Přednášky o typologii nemovitostí. Definujte typologii nemovitostních objektů. pronajaty za konkrétním účelem

Vyžaduje, aby odhadce analyzoval velké množství faktorů, které určují hodnotu odhadované hodnoty. Kvalifikovaný a rozumný závěr o nákladových charakteristikách předmětu posouzení je možný pouze na základě systematizovaných a tak či onak potvrzených výchozích údajů, které může ověřit jakákoli zainteresovaná osoba včetně úřadů. Hlavními úkoly odhadce je jasná definice skutečného předmětu hodnocení, jeho identifikace (popis), zdůvodnění volby informační základna při provádění výpočtů a minimalizaci různých předpokladů a předpokladů týkajících se veličin používaných ve výpočtech.

V případě úplného zastavení stavby - postup při likvidaci a užívání již vybudovaných zařízení nebo jejich částí, montovaných konstrukcí a zařízení, prodej přivezených na stavbu hmotný majetek zákazník.

Trvalé (trvalé) užívání státních a obecní majetek;

pronájmy Pozemek pořízené za úplatu nebo bezplatně;

Omezené využití přilehlých pozemků ve vlastnictví jiných osob.

V procesu exploatace půdy může pozemek generovat příjem, tzv nájem půdy, kterým se rozumí vnitřní ukazatel efektivnosti využití pozemku jako aktiva podniku, který je definován jako podíl dělení vypočtené hodnoty dobou aktivace. V souladu s návrhem pokynů „Postup pro účtování nákladů pozemky v majetku obchodních organizací, včetně těch se zahraničními investory „při výpočtu pozemkové renty se podle způsobu využití navrhuje klasifikace pozemků: zemědělská, lesní, sídelní atd.

Výše uvedené systémy, klasifikace dlouhodobého majetku a návrhy klasifikace pozemků jsou v současnosti brány jako základ pro účtování výsledků stanovení hodnoty jejich majetku v majetku podniků. Nemovitosti však nepovažují za celek, ale za dlouhodobý majetek a pozemek. Zároveň, pokud analyzujeme tržní hodnotu nemovitostí, je potřeba vyvinout vlastní klasifikační systém, který by nám umožnil naučit se hlavní „komoditní“ vlastnosti uceleného objektu a byl by propojen se stávajícími systémy klasifikace. a popisování objektů.

Nemovitostí je mnoho a všechny jsou různé a heterogenní, je nutné je zařadit podle určitých kritérií. Zvažte takový koncept jako typologii. Typologie je vědecká klasifikace objektů nebo jevů podle shodnosti jakýchkoli znaků. Studium oboru "Typologie nemovitých věcí" zahrnuje získání teoretických znalostí a praktických dovedností v klasifikaci nemovitých věcí.

Poprvé se pojem „nemovitý a movitý majetek“ objevil v legislativě Ruské říše v dekretu Petra Velikého z 23. března 1714 „O pořadí dědění v movitém a nemovitém majetku“, který nahradil dosavadní různé pojmy, které regulovaly právní status pozemky a budovy. V zákoníku zákonů Ruské impérium ne movitý majetek byly uznány pozemky a všechny druhy pozemků, domy, továrny, továrny, obchody, všechny druhy budov a prázdné dvory, jakož i železnice. Movitým majetkem se rozuměly všechny druhy plavby způsobilé a říční lodě, knihy, rukopisy, obrazy, kočáry, zemědělské nástroje, stejně jako vše, co se získává ze země.

Klasifikace nemovitostí

Klasifikace nemovitostí podle různých kritérií (kritérií) přispívá k úspěšnějšímu studiu objektů. Pro tyto účely lze použít různé klasifikační principy v závislosti na jejich původu a účelu. Definice nemovitosti však zahrnuje alokaci dvou složek v její struktuře (obr. 1.1):

Rýže. 1.1. Rozšířená klasifikace nemovitostí

Přírodní (přírodní) objekty - půda, les a trvalkové plantáže, izolovaný vodní plochy a podloží oblastí. Tyto nemovitosti jsou také označovány jako „nemovitosti podle povahy“.

Umělé předměty (budovy):

a) rezidenční nemovitost - nízkopodlažní budova (do tří podlaží), vícepodlažní budova(od 4 do 9 pater), výšková budova (od 10 do 20 pater), výšková budova (přes 20 pater). Předmětem rezidenční nemovitosti může být i kondominium, část (vchod), patro ve vchodu, byt, pokoj, venkovský dům;

b) komerční nemovitosti - kanceláře, restaurace, obchody, hotely, garáže k pronájmu, sklady, budovy a stavby, podniky jako komplex nemovitostí;

c) veřejné (zvláštní) budovy a stavby.

zlepšování zdraví (nemocnice, polikliniky, domy s pečovatelskou službou a dětské domovy, sanatoria, sportovní areály atd.);

vzdělávací (školky a jesle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, domy dětské tvořivosti atd.);

kulturní a vzdělávací (muzea, výstavní komplexy, parky kultury a rekreace, kulturní domy a divadla, cirkusy, planetária, zoologické zahrady, botanické zahrady aj.);

speciální budovy a stavby - správní (policie, soud, státní zastupitelství, úřady), pomníky, památné stavby, nádraží, přístavy atd.;

G) inženýrské stavby- rekultivační zařízení a odvodnění, komplexní inženýrská příprava pozemku pro zástavbu atd.

Další články o ekonomii

Socioekonomická situace Jaroslavle
Dnes je Jaroslavl jedním z aktivně se rozvíjejících regionů střední Rusko. Jaroslavl byla založena v roce 1010 a v současnosti je administrativním centrem Jaroslavle...

Analýza závazků a pohledávek podniku na příkladu ERAN LLC
Přechod ruská ekonomika uvést komerční organizace do tržních podmínek pro řízení potřeby objektivního posouzení finanční situace, solventnosti a spolehlivosti jejich ...

Analýza využití podnikového majetku
V moderním ekonomické podmínkyčinnost každého ekonomického subjektu je předmětem pozornosti širokého okruhu účastníků tržních vztahů zajímajících se o výsledky jeho fungování...

