Investice do komerčních nemovitostí v zahraničí. Výhodná investice do zahraničních nemovitostí. Ve kterých zemích je výhodné investovat

Investice do nemovitostí po celém světě jsou jedním z klasických nástrojů, jak dosáhnout zisku. Určitá osoba investuje peníze do výstavby nebo koupě objektu v naději, že dále získá určitý zisk z prodeje (vzhledem k rozdílu v cenách) nebo z jeho pronájmu. Koupě rezidenční nebo komerční nemovitosti nezaručuje rychlé zbohatnutí. Navíc si vlastník musí být vědom mnoha rizik spojených s vlastnictvím, nabýváním a likvidací.

Rozpad Sovětského svazu, otevření hranic, vznik soukromého kapitálu vedly k tomu, že obyvatelé Ruska dostali příležitost koupit domy, vily, podniky daleko za jeho hranicemi a nemohli je pomalu využívat.

Směnárna za "malý" dům daleko od rodných břehů

Je ale skutečně výhodné investovat do zahraničních nemovitostí? Jsou regiony více či méně atraktivní? Jaké je skutečné procento získaného zisku za rok nebo měsíc? Kde získáte koupí bytu trvalý pobyt nebo občanství a kde byste to dělat neměli? Pokusme se těmto problémům porozumět.

Investice do zahraničních nemovitostí jako prostředek k uchování kapitálu

Pro obyvatele Ruska je zahraničí jedním souvislým rájem. Pokud je vlastní ekonomika otřesena neustálými krizemi, pak je ta zahraniční vnímána jako „bezpečný přístav“, zejména pokud jde o Evropu, Arabský poloostrov, USA a Kanadu. Důvody pro posun priorit směrem k těmto zemím jsou následující:

hodnota rezidenčních nebo komerčních nemovitostí zůstává stabilní bez ohledu na roční období, inflaci, vládnoucí stranu ve většině zemí. Odborníci upozorňují, že ceny rostou metr čtvereční vždy před mírou inflace;
finanční krize jsou v globální ekonomice běžným jevem. Rozdíl je pouze v tom, která země, jak z nich kdo pochází. Pokud je stavební trh v Rusku již několik let ve stavu neustálé stagnace, existuje vysoká rizika ztráty peněz v důsledku úmyslného bankrotu nebo podvodného jednání developera, pak ve většině evropských zemí dojde k obnovení před krizí. stát je mnohem rychlejší. Časy Velké hospodářské krize jsou pryč, lidé potřebují někde bydlet. A pravděpodobnost, že nemovitost bude koupena nebo pronajata, zůstává na stejné úrovni;
Pro ruské občany je investice do zahraničních nemovitostí zajímavá ještě z jiného důvodu: hodnota dolaru i eura vůči rublu neustále roste. I když cena bytu nebo hotelu zůstane na stejné úrovni, ekvivalent v rublu se zvýší a předstihne inflaci na domácím trhu.

Podle údajů centrální banky jen v roce 2014 investovali Rusové do nákupu nemovitostí mimo svůj stát více než 484 milionů amerických dolarů. A to už nemluvíme jen o koupi vily či domku pro osobní potřebu o letních prázdninách. Střední a bohatší vrstvy Rusů se snaží získat hotelový komplex, budovu, bytový dům jako způsob, ne-li pro získání dodatečného zisku, tak pro zachování stávajícího kapitálu.

Značná část vlastníků nemovitostí, jak v Rusku, tak v zahraničí, má stále větší zájem o znásobení dostupných finančních prostředků a získání určitého příjmu. Existují dva hlavní způsoby:

koupě za účelem následného dalšího prodeje;
příjem nájemného - příjem z pronájmu.

Každá z možností má své pro a proti, které si zaslouží zvláštní pozornost.

Generování příjmů nákupem nemovitostí

Vlastník určité částky získá objekt (dům, vilu, bytový dům, hotel atd.) ve fázi výstavby nebo zprovoznění, uzavře s developerem nebo vlastníkem kupní smlouvu v očekávání, že nevzroste pouze samotná budova. v ceně v čase, ale i pozemku, na kterém se nachází.

Je důležité zdůraznit, že očekávání investorů nemusí být splněna z mnoha důvodů:

situace na trhu se změnila, objevilo se nové, populárnější nebo prestižnější letovisko;
čekací doba na růst cen nemovitostí může být značná. Jak ukazují studie, od nákupu k následnému prodeji uplyne v průměru nejméně 5 let;
potíže s předpovídáním situace na zahraničním trhu. Cenu ovlivňují jak tržní, tak netržní faktory. Mnoho zemí v Evropě tento moment době jsou zaneprázdněni řešením problémů s vyhlášením autonomie či nezávislosti jednotlivými kraji či kraji. O nějakém zvýšení cen nemovitostí v takové situaci nemůže být řeč;
sankce a protisankce. Konfrontace mezi Ruskem a řadou cizích zemí v politických záležitostech vedla k uzavření řady z nich slibné trhy a regiony pro naše krajany;
původní kupní cena byla příliš vysoká. Majitel či realitka využili situace a neprodali předmět, o který nebyl zájem.

Možných situací je spousta. Před rozhodnutím o koupi je nutné pečlivě prostudovat trh, konzultovat ne s jedním, ale s několika agenty. Je nutné prověřit nabídku a poptávku nejen po ruských publikacích, ale i po interních pro zemi, kde se plánuje nákup. Obecně je tato možnost vhodná pro ty, kteří mají značné množství pracovní kapitál a možnost očekávat zisk po dobu 5 a více let.

Růst cen nemovitostí v průměru nepřesáhne 3-5 % ročně. Vezmeme-li v úvahu všechny náklady, daně, výdaje na lety, údržbu zařízení, lze tuto částku stěží považovat za hodnou pozornosti. Maximální růst v posledních letech nepřesahuje 7 %.

