Ocenění přístupu k příjmu bytu. Stanovení tržní hodnoty bytu Úprava na přítomnost nábytku v ocenění bytu

Je možné zvýšit cenu bytu v Ťumenu, pokud v něm necháte nábytek a domácí spotřebiče? Reakce hodnotitelů Ó Nevládní organizace AGA T-Ots en ka" - Ano i ne. Přečtěte si více v našem analytickém materiálu.

Každý kupující si samozřejmě může dělat, co chce, ale statistiky trhu nám říkají, že zdražování bytu, pokud v něm hodláte nechat interiérové předměty, není vždy oprávněné.

Začněme tím, co se již stalo tržní praxí. Téměř ve všech bytech nového fondu zůstává při prodeji vestavěný nábytek a kuchyňské sestavy, někdy i s vestavěnými domácími spotřebiči.

Cenové statistiky ukazují, že to již není považováno za důvod přidávat k ceně bytu další desítky tisíc. Výhoda při výběru vestavěného nábytku ale bude (pokud je samozřejmě v dobrém stavu).

Jak se ale dívat na situaci, kdy se prodávající chystá opustit byt veškerý nábytek a dokonce i domácí spotřebiče ? Bohužel, časy totálních nedostatků již pominuly a second hand může zajímat jen toho, kdo si kupuje byt na pronájem. A takových kupců je v době krize málo.

Abychom pochopili, zda nábytek ovlivňuje, analyzovali jsme sekundární segment nemovitostí 1,2,3 mikrodistriktu v Ťumenu, přičemž jsme zvážili nabídky srovnatelných bytů s nábytkem a bez nábytku.

Analýza umožnila rozdělit srovnatelné skupiny do několika segmentů. Do první kategorie byly zařazeny byty z kategorie nízké ceny(od 44,5 do 50 tisíc rublů / m2), ve druhé - průměrné ceny za nabídky (50 -60,5 tisíc rublů / m2), ve třetí - byty s vysokými cenami (od 70 0 do 80,5 tis. rublů za m2).

Připomeňme, že průměrné náklady na dodávky v okrese v době studie byly 54 824 rublů/m2.

Jak ukázala studie, úprava pro přítomnost nábytku v bytě závisí na tom, do jakého cenového segmentu nabídka spadá. Výsledky jsou shrnuty v tabulce:

Lze tedy vyvodit následující závěry:

V nižším cenovém segmentu pro většinu případů platí stav, kdy prodávající cenu bytu nezdraží. Nábytek zůstává spíše jako „náklad“ a jeho stav je takový, že na něj nikdo nedoplatí.
Ve středním cenovém segmentu jsou jak situace, kdy se za nábytek nepřiplácí, tak situace, kdy je nábytek pro prodejce důvodem ke zdražení (navíc poměrně výrazně). Vše závisí na stavu nábytku a / nebo vybavení. Moderní modely v dobrém stavu mohou jen zvýšit cenu o stejných + 15% a starý nábytek a spotřebiče již nebudou faktorem přibývání.
Vysoký cenový segment vykazuje malé, ale stabilní úpravy pro dostupnost nábytku a domácí přístroje při prodeji bytu. Samozřejmě se zde a priori rozumí, že věci jsou v dobrém stavu, jedná se o importované a moderní modely.

Ó Nevládní organizace AGA T-Ots en ka nabízí poradenské služby při výpočtu možné hodnoty prodeje Vaší nemovitosti se zohledněním všech faktorů při tvorbě tržní ceny. Poplatky za poradenství jsou uvedeny v našem

Vedoucí oddělení oceňování, Eurasia Service LLC,
řádný člen SRO ROO (registrační číslo 0003083)

Při zpracování znaleckých posudků bytů využívají specialisté naší společnosti různé metody a přístupy. Použití metod komparativního přístupu není úplné bez použití úprav při určování hodnoty oceňovaného předmětu.

Aplikace úprav (dodatků) závisí na mnoha charakteristikách oceňované nemovitosti (datum prodeje, aukce a podmínky budoucí transakce, legální registrace vlastnická práva k objektu a přítomnost nebo nepřítomnost omezení vlastnických práv, umístění a vzdálenost od zastávek MHD, podlaží, typ domu, výzdoba interiéru, poměr celkové plochy k obytné ploše a ke kuchyňské ploše v bytě , přítomnost samostatné nebo společné koupelny, přítomnost balkonů nebo lodžií, výhled z oken bytu - do vnější části ulice nebo do dvora).

Všechny úpravy samozřejmě vyžadují řádné zdůvodnění a vysvětlení. Proto se níže pokusíme dát dohromady a zdůvodnit výši konkrétní úpravy (dodatku) při posuzování a určování Tržní hodnota objekt.

