Předběžná dohoda judikatury majetkové účasti. O zákonnosti uzavření předběžné smlouvy o majetkové účasti. Žádná vládní ochrana

Zákon upravující účast občanů v sdílená konstrukce obytné budovy existují již dlouhou dobu. Tento právní akt poměrně jasně uvádí výčet možných dokumentů a způsobů, jak mohou developeři prodávat novostavby. Patří mezi ně dohody majetková účast, bytové listy a vzdělávací bytová družstva. Provádění jiných dokumentů je prostě nezákonné, nebo v nich mohou být přítomny nezákonné doložky. Mezi tyto dokumenty patří tzv předběžná dohoda majetková účast, zkráceně PDDU.

Ve skutečnosti jsou DDU a PDDU zcela odlišné transakce a nemají spolu nic společného. Pokud je design prvního plně regulován na legislativní úrovni a také stanoví povinnou státní registraci, pak druhý není nijak regulován. Při koupi bytu na základě smlouvy o společné výstavbě máte jistotu, že nemovitost uvedená v dokumentu bude po dokončení výstavby bytového domu převedena do majetku akcionáře. Kromě toho uzavření takových transakcí naznačuje, že všechny Požadované dokumenty stavitel je v naprostém pořádku.

Provedení PDDU ukládá společnosti pouze formální povinnost v budoucnu podepsat hlavní dokument za stejných podmínek a důvodů. Ve skutečnosti není neobvyklé, že se doložky uvedené v předběžné smlouvě výrazně liší od ustanovení hlavní transakce. Obecně nelze uzavření PDDU v raných fázích výstavby označit za nezákonné. Existence takové dohody neodporuje občanskoprávním vztahům, nebýt jednoho „ale“. Mnoho vývojářů zavazuje budoucí držitele akcií k jistotě suma peněz na úhradu odpovídajících nákladů na bydlení, což je zase nezákonné. Jako potvrzení o splnění svých závazků může držitel úroku zanechat pouze malý vklad, který by se za prvé v žádném případě neměl rovnat částce transakce, a za druhé, vývojář jej neutratí až do DDU je uzavřena.

To je podstata předběžné transakce, na které se strany pouze dohodnou zásadní podmínky a budoucí práva a povinnosti. Tuto možnost lze nazvat ideální pro hypotéku, protože pojišťuje oba účastníky výstavby. Na jedné straně je PDDU předložen bance k převodu Peníze, na druhou stranu developer obdrží důkazy o platební schopnosti klienta a může s ním uzavřít hlavní smlouvu.

Jiná věc je, pokud se banka nepodílí na financování výstavby bytového domu a byt se kupuje vlastní prostředky. V takových situacích je přítomnost doložky o zaplacení poloviny nebo dokonce třetiny nákladů na bydlení s uvedením místa určení nikoli jako součást příspěvku, ale například jako stejný vklad je prostě nezákonná. Pouhá přítomnost slova „předběžný“ v názvu dokumentu by měla budoucího vlastníka akcií okamžitě upozornit a přimět jej k opatrnosti. K podepisování takových dokumentů je třeba přistupovat zvláště opatrně.

To samozřejmě vůbec neznamená, že by developerská společnost chtěla klamat své zákazníky, ale zároveň si tímto způsobem výrazně snižuje velikost svých závazků. K tomuto opatření se uchylují jak poměrně velké a spolehlivé organizace, tak spíše malé, které se ještě nestihly pozitivně etablovat na realitním trhu. Těm prvním umožňuje uzavření PDCA nenechat si ujít potenciální zákazníky ani ve fázi papírování, ti druzí jsou často nuceni uchýlit se k předběžným obchodům jen proto, aby se stavba nezastavila na dobu neurčitou. Problémy v této oblasti bohužel vytvářejí samotné orgány místní samosprávy, které se vyznačují byrokracií a výrazně zdržují dobu potřebnou ke koordinaci dokumentů.

Podle obsahu samotné předběžné dohody se můžete ujistit, že se developer nesnaží své akcionáře oklamat a vynaloží veškeré úsilí na dodržování zákona. Za prvé, všechny její hlavní podmínky by měly být stanoveny co nejjasněji a nejjasněji s uvedením předmětu transakce, práv a povinností stran a mnoha dalších důležitých nuancí. Za druhé, popis bytu, který bude následně koupen pod DDU a evidován jako nemovitost, by měl být co nejkonkrétnější, pro který jsou informace převzaty z projektová dokumentace. V ideálním případě by se takové informace měly skládat jak z popisné části, tak obsahovat informace o ploše, podlaží, počtu místností, přítomnosti či nepřítomnosti dekorace a schematický plán.