Pokud plánujete nákup několika domů nebo vil za účelem dalšího prodeje, věnujte pozornost následujícím možnostem:

Budova nebo byt se kupuje ve fázi výkopu nebo lití základů. Jak ukazují zkušenosti, rozdíl v ceně plně funkčního zařízení je až 20 % i více. Zvyšují se i rizika. Developer může nestihnout dokončit práci včas, zkrachovat. Změnit se může i politická situace v zemi a prestiž regionu. A kvalita provedené práce může být nižší, než je deklarováno ve smlouvě.

Abyste minimalizovali riziko, buďte opatrní přípravné práce, zkontrolujte pověst vývojáře, dostupnost objednaných objektů, soulad jeho dokumentace s místní legislativou;

Nabývání nemovitostí do zástavy bankami nebo jinými věřiteli. Finanční krize 2008-2014 v Řecku, Španělsku a dalších evropských zemích způsobily zabavení mnoha budov majitelům při zaplacení dluhů. Pokud existuje příležitost a znalost jazyků, pak po prostudování nabídek bankovních struktur můžete najít vhodný objekt za relativně nízkou cenu.

Hypotéka je vždy levnější.

Získávání příjmů z pronájmu nemovitostí

Koupit dům a čekat pár let, než zhodnotí, je velký luxus. Celou tu dobu je potřeba objekt obsluhovat, udržovat v pořádku, platit daně a veřejné služby. Výsledek – náklady rostou, zisky – v nejasné budoucnosti. Problém částečně pomůže vyřešit pronájem nemovitosti.

Jak ukazují statistiky, minimálně 75 % všech pořízených nemovitostí bylo koupeno za tímto účelem. A většina Rusů, kteří se snaží ušetřit peníze, nechtějí utrácet „navíc“, se snaží samostatně řešit problémy související s hledáním nájemce, vybíráním peněz, úklidem, drobnými a většími opravami.

Specializované agentury zabývající se výběrem klientů do pronajatých bytů nebo soukromých domů dostávají podle odborníků za své služby až 35 % zisku. Za tyto peníze majitel obdrží:

ověření potenciálního nájemce, jeho solventnosti;
vybírání peněz od nájemníků;
registrace pojištění, uzavírání smluv o poskytování veřejných služeb, placení daní a jiných plateb;
kontrola stavu objektu: nábytek, domácí přístroje, instalatérství, stěny, přilehlé Pozemek;
úklid území, prostor, údržba bazénu, zahrady, záhonů atd.

Pokud jste v jiné zemi a neznáte místní legislativu, jazyk a zvyky, je obtížné a někdy nemožné se s těmito problémy vypořádat sami. Pomyslné úspory za služby profesionálního manažera se proto mění ve ztráty. Bezohlední nájemníci, zloději a podvodníci jsou všude.

Je důležité vzít v úvahu, že pro většinu evropských zemí dostává 3-5 % hodnoty nemovitosti ročně jako pronajmout si považovány za dobrý příjem. S návratností do 2-5 let se v zásadě nepočítá.

Rizika při investování do zahraničních nemovitostí

Nejen ruský trh ovlivněny krizemi, neustálými změnami legislativy. A evropské, asijské a americké realitní trhy mají své vlastní charakteristiky, nuance. Všude lze očekávat těžkosti a problémy, nepředvídatelné okolnosti a rizika.

Mezi nejvýznamnější rizika patří:

nepozorný přístup k dodatečným výdajům: daně, povinné platby, poplatky. Většina zemí má daň z nemovitosti nebo nemovitosti, která dosahuje 40 % nebo více. Při prodeji předmětu budete muset zaplatit daň z příjmu nebo daň z příjmu. Takže ve Francii majitel, který prodal byt resp soukromý dům, je povinen odvést 20 % z přijaté částky jako daň;
ekonomická situace v konkrétní zemi. Krize v roce 2008, která začala ve Spojených státech, přinesla největší škody evropským státům: Řecku, Itálii a Španělsku. Kdysi oblíbená letoviska se potýkají s nedostatkem hostů. Mnoho lidí navíc dává přednost pronájmu pokojů ve velkých hotelech, kde je vše potřebné pro pohodlný pobyt. Pro soukromou vilu je nutné najmout sluhu, což s sebou nese další náklady;
politická situace. Díky přílivu uprchlíků do Evropy je tento region pro turisty neatraktivní. Neméně problémy jsou spojeny s rostoucí touhou některých regionů získat nezávislost, zejména ve Španělsku. Výsledek: oblíbená letoviska se stala pro cizince nedostupná kvůli protestům, generálním stávkám a zavedení armádních jednotek.

Rizika spojená s bydlením na dálku od vaší nemovitosti

Vlastník nacházející se v jiné zemi se může kdykoli potýkat s nemožností přístupu ke svému majetku. Jen velmi málo regionů na světě se může „chlubit“ politickou stabilitou, absencí vojenských konfliktů na jejich území nebo v blízkém zahraničí. Vlivem okolností, které investor nemůže ovlivnit, se mohou diplomatické vztahy mezi státy zhoršit až k úplnému přerušení. Použití vašeho domova v takové situaci bude obtížné.

Významná část zemí Asie, Afriky, Latinské Ameriky se vyznačuje vnitřní nestabilní politickou situací s častým střídáním vlád, parlamentů a vůdců. A často nové období vláda začíná zrušením vyhlášek a zákonů přijatých dříve. Situace násilného zabavení nemovitých věcí potřebných „státem“ nebo samostatnou politickou silou nejsou neobvyklé. V takové situaci bude obtížné nebo nemožné prokázat vaše vlastnické právo.

