Daň z nebytových prostor. Jak je daň z nebytových prostor NDFL prodej komerční nemovitosti

Téma daňového plánování a daňová optimalizace relevantní nejen pro organizace a jednotliví podnikatelé ale i pro jednotlivce. Otázky tedy mohou vyvstat, když se jednotlivec potýká s potřebou prodat svůj majetek. Ne každý to ví, ale i zde existují možnosti plánovat tak, abyste platili nižší daně nebo neplatili vůbec. Často se na mě tedy obrací otázka: co dělat v případě prodeje nebytových prostor.

Všechny níže uvedené situace předpokládají, že jednotlivec je rezidentem Ruské federace.

Situace 1.

Fyzická osoba prodává nebytové prostory, které vlastnila déle než 3 roky.

Při absenci známek podnikatelská činnost spojené s tímto prostorem má fyzická osoba právo neplatí daň z příjmu fyzických osob a nepodává přiznání. To přímo naznačuje odstavec 17.1. Umění. 217 daňového řádu Ruské federace.

17.1) příjmy obdržené jednotlivci, kteří jsou daňoví rezidenti Ruská Federace, za příslušné zdaňovací období z prodeje bytových domů, bytů, pokojů včetně privatizovaných bytových prostor, chat, zahradních domků popř. pozemky a podíly na uvedené nemovitosti ve vlastnictví poplatníka po dobu tří a více let, jakož i při prodeji jiný majetek ve vlastnictví poplatníka po dobu tří a více let.

Ustanovení tohoto odstavce se nevztahuje na příjmy fyzických osob z prodeje cenné papíry, jakož i příjmy z prodeje majetku přímo užívaného jednotlivými podnikateli při podnikatelské činnosti.

Na základě ustanovení výše uvedeného odstavce 17.1. Umění. 217 daňového řádu Ruské federace jsou nebytové prostory klasifikovány jako „ostatní majetek“.

Potíže mohou nastat, pokud vykonáváte (vykonáváte) podnikatelskou činnost. Jaké jsou tyto obtíže? Při prodeji nemovitosti daňový úřad obdrží informace o prodejci. Poté může správce daně zkontrolovat, zda prodávající v posledních 3 letech vystupoval jako samostatný podnikatel a zda nějaké provozoval ekonomická aktivita na adrese prodávaných nebytových prostor. Pokud by se neobjevila a nevedla, otázka o placení daně z příjmu fyzických osob odpadnout. I kdyby si fyzická osoba pronajala tuto nemovitost jako fyzická osoba, neznamená to, že se jednalo o její podnikatelskou činnost, ale správce daně se může pokusit prokázat opak. Pokud však občan, pronajímající nemovitost, poctivě platil daň z příjmu fyzických osob z příjmů získaných z pronájmu, pak nemá smysl některé daně vracet, aby k placení donutil ostatní.

Co může v takové situaci daň varovat:

- Před 2 měsíci občan byla registrována jako živnostník, podal hlášení a poté ukončil svou činnost jako fyzická osoba a prodal areál jménem fyzické osoby, která tuto nemovitost vlastnila déle než 3 roky, bez ohledu na to, jak zde nevykonává žádnou činnost a má za to, že jako fyzická osoba , neplatí žádné daně musí;

- existence smluv o pronájmu prostor uzavřených jménem jednotlivého podnikatele;

- dostupnost smluv o poskytování nákladů na služby, bezpečnostních služeb uzavřených jménem jednotlivého podnikatele, zahrnutí nákladů na služby a dalších nákladů na údržbu prostor do skladby nákladů při výpočtu daní z podnikatelské činnosti;

- dostupnost prim účetní doklady, kde je prodávaný nebytový prostor uveden jako adresa odesílatele nebo příjemce.

Důležité!

Dávám pozor na pořadí výpočtu pronájem nebytových prostor. Pokud byly prostory zakoupeny (nebo postaveny) jako nebytové - doba se považuje ode dne státní registrace vaše vlastnictví. Pokud byl ale nejprve zakoupen byt, který byl následně převeden do nebytového prostoru, počítá se s 3letou lhůtou od okamžiku, kdy je objekt zapsán jako nebytový prostor.

Situace 2.

Fyzická osoba prodává nebytové prostory, které vlastnila méně než 3 roky.

V tomto případě musíte zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13%. Ale umění. stanoví článek 220 daňového řádu Ruské federace dvě možnosti snížení této daně :

1. dostat daňový odpočet při prodeji "jiného majetku" ve výši 250 000 rublů(pokud částka obdržená z prodeje byla vyšší nebo v plné výši, pokud je částka nižší než 250 000 rublů). Tato možnost je uvedena v s. 1 s. 2 čl. 220 daňového řádu Ruské federace.

Příklad 1 Ivanov I.V. prodal nebytové prostory za 1 000 000 rublů, daň z příjmu fyzických osob, s přihlédnutím ke srážce, bude (1 000 000 - 250 000) x 13% = 97 500 rublů.

Příklad 2 Kondratiev S. I. prodal nebytové prostory prodané za 250 000 rublů. Odpočet se uplatní na celý náklad a daň je v tomto případě 0;

1. místo získání daňového odpočtu, snížit částku daně příjem z daně fyzické osoby z prodeje nebytových prostor na skutečně vyrobeném množství a doložené výdaje související s nabytím takových nebytových prostor (článek 2, článek 2, článek 220 daňového řádu Ruské federace). Takovými výdaji mohou být náklady na nákup prostor, zápis vlastnictví, přestavbu prostor a dokonce i realitní služby.Hlavní je, že všechny tyto výdaje jsou zdokumentovány.

