Úvod

hypoteční úvěrové riziko

Hypotéka je jednou z forem zástavy, kdy zastavená nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka a věřitel v případě, že dlužník nesplní svůj závazek, získá právo na uspokojení prodejem této nemovitosti. . Nemovitost, na kterou bylo zřízeno zástavní právo, zůstává zástavci v jeho vlastnictví a užívání.

Je třeba rozlišovat mezi pojmy hypotéka a hypoteční úvěry, kdy úvěr poskytuje banka zajištěná nemovitost. Jednou ze součástí je hypoteční úvěr hypoteční systém. Po obdržení úvěru na koupi nemovitosti je samotná kupovaná nemovitost zastavena (zástavou) vůči bance jako záruka splacení úvěru. Hypotéka je také zástava již existující nemovitosti vlastníka za účelem získání úvěru nebo úvěru, který bude použit buď na opravu nebo výstavbu, nebo na jiné potřeby dle uvážení dlužníka-zástavce. V případě nesplnění hlavního závazku je uvalena exekuce pouze na zastavené nemovitosti a zástavní věřitel má přednostní právo na uspokojení svých pohledávek před ostatními věřiteli dlužníka. Pojištění hypotéky je jednou z možností, jak snížit riziko věřitele.

Cílem této práce je odhalit význam hypotečního úvěrování

Cíle této práce v kurzu jsou:

Zveřejnění podstaty hypotečních úvěrů;

vidět výhody a nevýhody půjčování;

Předmětem studia je proces hypotečního úvěrování, který vznikl v podmínkách moderní doby jak v Rusku, tak v zahraničí.

Podstata pojmu a klasifikace hypotečních úvěrů

Podstata a koncept hypotečních úvěrů

Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, hypoteční úvěr je také pohyb zápůjčního kapitálu v nemovitosti, spojený s poskytováním finančních prostředků za podmínek splácení, urgence a platby. Hypotéka je úvěr poskytnutý v hotovosti nebo ve formě zástavních listů zajištěných nemovitostí, zaměřený na koupi nebo výstavbu této nemovitosti. Hypoteční úvěr, který je jednou z forem úvěrových vztahů a typem úvěru, má všechny své vlastní znaky a je výrazem určitých vztahů mezi ekonomickými subjekty, které jsou účastníky procesu poskytování hypotéky, tzn. jednotlivci, finanční instituce, firmy, vládní agentury, stavební firmy.

S hypotečním úvěrem získává dlužník úvěr na nákup nemovitosti nebo jiné účely. Jeho závazkem vůči věřiteli je splacení úvěru a splnění tohoto závazku zajišťuje zástava nemovitosti. Zároveň si můžete koupit a zastavit nejen bydlení, ale i další nemovitosti - pozemky, auto, jachtu atd. Nemovitost koupená hypotékou je od okamžiku koupě majetkem dlužníka úvěru.

Nejčastějším využitím hypotéky v Rusku je koupě bytu na úvěr. Hypoteční úvěry vydávají banky a podmínky úvěru jsou pro každého jiné. Na státní úrovni v Rusku nacházejí hypotéky podporu v podobě rozvinuté hypoteční legislativy a také hypotečních agentur speciálně vytvořených státem. Se souhlasem pronajímatele může být předmětem zástavy i právo nájmu nemovitosti.

Registrace hypotéky je vícestupňový proces, včetně sběru dokumentů, absolvování úvěrová provize banky, hledání vhodného bydlení, jeho posouzení a pojištění, uzavření zástavní smlouvy. Na cestě vám může pomoci hypoteční makléř. Pomoc realitní kanceláře můžete potřebovat i při koupi bytu na úvěr.

Po obdržení hypotečního úvěru a pořízení bydlení nastává doba „splácení“. Splácení úvěru je možné provádět v hotovosti i bezhotovostně, nebo v přesně stanovených dnech, případně v kterýkoli den v měsíci - tyto podmínky určuje věřitelská banka. Možnost předčasného splacení úvěru určuje také hypoteční banka. Úvěr je „splacen“ v plné výši, jakmile je na účet věřitele připsána částka úvěru a úroky. Vzhledem k částkám hypoteční úvěry jsou poměrně velké a samotný projekt je dlouhodobý, úvěr se splácí ve splátkách. Existuje několik způsobů, jak splatit úvěr, aby si banka i dlužník mohli vybrat tu nejoptimálnější variantu splácení.

Dlužník si také musí pamatovat, že existují příležitosti ke snížení nákladů ve fázi splácení půjčky: je možné splatit půjčku před termínem nebo využít půjčku (jedná se o získání půjčky s nižší úrokovou sazbou na splacení půjčky s vyšší sazba přijatá dříve. Dnes je jich dost velké množství hypoteční programy s nižšími úrokovými sazbami. Pomocí on-půjčování může dlužník výrazně snížit přeplatek na zakoupeném bydlení).

Způsoby splácení úvěrů závisí na následujících faktorech: jak často se platba provádí, jaké jsou podmínky a výše plateb, jakou formou je platba provedena.

Výplatní lhůtu obvykle určuje věřitelská banka: například od 5. do 10. dne každého měsíce. V případě, že dlužník neuhradí včas platbu, může věřitel uplatnit sankce. Jakmile je smlouva podepsána dlužníkem a věřitelem, dlužník obdrží splátkový kalendář s uvedením jejich velikosti. Banka často klade velmi přísné požadavky na splácení úvěru - korespondence převedených a uvedených částek musí být dodržena na cent. Jakoukoli odchylku (nedoplatek nebo přeplatek) od uvedené částky může banka považovat za porušení povinností ze smlouvy. To může vést k uplatnění sankcí.

Pokud je zvolena hotovostní forma platby, znamená to, že je nutné vložit peníze na úvěrový účet prostřednictvím pokladny banky. Dlužník, který zvolil tuto formu platby, by neměl zapomínat, že ne vždy je možné provést platbu ve večerních hodinách, o víkendech a dovolená banky nefungují.

Pokud si dlužník zvolí způsob bezhotovostních plateb, musí provést převod včas uvedené částky z vašeho účtu na účet věřitelské banky. V tomto případě je nutné počítat s tím, že i samotný mezibankovní převod je placenou službou a jeho vyřízení trvá 1-3 pracovní dny. Abyste se těchto nákladů (dočasných i finančních) zbavili, můžete si založit účet u banky, kde byl hypoteční úvěr čerpán.

Existuje také další způsob, jak zaplatit půjčku bezhotovostními platbami: převést část mzdy na účet věřitelské banky před jejím obdržením. V tomto případě musí dlužník napsat žádost adresovanou vedoucímu podniku, kde dlužník pracuje, a také projednat a dohodnout se na všech podrobnostech s účetním oddělením.

K dnešnímu dni většina programů hypotečních úvěrů poskytuje dlužníkovi možnost splatit úvěr v předstihu, minimální moratorium je obvykle 6 měsíců. Je možné splatit předčasně jak celý úvěr, tak jeho část. K tomu musíte napsat žádost ve formuláři stanoveném věřitelem.

Pokud dlužník splatí část úvěru předčasně, pak má právo snížit výši měsíčních splátek po zbývající období, případně ponechat výši splátek, ale zkrátit dobu splácení. Pokud se dlužník rozhodne zkrátit dobu půjčky, pak se výrazně sníží výše přeplatku na bydlení. Kterou možnost si vybrat - rozhodne dlužník. Po předčasném splacení části úvěru je dlužníkovi vystaven nový splátkový kalendář.

V případě, že dlužník splatí půjčku v plné výši před plánovaným termínem, pak je třeba od věřitele vyžádat přesnou výši půjčky a úroků v předpokládaný den úplného splacení půjčky. Jakmile budou provedeny všechny nezbytné platby, musí dlužník dokončit další dva postupy: zaregistrovat ukončení hypotéky u soudního orgánu. To je nezbytné pro odstranění zástavního práva z bydlení; oznamte pojišťovně předčasné splacení úvěru, což vám umožní vrátit část peněz za nevyčerpanou pojistnou dobu.

Hypotéka je v tuto chvíli nejspolehlivějším způsobem pořízení bydlení, na rozdíl od sdílené výstavby nebo příspěvku stavebnímu družstvu. Peníze se převádějí přímo na prodejce bydlení, nikoli na třetí osoby (developery nebo vlastníky družstva). Po celém světě se hypoteční úvěry rozvíjejí a fungují jako forma dlouhodobé financování programy bydlení. Hypoteční úvěry na jedné straně přispívají k řešení řady sociálních a ekonomických problémů země, a především problému zajištění bydlení, na straně druhé ke snižování inflace, čerpání dočasně volných finančních prostředků občanů a podniky.

Předmětem hypotéky může být tato nemovitost:

1. přistát v soukromém vlastnictví;

2. podniky, jakož i budovy, stavby a jiné nemovitosti;

3. obytné budovy, byty a části obytných budov a bytů, sestávající z jedné nebo více izolovaných místností;

4. chaty, zahradní domky, garáže atd.;

5. vzduch a námořních plavidel, plavidla vnitrozemské plavby.

V současné době jsou ve světové praxi dva klasickým způsobem hypoteční úvěr:

1. jednostupňový model hypotečního úvěrování (německý model);

2. dvoustupňový model hypotečního úvěrování (americký model).

V jednostupňovém modelu hypotečních úvěrů jsou dlužník a věřitel spojeni půjčkou. Tento model je založen na cyklické cirkulaci Peníze: prostředky poskytnuté dlužníkem se používají k poskytování půjček jeho předchůdcům, kteří již ukončili akumulační období.

Při implementaci tohoto modelu se počítá s uzavřením následujících hlavních typů smluv mezi dlužníkem a věřitelem:

1. dohoda o financovaných záloha na bydlení a dále smlouva o půjčce a smlouva o zástavě;

2. mezi dlužníkem a pojišťovnou - smlouva o pojištění bydlení v zástavě;

3. mezi dlužníkem a prodávajícím (stavitelem) bydlení - smlouva o prodeji bydlení.

Může působit jako věřitel hypoteční banka nebo spořitelní a úvěrový ústav. Pro věřitele je možné refinancovat hypoteční úvěry vydáním cenných papírů - hypotečních zástavních listů a tím minimalizovat možná rizika. Při interakci se spořitelnou a úvěrovou institucí dlužník akumuluje primární (vlastní) kapitál, který je předpoklad na vydání hypotečního úvěru (zápůjční kapitál).

Ve dvoustupňovém modelu hypotečního úvěrování se kromě dlužníka a věřitele účastní zprostředkovatel (hypoteční agentura) a/nebo účastník finančního trhu (hypoteční finanční a investiční společnost). Implementace tohoto modelu umožňuje uzavření následujících hlavních typů smluv:

1. smlouva o půjčce;

2. zástavní smlouva

3. smlouva o pojištění zastaveného bydlení;

4. smlouva o prodeji bytu;

5. všeobecná dohoda;

6. smlouva o obchodním zastoupení;

7. smlouva o postoupení pohledávek z hypotečních úvěrů;

8. dohoda o postupu při provádění operací s cennými papíry hypoteční agentury;

9. smlouva o pojištění podnikatelských rizik;

10. smlouva o prodeji cenných papírů.