Rizika spojená s investováním do nelikvidního aktiva

Nemůžete zcela důvěřovat realitní kanceláři nabízející ten či onen předmět. Vše je potřeba prozkoumat nezávisle, po pečlivém prostudování podmínek místního trhu a infrastruktury. Můžete si vzít slovo, že vila nebo hotel je v první řadě na pobřeží a vede přímo na pláž. To může být pravda, ale moře je v tomto místě nevhodné ke koupání, nebo je poblíž obrovská čerpací stanice s neustálým hlukem a hučením aut.

Je nutné obdržet úplné výpočty od realitní kanceláře, včetně údajů:

o ceně zařízení včetně stavebních a dokončovacích prací, uvedení zařízení do provozu, součet inženýrské komunikace, nákup nábytku a domácích spotřebičů;
o daních splatných ve všech fázích vlastnictví, včetně prodeje;
o očekávaném zisku s přihlédnutím k sezónnosti poptávky, nákladů na údržbu a služby.

Teprve po získání všech nezbytných údajů, po prostudování pověsti developera nebo prodejce, místních zákonů a požadavků se můžete rozhodnout o koupi nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že nákup budovy není totéž jako jít do obchodu s potravinami. Je obtížné a někdy nemožné protestovat proti transakci, prokázat přítomnost podvodného jednání ze strany vývojáře.

Výhody investování do nemovitostí na Mauriciu

Mezi všemi zeměmi aktivně přitahují zahraniční investoři Vyniká především Mauricius, malý ostrov v Indickém oceánu na východ od Madagaskaru. Nemá pozemní hranici s žádnou jinou zemí, 100 kilometrů od hlavního města nejsou žádné války. Klima je mírné, není zima, turisty lze přijímat po celý rok. Země aktivně hledá spolupráci a podporuje implementaci na trhu objektů, které splňují nejpřísnější požadavky.

Tím výhody investice do nemovitostí na Mauriciu nekončí. Pro potenciálního investora je důležité:

Možnost koupě nemovitosti cizí občané vlastnictví (freehold), které odlišuje Mauricius od většiny ostatních ostrovních států a tropických letovisek, kde to není možné (jako jsou Maledivy, Seychely atd.);

Pořízení objektů v hodnotě více než 500 tisíc dolarů automaticky umožňuje získat povolení k pobytu na ostrově nejen samotnému investorovi, ale také jeho blízkým příbuzným (manžel a děti do 18 let).

Před získáním povolení k pobytu má nerezident právo uzavírat smlouvy o koupi jakékoli nemovitosti pouze s developerskými společnostmi. Má to ale velké výhody:

Před uvedením do provozu speciální komise kontroluje kvalitu všech fází: od nákupu stavebního materiálu až po instalaci žárovek a soklových lišt. Investor dostává objekt, který je kompletně připravený k provozu. Nemusíte samostatně řešit problémy související s utěsněním trhlin, malováním stěn nebo sanací.

Pokud se navíc do 10 let ode dne převodu předmětu na vlastníka projeví vady, nedokonalosti, manželství, je developer povinen je na své náklady odstranit. V Rusku se o tom může jen zdát;

Investor získá nejen samotnou budovu, ale v případě nákupu rezidenčních nemovitostí v rámci IRS (Integrated Resort Scheme) veškerou potřebnou infrastrukturu, včetně rekreačních oblastí, golfových hřišť, pláží, restaurací, parkovišť a přístavů. A to vše musí zajistit prodejce.

Získáte potřebnou sadu vybavení pro pohodlný pobyt.

Pokud není možné investovat 500 tisíc dolarů nebo více do ekonomiky Mauricia najednou, můžete se omezit na nákup malého domu nebo vily v rámci programu Real Estate Scheme. Tato možnost neposkytuje výhody se získáním povolení k pobytu, ale jakmile výše investice dosáhne 500 tisíc dolarů, jeho majitel obdrží povolení k pobytu na ostrově.

V roce 2017 provedla vláda ostrova úpravy legislativního rámce týkajícího se nákupu nemovitostí občany jiných států. Od tohoto okamžiku má cizinec právo na koupi vily v rámci speciálního projektu PDS neboli Property Development Scheme, z něhož vyplývá prioritní rozvoj území.

Úkolem PDS je stáhnout z trhu developery, stavitele, kteří nesplňují požadavky zákona, kteří jsou spatřováni v podvodné činnosti. Řidičské průkazy konstrukční práce podepsané pouze premiérem osobně.

Od této chvíle se na Mauriciu nerozlišuje mezi majiteli drahých nemovitostí a majiteli malých bytů či domů. Při sepsání smlouvy o prodeji jakéhokoli objektu majitel zaplatí pouze 5% z hodnoty objektu jako registrační poplatek. Důležité: předměty zakoupené v rámci programů IRS nebo RES nepodléhají standardu PDS.

Dříve majitel pomocí schématu IRS zaplatil do rozpočtu 70 tisíc amerických dolarů. Aplikace schématu OZE zahrnovala platbu poplatku ve výši 25 000 USD.

Je důležité pochopit, že teprve v roce 2005 bylo povoleno prodávat nemovitosti a pozemky cizincům na ostrově. Trh ještě není přeplněný a není přehřátý. Etapa rozvoje nového regionu stále probíhá a je zde příležitost pro relativně malé množství peníze, aby získali místo v „ráji“ na zemi. Na Mauriciu není žádný těžký průmysl, žádné obří skládky a žádní sousedé, kteří nemají těžké zbraně. Zde je vše stvořeno pouze pro klidný odpočinek a rozjímání o světě.

Do kterých zemí se v roce 2018 nevyplatí investovat

Pokud máte nějaký kapitál a jste rozhodnuti jej utratit za nákup nemovitosti v zahraničí, přečtěte si pár doporučení, kde inzeráty na prodej nemovitosti rozhodně nečíst:

Berlín, Německo

Mít zde vlastní bydlení není zvykem ani módou. Téměř každý bydlí v pronajatém bytě. Jako plus mnozí nazývají německou pedantství a kompetentnost správcovských společností. A mnozí věří, že to stačí na investice do nemovitostí zde, v geografickém a politickém středu Evropy.