V bez chyby předběžná smlouva musí obsahovat doložku o datu podpisu hlavní transakce, i když ve většině případů není konkrétně specifikována, ale odpovídá určité události, která musí v budoucnu nevyhnutelně nastat. Obvykle je to načasováno do okamžiku získání stavebního povolení. Tomuto ustanovení je třeba věnovat zvláštní pozornost, neboť svědomitá stavební firma, která se již řadu let zabývá výstavbou, se poměrně dobře orientuje v načasování získání povolení, a proto může a dokonce by měla uvést konkrétní datum uzavření. DDU, které je zcela povoleno vydávat s předstihem.

Stejně důležité je, aby náklady na metr čtvereční nebo plná cena bytu, stejně jako postup provádění plateb a podmínky, byly okamžitě předepsány v PDDU. Absence této položky by měla být alarmující. Navíc při takzvaném vkladu musí být povinné, aby byl záloha na účet budoucích částek zaplacených za výstavbu bytu. Dodatečné podmínky o možnosti přepočtu ceny bydlení po provedení měření ZISZ jsou přitom běžnou praxí a neměly by vzbuzovat podezření. Ve většině případů má design a skutečná plocha prostor mezi sebou určité rozdíly.

Přítomnost v předběžné smlouvě podmínek pro uvedení nemovitosti do provozu a provedení převodních úkonů, jakož i doba záručního servisu na nemovitost a zařízení je také obrovským plusem, což naznačuje vysokou pověst vybrané společnosti a její svědomitý přístup k plnění svých závazků vůči kupujícím. Vzhledem k tomu, že provedení PDDU podléhá normám občanského práva, musí být uzavřeno ve stejné formě jako hlavní transakce, tedy písemně. A strany v takovém dokumentu by měly být nazývány odpovídajícím způsobem: „vývojář“ (nezbytně entita) a „účastník sdílené výstavby“.

Na druhou stranu předběžná smlouva nepodléhá povinnému státní registrace v jednotném státním rejstříku a nedává akcionáři právo žádat o přijetí jednoho nebo druhého nemovitost. Svědčí pouze o úmyslech osob, a proto je nutné k jejímu podpisu přistupovat s maximální opatrností. V opačném případě budete muset svůj případ prokázat u soudu.

Spolu s obvyklým schématem realizace nových budov v rámci DDU developer někdy uzavírá předběžnou dohodu o majetkové účasti na výstavbě. Manažeři zajišťují, že takový systém je zcela bezpečný a chrání zájmy kupujícího.

Málokdo slyšel o tom, jak těžké je pro stavební firmy vydělat si na živobytí. Obecná víra v předražení bytů v novostavbách nás nutí věřit, že tento byznys je schopen přes noc vydělat z ničeho miliardu rublů. Občané neberou v úvahu snahy o překonání zákonných překážek. Velký ruský problém spolu s problémy na silnicích je prosperita byrokracie. Každý se dostal do situace, kdy je pro získání certifikátu potřeba doložit 2 certifikáty z navazujících útvarů, 1 žádost ve formě 2-D a směr dozorové kontroly. Pro organizace jsou tyto složitosti mnohonásobně prohloubeny. Od získání práv k pozemku po získání stavebního povolení často uplyne několik let. V ideálním případě by vedení společnosti mělo mít konexe v administrativě, aby se tento proces zkrátil na několik měsíců.

Představte si, že celá ta doba přípravy a projektování jsou v plném proudu. Jedná se o kolektiv zaměstnanců, kteří pobírají mzdy, a kolektiv úředníků, kteří dostávají odměny. Před získáním stavebního povolení není možné získat peníze od vlastníků akcií. bydlení se považuje za uzavřené po jeho registraci. Rosreestr zase registruje první smlouvu pro každý dům a čeká pouze na obdržení absolutně všech povolení. To je na jednu stranu dobré pro občany, kteří si pořizují novostavbu, protože to maximálně chrání jejich zájmy, ale na druhou stranu špatné, protože to vede k vyšším cenám bytů.

Jak funguje transakce podle předběžné smlouvy o kapitálové účasti?

