Nemovitosti – právní kategorie moderní Rusko. Legislativa sovětského období to neznala kvůli mnoha omezením oběhu zboží a úplný zákaz obraty naturálních objektů, které byly výlučným majetkem státu Důvody pro vznik vlastnictví k nemovité věci jsou tradiční: vznik nové nemovitosti, jakož i nabytí vlastnického práva k ní na základě smlouvy.

Nemovitosti – vzhledem ke svým objektivním vlastnostem, ekonomické a společenské hodnotě – mají v každém právním řádu specifické postavení a způsob využití.

Současná ruská legislativa klasifikuje nemovité věci jako předměty občanských práv. Nemovitosti v souladu s odstavcem 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace zahrnují pozemky, podloží, izolované vodní plochy a vše, co je pevně spojeno s pozemkem, tj. předměty, jejichž pohyb není možný bez neúměrného poškození jejich účelu, včetně lesů, trvalkové plantáže, budovy, stavby, jakož i další předměty a majetek klasifikovaný zákonem jako nemovitosti.
S vyhlášením zákona v Rusku soukromý pozemek(část 2 čl. 8 Ústavy Ruské federace) a rychlý rozvoj hospodářské činnosti v praxi rozhodčí soudy došlo ke sporům o nároky úřadů, právnických osob a podnikatelů na uznání vlastnictví k nově vzniklým (vybudovaným) nemovitostem, a to především k bytovým a bytovým budovám známé obchodní hodnoty. nebytových prostor. Zvláštní zájem o tuto kategorii sporů a postup při jejich řešení je v současné době spojen zejména se skutečností, že se výrazně rozšířil komerční stavební trh, organizace zabývající se rekonstrukcí (rekonstrukcí) již dříve vzniklých stavebních objektů: budov, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb, staveb. atd. se staly aktivnějšími.

Právní otázky nabytí vlastnictví k nové věci se řídí pravidly obsaženými v kapitole 14 občanského zákoníku Ruské federace. Ustanovení § 218 odst. 1 stanoví pravidlo společné všem věcem (movitým i nemovitým), podle něhož se vlastnické právo k nové věci, kterou pro sebe zhotovil nebo vytvořil v souladu se zákonem a jinými právními úkony, nabývá tímto. osoba.

První podmínkou pro nabytí vlastnictví k nové věci ze zákona je tedy konkrétní účel jejího vzniku. Zájemce se může obrátit na soud s návrhem na uznání vlastnického práva ke konkrétní nově vzniklé nemovité věci, pouze pokud ji tato osoba zřídila pro sebe.

V současné době nabyla účinnosti kapitola 17 občanského zákoníku Ruské federace („Vlastnické právo a jiná věcná práva k půdě“) a byl přijat zákoník země Ruské federace.

Odstavec 5 článku 1 zemského zákoníku Ruské federace stanoví jednotu osudu jako jednu ze zásad pozemkové legislativy pozemky a předměty s nimi silně spojené: všechny předměty pevně spojené s pozemky sledují osud pozemků, s výjimkou případů stanovených federálními zákony.

V souladu s článkem 20 Zemského zákoníku Ruské federace může být právo na trvalé (neomezené) užívání pozemků uděleno pouze státním a obecním institucím, federálním státním podnikům, jakož i státním orgánům a místní samospráva.

Zároveň se osobám, které nejsou vlastníky pozemků (včetně nájemců), přiznává právo stavět na těchto pozemcích obytné, průmyslové a jiné budovy, stavby, stavby s výhradou zamýšleného účelu. Pozemek.

Některá ustanovení zemského zákoníku, zejména články 30-32, se přímo věnují postupu a podmínkám přidělování pozemků k výstavbě.

Občanské právo však zná několik důvodů pro nabytí vlastnictví nemovitosti, které nelze nazvat tradičními. Zdá se zajímavé považovat takové z nich za neoprávněnou výstavbu a nabytí předpis.

Vlastnictví neoprávněné stavby uznává pouze soud. Vlastníkem může být ten, kdo stavbu provedl, nebo ten, kdo pozemek, na kterém se sporná věc nachází, vlastní nebo trvale (trvale) užívá, pokud zachováním stavby nejsou porušena práva a právem chráněné zájmy obce. jiných osob a neohrožuje život a zdraví občanů

V souladu s Čl. 222 Občanského zákoníku Ruské federace je nepovolená stavba obytná budova, jiná budova, stavba nebo jiný nemovitý majetek postavený na pozemku, který není pro tyto účely přidělen způsobem stanoveným zákonem a jinými právními akty, nebo vytvořený bez získávání požadovaná povolení nebo s materiální porušeníúzemní plánování a stavební předpisy a pravidla.

Navzdory tomu, že v zákoně existuje definice neoprávněné stavby (článek 222 občanského zákoníku Ruské federace), v praxi existují určité potíže při její aplikaci. Faktem je, že tato definice obsahuje několik pojmů, které vyžadují další komentář: obytná budova, struktura, struktura, budova.

Pojem "bytový dům" je obsažen v odst. 2 čl. 16 Zákon o bydlení RF. Uznává se jako individuálně vymezená budova, která se skládá z místností a vedlejších prostor určených k uspokojování domácích a jiných potřeb občanů spojených s jejich bydlením v takové budově.

Pojmy "budova", "struktura", "stavba", "místnost" v Kodex městského plánování RF (dále - GK RF) chybí. sub. 10 str. 1 čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace používá pojem „předmět investiční výstavba“, čímž se rozumí budova, stavba, stavba, objekty, jejichž stavba není dokončena, s výjimkou dočasných staveb, kiosků, přístřešků a jiných podobných staveb.

Z tato definice z toho vyplývá, že všechny uvedené objekty jsou projekty investiční výstavby. Vzhledem k tomu, že objekt investiční výstavby je úzce spojen s pozemkem, a také vzhledem k vlastnostem uvedeným v Čl. 130 občanského zákoníku Ruské federace, může být uznán jako nemovitost.

Tyto definice umožňují identifikovat takovou vlastnost objektu jako nemovitost, jako je jeho izolace od ostatních prostor v rámci konkrétní nemovitosti.

Jmenujme následující nezbytná a nepodmíněná kritéria, která definují objekt jako neoprávněnou strukturu:

Za nepovolenou stavbu lze uznat pouze nemovitý předmět;

Stavba byla postavena na pozemku, který není ve vlastnictví developera, nebo na pozemku nepřiděleném k výstavbě;

Stavba byla postavena bez příslušného povolení a schválení územních plánů;

Stavba porušuje práva třetích osob nebo ohrožuje jejich život nebo zdraví.

Analýza umění. 222 občanského zákoníku Ruské federace nám umožňuje říci, že neoprávněná stavba je uznávána jako základ pro nabytí vlastnictví postaveného nemovitého objektu za podmínek stanovených v tomto článku občanského zákoníku Ruské federace.

Zahrnutí normy Čl. 222 Občanského zákoníku Ruské federace v kapitole 14 („Nabývání vlastnických práv“) je vzhledem k obsahu odstavce 1 čl. 1 písm. 218 Občanského zákoníku Ruské federace, podle kterého taková osoba získává vlastnické právo k nové věci, vyrobené nebo vytvořené pro sebe v souladu se zákonem nebo jinými regulačními právními akty. Vzhledem k tomu, že neoprávněná stavba je novou věcí vytvořenou pro sebe, vlastník materiálů, ze kterých byl předmět nemovitosti vytvořen, má důvod nabýt k němu vlastnické právo, v souladu s právními předpisy Ruské federace, tj. povolení a/nebo pozemku nebo podání žaloby u soudu.

Občanský zákoník Ruské federace (článek 222) uznává neoprávněnou stavbu jako zvláštní nemovitost, výsledek neoprávněného jednání.

Z těchto pozic, s výhradou čl. 128 občanského zákoníku Ruské federace je neoprávněná stavba předmětem občanského práva, zejména nemovitostí.

Vlastnické právo k nemovitosti vzniká okamžikem její státní registrace. Za podklad pro zápis vlastnického práva k nepovolené stavbě se uznává rozhodnutí soudu.

Proto je třeba rozlišovat dvě možnosti zápisu vlastnictví. První je, když se ten, kdo provedl nepovolenou stavbu, snaží překonat kritéria, která ji určují. právní status jako neoprávněné, a to: nabytí práva k pozemku, na kterém byla zřízena stavba; nehrozí nebezpečí újmy na životě a zdraví obyvatel takto vybudovaným zařízením; uvedení objektu nepovolené stavby do souladu s urbanistickými normami a pravidly. Toto řízení o nabytí vlastnictví k neoprávněné stavbě se nazývá přípravné řízení.