Ale je třeba vzít v úvahu následující. Berlín se relativně nedávno stal součástí Německa. Zde se trh vyrovnává s dražším Mnichovem nebo Frankfurtem nad Mohanem. Jakmile se sazby vyrovnají, lze očekávat pokles obchodní činnost. A investoři nedostanou aktivní růst stavebního trhu, ale obvyklou stagnaci.

Je také důležité vzít v úvahu skutečnost, že v Německu jsou náklady na služby, údržbu budov a staveb, provize zprostředkovatelům a realitním kancelářím velmi vysoké (až 10 % nákladů);

Dubaj, Spojené arabské emiráty

Hlavním rizikem je zde politická nestabilita v regionu. země Arabský východ neustále konflikty mezi sebou, například Írán a Saudská arábie. Ano a s venkovní svět vztahy lze jen stěží označit za příznivé kvůli podezření z financování terorismu.

Pro turisty je také důležité, že i návštěvníci jsou zde povinni dodržovat zákony islámu, což výrazně omezuje možnosti rekreace poskytované například v Turecku nebo Egyptě. Pro obyvatele Ruska je odlehlost země neméně důležitá. Letadla létají pouze z hlavního města. Jen cesta k vám domů může trvat déle než jeden den.

Katar a Kuvajt, neustále trpící všemi válkami a přerozdělováním majetku v regionu, se snaží všemi prostředky konkurovat rozvinutější Dubaji a SAE. Katar bude v roce 2022 hostit mistrovství světa. Dá se očekávat, že turisté projeví zcela přirozený zájem o tento stav a změní své priority při výběru místa pobytu;

Jihovýchodní Asie (Vietnam, Thajsko)

Zahraniční investoři zde nemají žádná privilegia při získávání víza, trvalého pobytu nebo občanství. Trh je přeplněný, turistů mnoho, ale nabídek je ještě více.

Ovlivňuje také odlehlost regionu od významné části tradičních turistických tras, zdražení zájezdů po devalvaci rublu a blízkost Severní Koreje s jejími ambicemi získat a použít jaderné zbraně;

Evropa (Španělsko, Katalánsko, Kypr atd.)

Investor je přímo závislý na zájmu turistů o tento region. Zároveň jsou touhy a priority masy rekreantů velmi nekonzistentní a nepředvídatelné. Neméně důležitá je situace v Evropě, neshody mezi členy EU v otázkách migrace, případné zamítnutí schengenského víza a zóny, zavedení kvót na ubytování uprchlíků z Afriky a Asie.

Zesilují také tendence k oddělování řady regionů od metropole, což politické stabilitě nepřidává. Turisté jsou odříznuti od tradičně atraktivních měst (Barcelona). Pokud mluvíme o pobřeží Středozemního moře, pak náklady na nemovitosti jsou zde takové, že o návratnosti lze jen snít. Investičně atraktivní území jsou navíc již dávno rozdělena a patří generacím knížecích rodů a šlechtických rodů. Náhodnému kupci se nabídne něco, co místní obyvatelstvo už desítky let nezajímá.

Výsledky, závěry

Investice do zahraničních nemovitostí není způsob, jak dosáhnout zisku tady a teď. Projekt se vrátí nejdříve za roky a desetiletí. Pokud máte volný milion dolarů a opravdu si chcete koupit „dům“ na pobřeží, zvažte následující:

politická situace v zemi a regionu, existence dobrých sousedských vztahů s Ruskem, absence neshod v krátkodobém i dlouhodobém horizontu. Bude velmi nepříjemné, pokud vedení hostitelské země kvůli nějakým politickým ambicím zakáže vstup Rusů na své území, a to buď všem nebo selektivně;
Explicitní a skryté daně, poplatky, provize. K hledání předmětu je nutné zapojit místního právníka nebo realitního makléře, ovšem s předběžnou kontrolou jeho pověsti. Pokud byla nemovitost již dříve pronajímána, pokuste se zjistit, proč se prodává, jaký zisk či ztrátu předchozí vlastník dosáhl az jakého důvodu;
nepodepisujte kupní smlouvu, dokud osobně neuvidíte hotel, vilu nebo svůj budoucí domov. Nespokojte se s fotografiemi a ujištěním, že je vše v pořádku, že „před rokem“ to byla nejprestižnější prázdninová destinace na celém pobřeží;
vyberte si dům, ve kterém byste chtěli bydlet samostatně. Zvažte přítomnost infrastrukturních zařízení, a to nejen těch pro zábavu. Pokud jsou v okolí jen restaurace a golfová hřiště, ale žádné obchody popř léčebný ústav pokud k nejbližšímu lokalita- více než hodinu autem, odmítnout nákup. Samota je prvních pár dní příjemná. Pak musíte vyřešit základní záležitosti domácnosti, což není vždy snadné.

Vybírejte pečlivě, zvažte klady a zápory. Investujte rozumně. A pak si nejen užijete dovolenou na nejlepších pobřežích světa, ale také získáte hmatatelný zisk ze svého majetku.

Pokračuji v tématu investování do majetku, chci zvážit investiční nástroj, který si v posledních letech rychle získává na popularitě - investice do nemovitostí v zahraničí. Co to je obecně jsem již napsal, nyní se pozastavím nad jedním z typů tohoto způsobu investování kapitálu, abych zvážil jeho hlavní výhody a nevýhody.

Takže investice do zahraničních nemovitostí.

Dnes stále více lidí chápe, že aktivní výdělky nepovedou k ničemu dobrému, a proto se snaží vytvářet kapitál a investovat jej do aktiv, která přinášejí pasivní příjem. Jedním z nejoblíbenějších investičních nástrojů jsou nemovitosti. Zájem o ně je způsoben především tím, že jde o něco hmatatelného a hmatatelného (na rozdíl např. cenné papíry a investice do investiční fondy), co patří vlastníkovi, od něj nikam nepůjde a nespadne na hodnotě k nule.