Příklad. Zhevnov N.N. prodává nebytové prostory za 1 000 000 rublů, které byly zakoupeny před 2 lety za 700 000 rublů, daň z příjmu fyzických osob v tomto případě bude (1 000 000 - 700 000) x 13 % \u003d 39 000 rublů.

Při prodeji si určitě porovnejte obě možnosti snížení daně a nezapomeňte si uschovat veškeré doklady související s nabytím nebytových prostor.

Uvažovaná situace je relevantní i pro fyzické osoby, které nejsou zapsány jako fyzická osoba podnikající, jakož i pro fyzické osoby zapsané jako fyzická osoba podnikající, které však nevyvíjely podnikatelskou činnost prostřednictvím prodávaných nebytových prostor.

A teď tipy:

1. V první řadě se rozhodněte o době vlastnictví nebytových prostor.
2. Pokud vlastníte nemovitost méně než 3 roky, spočítejte si, která možnost snížení daně je pro vás výhodnější: uplatnění slevy na dani nebo přiznání výdajů vynaložených při koupi nebytových prostor. Až to uděláte, zvažte, zda by nebylo lepší odložit prodej do 3letého termínu.
3. Předem se postarejte o bezpečnost dokumentů potvrzujících výdaje vynaložené na nákup prostor.

Co se týče prodeje nebytových prostor jednotlivými podnikateli, je to téma na samostatný článek. Žádám vás, abyste svůj názor na relevanci takové informace nechali na vás.

Uvažuje se o nebytových prostorech nemovitost, nevhodný pro lidský život, který má samostatný vchod a slouží za účelem obchodu, vytvoření výrobní nebo správní jednotky. Může to být kavárna, sklad, kosmetický salon, hangár, garáž, obchod a další.

Jaké daně bude majitel platit?

Jako vlastník těchto prostor je fyzická osoba povinna platit daň. Toto upravuje zákon Ruské federace ze dne 9. prosince 1991 č. 2003-1. Platba se odvíjí od hodnoty nebytové nemovitosti, která co nejvíce odpovídá tržní hodnotě. Soud rozhoduje jednou za tři roky, podle kterého se provádějí vyměřovací úkony. Hodnotí místnost daňový úřad. Poplatník obdrží oznámení o vyčíslených nákladech ročně do 1. srpna a je povinen zaplatit do 1. října. Ostatní činnosti související s nebytovými prostory, jako je pronájem nebo prodej, podléhají jiným druhům zdanění.

Které prostory jsou více zdaněny - bytové nebo nebytové?

Při výpočtu zdanění nemovitostí se uplatňují sazby daně v příslušném poměru. S ohledem na typ nemovitosti a rozsah cen, které se blíží tržním cenám, existují tři typy sazeb:

• Sazba je 0,1 %. Patří sem garáže, parkovací místa, realitní komplexy, ve kterých je alespoň jeden obytný prostor, domy, hospodářské budovy na letní chaty ne více než 50 m2. m, byty, bydlení ve výstavbě.
• Sazba je 2 %. Tato skupina zahrnuje nebytové prostory obchodního nebo administrativního typu (kavárna, kadeřnictví, kancelář, nákupní centrum, jídelna atd.), jakož i majetek, jehož cena je více než 300 milionů rublů;
• Sazba je 0,5 %. Patří sem i další budovy.

Poznámka! Od listopadu 2016 jsou nebytové prostory postaveny na roveň bytovým prostorům a jsou zdaněny. Daň se vypočítá podle katastrální hodnota. Za bydlení si tedy budete muset připlatit.

Případné daně nájemci

Vlastník nebytových prostor má právo svou nemovitost pronajímat. Pokud není IP, tak úroková sazba je 13 % z celkového zisku, který obdrží. Zisk se nebere v úvahu měsíčně, ale po dobu uvedenou ve smlouvě.

Zdanění

Výše poplatků se může lišit v závislosti na různých situacích.

V době nákupu

Při koupi nebytových prostor je kupující osvobozen od placení daně. Starý vlastník objektu je povinen provést vypořádání s finančním úřadem. Nový majitel je však zatížen daní z nemovitosti. Musí ji zaplatit do 1. prosince roku následujícího po roce pořízení předmětu. Důvodem je čl. 409 odst. 1 daňový kód RF.

Při prodeji

Pokud jsou prostory ve vlastnictví déle než pět let, pak je možné neprovést platbu při prodeji nebytového objektu, pokud nesloužil vlastníkovi jako zdroj zisku (TC RF, článek 217 odstavec 17.1 ). K potvrzení toho je nutné poskytnout pracovníkům SB doložené důkazy.

Pokud podmínky vlastnictví nedosáhnou tříletého trvání, budete muset zaplatit. Platí jednotliví podnikatelé, jejichž nemovitosti byly použity při jejich činnosti. Daň je ve zjednodušeném systému 6 %.

Poznámka! Pokud chce podnikatel prodat areál, ale objekt není zdrojem jeho zisku, nastanou určité potíže. Souvisí s tím, že soudní příkaz podnikatel bude těžko prokazovat svůj případ. Silným argumentem pro snížení platby je dokumentace, která potvrzuje, že předmět byl zakoupen IP, když tomu tak bylo individuální.

Při darování

Podle Čl. 228 daňového řádu Ruské federace, odstavec 2, odstavec 1, odstavce. 7 je povinna platit daň z příjmů fyzických osob osoba, která přijala dar ve formě nemovitosti. Je to proto, že proces darování je postaven na roveň prospěchu těch, kterým byl majetek darován. Pro ty, kteří tráví na území Ruské federace více než 180 dní v roce, je to 13 %. V opačném případě je sazba 30 %. Daň se nevybírá v některých případech:

• uzavření darovací smlouvy mezi osobami, které jsou ve vzájemném příbuzenském vztahu (nebo členy jedné rodiny);
• dar byl poskytnut zaměstnanci konzulátu, jeho rodinnému příslušníkovi nebo blízkému příbuznému.