1. Úprava pro vyjednávání

Při studiu aktuální situace na trhu v současné době i na základě zkušeností z hodnocení mnoha objektů je hodnota úpravy pro vyjednávání 7 %. V ojedinělých případech je cena transakce a cena nabídky stejná. Vezměte prosím na vědomí, že při úpravách nabídek je zohledněn rozdíl mezi cenou uzavírané transakce a cenou stávající nabídky. Jak se tento rozdíl projevuje? Při vzájemném jednání o ceně, tzn. v procesu obchodování. Počáteční cena je ve většině případů mnohem vyšší než skutečná hodnota předmětu. Toto pojistné je podle našich výpočtů výše uvedených 7 %.

2. Úprava pro datum prodeje (nabídky)

V mnoha případech od data prodeje oceňovaného předmětu uplynula určitá doba (např. více než měsíc), respektive došlo na trhu ke změnám, které ovlivnily především cenovou hladinu. Úprava k datu prodeje zohledňuje tyto změny, konkrétně časové období, které nastalo před zveřejněním informace o prodejní ceně.

Provedení úpravy k datu prodeje znamená, že změny ve zvýšení cen na trhu byly zohledněny a zohledněny. Tento bod je velmi důležité vzít v úvahu při posuzování a provádění úprav.

3. Úprava podle podmínek obchodu

Při hodnocení předmětu, ve vztahu ke kterému subjekty hodlají obchod uzavřít, se přihlíží i k podmínkám samotného obchodu. V případě, že je předmět posouzení prost práv třetích osob (např. v bytě není nikdo přihlášen), tzn. zdarma právně i fyzicky, pak se použije úprava pro podmínky transakce - o 10 % dražší. to průměrný dodatky. Abychom to objasnili, uveďme příklad - pokud potřebujete ocenit byt na prodej se současnou koupí (výměnou), náklady na byt budou nižší o částku zadané úpravy. Důvodem je ztráta času hledáním možnosti výměny, která by uspokojila přání obou stran transakce.

4. Úprava pro vlastnictví

Hodnotu předmětu ovlivňuje mnoho faktorů. Zároveň je nutné vzít v úvahu parametry, které snižují jeho cenu. Opravná položka k vlastnictví se týká rozdílu mezi cenou předmětu za přítomnosti vlastnictví vydaného v souladu s právními normami a požadavky.

Pokud se neprovede státní registrace majetkových práv k předmětu hodnocení, pak opravná položka činí 5-10 % za snížení hodnoty. Obdobná úprava platí v případě různých omezení vlastnických nebo jiných věcných břemen. V takových případech se hodnota předmětu snižuje a v souladu s tím klesá transakční cena.

5. Úprava umístění

Lokalita je nejčastější a jednou z nejvýznamnějších vlastností posuzované nemovitosti při stanovení hodnoty bytu v podmínkách stávajícího bytu. tržní vztahy. Potřeba opravit polohu vzniká, když se umístění objektu liší od podobných objektů. Pokud je byt daleko od stanice metra nebo jiných zastávek MHD, pak to přímo ovlivňuje jeho hodnotu směrem dolů. A naopak blízkost bytu k zastávkám tramvají, trolejbusů, autobusů a stanic metra zvyšuje cenu bytu.

Úprava je až 15 %, pokud je byt (předmět ocenění) daleko od autobusové (trolejbusové, tramvajové) zastávky nebo pro cestu do bydlení ze stanice metra je třeba použít povrchovou dopravu, snižuje se tím jeho cena. Navíc každých 200 metrů od stanice MHD k bytu, tedy každé dvě minuty, které musíte dojít k domu pěšky, také ovlivňuje jeho cenu dolů o 1 % (za každých 200 metrů).

6. Úprava na podlahu

Při hodnocení bytu se bere v úvahu patro, na kterém se nachází. Faktor, který ovlivňuje náklady, je, ve kterém patře se byt nachází - v prvním patře, nahoře nebo mezi nimi. Pokud je podlaha první, znamená to vlhkost a nízkou teplotu vzduchu v bytě a zpravidla v bytech v přízemí není dostatek přirozeného denního světla kvůli stromům nebo keřům vysázeným kolem domu. Pokud jde o poslední patro, je zde vysoká pravděpodobnost zatékání střechy a silného vyhřívání oken v létě. Kvůli hornímu patru je také problém s tlakem vody. Byty ve vyšších patrech proto budou stát více než byty v nižších patrech.

Úprava za patro je 15 % pro první patro a 10 % pro poslední.

7. Úprava pro třídu kvality povrchové úpravy

Opravy a kvalitní povrchové úpravy ovlivňují cenu bytu tím nejpřímějším způsobem. Bezvadné a vysoce kvalitní povrchové úpravy zvyšují cenu o 10 %.

Úprava pro třídu kvality dokončení se vypočítá analogicky jako u podobného bytu.