Investice do nemovitostí v zahraničí se staly populární doslova v posledním desetiletí. Investice do domů a bytů v zahraničí dnes nabízí řada realitních firem, které se samozřejmě zaměřují na výhody investování do zámořských nemovitostí, o nevýhodách však mlčí. Pokusím se zvážit obě strany mince.

Výhody investování do nemovitostí v zahraničí.

1. Náklady na nemovitosti v zahraničí jsou v mnoha zemích nižší než ve velkých či letoviskových městech v Rusku a na Ukrajině a naopak kvalita a očekávaný pasivní příjem, který to může přinést, jsou vyšší.

2. Nákupem nemovitosti v zahraničí získá investor možnost ji využít nejen k pasivnímu příjmu, ale také k osobním účelům: například relaxovat nebo se v budoucnu přestěhovat do této země, již má byt nebo dům tam.

3. Investice do zámořských nemovitostí vám umožní diverzifikovat distribucí osobní kapitál mezi aktivy různých států, což zvyšuje jeho odolnost vůči rizikům.

Nevýhody investice do nemovitostí v zahraničí.

1. Postup při nabývání nemovitosti je pro neznalého člověka poměrně složitý, nutnost rozumět legislativním aspektům jiného státu. Mnoho investorů v tomto ohledu nakupuje nemovitosti v zahraničí přes zprostředkovatele, případně s využitím služeb právníků, a to jsou dodatečné náklady, často nemalé. Navíc si nikdy nemůžete být zcela jisti, že zprostředkovatelé dokončí váš obchod 100% správně a následně vás nečeká žádná nepříjemná překvapení.

2. Vícenáklady spojené s nákupem zámořské nemovitosti jsou zpravidla minimálně 5-10 % její hodnoty, a to jsou poměrně vážné částky. Zejména se jedná o daně a poplatky, které bude nutné odvádět do rozpočtu cizího státu.

3. Úplná závislost na legislativní rámec jinou zemi, což se může kdykoli změnit. Například příjmy z transakcí s nemovitostmi pro nerezidenty mohou podléhat dodatečným daním, což způsobí, že pronájem nebo přeprodej zakoupeného bytu nebo domu bude jednoduše ztrátový.

4. Ceny nemovitostí v zahraničí mohou nejen růst, ale i klesat a předvídat změny cen zejména v dlouhodobém horizontu je vždy poměrně obtížné a nikdo to s jistotou nedokáže. Tytéž, jejichž nové vlny v tom či onom státě stále častěji propukají, mohou vyvolat pokles cen nemovitostí, který investorovi přinese ztráty.

5. Investice do zahraničních nemovitostí mohou vyžadovat získání povolení v vládních orgánů své země (např. na Ukrajině jde o individuální licenci NBÚ pro investování v zahraničí). A to může znamenat nejen dodatečné náklady, ale také na vás upozornit. Finanční úřady což samo o sobě nevěstí nic dobrého.

Po zvážení hlavních výhod a nevýhod investování do nemovitostí v zahraničí, jak vidíte, jsem našel trochu více nevýhod. To však neznamená, že investice do nemovitostí v jiných zemích není rentabilní. To je jen důležitý signál, že investice do zámořských nemovitostí zahrnuje spoustu nejrůznějších nuancí a jemností, které si musíte důkladně prostudovat, než učiníte investiční rozhodnutí. Koneckonců, mluvíme o investování značné částky, takže k problému je třeba přistupovat se vší odpovědností.

Ve kterých zemích je nejlepší investovat do nemovitostí?

Řekněme, že máte zájem investovat do nemovitostí v zahraničí, pak bude další důležitou otázkou výběr konkrétní země, ve které plánujete pořízení bytu či domu. Zde, jako v každé metodě investování kapitálu, existují také různé, takže vše závisí na tom, jaké cíle sledujete a jak moc jste ochotni riskovat. Popisovat jednotlivé země se všemi nuancemi, myslím, zatím nemá cenu, takže vyzdvihnu to hlavní směry investic do zahraničních nemovitostí, spojující státy do skupin podle určitých kritérií.

1. Investice do nemovitostí ve vyspělých zemích. Nákup nemovitostí v Německu, Velké Británii, Francii, USA a dalších zemích s vysoce rozvinutou kapitalistickou ekonomikou dnes přitahuje především faktor investiční spolehlivosti. Koneckonců, tyto země, i přes vážné ekonomické problémy nadále drží světové prvenství a působí jako standard stability na světových trzích. Na druhou stranu byty a domy v takových zemích jsou poměrně drahé a ne každý si to může dovolit.

2. Investice do nemovitostí ve světových letoviscích. Tato varianta investice do bydlení v zahraničí je také poměrně nákladná, ale na druhou stranu i poměrně výhodná. Za prvé, takové předměty jsou pořizovány za účelem výdělku na nájemném. Ta bude totiž dost vysoká a ve většině případů i celoroční, to znamená, že investorovi bude zajištěn stabilní zdroj prostředků pro osobní rozpočet.

3. Investice do nemovitostí v rozvojových zemích. Mnoho investorů považuje tento způsob investování do zámořských nemovitostí za docela slibný: pokud je míra rozvoje země vysoká (a v mnoha rozvojové země jsou vyšší než ve vyspělých zemích), pak by růst cen bydlení v těchto zemích mohl být potenciálně vyšší. Nejčastěji jsou proto nemovitosti v rozvojových zemích nakupovány za účelem dalšího prodeje. Oblíbené objekty našich investorů jsou v posledních letech nemovitosti v Turecku, České republice, Bulharsku a Číně.

