Akciová výstavba: jak budou developeři pracovat během přechodného období. Proč nový zákon o sdílené výstavbě hrozí kolapsem trhu s bydlením Když bude sdílená účast na výstavbě zakázána

Experti M16-Real Estate připravili podrobný materiál o zrušení sdílené výstavby v Rusku.

Prozradíme vám, jaké změny v legislativě a na trhu nastanou od 1. července 2018, jaké důsledky bude mít odmítnutí použití prostředků akcionářů a kdy bude sdílená výstavba v Rusku definitivně zakázána.

Likvidace sdílené výstavby v Rusku

V současné době se asi 80 % veškerého bydlení prodává za podmínek majetkové účasti, která je zase regulována 214-FZ. Běda, legislativní úprava koule, do které se svého času vkládaly velké naděje, moc ovoce nepřinesla. A ke konci roku 2017 činil počet oficiálně uznaných podvedených vlastníků akcií v zemi 86 000.

Počet oficiálně uznaných podvedených vlastníků akcií je 86 tisíc, neoficiálně jsou v zemi asi 2 miliony lidí zasažených jednáním developerů

Je zřejmé, že problém vlastníků akcií dotčených akcí stavební firmy je akutní a její řešení vyžaduje rozhodná a tvrdá opatření vlády. Právě tímto opatřením by mělo být zrušení podílu.

Co se stane místo sdílené výstavby?

Ve skutečnosti budou mít vývojáři zakázáno přitahovat finanční prostředky od vlastníků akcií ke své práci. Místo toho budou muset firmy buď hospodařit s vlastními prostředky (a to je reálné pouze u státních podniků), nebo si vzít úvěry. Situace je již dohodnuta a vyřešena s bankami.

Občané si přitom zachovávají právo pořídit si nedokončené bydlení. Teprve nyní budou zaplacené prostředky uloženy na speciálních vázaných účtech, ke kterým budou mít vývojáři přístup až po dodání domu.

Pokud developer nesplnil své závazky, kupující jednoduše vrátí své prostředky, naštěstí nejsou utraceny, ale trpělivě čekají a zůstávají na vázaných účtech.

Mimochodem, vláda nevylučuje možnost, že za pár let bude prodej nedokončeného bydlení v zásadě zakázán. To však dosud nebylo nikde právně zakotveno.

názor prezidenta

Prezident nejsilněji trval na zrušení dolevky. Byl to on, kdo inicioval vývoj alternativního systému, který by umožnil výstavbu nového bydlení bez použití spotřebitelských prostředků.

Ruský prezident Vladimir Putin označil výstavbu akcií za necivilizovaný systém

Začátkem tohoto měsíce se V. Putin vyjádřil ke sdílené výstavbě mimořádně kriticky a označil schéma za necivilizované a regulaci vágní.

Zákon o zrušení společné výstavby

Jako takový nebude existovat samostatný zákon. Místo toho budou všechny změny zakotveny v 214-FZ. První inovace začnou fungovat už letos. V plná síla Reforma vstoupí v platnost až v roce 2019. Tato doba, jak vláda očekává, by měla stačit k tomu, aby se developeři přeorientovali a připravili na práci v nových podmínkách.

Novinka ve sdílené výstavbě od roku 2018

Očekávejte úplné zrušení dobíjení v aktuální rok- brzy. Trh však stále čekají výrazné změny.

Hlavní je, že se zpřísňují požadavky na vývojáře. Od nynějška budou smět stavět bydlení pouze firmy, které v bytovém sektoru odpracují alespoň 3 roky.

Od 1. července 2018 začnou developeři dostávat stavební povolení až po úplné realizaci předchozích projektů

Kromě toho musí mít firma na účtu minimálně 10 % plánovaných nákladů stavby. Mimochodem, toto množství bude zmrazeno.

Po 1. červenci budou moci developeři získat pouze jedno stavební povolení. A až do úplného splnění závazků podle současného projektu se o novém povolení nemůže ani zdát.

Zároveň se zpřísňuje odbornost projektová dokumentace.

Kdy bude v Ruské federaci zrušena sdílená výstavba?

Zpočátku si vývojáři zachovají právo nezávisle si vybrat formát výstavby - kapitálové nebo projektové financování. Od 1. července 2019 však taková možnost nebude – sdílená výstavba bude zcela zrušena.

Za rok by se měly firmy připravit na přechod na jinou formu financování a upravit své pracovní procesy v souladu s novými požadavky.

Co bude mít za následek zákaz sdílené výstavby?

Takové rozsáhlé úpravy samozřejmě zanechají na trhu rezidenčních nemovitostí znatelnou stopu a důsledky – pozitivní i negativní – pocítí jak developeři, tak kupující.

Bezpečnost kupujícího

To je hlavní důvod, proč by sdílená výstavba měla upadnout v zapomnění. Jak účinné ale bude nové opatření?

Díky vázaným účtům, na kterých budou uloženy převedené peníze za byt, budou finance kupujících skutečně v bezpečí. A pokud developer své závazky nesplní, zákazníci jednoduše dostanou své peníze zpět.

Nový řád ochrání peníze vlastníků akcií, ale nezachrání před dlouhodobou výstavbou

To ale neovlivní včasné dokončení domů. Někdo může říct „vrátil peníze – a dobře, nový byt můžete vzít“, ale to není úplně správné.

Představte si, že jste si koupili byt za 3 miliony rublů a o dva roky později developer zkrachoval. Peníze jste dostali zpět, jen teď takový byt stojí 4 miliony. A vyhlídka na přestěhování do vlastního je opět odsunuta na neurčito.

Ceny bydlení

Byty zdraží, to je fakt. Náklady na samotná zařízení porostou, protože se do nich nyní budou investovat náklady na úvěrové služby. Developeři se budou snažit v rámci možností sdílet úvěrové zatížení s kupujícími, takže byty budou neustále zdražovat. Podle expertů M16-Real Estate bude navýšení ceny od 15 do 30 %.

Na druhou stranu vývojáři zůstanou limitováni svou kupní silou, která se již nezvyšuje. dlouho(v dohledné době také nejsou důvody pro její růst).

Účastníci trhu

Stavitelů znatelně ubude. Navíc se trh zbaví nejen bezohledných hráčů, ale jednoduše i středně velkých firem. Svědomití vývojáři, kteří nemají dostatek finančních prostředků ve svém majetku, budou nuceni trh opustit.