MDT 347.214.2 M.Yu. Bezverbnaja

LBC 67.404 Irkutsk Institute (pobočka) VGUYu

(RPA ministerstva spravedlnosti Ruska) Irkutsk, Ruská federace

K OTÁZCE KLASIFIKACE A TYPOLOGIE OBJEKTŮ

NEMOVITOST

INFORMACE O ČLÁNKU

Prolog: Law Journal / Prolog: Law Journal. -2016. -č. 4. ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4. Datum přijetí: 05.11.2016.

ANOTACE

Uvažuje se o klasifikaci nemovitých objektů podle různých kritérií, jsou uvedeny dvě metody klasifikace: hierarchická a fazetová. Uplatňují se různé principy klasifikace v závislosti na jejich původu a účelu nemovitostí. Zvláštní pozornost je věnována rezidenčním nemovitostem, kde autor uvažuje o několika typologických konstrukcích. Zvažuje se klasifikace nemovitostí, o kterou mají investoři největší zájem.

KLÍČOVÁ SLOVA

Objekt nemovitosti; nemovitost; typologie nemovitostních objektů.

BIBLIOGRAFICKÝ POPIS

Bezverbnaja M.Yu. K otázce klasifikace a typologie nemovitostí // Prologue: Law Journal / Prologue: Law Journal. -2016. -Ne. 4.

M. Yu. bezverbnaja,

Irkutsk Institute (pobočka), Všeruská státní univerzita spravedlnosti, Irkutsk, Ruská federace

K OTÁZCE KLASIFIKACE A TYPOLOGIE REAL

ÚDAJE O PUBLIKACE

Prolog: Law Journal. - 2016. - č. 4.

ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4.

Datum odevzdání: 11.05.2016.

Článek zkoumá klasifikaci nemovitostí z různých důvodů a představuje dvě metody klasifikace: hierarchickou a fazetovou. Uplatňují se různé principy klasifikace v závislosti na původu a účelu nemovitostí. Zvláštní pozornost věnuje autor nemovitostním objektům skládajícím se z několika typologických staveb. Klasifikace zobrazená v článku je velmi zajímavá pro investory.

nemovitostní předmět; rychlý majetek; typologie nemovitostních objektů.

BIBLIOGRAFICKÝ POPIS

Bezverbnaja M.Yu. K problematice klasifikace a typologie nemovitostních objektů // Prolog: Law Journal. - 2016. - č. 4.

Bezverbnaja M.Yu. K problematice klasifikace a typologie nemovitostních objektů

Klasifikace objektů nemovitostí podle různých kritérií přispívá k úspěšnějšímu studiu objektů jak z ekonomického, tak právního hlediska. Pro tyto účely lze použít různé klasifikační principy v závislosti na jejich původu a účelu.

Při klasifikaci nemovitostí se obvykle používá jedna ze dvou existujících metod: hierarchická a fazetová.

Hierarchická metoda - sekvenční (po krocích) dělení množiny objektů do podřízených skupin. Na každém stupni klasifikace se tvoří heterogenní skupiny. Hloubka klasifikace může být zároveň různá a zahrnovat několik kroků.

Definice nemovitosti hierarchickou metodou zahrnuje alokaci dvou složek v její struktuře: přirozeného a umělého původu. Přírodní (přírodní) objekty - pozemek, lesy a trvalkové plantáže, izolované vodní plochy a podloží. Tyto vlastnosti se označují jako "vlastnost od přírody".

Umělé (člověkem vytvořené) předměty zahrnují všechny předměty vytvořené člověkem, ze zákona se nazývají „nemovitosti“.

Mezi umělé předměty patří:

1) Rezidenční nemovitosti - nízkopodlažní budova (až tři podlaží), vícepodlažní budova (4-9 podlaží), výšková budova (1020 podlaží), výšková budova (nad 20 podlaží). Předmětem rezidenční nemovitosti může být kondominium, byt, pokoj, dům.

2) Komerční nemovitosti - podnik jako komplex nemovitostí, budovy a stavby, garáže k pronájmu, sklady, kanceláře, restaurace, obchody, hotely.

3) Veřejné (speciální) budovy a stavby - zlepšující zdraví (nemocnice, kliniky, domy s pečovatelskou službou, sanatoria, sportovní areály); vzdělávací (školky, školy, ústavy, domy dětské tvořivosti); kulturní a vzdělávací (muzea, výstavní komplexy, kulturní domy a divadla, cirkusy, zoologické zahrady, planetária); speciální budovy a stavby - správní (policie, soud, státní zastupitelství, úřady), pomníky, památné stavby, nádraží, přístavy.

4) Inženýrské stavby - meliorační stavby, integrované inženýrství

nerná příprava pozemku pro stavbu.

Fasetová metoda zahrnuje paralelní rozdělení množiny objektů do nezávislých skupin (druh, poddruh). Metoda má následující vlastnosti: přítomnost pouze jednoho stupně klasifikace, oddělení mnoha objektů podle různých charakteristik, vysoká informační saturace.

Uvádíme obecnou klasifikaci nemovitostních objektů fasetovou metodou podle různých kritérií takto:

1) Podle funkční účel: výrobní a nevýrobní nemovitosti.

2) Podle původu: přírodní, umělé, kombinované.

3) Podle stupně připravenosti: uvedeno do provozu, stavba probíhá.

4) Podle formy vlastnictví: soukromé, státní, smíšené.

5) Podle odvětví: průmyslové, stavební, zemědělské, bytové a komunální, kulturní a domácnosti.

Občanský zákoník Ruské federace poskytuje následující klasifikaci předmětů nemovitost.

Podle Čl. 130 Občanského zákoníku Ruské federace, nemovitosti (nemovitosti, nemovitosti) zahrnují „samostatné objekty“: pozemky, podloží, izolované vodní útvary; vše, co je pevně spojeno s půdou, včetně: lesů a trvalých plantáží, budov a staveb, nedokončené výstavby; přirovnal k nemovitosti podléhající státní registrace: letecké a námořní lodě; plavidla vnitrozemské plavby; vesmírných objektů.

V souladu s Čl. 132 občanského zákoníku Ruské federace, jakož i v souladu s čl. jeden federální zákon RF „O státní registraci práv k nemovitostem“ ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „komplexní objekty“ zahrnují: podnik jako celek jako komplex nemovitostí, včetně: pozemků; budovy a stavby; inventář a vybavení; suroviny a výrobky; pohledávky a dluhy; právo označit podnik, výrobky, práce a služby; nehmotný majetek; informace; další výhradní práva1.