4. Investice do nemovitostí v zemích s nestabilní ekonomickou situací. A nakonec nejrizikovější variantou pro investování do nemovitostí v zahraničí je nákup bydlení v zemích, které akutně prožívají období ekonomické a politická krize(Řecko, Kypr, Egypt atd.). Krize způsobila v těchto zemích výrazný pokles cen nemovitostí, takže mnoho investorů i přes veškerou nestabilitu situace tam spěchá investovat v domnění, že nyní nakupují nemovitosti za co nejnižší cenu a v do budoucna, po překonání krize, bude výrazně zdražovat. To znamená, že hlavním účelem investování je zde také přeprodej. Taková investiční strategie má nepochybně své výhody, ale rizika investování kapitálu jsou zde poměrně vysoká.

Každý investor si může svobodně vybrat, do jaké země bude investovat svůj kapitál. Samozřejmě v ideálním případě diverzifikovat investicemi do nemovitostí ve více zemích, ale je jasné, že to bude v silách málokdo. Pro většinu investorů bude obtížné vytáhnout byť jen jeden zahraniční nemovitostní objekt. Kompetentně proto vyhodnocujte všechna rizika, od důkladného prostudování legislativy země v oblasti realitních transakcí a zdanění, přes studium změn cen nemovitostí v posledních letech až po analýzu stability ekonomická situace a prognózy na blízkou budoucnost.

Náklady na investice do zahraničních nemovitostí.

Investice do nemovitostí v zahraničí jsou vždy spojeny s určitými náklady, které mohou být poměrně značné. Zdůrazním hlavní oblasti těchto nákladů.

– Náklady na získání licencí a povolení k nákupu nemovitostí v zahraničí (v případě potřeby);

– Platební náklady legální služby o podpoře transakce koupě a prodeje nemovitostí;

– Náklady na zaplacení daní a cel v průběhu transakce nákupu a prodeje;

– Náklady na údržbu nabytého majetku ve správné formě, účty za energie.

Jak vidíte, investice do zámořské nemovitosti zahrnují náklady nejen před, ale i po jejím skutečném pořízení.

To byly základní, úvodní informace o investování do zámořských nemovitostí.

Jak zajímavý je tento investiční nástroj, jakou nemovitost je lepší koupit a jak vydělat peníze (pronájmem nebo přeprodejem) - záleží jen na vás. Hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je, že ačkoli jsou nemovitosti jedním z nejspolehlivějších nástrojů pro investování kapitálu, mnoho z nich dodatečné náklady Změny v legislativě a problémy v ekonomice země mohou způsobit, že nemovitosti v zahraničí nebudou tak ziskové, jak bychom si přáli, a někdy dokonce ztrátové. Při investování do zámořských nemovitostí proto buďte ostražití!

V budoucích publikacích na téma se dotknu některých důležitých nuancí spojených s investováním do nemovitostí v zahraničí a v mé zemi a také zvážím mnoho dalších způsobů investování kapitálu a správy osobních financí. Zůstaňte s námi a zůstaňte naladěni na aktualizace!

V posledních letech se mezi našimi krajany neustále zvyšuje poptávka po zámořských nemovitostech. A není se čemu divit. Zatímco konkurenceschopnost našich nemovitostí neustále klesá, zámořské nemovitosti jsou z různých úhlů pohledu stále atraktivnější. Kromě toho, že zahraniční nemovitosti jsou mnohem lepší než naše, jsou ve většině i levnější cizí země. Investice do zahraničních nemovitostí navíc kupujícím garantují vysoké výnosy. Ostatně růst cen v západních a evropských zemích u nemovitostí je vždy stabilní a to zaručuje jeho likviditu do budoucna.

A přesto, proč je nyní tak prestižní investovat do zahraničních nemovitostí? Má to objektivní důvody.

1. Na rozdíl od našich vlastností a jiných typů investiční činnost, nákup zahraniční nemovitosti nebude nikdy spojen s prudkým odpisem. Je pozoruhodné, že ceny nemovitostí ve většině cizích zemí neustále rostou, a proto jsou velmi likvidní. Navíc ceny předmětů nejsou nikdy spojeny s trendy probíhajícími na akciovém trhu a měnových trzích. Investor si tak může být při koupi předmětu v zahraničí stoprocentně jistý, že o všechny své investice nikdy nepřijde. A i když objekt trochu zlevní, investor jej může kdykoliv pronajmout, což mu přinese další pasivní příjem.
2. Zahraniční nemovitosti jsou skvělou variantou pro investování právě proto, že dnes se investorovi investováním do nich mohou vrátit všechny náklady tím, že je zítra pronajme. Za pár let se tak mohou všechny náklady vyplatit a za pár let začne investor získávat pasivní zisk. Kdykoli, pokud ceny kupované nemovitosti prudce stoupnou, je vždy možnost ji prodat maximálně příznivá cena.
3. Zahraniční trh s nemovitostmi je přístupný zahraničním investorům. Mnoho zemí má navíc osobní zájem na tom, aby cizinci získávali předměty, a proto jsou pro investory vytvořeny loajální podmínky pro nabývání nemovitostí.
4. Zahraniční bydlení je mnohem lepší a modernější než domácí. Proto je s nemovitostmi vždy spojeno zahraniční investoři nejen komfortními podmínkami, ale i výhodami. Při pořízení bydlení například v některé turistické zemi sem může investor kdykoli přijet a strávit dovolenou s rodinou a po příjezdu na dovolenou již nebude potřeba přemýšlet, kde bydlet. Zbytek času lze bydlení pronajmout.
5. V mnoha zemích jsou navíc zahraničním investorům poskytovány zjednodušené postupy pro získání víza, povolení k pobytu a dokonce i občanství.
6. Investor má svou nemovitost v zahraničí možnost svobodně navštívit zemi, ve které se nachází.
7. Náklady na zahraniční nemovitosti jsou často mnohem nižší než náklady na domácí nemovitosti, rezidenční i komerční. S volným kapitálem je tedy skvělá příležitost koupit si dům někde u moře za adekvátní cenu.
8. V mnoha státech je obchází stabilní ekonomická a politická situace a krize. Přítomnost stability v zahraničí je dobrou motivací pro investory ke koupi nemovitosti.