Trh se zbaví bezohledných developerů. Odcházet budou nuceny i malé firmy

Některé firmy se již přeorientují na generální zadávání zakázek. Hlavním důvodem je nejistota situace způsobená změnami legislativy. Mezi takové firmy patří například jeden z nejstarších petrohradských developerů – „47 Trust“.

Přestože ztráty Petrohradu a Moskvy nebudou kvůli zde působícím lídrům trhu příliš znatelné, obecně Rusko přijde o významný podíl stavebních firem, včetně těch svědomitých.

Stavební tempo

Princip „jeden developer – jedno stavební povolení“ děsí developery neméně než vyhlídka na získání úvěru na výstavbu.

Firmy se obávají, že termíny pro realizaci obytných komplexů výrazně narostou, protože nyní bude muset každá stavba získat samostatná povolení. Včetně budování sociální či inženýrské infrastruktury.

To znamená, že budeme muset zapomenout na paralelní výstavbu domů a školek. Totéž platí pro jednotlivé kotelny, trafostanice atd. U projektů IBA to bude zvláště patrné. A první nájemníci si budou muset zvyknout na atmosféru věčné výstavby.

Co se stane s podvedenými akcionáři?

Pro ty, kteří již trpěli jednáním vývojářů, se nic nezmění. Spíše se jejich problémy vyřeší v aktuálním pořadí.

Co teď?

Do doby, než se změny projeví, se vývojáři snaží získat co nejvíce povolení a přivést předměty na trh rychleji. Prodej objektů uvedených na trh před 1. červencem bude probíhat podle současných pravidel a následné zrušení sdílené výstavby to nijak neovlivní.

V příštím roce se objem trhu bude tvořit především díky nyní stažené nabídce, ceny budou konkurenceschopné, zdražení bude mírné.

Názor 2019

Pavel Lipkin, vedoucí realit ve výstavbě na M16: Od 1. července konečně stavební trh přechází na vypořádání s vlastníky akcií prostřednictvím vázaných účtů. Existují však výjimky: kdo již prodal více než 10 % plochy a připravenost domu přesahuje 30 %, bude moci stavbu dokončit podle starých pravidel.

Pro ty, kteří musí stavět na vlastní náklady a převádět do pokladny sociální zařízení, minimální úroveň připravenost snížena na 15 %. A pro „páteřní“ společnosti byl práh připravenosti snížen na 6 %, ale v Petrohradu může o takový status požádat jen několik vývojářů.

Období od 1. července 2018 se stalo „testovacím“ režimem pro stavební trh. Některé společnosti přešly na escrow účty, ale mnohé z nich začaly hledat náhradní řešení, jako je prodej na zakázku. Některé byty byly přeregistrovány na třetí stranu právnické osoby kteří nyní jednají jako prodávající na základě smlouvy o postoupení.

Předpokládaný růst cen se ukázal být nižší, než se očekávalo. Za první polovinu roku činil průměrný nárůst ceny za metr čtvereční 7-10%. Obecně platí, že jakékoli hodnocení nových pravidel bude prozatím předčasné, až po definitivním přechodu na vázané účty lze plně posoudit změny na trhu.

Máte nějaké dotazy? Zanechte své kontaktní údaje a naši specialisté vám zavolají zpět.

K odmítnutí společné výstavby může dojít již od tento rok místo 1. července 2019 a prodej bytů v rozestavěných domech bude podléhat úplný zákaz v roce 2020

Takové závěry lze vyvodit na základě informací, které skončily v rukou obchodního tisku po setkání prezidenta Vladimira Putina s vládními úředníky a developery.

Zpřísnění pozice úřadů má za cíl chránit občany před bezohlednými developery. Sami profesionální účastníci trhu však říkají, že opatření by mohlo vést ke zvýšení cen nemovitostí a oligopolizaci stavebního trhu.

Naprostá většina novostaveb v Rusku (asi 80 %) je prodávána prostřednictvím smluv o sdílené výstavbě (DDU), podle kterých se staví nemovitosti na náklady investorů (akcionářů). Vzhledem k tomu, že takový systém s sebou nese riziko pro občany, že přijdou o finanční prostředky a zůstanou bez bydlení, čímž se připojí k „podvedeným držitelům akcií“, rozhodly se úřady změnit pravidla hry a vyloučit velký počet investorů z konstrukční projekt. Podle různých odhadů počet kupců, s nimiž nebyly splněny podmínky akciových smluv, přesáhl 100 tisíc lidí po celé zemi, což nemohlo varovat federální i regionální úřady.

Rozhodnutí opustit sdílenou výstavbu padlo již v roce 2017, ale aby se minimalizovala rizika kolapsu trhu, byl proces přechodu na projektové financování sektoru prodloužen o tři roky. Během této doby se vývojáři museli naučit fungovat v nové realitě projektového financování, zvládnout všechny nuance interakce s bankami a zcela „opustit“ prostředky občanů a získat vlastní kapitál.

Podle novely zákona o sdílená konstrukce N 214-FZ, od 1. července 2019 dostanou developeři prostředky za prodané byty až po předání bydlení kupujícím. Do té chvíle budou peníze klientů drženy ve speciálu bankovní účty, nepřístupné ani „stavebníkovi“, ani budoucím majitelům domů. V čem pojistná částka, v případě problémů, kompenzovaný z Fondu pojištění vkladů, je omezen na 10 milionů rublů.

Podle tisku se na schůzce s hlavou státu vývojáři snažili dosáhnout ústupků, ale vše dopadlo přesně naopak: budou si muset pospíšit s odmítnutím sdílené výstavby, protože situace na trhu se stává kritickou. .

Ropná velmoc: Ceny benzínu porostou o dalších 10 %

Olej do ohně přilila problémová společnost Urban Group, v případě jejího úpadku se seznam dotčených akcionářů zvýší o 16 tisíc osob. V tuto chvíli společnost, která má závazky za 80 miliard rublů, oznámila ukončení prodeje nemovitostí. Developer byl na pokraji bankrotu kvůli hrubým chybám a porušením v systému řízení společnosti. Podle médií se bavíme o čerpání prostředků prostřednictvím stínových schémat.