Ve druhé variantě, kdy výše uvedená kritéria nelze překonat, může rozhodnutí soudu sloužit jako podklad pro registraci nepovolené stavby. Tato možnost je možná například tehdy, když vývojář nemá možnost získat a rozvíjet projektová dokumentace, stavební povolení. V tento případ bez dokladů může developer u soudu prokázat, že stavěný objekt skutečně odpovídá urbanistickým normám a pravidlům.

2. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NA ZÁKLADĚ KVANTITATIVNÍHO POROVNÁNÍ tržeb

Prodejní ceny odrážejí názory typických prodejců a kupujících. Pokud tedy existují dostatečné údaje o podobných prodejích při určování Tržní hodnota nemovitost by měla vycházet z výsledků jejího hodnocení komparativním přístupem.

srovnávací přístup (SP)- soubor metod oceňování založených na srovnání předmětu ocenění s jeho analogy, u kterých existují informace o cenách transakcí s nimi.

Rozdíly mezi porovnávanými objekty jsou vyhlazovány v procesu vhodné korekce dat. Tento přístup je založen na předpokladu, že racionální kupující nezaplatí za konkrétní nemovitost více, než by ho stálo pořízení analogu s podobnými vlastnostmi. Reálnost posouzení závisí na aktivitě a nasycenosti segmentu trhu, do kterého typ posuzované nemovitosti patří. Pro získání přesnějšího výsledku hodnocení je nutný pečlivý výběr analogů. Hlavní požadavky na analog předmětu hodnocení jsou následující:

analog je obdobný předmětu hodnocení z hlediska hlavních ekonomických, materiálních, technických a jiných charakteristik;

cena obdobného předmětu ocenění je známa z transakce, která proběhla za obdobných podmínek.

Srovnávací přístup k oceňování nemovitostí je založen na principech substituce, rovnováhy, nabídky a poptávky.

Posloupnost úkonů při oceňování nemovitostí srovnávacím přístupem je znázorněna na obr. jeden.

Na počáteční fáze trh je studován s cílem identifikovat na relevantním trhu a jeho segmentech nedávno prodávané a nabízené k prodeji analogy předmětné nemovitosti. Z důvodu zatajování údajů o podmínkách prodeje a skutečné prodejní ceně objektu, které se často nacházejí na ruský trh nemovitosti, lze při rozboru vycházet pouze z nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí. Hlavní zdroje informací: údaje z registračních služeb, pojišťoven, informačních služeb a realitních makléřů; Realitní periodika; informace poskytnuté účastníky transakcí; archiv odhadců.

Přesnost hodnocení závisí na množství a kvalitě informací použitých pro analýzu, proto je nutné přikládat velký význam sběru a ověřování dat o vybraných analogech předmětu hodnocení. Absolutně identické prodeje neexistují, shoda je pozorována pouze v řadě charakteristik. Čím jsou objekty vybrané pro srovnání podobnější hodnocenému objektu, tím přesnější hodnotu objektu hodnocení lze v důsledku aplikace tohoto přístupu získat.

Konkrétní prodejní cena nemovitosti může být ovlivněna různými konkrétními okolnostmi (zda strany jednaly ekonomicky racionálně, zda byla typická motivace prodávajícího a kupujícího atd.)“, proto údaje o každém prodeji musí kontrolovat odhadce, t.j. je nutné získat potvrzení údajů ze strany kupujícího, prodávajícího nebo zprostředkovatele.

Pro stanovení konečné hodnoty oceňované nemovitosti je nutná úprava srovnatelných prodejů. Výpočet a úpravy se provádějí na základě logické analýzy předchozích výpočtů s přihlédnutím k významnosti každého ukazatele. Většina důležitý bod zde je přesná definice korekčních faktorů.

Po porovnání údajů jsou v důsledku úpravy prodejních cen v souladu s jejich odlišností od oceňovaného majetku vypočteny upravené prodejní ceny předmětů srovnání.

Upravená cena nemovitosti- je prodejní cena předmětu porovnání nemovitosti po jejím očištění o rozdíly s předmětem ocenění.

Odhadci zpravidla nepoužívají ukazatele průměrných nákladů, je obvyklé studovat každý prodej analogu a porovnávat jej s předmětem hodnocení. Úpravy jsou stanoveny po analýze informací o velkém počtu pečlivě vybraných transakcí. Všechny vlastnosti jsou jedinečné, ale ne všechny jednotlivé vlastnosti významně ovlivňují hodnotu. Při analýze analogů předmětu hodnocení je třeba nejprve vzít v úvahu následující rozdíly:

umístění (rozdíly v sousedství a oblasti);

podmínky financování (v případě získání zvýhodněný úvěr od prodávajícího jsou platby zlevněny podle tržní sazby);

- podmínky transakce;

– datum prodeje;

-fyzikální vlastnosti;

– ekonomické charakteristiky;

- způsob použití;

– nemajetkové složky hodnoty.

Technika párového srovnání transakčních cen spočívá v tom, že cena oceňovaného předmětu se vypočítá úpravou ceny transakce o odpovídající předmět-analog pro každý prvek srovnání pomocí úpravy, jejíž velikost je určena jako rozdíl cen transakce pro páry objekty-analogy, které se liší pouze tímto prvkem srovnání.

Technika budování trendů vychází z popisu regresní rovnice údajů o cenách tržních transakcí s obdobnými objekty, které se liší hodnotou kvantitativní charakteristiky pouze jednoho z cenových faktorů, za přítomnosti monotónní závislosti ceny na kvantitativní charakteristice specifikovaného faktoru.

Techniky lineární algebry založené na použití uzavřených systémů algebraických rovnic (počet transakcí převyšuje počet porovnávacích prvků).

Technika vícenásobné regresní analýzy je založena na použití derivace pro výpočet koeficientů uzavřených systémů algebraických rovnic.

Techniky kvalitativní analýzy
zahrnují následující techniky:

Technika kvalitativního srovnání cen;

Technika kvalimetrického modelování.

Technika kvalitativního porovnávání cen(TCS) se používá na rozvíjejícím se trhu nemovitostí, kdy počet transakcí nepřesahuje počet porovnávacích prvků.

Tato technika je založena na porovnávání předmětu hodnocení postupně s každým z předmětů srovnání pro všechny cenové faktory, indikování směru úprav a následném řazení objektů ve směru, který se shoduje se směrem většiny úprav.

Zároveň lze použít kvalitativní charakteristiky pro označení prvků srovnání: „výrazně lepší“, „o něco lepší“, „rovný“, „o něco horší“, „výrazně horší“ nebo pětibodová stupnice: -2 , 1, 0, 1, 2 nebo 0, 1, 2, 3, 4.

Kromě toho lze pro každý srovnávací prvek zavést odborně odhadnuté koeficienty významnosti (koeficienty důležitosti nebo podmíněné váhy). Nedostatečné zdůvodnění volby koeficientů významnosti však nejenže nezaručuje zlepšení výsledku výpočtu, ale může chybu dokonce prohloubit.

Technika kvalitativního modelování je realizována analýzou tržních dat o transakcích a také odborným hodnocením kvality objektů a životního prostředí. Současně jsou všechny vlastnosti objektu a prostředí, jako cenové faktory, prezentovány ve formě hierarchické struktury („stromu“) vzájemně souvisejících vlastností (kvalit) objektu, které odrážejí preference uznávaných kupujících. ze strany prodávajícího. Je také zohledněno, že cena předmětu je výsledkem obchodu, ve kterém prodávající a kupující jednají ve vlastním zájmu jako odborníci, kteří si utvářejí své názory na základě vlastních zkušeností nebo na základě doporučení odborných odhadců.

Na závěr úvahy o tržním přístupu k hodnocení hodnoty předmětu si všimneme jeho výhod a nevýhod.

Výhody tržního přístupu:

Konečná cena odráží názor typických prodejců a kupujících.


Prodejní ceny odrážejí změnu finanční podmínky a inflace.


Statisticky odůvodněné.


Jsou provedeny úpravy pro rozdíly mezi porovnávanými objekty.


Poměrně snadné použití a poskytuje spolehlivé výsledky.


Mezi nevýhody tržního přístupu patří:


Prodejní rozdíly.


Obtížné shromažďování informací o praktických prodejních cenách.


Obtížné shromažďování informací o konkrétních podmínkách transakce.


Závislost na aktivitě trhu.


Závislost na stabilitě trhu.