Existují čtyři typy povrchových úprav:

bez povrchové úpravy - neexistují žádné vnitřní dveře, okna, stěny, podlaha a strop nebyly podrobeny dokončovacím pracím. Toto je primární povrchová úprava, která vyžaduje opravárenské práce.
jednoduchá dekorace - stěny a stropy bytu jsou vybílené nebo vytapetované, na podlaze je dlažba, linoleum nebo parkety, koupelna a kuchyně jsou vybaveny sanitou.
vylepšená povrchová úprava - stěny a strop jsou pokryty akrylátovou barvou nebo tapetou, na podlaze je dlažba, linoleum nebo parkety, koupelna a kuchyně jsou vybaveny kvalitní sanitou.
kvalitní provedení - byt prošel rekonstrukcí ve vysokém standardu s použitím moderních stavebních technologií a kvalitních materiálů. Stávající povrchy jsou dokonale srovnané, byt je vybaven nejmodernějšími elektroinstalacemi a vodoinstalací. Je povoleno provádět sanaci podle individuálního projektu pomocí struktur složité kompozitní konfigurace.

8. Úprava pro typ domu

Při stanovení tržní hodnoty bytu se při hodnocení zohledňují takové vlastnosti objektu, jako je typ domu, ve kterém se tento byt nachází. Na základě obecné oceňovací praxe a našich zkušeností je zejména oceňovací objekt umístěný v panelovém nebo panelovém domě o 10-15% levnější.

Ale taková novela neplatí, pokud se byt nachází v cihlové resp zděný monolitický dům. Zároveň se porovnávají podobné byty, které ve všech ostatních ohledech, kromě typu domu, mají podobné vlastnosti. Jak je patrné z podstaty aplikované úpravy, modernější a ekologičtější materiály zvyšují hodnotu oceňovaného předmětu.

9. Úprava pro celkovou plochu, obytnou plochu a kuchyňskou část.

Při hodnocení bytu se bere v úvahu skutečnost, že velká plocha objektu snižuje náklady na metr čtvereční. Stejně jako životní prostor a oblast kuchyně také hraje důležitou roli při aplikaci úpravy. Byty s větší obytnou plochou a kuchyňským koutem tak mají vyšší náklady než jejich protějšky s menší obytnou plochou a kuchyňským koutem.

Při hodnocení bytu se aplikuje následující úprava pro plochu - každých 5 m2. snížit náklady na jeden metr čtvereční o 1 %. Při srovnání s podobným bytem, který se liší pouze rozlohou, odhadci tuto úpravu aplikují.

Kromě toho se často provádí změna v závislosti na oblasti kuchyně, protože. jeho velikost ovlivňuje celkové náklady na byt na trhu s bydlením. Úprava je aplikována ve výši 0,5 % pro rozdíl v 1 m2. kuchyně.

10. Úprava pro výhled z oken

Výhled z okna ve většině případů velmi ovlivňuje hodnotu bytu. To je vysvětleno jednoduše - při uzavření obchodu a pořízení bytu získají noví majitelé nejen výhled z okna, ale také ekologickou charakteristiku. Byty, které se nacházejí s okny na vnější stranu ulice, na silnice nebo dálnice - jsou výrazně levnější než byty, jejichž okna mají výhled do vnitrobloku. Nejdražší ale budou byty, které mají okna na obě strany – jak do ulice, tak do dvora. Obecně je úprava pro výhled z oken 10-15% z hodnoty předmětu ocenění.

11. Úprava pro přítomnost balkonu / lodžie

Zásadním faktorem pro stanovení tržní hodnoty bytu je přítomnost balkonu a (nebo) lodžie v něm. Kromě toho může být několik balkonů (a / nebo lodžií), což zvyšuje cenu objektu. Pokud má byt balkon (a / nebo) lodžii, je to považováno za pozitivní vlastnost a považuje se to za zlepšení. Tento parametr se bere v úvahu při posuzování téměř jakéhokoli bytu. Výše korekce (úpravy) je od 0 do 5 %. Jak je vidět, mezera mezi spodním a horní práh změny jsou velmi významné a uplatňují se v každém případě individuálně, ale ve srovnání s analogovým bytem.

12. Úprava pro koupelnu

Při posuzování a stanovení tržní hodnoty bytu je zvláštní pozornost věnována dispozičnímu řešení bytové jednotky v bytě. Kromě výše uvedeného se v některých případech zohledňuje i počet koupelen (ne vždy je v bytě pouze jedna koupelna). Byt, ve kterém je toaleta oddělena od koupelny, si nárokuje vyšší hodnotu než podobný byt s podobnými popisnými vlastnostmi, ale se společnou koupelnou. V tento případ opravná položka je v průměru 5 % z hodnoty oceňovaného předmětu.

13. Úprava o likviditu podílu na bytě

Často se vyskytují případy, kdy je požadováno posouzení nikoli ve vztahu k bytu, ale k jeho části, tzn. akcie. Úpravy jsou přitom nevyhnutelné, protože Tržní hodnotu podílu v bytě ovlivňuje spousta faktorů.