Legislativní, regulační a metodické dokumenty využívají tř.

1 ATP "ConsultantPlus".

Bezverbnaja M.Yu. K problematice klasifikace a typologie nemovitostí

fikce nemovitých věcí z různých důvodů: fyzický stav, účel, kvalita, umístění, velikost, druhy vlastnictví (příslušenství na vlastnickém právu), právní stav (příslušenství s právem užívání).

Podle fyzického stavu přidělte: pozemky; budovy, stavby, stavby; prostory.

Po domluvě jsou budovy a prostory rozděleny na bytové a nebytové.

Podrobnější členění fondu nemovitostí podle účelu obsahuje následující seznam typů a podtypů objektů:

2) bydlení (obytné budovy a prostory);

3) komerční nemovitosti;

4) průmyslové nemovitosti;

5) hotely, ubytovny, motely představují zvláštní třídu nemovitostí (tyto objekty jsou na rozdíl od rezidenčních nemovitostí určeny k přechodnému, nikoli trvalému bydlení);

6) rekreační nemovitosti jsou zaměřeny na uspokojení potřeb pro rekreaci a obnovu zdraví lidí (jedná se o různé druhy zařízení na území rekreačních oblastí, zájmové kluby (golfové kluby, jachtařské kluby), stadiony, koupaliště a další sporty a rekreace komplexy a zábavní komplexy);

7) institucionální nemovitosti jsou budovy pro státní a obecní úřady, vzdělávací instituce atd. předměty;

8) Nemovitost se smíšeným využitím je kombinací výše uvedených typů nemovitostí (např. budovy s obchody nebo kancelářemi v přízemí a obytné prostory výše).

Rezidenční nemovitosti představují různé typy rodinných domů bytové domy určené k trvalému pobytu rodin nebo jednotlivců. Je spojena s pronájmem, výstavbou a provozem bytového fondu.

U rezidenčních nemovitostí je možných několik typologických konstrukcí.

V závislosti na délce a povaze užívání bydlení:

Primární bydlení (místo trvalého bydliště);

Sekundární bydlení (předměstské bydlení užívané po omezenou dobu);

Přechodné ubytování (určené pro krátkodobé ubytování: hotely, hostely, motely).

Aplikováno na podmínky velká města je obvyklé vyzdvihnout následující typologické charakteristiky obytné budovy:

Luxusní bydlení;

nadstandardní bydlení;

Modelové pouzdro;

Bydlení nízké spotřebitelské kvality.

Existuje také klasifikace objektů obytných nemovitostí v závislosti na materiálu použitém na vnější stěny budovy:

Domy s cihlovými zdmi;

Panelové domy;

Monolitické domy;

Dřevěné domy;

Smíšené domy.

Pro investory je atraktivnější následující klasifikace nemovitostí:

1) Komerční (kancelářské) nemovitosti mohou být nebytové a bytové. Byty a kanceláře jsou velmi žádané pro malé firmy, které teprve začínají. Největší poptávka je po obchodních centrech umístěných v centru města, administrativních budovách, budovách různých městských a vládních struktur.

2) Komerční (maloobchodní) nemovitosti jsou výnosnější než rezidenční. Obchod zahrnuje supermarkety, nákupní a zábavní centra, obchody a další prostory určené k obchodu.

3) Skladové nemovitosti (velké hangáry, garáže, sklady v přízemí, v suterénu s výtahem, s pohodlnou nájezdovou rampou). Nejlepší jsou specializované sklady, které jsou stavěny pro konkrétní skupinu zboží, v souladu s požadovanými normami.

4) Průmyslové (průmyslové) nemovitosti sloužící k realizaci průmyslových výrobních procesů. Představuje průmyslová zařízení a infrastrukturu, továrny, kombináty, technologické parky, sklady, specializované kanceláře pro řídící pracovníky apod. Zvláštní podsekcí průmyslových nemovitostí jsou agroprůmyslové nemovitosti, které představují pozemky vhodné pro rostlinnou a živočišnou výrobu.

I ve vyspělých tržních ekonomik ne všechny uvedené typy či podtypy nemovitostí jsou na trhu zapojeny. V dnešních podmínkách Ruska se dá mluvit

Bezverbnaja M.Yu. K otázce klasifikace a typolouy skutečných eslMe oOjertů

přemýšlet o poměrně rozvinutém trhu rezidenčních nemovitostí, zejména bytů ve více bytech obytné budovy, zahradnická půda, komerční trh, především kancelářské nemovitosti, vznikající trh průmyslových nemovitostí a v některých regionech trh s pozemky.

Typy a podtypy objektů podílejících se na obratu trhu jsou specialisty dále klasifikovány podle kvality (na typy a podtypy), lokality (podle okresů, mikrookresů, zón města, kraje), velikosti (celková plocha, počet pokojů). , atd.) v souladu s praktickými potřebami a skutečným stavem nemovitostního fondu v daném městě, v daném regionu.

Podle typu nemovitosti se nemovitosti dělí na:

Soukromé (ve vlastnictví občanů a právnických osob zřízených jako soukromí vlastníci);

stát (nachází se ve federálním vlastnictví, majetek subjektů federace);

Obecní (nachází se v obecním vlastnictví);

Veřejné (ve vlastnictví veřejných sdružení);

Hromadné nebo smíšené (umístěné ve společném popř částečné vlastnictví různé subjekty vlastnictví: soukromé, státní, obecní, veřejné).

Nemovitosti se podle právního stavu dělí podle druhu na ty, které využívá vlastník nebo nájemce, privatizované, získané prodejem a koupí, dědictvím, darováním atd.

Klasifikace nemovitostí podle různých kritérií tak přispívá k úspěšnějšímu průzkumu trhu s nemovitostmi a usnadňuje vývoj a aplikaci metod pro oceňování různých kategorií nemovitostí a také stanovení právního režimu pro účetnictví pro různé nemovitosti.

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

1. Vlasenko T.V. Klasifikace nemovitostních objektů na trhu // Ekonomika a ekologie územních subjektů. - 2015. - č. 1. - S. 10-13.