V první fázi realizace smluvních vztahů mezi účastníky dvoustupňového modelu hypotečního úvěrování dochází k uzavření úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy mezi hlavními účastníky - dlužníkem a věřitelem. Po obdržení úvěru uzavře dlužník smlouvu o prodeji bydlení s prodávajícím nebo jeho stavitelem, poté se počet účastníků tohoto modelu zvyšuje, aby se snížilo riziko hlavních účastníků na minimum. Pojišťovací organizace uzavírá smlouvy o pojištění podnikatelských rizik a zástavy bydlení.

Na sekundárním hypotečním trhu uzavřou věřitel a hypoteční agentura příslušnou smlouvu o postoupení práv k pohledávce z hypotečních úvěrů, jakož i smlouvu správa důvěry nabyté nároky. To umožňuje věřiteli nadále jasně kontrolovat dlužníka, dostávat provize za obsluhu úvěru a využívat prostředky získané od agentury k rozšíření úvěrových operací.

Pro získání hypotečního úvěru předloží dlužník bance standardní balík dokumentů nezbytných k vyřešení otázky poskytnutí úvěru jemu. Zároveň, vzhledem k tomu, že předmětem zástavy bude nemovitost, je nutné dodatečně předložit tyto doklady:

osvědčení o státní registraci vlastnických práv k nemovitostem, včetně pozemků;

· doklad o územních hranicích pozemku (pozemkový plán), vydaný Výborem pro půdní fond a hospodaření s půdou;

· osvědčení Výboru pro půdní zdroje a hospodaření s půdou o neexistenci zatčení na zastaveném majetku;

závěr nezávislého odborníka oceňovací společnost(firmy) o posouzení skutečné hodnoty předmětu hypotéky;

smlouva s pojišťovnou o pojištění nemovitosti;

návrh zástavní smlouvy;

další dokumenty, které jsou nedílnou součástí zástavní smlouvy.

V Rusku je zprostředkovatelem hypoteční agentura. Hypoteční agentury jsou organizace vytvořené vládou za účelem rozvoje hypoték. V Rusku nyní existuje federální agentura pro hypoteční úvěry na bydlení a regionální agentury, které jsou závislé na té federální.

Práce hypotečních agentur s bankami je strukturována takto:

agentura určuje podmínky úvěru, předem konzultuje dlužníka;

Partnerská banka poskytuje úvěr za podmínek stanovených agenturou;

· poté, co agentura splatí právo požadovat od banky úvěr, stává se tak po celou dobu úvěru věřitelem dlužníka.

Výsledkem je, že dlužník, aby vyřešil problémy s bydlením, dostává od státu půjčku. Zpravidla platí podmínky půjčky nabízené agenturou (termín, sazba, částka záloha) jsou v souladu s průměrem trhu.

Je však důležité, aby banka mohla do programu zavést upřesnění z hlediska dodatečné náklady. Pozitivem spolupráce s agenturou je, že má na tomto trhu bohaté zkušenosti a zastupuje stát. Dlužník se musí sám rozhodnout, co si vybrat: spolupráci s agenturou, nebo přímo s bankou.

Nákup bytu na úvěr přes hypoteční agenturu není o nic složitější než nákup přes hypotečního makléře.

Postup získání hypotečního úvěru prostřednictvím hypoteční agentury je následující: nejprve se dlužník dostaví do agentury na konzultaci, kde jsou posouzeny možnosti získání hypotečního úvěru, sjednána výše úvěru a veškeré jsou uvedena nezbytná doporučení pro shromažďování dokumentů pro koupi bytu na úvěr.

Poté dlužník předá shromážděné dokumenty agentuře. V případě kladné odpovědi úvěrové komise agentury obdrží dopis pro banku – potvrzení o možnosti účasti ve federálním programu hypotečních úvěrů.

Do určité doby (obvykle ne více než 2 měsíce) je dlužník povinen zvolit variantu bydlení. Dále musí podstoupit dva povinné úkony – odhad nemovitosti a pojištění.

Pojistný postup zahrnuje: pojištění bytu - předmětu zajištění, životní a invalidní pojištění dlužníka, pojištění proti omezení nebo ztrátě vlastnictví nemovitosti dlužníkem, jakož i proti uznání koupě a prodeje nemovitosti. byt jako neplatný.

Hypoteční úvěry jsou jedním z hlavních typů bankovní pro úvěry zajištěné nemovitostí. U hypotéky na nemovitost se věřitel stává zástavním věřitelem. Při hypotečním úvěru zajištěném nemovitostí (hypotéka) se věřitel stává zástavním věřitelem a dlužník z hlavního závazku zajištěného zástavním právem vystupuje jako zástavní věřitel.

Z definice hypotéky vyplývá, že věřitel - zástavní věřitel se nestává vlastníkem zastavené nemovitosti, ale pokud byly porušeny nebo nebyly splněny podmínky úvěrové smlouvy - má právo požadovat uspokojení ze zastavené nemovitosti. , bez ohledu na to, kdo jej vlastní.

Jako každý typ úvěru je i hypoteční úvěr poskytován na základě podmínek splácení, naléhavosti a platby. Hypotéka je způsob zajištění splácení – zástava nemovitosti za určitých podmínek.

Hypotéka ve své podstatě není samostatnou ekonomickou kategorií. Ona slouží materiální podporaúvěr jako nezávislý ekonomický vztah. Hypotéka zprostředkovává pohyb zapůjčené hodnoty v procesu půjčování. Přímo u hypotéky bude pohyb hodnoty od zástavce k zástavnímu věřiteli pouze v případě, že dlužník neplní své závazky splácet úvěr.

Hypotéka, která je důležitým prvkem úvěrových vztahů, má velký význam pro jejich rozvoj. Využití hypoték zvyšuje počet potenciálních ručitelů jako subjektů úvěrových vztahů - často pouze přítomnost zástavy (nemovitosti) činí úvěrovou transakci reálnou. Hypotéka výrazně posiluje postavení dlužníka a důvěru věřitele ve splácení úvěru. Hypotéka také umožňuje nižší úrokovou sazbu hypotečního úvěru, navýšení výše úvěru a doby úvěru oproti nezajištěným úvěrům. Přítomnost zajištění a reálná možnost dlužníka ztratit svou nemovitost v důsledku porušení svých povinností stimulují racionální a produktivní využití úvěru.

Můžeme zdůraznit čtyři vlastnosti hypoték v společný systém půjčování.

1. Hypotéka se vydává striktně proti určitému typu zajištění, tzn. pod řádně realizovanou nemovitostí, což usnadňuje zástavci kontrolu nad bezpečností zajištění.

2. Hypotéka je dlouhodobý výhled půjčka, tzn. po dobu až 30 let, což vede ke snížení velikosti měsíční platby, ale prodražuje půjčku pro ručitele. Prodloužení doby splatnosti půjčky zase umožňuje navýšit výši půjčky.

3. Hypotéka nosí cílová postava.

4. Hypotéka je považována za jednu z nejrizikovějších operací banky vzhledem k tomu, že výše úvěru není vyšší než 60-80 % Tržní hodnota zakoupené bydlení a výše platby (měsíčně) nepřesahuje 50% celkového příjmu dlužníka, v postupu pro posouzení pravděpodobnosti splacení úvěru se berou informace o aktuálně potvrzeném příjmu dlužníka.

Moderní rozvinutá ekonomika zahrnuje široké využití hypotečních úvěrů, jejichž potřeba je dána vývojem vztahy mezi zbožím a penězi.

Pro stimulaci bankovních investic je nutné zařadit do oběhu takové zdroje, které nejméně podléhají inflaci a ztrátě likvidity. Mezi tyto zdroje patří především pozemky a nemovitosti. Zkušenosti předních západních zemí ukazují, že hypotéky jsou nejpreferovanějším typem zajištění velkého úvěru na dlouhou dobu. Hypoteční úvěr je nejslibnějším směrem pro stimulaci bankovních investic a rozvoj úvěrového trhu.

Rozsah hypotečního úvěru může pokrýt všechna odvětví ekonomiky: zpracovatelský, zemědělský, spotřebitelský.

Ve spotřebitelském sektoru ekonomiky pomáhají hypoteční úvěry přilákat finanční prostředky od investorů do bytové výstavby. Hypoteční úvěry na bydlení se v celosvětové bankovní praxi rozšířily. Relevantnost hypotečního úvěru na bydlení je způsobena tím, že jeho použití umožňuje vyřešit rozpory:

Mezi vysokými cenami nemovitostí a současnými příjmy obyvatel;

Mezi úspora peněz v jedné skupině ekonomických objektů a nutnost jejich využití v jiné.

Hypotéka přispívá k zajištění kontinuity výrobního procesu ve stavebnictví. Aby bylo stavebnictví rentabilní, je nutné vybudovaná zařízení rychle a výhodně prodat. Využití hypotečního úvěru umožňuje výrazně rozšířit okruh potenciálních spotřebitelů – kupujících nemovitosti. Hypoteční úvěr tedy do jisté míry přispívá k efektivnímu fungování stavebnictví.

Svým vlastním způsobem ekonomický obsah hypoteční úvěry plní důležité funkce, které lze rozdělit do následujících skupin:

1) funkce systému hypotečních úvěrů realizované v sektoru reálné ekonomiky (přilákání investičních zdrojů a různých odvětví, zajištění oběhu vlastnických práv atd.);

2) Funkce systému hypotečních úvěrů implementované v finanční sektor ekonomika (zajištění stability kreditní systém, rozvoj instituce refinancování, stimulace rozvoje pojistný trh a další);

3) sociální funkce systému hypotečních úvěrů, a to i během realizace národního projektu „Dostupné a pohodlné bydlení pro občany Ruska“.

Systém hypotečních úvěrů zajišťuje mobilizaci finančních zdrojů pro investiční účely (vč investiční financování a rozvoje široké škály typů nemovitostí), jakož i k financování pořízení nemovitostí.

Hypoteční úvěry jako mechanismus pro dlouhodobé úvěrování lze efektivně využít při úvěrování developerů. V mnoha zemích jsou hypotéky poskytovány developerům bytů, aby přilákaly více společností na trh s bydlením, vytvořily konkurenci, zvýšily počet dokončených bytů a snížily jejich prodejní cenu. Důležitý bod spočívá v tom, že při úvěrování developerů (či stavebníků) není potřeba přitahovat finanční prostředky od veřejnosti ve výstavbě v rané fázi, což výrazně snižuje riziko ztráty úspor a zvyšuje „exekutivní kázeň“ developerů.

Další zajímavou oblastí uplatnění mechanismu hypotečních úvěrů v reálném sektoru ekonomiky je účelové hypoteční úvěrování pro rozvoj podnikání.