Přitom se berou v úvahu všechny ty parametry, které by byly zohledněny při posuzování bytu jako celku, a nejen jeho podílu. A také je třeba vzít v úvahu skutečnost, že podíl na bytě je mnohem obtížnější prodat nebo koupit než byt jako samostatný pevný objekt. Tento bod má vliv i na stanovení hodnoty podílu.

Při uplatnění úpravy o likviditu podílu na bytě se pohybuje od 10 do 40 %. Jedná se o poměrně velkou mezeru mezi spodní a horní hranicí, takže je třeba vzít v úvahu vlastnosti přiděleného podílu a také vlastnosti celého bytu.

Při aplikaci tohoto přístupu je analyzována schopnost nemovitosti generovat určitý příjem, který je obvykle vyjádřen ve formě příjmu z provozu (pronájmu) a příjmu z prodeje.

K posouzení hodnoty ziskových nemovitostí se používají metody kapitalizace a diskontování.

Metoda slevy se používá k tomu, aby se tok příjmů a nákladů, rozdělených v čase, dostal do jednoho okamžiku současná hodnota peněžní tok jako hodnota předmětu hodnocení vytvářejícího příjem. Metoda slevy tok peněz vychází ze skutečnosti, že případný investor nezaplatí za nemovitost částku vyšší, než je současná hodnota budoucích příjmů z této nemovitosti, a vlastník nemovitost neprodá za cenu nižší, než je současná hodnota budoucích příjmů z této nemovitosti. . V důsledku toho se prodávající a kupující dohodnou na tržní ceně odpovídající současné hodnotě výše budoucího příjmu.

Metoda přímé kapitalizace umožňuje na základě údajů o příjmu a míře kapitalizace v době ocenění nebo výhledu učinit závěr o hodnotě Nemovitosti. Metoda kapitalizace zisku vychází ze skutečnosti, že hodnota majetku (předmětu posouzení) se rovná současné hodnotě budoucí peněžní příjem, kterou tato vlastnost přinese a je vyjádřena vzorcem 4:

Kapitalizační metoda je nejvíce využívána při oceňování nemovitostí, které po dlouhou dobu přináší přibližně stejnou výši zisku nebo je tempo růstu zisku konstantní. Metoda se častěji používá při oceňování nemovitostí než při oceňování podniků a nevyžaduje dlouhodobé předpovědi.

Pro posouzení hodnoty bytu metodou přímé kapitalizace je nutné na základě tržních údajů stanovit koeficient kapitalizace, který odráží vztah mezi ročním příjmem a hodnotou bytu. Použití metody srovnávací analýza prodejem takových předmětů, se známou deklarovanou prodejní cenou a odhadovaným potenciálním hrubým příjmem, je stanovena odhadovaná míra kapitalizace (kapitalizace).

Použité informace o analogech jsou uvedeny v tabulce. 10. Pro srovnání byly vybrány 3pokojové byty podobné výměry v panelových domech.

Tabulka 10

Srovnávací prvky	Předmět hodnocení	Předměty srovnání (analogy)

Místo, adresa	Biryulevskaya, d.1, bldg. 3	115404, Moskva, ul. Lipetskaya, d.36/20	115404, Moskva, ul. Berry, d.8	115404 Moskva, sv. Zagorjevskaja, 21	115404, Moskva, ul. Zagorjevskaja, 23
Uvedená cena		54 000	55 000	50 000	50 000
Celková plocha, m 2	59.3	57.8			55.2
Tržní podmínky (čas)		podobný	podobný	podobný	podobný
Vzdálenost ke stanici metra Moskva, min
		Ne	Ne	Ne	Ne
Typ domu	Panel	Panel	Panel	Panel	Panel
Podlaha	Laminát	Parkety	n/a	Laminát	n/a
koupelna	Oddělené	Oddělené	Oddělené	Oddělené	Oddělené
Dostupnost:
- nábytek	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- kuchyně	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- telefon,	Dostupný	Dostupný	n/a	n/a	Dostupný
- Internet	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Ne
- interkom	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- ocelové dveře	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
Balkon a lodžie	dostupný	žádný balkon	žádný balkon	žádný balkon	Balkon bez lodžie
Stav bytu		Po renovaci		Po renovaci	Dobrý stav
Potenciální hrubý příjem		608 597	679 140	581 767	561 450
Kapitalizační poměr		0,051	0,055	0,049	0,047

Potenciální hrubý příjem se vypočítá podle tržní sazby nájemného, která je nejreprezentativnější pro typického peer. Kapitalizační poměr je stanoven pro každý analog vydělením potenciálního hrubého příjmu navrhovanou (deklarovanou) prodejní cenou.

S malým rozsahem odchylky kapitalizačního poměru se vypočítá aritmetický průměr kapitalizačního poměru, který se pak použije ve vzorci

Při značném rozdílu ve vypočítaných kapitalizačních poměrech pro jednotlivé analogy je provedena analýza s cílem identifikovat příčiny těchto odchylek (nesprávný výběr analogů, nedostatek dodatečné informace pro podobné předměty atd.).