„Na zmenšujícím se trhu, kde se snižuje solventnost kupujících, je třeba mnoho rozhodnutí dělat rychleji,“ vysvětlila v rozhovoru pro Cargrad. Director of Research ve společnosti "Market Information" LLC Světlana Podchalina. "Obecně lze říci, že situace na stavebním trhu je podobná tomu, co se stalo v bankovním sektoru."

Problém podvedených vlastníků akcií byl ale vždy prioritou a v předvolebním období se mu pozornost vlády ještě zvýšila, upozorňují analytici VTB Capital ve svém komentáři. Společnost zároveň uvedla, že zavedená pravidla, zejména zákaz přijímat platby za byty před dokončením stavby a zpřísnění požadavků na stavební firmu, se výrazně mění „ ekonomické základy sektorové operace.

Vývojáři budou mít v tuto chvíli k dispozici pouze dva způsoby financování: vlastní hotovost a úvěr. Podle paní Podchaliny je třeba počítat s tím, že málokterý developer staví vlastní prostředky.

„Pokud by developeři museli financovat výstavbu pouze z vlastního resp úvěrové fondy jeho hodnota by se zvýšila asi o 20 %,“ uvádějí naopak, analytici "VTB Capital" . Podle jejich názoru nová pravidla hry poskytují konkurenční výhodu velkým vývojářům, „které mají navázané vazby s bankami a vytvářejí předpoklady pro rozsáhlou konsolidaci sektoru“.

Odborníci jsou si jisti, že rozhodnutí úřadů způsobí vývojářům vážné problémy a dokonce bankrot na trhu. V první řadě mluvíme o malých společnostech. Další oligopolizace trhu ovlivní nejen cenu novostaveb, ale i kvalitu budovaného bydlení. Oligopol eliminuje konkurenci, říkají analytici.

„Drobní developeři trh velmi pravděpodobně opustí, protože nebudou moci hrát podle nových pravidel, především kvůli nedostatku financí na výstavbu,“ říká S. Podchalina . - Ve stejné době, banky, v zásadě, jsou velmi neochotné půjčovat i velké a dlouhodobé úspěšnou historii existence vývojářů, malých vývojářů – ještě více.“

Růst cen nového bydlení je v rozporu s cíli stanovenými prezidentem Ruska v novém květnová vyhláška, poznamenal v rozhovoru pro BFM člen představenstva Opora Rossii Dmitrij Kotrovskij . Jedním z cílů při zlepšování života občanů je vytvoření 40 milionů metrů čtverečních dostupného bydlení, které bude uvedeno do provozu, aby 5 milionů občanů mohlo zlepšit svůj život. životní podmínky. "To spolu absolutně nekoreluje," argumentuje.

Podle odborníka jedině hlavní hráč bude schopen určit marginalitu, která nakonec bude tvořit konečnou cenu produktu. "Udržet krok s takovou příležitostí pro ostatní účastníky trhu, zejména ty, kteří pracují v regionech, si nemyslím, že by to bylo možné," uzavřel pane Kotrovského .

Je pravda, že všechny tyto negativní jevy spotřebitel nepocítí okamžitě, nějakou dobu bude trh existovat setrvačností.

„V letech 2018–2020 s největší pravděpodobností dojde k přezásobení trhu, protože mnoho developerů se snažilo zahájit výstavbu rozpracovaných projektů podle starého schématu,“ předpovídá. S. Podchalina. - Zároveň není dodržen požadovaný objem poptávky ze strany kupujících. Za prvé, takové přezásobení se dotkne Moskvy a moskevského regionu.

Podle ní v důsledku toho v příštím roce a půl ceny bydlení neporostou.

„V současné situaci je velmi těžké naplánovat i dva roky, protože se změní trh, změní se jeho terén a krajina,“ domnívá se odborník. „Co získáme v budoucnu, bude záležet na tom, jak se změní a jak stabilní to zůstává.“ .

Zatím nejsou předpoklady pro růst cen, a to především proto, že nejsou předpoklady pro růst domácí efektivní poptávky. Jak již hlásil Cargrad, zatímco problematická Urban Group je externí audit, odborníci hádají, kdo „osiřelé“ projekty vyzvedne. Mezi těmi, na které se vývojář obrátil o pomoc, jsou Ingrad, PIK a Granel.

Odborná veřejnost však vyjádřila pochybnosti o zájmu developerů o záchranu Urban Group. Při absenci poptávky jsou pozice na trhu nejisté a těch, kteří chtějí v podmínkách nestability podstoupit nová rizika, je minimum.

Rusko plánuje přechod na nové schéma pořízení rozestavěného bydlení - místo sdílené výstavby přijde projektové financování. RBC-Nedvizhimost vysvětluje, jak se nové schéma liší od prodeje DDU

Ruský prezident Vladimir Putin do 15. prosince letošního roku opatření k postupnému nahrazení sdílené výstavby bankovní půjčky a další zdroje financování. Přechod na projektové financování developerů bydlení, které by mělo minimalizovat riziko občanů, bude trvat tři roky.

To znamená, že v budoucnu nebudou developeři schopni získávat prostředky od vlastníků akcií na financování výstavby. Podobná praxe omezené účasti Jednotlivci v bytové výstavbě působí v mnoha cizí země a zahrnuje financování stavby na náklady bank.

Hlavním účelem inovací je vyřešit problém podvedených vlastníků akcií. „Občané nebudou riskovat vlastní prostředky, ale pořídí si již postavené bydlení, které lze ihned zapsat do vlastnictví. Zároveň je ale nutné se ujistit, že cena za metr čtvereční se nestal transcendentální a banky byly připraveny poskytovat půjčky za mírné úrokové sazby, “takto vysvětlil Michail Men, šéf ruského ministerstva stavebnictví, potřebu změn v komentáři pro RBC-Nedvizhimost.

Redaktoři RBC-Real Estate přišli na to, jaká rizika pro kupce nových budov nový systém financování odstraní a jak to ovlivní trh s bydlením v Rusku.

Alternativa ke sdílené výstavbě

V současné době je asi 80 % nových budov v Rusku realizováno prostřednictvím uzavření dohod o sdílené výstavbě (DDU). Toto schéma předpokládá, že bytová výstavba se provádí na úkor vlastníků akcií - fyzických osob, které ve skutečnosti sdílejí všechna rizika s developerem.