Potíže se sladěním údajů o výrazně odlišných prodejích.


3. UVEĎTE PŘÍKLAD OCENĚNÍ NEMOVITOSTI DVOU METODAMI


Příklad 1. Je nutné vyhodnotit jednopokojový byt pomocí spárovaných prodejních dat.


Údaje o podobných jednopokojových bytech


Parametr	Oceňovaný byt	Nedávno prodané byty
		náměstí 1	čtverec.2	sq 3
Lodžie
Podlaha / počet pater
Prodejní cena, tisíc rublů		3500	3600	3750

Výpočet úprav pro stávající rozdíly mezi porovnávanými byty


Prodejní páry	Rozdíl v prodejních cenách, tisíce rublů	Důvod rozdílu v prodejních cenách
sq 1 a sq. 2		Rozdíl v přítomnosti lodžie (100 tisíc rublů)
1. čtvrtletí a náměstí 3
sq 2 a apt. 3		Lodžie (+100 tisíc rublů), podlaha (-250 tisíc rublů) 10 + (-25N15 | tis.

Možnosti výpočtu hodnoty oceňovaného bytu:


a) na základě prodejní ceny m2. jeden:


3500 + 100 (lodžie) + 250 ( lepší podlaha) = 3850 tisíc rublů;


b) na základě sq. 2:


3600 + 250 = 3850 tisíc rublů;


c) na základě sq. 3:


3750 + 100 = 3850 tisíc rublů


Náklady na oceněný byt jsou tedy 385 tisíc rublů.

V Ruské federaci mají všechny nemovitosti následující hlavní typy vlastnictví:

Státní majetek- nemovitost ve vlastnictví vlastnického práva Ruská Federace(federální majetek) a majetek ve vlastnictví subjektů Ruské federace - republik, území, regionů, měst federálního významu, autonomní oblasti, autonomní oblasti(majetek subjektu Ruské federace). Pozemky a jiné přírodní zdroje, které nejsou ve vlastnictví občanů, právnických osob popř obcí jsou státním majetkem.

Soukromý pozemek - jakýkoli majetek ve vlastnictví občanů a právnických osob, s výjimkou určité typy majetek, který v souladu se zákonem nemůže patřit občanům nebo právnickým osobám. Množství a hodnota majetku ve vlastnictví občanů a právnických osob nejsou omezeny, s výjimkou případů, kdy taková omezení stanoví zákon. nezisková organizace, kromě státních a obecních podniků, jakož i institucí, jsou vlastníky majetku, který na ně převádějí vklady (vklady) jejich zakladatelé (účastníci, členové), jakož i majetek, který tyto právnické osoby nabyly z jiných důvodů. Veřejné a náboženské organizace (sdružení), charitativní a jiné nadace jsou vlastníky majetku, který nabyly, a mohou jej použít pouze k dosažení cílů stanovených jejich ustavujícími dokumenty.

obecní majetek- majetek ve vlastnictví vlastnického práva městských a venkovských sídel, jakož i jiných obcí. Jménem obce vykonávají práva vlastníka samosprávy a osoby uvedené v občanském zákoníku. Obecní majetek je přidělen k komunální podniky a instituce k držení, užívání a nakládání v souladu s občanským zákoníkem. fondy místní rozpočet a další obecní majetek, který není přidělen obecním podnikům a institucím, tvoří obecní pokladnu příslušné městské, venkovské osady nebo jiného obecního útvaru.

Pod vlastnictví je chápána jako zákonná (právně vymahatelná) možnost mít daný předmět nemovitosti, ponechat si je ve své domácnosti (ve skutečnosti je vlastnit, dát do rozvahy atd.).

Oprávnění k použití je možnost založená na právu vytěžování, hospodářského nebo jiného využití nemovitosti vytěžováním užitných vlastností z ní, její spotřeby. Úzce souvisí s právem drženým, neboť podle obecné pravidlo Nemovitost můžete užívat pouze jejím skutečným vlastnictvím.

Kompetence řádu znamená obdobnou možnost určení právního osudu nemovitosti změnou jejího vlastnictví, stavu nebo účelu (zcizení smlouvou, dědictví, zničení apod.).

Způsoby, jak získat vlastnictví dělíme na primární a odvozené. Počáteční- jde o případy, kdy nabytí práv není spojeno s právem jiné osoby k tomuto předmětu a rozsah práv a povinností vlastníka je stanoven zákonem.

Hlavním počátečním způsobem nabytí práv je legitimní (legální) ekonomická aktivita předmět práva: vlastnické právo k nové věci, vyrobené nebo vytvořené osobou pro sebe v souladu se zákonem a jinými právními úkony, nabývá tato osoba. Děje se tak v případech a způsobem stanoveným občanským zákoníkem Ruské federace. Vyplývá z ní, že osoba může za prvé nabýt vlastnické právo k majetku, který nemá vlastníka, za druhé k majetku, jehož vlastník není znám, a za třetí k majetku, kterého se vlastník vzdal nebo o který přišel. právo vlastnit z jiných důvodů stanovených zákonem.

Deriváty způsoby nabytí práv nejsou ani tak způsoby nabývání, jako spíše převodu práv z jednoho držitele práv na druhého. V opačném případě se jedná o způsoby, kdy subjekt práva, který chce nabýt nemovitost, musí vzít v úvahu kromě požadavků současné právní úpravy přítomnost stávajícího nositele autorských práv, jeho vůli převést svá práva a povinnosti v jeden celek. objem nebo jiný.

Skutečně správně

Zákon o majetku- občanské právo subjektivní, jehož předmětem je věc. Osoba, která má věcné právo, je vykonává samostatně, aniž by se za tímto účelem uchýlila k jakýmkoli konkrétním krokům, pomoci ostatních. povinné osoby. Vlastník věc vlastní, užívá a nakládá s ní podle svého uvážení v mezích stanovených zákonem. Věcná práva lze rozdělit do 2 skupin: vlastnická práva a omezená věcná práva.

Vlastnictví je zařazen do výčtu věcných práv a ostatní věcná práva jsou pouze deriváty vlastnického práva, protože vlastník převádí svůj majetek na jinou osobu. Omezené vlastnické právo je právem absolutním, tzn. není potřeba obracet se k výkonu jejich pravomocí na třetí osoby, na rozdíl od závazkového práva, které je relativní. Věcná práva mají individuálně definované věci jako předměty. Věcná práva jsou věčná, stejně jako porušení věcných práv vyžaduje přednostní uspokojení před závazky.

Vlastnické právo v objektivním smyslu je soubor právních norem upravujících držení, užívání a nakládání s majetkem vlastníka podle vlastního uvážení a ve vlastním zájmu a ochranu tohoto majetku před zásahy třetích osob.

Vlastnické právo v subjektivním smyslu se skládá z následujících oprávnění vlastníka:

Vlastnické právo je možnost výkonu faktické převahy nad věcí.

Užívací právo je schopnost využívat majetek, získávat z něj užitečné vlastnosti, přijímat ovoce a příjem.

Dispoziční právo je schopnost určit právní a skutečný osud věci.

Omezená věcná práva:

právo hospodářského řízení; že jo operativní řízení; právo doživotní zděděné držby půdy;

právo na trvalé užívání pozemku; ulehčení. jiná vlastnická práva.

Ekonomické řízení. Skutečně správně právnická osoba- nevlastník vlastnit, užívat a nakládat s majetkem, který mu byl přidělen, v mezích stanovených zákonem.

Předměty: Unitární podniky (s výjimkou státních) všech forem vlastnictví; dceřiné společnosti vytvořené jednotnými podniky; státní obavy.

Unitární podnik - obchodní organizace, neobdařený vlastnickým právem k nemovitosti, kterou jí určil vlastník této nemovitosti. Jeho majetek je nedělitelný a nelze jej rozdělovat příspěvky (akcie, podíly), a to ani mezi zaměstnance podniku.

Objekt: komplex nemovitostí, který v v pravý čas postoupena nositeli tohoto práva.

operativní řízení. Právo nevlastníkové právnické osoby vlastnit, užívat a nakládat s majetkem, který jí byl přidělen, v mezích stanovených zákonem, v souladu s úkoly vlastníka, účelem nemovitosti.

Subjekty: státní podniky; instituce jako typ neziskových právnických osob.

Státní podnik je jedním z typů státních podniků. Podle občanského zákoníku Ruské federace je jednotný podnik založený na právu provozního řízení považován za federální státní podnik. Státní podniky jsou rozpočtovými organizacemi.

Objekt: komplex majetku přidělený stanoveným postupem určeným právnickým osobám.