S bezplatným použitím

Daň je povinna zaplatit osoba, která prostory převzala od fyzického podnikatele resp právnická osoba v bezplatné použití(článek 211 daňového řádu Ruské federace). Při převzetí předmětu od fyzické osoby bez postavení podnikatele se daň neplatí.

V SNT

SNT je uznávána jako plátce zisku organizace. Partnerství se zavazuje podávat daňovému úřadu prohlášení. Pokud existuje nemovitost podléhající zdanění, musí být zaplacena daň z nemovitosti. Je třeba poznamenat, že sazba daně je stanovena na regionální úrovni a nemůže překročit sazbu 2,2 %. Stavby určené k bydlení jsou přitom zdaněny podle normy určené pro bydlení.

Zdanění

Výpočet daní se liší podle toho, kdo je poplatníkem.

Pro jednotlivce

V roce 2018 se daň z nebytových prostor pro fyzické osoby vypočítává z katastrální hodnoty objektu. Existuje několik kategorií občanů, kteří jsou osvobozeni od placení, včetně důchodců. Zvýhodnění se však vztahuje pouze na jeden objekt z každé kategorie: garáže, přístavky atd.

Pro právnické osoby

Organizace platí daň z majetku, který je součástí dlouhodobého majetku. Toto upravuje článek 374 daňového řádu Ruské federace. U společností využívajících UTII a STS se však účtuje pouze daň z nemovitosti.

Dokumentární podpora placení daně

Po nahromadění částky odešle Federální daňová služba daňovému poplatníkovi oznámení obsahující informace o předmětu, výši časového rozlišení, legislativní akty na základě kterých byl proveden výpočet a platební podmínky.

Důležité! Někdy Federální daňová služba vlastníkovi oznámení nezašle. Děje se tak proto, že majitelé prostor se často mění a finanční úřad si toho není vždy vědom. V takové situaci je vlastník povinen nezávisle oznámit Federální daňové službě přítomnost předmětu podléhajícího zdanění. Porušení pravidla má za následek sankci ve formě pokuty, jejíž výše činí 20 % z částky nezaplacení.

Jak se vyhnout placení nebo snížit daň?

Určité kategorie občanů mají nárok na daňové výhody. Patří mezi ně invalidé všech skupin, důchodci a velké rodiny. Pro ty, kteří nejsou in preferenční kategorie placení se nelze vyhnout. Výši časového rozlišení však můžete snížit. K tomu je potřeba napadnout katastrální hodnotu. Tato možnost je možná při nesprávných údajích v kalkulaci nákladů a při nadhodnocení skutečné tržní hodnoty. Katastrální hodnotu můžete napadnout kontaktováním komise Rosreestr.

Všichni vlastníci nebytových prostor jsou povinni platit daň z nemovitosti. Od takových přírůstků jsou osvobozeny pouze privilegované kategorie občanů. Existuje však možnost snížit výši poplatků.

Z tohoto videa se dozvíte, jak snížit daň při prodeji bytu:

Příjem z prodeje nemovitosti podle právních předpisů Ruské federace je zdaněn. Co to může být při prodeji nebytového prostoru?

Jaké prostory jsou považovány za nebytové?

Nebytové prostory jsou uznány jako prostory, které nesplňují kritéria pro bydlení - jako nemovitý objekt vhodný k bydlení lidí a splňující hygienické, technické a jiné normy stanovené zákonem. Dalším kritériem pro klasifikaci místnosti jako nebytové objekty nemovitost - její využití jako obchodní, průmyslové, administrativní zázemí.

Zařazení prostor na bytové a nebytové předurčuje specifika výpočtu daně při prodeji nemovitosti ( tato funkce budeme diskutovat později v článku). Prozatím určíme, ve kterých případech může být v zásadě nutné zaplatit odpovídající daň.

V jakých případech se platí daň z prodeje nebytového majetku?

Příjem z prodeje jakékoli nemovitosti podléhá zdanění za předpokladu, že ji prodávající vlastnil po dobu kratší, než stanoví zákon jako kritérium pro osvobození fyzické osoby od placení daně z příslušného prodeje. Zároveň, pokud byl majetek využíván k podnikatelské činnosti, daň se při jeho prodeji v každém případě platí.

Legislativně nejsou definována kritéria pro klasifikaci majetku ve vlastnictví fyzické osoby jako majetku využívaného k podnikatelské činnosti. Pravděpodobnost, že Federální daňová služba uzná nebytové prostory jako takové, je však vyšší než v případě obytných prostor (zejména pokud je typem prostor sklad, hangár, obchodní podlaží, tedy objekt určený obecně případ jen pro komerční použití). Faktor uznání prodávaného nebytového prostoru jako předmětu užívaného v komerční aktivity, může dojít i k registraci prodávajícího jako fyzického podnikatele podnikajícího s aktivním obratem.

Pokud nebytový prostor nebyl využíván k podnikání, pak se příjem z jeho prodeje nezdaňuje, pokud, jak jsme uvedli výše, osoba vlastní prostory po dobu, která není kratší, než stanoví zákon jako kritérium pro osvobození poplatníka od placení daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitosti.

Příslušné období:

• Jsou 3 roky pro:
  • nemovitý předmět, který přešel do vlastnictví poplatníka děděním nebo na základě darovací smlouvy uzavřené s osobou blízkou;
  • prostory se staly majetkem poplatníka v rámci privatizačního mechanismu;
  • areál se stal majetkem občana v rámci právních vztahů spojených s dožitím a závislostí.
• U všech nemovitých věcí nabytých poplatníkem před 1. 1. 2016 jsou to 3 roky.
• je 5 let pro ostatní druhy nemovitostí (neuvedené v odstavcích 1 a 2).