Rozvoj malého a středního podnikání je jedním z nejdůležitějších úkolů v ruská ekonomika. Problém zaměstnanosti obyvatelstva je přitom aktuální v mnoha regionech. V tomto smyslu úvěry zajištěné bydlením (70 % obyvatel země jsou vlastníci domů) otevírají možnosti pro získání dlouhodobých a levných úvěrových zdrojů pro rozvoj vlastního podnikání.

Domácí hypoteční úvěry ovlivňují různé sektory finanční systém Ruské federace, zejména na trh bankovních služeb, trh kolektivního investování, pojistný trh.

Mezi hlavní funkce hypotečních úvěrů patří:

· Rozvoj mechanismu pro refinancování úvěrů;

· Vytvoření multiplikovatelného fiktivního kapitálu na základě hypotéky;

diverzifikace a stabilizace úvěrová portfolia banky;

· stimulace růstu pojistného trhu;

· Vytvoření dalších pracovních míst prostřednictvím rozvoje infrastruktury bankovního sektoru.

Trh hypotečních úvěrů, vytvořený ve všech částech Ruské federace, vytvořil základ pro rozvoj infrastruktury tohoto odvětví. Kromě toho, že se v regionech objevily pobočky velkých bank, daly hypotéky nový impuls rozvoji mnoha oblastí podnikání, zejména pojišťovnictví. Povinné ručení rizika v hypotečních úvěrech poskytla pojišťovnám nové „dlouhodobé“ klienty. Díky tomu se v regionech začal rozvíjet pojišťovací byznys.

Kromě těchto typů podnikatelská činnost Rozvíjel se i obchod s nemovitostmi. V činnosti realitních kanceláří se objevil nový směr - hypoteční makléřství. Zprostředkování hypoték jako samostatné podnikání je zatím v plenkách, ale řada realitních kanceláří (téměř všechny velké) poskytuje poradenské služby a vybírá pro své klienty tu nejlepší variantu hypotečního úvěru.

Další typ nového podnikání - inkasní agentury. Posledně jmenované se objevují na trhu a poskytují služby pro vymáhání „špatných“ pohledávek. Podle světové praxe se tyto agentury velmi často specializují na hypoteční trh. Rozsah jejich potenciálních aktivit zahrnuje také úvěry na auta, spotřebitelské úvěry, úvěry na vzdělávání.

Je třeba zdůraznit, že aktivní rozvoj trhu hypotečních úvěrů má širší cíl než jen udržení efektivní poptávky obyvatel po bydlení. Provedená analýza umožňuje charakterizovat hypoteční trh z pohledu úvěrového a finančního trhu jako vedoucí segment jejich kvantitativního i kvalitativního růstu.

Z hlediska vývoje ekonomiky jako celku pokládají hypotéky základ pro další rozvoj finanční infrastruktury, vznik nových finančních mechanismů, které umožňují rozvoj reálného sektoru ekonomiky prostřednictvím malých a středních velké podniky v regionech (bytová výstavba, trh stavební materiál); a také přispívá k vytváření úvěrových mechanismů sociální infrastruktura(půjčka na vzdělávání).

Rozvoj systému hypotečních úvěrů umožní realizovat řadu nejdůležitějších sociální funkce tento finanční instituce, který by měl obsahovat:

· Poskytování dostupného bydlení ruským občanům s průměrnými příjmy;

· zvýšení efektivní poptávky občanů prostřednictvím rozvoje dalších nástrojů pro investování nashromážděných prostředků;

· zapojení do reálného ekonomického obratu privatizovaného bydlení.

Předpokládá se, že první zmínka o hypotéce (v překladu z řečtiny - hypotéka, zástava) se odehrála v Solonových zákonech v VI př.nl.

V roce 594 př.n.l. E. Solon, jeden z legendárních „sedmi mudrců“ starověku, navrhl postavit na dlužníkovu pozůstalost sloup s nápisem (obvykle na hraniční čáře), že tento pozemek slouží jako jistota práv věřitele po určitou dobu. množství. Takový pilíř se nazýval hypotéka (z řeckého lypoteka - stojan, podpěra). Označila všechny dluhy majitele pozemku. Později se k tomuto účelu začaly používat speciální knihy zvané hypoteční knihy. Hypotéky, které vznikly ve starověkém Řecku, byly vyvinuty v římském právu klasického období. Následně byla výrazně ovlivněna germánskými zvyky. Díky všem těmto zdlouhavým procesům se zformovaly nejdůležitější principy moderní hypotéky.

Více K.P. Pobedonostsev věřil, že hypotéka „odpovídá nejvyššímu rozvoji ekonomického života. V něm společnost dostává nejlepší, nejdokonalejší úvěrový nástroj; ale při manipulaci s tímto nástrojem je zapotřebí více zručnosti, opatrnosti, čitelnosti a technické obratnosti.

Potřeba vzniku hypoték byla dána potřebami ekonomického obratu a také spolehlivého úvěrového zajištění. Jeden z nejuznávanějších odborníků na římské právo v předrevolučním Rusku, autor populárního díla „Systém římského práva“ V.M. Khvostov popsal dva typy úvěrů – osobní a skutečný. osobní půjčka kvůli důvěře věřitele vůči věřiteli. Zárukou důvěry je veškerý movitý i nemovitý majetek dlužníka ve výši, kterou bude mít v době realizace úvěrové transakce. Podstatou reálného úvěru je, že pro zajištění splnění závazku je v majetku dlužníka přidělena určitá věc, ve vztahu ke které má věřitel určitá práva. Nesplní-li tedy dlužník svůj závazek, má věřitel právo uspokojit své pohledávky prodejem přidělené věci, i když vlastnické právo k této věci přešlo na jinou osobu. Při uspokojení má navíc věřitel, který poskytl skutečnou půjčku, výhodu oproti osobním věřitelům.

Realizace půjčky v římském právu byla spolu s dalšími druhy zajištění formou zástavy bez převodu vlastnického práva k věci na věřitele - hypotéku. Římské právo považovalo zástavu ve skupině práv k cizí věci za vlastnické právo (upevňující přímou vazbu osoby s věcí) nakládat s cizí věcí. Kromě hypoték v římském občanském právu se podle V.M. Chvostov a další formy zajištění. Nejstarší formou zajištění úhrady závazků byla fiducia cum věřitel, kdy dlužník převedl vlastnické právo ke své věci na věřitele a vůči věřiteli obdržel pouze osobní nárok na vrácení věci v případě úhrady dluhu. V rámci této formy zajištění získal věřitel více práv, než bylo nutné k jeho zajištění, a dlužník měl vůči věřiteli příliš málo peněz. Další forma zajištění závazků, vyvinutá ve starověkém právu, pignus, se vyznačovala obráceným charakterem. Pignus spočíval v tom, že věřitel dostal dlužníkovu věc do odvozené držby a mohl si ji ponechat v rukou až do splacení dluhu.

Později se v římském právu na fiducia cum věřitel zapomnělo. Byly vyvinuty dvě formy zajištění:

pignus, tzn. zástavní právo, při kterém přechází právo držby věci na věřitele;

hypotéka, tzn. zástavní právo, v němž majetek zůstává ve vlastnictví dlužníka až do promlčení zajištěného závazku.

V Rusku má zástava nemovitostí svou historii. V ruském předrevolučním právním systému se věřilo, že zástava je vlastnické právo. Připomeňme, že „majetková práva formalizují a fixují příslušnost věcí (hmotných, tělesných předmětů majetkového obratu) k subjektům občanskoprávních vztahů, jinými slovy statiku vlastnických vztahů. Tím se liší od práv závazkových, která určují převod věcí a jiných předmětů občanskoprávních vztahů. právní specifika věcná práva tvoří jejich absolutní charakter, který je odlišuje od relativních práv závazkových. Specifikum věcných práv je tradičně spatřováno i v tom, že jako jejich předmět mohou sloužit pouze individuálně definované věci. Předmětem závazkového práva je chování povinná osoba dlužník."

Základy zástavy nemovitostí po zahájení ekonomických reforem v Rusku v 90. letech. byly zavedeny občanským zákoníkem Ruské federace (část 1), přijatým v roce 1994.

Moderní ruské právní předpisy o hypotékách lze považovat za konečné od přijetí federálního zákona „o hypotékách (zástavu nemovitostí)“ ze dne 16. července 1998, NQ 102-F3, ačkoli seznam hlavních legislativních aktů v otázkách souvisejících s hypotečními úvěry je docela velký.

V moderním ruské právo definice hypotéky se blíží definici obsažené v návrhu ruského občanského zákoníku, ale tento právní institut se odkazuje na závazkové právo. V Čl. 1 spolkového zákona „O zástavě nemovitosti (zástavní právo)“ uvádí: „Na základě smlouvy o zástavě nemovitosti (zástavní smlouvy) má jedna strana, zástavní věřitel, který je věřitelem ze závazku zajištěného zástavním právem. právo na uspokojení svých peněžitých pohledávek vůči dlužníkovi z tohoto závazku z hodnoty zastaveného nemovitého majetku druhé strany - zástavce, a to převážně před ostatními věřiteli zástavce, s výjimkami stanovenými federálním zákonem.

Slovo hypotéka je řeckého původu. Poprvé to bylo použito v zákonodárství Solona (VII století př. nl), podle kterého sloup vrazil do země dlužníka, aby každý věděl, že tato země slouží jako záruka práv věřitele. Podle historických důkazů se zastavování půdy a prodej pozemků začalo v Egyptě široce praktikovat během prvního tisíciletí před naším letopočtem.

Existují dva typy hypoték. V užším slova smyslu je „zástava“ zástavou nemovité věci a v širším slova smyslu jde o jednu z forem majetkového zajištění závazku dlužníka, kdy nemovitá věc zůstává ve vlastnictví dlužníka, resp. věřiteli v případě, že dlužník nesplní svůj závazek, vzniká právo na uspokojení na úkor prodeje tohoto majetku. Hypoteční úvěr je tedy úvěrem zajištěným zástavou nemovitosti. Hlavní rysy hypoték jsou následující.

Jednak je hypotéka, jako každá zástava, způsob, jak zajistit řádné plnění jiného (hlavního) závazku - smlouvy o půjčce či úvěru, nájemní smlouvy, smlouvy, náhrady škody atp. Hypotéka tedy závisí na této základní povinnosti, neboť bez této závislosti ztrácí smysl.

Za druhé, předmětem hypotéky je vždy nemovitost. Nemovitosti zahrnují pozemky a vše, co je s nimi pevně spojeno - podniky, obytné budovy, ostatní budovy a stavby.

Za třetí, předmět zástavy zůstává ve vlastnictví dlužníka. Ten zůstává vlastníkem, uživatelem a skutečným vlastníkem této nemovitosti.