Dnes existují tři zdroje financování jakéhokoli stavebního projektu: fondy vlastníků akcií, bankovní (projektové) financování a vlastní prostředky developerů. „Vlastní prostředky developera se pohybují od 20 % do 40 % z celku kapitálové investice, které jsou potřebné pro výstavbu [samostatného obytného komplexu], prostředky vlastníků akcií - asi 50%. Zbytek - vypůjčené prostředky od úvěrových institucí (projektové financování, ne více než 50 %),“ říká zástupkyně generálního ředitele Krost Concern Marina Lyubelskaya. Ale v praxi si developer nevybírá více než 30 % přidělených úvěrový limit pro projekt a prodej budoucích měřičů pod DDU bude zahájen od okamžiku zahájení výstavby, dodává Vladimir Sergunin, partner mezinárodní poradenské společnosti Colliers International.

Projektové financování, které se plánuje plně převést do tří let, předpokládá, že stavbu bude ve větší míře financovat banka. Konkrétní schémata a podmínky pro interakci mezi bankami, developery a kupci nových budov přitom ještě nebyly oznámeny. Na rozvinutých realitních trzích (viz rámeček níže) v rámci tohoto schématu banka investuje do realizace rezidenčních projektů, které slouží jako zajištění dluhových závazků a návratnosti finančních prostředků úvěrová instituce dochází nikoli na úkor aktiv developera, ale na úkor tok peněz generované novým projektem. Jinými slovy, stavba domu se provádí z peněz banky. Projektové financování zároveň neznamená půjčování: sazby za projektové financování mohou být mnohem nižší než za aktuální půjčky pro stavitele.

„Nové schéma odstraní riziko, že občané přijdou o své investice do bydlení ve výstavbě a v důsledku toho nezískají byt. Pro developery se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu (místo početných jednotlivců to bude jedna či dvě banky a omezený počet profesionálních investorů). Kromě toho budou odstraněna rizika nesouladu mezi objemy přitahovaného financování a fázemi výstavby - financování bude probíhat v rámci schváleného objemu podle potřeby, “uvedl Michail Men.

Schéma bankovního financování bytové výstavby také snižuje rizika pro stát – minimalizuje „pravděpodobnost potřeby rozpočtové podpory průmyslu,“ dodal ministr. To znamená, že domy v případě nesplnění závazků ze strany stavebníků budou dostavěny nikoli na náklady státního rozpočtu, ale za peníze bank, které projekt financovaly, případně pojišťoven.

Jak přejdou na nový systém?

Prvním krokem k přechodu od sdílené výstavby k projektovému financování byl vznik Fondu na ochranu práv akcionářů při ministerstvu výstavby. Druhou etapou bude nabytí účinnosti 1. července 2018 norem 218-FZ, z nichž vyplývají změny legislativy o sdílené výstavbě. Také v této fázi se plánuje vytvoření jednotný systém kontrolu nad sdílenou výstavbou v regionech.

V dalším kroku se obecně posoudí, jak budou banky financovat bytovou výstavbu. „Pokud se v této oblasti opodstatní, umožní to v budoucnu s přihlédnutím ke kompetentnímu posouzení rizik a snížení nákladů na úvěrové zdroje postupně nahradit akciovou výstavbu projektovým financováním s přihlédnutím k zachování dostupnosti bydlení,“ řekl Michail Men RBC-Nedvizhimost.

Šéf ministerstva výstavby poznamenal, že investice soukromých osob do bytové výstavby dosahují zhruba 3,5 bilionu rublů. v současné době. „Nejprve musíme dostat odpověď od bankovního sektoru: jak dlouho a za jakou cenu peněz budou banky schopny nahradit těchto 3,5 bilionu rublů. je to možné bankovní systém tento objem financí? A pokud ano, na jaké období? Než přejdeme k civilizovanějšímu postoji, kdy bytovou výstavbu nefinancují občané, ale banky, je třeba kalkulovat,“ komentoval šéf resortu výstavby.

Výstavba akcií v Rusku

Dnes je asi 80 % bytů stavěných v Rusku financováno na úkor účastníků sdílené výstavby - podle 214-FZ. Ke třetímu čtvrtletí roku 2017 bylo v celé zemi registrováno asi 1,1 milionu aktivních předškolních zařízení. Podle Bank of Russia je dluh občanů na hypotéce přijaté na zajištění DDU asi 1 bilion rublů a při zohlednění první splátky se tato částka zvyšuje na 1,5 bilionu rublů.

Dalších 20 % tvoří především prodej bytů v hotových domech na základě předběžných kupních smluv, nechybí ani vydávání bytových listů (velmi vzácné) nebo schéma bytových družstev, která ještě zcela neopustila trh.

Obavy vývojářů

Obecně platí, že developeři a realitní kanceláře dotazovaní redaktory RBC-Nedvizhimost souhlasí s postojem úřadů, že projektové financování odstraní veškerá rizika pro kupující a stát, pokud jde o vznik nových podvedených vlastníků akcií. Zároveň se někteří hráči na trhu s nemovitostmi domnívají, že přechod na nový systém zvýší náklady na bydlení, a to i kvůli drahým úvěrům pro developery.

Prezident skupiny společností Osnova nevidí žádné zvláštní obtíže a překážky pro přechod na projektové financování a bývalá hlava"Morton" Alexander Ruchev. Podle něj dnes trh již podle tohoto schématu funguje, a to celkem úspěšně – bez růstu stavebních nákladů a růstu cen. „Například realizujeme projekt v moskevské oblasti se zapojením projektového financování z Ruské spořitelny. Ano, zároveň přitahujeme peníze od vlastníků akcií, ale nemají žádný vliv na financování stavby a nejsme na nich závislí, “říká Ruchiev. Podle jeho názoru malé firmy, které nemají rezervu stability, přijdou o možnost získávat peníze od bank a případně opustit trh.

Teoreticky může být kapitálové financování nahrazeno projektovým financováním, věří Marina Lyubelskaya, ale bere na vědomí podmínku: efektivní sazba takové financování projektu by se mělo rovnat míře inflace plus spravedlivé odměně. Pokud je tedy inflace 4 % ročně, pak by spolu s odměnou za riziko neměla být konečná sazba vyšší než 8 %. „Tato sazba umožní při zachování současné úrovně cen na trhu pro koncové spotřebitele nahradit významnou část projektů přilákáním prostředků od vlastníků akcií projektovým financováním bez ztráty developerské marže,“ vysvětluje.