Důležitá nuance: podle legislativy regionu Ruské federace mohou být stanovené doby vlastnictví nemovitých věcí sníženy až na nulu (pro všechny kategorie daňových poplatníků nebo pro určité kategorie občané). Při uzavírání obchodů na prodej a koupi nebytových prostor by se tedy měl předem zajímat o aktuální normy krajské legislativy upravující postup zdanění příjmů u příslušných transakcí.

Podívejme se nyní podrobněji na to, jak se počítá daň z příjmu z prodeje předmětů. nebytový majetek pokud jsou tyto příjmy zdanitelné.

Daň z prodeje nebytových nemovitostí: vlastnosti výpočtu

Příjem z prodeje nemovitosti, kterou osoba vlastní méně než 3 nebo 5 let (v závislosti na použitelnosti výše uvedených pravidel) nebo při jejím využití ke komerčním účelům (bez ohledu na dobu vlastnictví prostor), podléhá daň z příjmu fyzických osob - daň z příjmu fyzických osob se sazbou 13 % .

Vypočteno tuto daň na základě základu daně, který je obecně akceptován jako rovný částce plnění podle smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti. Lze ji však snížit o částku (dle volby poplatníka):

1. Pevný odpočet stanovený samostatnými normami daňového řádu Ruské federace pro takové transakce.

Tento odpočet činí 250 000 rublů u nebytových nemovitostí (zatímco u rezidenčních nemovitostí - 1 000 000 rublů). Právě z tohoto pohledu je důležité správné zařazení majetku na základě kritérií stanovených zákonem. Je zřejmé, že pro občana je výhodnější prodat objekt uznaný jako rezidenční – pokud k tomu samozřejmě nejsou právní důvody.

Samostatný podnikatel Stepanov V.A. postavil garáž v roce 2015 za asistence stavební firma, která vůči němu měla dluhy – v důsledku toho dokázal výrazně snížit náklady na stavbu, které činily 100 000 rublů. V roce 2016 Stepanov prodal tuto garáž za 700 000 rublů a stal se povinen zaplatit státu daň z odpovídajícího příjmu ve výši 91 000 rublů (13% ze 700 000).

Ke snížení základu daně u nebytových nemovitostí však Stepanov používá odpočet 250 000 rublů. Poté je daň z příjmu fyzických osob z příjmu z prodeje garáže 58 500 rublů, to znamená 13 % ze 450 000 rublů (700 000 - 250 000).

1. Evidence výdajů souvisejících s pořízením nemovitosti k prodeji.

Obecně se jedná o částku, která byla převedena na předchozího vlastníka prostor při uzavření kupní smlouvy s ním (resp. stavební firma byla-li příslušná nemovitost objednána u zhotovitele).

Důležitá nuance: pokud se ukáže, že výše výdajů na koupi nemovitosti je vyšší než příjem poplatníka z prodeje této nemovitosti, daň se neplatí.

Příklad.

Ivanov A.S. v roce 2016 prodal automobilový hangár za 2 000 000 rublů. Byl zakoupen v roce 2015, proto musí Ivanov zaplatit daň ve výši 260 000 rublů (13% z 2 000 000) z výnosů z prodeje.

V roce 2015 Ivanov koupil tento hangár od společnosti Petrov V.S. za 1 900 000 rublů, což potvrzuje Ivanovova kopie smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti a další dokumenty použité při transakci.

Ivanov snižuje daňový základ na 100 000 rublů (2 000 000 - 1 900 000), v důsledku čehož dluží státu daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 000 rublů.

Zdanitelný základ a katastrální cena

V legislativě Ruské federace existují pravidla, podle kterých lze základ daně z příjmů z prodeje nemovitostí upravit s ohledem na katastrální cenu příslušných objektů. Tato pravidla se vztahují na transakce s nemovitostmi, které byly pořízeny před 1. 1. 2016, s přihlédnutím k následujícím nuancím.

Pokud je příjem z prodeje prostor nižší než hodnota jeho katastrální ceny, zjištěné k 1. lednu roku, kdy je objekt zapsán u Rosreestr, a vynásobený koeficientem 0,7 (koeficient je stanoven zákonem), pak základ daně se bere rovná odpovídající katastrální ceně vynásobené 0,7. Pokud jsou příjmy větší, bere se jako základ daně jejich hodnota. V obou případech lze samozřejmě snížit základ daně způsobem, který jsme probrali výše.

Odpovídající pravidlo neplatí, pokud není stanovena katastrální cena objektu k 1. lednu roku, ve kterém jsou prostory zapsány u Rosreestr.

Důležitá nuance: legislativa regionu Ruské federace, uvedený koeficient lze snížit až na nulu. Při nakládání s prostory se tedy opět musíte zajímat o aktuální právní předpisy upravující příslušné právní vztahy v konkrétním subjektu Ruské federace.

Daň z příjmu z prodeje prostor je možné snížit i o slevy na dani stanovené pro všechny kategorie občanů v návaznosti na zákonné důvody pro použití odpovídajících odpočtů. Můžeme mluvit o majetku sociální srážky: zvažte, jak může jejich hodnota ovlivnit skutečné částka daně z příjmu fyzických osob z příjmů plynoucích z prodeje nemovitosti.

Snížit daňový odpočet: nuance

Danou daň je tedy možné snížit využitím „klasických“ srážek – např. běžné majetkové slevy, která je občanům poskytována na náklady na pořízení rezidenční nemovitosti. To, že se kupuje rezidenční nemovitost a prodává se nebytová nemovitost, nehraje vůbec žádnou roli.