Právo na doživotní dědičnou držbu půdy

Dopravce, který není vlastníkem pozemku, je ve vztahu k němu vybaven pravomocí držby, užívání doživotně s převodem tohoto užívání děděním.

Předměty: jednotlivci.

Právo na trvalé (neomezené) užívání pozemku

Právo užívat, neomezené stanovením lhůty.

Předměty: státní popř městských institucí, státní podniky, orgány veřejné moci, samosprávy.

ulehčení- Jedná se o omezené právo užívat majetek ve vlastnictví jiné osoby.

Důvody vzniku: dohoda. Pokud nedojde k dohodě, má osoba právo podat žalobu k soudu. Majitel stránek má právo požadovat platbu za užívání svého majetku. Věcné břemeno se vyznačuje právem sledovat osud hlavní věci.

V naší zemi historicky vznikl a po dlouhou dobu se rozvíjel jediný druh vlastnictví nemovitých věcí - JZD. V souvislosti s přechodem na tržní podmínky v Rusku další formy vlastnictví nemovitosti:

• veřejné organizace;
• nemovitosti ve vlastnictví akciových společností.

V Všechny nemovitosti RF mají následující hlavní typy vlastnictví:

• státní (obecní);
• soukromý.

Státní vlastnictví nemovitostí takový systém zahrnuje ekonomické vztahy mezi občany Ruské federace, ve které správu a likvidaci těchto předmětů provádějí státní (obecní) orgány.
Současně může mít vlastnictví nemovitostí několik forem:

• objekty nemovitého významu národohospodářského významu (například budovy klasifikované jako památky architektury a umění);
• na úrovni jednoho nebo druhého národního subjektu;
• krajské nebo krajské vlastnictví nemovitých věcí (zpravidla je komunálního charakteru);
• nemovitosti ve vlastnictví určitého města, okresu nebo i obce.

Nemovitostní objekty se mohou nacházet jak po právu ekonomického řízení, tak i po právu provozního řízení.

S vlastnickými vztahy o právu operativní správy nemovitostí lze vlastnit a užívat v souladu s cíli a záměry vlastníka. Jsou-li nemovité věci pod právem hospodářské správy, lze je vlastnit, užívat a nakládat s nimi (což v prvním případě nelze).

Nemovitosti mohou být ve vlastnictví soukromého vlastníka, který má výhradní právo je vlastnit, užívat a nakládat s nimi (včetně prodeje této nemovitosti jiné osobě).

V souladu s Ruská legislativa z vlastnického práva vyplývá právo vlastnit, nakládat a užívat nemovitost k účelům a v mezích, které nenarušují práva vlastníků, jakož i dodržování omezení (služebnosti).

Vlastnické právo je chápáno jako zákonná (zákonem zajištěná) možnost vlastnit tuto nemovitost, ponechat ji ve své domácnosti (skutečně ji vlastnit, uvést v rozvaze apod.).

Užívací právo je ze zákona možnost využití, hospodářského nebo jiného využití nemovité věci vytěžením užitných vlastností z ní, její spotřeby. Úzce souvisí s právem držby, protože obecně lze majetek užívat pouze jeho skutečným vlastnictvím.

Dispoziční oprávnění znamená obdobnou možnost určení právního osudu věci změnou jejího vlastnictví, stavu nebo účelu (zcizení smlouvou, dědictví, zničení apod.).

Vlastník nemovitosti současně soustřeďuje všechny tři jmenované pravomoci. Samostatně a někdy i všechny dohromady však nemusí patřit vlastníkovi, ale jinému právnímu (právnímu, tedy na základě určitého právního základu - titulu) vlastníkovi nemovitosti, například nájemci. Ten nejen vlastní a užívá majetek vlastníka-pronajímatele na základě dohody s ním, ale má také právo s jeho souhlasem nemovitou věc dát do podnájmu (podnájmu) jiné osobě, činit úkony vedoucí ke zlepšení nemovitosti, tedy nakládat s ním v určitých mezích. Je však třeba poznamenat, že „triáda“ pravomocí sama o sobě stále nestačí k charakterizaci práv vlastníka.

Vlastník má právo převést na jiné osoby svá práva k držení, užívání a nakládání s majetkem, který mu patří. nemovitost a přitom zůstat jejím vlastníkem např. při pronájmu nemovitosti. Od toho se odvíjí i poskytnutá možnost převodu nemovitosti do správy svěřenského fondu na jinou osobu, přičemž nedochází k převodu na posledního (správce) vlastnictví převáděné nemovitosti. Správa důvěry je způsob, jak vlastník uplatnit své pravomoci, jedna z forem výkonu dispoziční pravomoci, nikoli však zřízení nového vlastnického práva k nemovitosti.

Ve vztahu k nemovitosti se úzce prolínají dvě stránky: „výhoda“ vlastnictví nemovitosti a příjem z jejího užívání a „břemeno“ nesení nákladů, nákladů a rizik s tím spojených. V tomto smyslu nemovitost zavazuje vlastníka být starostlivým vlastníkem a obezřetným podnikatelem a absence takového „břemene“ rizika a ztráty nikdy neudělá vlastníka nemovitosti skutečným vlastníkem. Vlastník nemovitosti je tedy povinen nést „břemeno“ údržby nemovitosti (zajištění, opravy a údržba apod.), pokud zákon nebo smlouva toto „břemeno“ nebo jeho část neukládá jiné osobě (např. např. ochrana majetku - pro zvlášť najaté osoby nebo organizace, správa nemovitých věcí úpadce - pro správce konkurzní podstaty apod.).

Vlastník nemovitosti nese také nebezpečí nahodilé ztráty nebo poškození věci, tedy její ztráty nebo poškození bez cizího zavinění. Převod nebezpečí nahodilé ztráty nebo škody na majetku na jiné osoby je možný na základě dohody mezi vlastníkem nemovitosti a jimi (např. za podmínek konkrétní nájemní smlouvy), jakož i ze zákona (toto riziko může nést zejména opatrovník jako správce majetku vlastníka, jakož i jednotný podnik jako subjekt práva hospodářského hospodaření).

Subjekty vlastnického práva mohou být jakékoli subjekty občanského práva, fyzické a právnické osoby (mimo unitárních podniků a institucí financovaných vlastníkem), státní a obecní (veřejné) subjekty. Avšak útvary, které nemají občanskoprávní (majetkovou) právní subjektivitu, zejména pracovní a jiné „kolektivy“, různá „společenství“ a podobná sdružení občanů ( Jednotlivci), které nemají žádný vlastní majetek, oddělený od majetku jejich účastníků. Pokud je potřeba takový majetek vytvořit a izolovat, pak to lze provést pouze zákonem stanoveným způsobem, a to: vytvořením některého z typů právnických osob a pak se budeme bavit o majetku této právnické osoby. Kodex proto nestanoví žádnou „kolektivní“ nebo jinou „formu vlastnictví“. Jak bylo uvedeno výše, majetek může být pouze soukromý a veřejný (státní a obecní).

Způsoby nabývání vlastnických práv se obvykle dělí na primární a odvozené. Počáteční - jde o situaci, kdy nabytí práv nesouvisí s právem jiné osoby k tomuto předmětu a rozsah práv a povinností vlastníka je stanoven zákonem.

Hlavním výchozím způsobem nabytí práv je oprávněná (právně) ekonomická činnost subjektu práva: vlastnické právo k nové věci, kterou si osoba v souladu se zákonem a jinými právními úkony zhotovila nebo vytvořila, se nabývá tímto. osoba. Děje se tak v případech a způsobem stanoveným občanským zákoníkem Ruské federace. Vyplývá z ní, že osoba může za prvé nabýt vlastnické právo k majetku, který nemá vlastníka, za druhé k majetku, jehož vlastník není znám, a za třetí k majetku, kterého se vlastník vzdal nebo o který přišel. právo vlastnit z jiných důvodů stanovených zákonem.

Odvozené způsoby nabývání práv nejsou ani tak způsoby nabývání, jako spíše převodu práv z jednoho držitele práv na druhého. V opačném případě se jedná o způsoby, kdy subjekt práva, který chce nabýt nemovitost, musí vzít v úvahu kromě požadavků současné právní úpravy přítomnost stávajícího nositele autorských práv, jeho vůli převést svá práva a povinnosti v jeden celek. objem nebo jiný.

Nabytí práva k nemovitosti a její vlastnictví znamená existenci dalších věcných břemen uložených na vlastníka nemovitostí. Zápisu práv k pozemku dříve ve vlastnictví státu nebo obce tedy předchází jeho odnětí. Pro výstavbu bytového domu je kromě přidělení místa a registrace práva na něj pro developera nutné získat povolení k výstavbě domu, dodržování řady požárních, hygienických, stavebních a dalších norem a pravidla.