2. Murzin A.D. Nemovitosti: základy ekonomiky, oceňování a katastr: krátký kurz. - Rostov n/D, 2013. - 216 s.

3. Perminov A.S. Ekonomika nemovitostí: úvod do kurzu. Texty přednášek. - Rostov-n/D, 2011. - 75 s.

1. Vlasenko T.V. Klasifikace nemovitostí na trhu. Ehkonomika i ehkologiya teritoriální "nyh obrazovanij - Ekonomika a ekologie územních celků. 2015. Číslo 1. S. 10-13. (V Rusku).

2. Murzin A.D. Nemovitosti: základy ekonomiky, odhad a katastr: krátký kurz. Rostov na Donu, 2013. 216 s. (V Rusku.).

3. Perminov A.S. Ekonomika nemovitostí: úvod do kurzu. Rostov na Donu, 2011. 75 s. (V Rusku.).

Bezverbnaya Marina Yurievna (Irkutsk) - kandidát ekonomické vědy, docent, docent katedry státní a komunální správy a podnikatelského práva Irkutského institutu (pobočka) All-Rus. státní univerzita spravedlnosti (RPA Ministerstva spravedlnosti Ruska), (664011, Irkutsk, Nekrasov ul., 4, e-mail: [e-mail chráněný]).

INFORMACE O AUTOROVI

Bezverbnaja, Marina Jurjevna (Irkutsk) - Ph.D. v oboru ekonomie, doc. Profesor, Katedra státního komunálního managementu a obchodního práva, Irkutsk Institute (pobočka), All-Russian State University of Justice (Nekrasov ul., 4, Irkutsk, 664011, e-mail: [e-mail chráněný]).

Bezverbnaja M.Yu. K problematice klasifikace a Hie typologie nemovitostních objektů

Ministerstvo Zemědělství RF

Federální státní vzdělávací instituce

vyšší odborné vzdělání

"Altajská státní agrární univerzita"

Fakulta pozemkového hospodářství a katastrů / Katastr nemovitostí

Test

v oboru "Typologie nemovitých věcí"

Provádí Anna Vladimirovna Karavaeva

Barnaul 2013

Úvod

Poprvé se pojem „nemovitý a movitý majetek“ objevil v legislativě Ruské říše v dekretu Petra Velikého z 23. března 1714 „O pořadí dědění v movitém a nemovitém majetku“, který nahradil dosavadní různé pojmy, které upravovaly právní postavení pozemků a staveb. V Kodexu zákonů Ruské říše byly pozemky a všechny druhy pozemků, domy, továrny, továrny, obchody, všechny druhy budov a prázdné nádvoří, jakož i železnice uznány jako nemovitosti. Movitým majetkem se rozuměly všechny druhy námořních a říčních plavidel, knihy, rukopisy, obrazy, kočáry, zemědělské nástroje a také vše, co bylo vytěženo ze země.

Klasifikace nemovitostí

Rýže. 1.1. Rozšířená klasifikace nemovitostí

1. Přírodní (přírodní) objekty - pozemky, lesní a trvalkové plantáže, izolované vodní plochy a podloží. Tyto nemovitosti jsou také označovány jako „nemovitosti podle povahy“.

2. Umělé předměty (budovy):

a) rezidenční nemovitosti - nízkopodlažní budova (do tří pater), vícepodlažní budova (od 4 do 9 pater), výšková budova (od 10 do 20 pater), výšková budova ( přes 20 pater). Předmětem rezidenční nemovitosti může být i kondominium, část (vchod), patro ve vchodu, byt, pokoj, venkovský dům;

b) komerční nemovitosti - kanceláře, restaurace, obchody, hotely, garáže k pronájmu, sklady, budovy a stavby, podniky jako komplex nemovitostí;

c) veřejné (zvláštní) budovy a stavby.

Léčebné a rekreační (nemocnice, kliniky, pečovatelské domy a dětské domovy, sanatoria, sportovní areály atd.);

Vzdělávací (mateřské školy a jesle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, dětské umělecké domy atd.);

Kulturní a vzdělávací (muzea, výstavní komplexy, parky kultury a rekreace, kulturní domy a divadla, cirkusy, planetária, zoologické zahrady, botanické zahrady aj.);

Speciální budovy a stavby - správní (policie, soud, státní zastupitelství, úřady), pomníky, památné stavby, nádraží, přístavy atd.;

d) inženýrské stavby - meliorační stavby a odvodnění, komplexní inženýrská příprava pozemku pro stavbu atd.

Každá z těchto skupin může být dále dezagregována na základě různých typologických kritérií.

Uměle vytvořené předměty byly nazývány "vlastnictvím zákona", ale tato kategorie nemovitostí je založena na "vlastnictví od přírody".

Umělé objekty mohou být plně postavené a připravené k provozu, mohou vyžadovat rekonstrukci popř generální oprava, a odkazuje také na nedokončené stavební projekty.

Pozemky mohou být dělitelné a nedělitelné. Pozemek se nazývá dělitelný, pokud jej lze dělit na části a tvořit samostatné pozemky se svolením k zamýšlenému využití.V souladu se zákonem není povoleno dělení městského pozemku, zemědělské půdy apod.

Pozemkový fond v Ruské federaci ekonomický účel rozdělena do sedmi kategorií pozemků:

1. Zemědělská půda má zvláštní právní postavení na trhu s nemovitostmi a využívá se:

Pro zemědělskou výrobu (orná půda, sena, pastviny, ladem, víceleté plantáže, panenské půdy a další pozemky);

Pro osobní vedlejší hospodaření;

Pro společné zahradnictví a zahradnictví;

Pro pomocnou zemědělskou výrobu;

Pro experimentální a vědecké stanice.

Převod pozemků z této kategorie do jiné se provádí pouze rozhodnutím subjektu federace. Zvláště cenné pozemky nepodléhají privatizaci.

2. Pozemky měst a obcí zabírají 4 % území země. Na těchto pozemcích se nacházejí obytné budovy a společensko-kulturní instituce, stejně jako ulice, parky, náměstí, ekologické stavby; lze lokalizovat průmyslová, dopravní, energetická, obranná zařízení a zemědělská výroba. Tato kategorie pozemků poskytuje 86 % příjmů do konsolidovaného rozpočtu ze všech plateb za využívání půdy a lze ji využívat pouze v souladu s obecnými plány a projekty.