Za čtvrté, smlouva mezi věřitelem a dlužníkem o zřízení zástavy je sepsána ve zvláštním dokumentu - zástavě, která podléhá notářskému ověření a státní registraci. Hypotéka - cenný papír na jméno, který osvědčuje tato práva svého vlastníka: právo na plnění peněžitého závazku zajištěného zástavním právem, aniž by byl předložen jiný důkaz o existenci tohoto závazku; právo zastavit nemovitost zatíženou hypotékou. Za určitých podmínek může hypoteční zástavní list nabýt vlastnosti cenného papíru, který může přejít z jednoho vlastníka na druhého a být dostatečně „odtržen“ od původní pohledávky.

Konečně v případě nesplnění závazku zajištěného zástavním právem má věřitel právo požadovat prodej zastavené nemovitosti ve veřejné dražbě. Při prodeji nemovitosti zastavené zástavní smlouvou má zástavní věřitel výhody oproti ostatním věřitelům ve výši uvedené v zástavě.

Hypoteční úvěr je zvláštním typem hospodářského vztahu při poskytování dlouhodobých úvěrů zajištěných nemovitostí. Účastníky úvěrové transakce mohou být věřitelská banka, dlužník, prodávající nemovitosti ve finanční transakci prodeje a koupě a vlastník hypotéky na nemovitost, pokud existuje.

Na hypotečním trhu jsou čtyři hlavní aktéři: dlužník, věřitel, investor a vláda.

Poskytovateli hypoték jsou hypoteční banky nebo speciální hypoteční společnosti, sdružení, úvěrové společnosti, ale i běžné komerční banky specializované na poskytování dlouhodobých úvěrů zajištěných nemovitostí. Úvěrovými zdroji hypotečních úvěrových institucí mohou být vklady (vklady) klientů, emise a prodej hypotečních zástavních listů, přeprodej hypotečních zástavních listů apod.

Dlužníky jsou fyzické a právnické osoby, které vlastní předmět zástavy. Rysy zástavy jsou za prvé, že dlužník má nemovitost, za druhé, že tato nemovitost by měla přinášet příjem svému majiteli a za třetí, že by po ní měl být na trhu poptávka. Při zastavení nemovité věci si dlužník formálně ponechává své vlastnické právo.

Poskytovatelé úvěrů - banky (úvěrové organizace) a jiné právnické osoby, které poskytují hypoteční úvěry dlužníkům způsobem stanoveným zákonem.

Investoři – právnické osoby a fyzické osoby, které nakupují cenné papíry zajištěné hypotékou napodobované věřiteli nebo operátory sekundárního trhu. Patří sem investiční fondy, pojišťovny, podílové fondy.

Vláda vytváří podmínky pro spolehlivé fungování systému hypotečních úvěrů, dohlíží na činnost věřitelů a pomáhá určitým skupinám obyvatel při nákupu bydlení.

Na hypotečním trhu je také mnoho drobných účastníků, jako jsou prodejci domů, provozovatelé sekundárního hypotečního trhu (zprostředkování hypoték na bydlení), orgány státní registrace práv k nemovitostem a transakcí s nimi, pojišťovny, odhadci, realitní kanceláře.

Podomní prodejci jsou fyzické a právnické osoby, které prodávají bytové prostory v jejich vlastnictví nebo ve vlastnictví jiných fyzických nebo právnických osob. Operátoři sekundárního trhu jsou specializované organizace, které refinancují úvěry.

Pojišťovny vykonat pojištění majetku(hypoteční pojištění), osobní pojištění dlužníků a pojištění občanské odpovědnosti účastníků hypotečního trhu.

Odhadci - právnické a fyzické osoby, které mají právo provést odborné posouzení bytových prostor, které jsou předmětem zajištění hypotečního úvěru.

Realitní kanceláře jsou právnické osoby, profesionální zprostředkovatelé na realitním trhu.

Infrastrukturální vazby systému hypotečních úvěrů - notáři, pasové služby, opatrovnické a opatrovnické orgány, právní poradenství atd.

Hypoteční úvěry jsou úvěry zajištěné nemovitostí, tedy úvěry s využitím hypotéky jako zajištění splacení úvěrových prostředků.

Hypotéka jako prvek ekonomický systém Je třeba zdůraznit jeho tři nejcharakterističtější vlastnosti:

• 1. Zástava nemovitosti funguje jako nástroj k přilákání potřebných finančních zdrojů pro rozvoj výroby.
• 2. Hypotéka je schopna zajistit realizaci vlastnická práva na předmětech, když jiné formy (například nákup a prodej) v datech konkrétní podmínky nemístný.
• 3. Vytvoření pomocí zástavy fiktivního kapitálu na základě cenného papíru (kdy vlastník nemovitosti vydává primární, sekundární atd. hypotéky) pracovní kapitál zvýšení o výši vytvořeného fiktivního kapitálu).

Z ekonomického hlediska je hypotéka tržním nástrojem pro obrat vlastnických práv k nemovitostem v případech, kdy jsou jiné formy zcizení (koupě a prodej, směna) právně nebo obchodně neúčelné a umožňuje přilákat další finanční zdroje pro realizaci různých projektů.

Zejména je nutné vyzdvihnout funkce hypotečního úvěrování a vlastnosti tohoto typu úvěru, které jej zvýhodňují oproti jiným způsobům úvěrování.

Funkce poskytované hypotečním úvěrem lze formulovat takto:

funkce finančního mechanismu pro získávání investic v oblasti materiálové výroby;

funkce zajištění návratnosti vypůjčených prostředků;

funkce stimulace obratu a přerozdělování nemovitostí, kdy jiné způsoby (nákup a prodej apod.) nejsou ekonomicky proveditelné nebo právně nemožné;

funkce formování víceúrovňového fiktivního kapitálu ve formě hypoték, derivátů cenných papírů zajištěných hypotékou atd.

_Abstraktní

Článek pojednává o vědeckých definicích pojmů „hypotéka“ a „hypoteční úvěrování“ a na tomto základě jsou navrženy autorovy definice hypoték a hypotečních úvěrů.

Klíčová slova: hypotéka, hypoteční úvěry, hypoteční funkce, principy hypoték, podmínky bydlení, realitní firmy, realitní trh

Cheredniková A.O.

cand. ekonomika vědy, hlav. Katedra financí a úvěru

Voroněžská pobočka Moskevského humanitárního a ekonomického institutu [e-mail chráněný]

hypoteční funkce

jako forma půjčky

hypoteční úvěry

V současné době se takové pojmy jako „hypotéka“, „hypoteční úvěry“ v ekonomickém životě Ruska pevně usadily, hypotéka poskytuje poměrně široké možnosti:

Podnikatel - zvýšit podíl produktivního kapitálu;

Vlastníci pozemků - nákup dalších pozemků, zvýšení kapitálových nákladů na pořízení výrobních zařízení;

Pro jednotlivce (občana) - zlepšit jejich životní podmínky. Slovo hypotéka je řeckého původu. Poprvé byl použit v legislativní praxi athénského politika Solona (VI. př. n. l.) (3). Solon jako první navrhl umístit na majetek dlužníka sloup s nápisem, že tento pozemek slouží jako zajištění práv věřitele do určité částky převedené na úvěr. Takový

sloupec se jmenoval „hypotéka“. Označila všechny dluhy majitele pozemku.

Moderní pojetí hypotéky nevzniklo hned. Jeho vzhled byl způsoben různými ekonomickými potřebami společnosti, vývojem jejích komoditně-peněžních vztahů. Postupem času byl neustále vylepšován s přihlédnutím k charakteristikám konkrétních států.

co je to hypotéka?

V současné době existuje mnoho různých pohledů na definici pojmů „hypotéka“ a „hypoteční úvěry“. Podle Dovdienka I.V. je hypotéka zástavou majetku ve formě pozemku a jiné nemovitosti za účelem získání hotovostního úvěru (6). Razumová I.A. věří, že hypotéky jsou jednou z hlavních forem nemovitosti

Ruské podnikání, 2010, č. 4 (1)

zajištění závazku dlužníka, kdy majetek zůstává ve vlastnictví dlužníka, a věřitel v případě, že tento svůj závazek nesplní, získá právo na uspokojení prodejem tohoto majetku (10),

Grudtsina L.Yu. a Kozlová M.N. definovat hypoteční úvěr jako zajištěný určitou nemovitostí ve vlastnictví věřitele. Hypoteční úvěr je poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostí (4).

Merkulov V.V. definuje hypoteční úvěry jako dostatečné složitý mechanismus:

Financování trhu s nemovitostmi;

Na základě jasného a přesného zákona a jeho přísné implementace;

Provoz za podmínek regulace trhu finanční vztahy účastníků;

Kontrolováno státem za účelem vyřešení určitých sociální problémy (8).

Právní předpisy Ruské federace definují dlouhodobý hypoteční úvěr jako úvěr nebo půjčku poskytnutou bankou právnické osobě nebo fyzické osobě na dobu 3 let nebo déle na nákup nemovitosti, kterou zajišťuje jako zajištění závazku (1 ). Hypotéka je dle našeho názoru zástava nemovitosti, která se provádí bez převodu této nemovitosti do vlastnictví zajištěného věřitele.

Charakteristické rysy hypotečního úvěru

Podle ekonomického obsahu by hypotéka měla plnit následující funkce:

Mechanismus tvorby a přitahování dodatečných finančních zdrojů k udržení a rozšíření reprodukce všech odvětví materiální výroby;

Další funkce zajištění obratu nemovitostí v případě, kdy je použití jiných způsobů obratu (například koupě a prodeje a privatizace) právně nemožné nebo ekonomicky neefektivní;

Tvorba fiktivně provozního kapitálu, ale i institucí sekundárního trhu hypotečních úvěrů. Přestože hypoteční úvěr svými hlavními charakteristikami odpovídá ostatním úvěrům, existuje mezi hypotečním úvěrem a všemi ostatními řada rozdílů:

Poskytuje dodatečnou ochranu práv zástavního věřitele prostřednictvím státní registrace zástavy;

Nemovitost si po dlouhou dobu zachovává své spotřebitelské vlastnosti;

Hypotéka, jako každá zástava, je způsob, jak zajistit řádné plnění dalšího závazku - smlouvy o úvěru, prodeje, leasingu apod.;

Předmět zástavy je vždy ve vlastnictví dlužníka, který zůstává vlastníkem, uživatelem a skutečným vlastníkem této nemovitosti, avšak je zbaven práva s ní nakládat, alespoň bez souhlasu věřitele, po dobu trvání zástavního práva. doba zástavy;

Smlouva mezi věřitelem a dlužníkem o zřízení zástavního práva je zpravidla sepsána zvláštním dokumentem - zástavním právem;

Při výrazném převýšení hodnoty předmětu zástavy nad výši závazku hypotéka umožňuje získat další úvěry.

nye prostředky na následnou hypotéku stejné nemovitosti;

V případě nesplnění závazku zajištěného zástavním právem má věřitel právo požadovat prodej zastavené nemovitosti ve veřejné dražbě.