Aby se zabránilo růstu cen, je podle Natalie Shataliny nutné spustit program státní podpory projektového financování, v jehož rámci budou moci developeři získávat úvěry za přijatelnější sazby. Hlavními důvody možného zvýšení cen bydlení Natalia Shatalina nazývá nedostatek příležitosti ke koupi objektů ve výstavbě za přijatelnější ceny - například v počáteční fázi výstavby si můžete koupit byt o 25-30% levnější než v hotovém domě. Pokud vezmeme v úvahu pouze hotové domy, pak můžeme předpokládat zvýšení cen až o 10 % na základě stávajících sazeb úvěrů pro developery, předpovídá.

Podle Romana Rodionceva, manažera pro klíčové partnerské vztahy Est-a-Tet, se přitom razantní nárůst cen rozhodně nečeká ani v případě odmítnutí sdílené výstavby, ani z jiného důvodu. Odborník to vysvětluje tím, že na kapitálový trh se každé čtvrtletí dostává velké množství nové nabídky za nízké ceny, což brzdí celkovou úroveň cen nabídky v novostavbách. „I když vzniknou nové projekty s projektovým financováním, vrstva bytů prodávaných na základě smluv o sdílené výstavbě na trhu zůstane. Na realizaci jen oněch 3,4 milionu metrů čtverečních. m bydlení, které jsou nyní nabízeny v nových budovách, při současném tempu prodeje to bude trvat nejméně čtyři roky, “uzavře Rodiontsev.

Do budoucna individuální přístup k vymezení úroková sazba, protože všechny projekty mají různou atraktivitu a různou míru rizika, předpověděla tisková služba ministerstva výstavby. Pracovat na modelu projektového financování se pro profesionálního developera stane rentabilní, protože se zjednoduší mechanismus získávání prostředků na výstavbu jak procesně, tak z hlediska garantovaného přísunu prostředků na stavbu od investora, uvádí ministerstvo výstavby. .

Jak prodat bydlení ve výstavbě v zahraničí

V západní Evropa projektové financování se používá jako hlavní schéma pro získávání finančních prostředků na výstavbu. Bytová výstavba se provádí z vypůjčených prostředků a peníze kupujících jdou na speciální vázané účty bank, které jsou zveřejněny až po uvedení zařízení do provozu, a teprve poté má developer zisk.

V Německu existují stavební spořitelny - budoucí kupující nemovitosti nejprve investuje do spořitelen a po pár letech může vydat Půjčka na bydlení na pořízení bydlení. Prostředky ze spořicích účtů lze použít výhradně na výstavbu rodinných domů.

Ve Velké Británii Obytné nemovitosti se prodává podle následujícího principu: v průběhu stavebního cyklu projektu si developer stavbu financuje sám a může si dovolit vzít zálohu až 5 % na byt, zbytek jsou vlastní a vypůjčené prostředky developera nebo investora . Plnou úhradu obdrží při uvedení objektu do provozu a ve většině případů jsou předměty předány s dokončením. Náklady na financování projektu pro vývojáře nepřesahují 5-6% a náklady na hypoteční úvěry - 1,5-3%.

V Izraeli je schéma financování vlastního kapitálu rozděleno v průběhu času: akcionář zaplatí 10% nákladů na byt ve fázi vydání stavebního povolení, další část - v době, kdy objekt opustí zem, zbytek - po dokončení veškeré práce. To znamená, že výplata akcionáře je vázána na stavební připravenost zařízení.

Stavební organizace budou moci získat peníze od vlastníků akcií za byty, které si koupili, až po předání domů. Od 1. července změny k federální zákon"O účasti na sdílené výstavbě...". Hlavní změnou v něm je vzhled escrow účtů. Na nich si banky peníze získané z prodeje bytů ponechají až do konce výstavby. A dát stavebníkům úročené půjčky na konkrétní projekt domu.

Kupující bytu tak uzavře s developerem smlouvu o koupi bytu v novostavbě.

"Tato dohoda bude zaregistrována u Rosreestru," vysvětlil Nikolay Alekseenko nový systém, výkonný ředitel ratingová agentura stavební komplex. "Prostředky zároveň nepůjdou developerovi, ale budou umístěny v bance na speciální účet."

Developer je dostane až po dokončení stavby. Finanční prostředky vlastníků akcií tak budou chráněny před zpronevěrou. Předpokládá se, že s přechodem na nový finanční model developeři budou do výstavby investovat více vlastních prostředků. Jejich minimální objem předepisuje nový zákon. Developeři jsou povinni si před zahájením výstavby vyhradit 10 procent vlastních prostředků. Může se jednat o zisk získaný z realizace již realizovaných projektů.

A čím více prostředků developer do podnikání investuje, tím méně bankovní půjčky bude potřebovat. Čím levnější, což znamená, že jeho byty na trhu budou konkurenceschopnější.

Právě vypůjčené peníze se pak stanou hlavním zdrojem financování po opuštění sdílené výstavby v Rusku.

Aby se zajistilo, že peníze během výstavby nebudou přesměrovány na jiné účely, byl zaveden zákaz provádění projektů, které nesouvisejí s bytovou výstavbu, zavedení povinného bankovní podporu projektů a zpřísnění kontroly nad utrácením finančních prostředků ze strany developera.

Ne všichni vývojáři od 1. července okamžitě přejdou na escrow účty. Tento mechanismus je bezesporu zaveden pro ta zařízení, u kterých bude předložena smlouva o účasti na společné výstavbě s prvním akcionářem státní registrace po 1. červenci 2019.

Vlastnosti aplikace právních odborníků "RG" pod nadpisem „Právní poradenství“. Můžete jim položit své otázky

"Vázané účty zůstanou v blízké budoucnosti raritou," řekla Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium. Navíc vzhledem k velkému množství projektů, které již byly uvedeny na trh, budou moci kupující najít byt, který lze koupit bez použití vázaných účtů, minimálně další dva roky, říká Alexander Khrustalev, šéf NDV Group. .

Jiná věc je, že pro kupujícího vázaného účtu je to jen výhodnější než dosavadní sdílené stavební řízení. Účastníci trhu říkají, že nové finanční schéma zaručuje kupujícím bezprecedentní bezpečnost transakcí na trhu s nemovitostmi s bydlením ve výstavbě. Ve skutečnosti je poskytováno několik pojistných mechanismů najednou, které se spouštějí v závislosti na vzniklé situaci.