Po nabytí práv k nemovitostem stanoveným postupem je vlastník povinen zaplatit daň.

Obsah vlastnictví půdy a jiných přírodních zdrojů má některé rysy. Ústavní možnost mít tyto nemovitosti ve vlastnictví nejen státu či obcí, ale i soukromých vlastníků, implikuje i možnost jejich převodu z jednoho vlastníka na druhého, tedy obrat pozemků a podloží. Tento oběh je však právně omezen ve veřejném zájmu, stejně jako obsah práv každého uživatele pozemku nebo uživatele přírody. Ostatně počet a skladba takovýchto nemovitých objektů je omezená a jejich využití se vždy dotýká celospolečenských zájmů. Volné, podle uvážení vlastníka, použití jeho pravomocí ve vztahu k pozemkům a jiným přírodním nemovitostem proto podléhá nevyhnutelným omezením ve veřejném zájmu.

Vlastník tedy musí zohlednit ekologické (environmentální) požadavky a zákazy, účel těchto objektů, požadavky zákona na jejich racionální využití, práva a zájmy sousedních uživatelů apod. Nejedná se o omezení jeho vlastnického práva. majetku, ale stanovení přesnějších mezí jeho obsahu, který v žádném případě nemůže být neomezený.

Spolu s vlastnickým právem na trhu s pozemky je třeba počítat i s omezenými věcnými právy k nim, zejména s právem doživotní dědičné držby, trvalého (neomezeného) užívání pozemku a věcných břemen. Taková práva k pozemkům náleží osobám, které nejsou jejich vlastníky, ale mají možnost do určité míry využívat cizí pozemky ve vlastním zájmu bez zprostředkování jiných osob a vlastníka, někdy i proti jeho vůli. Jsou zachovány i při změně vlastníka pozemku, to znamená, že nesledují vlastníka, ale pozemek samotný, jako by jej zatěžovaly. To je třeba mít na paměti při provádění transakcí, protože přítomnost skutečných práv ke konkrétnímu pozemku je určitým omezením práv vlastníka tohoto pozemku.

K prodávaným zastavěným pozemkům se zřizují veřejná věcná břemena, podle kterých musí vlastníci pozemků zajistit:

• bezplatné a nerušené užívání společných prostor (pěší a automobilové silnice, objekty inženýrské infrastruktury), které existovaly v době převodu pozemku do vlastnictví;
• možnost umístění hraničních a geodetických značek a vjezdů do nich na místě;
• možnost přístupu do areálu příslušných komunálních služeb pro opravy zařízení infrastruktury.

Změna názvu a zavedení nových veřejných služeb je možné pouze federální zákon nebo předpisy přijaté v souladu s ním.

Pro půdu jako omezený přírodní zdroj byl zaveden zvláštní režim. Za majetek státu jsou považovány zejména všechny pozemky, které nejsou přímo převedeny do soukromého a obecního vlastnictví, tj. je stanovena domněnka (předpoklad) státního vlastnictví k půdě, která vylučuje možnost její bezvlastnické existence. Tržní obrat pozemků je proto právně omezen v obecném veřejném zájmu.

V soukromém vlastnictví tedy nemohou být pozemky lesního a vodního fondu, kontinentální šelf a teritoriální vody, podloží, území chráněná nebo využívaná zvláštním způsobem, lokality semenářských stanic, jednotných státních zemědělských organizací atd. Nejsou. podléhající privatizaci (to již bylo zmíněno dříve) pozemky běžného užívání v sídlech (náměstí, ulice, parky, náměstí, pláže, vodní nádrže atd.), pozemky rezervací, botanické zahrady, ozdravné, historické a kulturní účely atd. .

Protože půda je zároveň nejen specifickým výrobním prostředkem a předmětem hospodaření, ale také nejdůležitější přírodní zdroj, pak obsah pozemkového vlastnictví určuje jak občanské, tak pozemkové právo s přihlédnutím k lesní, vodní a ekologické legislativě.

Samostatně bych chtěl říci o vlastnostech takových nemovitostí, jako jsou byty.

Předmětem koupě a prodeje může být pouze byt, který je v osobním vlastnictví. Obecní byt před uskutečněním koupě a prodeje musí být privatizován, tedy převeden z vlastnictví státu do soukromého vlastnictví. Společný majetek vzniká, když stejnou nemovitost (například byt) vlastní více občanů. Společný majetek může být společný nebo společný.

Společné spoluvlastnictví bytu se nachází v privatizačních smlouvách sepsaných před 1. 1. 95 (od tohoto data jsou privatizační smlouvy sepisovány pouze v podílovém vlastnictví), jakož i ve vztahu k majetku manželů společně nabytým v manželství. Jeho rozdíl od částečné vlastnictví spočívá v tom, že s majetkem, který je ve spoluvlastnictví, je možné nakládat pouze jako celek, bez dělení na části, navíc to může udělat kterýkoli z vlastníků se souhlasem ostatních nebo všichni vlastníci společně. Společné sdílené vlastnictví vzniká jak tehdy, když je nemovitost privatizována několika vlastníky akcií, přijata závětí (zcizením, zákonem), tak když je společné vlastnictví přeregistrováno do sdíleného vlastnictví. Podíly v podílovém vlastnictví mohou být stanoveny dohodou stran (například v poměru k obytné ploše obsazené účastníky) nebo neurčeny vůbec a pak se považují za rovné. Je třeba mít na paměti, že při prodeji jedné z akcií mají vlastníci-akcionáři předkupní právo za stejnou cenu jako ostatní kupující. Ostatní akcionáři samozřejmě nemají při darování svého podílu žádné výhody. Pokud však podíl náleží dítěti, nelze jej darovat, ale lze jej prodat pouze se současným přidělením ekvivalentního podílu v jiném obytném prostoru (například při koupi nebo registraci dítěte k jednomu z rodičů) .

Co se týče bytového družstva, občan se může považovat za vlastníka bytového družstva od okamžiku úplného splacení podílu. Vlastnictví bytu tedy vzniká tím, že se za něj platí a není bezúplatně obdržen, což znamená, že bytový družstevní byt není považován za privatizovaný a jeho vlastník si zachovává právo na bezplatnou privatizaci. Bytový družstevní byt může mít pouze jednoho vlastníka - člena družstva, všichni rodinní příslušníci podílníka nejsou vlastníky, ale mají právo pobytu. Výjimkou je případ, kdy člen bytového družstva obdržel peníze od třetí osoby na vložení podílu, pak tato osoba může vlastnit podíl na nemovitosti a manžel podílníka může mít nárok i na polovinu podílu vyplaceného v průběhu manželství.

Pojmem „nemovitost“ lze v obecném případě chápat pozemek se stavbami na něm umístěnými, tedy zcela konkrétní fyzický objekt, na který lze „sáhnout“. Ale na druhou stranu zbožím na trhu s nemovitostmi nejsou fyzické předměty, ale různá práva k těmto předmětům. Každé právo poskytuje svému majiteli určité výhody, které mohou být vyjádřeny v podobě peněžních toků, prestiže, sebeuspokojení, podmínek podnikání, kvality bydlení atd. objektu a práv k němu.

Ústřední právní ústav v tržní hospodářství- vlastnictví. Toto právo dává osobě právní moc nad věcí a nazývá se skutečným právem. Různé druhy vlastnických práv se liší právě rozsahem této pravomoci; vlastnická práva dále zahrnují: právo doživotní dědičné držby majetku; právo na trvalé (neomezené) užívání majetku; věcná břemena; právo hospodařit s majetkem; právo na operativní správu majetku. S výjimkou vlastnického práva jsou všechna ostatní věcná práva právy k cizím věcem.

Vlastnické právo je stanoveno 17. hlavou občanského zákoníku Ruské federace. Vlastnictví je soubor práv, která mohou být rozdělena mezi různé subjekty nebo soustředěna v jedné ruce:

Vlastnictví- primární složka vlastnictví, založená na zákonu fyzické kontroly nad předmětem, možnost jej vlastnit, držet ve své domácnosti, v rozvaze atd., faktické držení předmětu. Vytváří nezbytné předpoklady pro realizaci dalších dvou pravomocí – užívání a nakládání. Nemovitost můžete vlastnit, ale nemůžete ji používat. Předmět nemovitosti není možné užívat bez jeho skutečného vlastnictví.