Principy hypoték

V procesu studia a shrnutí historicky zavedených principů hypoték jsme zaznamenali ty hlavní:

Publicita, neboli publicita - znamená možnost přístupu každého zainteresovaného subjektu k informacím obsaženým v hypoteční knize;

Specialita - znamená možnost využití hypotečního mechanismu pouze ve vztahu k určitým nemovitostem a v určitém rozsahu;

Spolehlivost - zápisy ve veřejných knihách znamenají, že ve vztahu k této nemovitosti neexistují žádná jiná práva a zákonná omezení, kromě uvedených;

Seniorita - dává přednost právu zástavního věřitele před ostatními subjekty v závislosti na době zápisu do hypoteční knihy;

Neodvolatelnost - znamená možnost vypovědět hypotéku pouze v případech výslovně stanovených zákonem nebo smlouvou;

Nepoužitelnost promlčení na práva zapsaná v hypoteční knize.

V souladu se zákonem o hypotékách mohou být předmětem hypotečního úvěrování:

1) pozemky, s výjimkou těch, které se nacházejí v obecní resp státní majetek a nejsou určeny pro bytovou výstavbu (článek 63 spolkového zákona „o hypotékách“ (1));

2) podniky různých forem vlastnictví a řízení, včetně

včetně jejich nemovitostí využívaných k podnikatelské činnosti; 3) nemovitosti občanů, zejména obytné budovy; byty a části obytných budov a bytů; chaty; zahradní domky; garáže a jiné spotřebitelské budovy (1).

Pokud jde o subjekty působící na trhu hypotečních úvěrů, lze rozlišit čtyři hlavní skupiny: dlužník, věřitel, investor a vláda. Kromě toho existuje mnoho menších účastníků, mezi které patří:

Prodejci nemovitostí;

Operátoři sekundárního hypotečního trhu;

Orgány státní registrace;

Pojišťovny;

Odhadci;

Realitní kanceláře.

Navzdory skutečnosti, že hypoteční úvěr se svými hlavními charakteristikami do značné míry shoduje s jinými typy úvěrů, existuje řada charakteristických rysů:

Díky mechanismu hypotéky je poskytována dodatečná ochrana práv zástavního věřitele prostřednictvím systému státní registrace zástavy;

Nemovitost je schopna udržet si své spotřebitelské vlastnosti po dlouhou dobu;

Tržní ceny všech nemovitostí mají tendenci růst rychleji než inflace (7).

Na základě výše uvedeného je hypotečním úvěrem třeba rozumět úvěr, který má všechny své hlavní vlastnosti a vlastnosti a liší se

Ruské podnikání, 2010, č. 4 (1)

na základě řady funkcí souvisejících s potřebou zajistit dodatečná ochrana práva zástavního věřitele prostřednictvím státní registrace zástavy a její schopnosti držet pro dlouhodobý spotřebitelské vlastnosti předmětu nemovitosti (hypotéky). Na základě studia pojmů „hypotéka“, „hypoteční úvěr“ autor podal vlastní výklad bankovního hypotečního úvěru jako účelového hotovostního úvěru poskytnutého bankou dlužníkovi na koupi nemovitosti za podmínek splácení. , urgence a úhrada se zástavou za nabytý majetek ve prospěch banky. V moderní svět Hypotéka zůstává jednou z forem majetkového zajištění závazků dlužníka, kdy nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka a věřitel v případě, že tento svůj závazek nesplní, získá právo na uspokojení prostřednictvím tzv. prodej této nemovitosti.

Literatura

1. federální zákon ze dne 16.07.1998. č. 102-FZ "O zástavě nemovitosti (zástava nemovitosti)".

2. Nařízení vlády Ruské federace ze dne 11.01.2000. č. 28 "O opatřeních k rozvoji systému hypotečních úvěrů v Ruské federaci" (ve znění ze dne 8. 5. 2002).

3. Velká sovětská encyklopedie. - M.: Sovětská encyklopedie, 1976. T. 24. Kniha. JE. 470.

4. Grudtsina L.Yu., Kozlová M.N. Hypotéka. Kredit. Komentář k bytové legislativě. - M.: Eksmo, 2006. - S. 12.

5. Gryaznova A.G. Finanční a úvěrový encyklopedický slovník. - M.: Finance a statistika, 2002. - 1168 s.

6. Dovdienko I.V. Hypotéka. Řízení. Organizace. Školní známka. - M.: Unity-Dana, 2005. - S. 3.

7. Kotlyarov M.A. Hypoteční a systémové problémy realitního trhu v Rusku. // Finance a úvěr. - 2004. - č. 17. - S. 45-48.

8. Merkulov V.V. Světové zkušenosti s hypotečními úvěry na bydlení a vyhlídky na jejich využití v Rusku. - Petrohrad: Legal center-press, 2003. - S. 10.

9. Mincovny V.M. Problematika úvěrování bytové výstavby. // Bankovnictví. -2002. - č. 3. - S. 33-35.

10. Razumová I.A. Poskytování hypotečních úvěrů. - Petrohrad: Petr, 2005. - S. 12.

Cheredniková A.O.

Cand. ekonomie. Sci., vedoucí katedry financí a úvěru, Voroněžská pobočka Moskevského humanitárního a ekonomického institutu

Podstata obsahu a hlavní rysy hypotečního úvěrování

Článek zkoumá vědeckou definici „hypotéky“ a „hypotečních úvěrů“. Na tomto základě autorka navrhuje svou původní definici hypotéky a hypotečního úvěrování.

Klíčová slova: hypotéka, hypoteční úvěrování, funkce hypotečních hypotečních principů, podmínky bydlení, realitní firma, realitní trh

Úvod

V rámci hypotečních úvěrů v globální praxi se rozumí systém, který zahrnuje úvěry poskytnuté proti zástavě nemovitosti (hypotéka), registrace zástavy v státního rejstříku práva k nemovitostem, jakož i prvky refinancování věřitelů, kteří vydávali hypoteční úvěry. V důsledku masové aplikace mechanismu hypotečních úvěrů v ekonomicky rozvinuté země Vzniká hypoteční trh.

Pod hypotečním trhem odkazuje na trh, kde pouze dluhopisy s hypotečními zárukami poskytovanými pro usnadnění refinancování zajištěných úvěrů.

Před přechodem na tržní vztahy byly hlavními zdroji doplňování bytového fondu Ruské federace státní bytová výstavba a bytová výstavba podniků a organizací, přičemž podpůrnou roli hrála bytová výstavba družstevní a individuální. Nicméně na počátku 90. let došlo k prudkému omezení tempa bytové výstavby ze strany státu, podniků a organizací, což vedlo k téměř úplnému zániku jakékoli podpory obyvatel v sektoru bydlení. Navíc ve výsledku finanční krize V Rusku se výrazně zvýšila diferenciace příjmů obyvatelstva. Z těchto důvodů je dnes jedním ze sociálních problémů zajištění bydlení obyvatel. V Rusku je bydlení drahý objekt a nákup tohoto produktu s jednorázovým příjmem (mzdou) je pro mnoho Rusů téměř nemožný.

Vytvoření podmínek pro dlouhodobé hypoteční úvěry je pro obyvatelstvo atraktivní alternativou, protože umožňuje získat bydlení k užívání v počáteční fázi.

Hypotéka navíc v sobě skrývá obrovský potenciál vývoj ekonomiky kreditní systém. Umožňuje, aby se nemovitosti proměnily v provozní kapitál, což věřitelům umožňuje přijímat garantovaný příjem a aby obyvatelstvo financovalo nákup bydlení.

Hypoteční úvěry jsou jedním ze světově nejosvědčenějších a nejspolehlivějších způsobů, jak přilákat soukromé investice do sektoru bydlení. V zahraniční praxi přináší hypoteční úvěrování bankám stabilní příjem s relativně nízkými riziky, což umožňuje nejvýhodnější kombinaci zájmů obyvatel na zlepšení životní podmínky, komerční banky a další věřitelé - v efektivní a ziskové práci, stavebnictví - v rytmickém zatěžování výroby a samozřejmě stát, který má zájem na celkovém ekonomickém růstu.

Můžeme tedy konstatovat, že problém rozvoje systému hypotečních úvěrů v Rusku je relevantní ze socioekonomického hlediska.

Cílem této bakalářské práce je identifikovat koncept a funkce hypoték, analyzovat stav hypotečního úvěrování v Ruské federaci v současné době, poukázat na nejvýznamnější problémy a perspektivy vývoje fungování hypotečních úvěrů v Ruské federaci.

K dosažení tohoto cíle je nutné provést následující úkoly:

Odhalit koncept a podstatu hypotečních úvěrů.

Zvažte hlavní nástroje hypotečních úvěrů.

Provést analýzu vývoje trhu hypotečních úvěrů, analyzovat současný stav hypotečního trhu.

Zvažte problémy a vyhlídky rozvoje hypoték v Ruské federaci.

Předmětem studia této seminární práce je hypoteční úvěrování v Ruské federaci.

Předmětem studia jsou organizační a ekonomické vztahy vznikající v procesu poskytování hypotečních úvěrů a mechanismy jejich implementace na finančním trhu.

Informačním a metodickým podkladem studie byla ustanovení a závěry učiněné v pracích předních tuzemských i zahraničních odborníků v oblasti trhu s bydlením a hypotečního úvěrování.

V procesu práce byly použity obecné vědecké metody: klasifikace druhů, srovnání, systémový přístup, historické, ekonomické a matematické modelování a Statistická analýza. Souhrn použitého metodického základu umožnil v konečném důsledku zajistit spolehlivost a validitu závěrů a praktických řešení.

Tato práce se skládá ze tří kapitol. První kapitola pojednává teoretické aspekty existenci půjčky. Druhá kapitola je věnována posouzení hypotečního úvěru v Ruské federaci a trendům vývoje hypoték. Ve třetí kapitole budou identifikovány nejvýznamnější problémy ve fungování hypotečního úvěrování a budou zváženy prognózy a výhledy vývoje hypoték v Ruské federaci.

1. Teoretický základ existence úvěru

ekonomický hypoteční úvěr

Půjčka je ekonomický vztah, který vzniká mezi věřitelem a dlužníky ohledně zapůjčené hodnoty, převedené k dočasnému použití za podmínek naléhavosti, platby a splacení.

Úvěr může působit v komoditní i peněžní formě. Ve zbožní formě se jedná o převod pro dočasné použití hodnoty ve formě konkrétní věci, definované generickými vlastnostmi. V hotovosti se úvěr poskytuje a splácí ve formě peněz. Při úvěrové transakci nedochází k ekvivalentní směně zboží a peněz, ale dochází k převodu hodnoty pro dočasné použití s ​​podmínkou vrácení po určité době a zaplacení úroku za použití této hodnoty. Nedílnou součástí úvěru jako ekonomické kategorie je splacení zapůjčené hodnoty, které nelze zrušit z vůle některého ze subjektů úvěrového obchodu.