3. Země průmyslu, dopravy, spojů, televize, informatiky a podpory vesmíru, energetiky, obrany a dalších účelů. Mají speciální způsob použití.

4. Pozemky zvláště chráněných území zahrnují přírodní rezervace; zelené zóny měst, motoresty, kempy; přírodní, historické a kulturní památky; minerální vody a léčebné bahno, botanické zahrady aj. Tato kategorie pozemky jsou určeny k zvelebení lidí, masové rekreaci a turistice, jakož i k historickému a kulturnímu vzdělávání a estetickému vyžití. Tyto pozemky jsou chráněny zvláštními právními předpisy a je na nich zakázána hospodářská činnost.

5. Pozemky Lesního fondu jsou plně vymezeny právní režim na nich rostou lesy. Tato kategorie půdy zahrnuje půdu pokrytou lesy a poskytovanou pro potřeby lesnictví a místního průmyslu.

6. Pozemky vodního fondu. Jedná se o pozemky obsazené nádržemi, ledovci, bažinami (kromě tundry a lesní tundry), vodními stavbami a jejich předností.

7. Rezervní pozemky slouží jako rezerva a jsou přidělovány k různým účelům.

Prodej pozemků, stejně jako jejich přidělení pro podnikatelská činnost a převod z jedné kategorie do druhé se provádí v souladu se zákony Ruské federace a subjektů federace.

Pozemek v oběhu se používá k vytváření příjmů, mimo jiné jeho pronájmem, přispíváním do základního kapitálu, jako záruka za zajištění atd.

U rezidenčních nemovitostí je možných několik typologických konstrukcí. Například v závislosti na délce a povaze užívání bydlení:

Primární bydlení - místo trvalého bydliště;

Sekundární bydlení - příměstské bydlení, využívané po omezenou dobu;

Terciární bydlení - určeno pro krátkodobý pobyt (hotely, motely apod.).

Ve vztahu k podmínkám velkých měst je zvykem rozlišovat tyto typologické charakteristiky:

1. Luxusní bydlení.

Má následující základní požadavky:

ubytování v nejprestižnějších částech města;

* patřit do „starého“ fondu (za přítomnosti generální opravy a rekonstrukce) nebo do „stalinského“ fondu;

* cihlové zdi;

* celková plocha apartmánů není menší než 70 m2. m.;

* přítomnost izolovaných místností v konfiguraci blízko čtverce a velké kuchyně (o ploše nejméně 15 m2);

* přítomnost hlídaného vchodu, podzemní nebo blízké garáže atd.

Pro nízkopodlažní budovy chatového typu, které jsou součástí elity, se vyznačují takovými požadavky spotřebitelů, tak jako:

* cihlové zdi;

* budova na dvou nebo více úrovních;

* Dostupnost domácích a inženýrských služeb.

2. Obydlí s vysokým komfortem. Poptávka spotřebitelů po bydlení tohoto typu předpokládá přítomnost následujících hlavních charakteristik:

* možnost ubytování v různých (nejen nejprestižnějších) částech města;

* určité snížení požadavků na plochu pokojů a kuchyní na 12 a 8 metrů čtverečních. m (v tomto pořadí);

* přítomnost obývacího pokoje o rozloze nejméně 17 metrů čtverečních. m.;

* větší rozmanitost designových a technologických parametrů.

Pokud jde o nízkopodlažní budovy umístěné v příměstské oblasti, hlavními charakteristikami jsou vysoká pevnost, odolnost a nízká tepelná vodivost stěn, jakož i bezpečnost inženýrské sítě.

3. Typické bydlení. Je pro něj typické:

* ubytování v jakékoli části města;

* soulad architektonických a plánovacích parametrů s moderními stavební předpisy a pravidla;

* designově i technologickými parametry patří k domům druhé generace průmyslové bytové výstavby a moderním.

U nízkopodlažní příměstské zástavby jsou nejvýznamnější nejen technické vlastnosti, ale také dostupnost základní sociální vybavenosti.

4. Bydlení nízké spotřebitelské kvality

Na základě podmínek spotřebitelské poptávky, která se vytváří pod vlivem faktoru solventnosti, jsou požadavky na tento typ bydlení velmi malé:

* ubytování v neprestižních oblastech;

* vzdálenost od hlavních dopravních komunikací;

* Patří k takovým konstrukčním a technologickým typům, jako jsou budovy „starého“ fondu, nepodléhající kapitálovým a opravným a stavebním pracím a domy první generace průmyslové bytové výstavby;

* ubytování v prvních patrech domů jiných typů;

* podceněné architektonické a plánovací vlastnosti atd.

Uvažovaná klasifikace zohledňuje preference cílových skupin spotřebitelů bydlení a úroveň jejich solventnosti (marketingový přístup). nicméně rezidenční nemovitosti mohou být distribuovány na základě směrnic městského plánování.

Existuje také klasifikace objektů obytných nemovitostí v závislosti na materiálu použitém na vnější stěny budovy:

Domy s cihlovými zdmi;

Panelové domy;

Monolitické domy;

Dřevěné domy;

Smíšené domy.

Samostatný výklenek je obsazen předměty příměstské nemovitosti vzhledem k nevýznamnému objemu transakcí a jejich specifičnosti. Je zde zastoupeno převážně sekundární bydlení.

Nabídku a poptávku v tomto sektoru trhu ovlivňuje mnoho faktorů. Kromě obvyklých priorit při koupi rezidenčních nemovitostí jsou velmi důležité osobní preference lokality, ročního období a sociální homogenita sousedů. Kupující věnují velkou pozornost dostupnosti co nejúplnějšího rozsahu komunikací (autonomní systémy zásobování teplem a vodou). Přednost mají předměty z cihel nebo dřeva. Pozemek o rozloze nejméně 10 akrů je považován za povinný atribut pro předměstský nemovitostní objekt.

Znaky klasifikace rezidenčních nemovitostí, které sloužily jako základ pro seskupování, jsou různé, stejně jako jejich motivace, preference a podmínky solventnosti. Není možné použít jediné typologické kritérium, které integruje vliv všech faktorů. Proto se v praxi používá několik kritérií, která poskytují přiměřenou představu o nemovitosti.