Použití - použití předmětu majetku v souladu s jeho účelem podle uvážení a přání uživatele nebo vlastníka, získávání užitného majetku nebo příjmu z předmětu. Držení a užívání lze kombinovat v rukou jedné entity nebo rozdělit mezi různé entity.

Dispozice- komplexní, nejvyšší způsob realizace vztahu mezi předmětem a předmětem vlastnictví, tj. jde o právo rozhodovat o tom, jak a kým může být vlastní majetek a příjmy z něj plynoucí použity; určení právního osudu nemovitosti. To znamená, že vlastník nemovitosti nejen vlastní a užívá nemovitost, ale také s ní nakládá pro účely a v mezích, které neporušují práva vlastníka omezení stanovená zákonem.

Úplné vlastnictví znamená právo vlastnit, používat a nakládat s majetkem v mezích, které nejsou v rozporu s místními zákony. Plné vlastnictví má nejvyšší hodnotu.

Ekonomicky se majetek realizuje, když začíná generovat důchod, tedy v procesu přivlastňování a zcizování půdy a jiných nemovitostí jako hlavního výrobního faktoru a jeho výsledků – důchodu. Existují dva hlavní způsoby přivlastňování a zcizování statků: individuálně izolované – soukromé a společné – společné, veřejné. Podle toho se na základě předmětu přivlastnění rozlišují dvě hlavní formy vlastnictví: soukromé a veřejné (státní a obecní).

Subjekty vlastnictví nemovitostí jsou vlastníci konkrétních pozemků a jiných nemovitých věcí, obdařeni pozemková práva a nést povinnosti v souladu s pozemní, občanskou, vodní, lesní a další legislativou Ruska. Do majetkových vztahů k nemovitostem vstupují tři hlavní skupiny subjektů:

Ruská federace a ustavující subjekty Ruské federace reprezentované státními orgány, městy, regiony, osadami zastoupenými místními samosprávami;

občané, sdružení lidí, rodiny, sociální skupina včetně cizích občanů;

právnické osoby - obchodní, nekomerční a jiné organizace včetně zahraničních.

V moderním civilizovaném světě již dávno neexistuje „posvátný a nedotknutelný“ majetek. Pravomoci udělené soukromému vlastníkovi z definice jsou často v rozporu se zájmy a právy jiných jednotlivců a společnosti jako celku. Zákony všech zemí, počínaje starověkým římským státem, stanoví omezení vlastnických práv na základě zájmů společnosti, náboženských, ekologických, dopravních a dalších požadavků. V souladu se současnou ústavou Ruska (článek 36, část 2) a občanským zákoníkem Ruské federace (článek 209, část 3), vlastník, užívající svou nemovitost, nesmí porušovat práva a oprávněné zájmy jiných a je povinen dodržovat ekologické, hygienicko-hygienické a další podmínky.

V Rusku, jako v mnoha jiných rozvinuté země svět (USA, Anglie atd.) zavedeno: když soukromé vlastnictví brání realizaci veřejných zájmů, podléhá trvalým nebo dočasným omezením.

Mezi trvalá omezení vlastnictví nemovitých věcí z důvodu jejich omezení a nezbytnosti v podnikatelské činnosti patří:

zónový systém;

racionální využívání a ochrana pozemků;

kontrola životního prostředí;

ochrana zákonných práv a zájmů ostatních vlastníků, nájemců a uživatelů pozemků;

účetnictví pro stavební předpisy a předpisy, plánování a rozvojové projekty pro sídla;

omezení práv užívat nebo nakládat s historickými, kulturními památkami, chráněnými územími, zemědělskými pozemky apod.;

Pro vlastníka nemovité věci může zákon stanovit určitá dočasná omezení (věcná břemena), která omezují jeho práva ve výkonu vlastnického práva. Omezení vlastnictví:

věcná břemena;

• správa důvěry;

  nájem, leasing.

Vlastník nemovité věci (pozemku, jiné nemovitosti) má právo požadovat od vlastníka sousedního pozemku, případně od vlastníka jiného pozemku (sousedního pozemku) udělení práva omezeného užívání. sousedního pozemku - otroctví. Rozlišujte mezi kladnými a zápornými věcnými břemeny. Pozitivní věcná břemena jsou právem toho, kdo má věcné břemeno, činit určité úkony na úkor cizí věci. Patří mezi ně právo přechodu nebo průchodu přes „služební“ pozemek, prohánění hospodářských zvířat přes něj, používání vody nebo pastvin, pokládání přenosových vedení, komunikací a potrubí atd. Negativní věcná břemena jsou právem požadovat, aby vlastník sousedního ” „Zaměstnanec“ webu se zdržel jakéhokoli způsobu jeho použití. Například právo požadovat, aby nebyly stavěny nebo stavěny budovy nebo stavby, které nemohou bránit přístupu do „dominantní“ oblasti světla a vzduchu (světelné a vzdušné věcné břemeno) nebo kazit výhled (věcné břemeno výhledu). Věcné břemeno se zřizuje dohodou mezi osobou požadující zřízení věcného břemene a vlastníkem sousedního pozemku a podléhá evidenci způsobem stanoveným pro zápisy práv k nemovitým věcem. V případě, že nedojde k dohodě o zřízení nebo podmínkách věcného břemene, řeší spor soud na žalobu toho, kdo se zřízení věcného břemene domáhá. Vlastník pozemku zatíženého věcným břemenem má právo, nestanoví-li zákon jinak, požadovat od osob, v jejichž zájmu se věcné břemeno zřizuje, poměrnou úhradu za užívání pozemku. Věcným břemenem mohou být zatíženy stavby, stavby a jiné nemovitosti, jejichž omezené užívání je nezbytné mimo užívání pozemku.

Hypotéka Jedná se o úvěr zajištěný nemovitostí. Hypotéka zajišťuje závazky k nemovitosti, u které má věřitel (zástavní věřitel) právo v případě nesplnění povinnosti dlužníka (zástavce) získat uspokojení ze zastavené nemovitosti. Nemovitost, na kterou bylo zřízeno zástavní právo, zůstává ve vlastnictví zástavce, tedy dlužníka. Zástavní smlouva se uzavírá v souladu s obecnými pravidly občanského zákoníku Ruské federace o uzavření smlouvy s přihlédnutím k ustanovením příslušných článků federálního zákona Ruské federace ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ „O hypotékě (zástava nemovitosti)“.

Trust management majetku(důvěra) je v Rusku novým fenoménem, ​​který se týká především státních akcií privatizovaných podniků. Nově zavedený (ust. 4, § 209 občanského zákoníku) institut svěřenské správy majetku umožňuje vlastníkovi (zakladateli správy), včetně státu jako podnikatelského subjektu, převést na jinou osobu (správce) svá vlastnická práva, užívání a nakládání s majetkem jemu náležejícím po určitou dobu, čímž však nedochází k přechodu vlastnického práva k majetku převedenému do správy svěřenského fondu na správce. Přesto, aniž by se správce stal vlastníkem, má možnost vlastnit, užívat a nakládat se svěřeným majetkem v majetkovém obratu svým jménem, ​​avšak v zájmu vlastníka. Předmětem správy trustu mohou být podniky a jiné majetkové komplexy, jednotlivé objekty související s nemovitostmi.

Pronajmout si- Jedná se o právo užívat za určitých podmínek cizí nemovitost. Nájemní smlouvou se pronajímatel (vlastník) zavazuje poskytnout nájemci (nájemci) nemovitost za úplatu do dočasného užívání. Pronajímat lze pozemky, izolované přírodní objekty, podniky, majetkové komplexy, budovy, stavby a další věci, které v procesu užívání neztrácejí své přirozené vlastnosti. Dobu nájmu určuje smlouva, zároveň lze nájem sjednat na dobu neurčitou, není-li ve smlouvě uvedena. Nájemce je povinen platit včas nájemné za užívání nemovitosti ( pronajmout si). Postup, podmínky a termíny placení nájemného stanoví nájemní smlouva. Při ukončení nájemní smlouvy je nájemce povinen vrátit pronajímateli věc ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, nebo ve stavu stanoveném smlouvou.

leasing je jedním z typů finančního leasingu. Leasingovou smlouvou se pronajímatel zavazuje od jím určeného prodávajícího nabýt vlastnické právo k nemovitosti určené nájemcem a poskytnout tuto nemovitost nájemci za úplatu do dočasné držby a užívání k podnikání. Pronajatý majetek přechází do vlastnictví nájemce uplynutím doby nájmu nebo před jejím uplynutím za předpokladu, že nájemce uhradí celou smlouvou stanovenou odkupní cenu.