Odpočet lze použít za účelem vzájemného započtení s daní částečně nebo zcela. Nejdůležitější podmínkou pro uplatnění tohoto daňového zvýhodnění je uskutečnění transakce prodeje prostor v roce, za který je odpočet vystaven.

Příklad.

Saveliev A.N. v roce 2015 koupil byt za 2 000 000 rublů. S touto částkou může přijímat odpočet majetku ve výši 260 000 rublů (13 % z 2 000 000). O něco později Savelyev prodal svou garáž za 1 000 000 rublů. Z příjmu z prodeje garáže musí zaplatit daň ve výši 97 500 rublů (13 % ze 750 000 – skutečný základ daně z příjmu, snížený o zvláštní odpočet 250 000 rublů).

Po kontaktování Federální daňové služby v roce 2016 může Savelyev použít část odpočtu jako daňovou kompenzaci. Díky tomu nezůstane státu nic dlužit, přičemž mu stále zůstane nevyčerpaná srážka ve výši 162 500 rublů (260 000 - 97 500). Může být vystaven k platbě v obecný řád- prostřednictvím Federální daňové služby, přijaté prostřednictvím zaměstnavatele nebo použité ke snížení jiných daní občana, pokud vznikne potřeba je zaplatit.

prostory byly využívány jako výrobní areál pro vlastní LLC, platby nájemného nebyla, ale byla tam nájemní smlouva bez státní registrace na 11 měsíců.
Alexander

Dobrý den, Alexandre. S kolegy tak úplně nesouhlasím. Vaše otázka není jednoznačná, ale poněkud kontroverzní. Pokud se správce daně při kontrole u vás nebo u společnosti LLC přesně dozví, jak byl tento majetek využíván, je vysoce pravděpodobné, že uzná skutečnost jeho použití v podnikatelské činnosti, a proto vám bude odepřen uplatnění výhod podle článku 17.1 Čl. 217 daňového řádu Ruské federace a budete to muset napadnout u soudu.

Otázka pronájmu nebytových prostor jednotlivcem bez statutu samostatného podnikatele je podrobně zvážena v dopise Federální daňové služby Ruské federace níže:

Otázka: K uznání činnosti pronájmu nebytových prostor jako podnikatelské činnosti pro účely výpočtu daně z příjmů fyzických osob.
Odpovědět:
MINISTERSTVO FINANCÍ RUSKÉ FEDERACE
FEDERÁLNÍ DAŇOVÁ SLUŽBA
DOPIS
ze dne 8. února 2013 N ED-3-3 / [e-mail chráněný]
Federální daňová služba posoudil odvolání ve věci uznání činnosti pronájmu nebytových prostor jako podnikatelské činnosti a podává následující.
V souladu s paragrafy. 4 str. 1 čl. 208 daňového řádu Ruské federace (dále jen zákoník) podléhají příjmy z pronájmu nebo jiného využití majetku nacházejícího se v Ruské federaci dani z příjmu fyzických osob.
Podle odstavce 1 Čl. 23 občanský zákoník Ruská federace (dále jen občanský zákoník Ruské federace) má občan právo provozovat podnikatelskou činnost, aniž by vytvořil právnickou osobu, od okamžiku státní registrace jako samostatný podnikatel.
Zákon tedy spojuje nutnost registrace fyzické osoby jako samostatného podnikatele s jejím prováděním zvláštního druhu činnosti, nikoli pouze s prováděním transakcí za náhradu. Pouhá skutečnost, že občan provádí transakce na základě úhrady za uznání občana jako podnikatele, nestačí, pokud transakce, které provádí, netvoří činnost.
V souladu s Čl. 2 Občanského zákoníku Ruské federace musí být činnosti prováděny nezávisle, na vlastní nebezpečí a zaměřeny na systematický zisk.
Přítomnost znaků podnikatelské činnosti v jednání občana může být doložena zejména těmito skutečnostmi:
- výroba nebo pořízení majetku za účelem následného zisku z jeho použití nebo prodeje;
- ekonomické účtování operací souvisejících s realizací transakcí;
- provázanost všech transakcí uskutečněných občanem v určitém časovém období;
- stabilní vztahy s prodávajícími, kupujícími, dalšími dodavateli.
Podnikatelskou činnost vykonává občan na vlastní nebezpečí. Podnikatelské riziko občana spočívá v pravděpodobnosti výskytu událostí, v jejichž důsledku bude pokračování v této činnosti nemožné.
Odstavec 2 Čl. 11 zákoníku je stanoveno, že fyzické osoby, které se zabývají podnikatelskou činností, aniž by vytvořily právnickou osobu, ale nejsou registrovány jako jednotliví podnikatelé v rozporu s požadavky občanského práva Ruské federace, při plnění povinností, které jim uložil zákoníku, nejsou oprávněni odvolávat se na to, že nejsou samostatnými podnikateli.
Zároveň s přihlédnutím k tomu, že znaky podnikatelské činnosti jsou odhadního charakteru, je možné v souladu s nimi kvalifikovat činnost jednotlivce při pronájmu vlastního majetku pouze tehdy, pokud jsou k dispozici úplné a vyčerpávající informace o všech okolnosti jeho činnosti.
V posuzovaném případě správce daně z důvodu nedostatku výše uvedeného kompletní informace nemůže takové hodnocení poskytnout.
Tyto informace však může správce daně získat při výkonu své činnosti. daňová kontrola. Pokud se v činnosti poplatníka při pronájmu vlastního majetku objeví objektivní známky podnikatelské činnosti, bude mít správce daně právo provést přepočet jeho daňových povinností.
S ohledem na výše uvedené, má-li poplatník dostatečné důvody se domnívat, že v jeho činnosti chybí výše uvedené znaky podnikatelské činnosti, pak fyzická osoba musí platit daň z příjmů fyzické osoby z příjmů z pronájmu vlastních nemovitostí v obecně zřízená kapitula. 23 Pořadí kódu.
Platný
státní rada
Ruská Federace
3 třídy
D.V.EGOROV
08.02.2013

Zdanění a výběr daní jsou nejstarší a jednou z hlavních vnitřních funkcí každého státu, který zajišťuje jeho existenci.