Komerční nemovitosti v Rusku se začaly tvořit až se začátkem privatizace podniků. Sektor komerční nemovitosti mnohem menší než rezidenční, a proto je zde méně transakcí, ačkoli komerční nemovitosti jsou nejatraktivnější na celém světě. Je třeba poznamenat, že v tomto sektoru je převládající formou transakcí nájemné.

Komerční nemovitosti lze rozdělit na výnosné - vlastně komerční nemovitosti a vytvářející podmínky pro jejich těžbu - průmyslové (průmyslové) nemovitosti.

Mezi vlastnosti vytvářející příjem patří:

1. Kancelářské prostory. Při klasifikaci Kancelářský prostor v každém regionu obec V úvahu se berou různé faktory, podle kterých prostory patří do určité třídy. Může to být umístění, kvalita budovy (úroveň dekorace, stav fasády, hlavní vchod, dostupnost výtahů), kvalita řízení ( správcovská společnost, Dostupnost Doplňkové služby pro nájemníky) atd.

V mezinárodní praxi používá se následující klasifikace:

1. Mezinárodní vývojář.

2. Centrální poloha, snadný přístup.

3. Kompletně přestavěná budova.

4. Mikroklima řídí pí jednotný systém ventilace, topení a čtyřtrubkový klimatizační systém.

5. Uspořádání otevřeného prostoru podle standardu shell-and-cog:

Zdvojené podlahy a falešné stropy,

Výška od podlahy k podlaze dalšího podlaží 3,6 m,

Racionální efektivní rastr sloupů - vzdálenost mezi nimi není menší než 6 m.

6. Podzemní parkoviště a snadný přístup.

7. Systém nepřerušitelného napájení.

8. Moderní systémy zabezpečení budovy.

11. Mezinárodní správcovská společnost.

2. Kompletně zrekonstruován v 90. letech. budova.

3. Plně řízené vnitřní klima.

4. Uspořádání otevřeného prostoru podle standardu „shell-and-cog“.

5. Dostatečné parkování a snadný přístup.

6. Systém nepřerušitelného napájení.

7. Moderní zabezpečovací systémy budov.

8. Profesionální pronajímatel.

9. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

10. Mezinárodní správcovská společnost.

1. Centrální poloha, snadný přístup.

2. Rekonstruovaný objekt.

3. Autonomní systém předchlazení přívodu tepla a přiváděného vzduchu.

4. Efektivní plánování podlaží ve formě kancelářských bloků.

5. Vysoce kvalitní oprava "Eurostandard".

6. Dostatečné parkování a snadný přístup.

7. Moderní výtahy.

8. 24hodinová ostraha.

9. Profesionální pronajímatel.

10. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

11. Profesionální manažerská společnost.

2. Zrekonstruovaná budova.

3. Efektivní půdorys ve formě kancelářských bloků.

4. Vysoce kvalitní oprava "evropský standard".

5. Není možný příliš pohodlný přístup.

6. 24hodinová ostraha.

7. Profesionální pronajímatel.

nemovitosti pozemky obytné komerční

8. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

9. Profesionální manažerská společnost.

1. Centrální umístění.

2. Kosmeticky zrekonstruovaná budova.

3. Efektivní plánování podlahy.

4. Vysoce kvalitní oprava.

5. 24hodinová ostraha.

6. Zkušený pronajímatel.

7. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

8. Přítomnost řídící struktury v budově.

2. Projekt vznikl přestavbou bývalého ústavu nebo administrativní budovy.

3. Rozdílný stav prostor: od renovace sovětského typu po moderní stylový interiér.

4. 24hodinová ostraha.

5. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

6. Přítomnost řídící struktury v budově.

1. Jiné umístění.

2. Nepříliš pohodlný přístup.

3. Projekt vznikl přestavbou bývalého ústavu nebo administrativní budovy.

4. Levné opravy.

5. Bezpečnost.

6. Řádně provedená dokumentace k vlastnictví stavby.

7. Absence řídící struktury v budově.

V různých regionech Ruska se tato klasifikace nemusí shodovat.

Mezi faktory, které ovlivňují atraktivitu kancelářských center postavených v blízkosti průmyslové podniky nebo na jejich území (třída D), můžeme rozlišit:

2. Parkovací domy (parkoviště) jako komerční nemovitosti se v zemi prakticky nerozvíjejí, i když jsou vyhlídky. Vždyť na každých tisíc obyvatel je v souladu s normami potřeba asi 150 parkovacích míst.

3. Obchody a nákupní centra. Jak ukazují zkušenosti velkých evropských měst, dobré podmínky pro umístění multifunkčních obchodních center (MTC) jsou: křižovatka hlavních dálnic, těsná blízkost stanic metra a zastávek pozemní dopravy. Nejčastěji se taková centra nacházejí ve „spících“ oblastech nebo mimo město, ve skutečnosti v pustině, poblíž hlavní dálnice. Takže se bude lišit např. počet parkovacích míst, dostupnost a parametry rekreačních a zábavních areálů, související služby pro domácnost atd.

Neměli bychom mít za to, že výstavba multifunkčních obchodních center je vynálezem Západu. Je dobře známo, že považována za tradici rozvoje velkých komerční prostory, podloubí, nádvoří, kde si „každý“ návštěvník mohl koupit vše, po čem jeho srdce touží, v souladu se svými potřebami a příjmy, kam se mohl přijít „podívat a ukázat se“, má kořeny v minulosti.

Regiony země jsou v různých ekonomických podmínkách a vyvíjejí se podle vlastních složitých zákonů, proto v moderní Rusko proces vzniku nových nebo modernizace starých obchodních center je heterogenní. Moskva je v tomto procesu lídrem jako světová metropole, existující ve srovnání s jinými městy Ruska v nejvýhodnějším investičním režimu.