Budete požádáni o uzavření smlouvy specifikující podmínky, náklady a další parametry budoucí transakce v rámci smlouvy o stavebním kapitálu. Již v tuto chvíli musíte zaplatit cenu bytu, ale ne přímo stavební firma, a na zvláštní bankovní účet - akreditiv. Tyto peníze si developer bude moci vybrat až po registraci DDU - hlavní smlouvy. Na první pohled není jasná motivace stavební firmy – peníze, které ještě nejsou na běžném účtu, nelze použít. Ve skutečnosti ve stejné bance developer otevírá úvěrová linka o zajištění účtů akreditivů naplněných peněžními prostředky akcionářů.

Rizika takového obchodu jsou již v názvu smlouvy – předběžná. Často jsou podstatné parametry budoucího bytu naznačeny s výhradou a lze je upřesnit až v průběhu výstavby. Není to děsivé, pokud se byt zvětší o 1-2 metry čtvereční a musíte zaplatit určitou částku. Byly však případy, kdy byl stavební projekt přepracován a místo jednopokojového bylo pro účely optimalizace rozhodnuto postavit dvoupokojový, nebo dokonce „odříznout“ pár pater navíc. V takové situaci vám s největší pravděpodobností vrátí všechny zaplacené peníze a omluvíte se, ale vynaložené nervy a síly vám nikdo nevynahradí. Stejně tak nabídnout ekvivalentní verzi nemovitosti, která za tuto dobu zdražila.

V předběžné DDU další podmínky transakce mohou být rovněž předběžné nebo orientační. V průběhu stavby může být upřesněn termín předání a cena bytu.

Existuje také riziko dvojího prodeje, byť neúmyslného, ​​prostě proto lidský faktor nebo technická chyba. Při uzavírání řádné smlouvy o kapitálové účasti toto riziko přebírá Rosreestr, což vylučuje průnik zájmů dvou vlastníků akcií ve vztahu k jednomu objektu.

Nejtěžší je postavit výhody návrhu na jednu stranu vah a jeho rizika na druhou. Nepospíchej. Představte si nejhorší možnou situaci – například opakované přesuny dodávky a nutnost platit nájem za byt. Porovnejte s aktuální finanční situací a rozhodněte se, zda koupit novostavbu ve fázi výkopu za nejnižší cenu nebo investovat do hotového bytu s menší metráží.

Předběžná dohoda o majetkové účasti na výstavbě

Mnoho stavební firmy poměrně aktivně využívat formu předběžné dohody o majetkové účasti. Děje se tak z různých důvodů: někdo chce začít prodávat byty bez čekání na povolení, někdo se tímto způsobem snaží skrýt své stinné stránky.

Co je podstatou PDCA, proč je potřeba a jaká rizika obsahuje? Přečtěte si o tom v našem materiálu.

Co je PDDU?

Předběžná ekvitní smlouva (PDDU) je smlouva, jejímž předmětem je závazek developera a držitele ekvity uzavřít mezi sebou v budoucnu hlavní ekvitní smlouvu (PDDU) za předem dohodnutých podmínek.

Ačkoli federální zákon„O účasti na sdílené výstavbě bytové domy a dalších nemovitých věcí ao změně některých legislativní akty Ruská Federace„Č. 214-FZ ze dne 31. prosince 2004 (dále jen zákon č. 214-FZ) je v platnosti již více než 10 let a mnozí již vědí, že při koupi bydlení v novostavbě je nutné uzavřít DDU, ne každý kupující bude schopen rozlišit hlavní smlouvu od předběžné . Proto se při podpisu předběžné dohody domnívají, že je upravena i zákonem č. 214-FZ. Zde však lze jednoznačně konstatovat, že PDDU se tohoto zákona nijak netýká.

DDU zaručuje akcionáři převzetí vlastnictví bytových prostor, které mu budou až do dokončení výstavby bytového domu zastaveny. Tato smlouva musí projít povinnou registrací u úřadů Rosreestr a teprve poté nabude právní platnosti. Tento postup chrání účastníka společné výstavby před dalším prodejem jeho bytu třetím osobám.

Předběžná smlouva je úplně jiný typ vztahu. V žádném případě nezaručuje vlastníkovi podílu převzetí bytu, pouze stanoví povinnosti stran uzavřít hlavní dokument v budoucnu. PDDU není nikde registrován, proto nedává účastníkovi sdílené výstavby žádnou záruku, že mu přislíbené bydlení nebude prodáno dalšímu kupujícímu.

Poradí vám nejlepší kvalifikovaní právníci

Zdarma: Naši právníci poskytují bezplatnou úvodní konzultaci o jakýchkoli právních otázkách. 90 % případů je vyřešeno jednou bezplatnou konzultací.