Potenciální hrubý příjem se vypočítá na základě upraveného pronajmout si. K jeho výpočtu je nutná úprava tržního nájemného typického analogu.

Tato úprava se provádí stejným způsobem jako u srovnávacího přístupu a jako prvky srovnání se používají následující prvky:

Vzdálenost do centra obec;

Fyzikální vlastnosti;

Přítomnost nábytku, kuchyně, telefonu, kovových dveří;

Stav bytu (nutnost opravy).

Výpočet upraveného tržního poplatku je uveden v tabulce. jedenáct.

Použité úpravy jsou uvedeny v tabulce. 12

Tabulka 11

Srovnávací prvky	Předmět hodnocení	Předměty srovnání (analogy)

Místo, adresa	Biryulevskaya, d.1, bldg. 3	Ulice Elevatornaya	Lipetská ulice	Jerevan St	Lebedyanskaya ulice
Uvedená cena		42 000	35 000	34 000	50 000
Tržní nájemné, rub/m2			705,13	694,44	666,67
Dostupnost stanice metra, min
Úprava pro dostupnost stanice metra		-4%	0%	0%	+1,5%
		691,20	705,13	694,44	676,67
Celková plocha, m 2	59.3	57,8			55,2
		2%	-3%	1%	-4%
Upravené nájemné		705,02	683,98	701,38	649,60
Utility v ceně pronájmu		Ne	Ne	Ne	Ne
Typ domu	Panel	Panel	Panel	Panel	Panel
Úprava typu domu		0%	0%	0%	0%
Upravené nájemné		715,13	755,38	692,43	633,65
Podlaha	Laminát	Parkety	n/a	Laminát	n/a
Nastavení typu podlahy		-5%	0%	0%	0%
Upravené nájemné		679,37	755,38	692,43	633,65
koupelna	Oddělené	Oddělené	Oddělené	Oddělené	Oddělené
Úprava do koupelny		0%	0%	0%	0%
Upravené nájemné		679,37	755,38	692,43	633,65
Dostupnost:
- nábytek	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- kuchyně	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- telefon,	Dostupný	Dostupný	n/a	n/a	Dostupný
- Internet	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	n/a
- interkom	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
- ocelové dveře	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný	Dostupný
Úprava pro personální obsazení		0%	0%	0%	0%
Upravené nájemné		679,37	755,38	692,43	633,65
Balkon a lodžie	Dostupný	žádný balkon	žádný balkon	žádný balkon	Balkón
Lodžie	Lodžie	Lodžie	žádná lodžie
Úprava na balkon, lodžii		2%	2%	2%	5%
Upravené nájemné		692,96	770,49	706,28	665,33
Stav bytu	Po kosmetické opravě	Po renovaci	Po kosmetické opravě	Po renovaci	Po kosmetické opravě
Úprava podle stavu bytu		-3%	0%	-3%	0%
Upravené nájemné		672,17	770,49	685,09	665,33
Počet úprav
Celková čistá korekce		-47,83	65,36	-9,35	-1,34
(stejné jako procento)		-7%	9%	-1%	0%
Celková hrubá oprava		57,60	7,05	0,00	16,67
(stejné jako procento)		8%	1%	0%	3%

Tabulka 12 – Odůvodnění úprav

Typ úpravy	Popis povahy úpravy	Zavedeny úpravy
Úprava polohy	Úprava spočívá v prestiži oblasti, vzdálenosti k nejbližší stanici metra	0,5 % za každou minutu
Korekce pro celkovou plochu	Úprava se provede, pokud se celková plocha předmětu hodnocení odchyluje od plochy analogu o více než 1 m 2	1 % za každý m2.
Úprava pro přítomnost balkonu	Přítomnost balkonu a lodžie zvyšuje hodnotu oceňovaného objektu	2% - balkon 5% - lodžie
Úprava podlahy	Kvalitní podlaha zvyšuje hodnotu předmětu posuzování	Parkety: -5% Linoleum: +2%
Úprava do koupelny	Výhodnější je samostatná koupelna, v důsledku čehož se zvyšuje hodnota oceňovaného předmětu	Kombinovaná: +2 %
Úprava pro stav a kvalitu provedení	Dobrý stav a úprava bytu mají pozitivní vliv na hodnotu oceňovaného předmětu	Po kosmetických opravách: 0 % Po renovaci: + 3 %

Analog č. 3 má nejmenší hrubou korekci. Analog č. 2 má hrubou korekci o něco větší než analog č. 3. Analog č. 1 má nejvyšší hrubou korekci. Váhové faktory vybíráme na základě učiněných závěrů:

Pro analog č. 1 - 0,1, pro č. 2 - 0,3, č. 3 - 0,4; č. 4 - 0,2, tedy:

Náklady na 1 m 2 předmětu posouzení tedy budou:

672,17 * 0,1 + 770,49 * 0,3 + 685,09 * 0,4 + 665,33 * 0,2 \u003d 705,466 rublů / m 2

V tabulce. 13 ukazuje výpočet kapitalizačního poměru. Protože prodejní ceny předmětů srovnání nebyly uvedeny, byly určeny pomocí stránky www.irn.ru.