4. Průmyslové (průmyslové) nemovitosti v Rusku jsou v počáteční fázi rozvoje, i když v poslední době většinu privatizačních objektů určuje vlastník. Před uzavřením obchodu je nutné provést komplexní analýzu vlastnických listin, abychom se ujistili, že práva prodávajícího k navrhovanému předmětu jsou nesporná, možnost jeho právního zcizení a práva nového vlastníka užívat tento předmět k zamýšlenému účelu. účel. S rozvojem procesu formování skutečného vlastníka se bude objem transakcí v této oblasti zvyšovat. Ale to je jedna stránka problému. Na druhou stranu téměř v každém městě v zemi lze pozorovat prázdné budovy a továrny o 5-8 patrech s rozpadlými a (nebo) opotřebovanými inženýrskými sítěmi a rozbitými okny. Stojí a nenacházejí efektivního majitele. Proč? Důvodů je několik:

1. Průmyslová budova 60 - 80 let. nesplňuje požadavky moderní technologie a rekonstrukce vyžaduje velké kapitálové investice.

2. V současné době jsou hlavním spotřebitelem průmyslových nemovitostí malé podniky, které pro svůj rozvoj vyžadují určité specifické vlastnosti: vysoké kapacity, přítomnost železničních příjezdových komunikací, jednopatrové a nejlépe samostatně stojící budovy s autonomní komunikací.

3. Požadavky potenciálních nájemců jsou zpravidla nadsazené a neodpovídají navrhovaným průmyslovým objektům.

4. Majitelé průmyslových nemovitostí nabízejí trhu nemovitosti v žalostném stavu a zároveň nastavují nadsazené ceny.

5. Více či méně úplné a přesné informace o průmyslových nemovitostech, jejich právním stavu, velikosti, stavu atp. není přítomen.

To vše dává trhu průmyslových nemovitostí spontánní a nepředvídatelný charakter.

Nemovitosti používané k provozování určitého podnikání. Obvykle se prodává společně s podnikem (specializované nemovitosti);

Nespecializované nemovitosti - běžné budovy - obchody, kanceláře, továrny, sklady, které se běžně prodávají nebo pronajímají.

Bibliografie

1. Nagaev R.T. Nemovitosti (Územní správa, urbanismus a ekonomika): terminologický slovník. - Kazaň: Ideal-Press, 2005.

2. Sterník G.M. Metodika analýzy trhu nemovitostí v zájmu investiční a stavební činnosti. M., AKSVELL, 2007.

3. Spolkový zákon „O státním katastru nemovitostí“ č. 221 ze dne 24. července 2007

4. Federální zákon „O převodu pozemků nebo pozemků z jedné kategorie do druhé“ č. 172 ze dne 21. prosince 2004

5. Spolkový zákon "O schvalování formulářů žádostí o státní katastrální vklad nemovitostí" č. 34 ze dne 20. února 2008

6. Federální zákon „O schválení formulářů katastrálních pasů budovy, stavby, rozestavěného předmětu, areálu, pozemku“ č. 32 ze dne 18. února 2008

7. Ministerská vyhláška schválená příkazem Ministerstva hospodářského rozvoje ze dne 26. dubna 2007 č. 146 Federální agentury pro katastr nemovitostí k provedení exekuce. státní funkce„Udržování státu technické účetnictví projekty investiční výstavby.

Podobné dokumenty

Vlastnosti klasifikace nemovitostí z různých důvodů. Půda jako základní předmět nemovitosti, specifika členění půdního fondu v Rusku na ekonomické bázi. Oceňování rezidenčních a komerčních nemovitostí.

test, přidáno 28.03.2015

Pojem, podstata a klasifikace rezidenčních nemovitostí, jejich odrůdy a charakteristiky. Legislativní a právní základ pro posuzování rezidenčních nemovitostí. Analýza relevantního trhu a jeho vývojových trendů. Zlepšení procesu hodnocení.

práce, přidáno 14.08.2015

Klasifikace a skladba nákladů na provoz nemovitostí, hlavní metody výpočtu těchto nákladů. Trendy v provozních nákladech se zvyšující se životností budovy. Vliv odpisů a opotřebení na hodnotu nemovitostí.

test, přidáno 18.06.2010

Studium typů hodnoty nemovitostí. Technologie oceňování nemovitostí. Analýza výnosových, tržních a nákladových přístupů k oceňování nemovitostí. Charakteristika metod kapitalizace výnosů a diskontování peněžních toků.

semestrální práce, přidáno 06.09.2013

Charakteristika trhu nemovitostí jako tržní kategorie. Hlavní odrůdy trhu investičních služeb. Základní principy analýzy a hodnocení nemovitostí v systému řízení. Metody ekonomické hodnocení kvalitu nemovitosti.

semestrální práce, přidáno 28.03.2014

Stanovení ceny nemovitostí podle ekonomických, politických, fyzických a sociodemografických faktorů. Charakteristika komparativního, nákladového a výnosového přístupu ke stanovení tržní hodnoty nemovitostí, jejich vlastnosti.

semestrální práce, přidáno 20.12.2011

Aplikace ocenění nemovitostí pro operace zcizování, uvádění neevidovaných předmětů do rozvahy, přecenění dlouhodobého majetku, řešení majetkových sporů. Srovnávací, nákladné, příjmové přístupy k oceňování nemovitostí.

semestrální práce, přidáno 30.7.2015

Typologie vícebytových objektů bytovou výstavbu. Průzkum primárního a sekundárního trhu vícebytových rezidenčních nemovitostí v městské části Perm. Rysy starého fondu, "Stalin", "Khrushchev", domy individuálního projektu.

semestrální práce, přidáno 27.12.2014

Segmentace trhu nemovitostí: bydlení; komerční nemovitosti; pozemky. Charakteristika trhu rezidenčních nemovitostí regionu Volha. Nákup a prodej velkých pozemků v Kazani. Průměrné náklady na objekty primárního a sekundárního trhu.

test, přidáno 16.08.2010

Pojmy, rysy a problémy formování trhu nemovitostí. Klasifikace nemovitostí a segmentace trhu. Faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti. Etapy formování trhu s nemovitostmi v Rusku, analýza jeho současného stavu.

Před nabytím účinnosti první části občanského zákoníku Ruské federace od 1. ledna 1995 se místo pojmu "nemovitosti" používal pojem "stálý majetek". Dlouhodobým majetkem se rozumí položky pro výrobní i nevýrobní účely (budovy, stavby, obytné prostory, stroje, zařízení, dospělá pracovní a užitková zvířata, víceleté plantáže atd.), které ve své přirozené formě slouží a jsou využívány v národním hospodářství řadu let, let a po celou dobu životnosti neztrácejí svou spotřební podobu. Stálá aktiva jsou nedílnou součástí nemovitostí (kromě strojů a zařízení) a toto pojetí je užší, protože pozemky nejsou součástí dlouhodobého majetku.