Nepřetržitě : Zeptejte se realitního právníka v online chatu nebo použijte formuláře na webu

Předběžná dohoda musí obsahovat následující informace:

• povinnost stran uzavřít hlavní smlouvu v budoucnu;
• termín uzavření hlavní smlouvy;
• základní podmínky DDU v souladu s požadavky zákona č. 214-FZ.

Poznámka! Hlavní DDU je obvykle přílohou PDD.

Základní podmínky by měly umožnit přesně stanovit předmět smlouvy, její náklady, datum převodu na kupujícího, záruční dobu. V opačném případě může soud takovou dohodu prohlásit za neplatnou. Developerem musí být stejná právnická osoba.

PDDU lze podepsat výhradně výkonný ředitel stavební firma nebo jiný zaměstnanec, ale pouze s plnou mocí.

blok_pozornost

Aby byly pro každou stranu poskytnuty záruky, že dohody budou v budoucnu respektovány, je možné splnit povinnost podle TCAP poskytnout propadnutí nebo penále.

Jednu z možností, jak zajistit úhradu podle smlouvy o smlouvě budoucí, lze uznat jako zálohu. A pak za vyhýbání se uzavření DDU se záloha nevrací, a pokud se developer vyhne, bude muset zaplatit dvojnásobek zálohy.

O zákonnosti uzavření předběžné smlouvy o majetkové účasti

PDA nelze označit za nelegální. Tento typ smlouvy je stanoven zákonem a je upraven v čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace, ale vzhledem k tomu, že to neznamená získání žádného hmotného prospěchu (zboží, nemovitosti, služby atd.), nelze za něj zaplatit.

PDCA tedy může být dobře uzavřena před hlavním dokumentem, ale bez poplatků za bydlení.

To je vlastně problém, protože klíčovým cílem developerů při uzavírání PDCA je získat investice do svého projektu. Předběžné dohody se často vypracovávají ve fázi schvalování a získávání povolení, protože není možné sepsat dohodu kvůli nedostatku potřebných dokumentů. Stavaři potřebují peníze, a tak se hodně snaží přilákat investory a získat prostředky na stavbu domu (ač to ze zákona nesmí a za takové jednání jim hrozí tučné pokuty).

Zákonodárce umožňuje developerům získat peníze na stavbu obytný dům pouze v rámci DDU. Jenže dnes se stavební firmy naučily zákon obcházet a peníze čerpat ne jako platbu za byt, ale jako kauci na základě smlouvy. Ve skutečnosti se jedná o podvod.

Při uzavírání PDCA je tedy nutné pochopit, že tato transakce je extrémně riziková. Na rozdíl od vývojářů, kteří tato dohoda nese pouze výhody, pro vlastníky akcií se může proměnit ve značné ztráty, protože své prostředky neinvestujete do konkrétní nemovitosti, ale pouze do slibu, který nemusí být nikdy splněn.

Aby byla stavební společnost způsobilá k uzavření DDU, musí splnit všechny požadavky zákona č. 214-FZ a přísně dodržovat jeho podmínky. Jakékoli porušení jí hrozí sankcemi a pokutami ve prospěch vlastníků akcií. Kromě toho je developer povinen pojistit svou odpovědnost vůči investorům.

K uzavření PDCA není vyžadováno nic z výše uvedeného. Developer přebírá minimum závazků a prakticky nenese finanční rizika. V případě nesplnění podmínek smlouvy v lepším případě jednoduše vrátí kauci zpět kupujícímu.

Rizika akcionáře jsou mnohem závažnější a nejdůležitější z nich je pravděpodobnost, že své peníze vůbec nedostane zpět.

Podle zákona musí předběžná smlouva specifikovat čas vyhrazený pro provedení hlavní dohody. Není-li takové období nastaveno, výchozí je 1 rok. Pokud během této doby není DDU podepsán a žádná ze stran nenabídla jeho vydání, jsou závazky zcela ukončeny.

Poznámka! Do 6 měsíců po uplynutí platnosti PDDU má kupující právo obrátit se na soud, aby donutil vývojáře k vydání hlavního PDDA, nebo podat žádost o zrušení smlouvy a vrácení peněz. Proto je velmi důležité důsledně dodržovat lhůty a nepromeškat čas určený pro podání reklamace.

