých obchodů s potravinami jsou samostatně stojící budovy s dodatečným vchodem pro nakládku a vykládku zboží. Zdráhají se obsadit první patra obytných domů – obyvatelé si stěžují na hluk z nakládky, pachy, hovory pod okny apod. Pokud však v okolí nejsou jiné možnosti, obchodníci souhlasí i s obytnými domy. Nicméně nejvíce hlavním faktorem, ovlivňující náklady na komerční zařízení pro takové nájemníky, je možnost získat licenci k prodeji alkoholu. Jakýkoli obchod s potravinami dostává významný podíl na zisku z prodeje „horkého“ a v nájemních smlouvách předepisuje, že dokud nedostane licenci na tyto prostory, bude sazba o 30–50 % nižší. Investor, který do takového objektu investoval, by si měl uvědomit, že maloobchodní prodejny v blízkosti školek, škol a dalších vzdělávací instituce licence na alkohol se nevydávají.

Náročný nájemce: catering

Restaurace nebo rychlé občerstvení si mohou nárokovat různé oblasti. Pro ostatní rychlé občerstvení 20-30 m2. metrů. Jídelny, kavárny nebo restaurace samozřejmě potřebují více prostoru. Navíc ne každá místnost je vhodná pro stravovací zařízení: vše, co souvisí s vařením, vyžaduje velké výkony (od 100 kW) a možnost vybavit digestoří (tj. přístup k ventilaci). To vše zajišťuje majitel. Pokud se nebavíme o rychlém občerstvení, ale o restaurační provoz, není nutné počítat s vysokými nájemnými. Ani ty nejprestižnější a nejznámější restaurace často nejsou příliš ziskové. Ceny za pronájem prostor pro restaurace mohou být průměrné tržní a mohou být nižší.

Nájemníci jsou stabilní a solidní

Asi zopakuji obecnou pravdu, když řeknu, že nejstabilnějším nájemcem je ten, kdo pronajímá největší oblast. Společnosti otevírající maloobchodní prostory o rozloze 1000 m2. metrů se samozřejmě snaží k otázce výběru místnosti přistupovat co nejpečlivěji. Otevření takové zásuvky je již desítky milionů rublů. Stěhování takového obra může trvat déle než jeden týden. Majitel areálu ale může také potřebovat více času na to, aby v případě problémů našel náhradu za velkého nájemníka. Tato situace povzbuzuje obě strany k hledání konsenzu v různých otázkách.

Podle našeho názoru je pro majitele mnohem výhodnější s takovými nájemníky spolupracovat. Takže investoři naší crowdfundingové platformy dál tento moment získala dvě pouliční maloobchodní zařízení, jejichž hlavními nájemci jsou supermarkety Victoria a Pyaterochka, zabírající plochu 2 000 a 650 m2. metrů, resp. Dalším naším objektem by měl být také areál, jehož hlavním nájemcem bude prodejna potravin - supermarket známé značky. Sazby pronájmu pro takové obchody jsou 1500 - 4000 rublů. za čtvereční Metr. Teoreticky bychom se mohli zabývat nákupem objektů o menší ploše a pronajímat je na nízké sazby nebo snížit plochu k pronájmu o více vysoké sázky. Pak by ale nedostávali stabilní příjem a nemohli by počítat s patnáctiletými smlouvami, které zahrnují roční indexaci.

Pokud nájemce pravidelně platí nájem a prostory nevyužívají, majiteli nevznikají ztráty. Po výběru místa pro sebe je nepravděpodobné, že jej velký obchod opustí, pokud je sazba pronájmu nižší než 10 % jeho obratu. Přitom byznys těch největších maloobchodní řetězce se i v krizi aktivně rozvíjí a riziko ztráty takového nájemce, alespoň krátkodobě, se zdá být minimální.

Každý majitel si volí strategii pro sebe: usiluje o vysoké sazby nebo o stabilitu. Podle mého názoru je to právě stabilní nájemce, který v konečném důsledku přináší majiteli větší příjem než ten, který se zdá být připraven platit velké částky.

Dmitrij Michajlov- Development Director AKTIVO, realitní crowdfundingové platformy. Má více než 10 let zkušeností v maloobchodě v následujících oblastech: správa franšíz a správa nemovitostí. Pracoval ve velkých federálních společnostech s více než 15 000 zaměstnanci jako vedoucí správy nemovitostí.