Daňový systém Ruské federace je budován v souladu s ustanoveními daňového řádu Ruské federace. Daně představují jeden hlavní příjem a finanční zajištění států a jsou vybírány jak od právnických osob, tak od fyzických osob prostřednictvím povinných poplatků.

Každý občan Ruska zná tyto skutečnosti z první ruky, protože placení daní ho provází všude v životě - z příjmu, který dostává mzdy, z vlastnictví movitých a nemovitých věcí, ze zisků získaných při své činnosti, ať už jde o poskytované služby, hospodaření nebo podnikání, a samozřejmě o příjmy z prodeje, darování, převodu, dědictví majetku včetně nemovitostí. .

I když je hlášení finančním úřadům povinné, není to bez něj zmírňující příležitost využití zákonných výhod (srážek), které umožňují snížení výše daně z příjmu fyzických osob (podrobnosti o srážkách budou diskutovány níže).

Prohlášení s vlastním výpočtem zdanitelných příjmů a splatné daně je nutné podat na finanční úřad v místě vaší hlavní registrace (registrace) nejpozději do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje nemovitosti (odst. 1 článku 229 daňového řádu Ruské federace).

Pokud se podle výsledků výpočtů uvedených v prohlášení ukáže, že daň je vyšší než nula rublů, musí být zaplacena nejpozději do 15. července roku následujícího po roce prodeje nemovitosti.

Důsledky porušení lhůty pro podání přiznání a nezaplacení daně z příjmů fyzických osob

• Porušení termínu daňové přiznání potrestán pokutou. Každý měsíc jeho prodlení bude stát 5 % z částky nezaplacené daně nastavit čas. Pokuta nesmí být vyšší než 30% stanovené množství a méně než 1000 rublů. I když je vypočtená částka daně nula, nebude-li prohlášení předloženo včas, bude účtována pokuta ve výši 1 000 rublů.
• Pokud není daň z příjmu fyzických osob zaplacena včas, ale přiznání bylo podáno a daň byla správně vypočtena a nedošlo k žádnému jinému protiprávnímu jednání, bude nezaplacení daně spojeno s výběrem sankčního poplatku, nikoli však s pokutou. pokuta:
  • základ - odstavec 19 dekretu pléna nejvyššího Rozhodčí soud RF č. 57 ze dne 30. července 2013
• V případě nesplnění povinnosti odvést daň z příjmu bude účtováno penále, které bude činit 20 % z neuhrazené částky. Pokud bude daňová inspekce považovat takové jednání za úmyslné, pak se výše pokuty zdvojnásobí a bude činit 40 %:
  • základ - a daňový řád Ruské federace

Co se bere v úvahu při výpočtu daně z příjmu?

Kromě doby vlastnictví nemovité věci hraje ve výši daně z příjmu velkou roli hodnota věci, kterou je v různých situacích buď její prodejní hodnota uvedená ve smlouvě o obchodu, nebo hodnota v katastru nemovitostí. tohoto objektu, počítáno k 1. lednu každého roku.

Každý z těchto typů hodnoty tvoří základ daně, ze kterého se daň z příjmu, vázané buď na hodnotu předmětu uvedenou v kupní smlouvě, nebo na katastrální hodnotu nemovitosti:

• je-li hodnota předmětu uvedeného ve smlouvě vyšší než 70 % jeho katastrální hodnoty, je daň z příjmu vypočtena z prodejní hodnoty předmětu
• je-li hodnota předmětu uvedeného ve smlouvě nižší než 70 % katastrální hodnoty, pak se příjem prodávajícího rovná katastrální hodnotě předmětu a daň z příjmu fyzických osob se vypočítává ze 70 % z hodnoty katastru, u které je Do výpočtového vzorce je zaveden redukční faktor K = 0,7 - základ:
  • bod 5 článku 217.1 daňového řádu Ruské federace

V regionech Ruska, kde obchodní cena například pozemky, které jsou výrazně nižší než katastrální hodnota, je jejich prodej spojen s poměrně vysokou daní, pokud krajské úřady nepřijmou opatření ke snížení koeficientu snížení až na nulu. K = 0,7, kterým se při výpočtu daně z příjmů fyzických osob násobí katastrální hodnota.

Pro výpočet daně z příjmu fyzických osob neotřesitelné Sazba daně 13 % z částky transakce. Tato sazba je pevná a nezávisí na ceně nemovitosti. Sazba 13 % platí pouze pro obyvatele Ruské federace.

Pro nerezidenty Ruské federace se sazba rovná 30 % (čl. 224 odst. 1 a 3 daňového řádu Ruské federace), s výjimkou určitých kategorií cizinců, pro které platí snížená sazba 13 % je použito:

• pro pracovníky, kteří získali patent na zaměstnání
• pro zaměstnance, kteří získali status vysoce kvalifikovaného specialisty (HQS)
• pro účastníky (členy jejich rodin) Státní program, jednající podle výnosu prezidenta Ruské federace č. 637 ze dne 22.6.2006
• pro zaměstnance plnící povinnosti jako součást posádky lodí plujících pod vlajkou Ruska
• pro osoby uznané za uprchlíky nebo osoby, kterým byl udělen politický azyl v souladu se zákonem „O uprchlících“ č. 4528-1 ze dne 19. února 1993.