Tabulka 13 -

Potom bude hodnota předmětu ocenění příjmovým přístupem:

C O.O. = 705,466*59,3*12/0,041= 12 244 136 RUB

1) Úprava pro "smlouvání" umožňuje přivést nabídkovou cenu k prodejní ceně. Výsledkem průzkumu mezi účastníky trhu s rezidenčními nemovitostmi v Simferopolu (realitní kanceláře "Ruský Krym", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Krymský Terem", "Real Estate Parade", "VIP Chance"), vyšlo najevo, že sleva při vyjednávání při prodeji takových rezidenčních nemovitostí je v průměru 10%.

2. Úprava pro "realitní služby" umožňuje přizpůsobit ceny nabídek realitních kanceláří nákladům bez zohlednění nákladů na jejich služby. Na základě analýzy průměrných cen za realitní služby (realitních kanceláří „Infoservice“, „Business Crimea“, „Crimea Plus“, „RIO“, „World of Real Estate“, „Dom-Plus“), odhadce zjistil, že průměrné náklady na služby realitních kanceláří jsou 5 %.

3. Úprava o „umístění“ pro všechny analogy byla 0 %, protože předmět posouzení a tyto analogy jsou v tomto faktoru srovnatelné.

4. Úprava na "materiál stěn" pro všechny analogy byla 0%, protože předmět hodnocení a analogy se nacházejí v panelových domech.

5. Úprava pro „rok výroby“. Ceteris paribus, cena bytu v nepřímém poměru závisí na roku výstavby domu z důvodu narůstajícího fyzického chátrání tohoto objektu. Tato úprava nebyla aplikována, protože předmět hodnocení a objekty-analogy jsou podle tohoto kritéria srovnatelné.

6. Úprava pro "podlahu". Byty nacházející se v krajních patrech obytných domů, ceteris paribus, mají nižší hodnotu v přepočtu na 1 m2. náklady ve srovnání s byty umístěnými ve středních podlažích. Tato úprava nebyla uplatněna, neboť oceňovaná nemovitost a podobné nemovitosti se nacházejí v posledním patře pětipodlažních budov.

7. Úprava pro "počet místností" všech obdobných objektů je shodná, úprava tedy nebyla aplikována.

8. Úprava stavu (dostupnost spotřebičů a nábytku). Na základě analýzy trhu provedené v části 3 bylo zjištěno, že náklady na 1 m2. byty s nábytkem a vestavěnými spotřebiči jsou v průměru o 12 % vyšší než v bytech bez tohoto vybavení. Odhadce proto provedl úpravu směrem dolů o tuto částku

Tabulka 13

Vzorek je tedy homogenní a lze jej použít ke stanovení hodnoty předmětu hodnocení. Hodnota hodnoty nabídky vybraných analogů se navíc pohybuje ve středním tržním pásmu.

Při hodnocení předmětu, ve vztahu ke kterému subjekty hodlají obchod uzavřít, se přihlíží i k podmínkám samotného obchodu. V případě, že je předmět posouzení prost práv třetích osob (např. v bytě není nikdo přihlášen), tzn. zdarma právně i fyzicky, pak se použije úprava pro podmínky transakce - o 10 % dražší. Toto je průměrná korekce. Abychom to objasnili, uveďme příklad - pokud potřebujete ocenit byt na prodej se současnou koupí (výměnou), náklady na byt budou nižší o částku zadané úpravy. Důvodem je ztráta času hledáním možnosti výměny, která by uspokojila přání obou stran transakce.

bez povrchové úpravy - neexistují žádné vnitřní dveře, okna, stěny, podlaha a strop nebyly podrobeny dokončovacím pracím. Jedná se o novostavbu, která vyžaduje určitou rekonstrukci.
jednoduchá dekorace - stěny a stropy bytu jsou vybílené nebo vytapetované, na podlaze je dlažba, linoleum nebo parkety, koupelna a kuchyně jsou vybaveny sanitou.
vylepšená povrchová úprava - stěny a strop jsou pokryty akrylátovou barvou nebo tapetou, na podlaze je dlažba, linoleum nebo parkety, koupelna a kuchyně jsou vybaveny kvalitní sanitou.
kvalitní provedení - byt prošel rekonstrukcí ve vysokém standardu s použitím moderních stavebních technologií a kvalitních materiálů. Stávající povrchy jsou dokonale srovnané, byt je vybaven nejmodernějšími elektroinstalacemi a vodoinstalací. Je povoleno provádět sanaci podle individuálního projektu pomocí struktur složité kompozitní konfigurace.