Kredit jako zvláštní forma hodnotových vztahů vzniká tehdy, když hodnota uvolněná z jednoho ekonomického subjektu nemůže po určitou dobu vstoupit do nového reprodukčního cyklu a být využita v obchodních transakcích. Díky zápůjčce je tato hodnota převedena na jiný subjekt pociťující dočasnou potřebu dodatečných finančních prostředků a nadále tak funguje v rámci reprodukčního procesu.

Úvěr představuje pohyb úvěrového fondu bankovním systémem a speciálními finančními a úvěrovými institucemi. Banky shromažďují volné finanční prostředky podniků a obyvatelstva a převádějí je na základě zajištění, splácení, platby a urgence podnikům, které je potřebují.
Na rozdíl od financí, které vyjadřují jednostranný a bezúplatný pohyb hodnoty, musí být půjčka vrácena věřiteli ve stanovené lhůtě se zaplacením předem stanovených úroků.
Existuje ještě jeden pohled na definici úvěru jako ekonomické kategorie: úvěr je pohyb úvěrového kapitálu. Kapitál půjčky je peněžní kapitál, poskytnutý na úvěr vlastníkem za podmínek splácení za úplatu ve formě úroku. To je zvláštní historická podoba hlavní město. Jeho kvalitativní rozdíl od peněžního kapitálu spočívá v tom, že úvěrový kapitál je jednou z forem sebevzrůstající hodnoty, zatímco peníze samy o sobě nedávají růst.

Kapitálové zdroje půjčky jsou:

hotovostní rezervy (dočasně volná hotovost) uvolněné v procesu oběhu podnikových prostředků;

hotovostní rezervy ve formě speciální fondy(potopný fond);

státní peněžní rezervy;

peněžní zdroje obyvatelstva;

vydávání bankovek v souladu s potřebami obchodu.

Možnost vzniku a rozvoje úvěru je spojena s oběhem a obratem kapitálu. V procesu pohybu fixního a oběžného kapitálu dochází k uvolňování zdrojů neboli peněžního kapitálu, uvolněného v procesu oběhu průmyslového a obchodního kapitálu.

Vznik dočasně volných finančních prostředků je objektivní nutností. Dočasně volné prostředky se ale dostávají do konfliktu s potřebou efektivního využití prostředků v tržní hospodářství. Tento rozpor se řeší pomocí půjčky, tzn. dočasně uvolněný peněžní kapitál je převeden na půjčku. Možnost řešení tohoto rozporu je dána tím, že na druhém pólu jsou potřeba pracovní prostředky a poměrně velké jednorázové investice. Některé subjekty mají dočasný přebytek finančních prostředků, jiné pociťují jejich nedostatek.

Aby se možnost půjčky stala skutečností, jsou nutné určité podmínky:

účastníci úvěrové transakce by měli vystupovat jako subjekty materiálně garantující plnění závazků vyplývajících z jejich ekonomických vazeb;

půjčka se stává nezbytnou a možnou, pokud se zájmy věřitele a dlužníka shodují.

Potřeba půjčky je tedy způsobena:

nutnost překonávat rozpory mezi neustálou tvorbou rezerv v jednotlivých ekonomických subjektech a jejich efektivním využíváním pro potřeby reprodukce;

v podmínkách makroekonomie - potřeba zajistit kontinuitu oběhu kapitálu v podmínkách fungování odvětví s různou dobou trvání oběhu;

potřeba vytvořit prostředky oběhu a rozvíjet platby založené na úvěrové povaze emise známek a nepeněžní prostředky(jaké peníze máte v kapse);

potřeba řídit firmy na komerční bázi, v jejímž průběhu je buď přechodná potřeba dodatečných zdrojů, nebo naopak dočasně uvolněné peněžní zdroje.

Prvkem struktury úvěrových vztahů je také předmět převodu - něco, co se převádí z věřitele na dlužníka a co se vrací zpět od dlužníka k věřiteli.

Předmětem převodu je zapůjčená hodnota jako zvláštní část hodnoty. V první řadě představuje jakousi nerealizovanou hodnotu. Má specifické rysy, které ji charakterizují jako předmět úvěrových vztahů.

Návratnost pohybu zapůjčené hodnoty předpokládá její zachování ve všech fázích tohoto pohybu. Úvěrový vztah jako hodnotový totiž vyžaduje dodržování ekvivalence ve vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. To znamená, že po použití půjčky v reprodukčním procesu musí dlužník vrátit věřiteli hodnotu ekvivalentní té, kterou obdržel na úvěr.

1.2 Formy a druhy úvěru

Formy úvěru jsou druhy úvěrů vyplývající z podstaty úvěrových vztahů.

Klasifikace půjčky se provádí podle takových základních znaků, jako je povaha zapůjčené hodnoty, kategorie věřitelů a dlužníků, forma poskytnutí a směr potřeb dlužníků.

Podle povahy zapůjčené hodnoty:

)Komoditní forma úvěru historicky předchází peněžní formu. Při této formě úvěru se půjčuje zboží. Zboží se stává majetkem dlužníka až po splacení úvěru a zaplacení úroků.

)Peněžní forma půjčka - klasická forma úvěru, což znamená, že se půjčují dočasně volné finanční prostředky. Tuto formu úvěru využívá jak stát, tak jednotlivci jak v rámci země, tak v zahraničním ekonomickém obratu.

)Smíšená (komoditní-peněžní) forma úvěru. V tomto případě je půjčka poskytnuta ve formě zboží a vrácena v hotovosti nebo naopak.

Podle postavení věřitele a dlužníka:

)Bankovní půjčku poskytují výhradně finanční a úvěrové instituce s licencí od Centrální banky Ruské federace k provádění tohoto typu operací.

)komerční úvěr- věřitelem není úvěrová instituce, ale úvěr je poskytován v rámci obchodní transakce, proto se také nazývá obchod. Hlavním účelem této formy je urychlit proces prodeje zboží a následně těžit v něm vložený zisk.

)Státní půjčka poskytnuto z rozpočtu.

)Mezinárodní kredit- soubor úvěrových vztahů fungujících na mezinárodní úrovni, jehož přímými účastníky jsou stát a mezinárodní finanční instituce.

)Civilní forma úvěru - je realizována poskytováním úvěrů fyzickým osobám, ale i podnikatelským subjektům, které nemají příslušnou licenci od centrální banky.

Podle cílových potřeb dlužníka:

)Výrobní forma úvěru - poskytnuto na podnikatelské cíle: rozšíření objemu výroby, prací, služeb, majetku. Výrobní úvěr přímo ovlivňuje zvýšení nabídky zboží, prací, služeb, aktiv, výrobních faktorů a zvýšení životní úrovně obyvatelstva.

2)Spotřebitelský úvěr – rysem je vztah peněžního i komoditního kapitálu a jednotlivci jsou potenciálními dlužníky.

Na rozdíl od výrobní forma tento úvěr je využíván obyvatelstvem pro účely spotřeby, není zaměřen na vytváření nové hodnoty.

Pro ostatní typy půjček:

)Přímá forma úvěru odráží přímé vydání půjčky konkrétnímu uživateli bez zprostředkovatelů.

)Nepřímá forma úvěru zahrnuje přijetí úvěru za účelem půjčování jiným subjektům. Obvykle se používá při půjčování na nákup zemědělských produktů.

)Výslovnou formou úvěru se rozumí půjčka s předem stanoveným účelem.

)Rozvinuté a nerozvinuté formy úvěru charakterizují stupeň jeho rozvoje. Lombardní úvěr lze připsat nerozvinuté formě úvěru.

Po zvážení forem úvěrů je možné analyzovat jejich typy podle určitých kritérií (tabulka 1).

Tabulka 1 - Typy úvěrů

Vlastnosti Typy Podle skupin dlužníků - podnikatelské subjekty - půjčky fyzickým osobám - finanční a úvěrové organizace - orgány veřejné moci Účel - spotřebitelský - průmyslový - obchod - zemědělský - investiční - na požádání Zajištění - zajištěné - nezajištěné Způsobem vydání - půjčky kompenzační povahy - půjčky platebního charakteru Způsobem splácení - jednorázově - ve splátkách

Zajištěné půjčky - formulář komoditní úvěr, který spočívá v tom, že zboží zakoupené dlužníkem zůstává až do úplného zaplacení zboží ve vlastnictví věřitele - prodávajícího zboží. Zajištěný úvěr zajišťuje úhradu nákladů na zboží a úroků z úvěru ve splátkách. Produkt je zajištěním úvěru.

Investiční úvěr je jedním z typů bankovních úvěrů pro právnické osoby zaměřené na modernizaci podniku a výrobních procesů.

Potřebu investičního úvěru pociťují výrobní podniky, jednotliví podnikatelé, obchodní společnosti - jedním slovem každý, kdo potřebuje vybavit novou výrobu nebo zmodernizovat stávající.

Vyrovnávací půjčka - finanční koncept, který má dva hlavní významy:

1)vzájemné úvěry, které si vzájemně poskytují firmy z různých zemí v jejich vlastních zemích národní měna za ekvivalentní částky;

2)půjčka poskytnutá jednou společností druhé společnosti (obě společnosti v různých zemích), často v různých měnách, s využitím banky nebo jiné finanční instituce jako zprostředkovatele při poskytnutí půjčky (obvykle finanční prostředky v tento případ pocházejí od třetí strany).

Spotřebitelský jednorázový úvěr – typ univerzální spotřebitelský úvěr. Stejně jako půjčku na naléhavé potřeby lze tento typ půjčky poskytnout téměř každému schopnému občanovi, avšak ve výši stanovené bankou, vypočítané na základě posouzení solventnosti dlužníka.

Dlouhodobý typ úvěru a jeho vlastnosti:

dlouhá doba splácení umožňuje vrátit velkou částku v malých splátkách;

podniky mají možnost splácet dluhy penězi získanými v důsledku nákupu nového zařízení nebo rozšíření výroby na úkor úvěrových peněz.

vysoký úrok z půjčky. U dlouhodobého úvěru se přeplatí velká částka, která se může rovnat výši úvěru;

tato půjčka je dlouhý proces.

Dlouhodobé půjčky pro občany, tzn Jednotlivci je hypotéka.

2. Hypoteční úvěr a jeho uplatnění v moderní podmínky Rusko

.1 Pojem a podstata hypotečního úvěrování

Termín „hypotéka“ se používá v následujících případech:

), když mluvíme o zástavě nemovité věci ve vlastnictví zástavce (např. pozemky, budovy a stavby), za účelem získání hypotečního úvěru;

), když dotyčná osoba obdrží úvěrová instituce prostředky na další pořízení nemovitosti (bytu). Půjčka je přitom účelová, což je zásadní z hlediska dalšího právní úprava vzniklé právní vztahy a uvedený majetek je zastaven úvěrové instituci.

Společné v obou případech je zástava nemovitosti (pozemků, podniků, budov, staveb, bytů atd.) pro příjem peněžních prostředků (úvěry, úvěry).

Hypotéka je tedy druhem zástavy, kdy zastavená nemovitost (jsou to nemovitosti, zpravidla pozemky a stavby na nich) zůstává do data splatnosti ve vlastnictví zástavce.