Vzhledem k tomu, že vývojář všemi možnými způsoby zdržuje registraci DDU, neměli byste slepě věřit jeho slibům. Stavební firmě je nutné zaslat doporučený dopis s návrhem na uzavření hlavní smlouvy a pokud developer váš požadavek ignoruje, můžete se klidně obrátit na soud.

Proč ne DDU?

Stavební firmy praktikující předběžné dohody většinou neskrývají důvod jejich uzavření. Zpravidla je tímto důvodem chybějící stavební povolení. Ne vždy za to může developer, někdy místní správa zdržuje vydání dokumentů. Pokud se však rozhodnete uzavřít PDCA právě kvůli těmto okolnostem, nejprve analyzujte obchodní pověst firmám, protože chybějící povolení může skrývat mnohem závažnější problémy: například nebyla vydána práva ke staveništi, nebyly provedeny potřebné zkoušky, nebyly splněny technické požadavky na napojení komunikací atd. V takové situaci, záruky, že stavební povolení je obecně obdrží, ne.

V některých případech se PDA používá jako technická smlouva. To znamená, že stavební firma má všechny papíry v pořádku, ale z různých důvodů chce od vlastníka kapitálu dostat peníze ještě před sepsáním hlavního dokumentu. Charakteristickým znakem takové dohody je krátké období před uzavřením DDU (2-3 měsíce). V tomto případě je riziko minimální.

CPDU praktikují velké i malé stavební firmy. Velké - protože si jsou jisti získáním všech potřebných povolení, což znamená, že nemá smysl zdržovat zahájení prodeje, malé - protože na to není dost peněz počáteční fáze konstrukce.

V některých případech okolnosti nutí vlastníka akcií přijmout návrh vývojáře na vydání PDDU. Může to být například výhodná lokalita pro stavbu bytového domu, úspěšné uspořádání budoucích bytových prostor, příznivé náklady byty. V tomto případě je hlavním úkolem účastníka sdíleného projektu minimalizovat svá rizika.

Kategoricky vám nedoporučujeme uzavírat předběžnou smlouvu, jejíž kauce se rovná plné náklady byty, i když je nabídka nesmírně lákavá, a všechny ostatní podmínky vám naprosto vyhovují. Svědomité stavební organizace takový požadavek nepředloží, nabídnou složení určité částky jako jistoty za závazky v rozumných mezích.

Před podpisem PDAP je také nutné pečlivě prostudovat jeho obsah. standardní forma řečená dohoda neexistuje, ale zákonodárce předepisuje, že by měla být podobná formě hlavní dohody. Pokud tento požadavek není splněn, může být dokument prohlášen za neplatný.

Důsledky porušení (neplnění) pravidel silničního provozu

PDDU se považuje za nesplněné, pokud se jedna ze stran vyhýbá uzavření hlavní smlouvy. V takové situaci platí ustanovení uvedená v odst. 4 čl. 445 Občanského zákoníku Ruské federace, který říká, že pokud se jedna strana předběžné dohody vyhýbá plnění hlavní smlouvy, má druhá strana právo obrátit se na soudní orgán s žádostí o vynucení uzavření smlouvy. .

V tomto případě je strana, která se bezdůvodně vyhýbá provedení dokumentu, povinna nahradit ztráty způsobené svým jednáním.

Porušení PDDU je také spojeno s platbou podle takové smlouvy. Jak bylo uvedeno výše, zákonodárce zakazuje lákat finanční prostředky od vlastníků akcií na byt po předchozí dohodě. Zákon jasně stanovuje výčet smluv, na základě kterých je takové zapojení možné - jedná se o DDU, smlouvu s bytovým družstvem nebo bytovým družstvem a také prodej bytových listů.

Poznámka! Pokud developer obdržel peníze za byt v rozporu se zákonnými požadavky, má držitel úroku právo požádat soud o uznání takové dohody za neplatnou. Developer zároveň ponese břemeno administrativní odpovědnosti, která spočívá v zaplacení pokuty ve výši 500 000 až 1 000 000 rublů.

Suma sumárum, nutno podotknout, že dnes je koupě bytu pod PDDU jednou z nejrizikovějších transakcí. Navzdory četným varováním před nebezpečím uzavírání takových smluv však jejich obliba na trhu novostaveb jen stoupá.

Za prvé, kupující láká cena. Ve fázi uzavírání PDDU je cena za 1 metr čtvereční podstatně nižší. Při uzavírání takové dohody je však třeba být vědomý možná rizika a důsledky, pokud developer špatná pověst. Před podpisem předběžné smlouvy je proto lepší poradit se s právníkem.