„Pokud má banka problémy, například se zrušením licence, DIA garantuje akcionářům vrácení částek až 10 milionů rublů,“ říká Nikolay Alekseenko, „Pokud developer stavbu nedokončí, peníze mu vrátí kupujícímu nebo banka akredituje nového developera, který projekt dokončí.“

Změny nejen zaručí vrácení peněz, ale také tento proces urychlí. Do konce roku mohou být provedeny změny související s řízením o konkurzu developerů.

"Procedura stažení objektu k dokončení bude urychlena," poznamenává Alexander Khrustalev. Nyní bankrot může trvat několik let, lidé nedostávají své peníze, nedokončené budovy nejsou převedeny na nové stavební organizace k dokončení. Nový mechanismus by mohl zajistit vrácení finančních prostředků nebo převod domů novým stavebním organizacím do tří až pěti měsíců, věří Chrustalev.

Státní duma navíc přijala pozměňovací návrhy, které umožní opustit princip „kotle“ ve stavebnictví. Je to jeden z hlavních důvodů vzniku dlouhodobé výstavby a zabrání zneužití finančních prostředků stavební organizace což přispěje k jejich finanční stabilitě. Změnou prošla i norma „jedno stavební povolení – jedna firma“. Developeři nyní mohou využít více stavebních povolení, pokud jsou prodávané nemovitosti součástí stejného projektu.

"Jsem jeden z největších vývojářů v zemi, proč se mě snažíš zabít?" - tak emotivně okomentoval novou verzi zákona o sdílené výstavbě majitel velké developerské společnosti na nedávném jednání na ministerstvu výstavby. Dodatky podepsal prezident v létě a měly by začít platit od 1. července 2018. Od té doby ministerští úředníci pravidelně jednají se zástupci největších stavebních firem, jak dopad těchto změn zmírnit. Pokud se tak nestane, průmysl podle většiny stavitelů nepřežije. Hlavní věc je ochrana vlastníků akcií a podvodníci a malé společnosti opustí trh, namítají zastánci zákona. Vědomosti přišli na to, co přesně se změní a proč to mate stavebníky.

Pozadí

Aby se vyřešil problém podvedených vlastníků akcií - lidí, kteří investovali peníze do výstavby a nedostali slíbený byt, byl v roce 2005 přijat zákon "O účasti na společné výstavbě". bytové domy a další nemovitosti. Zakázal developerům brát peníze za byt před získáním povolení ke stavbě; zavázal je stanovit ve smlouvě všechny podmínky a sankce za její neplnění; zaregistrovat smlouvu, aby se zabránilo dvojímu prodeji.

Developeři přišli na to, jak zákon obejít, a úředníci a zastupitelé se jim pokaždé snažili postavit do cesty zábranu. Ale změny byly kosmetické a byla nutná radikální opatření, vysvětluje předseda výboru Státní dumy přírodní zdroje, majetkové a pozemkové vztahy Nikolaj Nikolajev. "Proč máme katastrofální počet podvedených občanů?" ptá se. Chybí dostatečná odpovědnost vývojářů, odpovídá náměstek. Říká, že Státní duma trvá na tom, aby nové dodatky vstoupily v platnost o šest měsíců dříve – nikoli od 1. července, ale od 1. ledna 2018.

Počet podvedených vlastníků akcií se podle většiny jejich obhájců stále pohybuje v šesticiferných číslech. V roce 2007 jich v Rusku podle odhadů organizačního výboru podvedených spoluinvestorů Moskvy a Moskevské oblasti bylo 200 tisíc. V roce 2017 pracovní skupina pro problémy podvedených vlastníků akcií v rámci Generální rady strany Jednotné Rusko čítala 122 000 podvedených vlastníků akcií. A jen na ministerstvu výstavby a bydlení a veřejných služeb Ruska věří, že jich je v zemi nyní jen 86 000. Pravda, ministerstvo výstavby má velmi přísná kritéria pro jejich stanovení. Pokud například osoba investovala do domu, který je stavěn v rozporu s právními předpisy o územním plánování a územním plánování, úředníci jej neuznají jako klamaného akcionáře. Nicméně i s touto metodou je postava působivá. Proč je jich tolik?

Nedokončené velké a malé

„Všechny problémy s podvedenými vlastníky akcií jsou způsobeny skutečností, že společnosti [protože se zdají] jsou nepochopitelné a malé,“ řekl Sergej Polonsky, zakladatel Mirax Group, v roce 2007 v rozhovoru pro Vedomosti. A tak on, tehdy uznávaný developer, spolumajitel a šéf jedné z nejznámějších developerských společností v zemi, vysvětlil, proč tisíce kupců novostaveb po celém Rusku skončily bez peněz a bydlení. Ale o pár let později na příkladu vlastního podnikání dokázal, že nejde o velikost a slávu firmy. V červnu 2013 byl zkrachovalý Polonsky, který byl tehdy v Kambodži, obviněn v nepřítomnosti z podvodu. Podle vyšetřovatelů právě v letech 2007-2008. Manažeři Mirax uzavřeli smlouvy, které neodpovídaly projektové dokumentaci předběžné dohody nákup a prodej bytů v drahých obytný komplex„Kutuzovskaya Mile“ a výtěžek byl použit na financování dalších projektů. Vyšetřování uznalo za oběti více než 100 lidí Celková částkaškoda asi 3,2 miliardy rublů. Polonsky byl shledán vinným z podvodu, strávil rok a půl v Matrosskaja Tishina a byl propuštěn v červenci 2017.

Polonský je zatím jedním z mála příkladů, kdy do vězení šel šéf stavební firmy, která nedávala kupcům byty. Zatčeni jsou i vrcholoví manažeři zkrachovalé společnosti SU-155. Zejména Alexander Meshcheryakov, bývalý generální ředitel SU-155, je obviněn ze zpronevěry finančních prostředků od vlastníků akcií, kteří si koupili byty v nedokončených obytných komplexech.