Hodnotící zpráva je písemný dokument splňující všechny požadavky profesní etiky, jasně a přístupně odráží průběh procesu hodnocení a obsahuje prvotní údaje použité odhadcem, jejich analýzu, závěry a výslednou hodnotu. Příloha hodnotící zprávy obsahuje všechny fotografie, náčrtky a mapy, které nejsou zahrnuty v hlavních částech zprávy. Někdy příloha obsahuje slovníček pojmů.

Při stanovení ceny jsou nejdůležitější ceny bytů ve Vašem domě se stejným počtem pokojů, dále všech ostatních bytů v něm, dále bytů v podobných domech ve Vašem okolí. Pro výběr „podobných“ domů jsme provedli studii typologie bytového fondu v Moskvě a Moskevské oblasti.

POSOUZENÍ BYTU SROVNÁVACÍM PŘÍSTUPEM

Analogy by měly být co nejpodobnější Předmětu hodnocení, a to především z hlediska prvních pěti prvků srovnání, dále u rezidenčních nemovitostí (bytů) a z hlediska fyzických charakteristik (počet pokojů, celková plocha, typ budovy atd.). Všechny vybrané analogy jsou shrnuty v tabulce 8, která zahrnuje primární data získaná z otevřených zdrojů a doplňková data získaná přímo od prodejce analogů.

Ocenění bytu srovnávacím přístupem

Následuje zdůvodnění a výpočet výše úprav pro prvky srovnání, které se liší pro analogy a posuzovanou nemovitost. Je použita technika aproximace každého předmětu srovnání k předmětu hodnocení. Úpravy (dodatky) mohou být nákladové a procentuální. Z kvantitativních důvodů se rozdíly obvykle zavádějí v hodnotovém vyjádření a z kvalitativních důvodů v procentech. Procentuální úpravy se aplikují jak na náklady objektu srovnání, tak na jednotku srovnání a úpravy nákladů se aplikují na cenu objektu srovnání. Úpravy o tržní podmínky, umístění a odpisy jsou vyjádřeny v procentech.

Při aplikaci komparativního přístupu je hodnota posuzované nemovitosti stanovena v porovnání s prodejní cenou obdobných nemovitostí. Základem pro aplikaci tohoto přístupu je skutečnost, že hodnota Předmětné nemovitosti přímo souvisí s prodejní cenou obdobných nemovitostí. Každý srovnatelný prodej (předmět srovnání, analog) je porovnáván s oceňovanou nemovitostí. Přesnost výpočtu hodnoty Předmětu ocenění komparativním přístupem závisí na objemu (úplnosti) a kvalitě (spolehlivosti) informací o prodejních transakcích (nebo nabídkách k prodeji).

Úprava na přítomnost nábytku v ocenění bytu

VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$î§¯ˇœ∑‚ô?¨Ì¯´c…∑ 'ˆ$íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noníI$ $íI) I$íJRI$noínI$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíI$ $íI)I$íJRI$noóíI $ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noíí$ $íI)I$íJRI$noííI$ $íI)I $íJRI$noonI$ $íI)I$íJRI$noonI$ $íI)I$íJRI$noonI$ $íI)I$íJRI$noonI$ $íI)I$íJRI$no®uOÃ˘>PÍüôÛ˛™t… ÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛

Abychom to objasnili, uveďme příklad - pokud potřebujete ocenit byt na prodej se současnou koupí (výměnou), náklady na byt budou nižší o částku zadané úpravy. Důvodem je ztráta času hledáním možnosti výměny, která by uspokojila přání obou stran transakce.

Úprava pro nábytek při hodnocení bytu

To je běžná praxe. Neopustíme ji. Upozorňujeme, že v dokumentech se někdy vyskytují nesrovnalosti. Ať tak či onak, důkazy jsou prvořadé. Je třeba si uvědomit, že při takovém výpočtu je nutné použít plochu bytu bez zohlednění chladných místností (lodžie, balkony).

V souladu se zákonem je odhadce povinen uplatnit všechny tři přístupy k oceňování nebo zdůvodnit nemožnost uplatnění toho či onoho přístupu, proto je nesprávné tvrdit, že jeden posudek je lepší než druhý vzhledem k tomu, že používá dva přístupy. místo jednoho.

Úprava na přítomnost nábytku v ocenění bytu

Metoda párového prodeje spočívá v porovnání dvou objektů nabízených k prodeji, které jsou navzájem přesnou kopií, s výjimkou jednoho parametru (například podlahy), který vysvětluje rozdíl v ceně těchto objektů. Je důležité, aby ostatní parametry předmětu hodnocení a analogu byly stejné.

Po výběru analogů pro výpočet nákladů na byt srovnávacím přístupem se provedou úpravy cen analogů, které zohledňují rozdíly mezi analogy a předmětem hodnocení. Úpravy mohou být buď nahoru nebo dolů. Mohou být procentuální nebo absolutní (vztaženo na 1 m2 plochy bytu).