Hlavní klasifikace, které se používaly v SSSR a stále se používají v Ruské federaci, se týkají pouze dlouhodobého majetku.

2.1. Klasifikace nemovitých objektů v souladu s okof

V souladu s vyhláškou Státního standardu Ruské federace ze dne 26.12.1994 č. 359 byl od 1.1.1996 uveden v účinnost Celoruský klasifikátor dlouhodobého majetku - OK 013-94 (OKOF). Ruská Federace.

Tato klasifikace popisuje téměř všechny typické objekty dlouhodobého majetku, nicméně při provádění průzkumu nákladových charakteristik objektů tato rozšířená klasifikace neumožňuje zohlednit řadu faktorů, které jsou pro oceňování nemovitostí zásadní. Zvažte hlavní charakteristiky dlouhodobého majetku.

Budovy (kromě obytných). Struktura budov zahrnuje stavební a architektonické objekty, jejichž účelem je vytváření podmínek pro práci, sociální a kulturní služby, skladování hmotných hodnot. Budovy mají jako hlavní konstrukční části stěny a střechu.

Jednotlivé objekty jsou klasifikovány. Pokud budovy spolu sousedí a mají společnou zeď, ale každá je samostatným konstrukčním celkem, jsou považovány za samostatné objekty. Samostatnými objekty jsou vnější přístavby objektu, které mají samostatný hospodářský význam, samostatné objekty kotelen, jakož i hospodářské budovy (sklady, garáže, ploty, kůlny, ploty, studny atd.). Součástí hlavní budovy jsou prostory vestavěné do budov a určené pro obchody, jídelny, kadeřnictví, ateliéry, půjčovny, mateřské školy, jesle, pošty, banky nebo jiné organizace, jejichž účel je odlišný od hlavního účelu budovy.

Budovy zahrnují komunikace uvnitř budov nezbytné pro jejich provoz: systém vytápění se zařízením včetně kotelny, jako je kotelna (pokud je umístěna uvnitř budovy); vnitřní vodovodní síť, plynovod, kanalizace se všemi zařízeními; vnitřní síť silových a světelných rozvodů se všemi svítidly; vnitřní telefonní a signalizační sítě; Ventilační zařízení pro všeobecné hygienické účely; výtahy a výtahy. Voda, plyn, teplovodná zařízení, jakož i kanalizační zařízení jsou zahrnuta do konstrukce budov, počínaje vstupním ventilem nebo T-kusem nebo od nejbližší šachty, v závislosti na místě připojení přívodního potrubí. V objektu jsou zahrnuty rozvody elektrického osvětlení a vnitřní telefonní a signalizační sítě, počínaje přívodní krabicí nebo kabelovými koncovkami (včetně krabice a spojek) nebo průchodkami (včetně samotných průchodek).

Základy pod objekty jakéhokoli druhu, které nejsou budovami - kotle, generátory, obráběcí stroje, stroje, přístroje atd., umístěné uvnitř budov, se do budovy nezahrnují, s výjimkou základů velkorozměrových zařízení. Základy těchto objektů jsou součástí objektů, ve kterých jsou použity; součástí stavby jsou základy velkorozměrového zařízení, budované současně s budovou. Pro tento typ objektů se používá termín „specializované stavby“,

Struktury. Stavby zahrnují inženýrské a stavební objekty určené k vytvoření a realizaci technické funkce(doly, ropné vrty, silnice, přehrady, nadjezdy atd.) nebo pro veřejnou službu (městská vybavenost atd.).

Složení konstrukce zahrnuje všechna zařízení, která s ní tvoří jeden celek.

Sortiment staveb zahrnuje více než 100 položek a podíl jejich nákladů na celkovém objemu výstavby je více než 25 %. Podsekce "struktury" zahrnuje také přenosová zařízení. Do této skupiny patří všechny objekty nezávislého významu určené k přeměně, přenosu a pohybu energie a informací, jako jsou elektrická vedení, teplárny, potrubí pro různé účely, radioreléová vedení, kabelová komunikační vedení, specializované struktury komunikačních systémů, jakož i jako řada obdobných objektů se všemi doprovodnými komplexy inženýrských staveb.

Obydlí. Tato podsekce zahrnuje stavby určené k dočasnému bydlení. Podsekce dále zahrnuje mobilní panelové domy, plovoucí domy, ostatní stavby (prostory) sloužící k bydlení a také historické památky, označované především jako obytné. Mobilní domy pro výrobní (dílny, kotelny, kuchyně, automatické telefonní ústředny atd.) a neprůmyslové účely (obytné, domácnost, administrativní atd.) jsou stavby. Automobily, automobilové a traktorové přívěsy, železniční specializované a přestavěné vozy, jejichž hlavním účelem je výkon výrobních funkcí (laboratorní vozy, kluby, kanceláře atd.), jsou pro odpovídající účel považovány za mobilní podniky a jsou účtovány jako budovy .

Vytrvalé plantáže. Tato podsekce zahrnuje všechny druhy umělých trvalkových výsadeb bez ohledu na stáří: ovocné a bobulovité, technické, ochranné, okrasné a krajinářské plantáže všeho druhu; umělé výsadby botanických zahrad, jiných výzkumných institucí a vzdělávacích institucí pro výzkumné účely. Předmětem klasifikace této podsekce jsou zelené plochy každého parku, náměstí, zahrady, ulice, bulváru, dvora, území podniku atd.

Uvažujme ještě jeden typ předmětu posuzování, který není v rámci OKOF zohledněn.

Probíhá výstavba. Do této skupiny patří objekty, u kterých nebyly předepsaným způsobem vystaveny doklady o převzetí objektu do provozu. V praxi oceňování nemovitostí je nutné rozlišovat předměty, na kterých se pracuje, a předměty, na kterých byly z toho či onoho důvodu práce zastaveny. V souladu se současným postupem se rozlišují dva typy zastavení prací na zařízení: konzervace a úplné zastavení výstavby. O ukončení stavby rozhoduje objednatel (investor).