Které země jsou nyní nejziskovější pro investice do nemovitostí?

1. Thajsko je skvělé letovisko s levnými nemovitostmi. Navíc je zde mnohem snazší koupit vhodnou nemovitost než v jiných zemích a ceny nemovitostí jsou pověstné levností.
2. Přestože se malajsijská ekonomika nyní nenachází v příliš příznivém světle, nemovitosti jsou zde nejen pohodlné, ale také nízké ceny.
3. V Egyptě se neustále zvyšuje příliv turistů, v souvislosti s tím se neustále zvyšuje růst poptávky po nemovitostech. A i přes to zůstávají ceny objektů pro zahraniční investory dostupné.
4. Zemí se stabilní politickou a ekonomickou situací je Norsko. Bezpečnější místo pro investice do nemovitostí tedy prostě neexistuje.
5. Pro romantiky a bohaté investory je Francie jako stvořená. V závislosti na zvolené oblasti můžete najít levné i velmi drahé nemovitosti. Poptávka po nemovitostech ve Francii neustále roste, což rok od roku prodražuje nemovitosti.
6. SAE. Zde jsou možná nemovitosti jedny z nejdražších, protože právě tento stát má nebývale stabilní ekonomiku. Získat nemovitost, která se vám líbí, je nesmírně obtížné, ale pokud se to podaří, investor získá ze svých investic stabilitu po zbytek svého života.
7. Další perspektivní zemí z hlediska investic do nemovitostí je Turecko s dobře rozvinutým trhem cestovního ruchu. Objekty zde neustále zdražují, i když zatím jsou náklady ve srovnání s evropskými zeměmi na průměrné úrovni.
8. Bulharsko se v posledních letech těší nebývalé poptávce investorů. Je tady nejen stabilní politická situace, ale i dobrá rozvinutá ekonomika. Nemovitosti jsou dostupné zahraničním kupcům a ceny jsou relativně nízké.
9. Maroko je exotický stát s pouze rozvíjejícím se turistickým sektorem. Proto je nyní skvělá příležitost koupit objekt za relativně nízkou cenu, protože v krátkodobém horizontu ceny nemovitostí rozhodně začnou růst.

Každý příčetný člověk se při plánování investice do jakéhokoli projektu nejprve všemožně dotazuje, snaží se zjistit a minimalizovat všechna rizika, konzultovat s odborníky a teprve poté přistoupí k realizaci investičního záměru. A to je zcela rozumný přístup, protože riskujete své peníze a nikdo je nechce rozhazovat.

Výhody bez rizika

S ohledem na tradiční a nejvíce populární způsoby kapitálové investice, lze zaznamenat následující rizika:

Vklady. Bankrot banky, pokud není spolehlivá, odebrání licence od banky, což také nevyhnutelně povede ke ztrátě alespoň části vkladu a skoku ve směnném kurzu, pokud máte vklad v rublu.
měnové vklady. No, investovat do cizí měna zcela oprávněné, zejména v Rusku. S touto možností budete pojištěni proti kolísání směnného kurzu, ale stejně jako dosud zůstává odebrání licence bance nebo její úpadek na seznamu vašich možných rizik.
Skladem. Bankrot nebo krach podniku.
Vlastnictví. Vezmeme-li možnost komerčních nemovitostí, pak může být krize pro takové investice katastrofální. Krize nevyhnutelně vede k redukci solventních nájemců komerčních nemovitostí.
Obytné nemovitosti. Je nepravděpodobné, že by krize nějak ovlivnila poptávku. Bezohlední nájemníci, požár, přírodní katastrofa nebo jiná vyšší moc se mohou ukázat jako zmar. No, nebo vaše neochota platit daň z příjmu.
Nemovitosti v zahraničí. Investice do zahraničních nemovitostí jsou uznávány jako jedny z nejbezpečnějších, zvláště pokud se předem postaráte o to, aby vaše zájmy zastupovali spolehliví specialisté.

Poté, co jste se rozhodli pro nejbezpečnější způsob investování kapitálu, musíte se rozhodnout, kde přesně nemovitost koupit.

Výběr nemovitostí v zahraničí

Pokud neplánujete utratit spoustu peněz za nákup nemovitosti a platit vysoké daně, pak pro vás evropské země zjevně nejsou vhodné. Odborníci doporučují věnovat pozornost asijským zemím, zejména Thajsku, které se stalo skutečným letoviskem pro turisty z celého světa. Získáte tak stálý přísun nájemců pro vaši nemovitost. A co koupit - to vše závisí na vaší touze. Trh s nemovitostmi v Thajsku je plný nabídek pro každý vkus a rozpočet, stačí otevřít téměř jakýkoli realitní web v zahraničí a přesvědčit se na vlastní oči. Ale s cílem vybrat nejlepší možnost a rychle se vyrovnat s designem všech požadované dokumenty, budete nepochybně potřebovat pomoc specialistů, kteří dobře znají místní reálie.

pomůžeme

Naše společnost "ThaiInvest" působí na stavebním a realitním trhu v Thajsku již dlouhou dobu. Naši specialisté Vám rádi poskytnou právní a konzultační pomoc s výběrem té nejlepší varianty pro nemovitost, která vyhovuje nejen Vaší finanční příležitosti. Ale také vaše osobní přání. Známe místní zákony a zvyklosti a pomůžeme vám rychle vyřídit potřebné dokumenty.

Zavolejte nám, pokud jste si vybrali Thajsko jako možnost investování svého kapitálu, pokud jste se pevně rozhodli, že se jedná o výhodnou investici: nemovitosti a ThaiInvest vám vždy poskytnou odbornou pomoc.