Ocenění bytu

Důležitou úpravou je úprava aukce, která zohledňuje, že cena transakce je zpravidla nižší než cena, za kterou je předmět dán do dražby. otevřený obchod. U bytů se vyjednávací sleva obvykle pohybuje od 2,5 % do 5 %. V souladu s tím bude pro byt v hodnotě asi dva miliony sleva na aukci 50 - 100 tisíc rublů. Odhadce tuto slevu velmi často nezohledňuje nebo její velikost považuje za spornou, nicméně zohlednění vyjednávací slevy je povinným požadavkem při hodnocení bytu pro získání hypotéky.

Dříve nebo později se se službami odhadců musí potýkat téměř každý. Naprostou většinu zákazníků tohoto typu práce tvoří lidé, kteří chtějí získat hypotéku; ocenění je také nezbytným postupem při zápisu dědictví, refinancování, dělení majetku v soudní příkaz a v některých dalších případech. V tento článek popisuje nuance hodnocení bytu, což často způsobuje zmatek na straně zákazníků.

Oprava na podlažnost domu při hodnocení bytů

Komparativní přístup k oceňování je souborem oceňovacích metod založených na porovnávání předmětu ocenění s jeho analogy, u kterých existují informace o cenách transakcí s nimi. Podmínky pro uplatnění komparativního přístupu: 1. Objekt nesmí být jedinečný. 2. Informace musí být úplné, včetně podmínek pro provádění transakcí.

Akce trvá do konce tohoto měsíce. Podrobnosti od manažera. Chcete-li zjistit, kolik stojí váš odhad bytu, volejte: Nabízíme vám službu odhadu bytu online. Upozorňujeme, že tento odhad je přibližný a není právně závazný.

Oprava na patro při hodnocení bytů

4.2.4. Potřeba rekonstrukce (zařízení a vybavení). Potřeba oprav vede ke snížení nákladů na byt s přihlédnutím k nadcházejícím nákladům na opravy. Úprava v Úprava se zohledňuje zvýšení atraktivity analogu. Potřeba oprav vede ke snížení nákladů na byt s přihlédnutím k nadcházejícím nákladům na opravy.

Odvození průměrných prodejních a nájemních cen komerčních prostor umístěných v prvních patrech obytných a administrativních budov a objektů umístěných v suterénu a suterénu budov v závislosti na cenové zóně* Jekatěrinburgu. V tomto případě jsou použity nabídkové ceny, nikoli skutečné ceny transakcí s nemovitostmi, cena prodeje a pronájmu objektů je zobrazena ve formátu ceny za 1 m2.

Odhad hodnoty bytu

Hlavním argumentem pro odmítnutí použití příjmového přístupu je, že při analýze nabídek na trhu nájemního bydlení v Permu byly identifikovány různé faktory, jako je dostupnost nábytku, domácích spotřebičů, telefonu, kvalita oprav, „čistota ” provozoven a další, které je obtížné na trhu identifikovat.fáze shromažďování informací. Tyto faktory se většinou odhalí až při přímé prohlídce obydlí a mohou výrazně ovlivnit cenu měsíčního nájemného, rozdíl může dosahovat až přibližně 1,5násobku. Přítomnost takových faktorů komplikuje výpočet příjmu, který může objekt přinést. Také tyto faktory ovlivňují výpočet míry kapitalizace v rámci důchodového přístupu, což také komplikuje další výpočty a stanovení hodnoty předmětu.

2. Chcete-li určit náklady na výměnu části areálu, musíte nejprve spočítat náklady na výměnu celé budovy. K tomu je nutné mít návrhové odhady nebo prostorově plánovací řešení a technický popis konstrukčních prvků budovy, ve které se předmět hodnocení nachází.

Jak samostatně hodnotit byt v hlavním městě

- Čím větší je plocha bytu, tím menší je jeho likvidita, - vysvětluje Arslan Ainakulov. - Je mnohem těžší prodat. V souladu s tím cena za metr čtvereční v velký byt bude méně. Řekněme, že máme obytný komplex "Sun City". Jsou tam byty, jak 25 m2, tak 30. To znamená, že vejdete - hned je pokoj a nic jiného. Tam metr čtvereční dosahuje 3000 dolarů. Pokud se podíváme na byt na levém břehu o rozloze 70 "čtverců", bude stejná cena za metr čtvereční - 2500-3000 dolarů.

Analogový objekt by měl být umístěn co nejblíže k předmětu hodnocení. V ideálním případě, pokud ve stejném domě nebo LCD. V Astaně v zásadě problémy s výběrem možností nejsou. Najít ve stejném rezidenčním komplexu byt podobný tomu vašemu proto většinou není problém. Podle priorit jsou kritéria rozdělena v následujícím pořadí: bytový dům, ulice, městská část.