V prvním případě z této formální právní definice vyplývá následující: uzavřete smlouvu o hypotečním úvěru s vámi vybranou bankou a on vám na základě této smlouvy dá peníze, které potřebujete na koupi bytu (nebo jiné nemovitosti). majetek).

Druhou formou zajištění hypotečního úvěru je situace, kdy na základě stejné smlouvy dáváte do zástavy nikoli nový kupovaný byt, ale starý, který jste již vlastnili před uzavřením smlouvy o úvěru.

Za čerpání poskytnutého úvěru platíte bance úroky uvedené ve smlouvě o úvěru a půjčené finanční prostředky vracíte formou měsíčních splátek bance, rovněž založené úvěrovou smlouvou. Nemovitost, například byt koupený na úvěr, zůstává v zástavě (hypotéce) u banky až do úplného splacení úvěru, ačkoli formálně budete vlastníkem bydlení vy.

Pokud však změníte svůj finanční pozici, což bude mít za následek například nemožnost splnit vaše úvěrové závazky, banka byt prodá a vrátí jí peníze.

Toto právo je upraveno v čl. 334 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace), podle kterého má banka, která poskytla úvěr, jako věřitel se zajištěným závazkem právo, pokud dlužník nesplní splnit tuto povinnost, získat uspokojení z hodnoty zastaveného majetku přednostně před ostatními věřiteli této osoby.

Jelikož v důsledku registrace hypotéky vznikají nové právní vztahy, je třeba věnovat pozornost řadě právních otázek. To je třeba udělat před podpisem příslušné smlouvy s bankou, abyste o všem věděli možné následky jeden nebo druhý jejich čin.

Zástava je způsob zajištění závazku (spolu s pokutou, kaucí, bankovní záruka a kauci, o kterých se v tomto případě nejedná) [Občanský zákoník Ruské federace], tzn. hypotéku jako zástavu lze zřídit k zajištění hlavního závazku:

) na smlouva o půjčce;

) na základě smlouvy o půjčce;

) jiné závazky, včetně těch, které jsou založeny na prodeji, pronájmu, smlouvě nebo jiné dohodě, které způsobují škodu, pokud federální zákon nestanoví jinak.

pozemky, s výjimkou pozemků nacházejících se ve státě popř obecní majetek, jakož i pozemky, jejichž velikost je menší než minimální velikost stanovené předpisy zakládajících subjektů Ruské federace nebo místních vlád pro pozemky jednoho nebo jiného určeného účelu a povoleného využití;

podniky, budovy, stavby a jiné nemovitosti využívané k podnikatelské činnosti;

obytné budovy, byty, izolované části obytných budov a bytů;

dachy, zahradní domky, garáže a jiné spotřební stavby;

vzdušná a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty.

Na základě smlouvy o zastavení nemovitosti (zástavní smlouva) má jedna strana - zástavní věřitel, který je věřitelem ze závazku zajištěného zástavním právem, právo na uspokojení svých peněžních nároků vůči dlužníkovi z tohoto závazku z hodnoty zastavených nemovitostí druhé strany - zástavce, a to převážně před ostatními věřiteli zástavce .

Zástavní smlouva může být nezávislá (tj. oddělená od smlouvy, na jejímž základě vzniká zajištěný závazek), nebo mohou být podmínky o zástavě zahrnuty do smlouvy, na jejímž základě vzniká zajištěný závazek (například ustanovení o zajištění včasného splacení zástavy). hypoteční úvěr na bydlení).

Základní náležitosti hypoteční smlouvy jsou:

)předmět smlouvy;

)jeho hodnocení;

)zajištěný závazek;

)výši a lhůtu plnění závazku.

Hypotéka podporuje prodej stavěných domů, zatímco růst stavebnictví způsobuje oživení výroby stavebních materiálů a konstrukcí, stavebnictví a silničního stavitelství, dřevozpracující a nábytkářské výroby atd. Průmyslové hypoteční úvěry umožňují modernizovat výrobu, což vede ke zvýšení kvality a konkurenceschopnosti produktů – to vše vede ke zvýšení ekonomického potenciálu země.

Rozvoj hypotečního úvěrování má pozitivní vliv na překonávání sociální nestability.

Hypotéka ovlivňuje problém zaměstnanosti (další pracovní místa ve stavebnictví a dalších průmyslových odvětvích) a pomáhá uspokojovat potřebu obyvatel na bydlení.

Hypotéka má také velký význam pro zvýšení stability a efektivity bankovního systému země. Půjčky zajištěné nemovitostí jsou pro banky bezpečnější, protože v případě nesplacení úvěru banka zástavu prodá a vrátí své prostředky. V případě hypotéky to samozřejmě vyžaduje správné posouzení nemovitostí, stejně jako rozvinutý trh s nemovitostmi. Ke snížení rizika při poskytování hypotečních úvěrů přispívá i cílovost úvěrů. Transakce s nemovitostmi jsou často méně rizikové než ty současné úvěrové operace komerční banky.

Hypoteční úvěr je tedy úvěr zajištěný určitou nemovitostí a hypoteční úvěr je úvěr zajištěný nemovitostí. Hypoteční úvěry jsou slibnou oblastí bankovních aktivit.

2.2 Nástroje pro hypoteční úvěry

Významnou roli hraje hypoteční úvěr finanční nástroje a technologie používané v různých fázích finanční proces. Jejich výběr je dán celkovou ekonomickou situací, vývojem hypotečních operací v zemi, finanční možnosti a přání účastníků transakcí a také typ operace.

Správná volba a aplikace nástrojů hypotečního úvěrování do značné míry určují efektivitu hypotečních operací, snižování rizik, zvýšenou dostupnost hypotečních úvěrů a jejich likviditu.

Nástroj hypotečního úvěrování je způsob, jak splatit dluh (amortizace úvěru). Amortizační plán ukazuje zůstatky dluhu na úvěru v každém časovém období. Odráží také část platby, která jde na platbu úroků, a jakou část - zaplatit jistinu dluhu.

Podle způsobu umořování se hypoteční úvěry dělí na trvalé hypoteční úvěry a hypotéky s variabilními splátkami. Ta se zase dělí na hypotéky s balónovými splátkami, hypotéky s pevnou splátkou a hypotéky s přírůstkovou splátkou. Existují také alternativní nástroje pro hypoteční úvěry.

Stálé splátky hypotéky zajišťují pravidelné stejné platby. Dlužník platí každý měsíc stejnou částku, z níž část jde na splacení úvěru a část na zaplacení úroků naběhlých za měsíc. Úroky jsou účtovány ze zůstatku nesplacené částky úvěru.

V souladu s tím tento postup splácení úvěru poskytuje dlužníkovi stabilitu ve výši jeho výdajů na tento úvěr.

Jelikož navíc nedochází k postupnému splácení jistiny, zvyšuje se riziko nesplacení vydaného úvěru na konci úvěrového období.

Hypoteční úvěry se splátkou „koule“ mohou být strukturovány takto:

Nezaplacení úroků do konce půjčky;

Platby pouze úroků, a pak - "koule" platba;

Částečné odpisy s konečnou platbou „koule“.

Některé hypotéky zahrnují stejné splátky jistiny a úroku z nesplaceného zůstatku. Výše úroků se může změnit. Měsíční fixní splátka dlužníka se sníží, což snižuje jeho zátěž. Celková částka zaplacený úrok bude nižší než u stálých plateb.

Hypotéky s přírůstkovými platbami (dále jen IIP) umožňují variabilní splátky. Například během prvních tří let zůstávají jejich splátky nízké, ale během dalších let dosáhnou úrovně, která umožňuje úplné umoření úvěru.

V prvních letech IIR poskytuje zápornou amortizaci (hypoteční konstanta pod úrokovou sazbou). V tomto případě se zvyšuje zůstatek jistiny dluhu. Pro plnou amortizaci musí platby na IIR posledních let překročit úroveň plateb u standardní hypotéky. Úvěrové nástroje tohoto druhu umožňují zohlednit měnící se podmínky poskytování úvěrů, snížit úrokové riziko a riziko likvidity a zajistit efektivitu dlouhodobých úvěrových operací.

Platby s indexací nesplacené částky dluhu vám umožňují splácet půjčku ve stejných platbách ve skutečných částkách, když se hodnoty změní nominální platby. Nesplacená částka dluhu je upravena na základě vybraného indexu, například: spotřebitelské ceny; směnný kurz amerického dolaru; náklady na spotřební koš; minimální mzda (zkrácená minimální mzda); a další finanční indexy odrážející dynamiku inflace. V důsledku toho bude úroková sazba odrážet skutečnou cenu úvěru v době vydání. Platby se vypočítávají na základě skutečné hodnoty nesplacené částky dluhu.

Kapitalizace nepřijatých částek splátek úvěru v počáteční fázi splácení úvěru poskytuje bankám vyšší ziskovost na úvěry na bydlení ve srovnání s jinými úvěrovými transakcemi. Snížení výše splátek v počáteční fázi splácení úvěru zvyšuje dostupnost úvěru. Nárůst plateb v nominálním vyjádření zároveň zvyšuje riziko „platebního šoku“, ke kterému dochází, pokud tempo růstu příjmů domácností výrazně zaostává za mírou inflace, což zvyšuje riziko nesplácení dříve poskytnutých úvěrů.

3. Problémy a perspektivy hypotečních úvěrů v Rusku v současné fázi

V Ruské federaci se hypoteční úvěry za posledních deset let rozvíjely rychlým tempem.

Zvažte výhody hypotečních úvěrů na bydlení. Dlužník v krátké době získá byt, splácený dlouhodobými splátkami a má výhody za daň z příjmu. Takže je možné vyřešit bytový problém velké skupiny obyvatel. V praxi však není vše tak hladké jako teoreticky. Dlužníkovi vznikají značné náklady a ve skutečnosti platí dvojnásobek ceny za byt, také v současné době v Ruské federaci jsou úrokové sazby poměrně vysoké. Nestabilita mezd zvyšuje rizika, která vznikají při žádosti o hypoteční úvěr. Podle statistik jsou hypotéky na bydlení k dispozici občanům, jejichž měsíční příjem je 40–50 tisíc rublů. K dnešnímu dni nejsou hypotéky dostupné pro 70 % obyvatel Ruské federace.

Je potřeba využít zkušenosti cizí země a pochopit, že hypotéky jsou řešením ekonomických i sociálních problémů. Banky se chtějí zapojit do poskytování hypotečních úvěrů a mají znalosti technologií, ale zjevně není dostatek peněz na vyřešení problému poskytování bydlení obyvatelům v celé zemi.

Aby se systém hypotečních úvěrů rozvíjel rychlým tempem, je nutné takové využívat vládní programy jako například hypotéka mateřský kapitál, vojenská hypotéka, hypotéka pro státní zaměstnance.