Je-li daňový nerezident Ruské federace zakladatelem nějaké ruská společnost a přijímá dividendy, daň z příjmu z nich se vypočte ve výši 15 % z takto přijaté částky.

Zohledňuje i takovou okolnost, zda je zaměstnanec občanem členského státu EAEU, neboť příjmy občanů Arménie, Běloruska, Kazachstánu, Kyrgyzstánu jsou od roku 2015 zdaněny sazbou ve výši 13 % bez ohledu na jak dlouho zůstali v Ruské federaci (smlouvy o euroasijské hospodářské unii).

Výpočet daně z příjmu fyzických osob pro rezidenty Ruské federace

1. Daň z prodeje nemovitosti se bude rovnat 13 %, pokud je hodnota předmětu uvedená ve smlouvě o transakci vyšší než jeho katastrální hodnota:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x O

O - hodnotu předmětu uvedenou ve smlouvě,

2. Pokud se ukáže, že prodejní cena předmětu je nižší než jeho katastrální hodnota, pak se příjem prodávajícího rovná příjmu vynásobenému redukčním faktorem. K = 0,7 katastrální hodnotu prodávané nemovitosti a daň z příjmu je třeba vypočítat podle vzorce:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 0,7 x S CAD

kde Silniční okruh S- katastrální hodnotu nemovitosti,

Při podání daňového přiznání s výpočtem daně, ve kterém byla místo katastrální hodnoty věci použita její prodejní hodnota, bude mít za následek sankce finančního inspektorátu:

1. bude účtována daň
2. byla účtována pokuta ve výši 20 % z nezaplacené částky
3. úroky účtované za pozdní platbu daně z příjmu

Daňové odpočty při prodeji nemovitosti

Základ daně pro výpočet daně z příjmu fyzických osob lze snížit využitím práva na odpočet daně z nemovitosti (daňový řád Ruské federace):

• nerezidentům Ruské federace není přiznáno zvýhodnění na dani z příjmu fyzických osob pomocí srážek, to znamená, že musí zaplatit daň z příjmu z celé částky prodeje
• rezidenti Ruské federace mohou uplatnit odpočet daně v průběhu zdaňovacího období pouze jednou a pouze na 1 nemovitost

Říká se tomu daňový odpočet. suma peněz o kterou se snižuje konečná částka daně.

Pro 2 výše zvažované možnosti mají vzorce pro výpočet daně z příjmu pomocí srážky následující podobu:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 X ( O -w)

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x (0,7 x S CAD - W)

(W- daňový odpočet, který snižuje základ daně).

Pro důchodce, matky mnoha dětí a matky samoživitelky atp. při prodeji nemovitosti legislativa nestanoví zvláštní výhody pro odpočty a daně.

Druhy srážek

Existují 2 typy odpočtů:

1. odpočet daně z nemovitosti v pevné výši
2. odpočet ve výši skutečně vynaložených a doložených výdajů souvisejících s pořízením nemovitosti

Každý z nich je preferován pro konkrétní situace. Můžete použít kteroukoli z nich, když jste předtím určili, která možnost bude ziskovější, ale s povinné účetnictví neotřesitelný požadavek, že velikost základu daně, ze kterého se bude daň počítat k 1. lednu aktuální rok, nesmí být nižší než 70 % katastrální hodnoty objektu k 1. lednu běžného roku.

Orgány ustavujících subjektů Ruské federace mohou stanovit jiné částky srážek s přihlédnutím k jejich regionální rysy(Daňový řád Ruské federace). Při přípravě transakce a při výpočtu daně z příjmu fyzických osob nebude zbytečné objasnit tento bod s místní správou.

• Odpočet daně z nemovitosti v pevné výši

Takový odpočet je stanoven v souladu s odstavcem 2 článku 220 daňového řádu Ruské federace ve 2 velikostech:

• ve výši až 1 000 000 rublů.

se vztahuje na prodej věcí nebo jejich podílů, které byly ve vlastnictví kratší dobu, než je stanovená minimální lhůta pro vlastnictví nemovité věci:

1. obytný dům
2. byty
3. pokoje, včetně privatizovaných obytných místností
4. zahradní domek
5. Pozemek

• ve výši až 250 000 rublů.

se vztahuje na prodej jiné nemovitosti (například nebytového prostoru nebo garáže), která je ve vlastnictví kratší než stanovená minimální lhůta pro vlastnictví nemovitosti.

Výpočet daně z příjmu fyzických osob při použití odpočtů se provádí podle příslušných vzorců s přihlédnutím k požadovanému typu hodnoty:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 (S OB - W FIX)

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x (0,7 x S CAD - W FIX)

• O- prodejní cena nemovitosti
• W FIX - pevný odpočet ve výši 1 milionu rublů. nebo 250 tisíc rublů, podle typu prodávané nemovitosti

Při prodeji nemovitosti, např. bytu nacházejícího se v částečné vlastnictví, srážka se rozdělí buď rovným dílem mezi spoluvlastníky, nebo poměrně podle jejich podílů.