Kontrolní změny

Úřady řeší problémy vlastníků akcií dvěma způsoby: hledají peníze na odškodnění obětí a zpřísňují kontrolu nad staviteli. Tento týden, 25. října, začne fungovat kompenzační fond, který zajistí závazky developerů podle smlouvy o účasti na sdílené výstavbě, řekl listu Vedomosti náměstek ministra výstavby a bydlení a veřejných služeb Ruska Nikita Stasishin. Všichni developeři prodávající byty ve výstavbě jsou ze zákona povinni převést do tohoto fondu 1,2 % z ceny každé smlouvy o účasti na společné výstavbě. Prostředky fondu budou směřovat na dostavbu problémových domů. Roční příspěvky do fondu mohou být asi 10 miliard rublů, říká generální ředitel Agentury pro bydlení a hypoteční úvěry(AHML) Alexander Plutnik. Fond podle něj neplánuje vybrat určitou částku, musí zajistit finanční krytí stávajících rizik sdílené výstavby.

Kdo jsou podvedení akcionáři

Ministerstvo výstavby uznává za podvedené vlastníky pouze ty účastníky sdílené výstavby, vůči nimž developer neplní své závazky ze smlouvy o sdílené účasti po dobu delší než devět měsíců a zároveň nenavýší investici do výstavby domu déle než dvě účetní období za sebou. Developer navíc nemá právního nástupce pro výstavbu objektu a jeho závazky vůči akcionáři nejsou zajištěny bankovní zárukou ani pojištěním občanské odpovědnosti.
V některých případech však existence smlouvy o kapitálové účasti ve výstavbě kupujícího nechrání. Akcionáři nejsou uznáni jako podvedení v následujících případech: - ve postaveném domě jsou tytéž prostory prodány několikrát;
- dům je postaven na pozemku, který není evidován jako nemovitost nebo pronajatý developerem;
- dům se staví na místě, kde taková stavba není povolena;
- dům je postaven v rozporu s územním plánem, požadavky na design atd.

Kupující bytů pochopí, že nyní stejně nic neztratí: dostanou buď byt, nebo peníze zpět, říká Stasyshyn. Ale aby bezohlední developeři nebyli v pokušení přesunout odpovědnost na stát, byly vypracovány novely zákona o sdílené výstavbě. Jejich samotné přijetí však bylo pro úředníky překvapením.

Do Státní dumy šla dohodnutá verze, na které pracovali úředníci, bankéři a stavitelé, a do zákona se dostaly úplně jiné novely, stěžuje si vládní úředník. Dodatky se podle něj přepisovaly doslova noc před projednáním – ani se do nich nedostaly elektronický systém Státní duma.

„Když jsme návrh zákona začali zvažovat v prvním čtení, zjistili jsme, že hrozí, že se stane dalším kosmetickým dokumentem. Do druhého čtení proto poslanecký sbor udělal spoustu změn,“ vysvětluje Nikolaev.

Jeden dům – jeden stavitel

Zákon zavádí zásadu „jeden developer – jedno stavební povolení“. To znamená, že pro každý dům musí získat povolení samostatná právnická osoba.

V tomto případě nebude možné realizovat projekty integrovaného rozvoje území, domnívají se stavebníci. Domy ve velkých projektech se staví na etapy. Například výstavba čtvrti Akademichesky v Jekatěrinburgu, která zajišťuje výstavbu 13 milionů metrů čtverečních. m nemovitostí na 2500 hektarech, které mají být dokončeny v roce 2026. Získat povolení pro celou oblast je téměř nemožný úkol. Koneckonců, k tomu musíte okamžitě navrhnout všechny budovy (bude to stát asi 2000 rublů na 1 m2). Vyžádá si to miliardové investice a roky příprav, vysvětluje významný developer. Nyní tempo návrhu závisí na vývojáři.

Důležité také je, že doposud u velkých víceletých projektů mohl developer měnit jednotlivé objekty v závislosti na podmínkách trhu – velikosti bytů, počtu pater atd. Přeci jen je těžké spočítat trh na 5–10 let, vysvětluje Ilshat, prezident Granel Group of Companies Nigmatullin. Novelizovaný zákon tuto možnost odstraňuje.

Začínáme na našem

V souladu s novým zákonem nemůže developer získávat úvěry a půjčky na nákup pozemků a další potřeby. Pokud koupil pozemky na úvěr před účinností zákona, nebude moci získávat prostředky od vlastníků akcií až do splacení úvěru.

Ve struktuře nákladů jsou uvedeny náklady developera na registraci pozemků a právní vztahy (nabytí práv k přistát, změna typu povoleného využití, územní plánování, inženýrský průzkum, design, uzavírání smluv o technologickém připojení) může dosáhnout až 30% celkových nákladů na výstavbu a v Moskvě - až 50%, říká jeden z vývojářů.

S tím vším nový zákon požaduje, aby developer ukázal na účtu finanční prostředky ve výši 10 % projektových nákladů stavby. Odkud je může stavebník získat? Těchto 10 % je jen maximální možný zisk z předchozího dokončeného projektu, říká Pavel Bryzgalov, ředitel pro strategický rozvoj FGC Leader. Ale i kdyby je developer dostal, nový zákon zakazuje používat zisky k financování výstavby, dokud nebudou všechny byty v domě převedeny na akcionáře.

V bezohlední kupující bude možné zablokovat činnost developera, vyhnout se přijetí bytu, a dokonce ho přivést k bankrotu, obává se jeden z developerů. To se nestane, říká Alexander Sidyakin, poslanec Státní dumy a šéf pracovní skupiny na ochranu práv účastníků sdílené výstavby strany Jednotné Rusko. Slibuje, že provede pozměňovací návrhy: „Při ochraně práv vlastníků akcií se nelze oddávat vyděračům, kteří prostřednictvím trestu paralyzují výstavbu celého zařízení.“

Nováčci se nemusí bát

V souladu s nová verze zákona musí mít developer (nebo osoba s ním spojená) minimálně tříletou praxi ve výstavbě bytových domů o celkové ploše minimálně 10 000 m2. m jako vývojář, technický zákazník nebo generální dodavatel. „Toto pravidlo omezí přístup na trh pro nové společnosti, a tím posílí pozice velkých a dlouhodobých developerských struktur,“ řekl Roman Sychev, generální ředitel stavební společnosti Tekta Group. "Omezení přispěje k vytvoření partnerských schémat, která budou nucena zahrnout nové vývojáře." Podle jeho názoru regionální centra a malá města, ve kterých není více než 5 000–10 000 m2. m za rok, riskují, že zůstanou zcela bez nových budov.