Nejúplnější ve složení je podíl plného vlastnictví, jehož vlastník má trvalé právo užívat nebo zcizovat nemovitost podle vlastního uvážení, v souladu se zákonem a nezcizitelnými právy ostatních členů společnosti. Majitel plné právo vlastnictví může vytvářet menší podíly, jako je nájemní podíl, ve kterém je vlastníkovi (nájemci) poskytnuto právo užívat nemovitost po určitou dobu výměnou za nájem. Nájemce zase může vytvořit podnájemní podíl převodem užívacího práva k nemovitosti na podnájemce. Teoreticky je tento proces neomezený. V tomto případě se nájemné, které hlavní nájemce platí vlastníkovi plného vlastnictví, nazývá hlavní nebo hlavní nájemné, a nájemné, které platí podnájemce „jeho pronajímateli“, se nazývá podnájemné. Rozdíl mezi podnájmem a hlavním nájmem se nazývá příjem nebo ziskové nájemné.

S nemovitostmi lze provádět různé úkony, které mají za následek vznik, změnu nebo zánik práv a povinností ve vztahu k ní, tj. provádějí se různé transakce: nájem, zástava, dědictví, darování, koupě a prodej, správa svěřenského fondu, trvalá užívání, plné ekonomické vedení, pojištění, leasing, podnájem, vklad do akciové společnosti, privatizace atd. Dodatečná etapa realitních obchodů – státní registrace práva k nemovitostem a transakce s nimi, která je regulována občanský zákoník RF, federální zákon ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s nimi“, další federální zákony a předpisy Ruská Federace. Státní registrace je jediným dokladem o existenci zapsaného práva a provádí se v místě nemovitosti podle zavedeného systému evidence práv ke každému nemovitému objektu, který je zapsán v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem. nemovitosti a transakce s ní. Výpisy z Jednotného státního rejstříku práv, schválené předepsaným způsobem, musí obsahovat popis nemovitosti, zapsaná práva k ní, jakož i omezení (břemena) práv. Použití informací obsažených v Unified státní rejstřík práva, způsobem nebo formou, která poškozuje práva a oprávněné zájmy držitelů práv, s sebou nese odpovědnost podle zákonů Ruské federace. Státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi provádí instituce spravedlnosti pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi na území registračního obvodu v místě nemovitosti.

V naší zemi historicky vznikl a po dlouhou dobu se rozvíjel jediný druh vlastnictví nemovitostí – JZD. V souvislosti s přechodem na tržní podmínky v Rusku se objevily další formy vlastnictví nemovitostí:

Nemovitosti veřejných organizací;

- „ve vlastnictví akciových společností.

V Ruské federaci mají všechny nemovitosti následující hlavní typy vlastnictví:

Státní (obecní);

soukromé.

Státní vlastnictví nemovitých věcí znamená takový systém ekonomických vztahů mezi občany Ruské federace, ve kterém správu a likvidaci těchto věcí provádějí státní (obecní) orgány.

Současně může mít vlastnictví nemovitostí několik forem:

Objekty nemovitého významu národohospodářského významu (například budovy klasifikované jako památky architektury a umění);

Na úrovni jednoho nebo druhého národního subjektu;

Krajské nebo krajské vlastnictví nemovitých věcí (zpravidla je komunální povahy);

Nemovitosti ve vlastnictví určitého města, okresu nebo i obce.

Nemovitostní objekty se mohou nacházet jak po právu ekonomického řízení, tak i po právu provozního řízení.

V majetkových vztazích o právu operativního řízení nemovitost lze vlastnit a užívat v souladu s cíli a záměry vlastníka. Kdy jsou vlastnosti jsou o právu hospodářského řízení, pak mohou být vlastněny, používány a spravovány(což nelze provést v prvním případě).

Nemovitosti mohou být ve vlastnictví soukromého vlastníka, který má výhradní právo je vlastnit, užívat a nakládat s nimi (včetně prodeje této nemovitosti jiné osobě).

V souladu s ruskou legislativou vlastnické právo znamená právo vlastnit, disponovat a užívat nemovitosti k účelům a v mezích, které neporušují práva vlastníků, jakož i dodržování omezení (služeb).

Pod autoritamajetek chápány jako legální(zákonně zajištěno) možnost vlastnit tuto nemovitost, ponechat ji ve své domácnosti(ve skutečnosti jej vlastnit, mít v rozvaze atd.).

Autoritapoužití je statutární možnost využití, ekonomického nebo jiného využití majetku vytěžením užitných vlastností z něj, jeho spotřeba.Úzce souvisí s právem držby, protože obecně lze majetek užívat pouze jeho skutečným vlastnictvím.

Autoritaobjednávky znamená totéž určení právního osudu nemovitosti změnou jejího vlastnictví, stavu nebo účelu(zcizení smlouvou, dědictví, zničení atd.).

Vlastník nemovitosti současně soustřeďuje všechny tři jmenované pravomoci. Ale samostatně a někdy i všechny dohromady mohou patřit nikoli vlastníkovi, ale jinému právnímu (titulárnímu, tedy na určitém právním základě - titulu založenému) vlastníku nemovitosti, například nájemci. Poslední ne pouze vlastní a užívá nemovitost vlastníka-pronajímatele na základě dohody s ním, ale má také právo s jeho souhlasem nemovitost dát do podnájmu (podnájmu) jiné osobě, činit úkony zhodnocující předmět nemovitosti, tzn. nakládat s nimi v určitých mezích. Je však třeba poznamenat, že „triáda“ pravomocí sama o sobě stále nestačí k charakterizaci práv vlastníka.

Vlastník má právo převádět svá práva držby, užívání a nakládání s nemovitostmi, které mu patří, na jiné osoby, přičemž zůstává jeho vlastníkem např. při pronájmu nemovitosti. Od toho se odvíjí i poskytnutá možnost převodu nemovitosti do správy svěřenského fondu na jinou osobu, přičemž nedochází k převodu na posledního (správce) vlastnictví převáděné nemovitosti. Správa svěřenství je způsob, jakým vlastník uplatňuje své pravomoci, jedna z forem výkonu dispoziční pravomoci, ale vůbec ne založení nového vlastnického práva k nemovitosti.

Ve vztahu k nemovitosti se úzce prolínají dvě stránky: „výhoda“ vlastnictví nemovitosti a příjem z jejího užívání a „břemeno“ nesení nákladů, nákladů a rizik s tím spojených. V tomto smyslu nemovitost zavazuje vlastníka být starostlivým vlastníkem a obezřetným podnikatelem a absence takového „břemene“ rizika a ztráty nikdy neudělá vlastníka nemovitosti skutečným vlastníkem. Vlastník nemovitosti je tedy povinen nést „břemeno“ údržby nemovitosti (zajištění, opravy a údržba apod.), pokud zákon nebo smlouva toto „břemeno“ nebo jeho část neukládá jiné osobě (např. např. ochrana majetku - pro zvlášť najaté osoby nebo organizace, správa nemovitých věcí úpadce - pro správce konkurzní podstaty apod.).

Vlastník nemovitosti nese také nebezpečí nahodilé ztráty nebo poškození věci, tzn. jeho ztrátu nebo poškození, pokud toto nikdo nezavinil. Převod nebezpečí nahodilé ztráty nebo škody na majetku na jiné osoby je možný na základě dohody mezi vlastníkem nemovitosti a jimi (např. za podmínek konkrétní nájemní smlouvy), jakož i ze zákona (toto riziko může nést zejména opatrovník jako správce majetku vlastníka, jakož i jednotný podnik jako subjekt práva hospodářského hospodaření).

Subjektem vlastnického práva mohou být jakékoli subjekty občanského práva, fyzické a právnické osoby (s výjimkou unitárních podniků a institucí financovaných vlastníkem), státní a obecní (veřejné) subjekty. Útvary, které nemají občanskoprávní (majetkovou) právní subjektivitu, zejména pracovní a jiné „kolektivy“, různá „společenství“ a podobná sdružení občanů (jednotlivců), která nemají žádný vlastní majetek, však nemohou jednat v tato kapacita.oddělena od majetku jejich účastníků. Pokud je potřeba takový majetek vytvořit a izolovat, pak to lze provést pouze zákonem stanoveným způsobem, a to: vytvořením některého z typů právnických osob a pak se budeme bavit o majetku této právnické osoby. Kodex proto nestanoví žádnou „kolektivní“ nebo jinou „formu vlastnictví“. Jak bylo uvedeno výše, majetek může být pouze soukromý a veřejný (státní a obecní).