• Odpočet ve výši skutečně vynaložených a doložených výdajů souvisejících s pořízením nemovitosti

Tento odpočet se uplatní při volbě daně nikoli z příjmu z prodeje nemovitosti, ale z rozdílu mezi příjmem z jejího prodeje a náklady na předchozí koupi, potvrzené doklady:

1. smlouva o prodeji nemovitosti
2. akt přijetí a převodu peněz
3. smlouva realitního makléře
4. potvrzení prodejce o přijetí peněz
5. příchozí hotovostní příkazy
6. převod bankovních výpisů Peníze z účtu kupujícího na účet prodávajícího
7. výpisy nebo certifikáty od banky o zaplacených úrocích z úvěru (pokud se sníží příjem na úrokové náklady)
8. prodejní a pokladní šeky
9. platební příkazy
10. další doklady potvrzující výdaje

Do výdajů na získání odpočtu za prodej nemovitosti nejsou zahrnuty výdaje jako platby pojištění, úhrada tarifu za vedení úvěrového účtu na smlouva o půjčce, náklady na nákup a montáž dveří atd.

Vzorec pro výpočet daně z příjmu:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 (S OB-WR),

• O - hodnotu předmětu uvedenou ve smlouvě
• W R- odpočet ve výši výdajů na nákup nemovitosti před prodejem potvrzený doklady

Pokud náklady W R být vyšší než příjem z prodeje nemovitosti, pak se předpokládá, že základ daně je nulový (článek 210 odst. 3 daňového řádu Ruské federace). V tomto případě se daň neúčtuje.

Doložené výdaje lze odečíst od základu daně:

1. na koupi této nemovitosti, a to i s využitím hypotečního nebo spotřebitelského úvěru
2. na opravy, přestavby a projekční a odhadní práce na tomto bytě, domě nebo pozemku
3. za nákup nové nemovitosti ve stejné zdaňovací období

Příklady

Příklad 1

Bylo rozhodnuto prodat byt za 4,5 milionu rublů a jeho katastrální hodnota byla 9,7 milionu rublů, to znamená, že prodejní cena byla nižší než S CAD , což znamená nutnost použití katastrální hodnoty pro výpočet daně z příjmů fyzických osob.

• srážka se nepoužívá

1. počítáme 70 % z hodnoty katastru: 0,7 x 9,7 milionů rublů. = 6,79 milionů rublů
2. 6,79 milionu rublů = 0,8827 milionu rublů = 882 700 rublů.

• používá se odpočet:

v tento případ srážka W FIX = 1 milion rublů.

1. stanovit základ daně: 0,7 x S CAD = 6,79 milionů rublů
   
2. snížíme základ daně: (6,79 milionů rublů - 1 milion rublů) = 5,79 milionu rublů.
3. uvažujeme o dani z příjmu: daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 5,79 milionů rublů = 0,7527 milionu rublů = 752 700 rublů.

Jak je vidět z výsledků výpočtu, použití odpočtu dává ekonomický efekt 130 tisíc rublů.

Příklad 2

Garáž se prodává za cenu 600 tisíc rublů a její katastrální hodnota je 300 tisíc rublů, to znamená, že prodejní cena objektu je vyšší SRing Road, což znamená nutnost použít prodejní hodnotu prodeje pro výpočet daně z příjmu fyzických osob.

Provádíme výpočty pro 2 možnosti:

• srážka se nepoužívá:

1. .třít.
2. uvažujeme daň z příjmu: daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 600 tisíc .třít . = 78 tisíc rublů.

• používá se odpočet:

v tomto případě srážka W FIX = 250 tisíc rublů.

1. základem daně je prodejní cena 600 tis .třít.
2. snížit základ daně: ( 600 tisíc .třít. - 250 tisíc rublů) = 350 tisíc .rub., to znamená, že získaný výsledek je více než 70 % hodnoty katastru,
3. uvažujeme daň z příjmu: daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 350 tisíc .třít . = 45,5 tisíc rublů.

Výpočty ukázaly, že odpočet poskytuje úspory ve výši 32,5 tisíc rublů.

Příklad 3

Prodejní cena bytu je 980 tisíc rublů. Jeho katastrální hodnota je 2,8 milionu rublů, to znamená, že prodejní hodnota je nižší Silniční okruh S .

resp.pro výpočet daně z příjmu fyzických osob musíte použít katastrální hodnotu.

Srážka W FIX = 1 milion rublů.

Provádíme výpočty pro 2 možnosti:

• srážka se nepoužívá

1. vypočítat základ daně (70 % z hodnoty katastru):

0,7 x 2,8 milionu rublů = 1,96 milionu rublů - to je více než smluvní cena, proto se za příjem považuje 70 % z hodnoty katastru,

2. vypočítat daň z příjmu:

daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 1,96 milionu rublů = 0,2548 milionu rublů = 254 800 rublů.

• použitá srážka

1. Snížíme základ daně:

(0,7 x 2,8 milionu rublů. - W FIX) \u003d (1,96 milionu rublů - 1 milion rublů) \u003d 0,96 milionu rublů. = 960 tisíc rublů.

2. Vypočítejte daň z příjmu:

Daň z příjmu fyzických osob \u003d 0,13 x 0,96 milionu rublů. = 124 tisíc rublů.

Úspory při uplatnění odpočtu činily 130 800 rublů.

Příklad 4

Prodejní cena chaty je 830 tisíc rublů. Jeho katastrální hodnota je 1,39 milionu rublů.

70 % katastrální hodnoty: (0,7 x 1,39 milionu rublů) = 973 tisíc rublů.

Bezuplatněním odpočtu bude daň: daň z příjmu fyzických osob = 0,13 x 973 tisíc rublů = 126 490 rublů.

• platí odpočet:

snižujeme základ daně: (973 tisíc rublů - 1 milion rublů) \u003d - 27 tisíc rublů.

Ukázalo se, že zdanitelný příjem byl nižší než odpočet. Má se za to, že se rovná nule, což znamená, že daň není třeba platit.

Výsledek nepotřebuje komentář.

Užitečné informace

• Můžete se seznámit s tím, co ohrožuje nesprávné využívání půdy.
• Výpočet daně z nemovitostí v roce 2017 naleznete zde.