Velkým problémem na trhu hypotečních úvěrů jsou stále vysoké úrokové sazby. V současnosti se sazby pohybují od 10 do 17 %. Také ne všichni občané si mohou dovolit platit výraznou zálohu na nemovitosti, ne všichni mají net úvěrová historie a oficiální plat. V důsledku toho se rozvíjí hypoteční úvěrování, ale ne jako masový produkt, protože úvěrování je dostupné pouze dlužníkům s nadprůměrnými příjmy.

Na trhu s bydlením je problém s monopoly. Primární trh s bydlením je stále neprůhledný. Často má úzký okruh firem možnost postavit nové obytné budovy. Nedostatek konkurence snižuje hodnotu metrů čtverečních na taky vysoká úroveň aby byly dostupné běžným spotřebitelům. Přestane-li být akciový stavební trh monopolizován, povede to automaticky k vyřešení řady problémů s hypotečními úvěry – cena nemovitostí bude klesat v souladu s tržními podmínkami. Na trhu s nemovitostmi je navíc akutní nedostatek bydlení v ekonomické třídě.

Nedostatek ekonomické stability, nízká mzdy, problémy formování střední třídy, relativně vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů, to vše stojí v cestě stabilnímu rozvoji systému hypotečních úvěrů v Ruské federaci.

Zvažte vyhlídky rozvoje trhu hypotečních úvěrů v Ruské federaci. Při absenci prudkých výkyvů na globálních finančních trzích si sektor udrží stabilní tempo růstu. V příštím 1-1,5 roce bude poptávka po hypotékách podpořena pozitivní dynamikou vznikající v roce bytovou výstavbu. Klíčovým omezením růstu hypotečních úvěrů je vzestupný trend úrokové sazby o úvěrech, včetně programů se státní podporou. Zejména na začátku 2. pololetí 2013 většina lídrů trhu překročila sazby u nejoblíbenějších programů v průměru o 1-3 procentních bodů(především se to týkalo úvěrů s počáteční splátkou nižší než 50 %). Od 3. září 2013 došlo k revizi podmínek poskytování úvěrů v rámci standardního programu Agentury pro hypoteční úvěry na bydlení (dále jen AHML): minimální sazby při fixaci po celou dobu úvěru se zvýšily v průměru o 2 %. body. Cenová dostupnost hypoték se podle prognóz sníží: inflace zrychluje a Bank of Russia už v boji proti ní zvýšila klíčové úrokové sazby. V důsledku toho do konce roku 2013 došlo k nárůstu sazby hypoték uvědomil. Podle odhadů odborníků se roční tempa růstu budou pohybovat na úrovni 50-60 %. Výsledkem je, že do konce roku 2013 objem hypotečních úvěrů překročí hranici 1 bilionu. rublů a bude činit 1,1 bilionu. rublů.

V roce 2014 může být vliv úrokových sazeb citelnější: někteří dlužníci odloží koupi bytu „na lepší časy“ nebo se pokusí našetřit prostředky na vyšší zálohu, čímž si zajistí nižší sazbu. V souvislosti s tím se očekává další zpomalení růstu trhu - vzhledem k jeho rozsahu nepřesáhnou 40 % na roční bázi.

Podíl velkých bank na hypotečním trhu bude podle prognóz stabilně růst. Velké banky fungující podle vlastních programů se zpravidla vyznačují efektivitou v rozhodování a zajímavější nabídkou produktů. Pokles zájmů středních a malých bank v nejoblíbenější program AHML. Nejde jen o zdražení půjček v rámci takových programů. Současná aktivita AHML stále více svědčí o touze institutu omezit svou přítomnost na klasickém trhu a soustředit se na inovativní produkty. Konkrétně v lednu až červnu 2013 AHML nakoupila hypotéky za 26,1 miliardy rublů, což je o 17 % více než ve stejném období loňského roku. Zároveň se snížil podíl AHML na celkovém objemu úvěrů z 8 % na 6 %.

Banky spolupracující s AHML mají značné potíže a řadu formalit, které doprovázejí proces refinancování hypotéky. Nové podmínky pro odkup hypoték naznačují, že partnerské banky budou muset předem rozhodnout o objemu emise a zaplatit opci agentuře. Je zřejmé, že střední a malé banky, které přejdou na vlastní programy, nabídnou více vysoké sázky než podle standardů AHML, a prohraje v konkurenci s velkými bankami.

Pro stimulaci poptávky po hypotečních úvěrech by měla být přijata následující opatření:

)zajistit, aby úrokové sazby byly udržovány na úrovni přijatelné pro dlužníka;

)zvýšit cenovou dostupnost bydlení ekonomické třídy;

)poskytnout spolehlivým dlužníkům možnost snížit zálohu prostřednictvím rozvoje pojištění hypoték;

)stimulovat rozvoj sociálních hypotečních úvěrových programů zaměřených na samostatné kategorie dlužníky (mladé rodiny, příjemci mateřského kapitálu).

Závěr

Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný určitou nemovitostí a hypoteční úvěr je úvěr zajištěný nemovitostí.

V současné době je v Ruské federaci stabilní poptávka po nemovitostech, ale ne každý má možnost pořídit si bydlení. Hypotéka je nejlepší varianta řešení bytový problém. Zájem o hypotéky navíc každým rokem roste, což naznačuje vyhlídky na růst trhu hypotečních úvěrů do budoucna.

Přítomnost rozvinutého systému hypotečních úvěrů v zemi naznačuje vývoj ekonomiky, vyhlídky na růst a vysokou úroveň rozvoje společnosti jako celku.

Hypotéka je ten článek národního ekonomického systému, který má schopnost zajistit vztah mezi peněžními zdroji obyvatelstva, bankami, stavebními podniky a podniky stavebního průmyslu, směřující finanční zdroje do reálného sektoru ekonomiky. K dnešnímu dni by měl být pomocí hypotečních úvěrů vyřešen problém zajištění bydlení obyvatel. Pomocí hypotečního mechanismu se zvýší tok finančních prostředků na trh s bydlením, aktivuje se stavebnictví a navazující průmyslová odvětví, což znamená, že se rozšíří pracovní místa, zvýší se příjmy obyvatel a rozpočty všech úrovní. ekonomika jako celek poroste. Proto je nutné využít reálných podmínek a možností, které kraje mají, k vytvoření nezbytných organizačních, právních a finančních předpokladů pro rozvoj hromadné bytové výstavby s využitím tržních a státních mechanismů regulace procesů v tomto společensky významném odvětví ekonomiky.

Pouze s přihlédnutím státní podpora, snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, zavedení sociálních programů, zintenzivnění výstavby bydlení ekonomické třídy, stabilní a udržitelný systém hypotečních úvěrů je možný.

V tomhle seminární práce byly studovány hlavní problémy v oblasti hypotečních úvěrů, byla analyzována situace na trhu, byly identifikovány nejvýznamnější problémy ve fungování hypotečních úvěrů a byly zváženy prognózy a výhledy vývoje hypoték v současných podmínkách Ruské federace .

Seznam použitých zdrojů

1. Občanský zákoník Ruské federace (část první): Federální zákon Ruské federace
   ze dne 30. listopadu 1994, č. 51-FZ. [ Elektronický zdroj]. - Přístup z právního referenčního systému "Consultant Plus". - Režim přístupu: http://www.consultant.ru
2. Federální zákon č. 102-FZ ze dne 16. července 1998 „o hypotéce (zástavě nemovitostí)“ (ve znění ze dne 17. července 2009 č. 166-FZ). [Elektronický zdroj]. - Přístup z právního referenčního systému "Consultant Plus". - Režim přístupu: http://www.consultant.ru
3. Federální zákon č. 152-FZ ze dne 11. listopadu 2003 „o hypotéce cenné papíry". [Elektronický zdroj]. - Přístup z právního referenčního systému "Consultant Plus". - Režim přístupu: http://www.consultant.ru
4. Federální zákon č. 188-FZ ze dne 29. prosince 2004 "Kodex bydlení Ruské federace". [Elektronický zdroj]. - Přístup z právního referenčního systému "Consultant Plus". - Režim přístupu: http://www.consultant.ru
5. Federální zákon č. 214-FZ ze dne 30. prosince 2004 „O účasti na sdílená konstrukce bytové domy a dalších nemovitostí ao změně některých legislativní akty RF". [Elektronický zdroj]. - Přístup z právního referenčního systému "Consultant Plus". - Režim přístupu: http://www.consultant.ru
6. Bankovnictví [Text]: učebnice / vyd. E.F. Zhukova, N.D. Eriashvili. - M.: UNITI-DANA: Jednota, 2009. - 575 s.
7. Bankovnictví [Text]: učebnice / vyd. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 s.
8. Bankovnictví [Text]: učebnice / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Petrohrad: Piter, 2009. - 400 s.
9. Bankovní operace[Text]: učebnice / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUM: INFRA-M, 2009. - 352 s.
10. Vše o hypotékách [Text]: učebnice / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 s.
11. Goremykin, V.A. Hypoteční úvěry: [Text] Učebnice. - M.: MGIU, 2009. - 368 s.
12. Peníze, úvěry, banky [Text]: učebnice / Ed. Zhukova E.F., Zelenkova N.M., Litviněnko L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 s.
13. Hypotéka. Kredit. Komentář k bytové legislativě [Text]: učebnice / L.Yu. Grudtsyna, M.N. Kozlov. - M.: Eksmo, 2006. - 368 s.
14. Hypotéka: jen o komplexu [Text]: učebnice / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 s.
15. Organizace činnosti komerční banky [Tex] / Tutorial/ SLEČNA. Maramygin, E.G. Shatkovskaya, 2013. - 182 s.
16. Lukyanov, A.V. Analýza trhu hypotečních úvěrů [Text] / A.V. Lukyanov // Journal of Money and Credit. - 2010. - č. 8. - S. 10-15.
17. Vývoj hypotečních úvěrů v Ruské federaci [Text]: učebnice / Ed. Kopeikina A.B., Rogozhina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 s.
18. Razumová, I.A. Poskytování hypotečních úvěrů. [Text] / 2. vyd. - Petrohrad: Piter, 2009. - 304 s.
19. Trh hypotečních úvěrů a socioekonomické ukazatele v Rusku (2005-2010) // Výzkum analytické centrum LLC "Rusipoteka", Moskva. - 2010. - č. 11. - S. 34-37.
20. Rusipoteka: půjčování a sekuritizace [Text] // Analytický přehled společnosti Rusipoteka LLC. - 2011. - č. 1.
21. Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Hypoteční úvěry v 1. pololetí 2011: od renesance k temnotě [Text] // Bankovní služby. 2011. - č. 11. - S. 38-49.
22. Centrální banka Ruské federace: [Elektronický zdroj]. - Režim přístupu: http://www.cbr.ru
23. Ratingová agentura"Expert" [Elektronický zdroj]. - Režim přístupu: http://www.raexpert.ru
24. Hypoteční úvěry v Rusku [Elektronický zdroj]. - Režim přístupu: http://www.ipocredit.ru