Akcionářům se pomůže s pozemky

„Problém je starý téměř 20 let a podvedení vlastníci akcií se stále objevují,“ říká zástupce iniciativní skupina akcionáři Samary Tamary Matuzkové. V nová edice Zákon o společné výstavbě počítá s tvorbou kompenzačního fondu. To pomůže chránit práva nových vlastníků akcií, ale co ti staří, ptá se. Ostatně, úřady na ně nenabídly žádný recept. Zástupce ministerstva výstavby s tím nesouhlasí: „Všechny regiony s podvedenými akcionáři předložily ministerstvu výstavby Ruska harmonogramy dokončení výstavby problémových zařízení s uvedením načasování a mechanismů řešení. Ministerstvo výstavby každé čtvrtletí kontroluje, jak jsou tyto harmonogramy plněny, a také pomáhá regionům tím, že poskytuje bezplatné pozemky, které mohou využít developeři investující do dostavby problémových domů.

Nový zákon předepisuje, že developer by neměl mít závazky z úvěrů, půjček, půjček, s výjimkou účelové půjčky spojené s přitahováním finančních prostředků od vlastníků akcií. Tedy projektové financování v bankách a hypotéky. Ve skutečnosti mluvíme o zákazu přitahování nebankovního financování třetích stran - například prostřednictvím vydávání dluhopisů nebo směnek bude banka jediným věřitelem, věří Sychev. Takové omezení zvýší závislost stavebních firem na bankách, věří Ignakhin. Nápad ale bude těžké realizovat. Banka musí mít zejména pracovníky specialistů ve stavebnictví, kteří dokážou pochopit podstatu smluvních dohod a posoudit přiměřenost cen za služby, které jsou na nich poskytovány, zdůrazňuje Ignakhin. Banky ale takové lidi a technické prostředky nemají. “To znamená, že otevření “projektových” účtů pro vývojáře, dodavatele a zákazníka finanční instituce bude se zdráhat, - říká Ignakhin. "V každém případě bude mít kontrola za následek zvýšené náklady pro banky, a tedy i pro developery, kterým budou poskytovat vypořádací služby."

Největší banky na žádost Vedomosti o vyjádření ke změnám zákona o sdílené výstavbě nereagovaly. Pokud vstoupí v platnost v této podobě, bude nutné přezkoumat vztah mezi bankami a developery a jakékoli změny vyžadují čas a úsilí, to znamená, že mohou být překvapením pro obě strany, tvrdí jeden z bankéřů.

Kde získat peníze

Podle AHML bylo loni uzavřeno asi 630 000 smluv o účasti na výstavbě sdíleného bydlení, v peněžním vyjádření - 1,8 bilionu rublů. Pokud zákon zůstane nezměněn, bude developer podle velkého developera potřebovat vlastní prostředky ve výši 40 % celkových nákladů na stavbu. Tolik odhaduje minimální náklady na pořízení pozemku, získání stavebního povolení plus 10 % ze zákona vyhrazených nákladů na stavbu. Tyto prostředky by měly být skutečně zmrazeny až do převodu posledního bytu na kupující, zdůrazňuje zdroj Vedomosti.

Jednorázové stažení všech zisků z předchozích projektů developerům povede k nedostatku finančních prostředků na nákup nových lokalit a zpracování urbanistické dokumentace, věří Bryzgalov. A to znamená úplné stažení z trhu bytové výstavby malých firem. Na trhu v Moskvě a Moskevské oblasti se jedná o společnosti s ročním obratem nižším než 10 miliard rublů. - protože zde pouze náklady na nákup nového webu jsou nejméně 1 miliarda rublů, věří Bryzgalov.

„Držitelé zajištění budou samozřejmě chráněni před nedokončenou výstavbou a nesplacením finančních prostředků. Přijetí takových drastických opatření však může výrazně zvýšit náklady na bydlení, protože na jedné straně roste ochrana investic a to stimuluje poptávku po primárním bydlení. Na druhou stranu to vede ke zdražení získávání prostředků na výstavbu na trhu jako celku a ke snížení počtu účastníků trhu. Standard bude fungovat tržní mechanismus: menší riziko – menší rozdíl v ceně mezi rozestavěným a stavěným objektem,“ přiznává jeden z velkých developerů.

Co udělá zákon

Mezi stavebníky jsou i zastánci zákona. „Novinky mají za cíl zvýšit transparentnost a odpovědnost na stavebním trhu. Snižuje se riziko vzniku toxických developerů vytvořených jako pyramida, kdy přilákáním peněz z jednoho projektu se vlastně uzavírají závazky na jiných projektech,“ komentuje Nikolai Bulychev z MR Group. Velcí developeři by podle něj neměli mít potíže, ale developeři, pro které výstavba nebyla stěžejní činností, budou nuceni hledat partnerství se zavedenými developery. A protože neexistují žádné předpoklady pro zvýšení tržních cen, sníží se ziskovost stavebního trhu jako celku, předpovídá Bulychev.

„V první řadě nám záleží na bezpečnosti získávání finančních prostředků od vlastníků akcií,“ říká Stasishin. „Stavitelé se bojí, že se všechno zhroutí. Nic takového, “je si jistý Nikolajev. Vývojáři, řekl, nyní ve skutečnosti finanční struktury- za dobu platnosti zákona o sdílené výstavbě přilákaly 3,3 bilionu rublů, které nepodléhaly finanční dohled. „V rukou občanů dnes asi 20 bilionů rublů. Ale desetkrát si rozmyslí, že koupí byt od developera na základě smlouvy o společné výstavbě,“ ujišťuje Nikolaev. Dle jeho názoru se po zavedení nových požadavků postupně obnoví důvěra občanů v odvětví. „Nové úpravy nejsou dostatečně tvrdé. V současné době pracujeme na návrhu zákona, který zavede subsidiární ručení beneficientů developerských společností,“ slibuje. Z celkového objemu zahájených projektů v letech 2013-2014 se podle odborných odhadů asi 7 % přesunulo do kategorie problémových - mluvíme o stovkách domů, říká zástupce AHML. Změny v zákoně podle něj plně zajistí finanční stabilita a transparentnost vývojářů, kontrola zamýšlené použití z garančního systému budou vyloučeny prostředky účastníků sdílené výstavby a hlavně vědomě insolventní nebo bezohledné společnosti. Jejich ztráty nebo krádeže se nepřenesou na průmysl a v konečném důsledku na kupujícího, shrnuje osoba blízká vládě.