Vítejte v Thajsku, zemi vašich možností!

Pro některé je ziskovost Čistý zisk minus všechny výdaje a daně, pro ostatní - IRR, tedy ukazatel vypočítaný na základě tok peněz s přihlédnutím k diskontování a podmíněné prodejní ceně za 10 let, za třetí - roční výnos dělený hodnotou nemovitosti. A každý má svým způsobem pravdu.

Mezi investory není dohodnuta návratnost, takže mnozí z nich mají nadsazená očekávání

Kvůli nejednoznačnosti výkladu investoři často „srovnávají teplé s měkkým“, dělají špatná rozhodnutí, vybírají nekvalitní nemovitosti nebo prostě ztrácí čas. Je důležité porozumět tomu, jak obchodní partner provádí výpočty, a synchronizovat chápání výnosu a rizika.

Mnoho klientů má zájem o nemovitosti s vysokým výnosem, ale pokud jde o koupi, málokdo si koupí nekvalitní, byť i vysoce výnosné, aktivum. Většina se snaží koupit nemovitost v dobrém stavu a prosperující oblasti s výnosem alespoň 5-7%. Ale ve většině případů vysoká návratnost znamená, že nemovitost není v nejlepší lokalitě. Není možné koupit kvalitní nemovitost levně, protože poptávka je na horkých trzích vysoká.

Jeden z našich klientů vlastnil kancelářskou budovu v centru Berlína. Nedávno obdržel čtyři nabídky od velkých institucionálních kupců, kteří byli ochotni nemovitost koupit za 4% návratnost bez odečtení nákladů. Zároveň jsem budovu ukázal vietnamskému klientovi, ale ten souhlasil pouze s 5 %, přestože kvalita tohoto objektu a současný stav na trhu neumožňují koupit něco takového s takovým výtěžek. Díky tomu byla budova během měsíce prodána kanadskému kupci s výnosem 4 % a Vietnamci stále hledají ideální nemovitost v centru Berlína, která mu vynese 5 % ročně.

Foto: Unspash 2

Vliv

Kupující často nechápou, jak se počítá výnos při použití úvěru. Nejsou zvyklí na to, že dluhové financování může být levnější než náklady na pronájem objektu. Těžko si proto uvědomí, že díky půjčce se může výrazně zvýšit návratnost vloženého kapitálu.

Návratnost vloženého kapitálu se může díky úvěru výrazně zvýšit

Například při nákupu investiční nemovitost v Německu můžete počítat s půjčkou až do výše 50 % hodnoty objektu za 2-3 % ročně. Při výnosu z pronájmu 6,5 % může návratnost vloženého kapitálu (IRR) při zohlednění úvěru dosahovat 7–8 %.

Foto: Unspash 3

Podíl vývojáře

Kromě pronájmů se v posledních letech mnoho investorů zajímá o projekty s přidanou hodnotou. Plán je obvykle koupit, postavit nebo zrekonstruovat, získat vysoký příjem z pronájmu, zvýšit hodnotu a poté nemovitost nadále vlastnit nebo prodávat.

Pokud je takový scénář realizován s pomocí developera, pak se projektovaný výnos bude lišit od toho, co investor skutečně obdrží, protože z něj bude odečten podíl developera. Například IRR projektu může být 30 %, zatímco investor obdrží pouze 15 %.

Foto: Unspash 4

Manipulace s finančním modelem

Společnosti realizující projekty s přidanou hodnotou často manipulují s finančními modely, aby uměle navyšovaly výkonnost: mění náklady na dluhové financování, výši úvěru nebo míru návratnosti kapitálu, podhodnocují náklady nebo předpovídají výnosy příliš optimisticky. To vše může několikrát přecenit ekonomickou atraktivitu projektu a v důsledku toho investor riskuje, že nedostane deklarovanou ziskovost.

V tomto případě se doporučuje pečlivě prostudovat finanční modely, stejně jako spolupracovat pouze s developerem, který je připraven do projektu investovat velké množství vlastních prostředků – což znamená, že riskuje nejen peníze investora, ale i své vlastní.

Foto: Unspash 4

Rizika

Většina investorů chápe, že výnos je přímo úměrný riziku. Mnozí jsou však připraveni koupit objekt s vyšším výnosem, aniž by přemýšleli o tom, s jakými riziky je to spojeno a co se stane v případě negativního scénáře.

Návratnost je přímo úměrná riziku

Například v Řecku realizujeme rozvojové projekty bez projektového financování, zcela pro vlastní prostředky, a dosahujeme výnosu pro investora na úrovni 12 - 15 % minus veškeré výdaje a daně. Jeden z klientů řekl, že v Německu se dá vydělat 15 % na stavbě (i když to není jednoduché). Musíte však pochopit, že v Německu bude projekt s největší pravděpodobností připsán na 70–80 %, to znamená, že v negativním scénáři existuje riziko ztráty kapitálu. V Řecku takové riziko nehrozí, ale hrozí, že se to nepodaří prodat a zůstanou nám nelikvidní nemovitosti s nízkou ziskovostí. Který scénář je horší – přijít o všechno nebo snížit ziskovost?

Foto: Unspash 6

zjištění

Když partneři hodnotí finanční charakteristiky projektu, je třeba předem definovat všechny termíny, metodiku výpočtu a možná rizika. V opačném případě existuje vysoká pravděpodobnost nedorozumění, ztráty času a peněz.

Podle mého názoru v pronájem projektů nejprve je lepší analyzovat nejjednodušší ukazatel - roční příjem z pronájmu dělený náklady na objekt (anglický výnos nebo stropní sazba).

U projektů s přidanou hodnotou vám radím věnovat pozornost ziskovosti po odečtení nákladů na správcovská společnost a dál místní daně před osobní platbou daň z příjmu investor.