Způsoby nabývání vlastnických práv se obvykle dělí na primární a odvozené. Počáteční- jde o případy, kdy nabytí práv není spojeno s právem jiné osoby k tomuto předmětu a rozsah práv a povinností vlastníka je stanoven zákonem.

Hlavním výchozím způsobem nabytí práv je oprávněná (právně) ekonomická činnost subjektu práva: vlastnické právo k nové věci, kterou si osoba v souladu se zákonem a jinými právními úkony zhotovila nebo vytvořila pro sebe, se tímto nabývá. osoba. Děje se tak v případech a způsobem stanoveným občanským zákoníkem Ruské federace. Vyplývá z ní, že osoba může za prvé nabýt vlastnické právo k majetku, který nemá vlastníka, za druhé k majetku, jehož vlastník není znám, a za třetí k majetku, kterého se vlastník vzdal nebo o který přišel. právo vlastnit z jiných důvodů stanovených zákonem.

Deriváty způsoby nabytí práv nejsou ani tak způsoby nabývání, jako spíše převodu práv z jednoho držitele práv na druhého. V opačném případě se jedná o způsoby, kdy subjekt práva, který chce nabýt nemovitost, musí vzít v úvahu kromě požadavků současné právní úpravy přítomnost stávajícího nositele autorských práv, jeho vůli převést svá práva a povinnosti v jeden celek. objem nebo jiný.

Nabytí práva k nemovitosti a její vlastnictví znamená existenci dalších věcných břemen uložených na vlastníka nemovitostí. Zápisu práv k pozemku dříve ve vlastnictví státu nebo obce tedy předchází jeho odnětí. Pro výstavbu bytového domu je kromě přidělení místa a registrace práva na něj pro developera nutné získat povolení k výstavbě domu, dodržování řady požárních, hygienických, stavebních a dalších norem a pravidla.

Po nabytí práv k nemovitostem stanoveným postupem je vlastník povinen zaplatit daň.

Obsah vlastnictví půdy a jiných přírodních zdrojů má některé rysy. Ústavní možnost mít tyto nemovitosti ve vlastnictví nejen státu či obcí, ale i soukromých vlastníků, vyplývá i možnost jejich převodu z jednoho vlastníka na druhého, tzn. obrat pozemků a podloží. Tento obrat je však zákonem omezen. ve veřejném zájmu, jakož i obsah práv každého uživatele pozemku nebo uživatele přírody. Ostatně počet a skladba takovýchto nemovitých objektů je omezená a jejich využití se vždy dotýká celospolečenských zájmů. Volné, podle uvážení vlastníka, použití jeho pravomocí ve vztahu k pozemkům a jiným přírodním nemovitostem proto podléhá nevyhnutelným omezením ve veřejném zájmu.

Vlastník tedy musí zohlednit ekologické (environmentální) požadavky a zákazy, zamýšlený účel těchto objektů, požadavky zákona na jejich racionální využití, práva a zájmy sousedních uživatelů atp. Nejedná se o omezení jeho vlastnictví k nemovitosti, ale o stanovení přesnějších hranic jejího obsahu, který v žádném případě nemůže být neomezený.

Spolu s vlastnickým právem na trhu s pozemky je třeba počítat i s omezenými věcnými právy k nim, zejména s právem doživotní dědičné držby, trvalého (neomezeného) užívání pozemku a věcných břemen. Taková práva k pozemkům náleží osobám, které nejsou jejich vlastníky, ale mají možnost do určité míry využívat cizí pozemky ve vlastním zájmu bez zprostředkování jiných osob a vlastníka, někdy i proti jeho vůli. Jsou zachovány i při změně vlastníka pozemku, tzn. nesledujte vlastníka, ale samotný pozemek, jako by jej zatěžoval. Na to je třeba pamatovat při provádění transakcí, protože. existence věcných práv ke konkrétnímu pozemku je určitým omezením práv vlastníka tohoto pozemku.

K prodávaným zastavěným pozemkům se zřizují veřejná věcná břemena, podle kterých musí vlastníci pozemků zajistit:

Volné a nerušené užívání společných prostor (pěší a motorové komunikace, zařízení inženýrské infrastruktury), které existovaly momentálně převod pozemku do vlastnictví;

Možnost umístění hraničních a geodetických značek a vjezdů do nich na místě;

Možnost přístupu do areálu příslušných komunálních služeb pro opravy zařízení infrastruktury.

Změna jmenovaných a zavádění nových veřejných věcných břemen je možná pouze na základě federálního zákona nebo regulačních právních aktů přijatých v souladu s ním.

Pro půdu jako omezený přírodní zdroj byl zaveden zvláštní režim. Za majetek státu se považují zejména všechny pozemky, které nejsou přímo převedeny do soukromého a obecního vlastnictví, tzn. byla stanovena domněnka (předpoklad) vlastnictví státu k půdě, která vylučuje možnost její bezvlastnické existence. Tržní obrat pozemků je proto právně omezen v obecném veřejném zájmu.

V soukromém vlastnictví tedy nemohou být pozemky lesního a vodního fondu, kontinentální šelf a teritoriální vody, podloží, území chráněná nebo využívaná zvláštním způsobem, lokality semenářských stanic, jednotných státních zemědělských organizací atd. Nejsou. podléhající privatizaci (to již bylo zmíněno dříve) veřejné pozemky v sídlech (náměstí, ulice, parky, náměstí, pláže, vodní nádrže atd.), pozemkové rezervace, botanické zahrady, rekreační, historické a kulturní účely atd.

Vzhledem k tomu, že půda je nejen specifickým výrobním prostředkem a předmětem hospodaření, ale také nejvýznamnějším přírodním zdrojem, je obsah vlastnictví půdy určován jak občanským, tak pozemkovým právem s přihlédnutím k lesní, vodní a ekologické legislativě.

Samostatně bych chtěl říci o funkce vlastnosti jako např byty.

Předmětem koupě a prodeje může být pouze byt, který je v osobním vlastnictví. Obecní byt musí být před prodejem a koupí privatizován, tzn. převedena z vlastnictví státu do soukromého vlastnictví. Společné jmění vzniká, když několik občanů vlastní stejnou nemovitost (například byt). Společný majetek může být společný nebo společný.

Společné spoluvlastnictví bytu se nachází v privatizačních smlouvách sepsaných před 1. 1. 95 (od tohoto data jsou privatizační smlouvy sepisovány pouze v podílovém vlastnictví), jakož i ve vztahu k majetku manželů společně nabytým v manželství. Jeho odlišnost od podílového vlastnictví spočívá v tom, že s majetkem, který je ve spoluvlastnictví, je možné nakládat pouze jako celek, bez dělení na části, navíc kterýkoli z vlastníků se souhlasem ostatních nebo všichni vlastníci společně může to udělat. Společné sdílené vlastnictví vzniká jak tehdy, když je nemovitost privatizována několika vlastníky akcií, přijata závětí (zcizením, zákonem), tak když je společné vlastnictví přeregistrováno do sdíleného vlastnictví. Podíly v podílovém vlastnictví mohou být stanoveny dohodou stran (například v poměru k obytné ploše obsazené účastníky) nebo neurčeny vůbec a pak se považují za rovné. Je třeba mít na paměti, že při prodeji jedné z akcií mají vlastníci-akcionáři předkupní právo za stejnou cenu jako ostatní kupující. Ostatní akcionáři samozřejmě nemají při darování svého podílu žádné výhody. Pokud však podíl náleží dítěti, nelze jej darovat, ale lze jej prodat pouze se současným přidělením ekvivalentního podílu v jiném obytném prostoru (například při koupi nebo registraci dítěte k jednomu z rodičů) .

Co se týče bytového družstva, občan se může považovat za vlastníka bytového družstva od okamžiku úplného splacení podílu. Vlastnictví bytu tedy vzniká tím, že se za něj platí a není bezúplatně obdržen, což znamená, že bytový družstevní byt není považován za privatizovaný a jeho vlastník si zachovává právo na bezplatnou privatizaci. Bytový družstevní byt může mít pouze jednoho vlastníka - člena družstva, všichni rodinní příslušníci podílníka nejsou vlastníky, ale mají právo pobytu. Výjimkou je případ, kdy člen bytového družstva obdržel peníze od třetí osoby na vložení podílu, pak tato osoba může vlastnit podíl na nemovitosti a manžel podílníka může mít nárok i na polovinu podílu vyplaceného v průběhu manželství.

Umění. 209, odstavec 1 občanského zákoníku Ruské federace.

Tento výklad vlastnických práv byl formulován v římském právu.